PLUi d'Eschau (67) : zonage et règles de construction

Les 10 zones du règlement

La règle générale de chaque zone. Les cas particuliers sont sur sa page, avec la phrase qui les dit.

Zones urbaines

9

UBzone urbaine centrale et de faubourgLes tissus denses de l'Eurométropole : alignement sur la voie ou 1,50 m de recul, et une emprise au sol de 45 à 75 % selon le sous-secteur, abaissée dans la Ceinture verte.
Hauteur
Indiquée au règlement graphique+3 cas
Emprise
75 % en UB1, 65 % en UB2, 50 % en UB3 à UB5, 45 % en UB6+1 cas
Recul voie
À l'alignement+2 cas
UCAzone urbaine d'habitat individuel denseLe tissu pavillonnaire dense : l'emprise au sol descend de 40 à 20 % selon le sous-secteur, et un bâtiment neuf de plus de 250 m² d'emprise y est interdit.
Hauteur
Indiquée au règlement graphique+3 cas
Emprise
40 % en UCA1 à UCA3, 30 % en UCA4 et UCA5, 20 % en UCA6+3 cas
Recul voie
3 m de l'alignement+2 cas
UDzone urbaine de grands ensembles et de projetsLes grands ensembles et les secteurs de projet : la hauteur est portée par le règlement graphique et non par le texte, et l'emprise au sol n'est bornée que dans la Ceinture verte.
Hauteur
Indiquée au règlement graphique+2 cas
Emprise
65 % d'emprise au sol+1 cas
Recul voie
À l'alignement+3 cas
UEzone d'équipementsLes équipements d'intérêt collectif et les services publics : la zone est fermée par défaut, la hauteur est portée par le règlement graphique, et le texte ne fixe aucune emprise au sol.
Hauteur
Indiquée au règlement graphique+1 cas
Emprise
non lue
Recul voie
À l'alignement+1 cas
UFzone des institutions européennesLe quartier des institutions internationales : la hauteur est portée par le règlement graphique, et l'emprise au sol n'est bornée que dans la Ceinture verte, à 70 %.
Hauteur
Indiquée au règlement graphique+1 cas
Emprise
70 % d'emprise au sol
Recul voie
À l'alignement+1 cas
UGzone des installations militairesLes emprises militaires : la hauteur est portée par le règlement graphique, et l'emprise au sol n'est bornée que dans la Ceinture verte, à 30 %.
Hauteur
Indiquée au règlement graphique+1 cas
Emprise
30 % d'emprise au sol
Recul voie
À l'alignement+1 cas
UXzone d'activitésLes zones d'activités, de l'industrie Seveso au commerce et au tertiaire : emprise au sol de 75 %, abaissée à 65 % dans la Ceinture verte, et un recul sur voie de 5 mètres qui devient facultatif dans les secteurs commerciaux et tertiaires.
Hauteur
Indiquée au règlement graphique+1 cas
Emprise
75 % d'emprise au sol+2 cas
Recul voie
5 m de l'alignement+1 cas
UYzone urbaine mixte sans logementLes tissus d'activités où l'on ne loge pas : le logement est écarté en UYa, le logement et le commerce en UYb. L'emprise au sol n'est bornée que dans la Ceinture verte, à 65 %.
Hauteur
Indiquée au règlement graphique+1 cas
Emprise
65 % d'emprise au sol
Recul voie
non lu
UZzone de ZACLes zones d'aménagement concerté du PII : l'implantation sur la voie et la hauteur sont portées par le règlement graphique, l'emprise au sol est de 75 %, et le stationnement se dimensionne aux besoins du projet.
Hauteur
Indiquée au règlement graphique+1 cas
Emprise
75 % d'emprise au sol+1 cas
Recul voie
Indiquée au règlement graphique

Zones naturelles

1

Nzone naturelleLes espaces naturels de l'Eurométropole : la zone est fermée par défaut, le recul sur la voie est de 5 mètres, et la hauteur se lit secteur par secteur, de 3 mètres pour un abri de jardin à 10 mètres pour les activités de sport et les carrières.
Hauteur
4 m hors tout+3 cas
Emprise
non lue
Recul voie
5 m des limites d'emprise des voies

Comparer les règles, zone par zone

Sept questions, 10 zones. Ce que le PDF ne permet pas de faire sans tenir tous les chapitres ouverts.

Les règles du PLU de Strasbourg, zone par zone
Zone	Usageart. 1	Hauteurart. 4	Empriseart. 5	Recul voieart. 3	Limitesart. 3	Stationnementart. 8	Espaces vertsart. 7
Zones urbaines
UBzone urbaine centrale et de faubourg	Vocation résidentielle+1 casnuisances et risques incompatibles interdits	Indiquée au règlement graphique+3 cashauteur à l'égout principal de toiture	75 % en UB1, 65 % en UB2, 50 % en UB3 à UB5, 45 % en UB6+1 cas	À l'alignement+2 cassauf disposition particulière au règlement graphique	à lire	à lire	10 % en UB1, 15 % en UB2, 20 % en UB3, 30 % en UB4 et UB5, 50 % en UB6+3 caspleine terre, pour toute construction nouvelle
UCAzone urbaine d'habitat individuel dense	Vocation résidentielle+1 casnuisances et risques incompatibles interdits	Indiquée au règlement graphique+3 cashauteur à l'égout principal de toiture	40 % en UCA1 à UCA3, 30 % en UCA4 et UCA5, 20 % en UCA6+3 cas	3 m de l'alignement+2 cassauf disposition particulière au règlement graphique	Moitié de la hauteur, 3 m au minimum+1 cas	à lire	30 % en UCA1, 40 % en UCA2 à UCA5, 60 % en UCA6+3 caspleine terre, pour toute construction nouvelle
UDzone urbaine de grands ensembles et de projets	Vocation résidentielle+3 casnuisances et risques incompatibles interdits	Indiquée au règlement graphique+2 casen son absence, la hauteur n'est pas réglementée	65 % d'emprise au sol+1 casdans le périmètre de la Ceinture verte, secteurs UD1 et UD2	À l'alignement+3 cassauf disposition particulière au règlement graphique	Sur la limite, ou 1,90 m+1 caslimites séparatives latérales	Dimensionné aux besoins de l'opérationZAC Danube (UDz1) et ZAC Deux Rives (UDz5)	20 % de pleine terre+3 cassecteurs UD2 et UD2a
UEzone d'équipements	Équipements d'intérêt collectif et services publicstout ce qui n'est pas autorisé à l'article 2 est interdit	Indiquée au règlement graphique+1 casen son absence, la hauteur n'est pas réglementée	à lire	À l'alignement+1 cassauf disposition particulière au règlement graphique	à lire	rien à ce sujet	20 % en UE1 et UE2, 20 % de pleine terre en UE3+1 casaménagements paysagers
UFzone des institutions européennes	Institutions internationales et services publics+1 castout ce qui n'est pas autorisé à l'article 2 est interdit	Indiquée au règlement graphique+1 casen son absence, la hauteur n'est pas réglementée	70 % d'emprise au soldans le périmètre de la Ceinture verte	À l'alignement+1 cassauf disposition particulière au règlement graphique	à lire	rien à ce sujet	20 % de la superficie du terrain+2 casaménagements paysagers
UGzone des installations militaires	Activités et hébergement des militaires+1 castout ce qui n'est pas autorisé à l'article 2 est interdit	Indiquée au règlement graphique+1 casen son absence, la hauteur n'est pas réglementée	30 % d'emprise au soldans le périmètre de la Ceinture verte	À l'alignement+1 cassauf disposition particulière au règlement graphique	à lire	rien à ce sujet	20 % de la superficie du terrain+2 casaménagements paysagers
UXzone d'activités	Activités, selon la liste de l'article 2+1 castout ce qui n'est pas autorisé à l'article 2 est interdit	Indiquée au règlement graphique+1 casen son absence, la hauteur n'est pas réglementée	75 % d'emprise au sol+2 cas	5 m de l'alignement+1 cassecteurs UXa, UXb, UXe, UXf et UXg	à lire	30 % des places intégrées à la construction+1 cassecteurs UXcz1 et UXcz3, ZAC E3	15 % de pleine terre+1 castoute construction nouvelle, 20 % dans le sous-secteur UXd2 de Cronenbourg
UYzone urbaine mixte sans logement	Logement interdit+1 cassecteur UYa, hors logement de fonction et de gardiennage	Indiquée au règlement graphique+1 casen son absence, la hauteur n'est pas réglementée	65 % d'emprise au soldans le périmètre de la Ceinture verte	à lire	à lire	rien à ce sujet	20 % de la superficie du terrain+2 casaménagements paysagers
UZzone de ZAC	Selon la liste de l'article 2tout ce qui n'est pas autorisé à l'article 2 est interdit	Indiquée au règlement graphique+1 casen son absence, la hauteur n'est pas réglementée	75 % d'emprise au sol+1 cas	Indiquée au règlement graphique	à lire	Dimensionné aux besoins du projet	15 % de pleine terre+1 castoute construction nouvelle
Zones naturelles
Nzone naturelle	Fermée sauf ce que l'article 2 admetchaque secteur N1 à N8 a sa propre liste	4 m hors tout+3 casinstallations légères de moins de 20 m2, zones N1 et N2	à lire	5 m des limites d'emprise des voiessauf disposition particulière au règlement graphique	à lire	à lire	Écran végétal opaque obligatoiretraitement et commercialisation des matériaux, secteur N7a

Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et elle ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Elle veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfairetous ceux qui portent sur le même objet — donc, en pratique, le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

C'est l'inverse de ce qu'on attend, et c'est le point le plus important de cet encadré. Là où un plan local existe, l'articleR.111-1du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30. Or ce sont exactement ceux qui donneraient un chiffre :

R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a le droit de ne pas réglementer, et c'est ce qu'il a fait.

2. Ce qui reste n'est pas un chiffre, c'est un motif de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

R.111-2 atteinte à lasalubrité ou à la sécurité publique ;
R.111-4 atteinte à unsite ou à des vestiges archéologiques ;
R.111-26 non-respect despréoccupations d'environnement ;
R.111-27 atteinte aucaractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquenten plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, c'est la servitude qui l'emporte.

4. En zone protégée, c'est le document du site qui règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. Le tableau ci-dessus ne le porte pas : c'est un autre document.

5. Le seul texte opposable à votre terrain

C'est le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, qui dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Ce site lit le règlement et le cite ; il ne délivre aucune autorisation et ne remplace pas ce certificat.

Compilé une fois à partir du document 246700488_PLUi_20260206, le 2026-09-06. Chaque valeur est adossée à la phrase du règlement dont elle vient. Il n'a pas encore été relu à la main : chaque valeur est vérifiée mécaniquement contre sa phrase, ce qui écarte la valeur inventée, mais personne n'a encore jugé qu'elle résume bien cette phrase. Comment nous mesurons ça.

Ce que vous voulez faire

Le règlement ne se lit pas par article quand on a un projet en tête. Chaque page reprend les seules règles que ces travaux mettent en jeu, zone par zone, et dit d'abord s'il faut une déclaration préalable ou un permis.

Permis de construire à Eschau

9 pièces pour une maison individuelle, dont 1 que le terrain déclenche.

PCMI1 à 8Les huit pièces de tous les dossiers : plan de situation, plan de masse, coupe, notice, façades et toitures, insertion, deux photographies
PCMI13L'attestation de respect des règles de construction parasismiqueZone de sismicité 2 ou plus

Zone de sismicité 3.

Le détail des pièces, et ce qui déclenche les 30 conditionnelles

Chercher une parcelle par sa référence cadastrale

Les risques recensés

8 risques recensés par Géorisques au centre de la commune. Un risque présent sur la commune ne l'est pas forcément sur une parcelle. Relevé le 5 septembre 2026.

Inondation
Remontée de nappe
Séisme
Mouvements de terrain
Retrait gonflement des argiles
Radon
Canalisations de transport de matières dangereuses
Pollution des sols

Un plan de prévention des risques

Un plan de prévention est annexé au PLUi et s'impose en plus de lui. Il découpe la commune : certaines de ses zones imposent des prescriptions, d'autres interdisent de construire. 2 zones d’interdiction sont recensées ici.

PPRi EMSrisque naturel, PPRN-I, servitude d’utilité publique
Bassin de risques : EMS
- Zone jaune clairZone jaune clairPrescriptions
- Zone orangeZone orangeInterdiction
- Zone rouge foncéZone rouge foncéInterdiction stricte

5 arrêtés de catastrophe naturelle publiés au Journal officiel pour cette commune : 3 inondations et/ou coulées de boue, 1 glissement de terrain, 1 mouvement de terrain.

Source : base Gaspar du ministère de la transition écologique. Un plan couvre une partie de la commune ; savoir si un terrain est dedans se lit sur son plan de zonage.

327 autorisations délivrées depuis 2013

Base Sitadel du ministère, relevée le 5 septembre 2026. Une autorisation délivrée n'est pas une règle.

294permis de construire
11déclarations préalables
785logements créés
16autorisations annulées

Les 327 dossiers, avec leur adresse, leur parcelle et leur état

Le service urbanisme

Coordonnées de la mairie, lues dans l'annuaire de l'administration. Le service urbanisme peut avoir son propre guichet.

Adresse: 60 rue de la 1er-Division-Blindée, 67114 Eschau
Téléphone: 03 88 64 03 76
Horaires: Le lundi, de 8 h à 12 h et de 13 h à 17 h. Le mardi, de 13 h à 18 h. Le mercredi, de 8 h à 12 h et de 13 h à 17 h. Le jeudi, de 8 h à 13 h. Le vendredi, de 8 h à 12 h et de 13 h à 17 h.
Site: www.eschau.fr

Chercher dans le règlement

Lire le texte intégral, 67 articles

Les mots du règlement : « hauteur » plutôt que « étage », « clôture » plutôt que « mur ».

Les questions qu'on se pose sur ce document

Où consulter le PLUi d'Eschau ?

Le document opposable est 246700488_PLUi_20260206, tel qu'il est déposé au Géoportail de l'urbanisme. Il a été approuvé le Invalid Date. Son règlement écrit se lit ici article par article, et son PDF se télécharge sans compte. L'archive déposée porte 29 planches de plan de zonage.

Le règlement entier, article par article

Quelles sont les zones du PLUi d'Eschau ?

Le règlement ouvre 10 chapitres de zone : N, UB, UCA, UD, UE, UF, UG, UX, UY, UZ. Ils portent 67 articles au total.

Les zones et ce que chacune autorise

Hauteur maximale à Eschau : que dit le règlement ?

Le règlement fixe une règle par zone, à son article 10 : UB Indiquée au règlement graphique, UCA Indiquée au règlement graphique, UD Indiquée au règlement graphique, UE Indiquée au règlement graphique, UF Indiquée au règlement graphique, UG Indiquée au règlement graphique, UX Indiquée au règlement graphique, UY Indiquée au règlement graphique, UZ Indiquée au règlement graphique, N 4 m hors tout. C'est la règle générale de chaque zone. 17 cas particuliers s'y ajoutent, chacun avec la condition qui le déclenche. Chaque valeur est citée à la phrase du règlement qui la porte.

Le tableau zone par zone

Emprise au sol à Eschau : que dit le règlement ?

Le règlement fixe une règle par zone, à son article 9 : UB 75 % en UB1, 65 % en UB2, 50 % en UB3 à UB5, 45 % en UB6, UCA 40 % en UCA1 à UCA3, 30 % en UCA4 et UCA5, 20 % en UCA6, UD 65 % d'emprise au sol, UF 70 % d'emprise au sol, UG 30 % d'emprise au sol, UX 75 % d'emprise au sol, UY 65 % d'emprise au sol, UZ 75 % d'emprise au sol. C'est la règle générale de chaque zone. 8 cas particuliers s'y ajoutent, chacun avec la condition qui le déclenche. Chaque valeur est citée à la phrase du règlement qui la porte.

Le tableau zone par zone

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Eschau ?

En cherchant la rue du terrain : la page de rue lit le plan de zonage au point de la voie, nomme les zones qu'elle longe et affiche les règles qui répondent. Le plan de zonage d'Eschau est aussi dessiné sur cette page, zone par zone.

Chercher une rue

Combien de permis de construire ont été délivrés à Eschau ?

327 autorisations d'urbanisme depuis 2013, dont 294 permis de construire et 11 déclarations préalables, pour 785 logements créés. 16 d'entre elles ont été annulées et n'en sont donc pas. Source : la base Sitadel du ministère.

Les dossiers, un par un

Quels risques naturels et technologiques à Eschau ?

Géorisques en recense 8 au centre de la commune : Inondation, Remontée de nappe, Séisme, Mouvements de terrain, Retrait gonflement des argiles, Radon, Canalisations de transport de matières dangereuses, Pollution des sols. La commune est en zone de sismicité 3. Un risque présent sur la commune ne l'est pas forcément sur une parcelle.

Le détail des risques

Quelles pièces faut-il pour un permis de construire à Eschau ?

Huit pièces sont exigées dans tous les dossiers de maison individuelle par le formulaire Cerfa 13406*15. 1 pièces supplémentaires sont déclenchées par ce que les sources publiques disent du terrain.

Les pièces, et ce qui les déclenche

Les 7 communes limitrophes

Celles qui touchent le territoire d'Eschau, calculées sur les contours de l'IGN.

Plobsheim4 492 hab.
Illkirch-Graffenstaden27 872 hab.
Hipsheim1 029 hab.
Fegersheim5 780 hab.
Strasbourg293 771 hab.
Ichtratzheim396 hab.
Nordhouse1 753 hab.

La commune

Population: 5 878 habitants
Code postal: 67114
Code INSEE: 67131
Département: Bas-Rhin, Grand Est
Locaux raccordables à la fibre: 2 913 sur 3 066 (95 %)ARCEP, 2026T1, zone d'initiative privée, opérateur d'immeuble Orange. Éligible au raccordement n'est pas raccordé.

PLUi d'Eschau

Quelle zone pour votre terrain ?