La hauteur d’une construction est la différence de niveau entre le point le plus haut et le point le plus bas de cette construction. Elle est mesurée à partir du sol naturel existant jusqu’à l’égout du toit ou à l’acrotère.
La hauteur des extensions des constructions existantes à usage d’habitation doit être inférieure ou égale à la hauteur de la construction principale.
Les annexes sont limitées à un seul niveau et leur hauteur maximale est limitée à 4 m. La hauteur des constructions des bâtiments destinés à l’abri des animaux, du matériel agricole ou de
stockage, est limitée à 4m. Pour les autres constructions, la hauteur maximale autorisée est de 8 m.
D - Emprise des constructions
- L’emprise au sol des constructions de bâtiments destinés à l’abri des animaux, du matériel agricole ou de stockage, est limitée à 50 m² par unité foncière. - La surface de plancher des extensions des constructions existantes à usage d’habitation est limitée à 50m² d’emprise au sol supplémentaire par rapport à l’emprise au sol existante à la date d’approbation du PLUi, sous réserve qu’elle soit réalisée en continuité sur une largeur de façade de 10 m au maximum. - L’emprise au sol des annexes, sans compter la piscine, est limitée à 50 m² maximum. - L’emprise au sol des piscines est limitée à 40 m². - Les annexes doivent être situées sur l’unité foncière du bâtiment d’habitation dont elles dépendent et implantées à l’intérieur d’une zone de 35 mètres mesurée à partir des murs extérieurs du bâtiment d’habitation principal. L’emprise au sol ne s’applique pas aux constructions liées aux exploitations forestières autorisées dans la zone.
N
ARTICLE N II-2
La hauteur d’une construction est la différence de niveau entre le point le plus haut et le point le plus bas de cette construction. Elle est mesurée à partir du sol naturel existant jusqu’à l’égout du toit ou à l’acrotère.
En secteur Nh, la hauteur des extensions des constructions existantes doit être inférieure ou égale à la hauteur de la construction principale, sans excéder 7 m.
Dans tous les secteurs - Les annexes sont limitées à un seul niveau et leur hauteur maximale est limitée à 4 m. - Pour les autres constructions, la hauteur maximale autorisée est de 7 m.
D - Emprise des constructions
- Dans les secteurs Nh et Ni, l’emprise au sol de l’ensemble des constructions ne peut excéder 30% de la superficie de l’unité foncière comprise en secteur Nh ou Ni,
- En secteur Nj, l’emprise au sol des abris de jardin, des abris pour animaux et des annexes est limitée 50 m ² maximum. L’emprise au sol des piscines est limitée à 40 m² maximum.
- En secteur Nt, Les extensions sont limitées à 40 m² d’emprise au sol supplémentaire Pour les nouvelles constructions, la limite d’emprise au sol est fixée à 50 m² maximum, portée à 70 m² dans le cadre d’un projet ou équipement d’intérêt collectif
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ARTICLE N* II-2
La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.
1.10. Limites séparatives
Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types: les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.
1.11. Local accessoire
Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale.
1.12. Voies ou emprises publiques
La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.
2. Les précisions utiles pour l’emploi des définitions
Les éléments ci-après permettent de préciser la finalité des définitions du lexique pour en faciliter l’application.
2.1. Annexe
La présente définition permet de distinguer les extensions, des annexes à une construction principale, notamment dans les zones agricoles, naturelles ou forestières. Afin de concilier la possibilité de construire des annexes, avec les objectifs d’une utilisation économe des espaces naturels, et de préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières d’une part (article L.101-2 du code de l’urbanisme), et de maintien du caractère naturel, agricole ou forestier des zones A et N d’autre part, un principe « d’éloignement restreint » entre la construction principale et l’annexe est inscrit dans cette définition. Les auteurs de PLU, pourront déterminer la zone d'implantation de ces annexes au regard de la configuration locale. Il est précisé que l’annexe est nécessairement située sur la même unité foncière que la construction principale à laquelle elle est liée fonctionnellement et peut être accolée ou non. Il conviendra d’apporter une attention particulière à ce qui peut être qualifié d’annexe ou d‘extension et aux règles qui s’y attachent, dans le cadre de l’instruction relative à l’application du droit des sols.
2.2. Bâtiment
Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale. Ne peuvent donc être considérées comme relevant de la définition du bâtiment les constructions qui ne sont pas closes en raison : - soit de l’absence totale ou partielle de façades closes; - soit de l’absence de toiture; - soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation (de type galerie), et n’ayant pas pour seul but de faire artificiellement considérer une pièce comme non close.
2.3. Construction
Le lexique vise à clarifier la définition de la construction au regard des autres types d’édifices (installation, ouvrage, bâtiment). La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres), et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment, telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment.
Le caractère pérenne de la construction est notamment issu de la jurisprudence civile (JCP 1947.II. 3444, concl. Dupin ; V. P. le TOURNEAU, Droit de la responsabilité et des contrats, 2008/2009, Dalloz Action, no 8028) et pénale (Crim. 14 oct. 1980: Bull. crim. no 257; RDI 1981. 141, note Roujou de Boubée). La notion d'espace utilisable par l'Homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l'Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les constructions utilisées pour les exploitations agricoles, dans lesquelles l’Homme peut intervenir, entrent dans le champ de la définition. A contrario, les installations techniques de petites dimensions (chaufferie, éoliennes, poste de transformation, canalisations …), et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme. La définition du lexique ne remet pas en cause le régime d’installation des constructions précaires et démontables, et notamment ceux relatifs aux habitations légères de loisirs, et aux résidences mobiles de loisirs.
2.4. Construction existante
Cette définition comporte un critère physique permettant de la différencier d’une ruine (conformément à la jurisprudence). Elle retient en outre la condition d’existence administrative : seule une construction autorisée est considérée existante. Ainsi une construction, édifiée soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet, est considérée comme légalement construite (CE. 15 mars 2006, Ministre de l’équipement, req. N°266.238).
La présente définition vise à simplifier l’application des règles relatives à la hauteur des constructions en précisant et uniformisant les points de référence servant à la mesurer. Elle permet également de sécuriser la mise en oeuvre
des dérogations aux règles de hauteur des PLU(i) qui sont autorisées, sous certaines conditions, par l’article L1526 du code de l’urbanisme pour construire davantage de logements en zone tendue. Il doit être précisé que la demande relative à l’application du droit des sols doit faire apparaître le niveau du sol avant tous travaux d’exhaussement ou d’excavation exécutés en vue de la réalisation d’un projet de construction. Toutefois, il est de jurisprudence constante que, le niveau du sol précité, peut intégrer les modifications du niveau
du terrain intervenues avant le dépôt de la demande, et sans lien avec les travaux envisagés, sauf si ces
aménagements ont été réalisés dans un objectif frauduleux visant à fausser l’appréciation de l’administration sur la conformité de la construction projetée à la réglementation d’urbanisme applicable. Sont notamment exclues du calcul de la hauteur au sens du présent lexique, les antennes, les installations
techniques telles que les cheminées ou les dispositifs relatifs aux cabines d’ascenseurs, aux chaufferies et à la climatisation, ou à la sécurité (garde-corps). Le PLU(i) pourra réglementer au cas par cas, soit la hauteur d’une construction dans sa totalité, soit façade par façade.
Enfin, il est rappelé que les auteurs des PLU(i) conservent la faculté de préciser les définitions du lexique national sans en changer le sens, et peuvent donc préciser les modalités d’appréciation de la hauteur dans le cas de terrains en pentes.
2.10. Limites séparatives
Cette définition permet de définir le terrain d’assiette sur lequel s’applique les règles d’urbanisme et introduit les notions de limites latérales et de fond de parcelle, qui peuvent être déclinées dans les PLU(i) pour préciser les
règles d’implantation de la construction.
2.11. Local accessoire
Les locaux accessoires dépendent, ou font partie intégrante, d’une construction principale à laquelle ils apportent une fonction complémentaire et indissociable. Ils peuvent recouvrir des constructions de nature très variée et être
affectés à des usages divers : garage d’une habitation ou d’un bureau, atelier de réparation, entrepôt d’un commerce, remise, logement pour le personnel, lieu de vie du gardien d’un bâtiment industriel, local de stockage pour un commerce, laverie d’une résidence étudiante … De plus, conformément à l’article R151-29 du code de l’urbanisme les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le bâtiment principal auquel ils se rattachent.
2.12. Voies ou emprises publiques
Cette définition a pour objectif de faciliter l’application des règles d’emprise au sol, de hauteur et d’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies qui jouxtent les constructions. Ces voies doivent
être ouvertes à la circulation, et recouvrent tous les types de voies, quel que soit leur statut (publiques ou privées)
et quelles que soient leurs fonctions (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins …). Les emprises publiques correspondent à des espaces ouverts au public qui ne relèvent pas de la notion de voie, telles que les voies ferrées, et tramways, les cours d’eau domaniaux, les canaux, les jardins et parcs publics, les places publiques .…
B -LEXIQUE LOCAL
Abri de jardin : petite construction destinée à protéger des intempéries le matériel de jardinage, outils, machines, mobilier de jardin, bicyclette, etc. Il peut être démontable ou non, avec ou sans fondations. Il est inhabitable et ne peut constituer une dépendance dotée de pièces à vivre. Il est considéré comme une annexe*.
Accès: entrée sur le terrain d’assiette du projet par lequel les véhicules ou les piétons pénètrent depuis la voie de desserte.
Acrotère : rebord surélevé (garde-corps non pleins exclus) situé en bordure de toiture-terrasse pour permettre le relevé d’étanchéité.
Activité de services : activité commerciale proposant des prestations immatérielles et intellectuelles marchandes et où s’effectue l’accueil d’une clientèle.
Alignement : limite entre le domaine public et la propriété privée. La limite entre la parcelle privative et l’espace viaire (voie, trottoir, liaison douce piétonne ou cyclable, stationnement non individualisé, aménagements paysagers connexes, etc.) ou la limite entre la parcelle privative et l’emprise publique* est assimilée à la notion d’alignement.
Alignement d’arbres : groupe d’arbres de même espèce plantés de manière alignée en respectant un rythme, accompagnant le plus souvent un cheminement ou une voie.
Annexes : constructions secondaires accolées ou non à la construction principale constituant des dépendances, telles que réserves, remises, garages, piscines, abris de jardin*, etc. Elles présentent de faibles dimensions, sont inhabitables et ne peuvent constituer des pièces à vivre.
Bâtiment d’exploitation agricole : tout bâtiment nécessaire au fonctionnement de l’exploitation agricole.
Bioclimatique : qui a pour objectif d’éviter ou a minima de réduire la mise en œuvre des systèmes énergétiques complémentaires (chauffage, refroidissement, éclairage, etc.). Il convient par exemple de privilégier une implantation des pièces de vie avec une exposition au Sud.
Changement de destination: consiste à donner à tout ou partie d’un bâtiment existant une destination différente de celle qu’il avait jusqu’alors. Les différentes catégories de destinations sont fixées par le Code de l’Urbanisme.
Clôture : désigne tout type de construction (mur, muret, grille, assemblage de panneaux ou de lisses entre poteaux, …), Ou même de plantation de végétaux, qui délimitent un terrain et constitue son enceinte.
Commerce : comprend le commerce de détail*, le commerce de gros*, les activités de services* et les activités de restauration.
- Commerce de détail : commerce qui vend essentiellement des biens à l’unité à des consommateurs pour un usage domestique. Dans la mesure où le e-commerce et le drive correspondent aux définitions ci-après, ces activités constituent des commerces de détail* et les mêmes règles d’implantation devront leur être appliquées.
- E-Commerce : ensemble comportant un ou plusieurs bâtiments de stockage ainsi qu’une aire de livraison à partir desquels sont développées des activités de commerce de détail* aux particuliers, sans disposer de surface de vente ;
- Drive : plateforme de préparation de commandes de détail, équipée de pistes pour véhicules sur lesquelles les clients prennent possession d’une commande effectuée sur Internet ou directement sur le site.
- Commerce de gros : commerce qui achète, entrepose et vend des marchandises en quantité importante essentiellement à destination des professionnels
Construction : assemblage de matériaux reliés ensemble artificiellement, avec ou sans fondation.
Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (CINASPIC) : Construction ou installation assurant un service d’intérêt général destiné à répondre à un besoin collectif. Elle peut être gérée par une personne publique ou privée. Les CINASPIC recouvrent notamment les destinations correspondant aux catégories suivantes :
- Les constructions, installations nécessaires au fonctionnement et à l’entretien des réseaux et infrastructures - Les constructions, installations nécessaires au fonctionnement des services de secours, lutte contre les incendies, sécurité publique - Les constructions, installations et aménagements funéraires : cimetières, crématorium - Les espaces d’accueil de la petite enfance (dont les Maisons d’Assistantes Maternelles, micro crèches ...) - Les établissements d’enseignement élémentaires, secondaires et d’enseignement supérieur - Les établissements de recherche - Les établissements de santé : hôpitaux, cliniques, dispensaires, centre de court et moyen séjour, résidences médicalisées, cabinets médicaux ou maisons médicales ... - Les établissements d’action sociale - Les établissements judiciaires et pénitentiaires - Les établissements culturels et les salles de spectacle - Les équipements sportifs.
Continuité visuelle bâtie: permet d’assurer une perception visuelle du front urbain, appuyée sur des implantations à l’alignement*, d’une limite latérale à l’autre. La continuité visuelle bâtie doit être constituée par un ou plusieurs éléments bâtis tels que murs de clôture, bâtiments principaux ou bâtiments annexes*, murs ou murets*, grilles en ouvrage, portail ou portillon, etc. Lorsque la réalisation d‘une continuité visuelle est imposée ou autorisée, celle-ci est considérée comme réalisée dès lors que 2 / 3 au moins de l’alignement est marqué par celle-ci. Les clôtures à dominante végétale n’entrent pas dans la définition de continuité visuelle bâtie. Les compositions végétales peuvent cependant avantageusement venir doubler la partie interne de la limite (mur, grilles, etc.), afin de faire émerger ou apparaître une frondaison végétale arborée ou arbustive visible depuis l’espace public.
Continuités écologiques : elles correspondent à l’ensemble des « réservoirs de biodiversité » et des éléments, appelés « corridors écologiques », qui permettent à une population d’espèces de circuler et d’accéder à ces réservoirs. Les continuités écologiques peuvent être terrestres et/ou aquatiques. Ainsi, les cours d’eau et canaux peuvent jouer le rôle de réservoirs de biodiversité et/ou de corridors écologiques. Corridors écologiques : il s’agit des voies de déplacement empruntées par la faune et la flore qui relient les « réservoirs de biodiversité ». Autres dénomination : corridors biologiques, bio-corridors…
Domaine public : Ensemble des terrains et bâtiments dont l'appropriation privée est interdite parce qu'ils remplissent une fonction d'utilité publique (voies de communication, voies d’eau, bord de mer, équipements publics, …). Des lois déterminent les catégories de biens faisant partie du domaine public. Les biens du domaine public sont inaliénables (ils ne peuvent pas être vendus) et imprescriptibles (ils ne peuvent être appropriés par prescription acquisitive). En pratique rien n'empêche de vendre un bien du domaine public pourvu qu'on commence par lui faire subir une procédure de déclassement prouvant qu'il n'a plus de fonction d’utilité publique et qui permet alors de le faire passer dans le domaine privé (cas d’une route dont le tracé a été modifié).
Emprise au sol : (définie par l’article R420-1 du Code de l’Urbanisme) : Projection verticale du volume de la construction (hors sous sol enterrés), tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Sont également exclus les dalles, terrasses, bassins de piscines, sous-sol semi-enterrés, dont la hauteur n’excède pas 0,60 m.
Emprise publique: tout espace public ne pouvant être qualifié de voie publique. Constituent ainsi des emprises publiques les places, cours urbaines, parvis, mails, jardins publics et parcs publics, voies ferrées, les lignes de tramways, les cours d’eau domaniaux, les canaux, les chemins piétons, les voies vertes, les pistes cyclables, etc
Equipement : on désigne par équipement l'ensemble des infrastructures (réseaux d'eau, assainissement, électricité, …) ou des superstructures (écoles, commerces, stades, …) Qui desservent un quartier ou une ville.
Espace libre : superficie du terrain non occupée par l’emprise au sol des constructions. Les sous-sols totalement enterrés ou dont la hauteur ne dépasse pas de plus de 0,60 mètre le niveau du sol naturel constituent des espaces libres.
Extension : toute construction accolée et réalisée en continuité (à l’horizontal et à la vertical) de la construction existante sur la même unité foncière* et ayant un lien architectural avec elle.
Extension mesurée : toute extension qui, par sa nature, son architecture, ses dimensions ou son aspect extérieur, n’entraîne pas de profonde modification de l’existant susceptible d’être assimilée à une nouvelle construction. La création d’emprise au sol* nouvelle doit rester subsidiaire par rapport à l’existant et doit présenter des proportions moins importantes que celles de la construction existante. L’extension mesurée « à répétition » entraînant une profonde modification de l’existant ne saura être considérée comme une extension mesurée. Le corps du règlement de zone peut préciser les limites dans lesquelles l’extension mesurée est autorisée.
Gardiennage (construction à usage exclusif de): local ou logement destiné à la personne ou aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la surveillance et/ou le fonctionnement des constructions, installations et aménagements autorisés dans la zone.
Haie : ensemble d’arbres et arbustes plantés de manière linéaire et resserrée afin de constituer un écran végétal.
Harmonie : bonne entente, complémentarité esthétique propre à satisfaire la vue
Hauteur de façade : dimension verticale du nu de la façade prise depuis le terrain naturel* : - jusqu’à la gouttière pour les façades surmontées d’une toiture à pente (dans le cas où la toiture présente plusieurs niveaux de gouttières, la règle s’applique jusqu’à la gouttière la plus haute) ; - jusqu’au point haut du premier acrotère* situé à la verticale de la façade pour les constructions avec toiture terrasse.
Hauteur totale : différence d’altitude entre le terrain naturel* et le point le plus élevé du bâtiment, non compris les ouvrages techniques de faible emprise tels que souches de cheminée, machineries, panneaux photovoltaïques, garde-corps, éoliennes, autres éléments annexes à la construction, etc.
- Dans le cas de construction à toiture en pente, elle correspond à la hauteur au faîtage. - Dans le cas de construction à toiture-terrasse, ou de forme différente, elle correspond à la partie la
plus élevée de la construction.
Implantation des constructions : lorsque l’implantation des constructions sur l’alignement ou sur la limite graphique qui s’y substitue (portée au plan de zonage ou figurant en annexe du plan local d’urbanisme) est imposée ou autorisée, celle-ci est considérée comme réalisée dès lors que 2 / 3 au moins de la construction sont implantés sur cette limite.
Installations classées pour la protection de l’environnement: installations susceptibles de présenter des dangers et inconvénients qui justifient leur interdiction ou l’encadrement de leur implantation au sein des différentes zones du PLU. Leur régime juridique est encadré par le Code de l’Environnement.
Limites séparatives : limites de terrain autres que celles situées en bordure des voies ou emprises publiques ouvertes à la circulation. Elles correspondent aux limites entre propriétés privées.
Lotissement : D’après l’article L 442- 1 du Code de l’urbanisme « Constitue un lotissement, l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de 10 ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. »
Lucarne Ouverture aménagée dans un pan de toiture pour donner du jour ou de l’air aux locaux sous combles.
Marge de recul : espace minimal imposé à respecter pour l’implantation des constructions par rapport à l’alignement*, dont la distance est fixée graphiquement ou par les articles du règlement. Elle est définie par la ligne sur laquelle (implantation obligatoire) ou à partir de laquelle (ligne de recul minimum) les constructions doivent ou peuvent s’implanter.
Marge de retrait : espace minimal imposé à respecter pour l’implantation des constructions par rapport à la limite séparative*, dont la distance est fixée graphiquement ou par les articles du règlement.
Muret : petit mur bas maçonné.
Mur bahut : mur bas qui porte une grille de clôture, une arcature, une colonnade…
Mur pignon : mur extérieur qui porte les pannes d’un comble et dont les contours épousent la forme des pentes de ce comble, par opposition aux murs situés sous les égouts des pans de toiture.
Ombrière : abri permettant de protéger les véhicules. Les ombrières de parking permettent de valoriser les places de stationnement d’une entreprise en installant des panneaux solaires en toiture.
Opération d’aménagement d’ensemble : opération ayant pour objet ou pour effet de réaliser plusieurs terrains à bâtir ou plusieurs constructions implantées selon un schéma d’aménagement global cohérent.
Parcelle : terrain constituant une unité de propriété numérotée et répertoriée au cadastre communal.
Parcelle en drapeau : parcelle qui présente un accès assez long et étroit.
Recul : distance entre le point le plus proche de la construction et l’alignement* comptée perpendiculairement à celui-ci.
Rénovation urbaine : Une opération de rénovation urbaine consiste à démolir pour reconstruire. Elle s'oppose à une opération de restauration immobilière dans laquelle les bâtiments existants sont restaurés.
Réservoirs de biodiversité : il s’agit de zones vitales, riches en biodiversité où les individus peuvent réaliser l’ensemble de leur cycle de vie (reproduction, alimentation, abri…). Autre dénomination : cœur de nature, zones noyaux, zones sources, …
Retrait : distance entre le point le plus proche de la construction et la limite séparative* comptée perpendiculairement à cette limite.
Ripisylve: végétation d’accompagnement d’un cours d’eau.