Zone AUZZone à urbaniser à Fleuré

Article 1 : Occupations et utilisations du sol interdites#

Dans l’ensemble du secteur, sauf dispositions spécifiques contraires prévues par l’article AUZ.1.1.2. :

• Autorisation :
• Autorisation sous conditions : *
• Interdiction : X

Ces dispositions s’appliquent à l’ensemble des constructions nouvelles et changements de destination faisant l’objet d’une autorisation d’urbanisme à compter de la date d’approbation du PLUi.

Destination sousdestination interdites X /autorisées ✓ / autorisées sous conditions *#

AUTORISÉES SOUS CONDITIONS notamment de ne pas générer de nuisances et d’être compatibles avec le caractère résidentiel de la zone

Exploitations · Exploitations agricoles · X agricoles et forestières · Exploitations forestières · X

En plus de dispositions présentées dans l’article précédent, certains cas de figure font l’objet de conditions particulières. Toute occupation ou utilisation du sol qui n’est pas interdite à l’article 1, et qui n’est pas soumise aux conditions particulières précisées ci-après, est autorisée :

• La création d'un local accessoire à usage de logement s'il est nécessaire au gardiennage d'un établissement et sous réserve qu'il soit intégré à une construction à usage d'activité ou d'équipement et ne puisse en être dissocié.
• Les EICSP s'ils sont compatibles avec les activités autorisées dans le secteur.
• Les stockages extérieurs de matériels ou matériaux autorisés le long des voies ne le sont que sous réserve que des aménagements paysagers en limitent et agrémentent les vues depuis les voies ouvertes au public (haie basse taillée, alignement d'arbres, etc.). Les autres stockages extérieurs de matériels ou matériaux devront être masqués à la vue.
• Les dépôts de déchets et de matériaux usagers sont autorisés uniquement sur des secteurs spécifiquement aménagés à cet effet (dans le respect de la réglementation) et sous réserve de leur compatibilité avec la proximité d’habitat et de leur insertion environnementale et paysagère.
• Les remblais, déblais, affouillements et exhaussements de sol, sous réserve d'être liés à des travaux d'aménagement de réseaux (énergie, transports, etc.) et d'espace public (voiries, etc.), à des travaux de construction autorisées dans la zone, à la sécurité incendie et à la régulation des eaux pluviales. Sur les unités foncières qui bordent des quartiers d'habitat, seuls les aménagements, les constructions et les installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE), qui sont destinés à des usages compatibles avec les risques et nuisances acceptables pour des quartiers d'habitat sont autorisés (lors de la création ou lors d'un changement de destination). Cette compatibilité est appréciée au regard des nuisances et risques qu'ils pourraient engendrer (bruits, odeurs, flux de poids lourds, type de stockage, etc.).

1.2. Diversité de l’habitat et des usages#

Article 3 : Diversification des typologies de logements#

Sans objet.

Article 4 : Pourcentage de logements affectés à des catégories de logements#

Sans objet.

Article 5 : Préservation de la diversité commerciale#

Sans objet.

. Destinations et sous-destinations interdites et autorisées sous conditions

Article 1 : Occupations et utilisations du sol interdites#

Dans l’ensemble de la zone, sauf dispositions spécifiques contraires prévues par l’article A.1.1.2. :

Autorisation :

• Autorisation sous conditions : * Interdiction : X

Ces dispositions s’appliquent à l’ensemble des constructions nouvelles et changements de destination faisant l’objet d’une autorisation d’urbanisme à compter de la date d’approbation du PLUi.

Destination sousdestination#

Exploitations agricoles et

Exploitations agricoles

Interdites X /autorisées ✓ / autorisées sous conditions *#

A · Ai, Ap · AHa · Az · ✓ · X · ✓ · ✓

Autorisées sous conditions#

notamment de ne pas générer de nuisances et d’être compatibles avec le caractère agricole de la zone

forestières

Exploitations forestières

Habitation

Logement

Hébergement

Artisanat et commerce de

détail

Commerces et activités de service

Restauration

Commerce de gros

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle

Hôtels

Interdites X /autorisées ✓ / autorisées sous conditions *#

A · Ai, Ap · AHa · Az · X · X · X · X

notamment de ne pas générer de nuisances et d’être compatibles avec le caractère agricole de la zone

* · X · X · X · X · X · X · X · X · X · X · X · Sont autorisées à la construction uniquement les habitations nécessaires et liées aux exploitations agricoles sous réserve d’être situées à moins de 100

• mètres de constructions agricoles préexistantes

sur l'exploitation et dans

la limite de 130m²

d’emprise au sol.

Pour l’évolution des constructions existantes, voir article 2.

X

Sous réserve de ne de

pas être incompatible

avec l’exercice d’une

• activité agricole ou pastorale et de ne pas

porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages · X · X · X · X · X · X · X · X · X · X · X · Sous réserve de ne de pas être incompatible avec l’exercice d’une

• activité agricole ou pastorale et de ne pas

porter atteinte à la

sauvegarde des espaces

naturels et des paysages

X

Interdites X /autorisées ✓ / autorisées sous conditions *#

A · Ai, Ap · AHa · Az

notamment de ne pas générer de nuisances et d’être compatibles avec le caractère agricole de la zone

Autres · X hébergements · * · X touristiques · Cinéma · X · X · X · Locaux et bureaux accueillant du public des · * · X · X administrations publiques et assimilés · Locaux techniques et industriels des administrations · * · X · * · Équipements d’intérêt publiques et assimilés collectif et Établissements services d’enseignement, publics de santé et · X · X · X d’action sociale · Salle d’art et de spectacles · X · X · X · Équipements sportifs · X · X · X · Autres équipements recevant du · X · X · X public · Industrie · X · X · X · Autres activités des secteurs · Entrepôts · X · X · X secondaire ou tertiaire · Bureaux · X · X · X · Sous réserve de ne pas

X constituer de consommation foncière supplémentaire.

X · * · Les EICSP sont autorisés sous réserve de ne pas être incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole ou pastorale et de ne pas porter atteinte à la sauvegarde d’espaces naturels et des · * paysages. · X · X X · X · * · En Az uniquement, sous réserve de ne de pas être incompatible avec l’exercice d’une activité agricole ou pastorale et · * de ne pas porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. · X

Interdites X /autorisées ✓ / autorisées sous conditions *#

A · Ai, Ap · AHa · Az · Centres de congrès et · X · X · X · X d’exposition · Cuisine dédiée à la vente en ligne · X · X · X · X

notamment de ne pas générer de nuisances et d’être compatibles avec le caractère agricole de la zone

En plus du tableau ci-dessus et des dispositions communes à toutes les zones (article 5 « Prescriptions d’interdiction et de limitation de constructibilité »), sont interdits :

• Les constructions nouvelles, de quelque destination que ce soit, entraînant des dangers et inconvénients incompatibles avec le caractère de la zone, soit pour la commodité du voisinage (bruit, odeur, fumée, trafic routier), soit pour la santé, la sécurité et la salubrité publique.

Sauf en secteur AHa : Les travaux d’affouillement et d’exhaussement de sol à l'exception de ceux qui seraient nécessaires à la réalisation d’un projet public ou d'intérêt collectif autorisé dans la zone ou de l’activité d’une exploitation agricole.

Sauf en secteur Az : tout dépôt de déchets ou matériaux.

Article 2 : Occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières#

Les constructions autorisées ci-dessus et ci-dessous doivent être conformes au PPRI du Bassin de l’Orne Amont.

En plus de dispositions présentées dans l’article précédent, certains cas de figure font l’objet de conditions particulières.

Toute occupation ou utilisation du sol qui n’est pas interdite à l’article 1, et qui n’est pas soumise aux conditions particulières précisées ci-après, est autorisée :

En secteur AHa :

• Les constructions, aménagements, travaux, installations en lien avec le projet de développement du Haras du Pin sont autorisés.

Dans les autres secteurs :

• Les extensions et les annexes des bâtiments d’habitation sont autorisées, et ce, même si ces derniers ne sont pas situés en sein de la zone A, à condition d’être située sur la même unité foncière, à moins de 50m de la construction principale, et de ne pas compromettre l’activité agricole, et dans la limite des dispositions présentées dans les articles suivants. Leurs limites de constructibilité sont indiqués à l’article 9.
• Les extensions des constructions d’artisanat et commerce de détail à condition d’être liées à une activité existante sur l’unité foncière, et de ne pas compromettre l’activité agricole.
• Les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles sont autorisées lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production, et dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées. Elles doivent se situer à moins de 100 mètres d’un ou des bâtiments de l’exploitation. Cette distance maximale peut être augmentée si les caractéristiques techniques du projet le justifient (topographie, repositionnement d’un bâtiment par rapport au parcellaire agricole, proximité d’une zone inondable, d’un périmètre de captage…) ou si l’éloignement de celui-ci permet de limiter les nuisances vis-à-vis d’habitations situées à proximité. Par ailleurs, les créations de nouvelles activités ne sont pas concernées par la présente disposition.
• Les changements de destination peuvent être autorisés à condition de ne pas nuire à l’activité agricole : Se reporter à la prescription définie dans les dispositions communes à toutes les zones
• Les aires de stationnement et les voies liées aux mobilités douces d’intérêt collectif sont autorisées. Elles doivent être perméables.
• Les panneaux photovoltaïques au sol sont uniquement autorisés dans les cas de figure suivant :
• Sur des terrains déjà imperméabilisés ou ne pouvant recevoir d’autres usages compte tenu de la nature du sol impropre à toute activité agricole et hors des espaces naturels identifiés ou protégés pour leurs qualités écologiques (tel que ZNIEFF de type 1, Espaces Naturels Sensibles, Natura 2000, Arrêté de Protection de Biotope…).
• Si leur installation n’entrave pas l’activité agricole, c’est-à-dire si les modalités techniques d’installations n’affectent pas durablement les fonctions écologiques du sol en particulier ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques ainsi que son potentiel agronomique, et que l'installation n’est pas incompatible avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain mentionné à l’article L. 111-29 sur lequel elle est implantée. Dans tous les cas, l’installation de parcs solaires est autorisée uniquement sous réserve de bonne intégration paysagère et qu’elles ne constituent pas de consommation d’espace agricole, naturelle et forestière. Il est rappelé que tous les projets d’agrivoltaïsme sont soumis à avis conforme de la Commission Départementale de Protection des Espaces Naturels Agricoles et Forestiers (CDPENAF) et le cas échéant, l’avis de la commission de la Communauté de communes.

La reconstruction à l’identique après sinistre, sauf consécutif à une inondation en zone rouge de l’Atlas des Zones Inondables, est autorisée et sous réserve des dispositions du PPRi dans les zones rouges, oranges et bleu foncés et clairs.

1.2. Diversité de l’habitat et des usages#

Article 3 : Diversification des typologies de logements#

Cet article n’est pas réglementé.

Article 4 : Pourcentage de logements affectés à des catégories de logements#

Cet article n’est pas réglementé.

Article 5 : Préservation de la diversité commerciale#

Cet article n’est pas réglementé.

A2 – Caractéristiques architecturale, urbaine et écologique#

Article 6 : Implantations par rapport aux voies et emprises publiques#

Les constructions s’implantent avec un recul minimum de 5 mètres.

A l’intérieur de cette marge de recul de 5 mètres, les aires de stockage sont interdites.

Une implantation différente peut être admise ou imposée :

• Dans le cas d'implantations spécifiques définies dans les OAP.
• À l’angle de deux voies, le long de voies courbes, ou pour des raisons topographiques, un recul différent de la règle générale édictée ci-dessus pourra être imposé en cas de problèmes de visibilité / dangerosité.
• Dans le cas d’extensions ou d’annexes de moins de 40m² de surface de plancher.
• Pour assurer une cohérence architecturale avec les constructions avoisinantes : ainsi, dans le cas de bâtiments voisins construits selon un alignement particulier, la nouvelle construction s’implantera avec un recul depuis l’alignement identique à celui de ces bâtiments.
• Lorsque le projet concerne la totalité d’un îlot, les constructions doivent s’implanter selon un alignement respectant le plan de composition d’ensemble de l’opération.
• Lorsque la situation des constructions existantes sur l’unité foncière concernée ou la configuration du parcellaire ne permet pas l’implantation à l’alignement des voies et emprises publiques.
• En cas d’extension, de réfection ou d’adaptation d'une construction existante dont l'implantation n'est pas conforme à la présente règle et à condition de ne pas aggraver la non-conformité.
• En raison de la proximité ou de la présence d’un élément naturel (arbre, haie, etc.) participant à la qualité paysagère et écologique du site, dans le but d’éviter son abattage et ne pas compromettre son développement.
• Pour les équipements d’intérêt collectif et services publics (EICSP) ou les constructions nécessaires à l’exploitation et à la gestion de la voirie.
• Lorsque la nature de l’activité l’exige.

Article 7 : Implantations par rapport aux limites séparatives#

Les constructions s’implantent en limite séparative ou en retrait des limites séparatives latérales. En cas de retrait, celui-ci est au moins égal à la moitié de la hauteur de la construction à l’égout de toit ou à l’acrotère, avec un minimum de 3 mètres (L > H/2, avec L ⩾ 3).

Les constructions ou parties de construction d’une hauteur de 5 mètres ou plus doivent s’implanter en retrait des limites séparatives.

En cas d’implantation en limite(s) séparative(s), la réalisation d’un mur coupe-feu est obligatoire.

. Volumétrie et implantations des constructions

Article 6 : Implantations par rapport aux voies et emprises publiques Les constructions s’implantent en recul des voies et emprises publiques de 5 mètres minimum.

Une implantation peut-être admise ou imposée dans le cas d’extensions ou d’annexes de moins de 40 m² et 3,5 m de hauteur.

Les dispositions ne s’appliquent pas :

• Aux constructions liées aux infrastructures routières ou nécessaires à leur fonctionnement.
• Aux services publics exigeant une proximité immédiate des infrastructures de transports.
• Aux bâtiments d’exploitation agricole.
• Aux réseaux d’intérêt public.
• Aux infrastructures de production d’énergie solaire, photovoltaïque ou thermique.
• Dans le cas d'adaptation, de changement de destination, de réfection ou d'extension de constructions existantes.

Sauf cas particuliers mentionnés au Code de l’Urbanisme (bâtiments d’exploitation agricole, changement de destination de constructions existantes…) ou réalisation d’une étude spécifique justifiant des spécificités locales et définissant des règles spécifiques intégrant les problématiques de qualité de l’urbanisme et des paysages, de nuisances et de sécurité, en dehors des espaces urbanisés des communes, les constructions doivent s’implanter suivant les dispositions suivantes :

• Routes classées à grande circulation (RD 924, 926 et 958): avec un recul au moins égal à 75 mètres de l’axe.
• Autoroute A88 : avec un recul au moins égal à 100 mètres de l’axe.

Article 7 : Implantations par rapport aux limites séparatives Les constructions s’implantent en retrait par rapport aux limites séparatives de 3 mètres minimum. Cette distance minimale est portée à 15 mètres, hors constructions à usage d'habitation, lorsque ces limites séparent cette zone agricole d’une zone d’habitation existante ou future (U ou AU).

Une implantation différente peut-être admise ou imposée dans le cas d’extensions ou d’annexes de moins de 40 m² et 3,5m de hauteur.

La hauteur maximale des constructions est fixée à 18 mètres au point le plus haut.

Sans objet.

Article 11 : Aspect extérieur des constructions#

Chaque construction, indépendamment de sa nature, de sa fonction et de sa destination, doit, pour son expression architecturale et son aspect extérieur, s'inscrire harmonieusement dans les paysages communaux. Ceci n’exclut pas les constructions d’architecture contemporaine ou les constructions employant des techniques ou des matériaux d'intérêt environnemental (en application des dispositions de l'article L111-16 du Code de l'urbanisme) dès lors qu’elles justifient de leur bonne insertion dans l’environnement bâti.

Article 14 : Plantations, surfaces non imperméabilisées ou espaces verts et récréatifs#

Les espaces libres font l’objet d’un traitement paysager minimum afin de participer à l’insertion de la construction dans son site, à l’amélioration du cadre de vie et à la gestion des eaux pluviales. Les plantations existantes sont préservées ou remplacées par des plantations de nature et de hauteur équivalentes, notamment en limite séparative lorsqu’elles sont ne sont pas construites. Seules les essences locales de haies sont autorisées (voir liste des essences autorisées en annexe). Les haies de résineux (thuya) ou d'essences invasives et/ou à pousse rapide (laurier palme, bambous…) sont interdites. La plantation de plusieurs espèces est privilégiée.

Des haies vives ou des arbres d'essences locales masquent les aires de stockage extérieur et facilitent l'intégration dans le paysage des constructions de grande dimension.

L’espace situé dans la marge de recul fait l’objet d’un traitement paysager à dominante végétale.

Les aires de stationnement publiques à destination des véhicules légers sont plantées à raison de 1 arbre pour 4 places, lorsque les conditions techniques le permettent.

Tout projet de construction justifie du maintien de la plantation d’arbres en privilégiant une diversité d’essences locales et à raison d’un arbre minimum pour 100 m² de pleine terre, lorsque les conditions techniques le permettent.

La composition d’un espace vert d’un seul tenant et participant à la formation d’un îlot vert est recherchée, en privilégiant le regroupement avec les espaces verts limitrophes existants ou projetés.

Tout arbre de haute tige mature doit être conservé sauf à justifier :

• Que son état sanitaire ne permet pas sa conservation ;
• Que le projet ne peut être implanté différemment au regard des autres dispositions du PLUi ;

Article 16 : Obligations minimales pour les véhicules motorisés#

Dispositions générales Le stationnement de véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré hors des voies de desserte. Les normes de stationnement s’appliquent aux constructions neuves, à l’extension de locaux commerciaux/d’activités. Les places de stationnement doivent être réalisées dans le respect des règlements et normes en vigueur. Les aires de stationnement non couvertes doivent être réalisées sur le terrain d'assiette concerné par le projet ou dans l'environnement immédiat. Ces obligations ne s’appliquent pas au stationnement groupé reporté, stationnement mutualisé notamment. En cas d'impossibilité technique de se stationner sur la même parcelle, le stationnement peut être réalisé sur une unité foncière dans un périmètre d’environ 50 mètres autour de la construction. Les aires de stationnement réalisées sur le terrain d’assiette sont réalisées en priorité d’un seul tenant, et en limitant l’éparpillement sur la parcelle. Dans le cas d’un terrain jouxtant un espace de stationnement sur une autre parcelle, l’aire de stationnement est prioritairement réalisée à proximité.

Normes de stationnement des véhicules automobiles : Les aires de stationnement comprenant plus de 4 places devront disposer d’au moins un emplacement répondant aux dimensions d’une place de stationnement pour personne à mobilité réduite.

Les dimensions des places sont au minium de 2,30m x 4,80m.

.

Équipements

d’intérêt collectif et

services

publics

(Eicsp)#

L’espace de stationnement doit être suffisant en nombre et en surface, y compris pour les manœuvres, et répondre aux besoins engendrés par l’usage de la construction.

En cas d’impossibilité technique, urbanistique ou architecturale et en cas d’absence de possibilité de création de places de stationnement dans l’environnement immédiat, le projet pourra exceptionnellement être autorisé sans que le nombre de places exigé ne soit atteint.

Article 17 : Obligations minimales pour les vélos#

Les établissements prévoiront, sur les espaces communs, une aire de stationnement équipée pour le stationnement des vélos dont la taille sera proportionnée à la nature de leur activité et à leur capacité d'accueil.

AUZ3 – Équipements et réseaux#

Article 18 : Accès#

Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne une servitude de passage suffisante pour les véhicules et les réseaux, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l’article 682 du Code civil.

Les accès débouchant sur les voies doivent être aménagés en fonction de l’importance du trafic, de façon à éviter toute contrainte pour la circulation générale. Leur localisation sera choisie en tenant compte des plantations existantes, de l’éclairage public, des aménagements cyclables et de tout autre mobilier urbain des emprises publiques afin de ne pas devoir déplacer ou altérer ces éléments dans le cadre du projet.

Dans tous les autres cas, le nombre et la largeur des accès doivent permettre une desserte satisfaisante du projet. Une largeur minimale de l’accès pourra être imposée selon l’importance du projet.

Article 20 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau et d’assainissement#

Remarque générale : Les raccordements aux différents réseaux devront être étudiés avec les services techniques compétents et aménagés de façon à limiter au maximum leur impact sur les espaces publics.

Eau destinée à la consommation humaine : Toute construction qui nécessite un raccordement doit obligatoirement être raccordée au réseau public.

Eaux usées : Toute construction ou installation nouvelle qui suppose la production d'eaux usées située dans le zonage d’assainissement doit être raccordée au réseau collectif d’assainissement.