Les constructions devront être implantées à l’alignement des voies ou en retrait d’au moins 5 mètres par rapport à celles-ci.
L’emprise au sol des constructions, y compris les bâtiments annexes, ne peut excéder 40% de la surface constructible de la propriété.
La hauteur des constructions à usage d’habitation est limitée à 10 mètres.
Il est exigé au minimum : - Pour les constructions à usage d’habitation : 2 places par logement.
Pour toutes les parcelles comportant des constructions à usage d’habitation, une superficie au moins égale à 35% de la surface totale devra être aménagée en espaces verts.
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Sont interdits :
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Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES
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Une bande de recul de 50m en lisière des espaces boisés de plus de 100 hectares doit obligatoirement être observée pour l’implantation de toute construction nouvelle, hormis au sein de la zone déjà urbanisée.
Sont autorisés sous condition : Les constructions à usage d’habitat (et leurs annexes accolées), de bureau, de service, d’équipements collectifs ne sont autorisées que si elles ne sont pas situées dans le périmètre de protection de l’usine BASF. Dans ce périmètre de protection, les aménagements des constructions à usage d’habitat ne seront autorisés que dans le cas d’extension de la surface de plancher et s’il n’y a pas de création de nouveaux logements. Les constructions annexes isolées qui ne sont affectées ni à l’habitation ni à l’activité sont autorisées sous réserve que leur emprise au sol n’excède pas 20m².
Intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
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La création ou l’aménagement de voiries ouvertes au public doit respecter les textes législatifs et réglementaires en vigueur, notamment ceux relatifs à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.
Intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D'EAU, D'ELECTRICITE ET D'ASSAINISSEMENT
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Alimentation en eau potable Toute construction ou installation nouvelle qui, par sa destination, implique une utilisation d'eau potable, doit être raccordée au réseau public d’eau potable. Assainissement
Intitulé du document : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
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Il n’est pas fixé de règle.
Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
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L’implantation des constructions par rapport à une voie privée ou une cour commune existante se fera en appliquant les mêmes règles que pour les voies et emprises publiques décrites ci-dessus.
Les constructions devront être implantées à l’alignement des voies ou en retrait d’au moins 5 mètres par rapport à celles-ci.
Une implantation différente peut être admise : - Pour les constructions situées à l’angle de plusieurs voies, dans ce cas un retrait de 2,5 mètres par rapport à la voie n’assurant pas l’accès principal à la parcelle est autorisé, - lorsqu'il s'agit de travaux d'extension d'une construction existante à la date d'approbation du PLU, l'extension peut être réalisée en respectant le même recul que celui de la construction existante.
L’autorité compétente peut imposer l’alignement en fonction des contraintes techniques et du milieu environnant existant.
Dans le sous-secteur Ua :
Dans une bande de 15m comptée à partir de l’alignement, les constructions devront être implantées : - à l’alignement, - En retrait de l’alignement, si : o La nouvelle construction est édifiée en continuité d’une construction existante sur une parcelle adjacente (une variation de deux mètres est cependant tolérée) ; o Un bâtiment est déjà existant à l’alignement ou sera implanté simultanément.
En cas de retrait, la continuité visuelle de l’alignement sera assurée par un mur de clôture dont l’aspect est définit à l’article U.11. Au-delà de la bande de 15 mètres, les constructions sont autorisées sans règles d’implantation spécifique.
Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
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Les constructions peuvent être implantées en limite séparative ou en retrait. La valeur du retrait est ainsi définie : Sur toute la longueur des limites séparatives, la marge d’isolement (L) d’un bâtiment ou installation doit être supérieure à la moitié de la distance (H) mesurée entre l’égout du toit du bâtiment projeté et son point bas le plus proche de la limite séparative.
Cette distance ne peut être inférieure à 4 mètres sauf pour les constructions annexes de moins de 20m² (abris de jardin…). Cette distance peut être réduite à 3 mètres en cas de murs aveugles ou ne comportant pas de baie assurant l'éclairement de pièces d'habitation ou de travail. Cette règle ne s’applique pas aux bâtiments existants dans lesquels seraient faits des travaux de transformation, d’amélioration ou de confortation dans le volume existant. Pour une meilleure insertion paysagère, une distance de 3 mètres minimum doit être conservée entre les bâtiments et la limite séparative en fond de parcelle.
Dans le sous-secteur Ua : Les constructions peuvent être implantées en limite séparative ou en retrait. La valeur du retrait est définie selon les mêmes modalités que dans le reste de la zone U. Cette distance ne peut être inférieure à 3 mètres sauf pour les constructions annexes de moins de 20m² (abris de jardin…). Cette distance peut être réduite à 2 mètres en cas de murs aveugles ou ne comportant pas de baie assurant l'éclairement de pièces d'habitation ou de travail.
Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
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Entre deux bâtiments non contigus doit toujours être ménagée une distance suffisante pour permettre l’entretien facile des marges d’isolement et des bâtiments eux-mêmes ainsi que le passage et le fonctionnement du matériel de lutte contre l’incendie. Cette distance doit être au minimum de 4 mètres. Elle est ramenée à 2 mètres lorsqu’il s’agit de locaux de faible volume et d’une superficie inférieure à 20 m² de surface de plancher.
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L’emprise au sol des constructions, y compris les bâtiments annexes, ne peut excéder 40% de la surface constructible de la propriété. En cas de toiture terrasse végétalisée complète, l’emprise au sol peut être augmentée à 50% de la surface constructible de la propriété.
Dans le sous-secteur Ua : L’emprise au sol des constructions, y compris les bâtiments annexes, ne peut excéder 60% de la surface constructible de la propriété. En cas de toiture terrasse végétalisée complète, l’emprise au sol peut être augmentée à 70% de la surface constructible de la propriété. L’emprise au sol maximale peut être portée à 80% dans le cas d’implantation de commerces, de bureaux, d’activités tertiaires ou de services.
Dans les sous-secteurs Uzh : Afin de minimiser l’imperméabilisation des sols dans les zones humides, l’emprise au sol des constructions, y compris les bâtiments annexes, ne peut excéder 25% de la surface constructible de la propriété. En cas de toiture terrasse végétalisée complète, l’emprise au sol peut être augmentée à 40% de la surface constructible de la propriété.
Intitulé du document : HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS
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En cas de terrain en pente, le point de référence du terrain est la moyenne entre le point le plus haut et le point le plus bas sur l’emprise de la construction. La hauteur totale des constructions est mesurée à partir du sol naturel jusqu'au point le plus élevé du bâtiment (faîtage ou acrotère), les ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus.
La hauteur des constructions à usage d’habitation est limitée à 10 mètres. La hauteur à l’égout du toit des constructions principales doit être au moins égale à 3 mètres.
Dans le sous-secteur Ua : La hauteur des constructions à usage d’habitation est limitée à 11 mètres. La hauteur à l’égout du toit des constructions principales doit être au moins égale à 3 mètres.
Intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS
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Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Les constructions doivent répondre à une simplicité d’aspect. Tout pastiche d’une architecture étrangère à la région est interdit.
Façade et matériaux : Les aspects extérieurs des nouvelles constructions doivent être choisis en harmonie avec celles des constructions environnantes.
Est interdit l'emploi à nu de matériaux fabriqués en vue d'être recouverts (parpaings, briques creuses, etc...). Il doit être respecté une unité d’aspect entre les différents murs d’une construction.
La couleur des enduits de façade devra respecter la palette de nuances fournie en annexe du présent règlement et être en harmonie avec celle des constructions déjà existantes dans la zone. Les exhaussements des sous-sols apparents doivent être traités avec autant de soins que le reste de la construction. L’annexe 3, guide produit par le CAUE77 peut servir de guide pour les couleurs d’enduits et menuiseries.
Toitures : Dans le cas de toiture à pentes, elles seront en harmonie avec les constructions environnantes. Il est imposé un nombre de tuiles d’une densité minimale de 22/m². La couleur des tuiles devra être en harmonie avec celle des constructions déjà existantes dans la zone. Les tons noir, rouge vif, sablé champagne sont interdits. Les toitures terrasses sont autorisées sous condition qu’elles permettent la récupération des eaux pluviales.
Clôtures : Les clôtures doivent être conçues de manière à s'harmoniser par les matériaux avec la ou les constructions existantes sur la propriété ou dans le voisinage immédiat.
La hauteur totale des clôtures ne doit pas excéder 2 mètres, sauf pour s'harmoniser avec l'environnement immédiat.
En bordure de l'espace de desserte les clôtures doivent être constituées :
Il est par ailleurs conseillé de percer une ouverture de 15 cm de côté minimum tous les 5 mètres en bas des soubassements et murs afin de ne pas entraver la circulation de la petite faune et de favoriser la biodiversité dans la commune.
En limites séparatives, les clôtures (sauf hauteur) ne sont pas soumises à une réglementation spécifique, à l’exception des prescriptions édictées au paragraphe ci-dessous.
Il est conseillé de réaliser une haie végétale d’essences locales, doublée ou non d’un grillage en treillis soudé. Un grillage à maille large (type grillage à moutons) est conseillé pour favoriser la libre circulation de la petite faune.
Les clôtures en limites séparatives de propriété et à l'alignement de l’espace de desserte, en béton ou plaque de béton préfabriquée sont interdites. L'emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, etc,) est interdit.
Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D'AIRES DE STATIONNEMENT
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Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations autorisées dans la zone doit être assuré en dehors des voies.
Lors de toute opération de construction, de transformation de locaux ou de changement d’affectation, les aires de stationnement doivent être réalisées en nombre suffisant pour satisfaire aux besoins et selon les dispositions suivantes :
Afin de ne pas accentuer l’imperméabilisation des sols, les aires de stationnement extérieures doivent être stabilisées et perméables (par exemples espaces minéraux sablés, pavés, ou emplacements végétalisés).
Il est exigé au minimum : - Pour les constructions à usage d’habitation : 2 places par logement. Il sera prévu en plus 1 place visiteur pour 5 logements construits.
Les normes de stationnement applicables aux autres constructions sont celles prévues pour les constructions les plus directement assimilables. Les espaces à réserver pour le stationnement des camions et divers véhicules utilitaires ainsi que pour les visiteurs devront également être prévus. Concernant le stationnement des 2 roues, il est exigé au minimum :
Dans le sous-secteur Ua :
Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
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Les espaces libres doivent être plantés.
Les espaces libres non bâtis et non occupés par des aires de stationnement doivent être plantés ou engazonnés. Les arbres de hautes tiges sont interdits à moins de deux mètres des limites de propriété.
Pour toutes les parcelles comportant des constructions à usage d’habitation, une superficie au moins égale à 35% de la surface totale devra être aménagée en espaces verts.
Les aires de stationnement en surface devront être plantées, à raison d’un arbre minimum pour 4 places de stationnement.
Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations conseillées par Seine-et-Marne Environnement (voir annexe).
Un arbre de haute tige doit obligatoirement être planté pour 200m² de surface libre de construction.
Des écrans boisés devront être aménagés autour des parcs de stationnement de plus de 250 m². Lorsque leur surface excède 500 m², ils devront être divisés par des rangées d’arbres ou de haies vives.
Les haies seront mélangées, libres, et composées d’au moins trois espèces. Le mélange de plantes à feuillage caduc et persistant sera favorisé.
19 Les essences plantées seront locales, choisies parmi les espèces recensées en annexe. Pour les jardins, seront privilégiés les arbres de vergers (pommiers, poiriers, cerisiers…). Les essences suivantes sont proscrites : Les cotoneasters, le laurier palme, les pyracanthas (divers), le mahonia, le thuya, le sapin ou cèdre bleu, et les autres espèces recensées comme espèces invasives à proscrire listées en annexe n°3. Dans le sous-secteur Ua : Pour toutes les parcelles comportant des constructions à usage d’habitation, une superficie au moins égale à 25% de la surface totale devra être aménagée en espaces verts. Dans le sous-secteur Uzh : Une superficie d’au moins 65% de la surface totale du terrain devra être aménagée en espace vert. La végétation plantée devra correspondre aux essences identifiées dans la liste des espèces végétales préconisées par Seine-et-Marne Environnement qui sont adaptées à un sol humide (arbres et arbustes) ou bien répertoriées dans la liste de l’ensemble des espèces végétales préconisées dans le cas d’un milieu humide– voir annexe n°2. La création de plans d’eau artificiels est interdite.
Intitulé du document : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL
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Non réglementé.
Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE PERFORMANCE ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES
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Les formes architecturales comportant des cavités permettant d’accueillir des espèces thermophiles, des oiseaux, seront recherchées. Toutes les constructions peuvent être végétalisées.
Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D’INFRASTRUCTURES ET RESEAUX DE COMMUNICATIONS
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Lors de la création ou de la réfection de voiries, des fourreaux seront posés en prévision du développement des communications numériques.
Règlement du Plan Local d’Urbanisme – Commune de Fublaines – Janvier 2018 Cabinet DURIS-MAUGER & LUQUET
SECTION I : NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL Cette zone correspond aux zones communales abritant des activités des secteurs secondaires et tertiaires. Ces activités sont actuellement pétrolières et portuaires. Selon le principe de prévention, l’attention des constructeurs et de l’ensemble des usagers du Plan Local d’Urbanisme est attirée sur les phénomènes naturels marquant le territoire :
6°) La loi 92-1444 du 31 décembre 1992 relative à la lutte contre le bruit (notamment son article 13 relatif aux infrastructures de transports terrestres), son décret d'application relatif au classement de ces infrastructures, et l'arrêté interministériel du 30 mai 1996 qui détermine les modalités de classement des voies en cinq catégories.
Permis de construire et réalisation d’aires de stationnement - article L.151-33 : localisation des aires de stationnement - article L.151-31 : réduction des obligations de réalisation d’aires de stationnement dans le cadre de mise à disposition de véhicules électriques avec dispositif de recharge adapté ou véhicules propres en auto-partage - article L.151-30 : obligations minimales à déterminer pour le stationnement des vélos dans les immeubles d’habitation et de bureau
Implantation des habitations légères de loisirs, installations des résidences mobiles de loisirs, des caravanes et des campings, des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs
Le Code de l’Urbanisme définit les conditions et formalités auxquelles elles doivent répondre pour :
Reconstruction à l’identique et restauration des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de 10 ans - Article L111-15 : Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.
La réserve foncière portée au plan est soumise aux dispositions des articles L.123-17, L.230-1 et suivants du Code de l’Urbanisme :
-toute construction y est interdite ; -une construction à titre précaire peut exceptionnellement être réalisée conformément à l’article L.443-1 du Code de l’Urbanisme ; -le propriétaire d’un terrain, bâti ou non, inscrit en emplacement réservé par un PLU peut :
Dans le cas où le propriétaire souhaite mettre en demeure le bénéficiaire d’acquérir la réserve foncière, il doit adresser sa demande au Maire de la commune où se situe le bien. La collectivité ou le service public bénéficiaire dispose d’un délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande pour se prononcer. En cas d’accord amiable, un délai de deux ans à compter de la réception en mairie de la demande lui est accordé pour réaliser le paiement du bien. A défaut d’accord amiable et à l’expiration du délai d’un an à compter de la réception de la demande, le propriétaire comme le bénéficiaire peut saisir le juge de l’expropriation. Ce dernier fixe alors le prix du bien et prononce le transfert de propriété.
Le territoire couvert par un plan local d’urbanisme est divisé en zones urbaines (U), zones d’urbanisation futures (AU) et zones naturelles ou agricoles (N et A) dont les délimitations sont reportées sur les documents graphiques.
Ces documents graphiques font en outre apparaître :
Les zones urbaines, auxquelles s'appliquent les dispositions du titre II, sont : Les zones dédiées à l’urbanisation - la zone U, référencée au plan par l'indice U, avec :
Chaque chapitre comporte un corps de règles en trois sections et 16 articles :
SECTION I - NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL Article 1 - Occupations et utilisations du sol interdites. Article 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières. SECTION II - CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL Article 3 - Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public. Article 4 - Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement.
Article 5 - Superficie minimale des terrains constructibles. Article 6 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques. Article 7 - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Article 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété. Article 9 - Emprise au sol. Article 10 - Hauteur maximum des constructions. Article 11 - Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords. Article 12 - Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de stationnement. Article 13 - Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs, et de plantations. SECTION III - POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DES SOLS, PERFORMANCE ENERGETIQUE ET
Article 14 - Coefficient d'occupation du sol. Article 15 : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances énergétiques et environnementales. Article 16 : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques. Le numéro de l'article est toujours précédé du sigle de la zone où il s'applique.
Les dispositions des articles 3 à 13 des règlements de chacune des zones ne peuvent faire l'objet q ue d'adaptations mineures rendues nécessaires par : - la nature du sol, - la configuration des parcelles ou, - le caractère des constructions avoisinantes. Lorsqu'un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de cet immeuble avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard.
9 ARTICLE 6 – PERMIS DE DEMOLIR En application de l’article L421-3, les démolitions de constructions existantes doivent être précédées de la délivrance d'un permis de démolir lorsque la construction relève d'une protection particulière définie par décret en Conseil d'Etat ou est située dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instaurer le permis de démolir. La commune a délibéré en ce sens le 02 juillet 2007.
Cette zone constitue la partie urbanisée de la commune de Fublaines. Organisée autour d’un villagerue ancien, on retrouve également un tissu pavillonnaire plus récent, implanté en retrait de l’alignement des voies.
La zone comprend deux sous-secteurs : - Le sous-secteur Ua correspond à la partie la plus ancienne du bourg de Fublaines. Elle comporte un tissu urbain ancien édifié à l’alignement des voies, ainsi que des cours communes. - Le sous-secteur Uzh correspond à des zones humides à protéger en raison notamment de leur intérêt écologique et des risques pour les constructions s’y implantant.
Selon le principe de prévention, l’attention des constructeurs et de l’ensemble des usagers du Plan Local d’Urbanisme est attirée sur les phénomènes naturels marquant le territoire :
Il revient aux maîtres d’ouvrage de prendre les précautions techniques nécessaires adaptées pour garantir la pérennité et la stabilité des ouvrages et des constructions à édifier.
En application du dispositif dérogatoire prévu à l'article R.151-21 du Code de l’urbanisme, dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les dispositions des articles suivants s’appliquent à chaque parcelle issue de divisions.
PLU de Fublaines, approuvé le 24/01/2018, 16 articles pour la zone U.
Secteurs du plan : UA, Uzh.
Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.