Le quartier des institutions internationales : la hauteur est portée par le règlement graphique, l'emprise au sol n'est bornée que dans la Ceinture verte - à 70 % - et les constructions se tiennent à 3 mètres des limites séparatives ou sur la limite.
Usage
Institutions internationales et services publics
l'article 2 n'admet que ce qui suit ; le reste est interdit
les constructions interdites
« Sont admis, en sus de l'article 2 des dispositions applicables à toutes les zones : [...] 2. Les logements de fonction et de gardiennage, s'ils sont destinés au personnel dont la présence permanente sur place est indispensable. »
« 3. Les hébergements et les locaux de restauration à condition d'être liés à un établissement d'enseignement. »
« Sont admis, en sus de l'article 2 des dispositions applicables à toutes les zones : [...] 4. Les constructions et installations, à condition de correspondre à une vocation de restaurant. »
La zone est fermée par défaut : l'article 1 UF interdit tout ce que l'article 2 n'autorise pas. C'est l'inverse des zones d'habitat, qui n'écartent que ce qui les gêne.
Article UF 2 « Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières »
Hauteur
Indiquée au règlement graphique
en son absence, la hauteur n'est pas réglementée
la hauteur à ne pas dépasser
« 1. Mode de calcul La hauteur maximale hors tout des constructions est mesurée par rapport au niveau moyen de la voie de desserte existante ou à créer. »
LA HAUTEUR N'EST PAS DANS LE TEXTE : elle est portée par le règlement graphique, et en son absence elle n'est pas réglementée du tout.
Article UF 10 « Hauteur maximale des constructions »
Emprise au sol
70 % d'emprise au sol
dans le périmètre de la Ceinture verte
la surface au sol que l'on peut bâtir
C'est la SEULE emprise que le texte fixe : hors du périmètre de la Ceinture verte, l'article n'en borne aucune.
Article UF 9 « Emprise au sol »
Recul sur la rue
À l'alignement
sauf disposition particulière au règlement graphique
la distance à garder avec la rue
« Elles peuvent toutefois s'en éloigner à condition que le recul soit au minimum de 1,50 mètre. »
Article UF 6 « Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques »
Limites
3 m, ou sur la limite
la distance à garder avec les voisins
« ... collectif, tels que postes de transformation électriques qui peuvent être implantés soit sur limite séparative, soit à une distance au moins égale à 0,50 mètre des limites séparatives. »
Un seul régime, sans distinction de secteur : la construction jouxte la limite, ou s'en écarte de 3 mètres au moins.
Article UF 7 « Implantations des constructions par rapport aux limites séparatives »
Stationnement
Arrondi à l'unité inférieure jusqu'à 0,5
les places de voiture à prévoir
« ... générales pour le stationnement des véhicules motorisés Le dimensionnement à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule est au minimum de 2,50 x 5 mètres, non pris en compte les dégagements, et 2,50 x 10 mètres y compris les dégagements. »
« 1.1. Habitation Zone I Zone II Zone III Zone IV Zone V Nombre de places par logement logement ≤ 2 pièces logement > 2 pièces Minimum 0,5 0,8 1 1 1 1,5 1,2 1,8 1,5 2 Maximum Non règlementé Non règlementé Non règlementé Non règlementé Non règlementé 1.1.1. Sur l'ensemble du territoire de l'Eurométropole de Strasbourg, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement, lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, ... »
« Si ces derniers sont situés dans les zones I et II, le nombre d'aires de stationnement exigible par logement ne peut dépasser 0,5. »
« 1.1.2. Pour les autres catégories de logements situés dans les zones I et II, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement. »
« 1.1.3. Les logements d'urgence ne nécessitent pas la création d'aire de stationnement. »
« 1.2. Logement universitaire (logements limités à une pièce) Zone I Zone II Zone III Zone IV Zone V Nombre de places par logement Minimum 0,1 0,3 0,5 0,6 0,7 Maximum Non règlementé Non règlementé Non règlementé Non règlementé Non règlementé Dans tous les cas, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement, lors de la construction de résidences universitaires. »
« Lorsqu'une construction dont le terrain d'assiette est situé sur deux zones de stationnement différentes, la norme la moins élevée des deux s'applique. »
« 2.4. Divers 2.4.1. Les aires de stationnement résultant des normes ci-dessus doivent être réalisées sur le terrain d'assiette du projet ou dans son environnement immédiat. »
« Toute nouvelle opération doit prévoir le pré-équipement des places de stationnement dans les conditions suivantes : le pré-équipement de la totalité des stationnements, dans les parkings de plus de 10 places situés dans des bâtiments résidentiels neufs ou jouxtant de tels bâtiments, et le prééquipement de 20 % des places pour les bâtiments non résidentiels. »
« ... des stationnements, dans les parkings de plus de 10 places situés dans des bâtiments résidentiels neufs ou jouxtant de tels bâtiments, et le prééquipement de 20 % des places pour les bâtiments non résidentiels. »
« Toute nouvelle opération de plus de 1000 m² de surface de plancher ou toute création de parking en ouvrage supérieur à 20 places de stationnement doivent équiper : - soit 5 % des places de stationnement avec un point de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables nécessitant un connecteur de type 2 pouvant aller jusqu'à 7 kW minimum. - soit 1 % des places de stationnement avec un point de recharge partagé pour véhicules électriques ou ... »
« - soit 5 % des places de stationnement avec un point de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables nécessitant un connecteur de type 2 pouvant aller jusqu'à 7 kW minimum. »
« - soit 1 % des places de stationnement avec un point de recharge partagé pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables nécessitant un connecteur type 3 pouvant aller jusqu'à 22 kW. »
« 2.5.1. Toute réalisation de stationnement aérien supérieur à 300 places de stationnement doit être équipée d'ombrières photovoltaïques accueillant a minima 0,3 kWc de puissance photovoltaïque par place de stationnement. »
« 3.1.2. La surface d'une place de stationnement d'un vélo est de 2 m² minimum. »
« 3.1.3. La surface d'une place de stationnement d'un vélo cargo est de 1,40 m x 2,60 soit 3,64 m² au minimum. »
« 3.1.4. La surface minimum du local vélo est de 10 m². »
« La surface dédiée au stationnement des vélos-cargo est de 5 % du nombre total de places de stationnement des vélos, arrondis à l'unité inférieure. »
« 3.3.1.1. La surface affectée aux places de stationnement doit permettre d'accueillir l'ensemble des besoins du projet : - 1 place par logement de 1 à 2 pièces ; »
« 3.3.1.1. La surface affectée aux places de stationnement doit permettre d'accueillir l'ensemble des besoins du projet : [...] - 2 places par logement de 3 pièces ; »
« 3.3.1.1. La surface affectée aux places de stationnement doit permettre d'accueillir l'ensemble des besoins du projet : [...] - 3 places par logement de 4 pièces et plus. »
« Ils devront être accessibles depuis l'espace public et respecter le ratio de 0,5 % de la surface de plancher de l'opération, arrondi à l'unité inférieure. »
« - au-delà de 300 m² : 1 place par tranche entamée de 100 m². »
« De plus, si l'ensemble commercial dispose d'un parc de stationnement pour véhicules motorisés dont la capacité est inférieure ou égale à 40 places, un espace destiné au stationnement des vélos doit être aménagé et dimensionné pour accueillir un nombre de places de vélos correspondant à 10 % de la capacité du parc de stationnement véhicule avec un minimum de 2 places. »
« De plus, [...] dimensionné pour accueillir un nombre de places de vélos correspondant à 10 % de la capacité du parc de stationnement véhicule avec un minimum de 2 places. »
« 3.3.3. Bureaux La surface affectée à ces locaux doit correspondre aux normes minimales suivantes : - 2 places par tranche entamée de 100 m² en zone I à IV, »
« 3.3.3. Bureaux La surface affectée à ces locaux doit correspondre aux normes minimales suivantes : [...] - 1 place par tranche entamée de 100 m² en zone V. Dans les ZAC Danube et Deux-Rives, les constructions à vocation de bureaux doivent disposer d'un nombre de place leur permettant de répondre à leur besoin. »
« 3.3.3. Bureaux La surface affectée à ces locaux doit correspondre aux normes minimales suivantes : [...] - 1 place par tranche entamée de 100 m² en zone V. Dans les ZAC Danube et Deux-Rives, les constructions à vocation de bureaux doivent disposer d'un nombre de place leur permettant de répondre à leur besoin. »
« Dans les cas particuliers des sous-destinations suivantes : - hôtels et autres hébergements touristiques : 1 place par tranche de 4 chambres est exigée; »
« Dans les cas particuliers des sous-destinations suivantes : [...] - résidences universitaires/étudiantes : 1 place par chambre est exigée. »
« - industrie ; doivent disposer d'un espace de stationnement dimensionné pour accueillir un nombre de place de vélo calculé par rapport à 25 % en zones I, II et III et 15% en zones IV et V, de l'effectif total de salariés, d'agents et d'usagers accueillis simultanément dans le(s) bâtiment(s), sur déclaration du maître d'ouvrage. »
« Les destinations et/ou sous-destinations suivantes : [...] - industrie ; [...] un nombre de place de vélo calculé par rapport à 25 % en zones I, II et III et 15% en zones IV et V, de l'effectif total de salariés, d'agents et d'usagers accueillis simultanément dans le(s) bâtiment(s), sur déclaration du maître d'ouvrage. »
« 3.3.2. Commerces de détail La surface affectée à ces locaux doit correspondre aux normes minimales suivantes : - pour moins de 300 m² : 0 place ; »
« 2.2. Travaux de transformation d'immeuble(s) existant(s) ... où ces travaux s'accompagnent de la création de surface de plancher, dans la limite d'un plafond de 50 % de la surface de plancher existante avant le commencement des travaux. »
Le barème des voitures se lit dans le règlement, dans un tableau à cinq colonnes (zones I à V), pour l'habitation, le logement universitaire, l'hébergement hôtelier, les bureaux et les commerces de détail. Les plafonds, les dispositions générales et le barème des vélos sont donnés ci-dessous. Les zones I à V ne sont pas des zones du plan : la I couvre les quartiers centraux de Strasbourg, la II les abords des transports en commun en site propre, la III le reste de Strasbourg, la IV sept communes de la première couronne, la V les autres communes. Le plafond de 0,5 place des zones I et II ne vaut que pour les logements aidés et l'hébergement des personnes âgées.
Disposition commune « Stationnement »
Espaces verts
Coefficient de biotope 30 %
le terrain à laisser en pleine terre
« 1. Dispositions générales 20 % au moins de la superficie du terrain doit être réservée à des aménagements paysagers. »
« Les espaces libres doivent être plantés à raison d'au moins un arbre par tranche entière de 100 m² de terrain non-bâti. »
« Le coefficient de biotope par surface est fixé à 50 % minimum, conformément aux paragraphes 9.1 et 9.2 de l'article 13 des « Dispositions applicables à toutes les zones ». »
Dans la Ceinture verte, la part d'aménagements paysagers reste à 20 % : seul le coefficient de biotope monte, de 30 % à 50 %.
Article UF 13 « Espaces libres, aires de jeux et de loisirs, et plantations »
Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.
Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :
Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.
Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.
Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. La disposition commune s'affiche alors, signalée comme telle.
Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).
Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.
Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La fiche de la parcelle signale la servitude quand elle la touche, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.
Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Les pages citent le règlement ; elles ne délivrent aucune autorisation et ne remplacent pas ce certificat.
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Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».
Sont interdites les constructions et installations non autorisées à l’article 2 UF.
Intitulé du document : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières
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Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».
Sont admis, en sus de l’article 2 des dispositions applicables à toutes les zones :
1. Les constructions et installations liées ou nécessaires aux activités des institutions internationales et aux services publics.
2. Les logements de fonction et de gardiennage, s’ils sont destinés au personnel dont la présence permanente sur place est indispensable.
3. Les hébergements et les locaux de restauration à condition d’être liés à un établissement d’enseignement.
4. Les constructions et installations, à condition de correspondre à une vocation de restaurant. 5. Les aménagements, la transformation et une extension mesurée pour les constructions existantes non-conformes à la vocation de la zone.
Articles 3 UF à 5 UF :
Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».
Intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
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Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».
1.
Sauf dispositions particulières indiquées au règlement graphique, les constructions et installations peuvent être édifiées à l’alignement des voies et places existantes, à modifier ou à créer et ouvertes à la circulation publique. Elles peuvent toutefois s’en éloigner à condition que le recul soit au minimum de 1,50 mètre.
Plan local d’urbanisme Modification n° 4
Règlement écrit Zone UF
Les dispositions énoncées au paragraphe 1. ne s’appliquent pas aux constructions et installations de faible emprise nécessaires aux missions des services publics ou d’intérêt collectif, tels que postes de transformation électriques qui peuvent être implantés soit l’alignement, soit à une distance au moins égale à 0,50 mètre des voies et places existantes, à modifier ou à créer et ouvertes à la circulation publique.
Intitulé du document : Implantations des constructions par rapport aux limites séparatives
Le même sujet dans les 24 zones
Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».
1.
A moins que la construction ne jouxte la limite séparative, la distance comptée horizontalement de tout point du bâtiment au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à 3 mètres.
2.
Les dispositions énoncées au paragraphe 1. ne s’appliquent aux constructions et installations de faible emprise nécessaires aux missions des services publics ou d’intérêt collectif, tels que postes de transformation électriques qui peuvent être implantés soit sur limite séparative, soit à une distance au moins égale à 0,50 mètre des limites séparatives.
Intitulé du document : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
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Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».
Une distance d’au moins 3 mètres est imposée entre deux bâtiments non contigus.
Le même sujet dans les 24 zones
Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».
Dans le périmètre de la Ceinture verte, l’emprise au sol des bâtiments ne peut excéder 70 %.
Le même sujet dans les 24 zones
Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».
1.
Mode de calcul
La hauteur maximale hors tout des constructions est mesurée par rapport au niveau moyen de la voie de desserte existante ou à créer.
Plan local d’urbanisme Modification n° 4
Règlement écrit Zone UF
2.1. La hauteur maximale hors tout est indiquée au règlement graphique. En l’absence d’indication portée au règlement graphique, la hauteur n’est pas règlementée.
2.2. Les paratonnerres, les souches de cheminées, etc., ne sont pas compris dans le calcul de la hauteur.
Articles 11 UF et 12 UF :
Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».
Intitulé du document : Espaces libres, aires de jeux et de loisirs, et plantations
Le même sujet dans les 24 zones
Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».
1.
20 % au moins de la superficie du terrain doit être réservée à des aménagements paysagers.
Le coefficient de biotope par surface est fixé à 30 % minimum, conformément aux paragraphes 9.1 et 9.2 de l’article 13 des « Dispositions applicables à toutes les zones ».
Les espaces libres doivent être plantés à raison d’au moins un arbre par tranche entière de 100 m² de terrain non-bâti. La surface des aires de stationnement à l’air libre entre dans ce calcul. La préservation d’arbres préexistants peut être prise en compte dans le calcul précité.
2.
Dans le périmètre de la Ceinture verte :
20 % au moins de la superficie du terrain doit être réservée à des aménagements paysagers.
Le coefficient de biotope par surface est fixé à 50 % minimum, conformément aux paragraphes 9.1 et 9.2 de l’article 13 des « Dispositions applicables à toutes les zones ».
Articles 14 UF à 16 UF :
Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».
Plan local d’urbanisme Modification n° 4
Règlement écrit Zone UF
Rappel : Les constructions, aménagements et installations doivent être compatibles avec les orientations d’aménagements et de programmation.
PROCÉDURE PLU approuvé Modification simplifiée n° 1 Modification n° 1 Modification simplifiée n° 2 Mise en compatibilité n° 1 Modification simplifiée n° 3 Mise à jour n° 1 Modification n° 2 Révision n° 1 Modification simplifiée n° 4 Modification n° 3 Mise en compatibilité n° 2 Mise en compatibilité n° 3 Mise en compatibilité n° 4 Modification n° 4 Modification simplifiée n° 5 Mise en compatibilité n° 5 Mise en compatibilité n° 6 Modification simplifiée n° 6
DATE D’APPROBATION 16 décembre 2016 29 septembre 2017 23 mars 2018 29 juin 2018 3 décembre 2018 19 décembre 2018 8 mars 2019 27 septembre 2019 27 septembre 2019 18 décembre 2020 25 juin 2021 25 juin 2021 22 septembre 2022 10 juillet 2023 31 mai 2024 27 juin 2025 19 décembre 2025 19 décembre 2025 6 février 2026
Plan local d’urbanisme de l’Eurométropole de Strasbourg
Février 2026
Plan local d’urbanisme Modification simplifiée n° 6
PLUi de Geispolsheim, approuvé le 06/02/2026, 8 articles pour la zone UF.
Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.