Zone 2AU

Sont interdites toutes les occupations et utilisations du sol qui ne sont pas mentionnées à l’article 2AU 2.

Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES I

Rappels :

1 - Doivent faire l’objet d’une déclaration préalable, les travaux, installations et aménagements listés à l’article R.421-23 du Code de l’urbanisme.

2 - Doit faire l’objet d’une déclaration préalable, sur l’ensemble du territoire communal, l’édification d’une clôture en application de l’article R.421-12-d) du Code de l’urbanisme, conformément à la délibération prise par le conseil municipal.

II. Expression de la règle :

Sous réserve qu’ils ne compromettent pas un aménagement ultérieur et cohérent de la zone, sont admis dans l'ensemble de la zone : - Les constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit à des équipements et des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité, ...) qui ne sauraient être implantés en d’autres lieux.

Section 2 - Conditions de l'occupation du sol

Les articles 2AU 3, 4, 5, 8, 9, 10, 11, 12 et 13 ne sont pas réglementés.

Intitulé du document : IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

L’implantation par rapport aux voies des constructions, installations, ouvrages et équipements, dits « techniques », liés ou nécessaires au fonctionnement des services et équipements publics, collectifs ou d’intérêt général (transformateurs, relais, stations de pompage, de refoulement ou de traitement des eaux usées, poteaux, pylônes, coffrets, …), ne doit pas être de nature à remettre en cause un aménagement ultérieur cohérent, ni porter atteinte à la sécurité.

Intitulé du document : IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

L’implantation par rapport aux limites séparatives des constructions, installations, ouvrages et équipements, dits « techniques », liés ou nécessaires au fonctionnement des services et équipements publics, collectifs ou d’intérêt général (transformateurs, relais, stations de pompage, de refoulement, poteaux, pylônes, coffrets, …), ne doit pas être de nature à remettre en cause un aménagement ultérieur cohérent, ni porter atteinte à la sécurité.

Section 3 - Possibilités maximales d'occupation du sol

L’article 2AU 14 n’est pas réglementé.

Section 4 – Performances énergétiques / environnementales et infrastructures/réseaux de communication électroniques

Les articles 2AU 15 et 16 ne sont pas réglementés.

Titre 4 - Dispositions Applicables aux Zones Agricoles

TITRE 4 DISPOSITIONS APPLICABLES

AUX ZONES AGRICOLES

Chapitre 1 : Dispositions applicables à la zone A

p. 37

CHAPITRE 1 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE A

Dispositions Applicables à la Zone A

Caractère de la zone A

Zone correspondant aux secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles, au sein desquels seules sont autorisées les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et aux services publics ou d’intérêt collectif.

Identification : La zone A est constituée par les parties du territoire à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Elle correspond principalement à la partie nord du territoire communal, aux secteurs agricoles en appui sur la RD749 au sud du bourg, à la clairière agricole progressivement colonisée par les boisements à hauteur de Soucheau, Les Landes de Soucheau, Chegard, et aux enclaves agricoles au sein de la zone N correspondant à des sites d’exploitation agricole existants ou projetés à court terme (L’Aunai, La Haquetrie).

Un secteur Ada est créé, délimitant des sites d’exploitation agricole autorisant la construction de bâtiments nécessaires à la production agricole ou dans le prolongement ou la diversification de l’activité agricole.

Un secteur Ah est créé, délimitant les écarts isolés au sein de l’espace agricole n’ayant plus de lien direct avec l’activité agricole (mais en ne fermant pas la possibilité d’un retour à un usage agricole) destiné à permettre une évolution modérée du bâti existant. Le sous-secteur Ahcd, identifie les écarts pour lesquels il existe un potentiel en changement de destination pour de l’habitat ou des activités artisanales, dans la mesure où il n’y a pas d’enjeu agricole à proximité et que le niveau d’équipement du lieu-dit permet d’envisager un changement de destination.

Cette zone pouvant être concernée à certains endroits par le risque de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols (cf. carte figurant dans le Rapport de Présentation, pièce n°1), il est fortement conseillé d’effectuer une étude préalable du sol afin de pouvoir prendre des dispositions particulières pour adapter les fondations de la construction aux caractéristiques du sol. Il en est de même pour les secteurs concernés par la présence de zones sous-cavées potentielles (cf. Rapport de Présentation et Règlement – Document graphique).

Cette zone est également pour partie (aux abords du bourg et au long de la vallée du Changeon) concernée par la présence d’une nappe sub-affleurante (cf. carte figurant dans le Rapport de Présentation, pièce n°1).

Cette zone intègre des espaces de pelouses sablo-calcaires à La Boderie et la Butte, constituant des habitats d’intérêt européen qu’il convient de protéger.

Destination : Dans la zone A, les occupations et utilisations du sol autorisées sont limitées aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et à l’exploitation agricole.

Le secteur Ada autorise notamment une diversification des sites d’activité agricole (transformation, conditionnement et vente des produits de l’exploitation, accueil à la ferme).

Le secteur Ah autorise l’évolution du bâti existant n’ayant pas de lien avec l’activité agricole, mais elle est très encadrée afin de rester limitée. Le sous-secteur Ahcd autorise en complément le changement de destination sous conditions.

Objectifs des dispositions réglementaires : protéger les terres et les exploitations agricoles, permettre une diversification de l’activité agricole, favoriser l’intégration dans le site des constructions à usage agricole.

Dispositions Applicables à la Zone A

Les pelouses calcaires présentes à La Boderie (2 sites) et à La Butte sont identifiées au titre de l’article L.123-1-5-7° du code de l’urbanisme, afin d’être protégées ; une disposition réglementaire spécifique étant édictée à l’article 13 pour favoriser le maintien d’un milieu ouvert et sous réouverture s’il est aujourd’hui embroussaillé.

Section 1 - Nature de l'occupation et de l'utilisation du sol

CHAMP D’APPLICATION DU P.L.U.

Le présent règlement s’applique à la totalité du territoire de la commune de GIZEUX.

PORTEE RESPECTIVE DU REGLEMENT A L’EGARD D’AUTRES LEGISLATIONS RELATIVES A L’OCCUPATION DES SOLS

Restent et demeurent applicables les autres législations relatives à l’occupation ou à l’utilisation des sols, et notamment celles du Code de l’Urbanisme (les articles R. 111-2, R. 111-4, R. 111-15, R. 111-21 modifiés par le décret n°2007-18 du 05 janvier 2007), du Code de la construction et de l’habitation, du Code civil, du Code minier, du Code général des impôts, de la Loi du Commerce et de l’Artisanat, du Règlement Sanitaire départemental, et celles relatives aux servitudes d’utilité publique, aux installations classées pour la protection de l’environnement, à la domanialité publique (Code voirie routière, Code fluvial), à l’environnement, à l’archéologie.

ARTICLE R. 111-2. Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations.

ARTICLE R. 111-4. Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques.

ARTICLE R. 111-15. Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement. Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.

ARTICLE R. 111-21. Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

ARCHEOLOGIE

Aux termes de la loi du 27 septembre 1941, les découvertes de vestiges archéologiques faites fortuitement à l’occasion de travaux quelconques doivent immédiatement être signalées au Maire de la commune, lequel prévient la Direction Régionale des Affaires Culturelles de la Région Centre (Service Régional de l’Archéologie).

En outre, en application de l’article L. 522-4 du Code du Patrimoine, qu’en dehors des zones archéologiques définies en application de l’article L. 522-5 de ce même Code, les personnes qui projettent de réaliser des aménagements, ouvrages ou travaux, peuvent saisir l’Etat afin qu’il examine si leur projet est susceptible de donner lieu à des prescriptions de diagnostic archéologique (dans l’affirmative, l’aménageur peut en demander la réalisation anticipée).

DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES

Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en :

Zones urbaines, dites zones « U », dans lesquelles les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Afin de permettre un classement des sols et de définir leur utilisation, on distinguera différentes zones U :

UA : zone à vocation mixte correspondant à l’urbanisation ancienne caractérisée par une forme urbaine spécifique et une qualité architecturale à préserver.

 secteur UAa au sein duquel les constructions doivent être équipées d’un dispositif d’assainissement non collectif ;

 secteur UAha au sein duquel des règles spécifiques d’implantation sont édictées et les constructions doivent être équipées d’un dispositif d’assainissement non collectif ;

UB : zone à vocation mixte correspondant aux extensions urbaines caractérisées par une forme urbaine moins figée que l’urbanisation ancienne.  secteur UBa au sein duquel les constructions doivent être équipées d’un dispositif d’assainissement non collectif ;

Zones à urbaniser, dites zones « AU », correspondant à des secteurs de la commune à caractère naturel destinés à être ouverts à l’urbanisation. On distinguera :

- la zone AU au sein de laquelle les constructions sont autorisées (appelées 1AU) au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et le règlement, car les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone ;

- les zones AU « strictes » (appelées 2AU) dont l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une évolution du Plan Local d’Urbanisme car les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone ;

Zones agricoles, dites zones « A », correspondant aux secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles, au sein desquels seules sont autorisées les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et aux services publics ou d’intérêt collectif.

 secteur Ada délimitant des sites d’exploitation agricole au sein desquels les constructions et installations permettant de prolonger ou de diversifier l’activité agricole sont autorisées ;

 secteur Ah délimitant des écarts isolés au sein de l’espace agricole n’ayant plus de lien direct avec l’activité agricole destiné à permettre une évolution modérée du bâti existant tout en n’écartant pas un retour à l’usage agricole à l’avenir ;

 sous-secteur Ahcd au sein duquel les changements de destination en habitat et activités artisanales sont autorisés sous conditions.

Zones naturelles et forestières, dites zones « N », correspondant aux secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de leur caractère d’espaces naturels.

 secteur Nh délimitant les écarts isolés au sein de l’espace naturel et forestier destiné à permettre une évolution modérée du bâti existant ;

 secteur Nj à vocation de jardin autorisant notamment les constructions annexes à l’habitation ;  secteur Nl destiné aux constructions et installations à vocation de loisirs et de détente ne remettant pas en cause le caractère naturel du secteur ;  secteur Nta destiné à permettre une exploitation mixte (touristique et agricole) d’un ensemble patrimonial dans le respect de sa qualité bâtie et paysagère ;  secteur Nx destiné aux constructions et installations nécessitant d’être suffisamment éloignées de toute habitation compte tenu des nuisances qu’elles génèrent (station d’épuration, …).

EMPLACEMENTS RESERVES

Les emplacements réservés aux voies et aux ouvrages publics, aux installations d’intérêt général et aux espaces verts, bien que situés dans des zones urbaines ou des zones naturelles, ne peuvent être construits ou recevoir une autre destination que celle prévue au plan.

Le document graphique fait apparaître l’emplacement réservé, sa destination, sa superficie et son bénéficiaire étant consignés en légende de ce même document.

Le propriétaire d’un terrain concerné par un emplacement réservé peut demander à bénéficier des dispositions de l’article L. 123-17 du Code de l’urbanisme.

ARTICLE L. 123-17 du Code de l’urbanisme – Le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme pour un ouvrage public, une voie publique, une installation d’intérêt général ou un espace vert peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants.

Lorsqu’une des servitudes mentionnées à l’article L. 123-2 est instituée, les propriétaires des terrains concernés peuvent mettre en demeure la commune de procéder à l’acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus aux articles L. 230-1 et suivants.

ARTICLES L. 230-1 du Code de l’urbanisme – Les droits de délaissement prévus par les articles L. 111-11, L. 123-2, L. 123-17 et L. 311-2 s’exercent dans les conditions prévues par le présent titre. La mise en demeure de procéder à l’acquisition d’un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. Les autres intéressés sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective à l’initiative de la collectivité ou du service public qui fait l’objet de la mise en demeure. Ils sont tenus de se faire connaître à ces derniers, dans le délai de deux mois, à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité.

ARTICLES L. 230-2 du Code de l’urbanisme – Au cas où le terrain viendrait à faire l’objet d’une transmission pour cause de décès, les ayants droits du propriétaire décédé peuvent, sur justification que l’immeuble en cause représente au moins la moitié de l’actif successoral et sous réserve de présenter la demande d’acquisition dans le délai de six mois à compter de l’ouverture de la succession, si celle-ci n’a pas été formulée par le propriétaire décédé, exiger qu’il soit sursis, à concurrence du montant de son prix, au recouvrement des droits de mutation afférents à la succession tant que ce prix n’aura pas été payé.

ARTICLES L. 230-3 du Code de l’urbanisme – La collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande. A défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

La date de référence prévue à l’article L. 13-15 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

En l’absence de plan d’occupation des sols rendu public ou de plan local d’urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l’article L. 111-9, celle d’un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, pour les cas mentionnés à l’article L. 111-10, celle de la publication de l’acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l’article L. 311-2, un an avant la création de la zone d’aménagement concerté. Le juge de l’expropriation fixe également, s’il y a lieu, les indemnités auxquelles peuvent prétendre les personnes mentionnées à l’article L. 230-2. Le propriétaire peut requérir l’emprise totale de son terrain dans les cas prévus aux articles L. 13-10 et L. 13-11 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

ARTICLES L. 230-4 du Code de l’urbanisme – Dans le cas des terrains mentionnés à l’article L. 123-2 et des terrains réservés en application de l’article L. 123-17, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge de l’expropriation n’a pas été saisi trois mois après l’expiration du délai d’un an mentionné à l’article L. 2303. Cette disposition ne fait pas obstacle à la saisine du juge de l’expropriation au-delà de ces trois mois dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article L. 230-3.

ARTICLES L. 230-5 du Code de l’urbanisme – L’acte ou la décision portant transfert de propriété éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existants sur les immeubles cédés même en l’absence de déclaration d’utilité publique antérieure. Les droits des créanciers inscrits sont reportés sur le prix dans les conditions prévues à l’article L. 12-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

RECONSTRUCTION APRES SINISTRE

Dans le cadre du présent P.L.U., la règle générale définie par l’article L. 111-3 du Code de l’urbanisme s’applique : « La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. »

CLOTURES

Conformément à la délibération prise par le Conseil municipal, sur l’ensemble du territoire communal, l’édification d’une clôture doit faire l’objet d’une déclaration préalable en application de l’article R. 421-12-d) du Code de l’urbanisme. Sont néanmoins dispensées de toute formalité au titre du présent Code, en application de l'article R 421-2, sauf lorsqu'elles sont implantées dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans un site classé, les clôtures nécessaires à l'activité agricole ou forestière.

Titre 2 - Dispositions Applicables aux Zones Urbaines

TITRE 2 DISPOSITIONS APPLICABLES

AUX ZONES URBAINES

Chapitre 1 : Dispositions applicables à la zone UA Chapitre 2 : Dispositions applicables à la zone UB

p. 7 p. 17

CHAPITRE 1 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UA

Dispositions Applicables à la Zone UA

(Extrait du rapport de présentation)

Caractère de la zone UA

Zone à vocation mixte correspondant à l’urbanisation ancienne, caractérisée par une forme urbaine spécifique et une qualité architecturale à préserver.

Identification : La zone UA correspond aux espaces urbanisés densément bâtis du bourg de Gizeux, caractérisés par une homogénéité des constructions, vecteur de l’identité du village. Le bâti ancien est régi par des formes strictes d’implantation, il est en général disposé à l’alignement de la voie en appui sur au moins une limite séparative latérale.

Cette zone à vocation principale d’habitat accueille également des commerces, services, équipements, activités artisanales et agricoles.

Un secteur UAha est créé pour les hameaux des Fortineries, la Bouteillerie et la Petite Cardinière afin de tenir compte des spécificités des implantations bâties anciennes.

Elle est dotée des équipements publics (réseaux d’eau potable, d’électricité, d’assainissement...) nécessaires à son urbanisation, à l’exception du dispositif d’assainissement collectif des eaux usées pour les 3 hameaux précités (UAha) et pour l’entrée Est du bourg (UAa).

Cette zone pouvant être concernée au niveau du bourg par le risque de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols (cf. carte figurant dans le Rapport de Présentation, pièce n°1), il est fortement conseillé pour les terrains potentiellement concernés d’effectuer une étude préalable du sol afin de pouvoir prendre des dispositions particulières pour adapter les fondations de la construction aux caractéristiques du sol.

Cette zone est concernée au niveau du bourg par la présence d’une nappe sub-affleurante (cf. carte figurant dans le Rapport de Présentation, pièce n°1), ainsi que par la présence de caves au niveau du secteur UAha des Fortineries.

Destination : La zone UA, destinée à l'habitat, ainsi qu’aux activités et services compatibles avec celui-ci, doit pouvoir continuer à évoluer progressivement en s'appuyant sur la trame bâtie existante.

Objectifs des dispositions réglementaires : Le règlement de la zone UA autorise l’accueil de constructions à usage d’habitation, ainsi que d’activités et d’équipements compatibles avec l’habitat et s’attache à conserver les composantes de la forme urbaine (densité, implantations, hauteur, formes architecturales) et la qualité architecturale de cet ensemble urbain à travers des règles précises. Des dispositions particulières sont également édictées pour limiter les possibilités d’accès automobiles à certains terrains pour des questions de sécurité routière, de présence de caves, de topographie ou de préservation de murs anciens participant de la qualité patrimoniale des tissus urbains.

Au niveau de la zone UA du bourg, la réalisation de sous-sols est interdite pour tenir compte de la présence d’une nappe sub-affleurante.

Dans les secteurs UAa et UAha, les constructions requérant un dispositif d’assainissement doivent être équipées d’un dispositif d’assainissement non collectif.

Pour l’ensemble des secteurs UAha, des dispositions particulières sont édictées pour tenir compte des caractéristiques d’implantation du bâti ancien dans les hameaux.

Pour les secteurs UAha des Fortineries et de La Bouteillerie, du fait de la présence de zones sous-cavées potentielles (cf. Rapport de Présentation et Règlement – Document graphique) il est fortement conseillé d’effectuer une étude préalable du sol afin de pouvoir prendre des dispositions particulières pour adapter les fondations de la construction aux caractéristiques du sol.

Dispositions Applicables à la Zone UA

Section 1 - Nature de l'occupation et de l'utilisation du sol