Il définit les obligations en matière de stationnement : la création de stationnements privés adaptés à la destination des futures constructions, des véhicules motorisés et des cycles.
Pour connaître les contraintes affectant l’occupation et l’utilisation du sol, il est nécessaire de consulter les documents opposables aux tiers :
- le « Règlement écrit » (pièce 4.1) ;
- les « Documents graphiques » (plans de zonage) (pièces n°4.2 du PLUi) ;
- les « Orientations d’Aménagement et de Programmation » (pièce n°3 du PLUi).
Et les documents techniques et explicatifs associés :
- le « Rapport de Présentation » (pièce n°1.2 du PLUi) ;
- le « Projet d’Aménagement et de Développement Durables » (pièce n°2 du PLUi) ;
1. Champ d’application du règlement#
Le présent règlement du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal s'applique à la totalité du territoire des communes de la Communauté de communes Bretagne romantique.
2. Les autres législations#
Il est rappelé que les dispositions prévues au présent règlement s'appliquent sans préjudice de prescriptions prises au titre d’autres législations : dispositions du Règlement National de l’Urbanisme (RNU) qui restent applicables, servitudes d’utilité publique, dispositions issues d’autres codes (code civil, code de l’environnement, code du patrimoine, …), etc.
Plusieurs articles du Règlement National d’Urbanisme (RNU) s’appliquent sur l’ensemble du territoire intercommunal malgré l’existence du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) dont :
Desserte (article L111-11)#
Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés.
Nonobstant les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions des plans locaux d'urbanisme, des plans d'occupation des sols, des plans d'aménagement de zone et des règlements des lotissements, le permis de construire ou d'aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable ne peut s'opposer à l'utilisation de matériaux renouvelables1 ou de matériaux ou procédés2 de construction permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre, à l'installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d'énergie renouvelable, y compris lorsque ces dispositifs sont installés sur les ombrières des aires de stationnement. Le permis de construire ou d'aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable peut néanmoins comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant.
Ce principe n'est pas applicable aux édifices couverts par une servitude d’utilité publique patrimoniale (monuments historiques, immeubles situés dans un périmètre des abords de monument historique ou immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable), ni aux bâtiments repérés par le PLUi comme disposant d’un intérêt patrimonial à préserver. Dans tous les autres cas, des dérogations pourront être envisagées par l’autorité instructrice lorsque l’intérêt des performances énergétiques dépassent l’intérêt de préservation du caractère patrimonial du bâti.
1 bois, végétaux et matériaux biosourcés utilisés en façade ou en toiture#
2 systèmes de production d'énergie à partir de sources renouvelables ; équipements de récupération des eaux de pluie ; brise-soleils.
Salubrite et securite (article R111-2 et R111-5)#
Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.
Dans l’objectif de garantir la sécurité des accès sur les voies publiques et notamment les routes départementales, il convient de prendre en compte l’article R111-5 du Code de l’Urbanisme qui, bien que n’étant plus d’ordre public, reste applicable sur le territoire intercommunal :
« Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par les voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficiles la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. »
« Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserves de prescriptions spéciales, si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant des accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. »
Archeologie (article R111-4)#
Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.
Insertion du projet (article R111-27)#
Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Environnement (article R111-26)#
Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement.
Secteurs affectes par le bruit (arrete prefectoral)#
Est présent en annexe du PLUi l’arrêté préfectoral portant approbation des cartes de bruit stratégiques dans le département d’Ille-et-Vilaine des voies routières dont le trafic annuel est supérieur à 3 millions de véhicules et des voies ferrées dont le trafic annuel est supérieur à 30 000 passages de trains. Dans ces périmètres, des préconisations acoustiques peuvent être appliquées.
Restauration des batiments (article L111-23)#
Conformément à l’article L111-23 du Code de l’urbanisme, le PLUi précise les dispositions relatives à la restauration des bâtiments lorsque leur intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment, s’ils disposent à minima:
- de l’essentiel des quatre murs porteurs,
- d’un accès (carrossable ou un chemin d’exploitation) communiquant avec une voie ouverte à la circulation publique,
- d’une alimentation en eau potable par le réseau public ou par forage, pour les bâtiments à vocation d’habitation,
- des ouvertures (fenêtres, portes), menuiseries et huisseries exclues.
L’habitat et les activités doivent disposer d’un système d’assainissement non collectif ou être raccordé au collectif.
Cette restauration devra respecter le volume et la destination de la construction initiale.
3. Lexique#
Alignement#
L’alignement est une limite commune entre la propriété privée et les voies et emprises publiques ouvertes à la circulation automobile. Il peut résulter soit d’un état de fait (mur, clôture, borne), soit de l’approbation d’un plan d’alignement ou de l’inscription d’un Emplacement Réservé pour modifier la voie
Alignement regulier des constructions#
L’alignement correspond à la détermination uniforme de l’implantation par rapport au domaine public de plusieurs constructions se faisant suite (ex : plusieurs constructions se faisant suite situées à 5m de la limite de l’espace public). La régularité tient dans l’écart homogène qui régule l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres (ex : chaque construction est distante l’une de l’autre de 15m).
Amenagement leger#
Les aménagements légers relèvent de la liste établie dans l’article R121-5 du Code de l’Urbanisme.
Annexe#
Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.
Bande de roulement#
Surface de la chaussée réservée à la circulation des véhicules et correspond à une voie de circulation.
Bati ancien traditionnel#
Le bâti ancien englobe toutes les constructions datées avant 1950 et réalisées sur un mode constructif traditionnel en termes de matériaux (terre cuite, terre crue, pierre, ossature bois, etc.) et de techniques (enduit à la chaux, pierre apparente, pierre de taille, colombages, etc.).
Batiment#
Un bâtiment est une construction couverte et close.
Cloture#
Une clôture est une “barrière”, construite ou végétale, qui délimite une propriété vis-à-vis d’une propriété mitoyenne ou de l’espace public, lorsque leur séparation n’est pas assurée par un bâtiment. Les filets de protection disposés autour des équipements publics et/ou d’intérêt général ne sont pas comptés dans les clôtures. Leur hauteur est mesurée à compter du terrain naturel.
Construction#
Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface.
Construction existante#
Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Destination et sous-destination d’un batiment#
Les différentes destinations et sous-destinations sont définies à l’article R.151-27 et R.151-28 du Code de l’Urbanisme. Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal.
Liste des destinations et sous destinations
(R.151-27 et R.151-28 du Code de l’Urbanisme)
Exploitation agricole et forestière
Exploitation agricole Il s’agit des constructions et installations nécessaires :
> A l’exploitation : locaux de production ou de stockage liés au processus de production, fosses à lisier, silos ;
> Aux activités en continuité avec l’acte de production :
locaux nécessaires à la transformation et au conditionnement des produits issus de l’exploitation avec éventuellement des locaux de vente de produits majoritairement produits sur place, coopérative de type
CUMA (Coopérative d’Utilisation du Matériel Agricole) ;
> Aux activités de diversification agricole : utilisation des bâtiments existants en gîtes ruraux, chambres d’hôtes (lorsqu’ils sont de qualité architecturale et situés sur le siège principal de l’exploitation)
> A l’abri des animaux liés aux activités agricoles.
PLUi Bretagne romantique – Règlement écrit 10
Exploitation forestière Il s’agit des constructions et des entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.
Habitation Il s’agit des logements utilisés à titre de résidence
Logement principale, secondaire ou logement occasionnel. Cette sous-destination intègre :
Hébergement
> Les logements sous tous les statuts d’occupation sans
Commerce et activités de service distinction, logement de fonction agricole inclus
Artisanat et commerce de détail
Restauration > Les logements locatifs sociaux
Commerce de gros
Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle > Les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs (type yourte)
Hôtels
> Les chambres d’hôtes au sens de l’article D324-13 du code
Autres hébergements touristiques du tourisme c’est-à-dire limitées à 5 chambres pour une capacité maximale de 15 personnes
Cinéma
Équipements d’intérêt collectif et services publics > Les meublés de tourisme dès lors qu’ils ne proposent pas
Locaux et bureaux accueillant du public des de prestations hôtelières administrations publiques et assimilés
Locaux techniques et industriels des administrations Il s’agit des constructions principalement à vocation publiques et assimilés sociale ou commerciale destinées à héberger un public spécifique (étudiants, foyers de travailleurs, EHPAD…)
Cette sous-destination recouvre aussi les centres d’hébergement d’urgence, les centres d’hébergement et de réinsertion sociale et les centres d’accueil des demandeurs d’asile.
Il s’agit de tous les commerces de détail (commerce spécialisé, supermarché, Drive…) et l’artisanat avec une activité de vente de bien (boulangerie, charcuterie…)
Elle recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe à une clientèle commerciale.
Cette sous-destination n’inclut pas la restauration collective.
Il s’agit des constructions destinées à la vente aux professionnels
Il s’agit des constructions qui permettent l’accomplissement de prestations de services qu’elles soient fournies par des professionnels ou des particuliers (professions libérales, banques et assurances, opérateur mobile, salle de sport, showrooms…)
Il s’agit de toutes les constructions destinées à l'accueil de touristes dans des hôtels, c'est-à-dire des établissements commerciaux qui offrent à une clientèle de passage qui, sauf exception, n'y élit pas domicile, des chambres ou des appartements meublés en location, ainsi qu'un certain nombre de services.
Il s’agit de toutes les constructions autres que les hôtels destinées à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs.
Il s’agit de toute construction nécessitant d’obtenir une autorisation d’exploitation et l’homologation de la salle et de ses équipements de projection.
Il s’agit de toutes les constructions de porteurs d’une mission de service public (mairie, commissariat, ACOSS,
SNCF…).
Il s’agit de tous les équipements d’intérêt collectif nécessaires à certains services publics (fourrières, dépôts de transport en commun, station d’épuration, réseau de transport électrique…). Cette-sous destination inclut aussi les constructions permettant la production d’énergie reversée dans les réseaux publics et les constructions permettant la transformation d’énergie produites par des installations d’éoliennes ou de panneaux photovoltaïques
PLUi Bretagne romantique – Règlement écrit 11
Établissements d’enseignement, de santé et d’action Il s’agit des établissements d’enseignement ou de sociale formation ainsi que les maisons de santé remplissant une
Salle d’art et de spectacles mission de service public.
Équipements sportifs Il s’agit des espaces dont la vocation principale est
Lieux de culte d’accueillir des concerts et des spectacles (opéras,
Autres équipements recevant du public théâtres…)
Il s’agit des équipements collectifs destinés à l’exercice d’une activité sportive (gymnase, stade…).
Il s’agit des constructions répondant à des besoins collectifs de caractère religieux.
Il s’agit des autres équipements collectifs dont la fonction est l’accueil du public à titre temporaire, pour exercer un culte, pour tenir des réunions publiques…
Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaire Il s’agit de tous les locaux d’activité destiné à accueillir des
Industrie activités artisanales productives et industrielles.
Entrepôts
Bureau Il s’agit de toutes les constructions destinées au stockage
Centre de congrès et d’exposition des biens ou à la logistique.
Cuisine dédiée à la vente en ligne
Il s’agit de toutes les constructions dédiées au travail tertiaire (administratif, commercial ou financier).
Il s’agit des constructions de grandes dimensions destinées à l’accueil de public (parc d’attraction, hall d’exposition…)
Il s’agit des constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique.
Emprise au sol#
L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
Espaces libres#
Les espaces libres correspondent à la superficie du terrain non occupée par l’emprise au sol des constructions, à l’exception des constructions perméables. Un espace libre est donc soit une zone de pleine terre destinée à rester ou à être végétalisée, soit une zone aménagée mais perméable (aire de stationnement avec un mélange terre-pierre). Aussi, les sous-sols totalement enterrés sont pris en compte.
Extensions#
L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.
L’extension des constructions existante par rapport au bâti initial sera apprécié au regard de la surface de plancher et/ou de l’emprise au sol initiale du bâtiment à la date d’entrée en vigueur du présent document.
Façades#
Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.
PLUi Bretagne romantique – Règlement écrit 12
Gabarit#
Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol.
Haie#
Une haie est un ensemble d’arbres et arbustes plantés de manière linéaire et resserrée afin de constituer un écran végétal.
Hauteur#
La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond à l’égout du toit de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.
Les ouvrages techniques de faible emprise tels que les locaux techniques d’ascenseurs et les cheminées, et les ouvrages techniques concourant à la production d’énergies renouvelables ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur maximale autorisée.
Impermeabilisation des sols#
L’imperméabilisation du sol est caractérisée par le recouvrement du sol par un matériau ne permettant pas aux eaux pluviales de s’infiltrer, augmentant le ruissellement. A contrario, une surface non imperméabilisée est une surface permettant l’infiltration des eaux pluviales dans le sol.
Implantation en seconde ligne#
Sont considérées comme des constructions implantées en seconde ligne (ou second rang) les constructions implantées sur des terrains situés en retrait de la voirie avec un simple accès en façade sur rue (cas de parcelle en drapeau par exemple).
Limites separatives#
Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.
Local accessoire#
Les locaux accessoires dépendent, ou font partie intégrante, d’une construction principale à laquelle ils apportent une fonction complémentaire et indissociable. Ils peuvent recouvrir des constructions de nature très variée et être affectés à des usages divers : garage d’une habitation ou d’un bureau, atelier de réparation, entrepôt d’un commerce, remise, logement pour le personnel, lieu de vie du gardien d’un bâtiment industriel, local de stockage pour un commerce, laverie d’une résidence étudiante… De plus, conformément à l’article R151-29 du code de l’urbanisme les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le bâtiment principal auquel ils se rattachent.
Logement de fonction#
Un logement de fonction est un bien à usage d’habitation lié à une activité dans la zone considérée.
Le logement de fonction doit être justifié par la nécessité d’une surveillance permanente et rapprochée en fonction de l’activité à laquelle il est rattaché.
Logements locatifs sociaux#
Les logements locatifs sociaux sont ceux mentionnés à l’article L302-5 du Code de la Construction et de l’Habitation. Il s’agit notamment :
- Des logements locatifs HLM,
- Des logements locatifs communaux – conventionnement État,
- Des logements locatifs privés – conventionnement ANAH,
- Des logements-foyers locatifs (3 places d’hébergement équivaut pour 1 logement),
- Des logements locatifs EHPAD/CLAS (avec la règle d’un logement pour 3 places),
- Des logements d’urgence (avec la règle d’un logement pour 3 places).
Mixite typologique#
La mixité typologique considère, au sein d’une même opération d’aménagement, une diversité de modes d’habiter au travers d’une diversité de catégorie de logements. Ainsi, une diversité typologique permet d’obtenir une pluralité de taille, de type et donc d’offre en logements.
Mur traditionnel#
Un mur traditionnel, tout ou partie maçonné, peut être construit en matériaux locaux (brique, pierre, terre cuite,…) et les matériaux sont assemblés et liés par des joints ou de la colle. Ces murs s’opposent aux murs plus modernes constitués de blocs de béton ou en matériaux plus légers que les murs traditionnels.
Mutualisation du stationnement#
La mutualisation consiste à limiter l’offre privée associée à chaque projet en créant des parkings communs rassemblant les besoins complémentaires de projets proches ou associés. Elle repose sur le phénomène de foisonnement : il s’agit de la répartition des besoins instantanés émanant de plusieurs générateurs comme les commerces, les logements, le tertiaire, un équipement public, etc., et ce sur une offre mutualisée. Une mutualisation des stationnements peut être entendu dès lors qu’au moins deux destinations occupent un même espace.
Operation d’amenagement d’ensemble#
Une opération d’aménagement d’ensemble se caractérise par la réalisation d’un Permis d’Aménager
(PA) ou une Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres à l’opération d’aménagement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du maître d’ouvrage de l’opération. Les projets pourront être autorisés sur tout ou partie du secteur ciblé.
Ouvrages specifiques lies a des equipements d’interet collectif et services publics#
Un ouvrage spécifique lié à