PLUi de Juvignac (34) : zonage et règles de construction

Une procédure est en cours sur le document d'urbanisme

État des lieux SuDocUH au 31 décembre 2024

Le document en vigueur reste opposable jusqu'à l'approbation du nouveau. Une demande déposée aujourd'hui s'instruit sur le document actuel, mais un projet à deux ans se heurtera peut-être au plan local d'urbanisme intercommunal qui le remplacera.

PLU approuvé - révision de PLU-I

Source : enquête SuDocUH du ministère, renseignée par les directions départementales des territoires, arrêtée au 31 décembre 2024. Une procédure engagée depuis cette date n'y figure pas encore ; la mairie, elle, la connaît.

Les 19 zones du règlement

La règle générale de chaque zone. Les cas particuliers sont sur sa page, avec la phrase qui les dit.

Zones urbaines

5

Zones à urbaniser

1

AU0zone à urbaniser ferméeLa réserve foncière : 5 m de recul sur la voie, et une hauteur portée par le règlement graphique.
Hauteur
Fixée au règlement graphique
Emprise
non lue
Recul voie
5 m de recul

Zones agricoles

1

ALzone agricole littoraleL'agricole du littoral : 11 m pour un bâtiment d'exploitation, 4 m pour une serre, R+1 pour un logement, 10 m de la voie et 10 m des limites.
Hauteur
11 m+2 cas
Emprise
non lue
Recul voie
10 m de recul

Zones naturelles

4

Autres zones

8

Comparer les règles, zone par zone

Sept questions, 13 zones. Ce que le PDF ne permet pas de faire sans tenir tous les chapitres ouverts.

Les règles du PLU de Montpellier Méditerranée Métropole, zone par zone
Zone	Usageart. 1	Hauteurart. 4	Empriseart. 5	Recul voieart. 3	Limitesart. 3	Stationnementart. 8	Espaces vertsart. 7
Zones urbaines
UAzone urbaine de centre ancien	Exploitation agricole et forestière interdite+3 cas	Fixée au règlement graphique	rien à ce sujet	À l'alignement+1 cashors sous-secteur UA 1-1-1	En limite séparative+1 casdans la bande principale de 18 m depuis l'alignement	à lire	à lire
UBzone urbaine de faubourg	à lire	Fixée au règlement graphique	rien à ce sujet	à lire	Renvoi aux dispositions communes d'implantation	à lire	à lire
UCzone urbaine intermédiaire	à lire	Fixée au règlement graphique	rien à ce sujet	à lire	Renvoi aux dispositions communes d'implantation	à lire	à lire
UDzone urbaine pavillonnaire	à lire	Fixée au règlement graphique	rien à ce sujet	À l'alignement+1 cas	Renvoi aux dispositions communes d'implantation	à lire	à lire
Zones à urbaniser
AU0zone à urbaniser fermée	à lire	Fixée au règlement graphique	rien à ce sujet	5 m de recul	à lire	à lire	à lire
Zones agricoles
ALzone agricole littorale	Tout ce qui n'est pas admis à l'article 2 est interdit	11 m+2 casconstructions nécessaires à l'activité ou à l'exploitation agricole	rien à ce sujet	10 m de recul	10 m des limites séparatives	à lire	à lire
Zones naturelles
Nzone naturelle	à lire	11 m+3 casconstructions nécessaires à l'exploitation agricole, secteurs N, Nt et Npv	rien à ce sujet	10 m de recul+2 cassecteurs N, Nt et Npv	à lire	à lire	à lire
NLzone naturelle de loisirs	à lire	11 m+1 casconstructions nécessaires à l'activité ou à l'exploitation agricole	rien à ce sujet	10 m de recul	10 m des limites séparatives	à lire	à lire
Autres zones
1AUzone à urbaniser	à lire	Fixée au règlement graphique	rien à ce sujet	La limite de référence portée au plan	Non réglementé	rien à ce sujet	à lire
4AUzone à urbaniser de projet	à lire	Fixée au règlement graphique	rien à ce sujet	5 m de recul+1 cas	3,50 m en limite séparativeunité foncière de 15 m de linéaire au plus sur voie, bâtiment de 10 m au plus en limite	à lire	à lire
5AUzone à urbaniser	à lire	Fixée au règlement graphique	rien à ce sujet	À l'alignement+1 cas	à lire	à lire	à lire
6AUzone à urbaniser	à lire	Fixée au règlement graphique	rien à ce sujet	À l'alignement+1 cas	à lire	à lire	à lire
8AUzone à urbaniser	à lire	Fixée au règlement graphique	rien à ce sujet	À l'alignement+1 cas	Moitié de la hauteur, 3 m minimumen cas de retrait	à lire	à lire

Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et elle ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Elle veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfairetous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

C'est l'inverse de ce qu'on attend, et c'est le point le plus important de cet encadré. Là où un plan local existe, l'articleR.111-1du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30. Or ce sont exactement ceux qui donneraient un chiffre :

R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a le droit de ne pas réglementer, et c'est ce qu'il a fait.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

R.111-2 atteinte à lasalubrité ou à la sécurité publique ;
R.111-4 atteinte à unsite ou à des vestiges archéologiques ;
R.111-26 non-respect despréoccupations d'environnement ;
R.111-27 atteinte aucaractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquenten plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, c'est la servitude qui l'emporte.

4. En zone protégée, c'est le document du site qui règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. Le tableau ci-dessus ne le porte pas : c'est un autre document.

5. Le seul texte opposable à votre terrain

C'est le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, qui dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Ce site lit le règlement et le cite ; il ne délivre aucune autorisation et ne remplace pas ce certificat.

Compilé une fois à partir du document 243400017_PLUi_20260602, le 2026-09-07. Chaque valeur est adossée à la phrase du règlement dont elle vient. Il n'a pas encore été relu à la main : chaque valeur est vérifiée mécaniquement contre sa phrase, ce qui écarte la valeur inventée, mais personne n'a encore jugé qu'elle résume bien cette phrase. Comment nous mesurons ça.

Les travaux les plus courants

Le règlement ne se lit pas par article quand on a un projet en tête. Chaque page reprend les seules règles que ces travaux mettent en jeu, zone par zone, et dit d'abord s'il faut une déclaration préalable ou un permis.

Permis de construire à Juvignac

9 pièces pour une maison individuelle, dont 1 que le terrain déclenche.

PCMI1 à 8Les huit pièces de tous les dossiers : plan de situation, plan de masse, coupe, notice, façades et toitures, insertion, deux photographies
PCMI13L'attestation de respect des règles de construction parasismiqueZone de sismicité 2 ou plus

Zone de sismicité 2.

Le détail des pièces, et ce qui déclenche les 30 conditionnelles

Les risques recensés

9 risques recensés par Géorisques au centre de la commune. Un risque présent sur la commune ne l'est pas forcément sur une parcelle. Relevé le 5 septembre 2026.

Inondation
Remontée de nappe
Risques côtiers (submersion marine, tsunami)
Séisme
Mouvements de terrain
Retrait gonflement des argiles
Feu de foret
Radon
Pollution des sols

2 plans de prévention des risques

Un plan de prévention est annexé au PLUi et s'impose en plus de lui. Il découpe la commune : certaines de ses zones imposent des prescriptions, d'autres interdisent de construire. 2 zones d’interdiction sont recensées ici.

PPR_Multi_Mosson_Amontrisque naturel, PPRN-Multi, servitude d’utilité publique
Bassin de risques : Mosson
- Z2Zone blanchePrescriptions hors zone d'aléa
- BNBNPrescriptions
- B1B1Interdiction
PPRN-IF - Juvignacrisque naturel, PPRN-IF, servitude d’utilité publique
Bassin de risques : Bassin n° 3
- B1Zone de précaution fortePrescriptions
- AZone de dangerInterdiction

21 arrêtés de catastrophe naturelle publiés au Journal officiel pour cette commune : 10 inondations et/ou coulées de boue, 10 sécheresse, 1 tempête.

Source : base Gaspar du ministère de la transition écologique. Un plan couvre une partie de la commune ; savoir si un terrain est dedans se lit sur son plan de zonage.

Le prix des terrains à bâtir

Médiane de 11 ventes de terrain à bâtir nu à Juvignac en 2024, d'après les demandes de valeurs foncières publiées par la direction générale des finances publiques.

1 892 €le mètre carré, médiane
187 m²surface médiane vendue
11ventes retenues en 2024

Seules les ventes de terrain nu sont comptées : un terrain vendu avec du bâti mélangerait deux prix. Les cessions à l'euro symbolique sont écartées.

526 autorisations délivrées depuis 2013

Base Sitadel du ministère, relevée le 5 septembre 2026. Une autorisation délivrée n'est pas une règle.

489permis de construire
20déclarations préalables
1 989logements créés
35autorisations annulées

Les 526 dossiers, avec leur adresse, leur parcelle et leur état

Le service urbanisme

Coordonnées de la mairie, lues dans l'annuaire de l'administration. Le service urbanisme peut avoir son propre guichet.

Adresse: 997 allée de l'Europe, 34990 Juvignac
Téléphone: 04 67 10 42 42
Horaires: Du lundi au vendredi, de 8 h 30 à 12 h et de 13 h 30 à 17 h 30.
Site: www.juvignac.fr

Chercher dans le règlement

Lire le texte intégral, 146 articles

Les mots du règlement : « hauteur » plutôt que « étage », « clôture » plutôt que « mur ».

Les questions qu'on se pose sur ce document

Où consulter le PLUi de Juvignac ?

Le document opposable est 243400017_PLUi_20260602, tel qu'il est déposé au Géoportail de l'urbanisme. Il a été approuvé le Invalid Date. Son règlement écrit se lit ici article par article, et son PDF se télécharge sans compte. L'archive déposée porte 7 planches de plan de zonage.

Le règlement entier, article par article

Quelles sont les zones du PLUi de Juvignac ?

Le règlement ouvre 19 chapitres de zone : 1AU, 3AU, 4AU, 5AU, 6AU, 7AU, 8AU, 9AU, AL, AU0, N, NINA et 7 autres. Ils portent 146 articles au total.

Les zones et ce que chacune autorise

Hauteur maximale à Juvignac : que dit le règlement ?

Le règlement fixe une règle par zone, à son article 10 : UA Fixée au règlement graphique, UB Fixée au règlement graphique, UC Fixée au règlement graphique, UD Fixée au règlement graphique, 1AU Fixée au règlement graphique, 4AU Fixée au règlement graphique, 5AU Fixée au règlement graphique, 6AU Fixée au règlement graphique, 8AU Fixée au règlement graphique, AU0 Fixée au règlement graphique et 3 autres. C'est la règle générale de chaque zone. 6 cas particuliers s'y ajoutent, chacun avec la condition qui le déclenche. Chaque valeur est citée à la phrase du règlement qui la porte.

Le tableau zone par zone

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Juvignac ?

En cherchant la rue du terrain : la page de rue lit le plan de zonage au point de la voie, nomme les zones qu'elle longe et affiche les règles qui répondent. Le plan de zonage de Juvignac est aussi dessiné sur cette page, zone par zone.

Chercher une rue

Combien de permis de construire ont été délivrés à Juvignac ?

526 autorisations d'urbanisme depuis 2013, dont 489 permis de construire et 20 déclarations préalables, pour 1 989 logements créés. 35 d'entre elles ont été annulées et n'en sont donc pas. Source : la base Sitadel du ministère.

Les dossiers, un par un

Quels risques naturels et technologiques à Juvignac ?

Géorisques en recense 9 au centre de la commune : Inondation, Remontée de nappe, Risques côtiers (submersion marine, tsunami), Séisme, Mouvements de terrain, Retrait gonflement des argiles, Feu de foret, Radon, Pollution des sols. La commune est en zone de sismicité 2. Un risque présent sur la commune ne l'est pas forcément sur une parcelle.

Le détail des risques

Quelles pièces faut-il pour un permis de construire à Juvignac ?

Huit pièces sont exigées dans tous les dossiers de maison individuelle par le formulaire Cerfa 13406*15. 1 pièces supplémentaires sont déclenchées par ce que les sources publiques disent du terrain.

Les pièces, et ce qui les déclenche

Les 4 communes limitrophes

Celles qui touchent le territoire de Juvignac, calculées sur les contours de l'IGN.

Saint-Georges-d'Orques5 676 hab.
Montpellier310 240 hab.
Grabels9 092 hab.
Lavérune3 302 hab.

La commune

Population: 14 055 habitants
Code postal: 34990
Code INSEE: 34123
Département: Hérault, Occitanie
Locaux raccordables à la fibre: 7 570 sur 7 636 (99,1 %)ARCEP, 2026T1, zone d'initiative privée, opérateur d'immeuble Orange. Éligible au raccordement n'est pas raccordé.

PLUi de Juvignac

Votre terrain