Les constructions nouvelles doivent être implantées en recul d’au moins 20 mètres par rapport à l’alignement des routes départementales, 10 mètres par rapport à l’alignement des autres voies.
En cas de retrait, celui-ci doit au moins être égal à 4 mètres.
Dans le secteur Nj : l’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 10m².
Lorsque le sol ou la voie est en pente, les façades des constructions sont divisées en sections dont chacune ne peut excéder 30m de longueur dans le sens de la pente : la cote de hauteur de chaque section est prise au milieu de chacune d’elle.
Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
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Dans toute la zone, toutes les occupations et utilisations du sol sont interdites, excepté celles mentionnées à l’article N.2.
Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES
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Dans le secteur N, sont admises sous conditions, les occupations et utilisations du sol suivantes : - Les affouillements et exhaussements du sol à condition d’être strictement nécessaires à la réalisation des types d’occupation ou d’utilisation autorisés, excepté en zone humide où ils sont interdits sauf pour la construction d’infrastructures routières ou ferroviaires. Dans le cas d’infrastructures routières ou ferroviaires, les affouillements et exhaussements doivent être réalisés au droit desdites constructions et installations ainsi qu’au droit de leurs annexes indissociables, - Les constructions et installations à destination agricole ou forestière, à condition d’être implantées à plus de 10 mètres du haut de berge d’un cours d’eau et de 20 mètres des lisières des espaces boisés, excepté en zone humide où elles sont interdites, - Les aménagements et travaux ayant pour but la restauration, la réhabilitation des zones humides, visant une reconquête de leurs fonctions naturelles ; - Les installations classées pour la protection de l’environnement à condition que soient mises en œuvre toutes les dispositions utiles pour les rendre compatibles avec les milieux environnants et qu’elles soient utiles ou nécessaires aux usages, destinations ou activités autorisées dans la zone.
Dans le secteur Nj, sont admises sous conditions, les occupations et utilisations du sol suivantes : - La construction d’un seul abri de jardin par terrain à condition qu’il soit nécessaire à la gestion des jardins ouvriers et familiaux et que son emprise au sol n’excède pas 10m².
Dans le secteur Np, sont admises sous conditions, les occupations et utilisations du sol suivantes : - Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, à condition de ne porter qu’un préjudice minimum au caractère paysager de la zone.
Dans le secteur Nf, sont admises sous conditions, les occupations et utilisations du sol suivantes : - Les affouillements et exhaussements de sol à condition d’être strictement nécessaires à la réalisation de franges paysagères ou de merlons paysagers, excepté en zone humide où ils sont interdits sauf pour la construction d’infrastructures routières ou ferroviaires ; - L’aménagement de cheminements doux à condition d’être nécessaire à la mise en valeur et la protection des espaces qu’ils doivent protéger.
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Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie ou chemin praticable adapté aux caractéristiques de l’opération et satisfaisant aux exigences de sécurité et de défense contre l’incendie.
Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent, aux opérations qu’elles doivent desservir et adaptées aux corridors écologiques. Elles doivent être accompagnées de la plantation d’essences locales.
Sans objet.
Intitulé du document : DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
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Sans objet.
Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX EMPRISES PUBLIQUES ET AUX VOIES
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Les constructions nouvelles doivent être implantées en recul d’au moins 20 mètres par rapport à l’alignement des routes départementales, 10 mètres par rapport à l’alignement des autres voies.
Ce recul peut être réduit à 3 mètres minimum pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, ainsi que pour celles admises en zone Nj.
Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES 7.1
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DISPOSITIONS GENERALES : Les constructions nouvelles doivent être implantées soit en limite séparative soit en retrait. En cas de retrait, celui-ci doit au moins être égal à 4 mètres.
7.2 - DISPOSITIONS PARTICULIERES : Il n’est pas fixé de règle pour les constructions et installations nécessaires à la desserte des réseaux.
Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Intitulé du document : EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
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Dans les secteurs N, Np et Nf : non réglementé. Dans le secteur Nj : l’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 10m².
Intitulé du document : HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS 10.1
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La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel avant les travaux d’exhaussement ou d’affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet jusqu’au sommet du bâtiment. Lorsque le sol ou la voie est en pente, les façades des constructions sont divisées en sections dont chacune ne peut excéder 30m de longueur dans le sens de la pente : la cote de hauteur de chaque section est prise au milieu de chacune d’elle.
Ne sont pas comptés dans le calcul de la hauteur : - Les ouvrages techniques, - Les cheminées, - Les dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables, - Les dispositifs propres aux bâtiments à destination de services publics.
Néanmoins, ces dispositifs devront être implantés suffisamment en retrait afin d’amoindrir leur impact visuel par rapport à la rue.
10.2 - DISPOSITIONS PARTICULIERES : La hauteur ne peut excéder :
Intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS
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Les constructions ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, des sites et des paysages. Les éléments de paysage supports de biodiversité : haies, arbres, bosquets, ripisylves, chapelets de mares… doivent être conservés. Les aménagements ou travaux réalisés sur ou à proximité des éléments recensés au titre de l’article L 151-23 du code de l’urbanisme devront permettre de valoriser les caractéristiques qui ont prévalu à leur recensement. Les clôtures doivent de préférence être constituées d’une haie d’essences locales non allergènes, et permettre le passage de la petite et grande faune, sauf impossibilité stricte liée à l’usage des terrains. Les mâts et les antennes relais doivent faire l’objet d’un habillage permettant leur insertion dans l’environnement.
Intitulé du document : GESTION DU STATIONNEMENT
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Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics : à déterminer en fonction de la capacité d'accueil, de la particularité de fonctionnement et compte tenu des aires de stationnement public et de la desserte en transports en commun existants dans le secteur. Pour les constructions et installations nécessaires aux services d’intérêt collectif :
Intitulé du document : REALISATION D’ESPACES LIBRES ET DE PLANTATIONS
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Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations d’essences locales non allergènes et adaptées au milieu.
Les espaces boisés classés figurant sur le plan de zonage sont protégés au titre du code de l’urbanisme.
Les arbres isolés identifiés sur le plan de zonage doivent être préservés (cf. fiche sur les arbres remarquables en annexe du règlement).
Dans les secteurs concernés par des zones humides (cf. annexes du PLU), sont interdits, sauf étude de sol démontrant l’absence de zone humide :
Sans objet.
Intitulé du document : COEFFICIENT D’OCCUPATION DES SOLS SECTION
Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTIONS, TRAVAUX, INSTALLATIONS ET AMENAGEMENTS, EN MATIERE DE PERFORMANCES ENE
Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTIONS, TRAVAUX, INSTALLATIONS ET AMENAGEMENTS, EN MATIERE D’INFRASTRUCTURES E
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ELECTRONIQUE Non réglementé.
RÈGLEMENT
RÈGLEMENT
RÈGLEMENT
RÈGLEMENT
ACCES Espace donnant sur la voie publique ou privée carrossable, par lequel les véhicules et les piétons pénètrent sur le terrain d’assiette du projet.
ACROTERE Petit mur en maçonnerie situé tout autour des toitures terrasses des constructions.
ALIGNEMENT Limite entre l’unité foncière assiette du projet et le domaine public, une emprise publique, une voie publique ou privée, un emplacement réservé prévu pour la création ou l’élargissement d’une voie.
ANNEXE Locaux secondaires ne comprenant pas de logement constituant des dépendances, tels que réserves, celliers, remises, abris de jardins, garages, ateliers non professionnels, … Ne sont pas considérés comme des annexes les locaux techniques nécessaires à la desserte des réseaux (transformateurs électriques, …).
ATTIQUE Partie supérieure de la construction qui en constitue son dernier niveau, située en retrait d’au moins 2 mètres du nu de la façade sur rue et en général traitée de façon plus légère.
CHEMIN D’ACCES Cette appellation concerne les chemins internes à une propriété.
Un chemin d’accès sera considéré comme une voie s’il dessert : - Soit plus d’une unité foncière ; - Soit plus de trois bâtiments d’habitation.
Il devra alors respecter les dimensions imposées par l’article 3 de chaque zone.
COMBLE Espace situé sous la toiture d’une construction, constituant un volume délimité par les versants de toiture et le dernier plancher. Le « Mansart » est un type de comble.
CONTIGU Des constructions ou terrains sont contigus lorsqu’une façade ou une limite sont directement en contact l’une avec l’autre. Des constructions seulement reliées par un élément architectural tel qu’un portique, pergola, porche ou angle de construction, etc. ne constituent pas des constructions contigües.
DESTINATION DES CONSTRUCTIONS Conformément à l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme, le règlement ne peut distinguer que les 9 destinations suivantes :
Artisanat : cette destination comprend les locaux et leurs annexes où sont exercées des activités de fabrication artisanale de produits, vendus ou non sur place. L'artisanat regroupe 4 secteurs d'activité : l'alimentation, la fabrication, les services et le bâtiment, conformément à l’arrêté du 10 juillet 2008 relatif à la Nomenclature d'activités française du secteur des métiers et de l'artisanat ou tout texte qui s’y substituera. Bureau et services : cette destination comprend les locaux et leurs annexes où sont exercées des fonctions tertiaires telles que : direction, gestion, études, conception, informatique, recherche et développement.
Commerce : cette destination comprend les locaux et leurs annexes affectés à l’achat et la vente de produits ou de services et accessibles à la clientèle. La présentation directe au public doit constituer une activité prédominante.
Entrepôt : cette destination comprend les locaux et leurs annexes où sont placées des marchandises en dépôt.
Exploitation agricole ou forestière : il s’agit d’une unité économique qui répond à la «surface minimum d’exploitation» (fixée par décret en fonction des types de cultures) sur la commune ou en partie hors de la commune, dirigée par un exploitant et mettant en valeur des sols par leur culture ou le pâturage du bétail. Elle peut être accompagnée de constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole. Constituent le prolongement de l’activité agricole, les activités d’accueil à caractère touristique ou hôtelier développées sur les exploitations agricoles : gîtes ruraux, gîtes d’enfants, chambres d’hôtes, fermes de séjour, fermes-auberges, tables d’hôtes, relais équestres, relais à la ferme. Dans le présent règlement, les lieux de vente directe de produits agricoles sont également considérés comme un prolongement de l'activité agricole.
Habitation : cette destination comprend tous les logements, y compris les logements de fonctions, les loges de gardien et les chambres de service. Les résidences pour étudiants, les résidences pour personnes âgées ou dépendantes, pour personnes handicapées, les foyers pour jeunes travailleurs…, sont rattachés à cette destination.
Hébergement hôtelier : cette destination comprend les établissements commerciaux d’hébergement classés de type hôtel ou résidence de tourisme et les résidences services autres que les résidences pour étudiants, personnes âgées ou dépendantes, personnes handicapées. Une construction relève de la destination hébergement hôtelier lorsque, outre le caractère temporaire de l’hébergement, elle comporte le minimum d’espaces communs permettant la fourniture de 3 services au moins parmi les 4 suivants : accueil et réception, service de petits déjeuners, fourniture de linge, ménage.
Industrie : cette destination comprend les locaux et leurs annexes où les activités ont pour objet la fabrication industrielle de produits, l’exploitation et la transformation de matières premières en produits manufacturés finis ou semi-finis.
Constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif : il s’agit de l’ensemble des installations, des réseaux et des constructions, qui permettent d’assurer à la population résidante et aux entreprises, les services collectifs dont elles ont besoin.
Cette destination concerne notamment : des équipements d’infrastructures (réseaux et aménagements au sol et en sous-sol), des équipements de superstructures (bâtiments à usage collectif d’intérêt général), dans les domaines hospitaliers, sanitaire, social, enseignement et services annexes, culturel, sportif, cultuel, défense et sécurité, ainsi que les services publics administratifs locaux, départementaux, régionaux et nationaux, les constructions nécessaires au fonctionnement des réseaux et aux services urbains. Un équipement collectif d’intérêt général peut avoir une gestion publique ou privée.
EMPRISE AU SOL Projection verticale au sol du volume de la construction, exception faite des éléments de modénature, des débords de toiture, des éléments d’isolation par l’extérieur des constructions existantes et des balcons situés au-dessus d’une hauteur de 5m à compter du terrain naturel. Les éléments en saillie ne constituent pas d’emprise au sol, ainsi que les éléments constructifs dont la hauteur par rapport au terrain naturel n’excède pas 0,60m.
EMPRISES PUBLIQUES ET VOIES Espaces publics et privés affectés aux déplacements quel que soit le mode d’utilisation : piéton, deux roues, véhicules automobiles particuliers, transports de voyageurs et de marchandises… Ainsi, les chemins ruraux seront considérés comme des emprises publiques pour l’application des règles d’implantation de chaque zone.
FAÇADE Mur extérieur délimitant l’enveloppe d’une construction à partir du sol naturel jusqu’à l’égout du toit ou l’acrotère. Un pignon est une façade.
FAITAGE Ligne de rencontre des deux versants d’une toiture. Il constitue le point le plus haut de la toiture.
HAUTEUR FACADE La hauteur façade d’une construction est mesurée à partir du sol naturel avant les travaux d’exhaussement ou d’affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet jusqu’à l’égout du toit dans le cas d’une toiture en pente, ou de l’acrotère dans le cas d’une toiture-terrasse.
LIMITE SEPARATIVE Ensemble des limites d’une unité foncière.
Il existe deux types de limites séparatives : - les limites latérales : elles séparent deux unités foncières et joignent les voies ou emprises publiques (dites jointives de l’alignement) ; - les limites de fond de terrain : elles séparent plusieurs unités foncières et ne joignent pas l’alignement.
Un décroché de moins de 1m de profondeur est considéré comme la continuité de la limite séparative.
RECUL Distance séparant une construction des emprises publiques ou des voies. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite d’emprise publique, de voie ou d’emplacement réservé.
Ne sont pas comptés dans le calcul du recul, et sont donc autorisés dans la marge de recul : - Les éléments de modénature, marquises, auvents, débords de toiture de moins de 1m d’épaisseur / de profondeur ; - Les dispositifs techniques nécessaires à l’isolation thermique par l’extérieur de moins de 0,30m d’épaisseur / de profondeur, sur des constructions existantes ; - Les rampes d’accès pour les personnes à mobilité réduite ; - Les rampes de garage.
Néanmoins, les balcons et perrons doivent respecter les reculs imposés dans l’article 6 de chaque zone.
RETRAIT Distance séparant tout point de la façade d’une construction d’une limite séparative. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite séparative.
Ne sont pas comptés dans le calcul du retrait, et sont donc autorisés dans la marge de retrait : - Les éléments de modénature, marquises, auvents, débords de toiture de moins de 1m d’épaisseur / de profondeur ; - Les dispositifs techniques nécessaires à l’isolation thermique par l’extérieur de moins de 0,30m d’épaisseur / de profondeur, sur des constructions existantes ; - Les rampes d’accès pour les personnes à mobilité réduite ; - Les rampes de garage.
Néanmoins, les balcons et perrons doivent respecter les reculs imposés dans l’article 7 de chaque zone.
SAILLIE Elément de construction dépassant le plan d’une façade d’une construction et non constitutive de surface de plancher.
SURFACE DE PLANCHER Somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction des embrasures de portes et fenêtres, des cages d’escalier et d’ascenseur, des aires de stationnement, des caves et celliers en habitat collectif, des combles non aménageables, des locaux techniques des bâtiments d’activité ou d’habitat collectif, des circulations intérieures pour l’habitat collectif (déduction forfaitaire de 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation). Cf. articles L.112-1 et suivants, et R.112-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
SURFACE DE PLEINE TERRE Un espace non construit peut être qualifié de pleine terre si :
TERRAIN OU UNITE FONCIERE Propriété foncière d’un seul tenant, composée d’une ou plusieurs parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à un même groupe de propriétaires.
TERRAIN NATUREL OU SOL NATUREL Niveau du sol existant avant le projet de construction, avant les travaux d’affouillement, de terrassement, d’exhaussement nécessaires à la réalisation du projet de construction.
VUE DIRECTE Ne sont pas considérées comme des baies générant des vues directes au sens du présent règlement :
RÈGLEMENT
RÈGLEMENT
RÈGLEMENT
RÈGLEMENT
La cité cheminote
Localisation La cité cheminote est située au centre-est de la commune. Elle fait partie du quartier dit de MoryAcacias. Elle est bordée par l’avenue du Huit Mai 1945 au nord et longée par la ligne B du RER à l’est.
Contexte historique et architectural La cité cheminote est un ancien lotissement datant des années 1930 construite pour répondre aux besoins du personnel roulant de la SNCF rattaché au dépôt de Mitry-Claye, en complément de la cité dite « en bois ». Elle présente une trame viaire caractéristique des cités-jardins : disposition des voies concentriques centrales et voies courbes. L'harmonie des bâtiments, dont de nombreux pavillons sont mitoyens, contribue à son caractère pittoresque. Une importante opération de réhabilitation des bâtis est en cours menée par le bailleur social qui gère ces logements.
Prescriptions architecturales et paysagères
La ferme du Chapitre
Localisation Elle est située au 21 rue Danièle Casanova dans le bourg de Mory.
Contexte historique et architectural Cette ancienne seigneurie du Chapitre de Notre-Dame de Paris est composée de plusieurs bâtiments, typiques des corps de ferme de l’époque et marqueurs de l’identité rurale de Mitry-Mory.
Prescriptions architecturales et paysagères
La SCI du Manoir
Localisation Cette demeure bourgeoise est située 14bis rue Camille Lemoine dans le quartier du Bourg.
Contexte historique et architectural Elle fut construite en 1900 par le Docteur Decourt, fervent défenseur de l’hygiène et conseiller municipal jusqu’en 1925, pour élever ses enfants dans la salubrité, à la place d’une ancienne maison vétuste. Cette propriété fut divisée afin qu’une pharmacie soit bâtie en 1905, donnant directement sur la rue Maurice Thorez.
Prescriptions architecturales et paysagères
L’Auberge du Cheval Blanc
Localisation Elle est située au 34 rue Paul Vaillant Couturier, dans l’artère principale du Bourg.
Contexte historique et architectural Au début du 20ème siècle, l’urbanisation de Mitry-Mory se développe entraînant la mutation du commerce local. L’ancienne rue de Paris (actuellement rue Paul Vaillant Couturier) voit s’installer de nombreux locaux artisanaux et commerciaux, ainsi que des hôtels. L’auberge du Cheval Blanc s’installe à l’intersection des routes de Paris, du Mesnil et de Claye, important nœud routier. Elle est desservie par un omnibus qui amène les voyageurs jusqu’à la gare de Mitry-Claye. Elle abritait un café qui accueillait les ouvriers de ferme, ainsi que les « pailleux » de Moussy qui s’y arrêtaient pour faire reposer leurs chevaux avant de reprendre la route vers Paris. En 1907, l’auberge change de propriétaire. La clientèle est alors surtout composée de voyageurs de commerce, notamment des représentants en vins et liqueurs L’auberge, qui est actuellement un hôtel, bar restaurant est toujours en activité.
Prescriptions architecturales et paysagères
L’église Notre Dame des Saints Anges
Localisation Elle est située à l’angle de la rue Julie Antoinette et de l’avenue Buffon, dans le quartier pavillonnaire de Mitry-le-Neuf. Contexte historique et architectural Au début du 20ème siècle (1925-1940), la population mitryenne, constituée alors essentiellement de salariés agricoles et d’ouvriers employés à la sucrerie, se trouve augmentée d’un grand nombre d’ouvriers parisiens. Cette nouvelle population s’est installée dans les nouveaux lotissements de Mitryle-Neuf, autour de la nouvelle gare de Villeparisis-Mitry-le-Neuf. L’église du Bourg se voit délaissée. L’ancienne chapelle de la Villette aux Aulnes étant devenue trop petite pour ces nouveaux fidèles, le curé (l’Abbé Didier depuis 1909) de la paroisse de Mitry-Bourg entrepris toutes les démarches nécessaires afin qu’une nouvelle église voit le jour. Ce fut le cas en 1933, année de l’inauguration de l’église Notre Dame des Saints Anges. Elle porte le nom de sa principale donatrice, Madame SAINT-ANGE. Prescriptions architecturales et paysagères
Les chemins pavés
Localisation Le territoire de Mitry-Mory compte 5 chemins pavés :
Espèces Érables Aulnes
Arbres Famille Acéracées
Potentiel allergisant Modéré Fort
Bouleaux
Fort
Charmes
Bétulacées
Fort
Charme-Houblon Noisetiers Baccharis Cade
Cyprès commun Cyprès d'Arizona
Genévrier
Composées Cupressacées
Faible/Négligeable Fort
Modéré Fort Fort Fort
Faible/Négligeable
Thuyas Robiniers
Fabacées
Faible/Négligeable Faible/Négligeable
Châtaigniers Hêtres
Fagacées
Faible/Négligeable Modéré
Chênes Noyers Mûrier à papier Mûrier blanc Frênes Olivier Troènes
Juglandacées Moracées
Oléacées
Modéré Faible/Négligeable
Fort Faible/Négligeable
Fort Fort Modéré
Pins Platanes*
Pinacées Platanacées
Faible/Négligeable Modéré*
Peupliers Saules
Salicacées
Faible/Négligeable Modéré
If*
Taxacées
Faible/Négligeable
Cryptoméria du Japon
Taxodiacées
Fort
Tilleuls
Tilliacées
Modéré
Ormes
Ulmacées
Faible/Négligeable
*plusieurs espèces ** le pollen de platane est faiblement allergisant. Par contre, les micro-aiguilles contenus dans les bourres provenant de la dégradation des capitules femelles de l'année précédente sont très irritantes.
Espèces
Chénopodes
Soude brulée (Salsola kali)
Herbacées spontanées Familles
Chénopodiacées
Potentiel allergisant Modéré
Modéré
L’aubépine L’if Les sureaux Il existe en Europe trois espèces de sureaux :
PÉRIL ANIMALIER ET ENVIRONNEMENT DES AÉRODROMES CHAPITRE 2 Autres essences - l’eucalyptus Il y aurait environ 600 espèces différentes d’eucalyptus, seules quelques-unes ont été introduites en Europe, les espèces les plus connues sont les suivantes :
LES ARBRES REMARQUABLES Acacias du parc Maurice Thorez à Mitry-le-Neuf – parcelle BD 60 :
Chêne des serres municipales dans le Bourg – parcelle AD 19 :
Séquoia de l’espace Louise Michel dans le Bourg – parcelle AC 204 :
Hêtres pourpres de l’Atelier dans le Bourg – parcelle AH 300 :
Accusé de réception en préfecture 077-217702943-20250708-D0006810-DE Date de télétransmission : 09/07/2025 Date de réception préfecture : 09/07/2025
RÈGLEMENT
RÈGLEMENT
RÈGLEMENT
RÈGLEMENT
QUE REGLEMENTE LE PLU ?
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) détermine les règles générales d’utilisation des sols à travers son règlement et à travers le plan de zonage et les Orientations d’Aménagement Particulières (OAP) qui permettent de localiser les différentes zones auxquelles correspondent différents modes d’occupation et d’utilisation des sols.
COMMENT UTILISER LE DOCUMENT ?
Sur le plan de zonage, repérer le terrain et la zone ou le secteur auquel il appartient, désigné par les lettres : UA, UB, UC, UD, UY, UZ, 1AU, 2AU, A ou N.
Chaque zone est organisée en trois sections dans lesquelles se répartissent tout ou partie des seize articles mentionnés à l’article R.123-9 du code de l’urbanisme ancienne rédaction (qui s’applique en vertu du décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 pour les PLU dont la révision a été engagée avant le 1er janvier 2016).
Ces articles doivent tous être respectés dans leurs dispositions les plus contraignantes. Le numéro de l’article est toujours précédé des lettres identifiant la zone où il s’applique.
Description des articles règlementant la zone :
Section 1 : Nature de l’occupation et de l’utilisation des sols Article 1 : Occupations et utilisations des sols interdites Article 2 : Occupations et utilisations des sols soumises à des conditions particulières
Section 2 : Conditions de l’occupation du sol Article 3 : Accès et voirie Article 4 : Desserte des terrains par les réseaux Article 5 : Caractéristiques des terrains (non applicable depuis la loi ALUR) Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Article 9 : Emprise au sol des constructions
Article 10 : Hauteur maximale des constructions Article 11 : Aspect extérieur des constructions Article 12 : Gestion du stationnement Article 13 : Réalisation d’espaces libres et plantations Article 14 : Coefficient d’occupation des sols (non applicable depuis la loi ALUR)
Section 3 : Performance énergétique et environnementale, communications électroniques Article 15 : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances énergétiques et environnementales Article 16 : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière d’infrastructures et réseaux de communication électronique.
CONSULTER LE LEXIQUE EN ANNEXE POUR COMPRENDRE LES TERMES TECHNIQUES Pour faciliter la compréhension des dispositions, une annexe définit les termes employés.
CONSULTER LES DOCUMENTS COMPLEMENTAIRES POUR COMPRENDRE LE CONTEXTE ET LES CONTRAINTES QUI SONT LIEES A UN TERRAIN
Il est recommandé de consulter :
-
Le rapport de présentation et le projet d’aménagement et de développement durables (PADD), qui permettent de comprendre le contexte général, et ce qui justifie la délimitation des zones et les spécificités de ces dernières (renforcement de polarités, prise en compte de risques et nuisances, préservation de l’environnement et du paysage, etc.),
-
Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP), qui hormis le zonage, identifient des secteurs que la commune souhaite réhabiliter, restructurer, mettre en valeur ou réaménager, pouvant prendre la forme de schémas d’aménagement opposables aux autorisations d’urbanisme en termes de compatibilité,
-
Les annexes, qui peuvent apporter des indications essentielles comme les définitions (cf infra) et les servitudes d’utilité publique qui s’imposent aux terrains ou aux constructions : périmètre de protection des monuments historiques, plan de prévention des risques technologiques, alignement des voies nationales et départementales, plan d’exposition au bruit, proximité des routes à grande circulation, canalisations de gaz, périmètre de protection des captages d’eau, etc. Figurent également dans les annexes les schémas des réseaux d’eau et d’assainissement.
Le présent règlement et les documents graphiques qui l’accompagnent, notamment le plan de zonage, constituent un ensemble cohérent de dispositions règlementaires et de ce fait sont indissociables.
Il s’impose aux particuliers comme aux personnes morales de droit public et de droit privé.
Il est accompagné d’un rapport de présentation, d’un projet d’aménagement et de développement durables, d’orientations d’aménagement et de programmation (OAP) relatives à certains secteurs ou thématiques, ainsi que d’annexes prévues aux articles R.123-13 et R.123-14 du code de l’urbanisme.
LE CHAMP D’APPLICATION DU PLU Le présent document s’applique à l‘ensemble du territoire de la commune de Mitry-Mory.
LES DOCUMENTS D’AMENAGEMENT SUPRA-COMMUNAUX En l’absence de Schéma de cohérence territoriale, le PLU doit être compatible avec les documents mentionnés à l’article L.131-1 et suivants du code de l’urbanisme, dont :
Le PLU doit également prendre en compte : - Le schéma de cohérence écologique (SRCE), - Les schémas régionaux des carrières, - Le plan climat-air-énergie territorial, en Région Ile-de-France le SRCAE, - Le schéma départemental des carrières de Seine-et-Marne 2014-2020, - Le plan régional d’élimination des déchets ménagers et assimilés (PREDMA).
LES SERVITUDES (ELLES FIGURENT EN ANNEXE DU PLU) Le Plan Local d’Urbanisme comporte en annexe, conformément à l’article R.123-14 du code de l’urbanisme, les servitudes d’utilité publiques affectant l’utilisation du sol qui figurent sur une liste dressée par décret en Conseil d’État, et qui font l’objet d’une fiche par type de servitude.
Le territoire de Mitry-Mory est concerné par des servitudes relatives : - À la conservation du patrimoine - À la salubrité et la sécurité publique - À l’utilisation de certaines ressources et équipements
Les dispositions du RNU (L.111-1 à -25 et R.111-1 à -30) s’appliquent à la commune, à l’exception des articles L.111-3 à L. 111-5 et L.111-22, des articles R. 111-3, R. 111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.11130, qui ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme.
Demeurent néanmoins applicables les articles du code de l’urbanisme qui permettent, quelles que soient les règles définies dans le PLU, de refuser un projet ou de ne l’accepter que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, s‘il y a :
R.111-4), - Des conséquences dommageables pour l'environnement, - Atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales (article R.111-21).
Ces dispositions proviennent de législations différentes qui doivent être prises en compte pour l’application du PLU.
Il peut s’agir : - Des règles spécifiques aux lotissements - Des règlementations techniques propres à divers types d’occupation ou d’utilisation des sols telles que les règlementations des installations classées, le règlement sanitaire départemental etc. - Des divers périmètres générateurs de dispositions ou contraintes particulières : dans les annexes figurent des éléments utiles sinon indispensables dans l’affectation des sols dans certains périmètres. Y figurent par exemple : les zones de préemption urbaine, les périmètres de ZAC (zone d’aménagement concerté), les périmètres où le permis de démolir est requis, ceux où les divisions foncières ou les clôtures sont soumises à déclaration, les secteurs soumis à des prescriptions acoustiques, les secteurs d’information sur les sols, les secteurs identifiant des zones humides avérées ou présumées, les secteurs archéologiques, les secteurs soumis à une taxe d’aménagement renforcée…
Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le présent règlement doivent être appliquées à chacun des lots ou terrains issus de la division.
Le PLU, outre les dispositions réglementant les constructions, comprend les éléments suivants : - Espaces boisés classés (EBC) et éléments végétaux répertoriés au titre du L.130-1 du code de l’urbanisme : la coupe et l’abattage de ces éléments identifiés au plan de zonage est soumis à autorisation préalable. Les EBC sont identifiés par un motif composé de cercles verts.
Les zones urbaines sont dites « zones U ». Elles concernent les secteurs de la commune dans lesquelles les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent de recevoir immédiatement des constructions auxquelles s’appliquent les dispositions des différents articles du règlement de ces zones.
Elles sont découpées en fonction de la vocation principale que lui donne le projet de développement communal : habitat, activité, zones mixtes ; et en fonction de spécificités au sein de ces vocations : type d’activité, type d’habitat (dominante pavillonnaire, grands ensembles, secteurs denses), particularité environnementale…
Elles se répartissent comme suit :
ZONE UA : Zone urbaine à caractère central d’habitat, de commerces et de services. Cette zone est composée de 2 secteurs :
ZONE UB : Zone urbaine de densité moyenne majoritairement affectée à de l’habitat collectif, aux services de proximité et aux activités sans nuisances.
ZONE UC : Zone urbaine de faible densité accueillant majoritairement de l’habitat pavillonnaire.
ZONE UD : Zone dédiée à l’activité. Cette zone est composée de 4 secteurs :
ZONE UY : Zone concernant les emprises ferroviaires.
ZONE UZ : Zone concernant les emprises aéroportuaires.
LES ZONES A URBANISER, DITES ZONES IAU ET IIAU : Les zones à urbaniser sont dites « zones AU ».
Elles sont de deux natures selon l’état des équipements existants à sa périphérie : - La zone dotée d’équipements de capacité suffisante (dite zone 1AU) en périphérie immédiate : elle est constructible dans les conditions d’aménagement et d’équipement définies par les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement (organisation du secteur, règles d’implantation des constructions) soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévue par les OAP et le règlement ;
Elles se répartissent comme suit :
ZONE 1AU1 : Zone dédiée à l’extension à vocation mixte habitat / activité / services / équipements divers sur le secteur dit de Maurepas ; ZONE 1AU2 : Zone dédiée à l’extension à vocation mixte habitat / activité / services / équipements divers vers le nord-ouest du quartier de Mitry-le-Neuf ; ZONE 1AU3 : Zone dédiée à l’extension à vocation notamment d’activité et de services vers le nord de la zone d’activité de Mitry-Compans ;
ZONE 2AU1 : Zone dédiée à l’urbanisation des franges ferroviaires (dite « Cité en bois ») ; ZONE 2AU2 : Zone dédiée à l’urbanisation des franges du quartier des Acacias.
LES ZONES AGRICOLES ET NATURELLES Les zones agricoles sont dites « zones A ». Elles concernent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Les zones naturelles sont dites « zones N ». Elles concernent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ; soit de l'existence d'une exploitation forestière ; soit de leur caractère d'espaces naturels. Cette zone est composée de 4 secteurs :
LES ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION Le territoire est concerné par 5 orientations d’aménagement et de programmation, qui ont un caractère opposable aux autorisations d’urbanisme et sont complétées de dispositions réglementaires. Il s’agit des OAP suivantes :
TITRE 2 : DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES Les zones urbaines, dites zones U, sont les zones dans lesquelles les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent de recevoir immédiatement des constructions.
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UA La zone UA est une zone urbaine à caractère central d'habitat, de commerces, de services et de bureaux. Elle se divise en deux secteurs :
PLU de Mitry-Mory, approuvé le 01/07/2025, 15 articles pour la zone N.
Secteurs du plan : Nf, Nj, Np.
Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.