Zone ULN

Intitulé du document : / OCCUPATION ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES

Sur l’ensemble de la zone ULn sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :

1. Les constructions à usage d’habitation sauf celles liées au parc détaillées à l’article ULn 2, 2. Les terrains de camping ainsi que l’implantation d’habitations légères de loisirs ou résidences

mobiles de loisirs, groupées ou isolées, 3. Le stationnement isolé de caravanes sauf sur le terrain où est implantée la construction

constituant la résidence de l’utilisateur, 4. Les entrepôts industriels, 5. Les parcs d’attraction, 6. L’ouverture et l’exploitation de toutes carrières et de mines, 7. Les dépôts de véhicules et garages collectifs,

Intitulé du document : / OCCUPATION ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS PARTICULIERES

Sont admises, sous conditions, les occupations et utilisations du sol suivantes :

1. L’implantation de petites structures d’hébergement touristique ou de loisirs, en respectant les conditions suivantes :

- A condition que cet hébergement soit réalisé dans le cadre d’une activité touristique et de loisirs liée au parc naturel de Saint Laurent,

- A condition que cet hébergement ne s’accompagne pas de la création de logements nouveaux à des fins permanentes,

- A condition que cet hébergement corresponde à des constructions ou installations aisément démontables, utilisant des matériaux écologiques ou renouvelables et de manière à permettre un retour du site à l’état naturel,

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- A condition que le cumul de l’emprise au sol de ces structures d’hébergement n’excède pas l’emprise au sol maximale précisée à l’article ULz 6,

- A condition que ces constructions bénéficient d’une intégration harmonieuse à l’environnement et de dispositifs d’assainissement non collectif conformes aux normes en vigueur,

2. L’aménagement de petits bâtiments ou d’installations annexes liés et nécessaires à la vocation du secteur, tels que bâtiments sanitaires, locaux annexes à usage commun liés à la vocation du secteur, l’implantation d’équipements légers de loisirs et d’installations de loisirs, à condition d’être aisément démontable et de permettre une restauration en l’état naturel du site en d’arrêt des activités,

3. La réalisation d’aires de stationnement, couvertes ou non, liées et nécessaires aux activités admises sur le secteur, à condition d’être réalisées à base de structures légères limitant l’imperméabilisation du sol et la dénaturation du site,

4. Les constructions ou l’extension d’installations, ouvrages et équipements techniques,

Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Intitulé du document : / IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

Les constructions et installations doivent être implantées selon une distance, depuis l’axe de la route de Saint Laurent de Landemont, de 5 mètres minimum. Les aires de stationnement doivent respecter un recul minimal de 5,00 mètres par rapport à l’alignement de la route de Saint Laurent de Landemont Toutefois, les constructions et installations pourront s’implanter à l’alignement ou en recul par rapport aux voies de dessertes interne du secteur. Les bâtiments techniques des services publics ne disposent pas de règles d’implantations minimum.

Intitulé du document : / IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

Selon la règle générale, les constructions ont la possibilité de s’implanter : - Soit en limite séparative, - Soit à une distance minimale de 2m.

Les bâtiments techniques des services publics ne disposent pas de règles d’implantations minimum.

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Intitulé du document : / IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

Non réglementé

Intitulé du document : / EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS

L’emprise au sol des constructions en zone ULn ne peut excéder 5% de la superficie totale du terrain intéressé par le projet. Toutefois, ces dispositions ne s’appliquent pas aux bâtiments d’équipements collectifs ou d’intérêt général.

Intitulé du document : / HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

Selon la règle générale, la hauteur des constructions en zone ULn ne peut excéder 7,00 mètres (R+combles ou R+attique) à partir du sol existant avant l’exécution des fouilles et des remblais, jusqu’à l’égout de toiture ou à l’acrotère.

Des dérogations à cette règle peuvent être accordées pour : - Les lucarnes, cheminées et éléments annexes à la construction et reconnus comme indispensables, - Les ouvrages techniques de grand élancement indispensables dans la zone, tel que poteaux, pylônes, antennes, candélabres, éoliennes, - Les constructions et installations d’intérêt collectif

Intitulé du document : / ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS 8.1

Règle générale Le permis de construire peut être refusé dans les cas où les constructions et les clôtures de par leur dimension, leur architecture sont de nature à porter atteinte à la qualité paysagère des lieux avoisinants (paysages naturels, bâtis, perspectives, etc.) et ne s’intègrent pas à l’environnement.

Les constructions seront à dominante d’aspect bois ou constitués de matériaux renouvelables. Toutefois, des dispositions différentes peuvent être admises pour des annexes, qui veilleront à rester en harmonie avec les constructions principales.

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8.2. Couvertures-toitures Pour les constructions nouvelles de toute nature, le nombre et l’inclinaison des pentes de toitures devront être en harmonie avec la construction elle-même et s’intégrer à l’environnement urbain et paysager du site. Seules sont autorisées sur le secteur les couvertures en tuile ou des matériaux naturels (type bois, chanvre, etc.). Pour toute construction, les couvertures en tôle ondulées galvanisées sont interdites.

8.3. Façades-ouvertures

Dans tous les cas, tout matériau ne présentant pas une qualité suffisante (pérennité dans le temps ou intégration à son environnement) pourra être interdit.

Par ailleurs, tout matériau destiné à être enduit doit obligatoirement l’être.

Les bardages en tôle ondulée et les bardages brillant sur toute construction sont interdits.

8.4. Clôtures

De manière générale, les clôtures à dominante végétale doivent être privilégiées et peuvent être accompagnées d’un dispositif de sécurisation.

Se verront refusés les clôtures en parpaing non enduits ou peints, les toiles ou films plastiques et les matériaux provisoires ou précaire. Les essences locales suivantes sont recommandées pour la constitution des haies en limites de propriété :

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Intitulé du document : / ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS 9.1

Espaces végétalisés Les projets de constructions seront étudiés dans le sens d’une conservation des plantations existantes de qualité ou du remplacement de celles supprimées. Les surfaces libres de constructions devront être plantées par des espèces locales de préférence. Les espèces invasives sont interdites.

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9.2 Espaces boisés classés et patrimoine végétal 9.2.1. Espaces boisés classés La gestion des Espaces Boisés Classés est régie par les articles L 113-1 et suivants du Code de l’Urbanisme.

9.2.2. Patrimoine végétal Les arbres remarquables, les haies, alignements d’arbres, les ensembles paysagers et les jardins identifiés au titre de l’article L 151-19 du Code de l’Urbanisme et figurant sur les documents graphiques, doivent être préservés ou restitués en dehors des cas prévus dans les dispositions générales du présent règlement (sécurité, réalisation d’accès).

Intitulé du document : / VOIRIE ET ACCES 11.1

Desserte des terrains par des voies publiques ou privées

En règle générale, les constructions et installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques correspondent à leur destination. Ces voies devront s’intégrer de la meilleure des manières au maillage environnant et accorderont une place privilégiée aux modes de déplacements « doux ».

L’application des règles ci-dessous concerne les voies ouvertes à la circulation automobile : Pour être autorisé, un projet doit se trouver sur un terrain d’assiette desservi par une voie, publique ou privée, répondant aux conditions suivantes :

- disposer de caractéristiques techniques et de dimensions suffisantes au regard de l’importance et de la nature du projet et du respect de conditions satisfaisantes de sécurité,

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- permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité, des véhicules de ramassage des ordures ménagères, de nettoiement et de viabilité hivernale, du transport scolaire ;

- les voies nouvelles en impasse devront faire l’objet d’un dispositif de retournement dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules de faire demi-tour. Ce dispositif pourra

prendre une forme circulaire, mais la forme en « T » est à privilégier.

11.2. Accès aux voies ouvertes au public

Pour qu’un projet soit autorisé, le terrain sur lequel il est assis doit disposer d’un accès sur une voie ouverte au public, dont les caractéristiques sont adaptées aux flux engendrés par le projet.

Le nombre et la largeur des accès doivent permettre une desserte satisfaisante du projet. Une largeur minimale de l’accès pourra être imposée selon l’importance du projet.

Un terrain non desservi par des voies publiques ou privées est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage, sur les fonds de ses voisins, constitué dans les conditions fixées par le Code Civil.

Dans le cas d’un terrain bordé par plusieurs voies publiques, l’accès au projet sera réalisé sur la voie la plus sécurisante pour les flux entrants et sortants.

Les accès directs des constructions sont interdits depuis la RD 154. Un seul accès sur la RD 154 est admis pour assurer la desserte de la zone.

Intitulé du document : / DESSERTE PAR LES RESEAUX 12.1

Alimentation en eau potable

Pour être autorisée, toute construction ou installation susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau collectif de distribution d’eau potable.

En application du Code de la Santé Publique, la protection du réseau public d’eau potable doit être assurée en permanence, ce qui implique le respect de certaines prescriptions techniques :

* Une disconnexion totale de l’eau de process industriel et de l'eau du réseau public doit être installée au moyen de réseaux entièrement séparés, * Tout puits ou forage utilisé à des fins domestiques doit être déclaré en mairie. Un compteur volumétrique doit être associé à ces installations. Ces ouvrages et le réseau interne qui leur est associé, ne doivent pas, de par leur conception, constituer une source potentielle de contamination de la nappe souterraine et du réseau public d’eau potable. La protection de ce même réseau contre les phénomènes de retour d’eau sera obtenue par une séparation totale entre les réseaux. En cas d’absence de conduite de distribution publique, la qualité de l’eau du puits (ou forage) destinée à la consommation humaine et pour un usage unifamilial, doit être vérifiée par

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le propriétaire au moyen d’analyses de type P1, définies dans l’arrêté du 11 janvier 2007 et en application de l’arrêté du 17 décembre 2008. Pour les autres cas, l’usage du puits (ou forage) doit être autorisé par arrêté préfectoral. Il en va de même pour toute structure d’hébergement ou plus généralement d’accueil du public (gîte rural, chambre d’hôtes, camping à la ferme, poney club, etc…) située en zone naturelle, qui ne serait pas alimentée via l’adduction publique.

12.2. Assainissement des eaux usées et pluviales

o Eaux usées

Toute construction ou installation, nécessitant un assainissement des eaux usées, doit être raccordée aux réseaux collectifs d’assainissement. L’évacuation des eaux usées non traitées dans les rivières, fossés ou égouts d’eaux pluviales est interdite. L’évacuation des eaux usées non domestiques est subordonnée à un prétraitement approprié, conformément aux textes en vigueur.

En cas d’absence de réseau collectif, un assainissement autonome pourra être autorisé sous réserve du respect de la réglementation en vigueur.

o Eaux pluviales

En application de la loi sur l’eau n° 92-3 du 3 janvier 1992, la pollution de l’eau par temps de pluie doit être réduite et traitée en amont. Le débit de rejet des eaux pluviales doit être, quant à lui, maîtrisé avant d’atteindre le réseau public ou le milieu naturel.

Dans tous les cas, lorsqu’ils sont concernés, les projets devront respecter les dispositions réglementaires du zonage d’assainissement pluvial annexé au PLU.

12.3. Réseaux divers

Sur le terrain d’assiette du projet, tous les câbles de distribution des réseaux seront réalisés en sousterrain.

Intitulé du document : / OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT

De manière générale, le stationnement des véhicules automobiles et deux roues (motorisés ou non), doit correspondre aux besoins des constructions et installation et doit être réalisé en dehors des voies publics, sur le terrain d’assiette du projet.

Les aires de stationnement devront être accompagnées d’un traitement paysager, à dominante végétale, en compatibilité avec les orientations d’aménagement et de programmation (se reporter à la pièce n° 3 du PLU).

Le traitement du sol des aires de stationnement à l’air libre devra si possible favoriser l’infiltration des eaux pluviales.

Intitulé du document : / OBLIGATIONS IMPOSEES EN TERMES D’INFRASTRUCTURES ET RESEAUX DE COMMUNICATIONS ELECTRONIQUES

Non réglementé

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Chapitre 6. Dispositions applicables à la zone UH

Extrait du rapport de présentation : La zone UH est une zone à vocation principale d’habitat correspondant aux villages constructibles. Ces secteurs agglomérés se situent en dehors du bourg et sont destinés à recevoir des projets de logements, sans toutefois contribuer à l’extension du village (les logements autorisés ne le sont qu’en dents creuses).

Dispositions relatives aux destinations des constructions, usage des sols et nature d’activités

Champ d’application territorial du plan

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la commune d’Orée d’Anjou, soit sur les 9 communes déléguées qui composent le territoire de la commune nouvelle (périmètre de l’ancienne Communauté de Communes du canton de Champtoceaux).

Portée respective du règlement et des autres législations relatives à l’occupation et à l’utilisation des sols

1) Conformément à l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme, les articles R. 111-3, R. 111-5 à 111-14, R. 111-15 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables sur le territoire couvert par le PLU.

2) S’ajoutent ou se substituent aux règles propres du PLU, les prescriptions prises au titre de législations spécifiques concernant notamment les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation ou l’occupation du sol et qui sont reportées sur le plan et la liste des servitudes annexés au présent PLU.

3) Peuvent s’ajouter ou se substituer aux règles propres du PLU, les prescriptions architecturales et urbanistiques particulières définies à l’occasion d’opérations d’aménagement particulières (ZAC, lotissement...).

4) Les lotissements dont le règlement est en vigueur restent soumis à leur règlement propre sauf si le règlement du PLU est plus contraignant. A compter de l’approbation du PLU, les lotissements de plus de 10 ans sont soumis aux règles du PLU.

5) L’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable en application de l’article R 421-12 d) du Code de l’Urbanisme.

Division du territoire en zones

Le territoire de la commune est divisé en 4 grandes zones distinctes : - Zones Urbaines à vocation mixte ou spécialisées (U) ; - Zones à Urbaniser (AU) ; - Zones Agricoles (A) ; - Zones Naturelles (N) ;

Les limites de zones sont représentées sur les documents graphiques, figurant dans le dossier de PLU. Ces dernières sont désignées sur les plans par des indices en lettre majuscule (ex : U). Elles sont surtout précisées en sous-secteur qui sont symbolisés par des indices en lettre majuscule (ex : UY). Précisons que, dans certains cas, ces sous-secteurs peuvent encore être divisés et sont indicés par une dernière lettre minuscule (ex : ULz).

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Définitions des 4 grandes zones :

- les zones Urbaines (U) : les zones urbaines désignent les espaces qui sont déjà urbanisés ainsi que les secteurs où les équipements publics existants (ou en cours de réalisation) sont de capacité suffisante pour desservir les nouvelles constructions. Les zones urbaines sont donc divisées en zones urbaines mixtes (UA, UB) et en zones urbaines spécialisées (UE, UY, etc.). En cas d’absence de réseau collectif, un assainissement autonome pourra être autorisé sous réserve que les extensions du réseau public ne soient pas envisagées sur les parcelles en question.

La codification de l’ensemble de ces zones U délimitées au plan fait l’objet du titre II du présent règlement.

- les zones à Urbaniser (AU) : les secteurs classés en zone à urbaniser, sont des espaces destinés à être ouverts à l’urbanisation.

• Si les voies publiques ainsi que les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement existants aux abords de la zone sont de capacité suffisante pour desservir les constructions nouvelles qui viendront s’y implanter, les secteurs sont alors classés 1AU. Leurs conditions d’aménagement et d’équipement sont définies dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation ainsi que dans le présent règlement. Les constructions n’y sont autorisées que dans le cadre d’opérations d’aménagement d’ensemble, ou au fur et à mesure de la mise en place des équipements de la zone, planifiés par les Orientations d’Aménagement et de Programmation et par le règlement (se reporter à la pièce n° 3 du PLU).

• Si les voies publiques et les réseaux existants aux abords de la zone ne sont pas en capacité de desservir les nouvelles constructions qui devraient s’y implanter, le secteur est alors classé 2AU. Une modification ou révision du PLU sera nécessaire pour son ouverture à l’urbanisation.

La codification de l’ensemble de ces zones AU délimitées au plan fait l’objet du titre III du présent règlement.

- Les zones Agricoles (A) : Certaines zones du PLU, équipées ou non, ont la possibilité d’être classées en « zones agricoles » afin de les protéger de l’urbanisation, en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles qui les composent.

Sont principalement autorisés en zone A, les constructions, annexes (aux habitations), installations, aménagements et travaux nécessaires à l’exploitation agricole ainsi que ceux nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et les extensions de constructions existantes.

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Les changements de destination des bâtiments agricoles vers une destination d’habitation sont également autorisés, notamment sous réserve de leur identification aux documents graphiques du règlement. Peuvent également être mis en place des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitée où peuvent être autorisées certaines constructions précisées à l’article L. 151-13 du Code de l’Urbanisme.

La codification de l’ensemble de ces zones A délimitées au plan fait l’objet du titre IV du présent règlement.

- Les zones Naturelles (N) : Peuvent être classés en zone naturelles et forestière, tous les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison :

a) Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;

b) Soit de l’existence d’une exploitation forestière ;

c) Soit de leur caractère d’espaces naturels ;

d) soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ;

e) soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues.

Sont principalement autorisés en zone N, les constructions, annexes (aux habitations), installations, aménagements et travaux nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et les extensions de constructions existantes. Les mêmes droits à construire s’appliquent pas aux constructions et installations comprises dans le périmètre de captage d’eau potable issu de l’arrêté de D.U.P du 28 février 2005 annexé au PLU ainsi que des arrêtés de 2011 et 2018.

Les changements de destination des bâtiments agricoles vers une destination d’habitation sont également autorisés, notamment sous réserve de leur identification aux documents graphiques du règlement. Peuvent également être mis en place des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitée où peuvent être autorisées certaines constructions précisées à l’article L. 151-13 du Code de l’Urbanisme.

La codification de l’ensemble de ces zones N délimitées au plan fait l’objet du titre V du présent règlement.

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Informations délivrées par les documents graphiques du PLU

En complément du plan de zonage qui délimite les diverses zones du PLU, les documents graphiques du règlement délimitent :

- Les Espaces Boisés Classés (EBC) : Le classement en espaces boisés classés (EBC) de terrains, au titre de l’article L 113-1 du code de l’urbanisme, interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromette la conservation, la protection ou la création de boisements. Il entraîne alors le rejet de plein droit de toute demande d’autorisation de défrichement au titre du code forestier (article L 311-1 et suivants).

- Les emplacements réservés (ER) : Les documents graphiques du PLU délimitent des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général ainsi qu’aux espaces verts en précisant leur destination. De même, il désigne les collectivités, services et organismes publics qui en sont bénéficiaires (suivant les indications portées sur les documents graphiques du règlement). La liste complète est annexée au présent règlement.

- Le Val de Loire protégé au titre de l’article L 151-23 du code de l’urbanisme : Ce secteur porte sur la quasi-totalité des zones Natura 2000 « Vallée de la Loire de Nantes aux Ponts de Cé et zones adjacentes » (ZPS FR212002) et « Vallée de la Loire de Nantes aux ponts de Cé et ses annexes » (FR5200622) ainsi que sur les espaces naturels à intérêt exceptionnel protégés par la Directive Territoriale d’Aménagement de l’Estuaire de la Loire (DTA).

Le Val de Loire présente un intérêt paysager, écologique et patrimonial à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour de motifs d’ordre culturel, historique ou écologiques. A ce titre, il peut être identifié au sein des documents graphiques du PLU.

Par défaut, dans ce secteur, toute construction, installation et aménagement est interdite sauf exception portant sur des projets d’intérêt général conforme aux dispositions du Code de l’Environnement.

Tout travaux ayant pour objet de détruire un élément patrimonial, écologique ou paysager composant l’ensemble paysager et écologique de la vallée de la Loire doit faire l’objet d’une autorisation préalable au titre des installations et travaux divers, dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. Cette dernière sera refusée ou soumise à des conditions particulières si les travaux sont de nature à leur porter atteinte de manière irrémédiable. Les travaux visant à restaurer et conforter les caractéristiques paysagères et écologiques du Val de Loire sont quant à eux souhaités et favorisés, ils feront également l’objet d’une autorisation préalable.

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- Patrimoine végétal (haie/alignements/boisements) au titre de l’article L151-19 du Code de l’Urbanisme : Tout projet de suppression de haies, arbres isolés et boisements identifiés en application de l’article L151-19 du Code de l’Urbanisme devra faire l’objet d’une autorisation de la commune. Leur suppression sera autorisée en cas d’impératif technique lié au projet ou lorsque leur état sanitaire le justifie. . Dans ce cas, une compensation sous forme de replantation d’un linéaire de même longueur pourra être demandée. Des défrichements ponctuels pourront être autorisés sous réserve d’une replantation d’un linéaire de même longueur avec des essences locales adaptées aux spécificités du sol.

- Patrimoine architectural au titre de l’article L151-19 du Code de l’Urbanisme : Doivent être précédés d’une déclaration préalable les travaux ayant pour objet de modifier tout ou partie de ce patrimoine bâti remarquable.

Doivent être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie de ce patrimoine bâti remarquable. Celui-ci pourra être refusé si la démolition n’est pas justifiée par des critères de sécurité ou de salubrité publique.

- Les zones humides : Toute occupation ou utilisation du sol, ainsi que tout aménagement susceptible de compromettre l’existence, la qualité, l’équilibre hydraulique et biologique des zones humides de plus de 1 000 m² est strictement interdit, sauf mesures compensatoires préalablement définies.

Il est rappelé que l’inventaire des zones humides annexé au PLU ne présage pas de l’absence (ou de la présence certaine) de zones humides sur les secteurs non identifiés, de la même manière qu’une zone humide identifiée ne garantit pas l’exactitude de son tracé et peut faire l’objet de contre-expertises le cas échéant. Dans tous les cas, les projets affectant une zone humide identifiée au plan de zonage doivent viser les principes d’évitement, réduction, compensation des impacts potentiels.

- Les milieux aquatiques au titre de l’article L 151-23 du code de l’urbanisme : Hors agglomération, les constructions nouvelles établies en bordure des rivières, cours d’eau ou plan d’eau non recouverts identifiés aux documents graphiques devront respecter un recul minimal de 15 mètres à partir de la limite des berges.

En agglomération ce recul minimal sera porté à 5 mètres (zones U et AU).

Ce recul n'est toutefois pas applicable :

o aux installations de captage et de prises d'eau, ainsi qu'aux dispositifs de lutte contre les inondations, qui pourront être établis jusqu'en limite des berges ;

o aux quais, aux ponts, passerelles, aux pontons, aux cales, aux moulins aux ouvrages en encorbellement, aux canaux, aux busages et canalisations, aux ouvrages hydrauliques, aux dispositifs ou ouvrages liés à l’exploitation de l’énergie hydraulique ;

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o aux modifications et extensions d’importance limitée de constructions existantes ainsi qu'aux reconstructions après sinistre, le recul devant dans les deux derniers cas, être au moins égal à celui de la construction préexistante ;

o aux ouvrages techniques de stockage, de distribution ou de transport liés au fonctionnement des réseaux d’intérêt public ainsi qu’aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières, piétonnières ou portuaires ou liées à l’exploitation de l’eau qui pourront être établis jusqu’en limite des berges.

o Aux bâtiments agricoles disposant de règles spécifiques de recul par rapport aux cours d’eau en fonction du régime auquel ils appartiennent.

- Les cônes de vues : De nombreux cônes de vues remarquables existent sur le territoire, notamment en direction de la vallée de la Loire sont identifiés et localisés sur les documents graphiques du PLU. Les éventuelles urbanisations situées dans ces cônes de vue devront préserver la percée ou transparence visuelle. Elles devront par ailleurs être réalisées dans le cadre d’une insertion paysagère forte intégrant plantations et morphologies bâties cohérentes avec les secteurs urbanisés qu’elle jouxte.

- Les linéaires commerciaux à préserver : Au titre de l’article L.151-16 du code de l’urbanisme, sont identifiés et localisés aux documents graphiques du PLU les voies dans lesquelles doit être préservée ou développée la diversité commerciale et de services, notamment à travers les commerces de détail et de proximité. Le présent règlement définit les prescriptions de nature à assurer cet objectif.

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- Les sentiers piétonniers ou itinéraires cyclables à conserver ou à créer : Au titre de l’article L.151-38 du Code de l’Urbanisme, le règlement peut « préciser le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, à modifier ou à créer, y compris les rues ou sentiers piétonniers et les itinéraires cyclables, les voies et espaces réservés au transport public […] ». La continuité piétonne et/ou cyclable doit être assurée le long des sentiers piétonniers ou itinéraires cyclables à conserver ou à créer identifiés aux documents graphiques du règlement.

- Les zones de sensibilité archéologique : Certaines zones du territoire peuvent être identifiées comme des sites de sensibilité archéologique. Ces sites sont notamment susceptibles de contenir des vestiges archéologiques protégés par la loi. Ils sont identifiés sur le document graphique du PLU.

- Les bâtiments agricoles pouvant faire l’objet d’un changement de destination, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial : Dans ce cas, le changement de destination ne doit pas compromettre l’exploitation agricole, au titre de l’article L 151-11 du code de l’urbanisme.

- Secteurs soumis à des risques naturels: Sur des terrains situés dans des secteurs soumis à des risques naturels, les dispositions de l’article R 111-2 du code de l’urbanisme s’appliquent aux demandes d’occupation et d’utilisation du sol, afin de veiller à la préservation des biens et des personnes, conformément aux dispositions en vigueur :

o Réglementation parasismique liée au risque sismique : la commune d’Orée d’Anjou est intégrée à la zone de sismicité de niveau 3, à savoir d’aléa modéré. Le décret n°2010-1254 du 22 octobre 2010 relatif à la prévention du risque sismique et le décret n°2010-1255 du 22 octobre 2010 relatif à la délimitation des zones de sismicité du territoire français modifient les règles parasismiques depuis le 1er mai 2011. L’arrêté du 22 octobre 2010 fixe la classification et les règles de constructions parasismiques Pour tout permis déposé avant le 31 octobre 2012, les règles parasismiques PS92 restent applicables pour les bâtiments de catégorie d’importance II, III et IV ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire, d’une déclaration préalable ou d’une autorisation de début de travaux. Cependant les valeurs d’accélération à prendre en compte sont modifiées.

o Risques liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles : certaines parties du territoire sont concernées par un risque de retrait-gonflement des argiles. Ce risque peut engendrer des précautions ou des mesures constructives particulières à prendre (adaptation des fondations, chaînage des structures, etc.)

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Il est ainsi recommandé à tout candidat à la construction de consulter le PLU ou le site du BRGM (Bureau de Recherches en Géologie Minière) ou de se rapprocher de services spécialisés pour obtenir davantage de renseignements.

o Risque Cavité : certaines parties du territoire sont concernées par un risque cavité (commune déléguée de Champtoceaux). Les parties connues sont indiquées sur les documents graphiques Ce risque peut engendrer des mouvements de terrains et fragiliser la structure des constructions. Ainsi, Il est recommandé que «toute personne qui a connaissance de l'existence d'une cavité souterraine ou d'une marnière dont l'effondrement est susceptible de porter atteinte aux personnes ou aux biens, ou d’un indice susceptible de révéler cette existence, en informe le maire, qui communique sans délai, au représentant de l'État dans le département et au président du conseil général, les éléments dont il dispose à ce sujet ».

o Risque inondation : une partie du territoire est concernée par le risque inondation identifié au PPRI (Plan de Prévention des Risques Inondation). Le présent règlement retranscrit ces zones ainsi que les règles applicables aux constructions. Plus précisément, : ▪ l’indice (i) indique les zones soumises aux risques inondation en zone bleue du PPRI ou en zone rouge R1/R2 /R3/ R4 ▪ les zones situées en zone R4 au PPRI sont classées en zone N(i) ▪ le tramage du PPRi figure aux documents graphiques du règlement et un rappel de l’existence de celui-ci est opéré au sein des zones concernées

Un renvoi aux dispositions du PPRI doit systématiquement être effectué pour les constructions situées en zone indicée (i), les dispositions du PPRI s’imposant à celles définies par le règlement du PLU.

o Risque radon : La nature du sous-sol de la commune favorise l’émission de Radon (gaz potentiellement dangereux pour la santé). Il convient donc d’insister sur l’importance de la mise en place et du maintien d’une ventilation efficace dans tous les locaux d’habitation et assimilés, les établissements recevant du public…). Des mesures adaptées doivent être prises au sein des constructions pour assurer une bonne ventilation de chaque pièce (cf. annexe au règlement identifiant les secteurs soumis au risque radon). De même, le règlement rappelle l’importance de rechercher la mise en place de dispositions constructives permettant de lutter contre le risque radon : ▪ isoler par un vide sanitaire, ▪ mettre en place un béton de faible perméabilité et peu sujet à fissurer, ▪ drainer les gaz dans le massif gravier du hérisson sous la dalle, poser une membrane étanche intégrale, ▪ traiter le soubassement par ventilation ou avec un Système de mise en Dépression du Sol.

- Les secteurs de mixité sociale : Au titre de l’article L151-15 du Code de l’Urbanisme, le PLU a la possibilité de délimiter des secteurs, en zone U et AU, dans lesquels, en cas de réalisation

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d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements bien définies, favorisant le respect des objectifs de mixité sociale.

- Au titre de l’article L151-23 du Code de l’Urbanisme : le règlement a la possibilité de localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent.

- Les zones non aedificandi : les documents graphiques annexés au règlement ont la possibilité d’identifier des secteurs urbains où toute nouvelle construction est interdite.

- les marges de recul : une marge de recul pourra être imposée entre des projets de constructions d’habitation ou d’activité et un espace agricole nécessitant des interventions fréquentes, traitements en particulier, notamment sur les vignes et vergers.

- les périmètres de gel : au titre de l’article L151-41 du Code de l’Urbanisme, le règlement peut délimiter , dans les zones urbaines et à urbaniser, des servitudes interdisant, sous réserve d'une justification particulière, pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement. Ces servitudes ne peuvent avoir pour effet d'interdire les travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes

Définitions

Accès :

L'accès correspond soit à la limite (telle que portail ou porte de garage), donnant directement sur la voie, soit à l’espace tel que porche ou portion de terrain (bande d’accès ou servitude de passage), par lesquels les véhicules pénètrent sur le terrain d’assiette du projet depuis la voie.

Annexe :

Local secondaire, y compris abris de jardin, non accolé et sans communication avec le bâtiment principal, constituant une dépendance à une construction principale (remise, piscine, garage…).

Clôture :

La clôture est une « barrière », construite ou végétale, qui délimite une parcelle vis-à-vis d’une propriété contiguë ou de l’espace public, lorsque leur séparation n’est pas assurée par un bâtiment. Elle permet d’enclore un espace et de séparer deux propriétés, voire de les isoler visuellement.

Au titre de l’article R 421-12 du Code de l’Urbanisme, l’édification d’une clôture est soumise à déclaration préalable.

Construction :

Elle correspond au bâtiment à usage principal, devant être distingué des annexes, selon la vocation du site.

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Par exemple, sur une parcelle à vocation d’habitat, la construction principale désigne l’habitation, à distinguer des annexes n’étant pas destinées au logement des personnes. Sur une parcelle à vocation d’activités économiques, la construction principale (ou bâtiment principal) désigne la construction abritant l’activité principale, à distinguer des locaux annexes.

Construction légère : Les constructions légère sont des constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, de sports ou de tourisme et / ou garantissant une bonne infiltration des eaux pluviales.

Contigu : Est contiguë une construction qui touche, qui est accolée à une limite (construction contiguë à une limite) ou à une autre construction (constructions contiguës). Emprise au sol : Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Extension : L’extension d’un bâtiment existant à la date d’approbation du PLU peut s’effectuer horizontalement et/ou verticalement. La partie en extension est contiguë au bâtiment existant avec lequel elle présente obligatoirement une liaison fonctionnelle. Hauteur :

Faîtage

Pour l’ensemble des zones, les éléments de superstructure technique (cheminées et dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables comme les capteurs solaires) ne sont pas pris en compte pour le calcul de la hauteur de la construction.

La Hauteur H maximale fixé aux articles 10 des règlements de zone est la différence d’altitude mesurée verticalement entre le point haut de la construction d’une part et d’autre part le niveau du sol (niveau du trottoir le cas échéant, ou le niveau du sol existant avant travaux). Dans le cas des

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terrains en pente, la hauteur est mesurée par rapport à la côte du terrain naturel en tout point de la construction (hors exhaussement et affouillement).

En cas de projet de toiture terrasse comprenant un étage en attique, la hauteur H s’étend au niveau de l’acrotère le plus élevé, soit celui de l’attique.

L’article 10 du règlement de chaque zone peut préciser si la hauteur de référence est mesurée à l’égout ou au faîtage pour les constructions couvertes par une toiture traditionnelle, à l’acrotère dans le cas de toitures-terrasses ou à très faible pente.

Limite de voie ou d’emprise publique :

La limite de voie ou d’emprise publique, visée à l’article 6 des différentes zones, est la ligne de séparation entre le terrain d’assiette du projet et : le domaine public (exception faite des jardins, parcs publics, espaces verts, voies cyclables ou piétonnes, voies d’eau), une voie publique ou privée, un emplacement réservé pour une voie ou pour une place.

Limite séparative :

La limite séparative est constituée par les limites du terrain d’assiette du projet avec un autre terrain qui n’aboutit à aucune voie ouverte à la circulation automobile (voie publique, voie privé, parking). En limites de jardins, parcs publics, espaces verts, voies cyclables ou piétonnes, voies d’eau… les règles s’appliquant sont celles définies pour les limites séparatives.

Nu de la façade :

Le nu de la façade est un plan vertical qui accepte des modénatures, des retraits ou des saillies qui en rythment la composition.

Recul :

Le recul est la distance séparant une construction de la limite de voie ou d’emprise publique. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite.

Dans le cas d’un terrain bordé par plusieurs voies et emprises publiques, le recul s’applique sur au moins une des voies et emprises publiques (voie sur laquelle s’effectue l’accès à la construction).

A l’intérieur des marges de recul sont exclusivement autorisés : les balcons, éléments de décor architecturaux, débords de toitures, les dispositifs d’isolation thermique extérieure et les dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables (tels que les capteurs d’énergie solaire), chacun n’excédant pas 50 cm de profondeur par rapport au nu de la façade ainsi que les clôtures, les terrasses et les emmarchements. Dans tous les cas, ces éléments ne devront pas surplomber le domaine public de plus de 20 centimètres.

Toutefois, les règles d’implantation par rapport aux voies publiques ou privées et aux emprises publiques ne s’appliquent pas au mobilier urbain, aux poteaux, pylônes, transformateurs, mobiliers enterrés et semi-enterrés de collecte des déchets ménagers, et autres installations techniques nécessaires aux réseaux.

Retrait :

Le retrait est la distance mesurée horizontalement et perpendiculairement entre la construction et le point le plus proche de la limite séparative.

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A l’intérieur des marges de retrait sont exclusivement autorisés : les balcons, oriels, éléments de décor architecturaux, débords de toiture, les dispositifs d’isolation thermique extérieure et les dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables (tels que les capteurs solaires), chacun n’excédant pas 50 cm de profondeur par rapport au nu de la façade ainsi que les clôtures. Surface de plancher : la surface de plancher d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades. Les loggias, toituresterrasses, balcons ne sont pas considérées. Surfaces végétalisées : Visées aux articles 13 des différentes zones, ces surfaces comprennent : les cheminements piétons et surfaces de circulation non imperméabilisées et aires de stationnement non imperméabilisées, les aires de jeux, les espaces plantés en pleine terre (pelouse, massif, arbres…), les toitures végétalisées et les dalles de couverture. En revanche, elles ne comprennent pas : les aires de stationnement imperméabilisées, les surfaces de circulation automobile imperméabilisées. Terrain d'assiette du projet : Le terrain d'assiette d’un projet est constitué par la ou les unités foncières composées de parcelles contiguës, et délimitées par des voies, accès et/ou emprises publiques.

Voie : Est considérée comme voie, toute emprise, existante ou à créer dans le cadre d’un projet, quel que soit son statut, conçue ou ouverte à la circulation, y compris celle réservée spécifiquement aux piétons et cycles, ou disposant des aménagements nécessaires pour une telle circulation, assurant une desserte cohérente de l’îlot. Cette notion recouvre aussi tout espace à caractère structurant tel que place, placette, mail, cour urbaine… Cette définition s’applique à l’ensemble des voies publiques ou privées, y compris les emplacements réservés.

Lotissements et permis de construire valant division

Au titre de l’article R 151-21 du code de l’urbanisme, le règlement détermine que dans le cas d’un lotissement ou d’un permis de construire valant division, les règles édictées par le PLU sont appréciées au regard de chacun des lots et non au regard de l’ensemble du projet.

Ouvrages spécifiques

Sauf dispositions particulières définies dans les différents règlements de zones, aucune règle spécifique n’est édictée en matière d’implantation, de coefficient d’emprise au sol, de hauteurs, d’aspects extérieurs des constructions ainsi que de stationnement pour la réalisation :

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- d’ouvrages techniques (transformateurs, supports de transport d'énergie ou de télécommunications, châteaux d'eau, écostations, abri pour arrêt de transports collectifs...), nécessaires au fonctionnement des réseaux existants d’utilité publique.

- et de certains ouvrages exceptionnels tels que : clochers, mats, pylônes, antennes, silos, éoliennes… dans la mesure où ils ne sont pas interdits dans les articles 1 des différents règlements de zones.

Adaptations mineures

Les règles et servitudes définies par le présent règlement ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation à l’exception des adaptations mineures dûment justifiées et rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Dispositions communes applicables à toutes les zones

- Les caractéristiques paysagères et écologiques : Toute construction, aménagement ou extension ne doit pas, dans la mesure du possible, remettre en cause les fonctionnalités écologiques et doit se faire dans le maintien des caractéristiques paysagères du site. »

- En dehors des agglomérations, les marges de recul vis-à-vis des routes départementales respecteront les dispositions contenues dans le schéma routier départemental en vigueur.

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TITRE 2 : Dispositions applicables en zones urbaines

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Les zones urbaines sont les secteurs de la commune, déjà urbanisés ainsi que ceux où les équipements publics existant ou en cours de réalisation ont atteint une capacité suffisante pour desservir les constructions à réaliser. La zone urbaine est donc composée des zones « mixtes » suivantes :

- UA : zones urbaines centrales correspondant aux cœurs de bourgs des communes déléguées et à l’intérieur desquelles le bâti est globalement implanté à l’alignement, et ordre continu. Certaines zones UA ont un indice (i) pour signifier qu’elles sont soumises au risque inondation et qu’elles doivent se référer au règlement du PPRI joint en annexe

- UB : zones urbaines correspondant aux tissus pavillonnaires réalisés en extension des cœurs de bourgs des communes déléguées. Le bâti y est moins dense qu’en zone UA et l’implantation sur la parcelle se fait traditionnellement en recul par rapport aux voies et en retrait par rapport aux limites séparatives. Cette zone comprend un sous-secteur UBm correspondant aux zones pavillonnaires concernées par un cône de vue et devant conserver un gabarit limité.

- UH : zones urbaines correspondant aux villages du territoire. Certaines zones UH ont un indice (i) pour signifier qu’elles sont soumises au risque inondation et qu’elles doivent se référer au règlement du PPRI joint en annexe

- UE : zones urbaines réservées à l’implantation d’équipements collectifs et aux Constructions et Installations Nécessaires aux Services Publics d’Intérêt Collectif (CINASPIC). Certaines zones UE ont un indice (i) pour signifier qu’elles sont soumises au risque inondation et qu’elles doivent se référer au règlement du PPRI joint en annexe

- ULz : secteur pouvant accueillir des structures d’hébergement touristiques et de loisirs, en lien avec le zoo de la Boissière-du-Doré, jouxtant la zone.

- ULn : secteur pouvant accueillir des structures d’hébergement touristiques et de loisirs, en lien avec le parc Natural’Parc à Saint Laurent.

- UY : zones urbaines réservées à l’implantation de constructions à vocation d’activités économiques (destinations « commerce et activités de service » (sous conditions, notamment d’être liées à une activité principale de production (showroom par exemple) ou de constituer une construction commerciale non susceptible d’être installée en centralité) et « autres activités des secteurs secondaire et tertiaire »)

Elle comprend également un sous-secteur UYd où seules les activités non nuisantes sont autorisées. Ce sous-secteur est défini autour de l’usine Nutrea située en centre-bourg de Landemont.

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Chapitre 1. Dispositions applicables à la zone UA

Extrait du rapport de présentation : La zone UA est une zone à caractère central urbain. Elle rassemble les fonctions habituelles de centre-bourg que sont l’habitat dense, les lieux de culte, les commerces et services de proximité ainsi que les équipements publics. Il s’agit généralement du centre-bourg historique dense où les constructions se sont implantées à l’alignement des voies ou des emprises publiques. Les immeubles y sont, le plus souvent, caractéristiques de l’architecture traditionnelle locale.

Dispositions relatives aux destinations des constructions, usage des sols et nature d’activités