Zone ULZone urbaine à Pannecé

Sont admises sous conditions de faire preuve d’une bonne intégration paysagère dans le site, les occupations et utilisations du sol suivantes :

• les constructions nouvelles destinées à des équipements collectifs ou à des services publics, y compris les activités qui y sont liées;
• les constructions à destination d’habitation aux conditions cumulatives suivantes : o qu’elles soient destinées au logement des personnes nécessaires pour assurer la surveillance des constructions ou installations autorisées et présentes dans le secteur (logement de fonction),
• que la surface de plancher à destination d’habitation n’excède pas 100 m². - les aires de jeux,
• les aires de stationnement à condition que soient mises en œuvre toutes les dispositions utiles pour éviter les nuisances éventuelles,
• les affouillements et exhaussements du sol directement liés ou nécessaires à une occupation ou utilisation admise dans le secteur.
• Dans les zones humides :
• Les affouillements et exhaussements de sol pourront être autorisé dès lors que ceux-ci :
• sont liés à la sécurité des personnes
• sont liés à l’entretien, à la réhabilitation et la restauration des zones humides
• sont liés à l’aménagement de travaux d’équipement ou d’aménagement présentant une « utilité publique » ou un « caractère d’intérêt général » suffisant, à la condition que le maître d’ouvrage démontre que le projet ne peut être localisé ailleurs, et qu’aucune autre solution alternative n’existe permettant d’éviter l’atteinte à l’environnement, que toutes les possibilités ont été explorées pour réduire l’atteinte à l’environnement, et que les atteintes résiduelles portées à l’environnement seront compensées

Les éléments de patrimoine identifiés en vertu de l’article L 123-1-5 III 2° du code de l’urbanisme (nouvel article L.151-19 du code de l’urbanisme) sont soumis à un ensemble de dispositions, dont le permis de démolir; voir à ce propos l’article 11 des Dispositions Générales.

UL - ARTICLE 3 - DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC

• DESSERTE Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée, ouverte à la circulation automobile et, éventuellement, par une voie de desserte ou un passage carrossable et en bon état d’entretien, de caractéristiques proportionnées à l’importance de l’occupation ou de l’utilisation du sol envisagée et adaptée à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie.
• ACCES

Tout nouvel accès devra satisfaire aux règles minimales de sécurité et de desserte notamment en ce qui concerne la défense contre l’incendie.

L’accès doit être aménagé de façon à ne pas entraîner de risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration, ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic.

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être autorisées, sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Aucun accès automobile ne peut s'effectuer sur les voies affectées exclusivement aux cycles et piétons.

• VOIES NOUVELLES

Les dimensions et caractéristiques techniques des voies et passages doivent être adaptées à l’importance ou à la destination des constructions qu’elles doivent desservir.

En outre, toute voie nouvelle de desserte de construction doit permettre la circulation et l’utilisation des véhicules assurant un service public, et notamment de collecte des déchets, si cette circulation et cette utilisation sont nécessaires. Les voies en impasse seront évitées.

Le cas échéant, les projets et opérations réalisés doivent être compatibles avec les principes d’accès et de voiries, de carrefour, de liaison douce et de continuité cyclable à réaliser figurant dans les orientations d’aménagement et de programmation relatives à des quartiers ou à des secteurs.

Toute voie nouvelle doit

• être conçue pour s’intégrer au maillage viaire environnant et participer à une bonne desserte du quartier. Dans les opérations d’aménagement d’ensemble, les voies de desserte traversantes, permettant de créer des liaisons interquartiers, seront privilégiées.
• donner une place adaptée aux modes de déplacement « doux » (vélo, piéton), importance à définir selon l’usage programmé de la voie (voie de transit, voie de desserte finale, servitude de passage pour accès à des constructions en second rideau et au-delà…)

UL - Article 4 - desserte des terrains par les reseaux publics d'eau, d'electricite et d'assainissement#

• EAU POTABLE

Le raccordement au réseau collectif d’eau potable est obligatoire pour tout bâtiment à destination d’habitation, d’activité, ou d’établissement recevant du public.

• ASSAINISSEMENT : EAUX USÉES

Toute construction à destination d’habitation, d’activité, ou d’établissement recevant du public doit être raccordée au réseau collectif d'assainissement des eaux usées dans les conditions et selon les modalités définies par le gestionnaire du réseau.

L’évacuation directe des eaux usées dans les rivières, fossés ou égouts pluviaux est interdite.

• ASSAINISSEMENT : EAUX PLUVIALES PRINCIPE GENERAL

Toute construction ou installation nouvelle doit disposer d‘un système de collecte et d’évacuation des eaux pluviales garantissant le bon écoulement dans le réseau de collecte lorsque ce dernier dessert le terrain et que le raccordement est techniquement possible.

Lorsque ces conditions ne sont pas réalisées, le constructeur doit assurer à sa charge les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales et ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété, en réalisant les dispositifs adaptés à l’opération et auterrain.

L’ensemble de ces aménagements ne doit pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement.

Il est interdit de rejeter des eaux autres que pluviales dans les dispositifs d’infiltration ou dans le réseau public d'assainissement des eaux pluviales, excepté les eaux de refroidissement non polluées et les eaux de vidange déchlorées des piscines.

MAITRISE DU DEBIT DE REJET DES EAUX PLUVIALES Les opérations d'aménagements, quelle que soit leur taille ou occupation, doivent intégrer des dispositifs techniques visant à limiter le rejet des eaux pluviales, en débit et en volume, dans le réseau public.

• ELECTRICITE En dehors des emprises publiques, les câbles de distribution des réseaux nouveaux doivent être enterrés à l'intérieur de l'emprise des lotissements et de toute opération d'ensemble (permis groupé, permis d'aménager, …). Dans les projets d’ensemble, tous les réseaux électriques doivent être mis en souterrain y compris l'éclairage public, l'alimentation électrique en basse ou moyenne tension.

UL - ARTICLE 5 - SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES Non règlementé

• CHAMP D'APPLICATION

Le champ d'application du présent article est précisé aux articles 6, 7 et 9 des Dispositions Générales du présent règlement. Des dispositions spécifiques s'appliquent pour la sauvegarde et la mise en valeur des éléments de patrimoine identifiés en vertu de l’article L 123-1-5 III 2° du code de l’urbanisme (nouvel article L.151-19 du code de l’urbanisme) ; voir à ce propos l’article 11.4 des Dispositions Générales.

• DISPOSITIONS AUTOMOBILE

Applicables aux voies ouvertes a la circulation#

Par rapport à l’axe des voies publiques ou à usage public, les constructions doivent être implantées : - soit à l'alignement,

• soit en observant une marge de recul de 3 mètres minimum à partir de l'alignement.
• DISPOSITIONS PROPRES AU DOMAINE PUBLIC DEPARTEMENTAL

Des dispositions de recul spécifiques s'appliquent par rapport voies et emprises publiques départementales ; celles-ci sont détaillées à l'article 7 des Dispositions Générales.

• DISPOSITIFS ENERGETIQUES

Des dépassements des reculs définis ci-dessus sont autorisés pour le recours à des matériaux et des mises en œuvre innovantes en matière d’aspect et de techniques de construction, liés à la recherche d’économies d’énergie telle que l'amélioration des performances thermiques du bâtiment, dans le respect d’une bonne intégration à leur environnement et du respect des normes d'accessibilité du domaine public aux personnes à mobilité réduite.

• DISPOSITIONS APPLICABLES AUX LIAISONS DOUCES Par rapport aux liaisons douces, les constructions nouvelles doivent être implantées :
• soit à l’alignement, - soit à un minimum de 1,5 mètre en recul de celles-ci.
• DISPOSITIONS PARTICULIÈRES

Des implantations différentes sont autorisées dans les cas suivants, dans le but d’une meilleure intégration du projet dans son environnement (raccordement satisfaisant avec l'existant, harmonie des reculs des constructions entres elles et par rapport aux voies, …) :

• lorsqu’il s’agit d’étendre une construction existante implantée dans les marges de recul définies ci-dessus, les extensions pourront être implantées en arrière ou au droit du nu des façades existantes ;
• lorsqu’il s’agit, au regard de l’implantation des constructions limitrophes, de créer une harmonie du front urbain dans lequel s’insère la construction ;
• lorsque la construction est implantée à l’angle de deux voies, les constructions doivent être implantées sur chacune des voies de façon à respecter l’alignement de fait défini par les constructions existantes,
• lorsque la construction est implantée sur un terrain entre deux voies, la construction doit être implantée à l’alignement de la voie qui comporte la meilleure unité d’implantation bâtie à l’alignement ; sauf exception justifiée par le caractère particulier de celle-ci, il n’est pas fixé de règle d’implantation par rapport à l’autre rue ;
• lorsqu’il s’agit d’une construction à destination d’équipement collectif, d’un équipement technique lié à la sécurité (défense contre l’incendie), à la gestion des eaux, à la distribution d'énergie (transformateur électrique), la construction peut être implantée dans les marges de recul.

Les projets et opérations réalisés doivent être compatibles avec les « orientations d’aménagement et de programmation relatives à des quartiers ou à des secteurs ».

• DISPOSITIONS

Particulieres equipements importants aux projets d’ensemble et aux#

Dans le cadre d’un projet d’ensemble (lotissement soumis à permis d’aménager, opération groupée, …), ou lorsque le projet intéresse la totalité d’un îlot, des dispositions différentes peuvent être admises.

UL - Article 7 - implantation des constructions par rapport aux limites separatives#

• CHAMP D'APPLICATION Le champ d'application du présent article est précisé à l’article 9 des Dispositions Générales du présent règlement. Des dispositions spécifiques s'appliquent pour la sauvegarde et la mise en valeur des éléments de patrimoine identifiés en vertu de l’article L 123-1-5 III 2° du code de l’urbanisme (nouvel article L.151-19 du code de l’urbanisme) ; voir à ce propos l’article 11.4 des Dispositions Générales.
• REGLES GENERALES Les constructions doivent être implantées :
• soit en limite séparative, - soit en retrait d'une ou des limites séparatives en respectant une ou des marges latérales au moins égale à 3 mètres.

Dispositions particulieres#

• Lorsqu’il s’agit d’une construction à destination d’équipement collectif, d’un équipement technique lié à la sécurité (défense contre l’incendie), à la gestion des eaux, à la distribution d'énergie (transformateur électrique), la construction peut être implantée dans les marges de retrait.
• Lorsqu’il s’agit de la surélévation ou de l’extension d’un bâtiment existant implanté différemment de la règle définie ci-dessus, un recul moindre est admis. Dans ce cas, le projet devra obligatoirement s’implanter dans le prolongement des murs du bâtiment existant ;
• Lorsque l’une ou plusieurs des constructions situées sur les terrains contigus sont implantées en retrait des limites séparatives latérales, une implantation en harmonie avec l’une de ces constructions est admise.
• DISPOSITIFS ÉNERGÉTIQUES

Des dépassements des reculs définis ci-dessus sont autorisés pour le recours à des matériaux et des mises en œuvre innovantes en matière d’aspect et de techniques de construction, liés à la recherche d’économies d’énergie telle que l'amélioration des performances thermiques du bâtiment, dans le respect d’une bonne intégration à leur environnement

• DISPOSITIONS

Particulieres equipements importants aux projets d’ensemble et aux#

Dans le cadre d’un projet d’ensemble (lotissement soumis à permis d’aménager, opération groupée, …) ou lorsque le projet intéresse la totalité d’un îlot ou un terrain présentant une façade sur voie supérieure à celle des terrains avoisinants, des dispositions différentes peuvent être admises.

UL - Article 8 - implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une meme propriete#

Non réglementé

La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol existant avant exécution des fouilles et remblais (les modalités de calcul sont détaillées dans le lexique en annexe).

La hauteur maximale des bâtiments ne peut excéder 12 mètres à l'égout de toiture ou à l’acrotère des toitures terrasses.

Cas d'une toiture à deux pentes Faîtage

12 m égout du toit#

Cas de création d'une terrasse en toiture Un niveau en attique 12 m acrotère du toit

2 m mini#

En tout état de cause, la hauteur des constructions projetées doit être composée en harmonie avec l’environnement bâti existant, notamment lorsqu’il y a unité de hauteurs le long d’une rue ou autour d’une place. Le respect de cette unité est valable également pour les rues en pente (maintien de la régularité des décrochements par exemple). L’harmonie avec l’environnement bâti existant est ici entendue avec les constructions qui jouxtent le projet.

• PRINCIPES GENERAUX Les constructions et les clôtures doivent s'intégrer parfaitement à leur environnement par :
• la simplicité et les proportions de leurs volumes, - la qualité des matériaux,
• l'harmonie des couleurs.
• BATIMENTS A DESTINATION D'EQUIPEMENTS COLLECTIFS Pour les bâtiments à destination d'équipements collectifs, les principes généraux ci-dessus se déclinent notamment par :
• le choix d’implantation pour limiter l'impact visuel du bâtiment ou, au contraire, selon la fonction et le caractère identitaire de l'édifice, mettre en scène le bâtiment,
• leur volumétrie et leur implantation au regard du site et du bâti existant qui participe la silhouette générale de la ville (points de vue lointains,
• la tonalité des matériaux en harmonie avec les tonalités locales. Les teintes vives pourront être interdites sur de grandes surfaces,
• le traitement des abords et des clôtures, et les annexes qui contribuent à la valorisation du paysage. Dans tous les cas :
• le recours à plusieurs couleurs doit être un élément de composition permettant d’accompagner (souligner, ou au contraire alléger) la volumétrie,
• l'emploi à nu en parements extérieurs de matériaux destinés normalement à être recouverts est interdit, - les couvertures en matériaux brillants de toute nature (à l'exception des panneaux solaires) sont interdites.
• DISPOSITIFS ENERGETIQUES

Le recours à des matériaux et des mises en œuvre innovantes en matière d’aspect et de techniques de construction (recherche de qualité environnementale, économies d’énergie, …) est admis dans le respect d’une bonne intégration à leur environnement.

La pose de panneaux solaires (solaire thermique, photovoltaïque) en façade est autorisée dans la mesure où ceux-ci s’inscrivent dans l’architecture du bâtiment et participent pleinement à la composition architecturale, et à condition d’assurer une bonne intégration à leur environnement.

Les panneaux solaires (solaire thermique, photovoltaïque) en toiture sont autorisés à condition qu’ils s’intègrent du mieux possible dans le pan de la toiture. Est également autorisée la pose de panneaux solaires sur les toitures terrasses admises. Dans tous les cas, leur intégration doit être recherchée pour en limiter l’impact visuel.

UL - Article 12 - obligations imposees aux constructeurs en matiere de realisation d'aires de stationnement#

GENERALITES Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions doit être assuré en dehors des voies publiques. Lorsqu’un pétitionnaire ne peut satisfaire lui-même aux obligations imposées par le présent règlement en matière de réalisation d’aires de stationnement, il peut être fait application des dispositions prévues par le code de l’urbanisme pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même sur le terrain d’assiette du projet ou sur une unité foncière privée située dans l’environnement immédiat du projet dans les conditions prévues à l’article L.123-112 du code de l’urbanisme (nouvel article L.151-19 du code de l’urbanisme). Pour les logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'État, les Dispositions Générales s'appliquent.

MODALITES DE CALCUL DU NOMBRE DE PLACES DE STATIONNEMENT Les modalités de calcul du nombre de places de stationnement sont définies au sein des Dispositions Générales ; les modalités applicables pour les constructions existantes y sont notamment détaillées.

REGLES DE STATIONNEMENT La règle applicable aux constructions ou aux établissements non prévus ci-dessus est celle prévue pour les cas auxquels ils sont le plus directement assimilables. Il est exigé à minima, pour les constructions à destination d'habitation : - Dans le cas de construction neuve ou du changement de destination d’une construction en logement : 1 place de stationnement pour 80 m² de surface de plancher avec un minimum de 1 place par logement.

Des dispositions spécifiques s'appliquent concernant l’habitat, les bureaux, l’artisanat, l’hébergement hôtelier, les commerces, les entrepôts et les constructions nécessaires à un service public ou d’intérêt collectif, et également pour les deux roues. Voir dispositions Générales.

UL - ARTICLE 13 - OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS ET DE PLANTATIONS

ASPECT QUALITATIF Quelle que soit leur surface, les espaces libres doivent faire l’objet d’un traitement paysager approprié à leur fonction et au contexte environnant. Les espaces libres doivent être conçus :

• comme un accompagnement des constructions existantes ou projetées sur l’unité foncière, - en tenant compte de la composition des espaces libres voisins, - en fonction de la nature du sol, de la topographie et de la configuration du terrain pour notamment limiter le ruissellement, - afin de participer à une mise en valeur globale du cadre de vie.

Lors de travaux de réhabilitation ou d’extension sur des constructions existantes, la qualité des espaces libres doit être maintenue ou améliorée. Pour les plantations, il conviendra de privilégier des essences locales. Le recours aux espèces invasives est interdit. Les aires de stationnement des véhicules motorisés doivent faire l’objet d’un traitement paysager d’ensemble. Les projets et opérations réalisés doivent être compatibles avec les « orientations d’aménagement et de programmation relatives à des quartiers ou à des secteurs ».

ÉLEMENTS DE PATRIMOINE PAYSAGER A PRESERVER La préservation et la mise en valeur des éléments de paysages naturels identifiés aux documents graphiques au titre de l’article L 123-1-5 III 2° du code de l’urbanisme (nouvel article L.151-19 du code de l’urbanisme) doivent être assurées dans les conditions mentionnées à l’article 11 des Dispositions Générales.

GESTION DES EAUX PLUVIALES Pour le recueil et la gestion des eaux pluviales les surfaces perméables ou drainantes sont à privilégier. Les toitures végétalisées entrent notamment dans ce processus en participant à la régulation des eaux pluviales tout en améliorant notamment le confort thermique du bâtiment.

UL - ARTICLE 14 - COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS Non réglementé.

UL - ARTICLE 15 - OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE PERFORMANCES ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES Non réglementé

UL - ARTICLE 16 - OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D’INFRASTRUCTURES ET RESEAUX DE COMMUNICATIONS ELECTRONIQUES Dans les projets d’ensemble, la réalisation de fourreaux enterrés, suffisamment dimensionnés pour le passage ultérieur de câbles réseaux pour la transmission d'informations numériques et téléphoniques (y compris câblage optique), est obligatoire et doit être prévue lors de la demande d’autorisation (permis de construire, permis d’aménager, …) ; celle-ci doit prévoir la possibilité d'y raccorder en souterrain chaque nouveau logement et tout nouveau programme immobilier d’habitation et/ou professionnel.

Titre 3 : dispositions applicables aux zones à urbaniser#

CARACTERE DES ZONES AU La zone 1AU correspond à des secteurs à caractère naturel destinés à être ouverts à l’urbanisation et où les voies publiques, réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone, ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de celle-ci. Les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement définissent les conditions d’aménagement et d’équipement. Les constructions y sont alors autorisées, soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement.

La zone à urbaniser est constituée de 2 secteurs : - Le secteur 1AUh à vocation principale d’habitat - activités urbaines de type services, commerces de proximité…. - Le secteur 1AUe est destiné à recevoir la zone d’activités économique d’envergure communale créée par la communauté de Communes du Pays d’Ancenis au niveau du secteur de la Gare.