Dispositions générales
5. RÈGLEMENT
PLU approuvé par délibération du Conseil Municipal en date du 28 janvier 2014 Modification n°2 du PLU approuvée par délibération du Conseil Municipal en date du 24 janvier 2022 Modification n°2b du PLU approuvée par délibération du Conseil Municipal en date du 24 janvier 2022
SOMMAIRE
INTRODUCTION .................................................................................................. 5 I- DISPOSITIONS GENERALES .............................................................................. 9 II-DISPOSITIONS PARTICULIERES APPLICABLES AUX ZONES URBAINES............. 17
• ZONE UG ....................................................................................................................... 17 • ZONE UH ....................................................................................................................... 29 • ZONE UL........................................................................................................................ 39 • ZONE UI......................................................................................................................... 45
III-DISPOSITIONS PARTICULIERES APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER....... 51
• ZONE AUG..................................................................................................................... 51 • ZONE AUH..................................................................................................................... 61 • ZONE AU ....................................................................................................................... 69
IV-DISPOSITIONS PARTICULIERES APPLICABLES AUX ZONES NATURELLES........ 73
• ZONE N ......................................................................................................................... 73
V-DISPOSITIONS PARTICULIERES APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES ........... 77
• ZONE A ......................................................................................................................... 77
VI-LEXIQUE ....................................................................................................... 83 VII-ANNEXES..................................................................................................... 97
INTRODUCTION INTRODUCTION
1. CHAMPS D’APPLICATION DU PLU
Le présent plan local d’urbanisme (PLU) s’applique à l’ensemble du territoire communal de Pecqueuse. Il est établi conformément aux dispositions des articles L.151-8 à L.151-42 du code de l’urbanisme.
2. DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES ET CONTENU DES DOCUMENTS GRAPHIQUES
Les documents graphiques présentent la division du territoire en : • zones urbaines (U) • zones à urbaniser (AU) • zone naturelle (N) • zone agricole (A)
Les documents graphiques comportent également des inscriptions graphiques relatives : • aux emplacements réservés et aux servitudes • aux secteurs de projet • à la protection du patrimoine bâti et paysager
Extrait du plan de zonage
INTRODUCTION
INTRODUCTION
3. ARTICULATION DU REGLEMENT AVEC LES ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION (OAP)
Les orientations d'aménagement et de programmation viennent compléter les dispositions règlementaires. Elles peuvent, par exemple :
• préciser l’application spatiale de dispositions règlementaires écrites (par exemple, la localisation des destinations des constructions),
• renseigner des sujets sur lesquels le règlement est muet. Les projets sont, alors, à la fois compatibles avec les OAP et conformes au règlement.
4. ORGANISATION ET CONTENU DU PRÉSENT RÈGLEMENT
Le règlement fixe, en cohérence avec le Projet d'Aménagement et de Développement Durables, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3. Le présent règlement est organisé en 8 parties :
• Partie 1 : dispositions générales • Partie 2 : dispositions applicables aux zones urbaines • Partie 3 : dispositions applicables aux zones à urbaniser • Partie 4 : dispositions applicables à la zone naturelle • Partie 5 : dispositions applicables à la zone agricole • Partie 6 : Lexique • Partie 7 : Annexes
6 Règlement modifié du PLU de Pecqueuse
INTRODUCTION INTRODUCTION
5. UTILISATION DU PRÉSENT RÈGLEMENT Identification des dispositions du règlement graphique :
ETAPE 1 : Consulter le document graphique du règlement (plan de zonage) qui permet de : • Identifier la zone et éventuellement le secteur dans lequel se situe le terrain concerné • Vérifier les dispositions graphiques qui s’appliquent sur le terrain concerné, le cas échéant (patrimoine bâti, patrimoine paysager, emplacement réservé, etc.) • Identifier un éventuel périmètre d’une OAP sectorielle.
ETAPE 2 : Consulter les annexes du dossier de PLU relatives aux servitudes, aux annexes sanitaires et informatives afin de vérifier si le terrain concerné est impacté ETAPE 3 : Consulter le règlement écrit qui détaille les règles transversales et propres à chaque zone ou secteur.
Application des dispositions du règlement
Consulter : • Les dispositions générales (Partie 1 du règlement) • Les dispositions communes (Partie 1 du règlement) • Les dispositions spécifiques à la zone concernée (Parties 2, 3, 4, et 5 du règlement) • Le lexique du PLU qui précise les définitions pour l’application des règles (Partie 7 du règlement)
Si besoin, consulter les annexes du présent règlement, lorsque le terrain est concerné.
INTRODUCTION
I. DISPOSITIONS GÉNÉRALES
1- RAPPEL DE CERTAINS ARTICLES DU CODE DE L’URBANISME OU DE DISPOSITIONS JURISPRUDENTIELLES APPLICABLES EN PLUS DES DISPOSITIONS DU PRESENT REGLEMENT
ADAPTATIONS MINEURES
En application du 1° de l’article L. 152-3 du Code de l’urbanisme, les dispositions des articles 3 à 13 du règlement de chacune des zones peuvent faire l'objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS
Selon l’article R. 111-21 du Code de l’urbanisme, un projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
BATIMENTS DETRUITS OU DEMOLIS
Au titre de l’article L. 111-15 du Code de l’Urbanisme, dès lors qu'il a été régulièrement édifié, la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si le plan local d'urbanisme en dispose autrement.
Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.
CAS PARTICULIER DES LOTISSEMENTS
En dérogation à l’article R151-21 du Code de l’urbanisme : dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur le même terrain, d’un ou plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées au présent article sont appréciées au regard de chacun des lots.
CLOTURES
En application de la délibération du Conseil Municipal du 23 juin 2009, l’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable (sauf si elle fait partie d’une construction, dans ce cas elle est incluse dans la demande de permis de construire).
CONSTRUCTIONS EXISTANTES NON CONFORMES AUX REGLES DU PLU
Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux dispositions édictées par le règlement applicable à la zone, un permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux, qui ont pour objet d’améliorer la conformité de cet immeuble avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard. (Conseil d’État, no 79530 du 27/05/88).
DEROGATION AUX REGLES DU PLU
En dérogation du 2° de l’article L. 152-3 du Code de l’urbanisme, les règles et servitudes définies par un Plan Local d'Urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception de celles prévues par les dispositions des articles L. 152-4 à 152-6 du Code de l’Urbanisme.
EMPLACEMENTS RESERVES
Sur les emprises foncières classées en emplacement réservé sur le plan de zonage au titre de l’article L. 151-41 du Code de l’urbanisme ne sont autorisées que les occupations et utilisations du sol correspondant à la destination de cet emplacement telle qu’elle est mentionnée sur le tableau figurant sur le document graphique.
I. DISPOSITIONS GÉNÉRALES
I. DISPOSITIONS GÉNÉRALES
1 - RAPPEL DE CERTAINS ARTICLES DU CODE DE L’URBANISME OU DE DISPOSITIONS JURISPRUDENTIELLES APPLICABLES EN PLUS DES DISPOSITIONS DU PRESENT REGLEMENT
PERMIS DE DEMOLIR
Le permis de démolir ayant été institué en application de la délibération du 23 juin 2009, les démolitions sont soumises à autorisation préalable. Ce permis pourra être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur des quartiers, des monuments et des sites. La décision sera prise en tenant compte de l’intérêt historique ou architectural de la construction et de l’impact d’une éventuelle démolition dans le paysage, en tenant compte du contexte dans lequel elle est située.
PREVENTION DU RISQUE D’INONDATION
La Prédecelle n’est pas concernée par un PPRi mais subit pourtant parfois des débordements. Le risque d’inondation est rendu public au titre de l’article L. 443-2 du Code de l’urbanisme.
PREVENTION DU RISQUE DE RETRAIT-GONFLEMENT DES ARGILES
Certains secteurs du territoire sont concernés par le risque de retrait / gonflement des argiles (cf. cartographie du risque annexé au 7.1 du présent dossier). Cette carte classe les zones selon le risque. Seules les zones identifiées en aléas moyen ou fort sont concernées par les dispositions suivantes. Au sein des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux identifiées en annexe du PLU, la réalisation d’études de sol conformément à l’arrêté du 22 juillet 2020 modifié le 24 septembre est obligatoire avant la vente d’un terrain constructible ou la construction ou l’extension d’une habitation. L’arrêté du 22 juillet 2020 modifié le 24 septembre relatif aux techniques particulières de construction dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, est annexé au présent règlement. Les constructions devront notamment respecter des précautions particulières pour terrasser et fonder un ouvrage. De plus, les infiltrations d’eaux pluviales à la parcelle à proximité immédiate des fondations sont interdites.
I. DISPOSITIONS GÉNÉRALES
1- RAPPEL DE CERTAINS ARTICLES DU CODE DE L’URBANISME OU DE DISPOSITIONS JURISPRUDENTIELLES APPLICABLES EN PLUS DES DISPOSITIONS DU PRESENT REGLEMENT
Pour rappel, l’arrêté du 22 juillet 2020 modifié le 24 septembre définissant le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols : « L'étude géotechnique préalable mentionnée à l'article R. 112-6 du Code de la construction et de l'habitation permet une première identification des risques géotechniques d'un site. Elle doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Cette étude préalable comporte une enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site et l'existence d'avoisinants avec visite du site et des alentours. Elle est complétée, si besoin, par un programme d'investigations spécifiques visant à établir les connaissances géologiques et géotechniques permettant de réduire, autant que possible, les incertitudes et risques géotechniques liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles sans préjudice des autres aléas géotechniques pouvant exister au droit du projet. Une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité aux dispositions du présent article. L'étude géotechnique de conception prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment, mentionnée à l'article R. 112-7 du code de la construction et de l'habitation, a pour objet de fixer les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, en tenant compte des recommandations énoncées lors de l'étude géotechnique préalable et en réduisant au mieux les risques géotechniques identifiés et jugés importants, en particulier le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Elle s'appuie sur des données géotechniques pertinentes, si besoin après la réalisation d'un programme spécifique d'investigations géotechniques. Elle fournit un dossier de synthèse définissant techniquement les dispositions constructives à mettre en œuvre. Une étude géotechnique de conception de type G2 (phase avant-projet et phase projet) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité aux dispositions du présent article. Dans le cas d'un projet d'extension d'un bâtiment qui avait fait l'objet d'une étude géotechnique de conception qui prévoyait le projet d'extension, l'étude géotechnique de conception initiale vaut étude géotechnique de conception pour l'extension, sous réserve que le procédé constructif soit le même que dans l'étude initiale. Dans le cas d'une extension d'un bâtiment qui avait déjà fait l'objet d'une étude géotechnique de conception lors de sa construction qui ne prévoyait pas l'extension ou qui prévoyait l'extension mais avec un autre procédé constructif, l'étude géotechnique de conception de l'extension peut s'appuyer sur les données géotechniques et les conclusions de l'étude géotechnique de conception initiale, si celles-ci sont pertinentes pour le projet d'extension. »
I. DISPOSITIONS GÉNÉRALES
2 - LES REGLES SPECIFIQUES TRANSVERSALES
ESPACES BOISES CLASSES (L. 113-1 ET L. 113-2 DU CODE DE L’URBANISME)
Les espaces classés en espaces boisés classés et figurant comme tels sur le plan de zonage sont soumis aux dispositions des articles L. 113-1 et L. 113-2 du Code de l’urbanisme. Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d'alignements. Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue aux chapitres Ier et II du titre Ier livre III du Code forestier. Les coupes et abattages d'arbres sont soumis à la déclaration préalable prévue par l'article L. 421-4 du Code de l’urbanisme.
PROTECTION DES LISIERES DE BOIS ET FORETS
En application du SDRIF 2013, les lisières des espaces boisés doivent être protégées. En dehors des sites urbains constitués, à l’exclusion des bâtiments à destination agricole, toute nouvelle urbanisation ne peut être implantée qu’à une distance d’au moins 50 mètres des lisières des massifs boisés de plus de 100 hectares.
ESPACES PAYSAGERS PROTEGES (L. 151-23 DU CODE DE L’URBANISME)
Les espaces paysagers protégés et figurant comme tels sur le plan de zonage sont soumis aux dispositions de l’article L. 151-23 du Code de l’urbanisme. Il s’agit de sites à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d’ordre esthétique, historique ou écologique. Toute construction ou aménagement y est interdit. Dans le cas où un arbre est abattu, il doit être remplacé par un arbre de même espèce ou d’une espèce susceptible de redonner une valeur paysagère équivalente.
ZONES HUMIDES A PRESERVER (L. 151-23 DU CODE DE L’URBANISME)
Le plan de zonage identifie des zones potentiellement humides au titre de l’article L151-23 du Code de l’urbanisme. L’arrêté du 24 juin 2008 précisant les critères de définition et de délimitation des zones humides en application des articles L. 214-7-1 et R. 211-108 du Code de l’environnement permet de déterminer si un milieu est de type « zone humide ». Afin de ne pas porter atteinte aux zones présumées humides identifiées sur le plan de zonage, des dispositions particulières sont applicables. Il est interdit :
• de créer tout remblai ou décaissement susceptible de porter atteinte à la zone humide, • de réaliser des caves et sous-sols et aménagements de niveaux enterrés ou semi-enterrés,
II. DISPOSITIONS GÉNÉRALES
2 - LES REGLES SPECIFIQUES TRANSVERSALES
• d’implanter toute construction susceptible de gêner le fonctionnement de la zone humide, en particulier les clôtures pleines sont interdites.
• de réaliser quelques affouillements ou exhaussements de sol sauf s’ils sont liés à un réaménagement ou une amélioration de la qualité et de la gestion de la zone humide.
Les zones humides et les plantations doivent être conservées sauf impossibilité technique avérée ou sauf si leur suppression est rendue nécessaire pour la sécurité des personnes et des biens.
ENSEMBLE PATRIMONIAUX BATIS PROTEGÉS (L. 151-19 DU CODE DE L’URBANISME)
Le plan de zonage identifie des ensembles patrimoniaux au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme. A l’intérieur de ces périmètres identifiés, la démolition de bâti patrimonial est interdite. Tous travaux exécutés sur une construction ou un élément repéré doivent être conçus en évitant toute dénaturation des caractéristiques constituant son intérêt architectural, historique et patrimonial et doivent être conçus dans le sens de leur valorisation et bon entretien. Les cours, participant à la composition architecturale et patrimoniale, sont inconstructibles.
TRAITEMENT DES EAUX PLUVIALES
Les eaux pluviales issues des surfaces imperméabilisées des parkings et voiries doivent être traitées (débourbées et déshuilées) avant l’infiltration à la parcelle ou rejetées dans le réseau public. Cette obligation concerne les parkings d’une taille supérieure à 20 places pour véhicules légers ou 10 places pour véhicules type poids lourds.
Toute installation industrielle, artisanale ou commerciale non soumise à autorisation ou à déclaration au titre de la législation sur les installations classées ou du Code de l’environnement, doit s’équiper d’un dispositif de traitement des eaux pluviales adapté à l’importance de la nature de l’activité et assurant une protection efficace du milieu naturel.
PISCINES/SPA/JACCUZZI
Les piscines non pourvues de dispositif de couverture ne sont pas constitutives d’emprise au sol pour l’application du présent règlement. En revanche, les piscines et leurs abords aménagés (margelles, terrasses…) constituent une superficie qui ne peut être comptabilisée dans la part d’espace vert de pleine terre. Une piscine n’est pas considérée comme couverte lorsque la structure de la couverture est en totalité ou en partie amovible et a une hauteur au point le plus haut inférieure à 1,80 mètre. Aussi, une piscine couverte est considérée comme une construction lorsque la hauteur au point le plus haut de la structure de couverture est supérieure ou égale à 1,80 mètre.
II. DISPOSITIONS GÉNÉRALES
2 - LES REGLES SPECIFIQUES TRANSVERSALES
Les piscines non couvertes doivent respecter une marge de recul telle que leur bassin et les aménagements type margelles périphériques et terrasses entourant le bassin soient situés à une distance au moins égale à 3 mètres de la limite séparative et fond de parcelle.
Les margelles périphériques ont une largeur de 30 cm maximum.
Les piscines ne sont pas soumises aux règles d’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain.
Les piscines couvertes (dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,8 mètre) devront respecter les dispositions (implantations, emprises…) qui s’appliquent aux constructions principales.
EXTENSION DE CONSTRUCTIONS EXISTANTES SITUEES DANS LES MARGES DE RETRAIT PAR RAPPORT A LA VOIE
Une implantation différente de celle autorisée est possible (sous réserve de respecter les autres règles du présent règlement) pour les extensions et surélévations de constructions existantes non conformes aux dispositions (implantation par rapport aux voies) du présent règlement, afin d’harmoniser les implantations avec la construction existante et l’environnement paysager immédiat. Dans ce cas, les constructions, ou parties de constructions à édifier doivent être réalisées, avec un recul par rapport à l’alignement au moins égal à celui de la construction existante à la date d’approbation du présent règlement.
Une implantation différente de celle autorisée est possible (sous réserve de respecter les autres règles du présent règlement) pour les extensions et surélévations de constructions existantes non conformes aux dispositions (implantation par rapport aux limites séparatives) du présent règlement, afin d’harmoniser les implantations avec la construction existante et l’environnement paysager immédiat. Dans ce cas, les constructions, ou parties de constructions à édifier doivent être réalisées, avec un recul par rapport aux limites séparatives au moins égal à celui de la construction existante à la date d’approbation du présent règlement.
Le linéaire de façade créé dans la marge de retrait ne doit pas excéder 6 mètres.
II. DISPOSITIONS GÉNÉRALES
ISOLATION THERMIQUE PAR L’EXTERIEUR
Les marges de retrait fixées aux articles 6, 7 et 8 du présent règlement peuvent être modulées de 20 cm maximum si cela est nécessaire pour permettre la réalisation d’une isolation thermique par l’extérieur sur une construction existante. Par ailleurs, lorsqu’il existe déjà une construction en tout ou partie implantée dans la marge de retrait imposée au présent article, est autorisée l’extension dans le prolongement du volume existant, dans le respect des différents articles du présent règlement, si cela permet d’assurer une meilleure intégration architecturale du projet d’ensemble. Toute isolation débordant au-delà des limites séparatives ou de l’alignement est interdite.
RÈGLES PARTICULIERES POUR LES CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS NECESSAIRES AUX SERVICES PUBLICS OU D’INTERET COLLECTIF
Les constructions et installations nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif, y compris les transformateurs électriques ne sont pas assujetties aux règlements des articles 8 et 9, 10, 11, 12, et 13.