Zone N

Intitulé du document : USAGE DES SOLS ET DESTINATION DES CONSTRUCTIONS

ARTICLE N-1 : DESTINATION ET SOUS DESTINATION INTERDITES

Seules sont autorisées sous conditions les constructions et installations suivantes : Dans la zone N :

Destination

Sous-destination

Exploitation agricole forestière

Habitation

Exploitation agricole et Exploitation forestière

Logement

Hébergement

Commerce et Artisanat et commerce de détail activités de service Restauration

Commerce de gros

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle

Hébergement hôtelier et touristique

Cinéma

Équipements

Locaux et bureaux accueillant du

d’intérêt collectif et public des administrations

services publics publiques et assimilés

Interdite

X X X X X

X X

Admise avec

limitations

X

Admise sans

limitations

X

X

X

Locaux techniques et industriels

X

des administrations publiques et

assimilés

Établissements d’enseignement,

X

de santé et d’action sociale

Salles d’art et de spectacles

X

Équipements sportifs

X

Autres équipements recevant du

X

public

Autres activités des Industrie

X

secteurs secondaire

ou Entrepôt

X

tertiaire

Bureau

X

Centre de congrès et d’exposition

X

Dans la zone NL :

Destination

Sous-destination

Exploitation agricole forestière

Exploitation agricole et Exploitation forestière

Habitation

Logement

Hébergement

Commerce et Artisanat et commerce de détail activités de service Restauration

Commerce de gros

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle

Hébergement hôtelier et touristique

Cinéma

Équipements

Locaux et bureaux accueillant du

d’intérêt collectif et public des administrations

services publics publiques et assimilés

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés

Établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale

Salles d’art et de spectacles

Équipements sportifs

Autres équipements recevant du public

Autres activités des Industrie

Interdite X X X X X X X

X X X

X

X X X X X

Admise Admise

avec

sans

limitations limitations

X

secteurs

Entrepôt

X

secondaire ou

tertiaire

Bureau

X

Centre de congrès et d’exposition

X

Les constructions et installations nécessaires aux équipements publics ou d’intérêt collectif sont autorisées dans l’ensemble des zones.

 Conditions applicables à la sous-destination « Exploitation forestière » :

- Les constructions et installations à destination forestière à condition qu'elles soient nécessaires à l'exploitation forestière et qu’elles ne portent pas atteinte à la qualité du patrimoine bâti existant ou au paysage naturel environnant et qu’elles ne génèrent pas de nuisances pour levoisinage.

 Conditions applicables à la sous-destination « Logement » :

Dans la zone N :

- L'extension des habitations existantes régulièrement édifiées, dans la limite de 30 % de la surface de plancher existante de ce logement à la date d'approbation du premier PLU, sans dépasser 50 m² de surface de plancher, sans création d'un deuxième logement et accoléeau bâti existant,

- Le changement de destination des bâtiments désignés sur les documents graphiques du règlement et sur le document nommé « Liste changement destination », dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site,

- Les annexes aux constructions à usage d’habitation suivantes à condition qu’elles soient implantées dans un rayon de 30 mètres autour du bâtiment principal mesuré à partir de la limite d’emprise de la construction principale et qu’elle ne porte atteinte ni à la préservation des sols agricoles et forestiers ni à la sauvegarde des sites, milieux naturels et paysages :  Un abri de jardin de 15 m² maximum d’emprise au sol et 2,5 mètres maximum de hauteur par habitation ;  Une piscine et son local technique de 8 m² d’emprise au sol maximum par habitation.

- Les garages de 35 m² maximum d’emprise au sol et de 3,5 mètres maximum de hauteur. Les garages seront implantés dans un volume bâti intégré à l’habitation ;

- Les piscines ou les bassins d'agréments et leurs annexes (techniques, fonctionnelles...) dès lors qu'ils sont liés à une habitation et implantés à proximité (inclus en totalité dans une zone de 20m maximum autour de l’habitation),

- Les aménagements et travaux de rénovation et de mise aux normes de confort des constructions existantes, sous réserve d'être réalisés dans le volume existant,

- A titre exceptionnel, des implantations au-delà de ce rayon de 30 m peuvent être autorisées dans le cadre d’impossibilités techniques justifiées par le relief ou par la préservation d’ensembles naturels et/ou patrimoniaux.

 Conditions applicables à la sous-destination « Hébergement hôtelier et touristique » :

Les bâtiments qui seront admis à changer de destination sont autorisés, à condition de ne pas produire de nuisances sonores, olfactives ou visuelles, de ne pas générer ou accroitre un risque relatif à la sécurité ou la salubrité, ou des nuisances, pour leur environnement ou le voisinage et de ne pas compromettre l'activité agricole ou la qualité paysagère du site.

 Conditions applicables à la sous-destination « Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » :

- Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs dès lors qu’elles ne

sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain

sur lequel elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces

naturels et des paysages.

 Autres conditions particulières : - Toutes les constructions et installations autorisées dans ces zones doivent respecter les

prescriptions des Plans de Prévention des Risques joints en annexes du PLU. - Les installations classées pour la protection de l’environnement quels que soient les régimes

auxquels elles sont soumises, sous réserve de n’être pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. - Les affouillements et exhaussements de sols à condition qu'ils soient liés et nécessaires aux occupations et utilisations du sol autorisées dans la zone.

Dans la zone NL : - Les constructions et installations nécessaires aux activités du stand de tir dans la limite d’une

extension de la dalle de 100 m² et sous conditions d’une conception et d’une implantation visant à minimiser leur impact écologique, paysager et à assurer la réversibilité de l’opération.

ARTICLE N-2 : USAGE, AFFECTATIONS DES SOLS ET ACTIVITES

Usage et affectation des sols, activité

Affouillements et exhaussements de sols Activités de carrières ou gravières Activités avec dépôts de matériaux destinés à être recyclés (terre, ferrailles…) Autres dépôts de matériaux ou matériels Installation de résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs Aménagement de parc d'attractions ou de golf Aménagement de terrain pour la pratique de sports ou de loisirs motorisés Installation de panneaux solaires ou photovoltaïques au sol Installation d’éoliennes

Interdits

X X X X X X X X

Admis avec limitations

X

 Conditions applicables aux « Affouillements et exhaussements de sols » :

En zone N, les affouillements et exhaussements de sols sont autorisés lorsqu’ils sont liés à l’opération de rénovation ou de construction autorisée dans la zone.

Intitulé du document : N-3 : MIXITE SOCIALE ET FONCTIONNELLE

1/ MIXITE SOCIALE :

Sans objet.

2/ MIXITE FONCTIONNELLE :

Sans objet.

Intitulé du document : N-4 : VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS

1/ IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES :

Les constructions et installations doivent être implantées à une distance minimum de : - 100 m de part et d’autre de l’axe de l’autoroute A.75 avec un minimum de 5 m par rapport à

l’alignement de la voie. - 75 m de part et d’autre de l’axe des routes classées à grande circulation avec un minimum de 5 m

par rapport à l’alignement de la voie. - 15 m de part et d’autre de l’axe des autres voies communales ou départementales. Toutefois, une implantation différente peut être admise pour l’adaptation, la réfection ou l’extension des constructions existantes sans diminuer le recul existant par rapport aux voies. La préservation des perspectives paysagères ou d’un point de vue sur un élément remarquable identifié au titre des éléments du patrimoine à protéger et repéré sur les documents graphiques du règlement peut déterminer l’implantation des constructions. En bordure du domaine public de la S.N.C.F, l’édification des bâtiments est soumise aux règles prescrites sur la fiche T 1 du dossier des servitudes d’utilité publique annexé au PLU. Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et installations destinées au fonctionnement des services publics.

2/ IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES :

Les constructions doivent être édifiées à une distance comptée horizontalement de tout point du bâtiment à construire au point de la limite la plus proche, au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, avec un minimum de 4 mètres. Les constructions doivent être implantées à 10 m minimum des espaces boisés à conserver, protéger ou à créer. La préservation des perspectives paysagères ou d’un point de vue sur un élément remarquable identifié au titre des éléments du patrimoine à protéger et repéré sur les documents graphiques du règlement peut déterminer l’implantation des constructions. Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et installations destinées au fonctionnement des services publics.

3/ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UN MEME TERRAIN :

Les bâtiments non jointifs construits sur une même propriété doivent être éloignés les uns des autres d’une distance au moins égale à 4 mètres.

4/ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AU RESEAU HYDRAULIQUE

Les constructions et installations doivent s’implanter avec une marge de recul au moins égale à 4 mètres par rapport aux cours d’eau et aux fossés depuis le haut des berges.

5/ EMPRISE AU SOL :

Non règlementé.

6/ HAUTEUR :

Définition de la hauteur : la hauteur des constructions est mesurée entre le niveau du sol existant avant la dernière approbation du PLU et l'égout du toit.

La hauteur maximale des constructions destinées à l’habitation est fixée à 7,00 m au faîtage.

Une hauteur différente peut être admise pour les constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

Pour les constructions repérées au titre des articles L.151-19 et L.151-23 du Code de l’Urbanisme, la hauteur des constructions ne doit pas dépasser la hauteur maximale mesurée à l’égout du toit du bâtiment principal.

Dans la zone NL, la dalle du stand de tir sera de plain-pied.

Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et installations destinées au fonctionnement des services publics.

Intitulé du document : CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET

PAYSAGERE

1/ ASPECTS DES CONSTRUCTIONS :

Les constructions, extensions, aménagements et occupations du sol doivent présenter un aspect extérieur, une architecture et des dimensions compatibles avec le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, du site et du paysage.

PRESCRIPTIONS PARTICULIERES DE NATURE A ASSURER LA PROTECTION DU PATRIMOINE BATI ET

PAYSAGER

Tous les travaux exécutés sur les constructions ou les éléments naturels faisant l’objet d’une protection au titre des articles L.151-19 et L.151-23 du Code de l’Urbanisme (éléments paysagers à préserver) doivent être conçus en évitant toute dénaturation des caractéristiques constituant leur intérêt. Les matériaux employés doivent être en harmonie avec le caractère architectural du bâti originel.

PERFORMANCES ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES DES CONSTRUCTIONS

Non règlementé.

Intitulé du document : N-6 : TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BATIS ET

ABORDS DES CONSTRUCTIONS

Les plantations existantes lorsqu’elles présentent un intérêt floristique, faunistique ou esthétique doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes.

Les alignements d’arbres seront préservés au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme.

Tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des espaces boisés classés figurés sur le document graphique du règlement est strictement interdit.

Tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation des éléments du paysage à protéger figurés sur le document graphique du règlement est strictement interdit.

Les haies doivent être composées d’essences variées et locales. Elles doivent être maintenues en forme libre.

Intitulé du document : N-7 : OBLIGATIONS EN MATIERE DE STATIONNEMENT

Le stationnement des véhicules doit être assuré en dehors des voies publiques.

ÉQUIPEMENT ET RESEAUX

Intitulé du document : N-8 ACCES ET VOIRIE

ACCES

Aucune opération ne peut prendre accès sur l’autoroute A. 75. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, stationnement. Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux des voies adjacentes. Lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies publiques l’accès sur celle de ces voies qui présente une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit. Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Toutes les occupations et utilisations du sol sont interdites si elles nécessitent la création d’accès directs sur les sections des routes nationales et départementales désignées sur le plan.

VOIRIE

Les voies et passages doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des matériels de lutte contre l’incendie, de protection civile, de brancardage, etc. Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir. Les services départementaux seront nécessairement consultés pour tout aménagement en lien avec une roue départementale.

Intitulé du document : N-9 DESSERTE PAR LES RESEAUX

EAU POTABLE

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau public de distribution d’eau potable de caractéristiques adaptées et alimenté en quantité suffisante par une ressource conforme à la réglementation en vigueur. En l’absence d’une distribution publique d’eau potable, l’alimentation personnelle d’une famille à partir d’un captage ou forage particulier pourra être exceptionnellement autorisée conformément à la réglementation en vigueur. Dans ce cas, il convient de conditionner la constructibilité des terrains concernés à la possibilité de protéger le captage conformément aux articles R111-10 et R111-11 du code de l’urbanisme, afin de respecter notamment les principes suivants : - un seul point d’eau situé sur l’assiette foncière du projet - une grande superficie des parcelles permettant d’assurer une protection sanitaire du captage - une eau respectant les exigences de qualité fixées par le Code de la Santé Publique.

Dans le cas où cette adduction autonome ne serait pas réservée à l'usage personnel d'une famille, une autorisation préfectorale pour l'utilisation d'eau destinée à la consommation humaine devra être préalablement obtenue.

ASSAINISSEMENT

Eaux usées :

L’évacuation des eaux usées et des effluents dans les fossés, cours d’eau et égouts pluviaux est interdite.

Toute construction ou installation nouvelle doit être équipée d’un réseau séparatif en attente et d’un dispositif d’assainissement non collectif en conformité avec la règlementation et répondant aux prescriptions techniques fixées par la carte d’aptitude des sols mentionnée dans le Schéma Directeur d’Assainissement.

Les systèmes de collecte des dispositifs d’assainissement non collectif doivent être conçus, dimensionnés, réalisés, entretenus et réhabilités conformément aux règles de l’art, et de manière à :

- Eviter tout rejet direct ou déversement en temps sec de pollution non traitée,

- Eviter les fuites et les apports d’eaux claires parasites risquant d’occasionner un dysfonctionnement des ouvrages,

- Acheminer tous les flux polluants collectés à l’installation de traitement.

Conformément à la règlementation, une étude particulière sera réalisée pour justifier les bases de conception, d’implantation, de dimensionnement et les caractéristiques techniques des dispositifs d’assainissement non collectif prévus pour les immeubles, ensembles immobiliers, installations diverses, et maisons d’habitation individuelles.

Eaux pluviales, irrigation et drainage :

Le PPRI prescrit un objectif de compensation à l’imperméabilisation à hauteur de 120 l/m².

En l’absence de réseau public de collecte des eaux pluviales, le constructeur doit réaliser sur son terrain et à sa charge des dispositifs de rétention des eaux pluviales adaptés à la surface imperméabilisée de l’opération (bassin de rétention, boues, chaussées réservoir, tranchées drainantes…), permettant de réguler les écoulements pluviaux (pour une période d’insuffisance au moins égale à 10 ans) en direction d’exutoires naturels existants dont les caractéristiques ne devront pas être modifiées.

Ces aménagements ne devront pas aggraver le ruissellement pluvial à l’aval de l’aménagement et ne devront pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement.

Cas des fossés en bordure de RD

Les possibilités naturelles de réception et de rejet du ruissellement pluvial de l’emprise routière ne doivent en aucun cas, être sollicitées, sans adaptation corrélative, pour participer au traitement de l’assainissement consécutif à quelque opération d’urbanisme ou d’aménagement que ce soit, à l’exception des équipements publics.

Les rejets d’eau pluviale d’origine urbaine dans les fossés de RD devront faire l’objet d‘une demande d’autorisation auprès de l’administration départementale.

ELECTRICITE ET TELECOMMUNICATION

Dans toute la mesure du possible, les branchements électriques, téléphoniques et de télédistribution doivent être établis en souterrain. Sinon l’installation doit être la plus discrète possible.

Le PLU autorise dans les zones concernées la construction et la maintenance d’ouvrages électriques nécessaires au fonctionnement du réseau public de transport d’électricité ainsi que les affouillements et les exhaussements qui leur sont liés.

Le présent règlement s'applique à la totalité du territoire de la commune de Pézenas.

Sont et demeurent notamment applicables au territoire communal :

- Les servitudes d'utilité publique qui sont mentionnées en annexe du plan. Ce sont des limitations administratives au droit de propriété qui s’imposent directement aux demandes d’occupation et d’utilisation du sol quel que soit le contenu du Plan Local d’Urbanisme. Il doit les prendre en compte lors de son élaboration sous peine d’entacher ses dispositions d’erreur manifeste d’appréciation, notamment lorsqu’elles induisent des effets substantiels sur le droit d’occuper et d’utiliser le sol.

- Les prescriptions au titre de législations et de réglementations spécifiques concernant notamment le Code de l’environnement, le code de la construction et de l’habitation, le Code Civil, le Code Forestier, le Code Rural, le Code de la Santé Publique et le Règlement Sanitaire Départemental.

Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en zones urbaines, à urbaniser, naturelles et agricoles, éventuellement subdivisées en secteurs.

Chaque zone est dénommée par une ou deux lettres selon la nature de l’occupation des sols qui y est admise :

- La première lettre permet d’identifier la vocation générale de la zone : U pour les zones urbaines, AU pour les zones à urbaniser, A pour les zones agricoles et N pour les zones naturelles ;

- La seconde lettre majuscule de la zone U permet d’identifier la vocation particulière de la zone en fonction de la nature de l’occupation qui y est autorisée ;

- Une lettre minuscule permet de distinguer, au besoin, différents secteurs au sein d’une même zone.

Dans le cas où une construction est implantée à cheval sur deux zones distinctes du Plan Local d’Urbanisme, il y a lieu d’appliquer à chacune des parties de cette construction le règlement de la zone où elle se trouve.

De plus, des servitudes d’urbanisme particulières viennent se superposer aux zones du Plan Local d’Urbanisme, il s’agit :

- Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics ; - Des éléments de paysage identifiés à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier ; - Des espaces boisés classés ; - Des secteurs de mixité sociale.

Ces servitudes sont reportées sur le plan de zonage.

Par adaptations mineures, il faut entendre des assouplissements qui peuvent être apportés à certaines règles d'urbanisme, sans aboutir à une modification des dispositions de protection ou à un changement de type d'urbanisation et sans porter atteinte au droit des tiers. Ces adaptations excluent donc tout écart important entre la règle et l'autorisation accordée.

Article L 152-3 du Code de l’Urbanisme :

Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme :

- 1° Peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ;

- 2° Ne peuvent faire l'objet d'aucune autre dérogation que celles prévues par les dispositions de la présente sous-section.

Article L 152-4 du Code de l’Urbanisme :

L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du plan local d'urbanisme pour permettre :

- 1° La reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d'une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an, lorsque les prescriptions imposées aux constructeurs en vue d'assurer la sécurité des biens et des personnes sont contraires à ces règles ;

- 2° La restauration ou la reconstruction d'immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques, lorsque les contraintes architecturales propres à ces immeubles sont contraires à ces règles ;

- 3° Des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant. - L'autorité compétente recueille l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat et du maire

ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, lorsqu'ils ne sont pas ceux qui délivrent le permis de construire.

Article L 152-5 du Code de l’Urbanisme :

L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou le permis d'aménager et prendre la décision sur une déclaration préalable peut, par décision motivée, dans des limites fixées par un décret en Conseil d'Etat, déroger aux règles des plans locaux d'urbanisme relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser :

- 1° La mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; - 2° La mise en œuvre d'une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; - 3° La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des

façades.

La décision motivée peut comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant.

Le présent article n'est pas applicable :

- a) Aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques en application du titre II du livre VI du code du patrimoine ;

- b) Aux immeubles protégés au titre des abords en application de l'article L. 621-30 du même code ; - c) Aux immeubles situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable mentionné à l'article

L. 631-1 dudit code ; - d) Aux immeubles protégés en application de l'article L. 151-19 du présent code.

COLLECTIFS

Dans toutes les zones, l'édification d'ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement :

- Des réseaux divers (eau potable, assainissement, gaz, électricité, télécommunications, radiotéléphonies, ouvrages pour la sécurité publique...)

- Des voies de circulations terrestres, ferroviaires, aériennes…

peut être autorisée même si les installations ne respectent pas le corps de règle de la zone concernée.

Toutes les justifications techniques doivent être produites pour démontrer les motifs du choix du lieu d'implantation.

Pour l'aménagement des places de stationnement, couvertes ou à l'air libre, sont prescrites les dimensions minimales ci-après : - Places aménagées perpendiculairement à la voie de desserte :

 Longueur : 5 mètres  Largeur : 2,50 mètres et 3,30 mètres (places réservées handicapés)  Dégagement : 5 mètres

- Places aménagées en oblique par rapport à la voie de desserte (en épi) :  Angle par rapport à la voie : 45°  Longueur : 5 mètres  Largeur : 2,50 mètres et 3,30 mètres (places réservées handicapés)  Dégagement : 4 mètres

- Places aménagées longitudinalement par rapport à la voie de desserte (en créneau) :  Longueur : 5,50 mètres  Largeur : 2 mètres  pas de possibilité d'aménager des places réservées handicapés, sauf côté trottoir ou accotement

Dans les secteurs situés à proximité ou dans les zones inondables, les places de stationnement à l’air libre doivent être perméables.

Pour les opérations d’ensemble et les immeubles collectifs ne bénéficiant pas de primes spécifiques, d'aides de l'Etat ou de prêts dont les caractéristiques et les conditions d'octroi sont déterminées par décrets, ou construits à compter du 1er octobre 1996 ayant bénéficié d'une décision favorable prise par le représentant de l'Etat dans le département, les places de stationnements sont indissociables des logements.

Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et installations destinées aux équipements d’intérêt collectif et de services publics.

Modalité de calcul du nombre de place de stationnement :

Le nombre de places de stationnement exigé constitue une norme minimale et toute tranche commencée donne lieu à l’application de la norme.

Lorsque le nombre de place obtenu en l’application des règles précédentes est fractionné, il est arrondi au nombre entier supérieur.

Lorsqu’un projet comporte plusieurs destinations au sens du présent règlement, les places de stationnement se calculent par rapport à la destination principale de la construction.

La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables.

Deux accès véhicule par deux « passages bateau » (aménagement du trottoir) sont autorisés par unité foncière. Toutefois, pour des motifs de sécurité ou des raisons techniques, un seul accès véhicule par « passage bateau » peut être imposé.

Les ouvrages techniques d'utilité publique (châteaux d'eau, pylônes électriques, postes de transformation électrique, relais hertziens, ouvrages hydrauliques agricoles, stations de traitement des eaux, lagunages, postes de refoulement etc…) ainsi que les équipements liés à l'utilisation de l'énergie solaire, géothermique ou éolienne ne peuvent être autorisés que sous réserve de leur bonne intégration au site.

Article L 671 du Code Civil : « Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants,

ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations.

Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur. Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers. »

Tout projet est conditionné à la desserte en équipements de défense adaptés (hydrants, voirie) et doit mettre en œuvre les obligations légales de débroussaillement (les équipements règlementés par le RDDECI peuvent être majorés du fait de la présence de l’aléa feu de forêt). Par exception, peuvent être admis en aléa moyen à fort, les installations et constructions techniques sans présence humaine, les installations et constructions techniques de service public ou d’intérêt collectif d’emprise limitée, les installations et constructions techniques nécessaires à une exploitation agricole existante, à l’exclusion des bâtiments d’élevage, les autres installations et constructions techniques nécessaires à une activité existante (respect de la règlementation sanitaire ou sécurité…). L’ensemble de ces projets devront en outre satisfaire aux conditions suivantes : ne pas aggraver le risque, être desservis par les équipements de défense adaptés, et interdire toute présence et intervention humaine en période de risque fort.

LES SECTEURS SOUMIS AU DROIT DE PREEMPTION :

La commune a institué un droit de préemption urbain conformément aux articles L.211-1 et L.211-4 du Code de l'Urbanisme sur l'ensemble des zones U et AU de son territoire.

LES SECTEURS SOUMIS AU PLAN DE PREVENTION DES RISQUES NATURELS

La commune de Pézenas est soumise au Plan de Prévention des Risques Inondation approuvé le 30 Juin 2010. Le Plan de Prévention du Risque Naturel est établi par l’Etat et a une valeur de servitude d’utilité publique au titre de la loi du 22 juillet 1987 modifiée. Cette servitude d’utilité publique est annexée au document d’urbanisme (PLU) selon les procédures définies aux articles L.151-43, R151-51 et R.151-52 du Code de l’Urbanisme. Le PPRN définit notamment : - Des règles particulières d’urbanisme (les services chargés de l’urbanisme et de l’application du droit

des sols interviennent surtout dans la gestion de ces règles et des autres mesures relevant du Code de l’Urbanisme) ; - Des règles particulières de construction (les maîtres d’ouvrage ainsi que les professionnels chargés de réaliser les projets, parce qu’ils s’engagent à respecter les règles de construction lors du dépôt d’un permis de construire, sont responsables de la mise en œuvre de ces règles et autres mesures du Code de la Construction). La commune de Pézenas est également soumise aux aléas suivants : - Feux de forêt ; - Retrait gonflement des argiles ; - Risque sismique.

LES SECTEURS AFFECTES PAR LES RISQUES DE RUPTURES DE DIGUES

La commune est concernée par le risque de rupture de digues : - Digue de Pézenas ville (arrêté préfectoral n°2010-01-559) - Digue du faubourg des Cordeliers (arrêté préfectoral n°2010-01-560) - Digue de Calquières (arrêté préfectoral n°2010-01-561)

LES SECTEURS AFFECTES PAR LES RISQUES DE RUPTURES DE BARRAGES

La commune est concernée par le risque de rupture de barrage du Salagou et des Olivettes tous deux sur le bassin de l’Hérault.

LES SECTEURS AFFECTES PAR LE BRUIT DES INFRASTRUCTURES DE TRANSPORTS TERRESTRES.

Sur la commune de Pézenas, les infrastructures sont classées de la manière suivante : - A 75 : catégorie 2 avec un secteur affecté par le brui t de 250 m ; - RN 9 : catégorie 4 avec un secteur affecté par le bruit de 30 m ; - RD 13 : catégorie 3 et 4 (traversée du centre-ville de Pézenas) avec un secteur affecté par le bruit

respectivement de 100 m et 30 m ; - RD 609 : catégorie 3 avec un secteur affecté par le bruit de 100 m ; - RD 613 : catégorie 3 avec un secteur affecté par le bruit de 100 m.

Les bâtiments à usage d'habitation, d’enseignement, de santé, de soin et d’action sociale et d’hébergement à caractère touristique sont soumis à des normes d'isolation acoustique. Le périmètre des zones affectées par le bruit des infrastructures de transports terrestres est spécifié en annexe du Plan Local d’Urbanisme.

LES SECTEURS SOUMIS AUX RISQUES DE TRANSPORTS DE MATIERES DANGEREUSES

La commune de Pézenas est concernée par un risque « Transport de Matières Dangereuses » sur l’autoroute (A 75) et la Route Départementale RD 13.

LES MONUMENTS HISTORIQUES

La commune de Pézenas est impactée par plusieurs périmètres de protection des monuments historiques.

LES ELEMENTS DE PAYSAGE

Le Plan Local d’Urbanisme identifie et localise des éléments de paysage à protéger ou à mettre en valeur au titre des articles L.151-19 et L.151-23 du Code de l’Urbanisme. Tous les travaux non soumis à permis de construire et ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément de paysage identifié par le Plan Local d’Urbanisme seront soumis à déclaration préalable ou a permis de démolir. Ainsi tous travaux de démolition partielle, de ravalement de façade, d’agrandissement, de surélévation ou modification, ainsi que les projets de construction neuve sur les unités foncières supportant un élément de paysage à protéger sont autorisés à condition de ne pas porter atteinte à l’intégrité de ce patrimoine et qu’ils contribuent à assurer sa protection et sa mise en valeur.

LES ESPACES BOISES CLASSES

Les dispositions du Code de l’Urbanisme, article L.113-1 et suivants et article R.113-1 et suivants, sont applicables aux espaces boisés à conserver, à protéger ou à créer, reportés et délimités sur les pièces graphiques conformément à la légende. Ce classement interdit tout changement d’affectation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Les défrichements y sont interdits ainsi que tout autre mode d’occupation du sol. Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à déclaration préalable.

LES CLOTURES

L'édification de clôtures est soumise à déclaration préalable sur l’ensemble du territoire communal.

LES DEMOLITIONS

Les démolitions sont soumises au permis de démolir dans toutes les zones urbaines et à urbaniser.

LES TRAVAUX, INSTALLATIONS ET CONSTRUCTIONS NON SOUMIS A AUTORISATION D’URBANISME

Les travaux, installations et constructions non soumis à autorisation d’urbanisme doivent être tout de même conformes aux règles d’urbanisme édictées dans ce présent règlement.

ACCES

1 - Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin, éventuellement obtenu par l’application de l’article 682 du Code civil. 2 - L’accès correspond à l’espace donnant sur la voie publique ou privée carrossable, par lequel les véhicules et les piétons pénètrent sur le terrain d’assiette du projet.

AFFOUILLEMENT DU SOL

Extraction de terre ou modification du nivellement existant du sol qui doit faire l’objet d’une autorisation si sa superficie est supérieure à 2 hectares et si sa profondeur excède 2 mètres (Articles R. 421-19 et suivants du Code de l’Urbanisme).

ALIGNEMENT

1 - Il s’agit, pour la voirie, de la limite entre le domaine privé et le domaine public. 2 - Lorsqu’il n’est pas prévu d’élargissement de la voie, il s’agit de l’alignement actuel. 3 - Lorsqu’il est prévu un élargissement de la voie, il s’agit de l’alignement futur. Dans ce cas, l’élargissement est figuré sur le plan de zonage et repris dans le tableau des emplacements réservés figurant lui-aussi sur le plan de zonage.

ANNEXE (CF LEXIQUE NATIONAL D’URBANISME)

Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non ou encore intégrée à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.

LOCAL ACCESSOIRE (CF LEXIQUE NATIONAL D’URBANISME)

Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale.

AIRE DE STATIONNEMENT (OU PARC DE STATIONNEMENT)

1 – Il s’agit d’une surface affectée au stationnement des véhicules. L’emprise minimale doit être de 25 m² par voiture. Il est rappelé qu’en application de l’Article L. 421-8 du Code de l’Urbanisme, les travaux dispensés de toute formalité administrative doivent néanmoins être conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives, notamment, à l’utilisation ou à l’occupation des sols.

2 - Les travaux de transformation d’un immeuble en plusieurs logements doivent, par conséquent, respecter les règles inhérentes au stationnement des véhicules, fixées par Plan Local d’Urbanisme et prévoir la création des places prescrites par nombre de logements. À défaut de pouvoir réaliser les places nécessaires, le constructeur est tenu, sous peine de poursuites, de limiter son réaménagement en fonction du nombre de stationnements qu’il peut effectivement réaliser.

ARBRE A HAUTE TIGE

Sont considérés comme arbres à haute tige tout Végétaux ligneux à tige simple comprenant un tronc et une cime pouvant atteindre plusieurs mètres de hauteur à l’état adulte. En application de l’Article 671 du Code Civil, il est rappelé qu’il « n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus, et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations. Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l’on soit tenu d’observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur. Si le mur n’est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d’y appuyer ses espaliers ».

BANDE CONSTRUCTIBLE

Bande mesurée sur toute la largeur de la parcelle, à partir de l’alignement soit aux voies et emprises publiques, soit aux limites séparatives. Au-delà de la distance indiquée, l’espace n’est pas constructible. Exemple : l’implantation des constructions peut être autorisée dans une bande constructible de 3 à 8

mètres comptée à partir de l’alignement aux voies publiques et privées ou de la limite d’emprises publiques qui s’y substitue.

Implantation dans la bande constructible comptée par rapport à l’alignement de la voie ou l’emprise publique

Implantation dans la bande constructible comptée par rapport aux limites séparatives latérales

CARAVANE

Sont considérés comme des caravanes les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d'être déplacés par traction et que le Code de la route n'interdit pas de faire circuler.

CHANGEMENT DE DESTINATION (DES CONSTRUCTIONS)

Il y a changement de destination lorsqu’il y a passage de l’une à l’autre des neuf destinations différentes codifiées à l’article R.121-27 du Code de l’urbanisme (voir article 6 des dispositions générales applicables aux zones agricoles et naturelles -Titre I). Le changement de destination des constructions est permis en zone naturelle et forestière N que pour les bâtiments identifiés au plan de zonage des constructions concernées.

CHAUSSEE

La chaussée est la partie d’une route qui est aménagée pour la circulation.

CLOTURE

1 - Constitue une clôture toute édification d’un ouvrage visant à clore un terrain, soit sur les limites donnant sur les voies et emprises publiques ou en retrait de celles-ci, soit sur les limites séparatives. Il s’agit notamment des murs, des portes de clôtures, des clôtures à claire voie, des grilles (destinées à

fermer un passage ou un espace). Lorsque la clôture est liée à des aménagements ou à des ouvrages eux-mêmes soumis à autorisation ou à déclaration, ces procédures préalables absorbent la déclaration de clôture et en tiennent lieu.

2 - Les filets de protection disposés autour des équipements publics ou d’intérêt général ne sont pas considérés comme des clôtures.

COMBLES

Les combles constituent la partie du bâtiment située sous la toiture. Leur volume intérieur est délimité par les versants de toiture et le dernier plancher.

Afin de procéder au calcul d'une surface loi Carrez, il faut mesurer la surface de plancher et y déduire les murs, cloisons, gaines, embrasures, marches et cages d'escalier. En outre, toute partie dont la hauteur sous plafond est de moins d'1.80 m n'est pas comprise.

CONSTRUCTION (CF LEXIQUE NATIONAL D’URBANISME)

Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface.

CONSTRUCTION EXISTANTE (CF LEXIQUE NATIONAL D’URBANISME)

Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.

CONTIGU

1 - Des constructions ou terrains sont contigus lorsqu’une façade, un pignon ou une limite sont directement en contact l’un avec l’autre.

2 - Des constructions seulement reliées par un élément architectural tel que, par exemple, un portique, une pergola, un porche, un débord de toiture, un escalier ou une coursive ne constituent pas des constructions contigües.

DESTINATION (DES CONSTRUCTIONS)

Le règlement du PLU peut définir l’implantation d’une construction selon sa destination, en accord avec les cinq destinations et sous-destinations définies par les articles R.151-27 et R.151-28 du Code de l’urbanisme (voir article 6 des dispositions générales applicables aux zones agricoles et naturelles Titre I).

DOMAINE PUBLIC

Ensemble des biens sur lesquels les personnes publiques ont un droit de propriété et qui sont affectés soit à l’usage du public, soit au service public. Ces biens sont classés de la façon suivante :

 Domaine public mobilier et domaine public immobilier, selon la nature des biens ;  Domaine public de l’Etat, des communes... selon la personne publique propriétaire des biens ;  Domaine public fluvial, aérien... selon la situation géographique ou physique des biens ;  Domaine public naturel et domaine public artificiel.

EMPLACEMENT RESERVE

Les emplacements réservés sont institués afin de permettre la création

 Des voies et ouvrages publics,  Des installations d'intérêt général à créer ou à modifier,

 Des espaces verts à créer ou à modifier ou d’espaces nécessaires aux continuités écologiques.

 De programmes de logements définis dans le respect des objectifs de mixité sociale

La liste des emplacements réservés, indique le bénéficiaire de l’emplacement (collectivité publique, établissement public intercommunal ou organisme public gestionnaire ou concessionnaire d’un service public), la destination de la réserve et la superficie de chaque emplacement réservé. Une fois réservé, le terrain, destiné à servir d’emprise à un équipement public, ne pourra plus faire l’objet d’une utilisation incompatible avec sa destination future.

Le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme en application de l'article L. 151-41 du code de l’urbanisme peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants du code de l’urbanisme.

EMPRISE AU SOL (CF LEXIQUE NATIONAL D’URBANISME)

L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

EMPRISES PUBLIQUES

1 - Les emprises publiques et les voies comprennent les espaces ouverts au public (qu’ils soient publics ou privés) affectés aux déplacements, quel que soit le mode d’utilisation (piéton, cycles, véhicules motorisés), ainsi que les espaces végétalisés paysagers qui les accompagnent.

2 – Les voies et emprises privées ouvertes au public doivent respecter les mêmes règles.

ESPACE BOISE CLASSE

Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies ou des plantations d'alignements.

Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.

Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue au chapitre Ier du titre IV du livre III du code forestier.

Il est fait exception à ces interdictions pour l'exploitation des produits minéraux importants pour l'économie nationale ou régionale, et dont les gisements ont fait l'objet d'une reconnaissance par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé avant le 10 juillet 1973 ou par le document d'urbanisme en tenant lieu approuvé avant la même date. Dans ce cas, l'autorisation ne peut être accordée que si le pétitionnaire s'engage préalablement à réaménager le site exploité et si les conséquences de l'exploitation, au vu de l'étude d'impact, ne sont pas dommageables pour l'environnement.

ESPACE LIBRE

Les espaces libres correspondent à la superficie du terrain non occupée par l’emprise au sol des constructions ou par tout autre aménagement entrainant une imperméabilisation des sols sur lesquels il a été réalisé.

ESPACE DE PLEINE TERRE

Un espace non construit ne peut être qualifié de « pleine terre » que s’il répond aux conditions cumulatives suivantes :

 Son revêtement est perméable ;  Sur une profondeur de 3 mètres à compter de sa surface, il ne comporte que le passage éventuel

de réseaux (électricité, téléphone, internet, eau potable, eaux usées ou pluviales) ;

 Il peut recevoir des plantations.

EXHAUSSEMENT DU SOL

Les exhaussements du sol sont des remblaiements de terrain qui peuvent être soumis à délivrance préalable d’autorisations d’urbanisme. Les exhaussements du sol dont la hauteur excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à cent mètres carrés doivent être précédés d’une déclaration préalable. Ces travaux sont soumis à un permis d’aménager, dès lors qu’ils sont situés en secteur sauvegardé, en site classé ou dans une réserve naturelle. Les exhaussements du sol sont également soumis à un permis d’aménager si leur hauteur excède deux mètres et qu’ils portent sur une superficie supérieure ou égale à deux hectares.

EXTENSION

L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.

FAÇADE

Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.

GABARIT

Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol.

FAITAGE

Le faîtage est la ligne de jonction supérieure de pans de toitures inclinés suivant des pentes opposées. Hors ouvrages divers (cheminées, antennes…), il s’agit du point le plus haut de la construction.

FRONT BATI

Ensemble constitué de bâtiments disposés en ordre continu (ou discontinu à faible distance les uns des autres) à l’alignement sur l’espace public ou suivant un léger recul, dont la qualité est de former globalement une paroi qui encadre la rue ou la place.

HAUTEUR A L’EGOUT DU TOIT

1 - La hauteur à l’égout du toit se mesure du sol au point le plus haut de la façade (espace de jonction entre la façade et la toiture). 2 - Le point de référence pour la hauteur sera au niveau du trottoir. 3 - Lorsque le sol ou la voie est en pente, la cote de hauteur de la construction est prise, sur la base d’un volume simple, à partir d’un pont de référence situé au à distance égale de chaque façade opposée.

IMPASSE

Une impasse est une voie ouverte à la circulation publique (y compris si la voie est une propriété privée) disposant d’un seul accès à partir d’une autre voie, que sa partie terminale soit ou non aménagée pour permettre les demi-tours. Elle doit être praticable par les services de ramassage des ordures ménagères ainsi que par les services de secours incendie.

INSTALLATIONS CLASSEES POUR LA PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT (ICPE)

Ce sont des équipements ou installations qui, par leur nature, présentent, à un certain degré, un risque d’incommodité, d’insalubrité ou de danger. Ces établissements figurent dans la nomenclature établie en Conseil d’Etat en application de la loi du 19 juillet 1976.

PIGNON (voir façade)

En rapport avec la façade, le pignon est la partie supérieure d’un mur qui est en forme de triangle.

LIMITE SEPARATIVE

Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.

OPERATION D’AMENAGEMENT D’ENSEMBLE

L’opération d'aménagement d'ensemble signifie que l'urbanisation doit porter sur la totalité des terrains concernés pour en garantir la cohérence et constitue généralement une condition à respecter pour pouvoir construire au sein d'une zone à urbaniser identifiée au plan de zonage. Sont considérés comme des opérations d’aménagement d’ensemble les procédures ou dispositifs opérationnels suivants : les zones d’aménagement concerté (ZAC), les lotissements, les permis valant division, les permis groupés, etc.

RECUL PAR RAPPORT A L’ALIGNEMENT (voir alignement)

1 - Le recul est la distance séparant une construction des emprises publiques ou des voies publiques ou privées.

2 - Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite de l’emprise publique, de la voie ou d’un emplacement réservé.

3 - Il est constitué par l’espace compris entre la construction (balcons et débords exclus) et ces emprises publiques ou voies.

RETRAIT PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES (voir limites séparatives)

1 - Le retrait est la distance séparant tout point de la façade d’une limite séparative ou d’une construction. Les balcons et les escaliers peuvent s’implanter dans le retrait, dans le respect des règles de vues (directes et indirectes).

2 - Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite séparative.

3 - La longueur de vues directes ainsi que la longueur des retraits ne seront pas applicables aux façades d’une même construction.

SECTEUR

Ensemble des terrains appartenant à une zone auxquels s’appliquent, outre le corps de règles valables pour toute la zone du règlement graphique, certaines règles particulières.

SERVITUDE DE PASSAGE

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds.

Le propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant) a alors le droit de passer sur le terrain de son voisin (le fonds servant) sous réserve de :

 Prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique,  Passer par l'endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant,  Verser au voisin une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage (bruit

ou tout autre préjudice). L'indemnité est déterminée à l'amiable ou par le juge du tribunal de grande instance.

Un terrain desservi par une servitude de passage obtenue conformément aux dispositions de l’article 682 du code civil peut être constructible, sous conditions.

SOL NATUREL (OU TERRAIN NATUREL)

Doit être regardé comme sol naturel celui qui existe à la date de l’autorisation de la construction avant travaux d’adaptations liés à cette autorisation, même si la topographie du terrain a été avant cette date modifiée à la suite de précédents travaux de construction ou de terrassement.

SURELEVATION

Il s’agit d’une construction destinée à faire partie intégrante d’un bâtiment préexistant, notamment par une communauté d’accès et de circulation intérieure, ou une contiguïté de volume. Les surélévations constituent des extensions.

SURFACE DE PLANCHER (CF CODE DE L'URBANISME)

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces des planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

 Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;

 Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;  Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;  Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non,

y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;  Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités

à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;  des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de

bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets ;  Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces l