Zone UA

Occupations et utilisations du sol interdites

▪ Les occupations et utilisations du sol suivantes sont interdites : ✓ Toute construction entraînant des nuisances (olfactives et/ou sonores) pour le voisinage. ✓ Les constructions et activités à destination de l’industrie. ✓ Les constructions destinées à la fonction d’entrepôts. ✓ Les activités agricoles liées à l’élevage. ✓ L'ouverture et l'exploitation de toute carrière. ✓ Les antennes relais de radiotéléphonie. ✓ Le stationnement de caravanes hors des terrains aménagés. ✓ Les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes. ✓ Le camping hors des terrains aménagés. ✓ Les terrains de camping et de caravanage permanents ou saisonniers. ✓ Les habitations légères de loisirs. ✓ Les terrains aménagés destinés à recevoir des parcs résidentiels de loisirs. ✓ Les parcs d’attractions.

Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

▪ Sont autorisées les occupations et utilisations du sol non mentionnées à l’article Ua 1 et sont autorisées sous condition les occupations et utilisations suivantes :

✓ Sont autorisées toutes les constructions ou installations nécessaire à la cave coopérative. ✓ Tout élément du patrimoine communal identifié est soumis soit à déclaration préalable en cas de travaux,

soit à permis de démolir. ✓ Les clôtures, ravalements de façades et réfections de toitures sont soumises à déclaration préalable. ✓ Les projets de construction d’au moins 10 logements ont l’obligation de comporter 10% de logement

social. ✓ Les constructions à usage d’habitations édifiées dans les secteurs exposés au bruit des transports

terrestres sont soumises à des normes d'isolement acoustique, conformément aux dispositions de l'arrêté préfectoral du 1er août 2014 relatif à l'isolement acoustique des bâtiments (cf. annexe au règlement).

Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public

Accès

▪ Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès automobile à une voirie publique ou privée, soit direct, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin.

▪ Le refus d’une autorisation d’urbanisme peut être justifié si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de nature et de l'intensité du trafic.

Voirie

▪ Les dimensions, formes et caractéristiques des voies publiques et privées doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir, sans pouvoir être inférieures à 4 mètres.

▪ Leurs caractéristiques doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte, de défense contre l'incendie, de protection civile, de visibilité, d’écoulement du trafic, de sécurité des usagers et de ramassage des ordures ménagères.

▪ Les nouvelles voies privées se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire aisément demi-tour. Ne sont pas concernées les voies publiques existantes.

▪ Une autorisation d’urbanisme peut être refusée sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination des aménagements ou constructions envisagées.

▪ Pour tout projet de 3 logements ou plus, la sécurité des piétons doit être assurée par des aménagements adéquats.

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Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement

Eau potable

▪ Toute construction ou installation à usage d'habitation ou abritant des activités doit être raccordée au réseau public de distribution d'eau potable de caractéristiques suffisantes, et réalisée conformément au règlement du service public de distribution d’eau potable (cf. documents n°4 « documents graphiques » et n°5.3 « annexes sanitaires »).

Assainissement

▪ Toute construction ou installation doit évacuer ses eaux et matières usées sans aucune stagnation par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif d'assainissement, en respectant les caractéristiques de ce réseau et sous réserve que celui-ci présente une capacité suffisante.

▪ L'évacuation des eaux usées et des eaux vannes dans les fossés est interdite. ▪ L'évacuation des eaux usées industrielles et les eaux résiduaires industrielles, soumises si nécessaire à

un pré traitement appropriée à leur nature, peuvent être évacuées dans le réseau public d'assainissement conformément aux dispositions de l'instruction du 06 juin 1953 complétée par l'instruction du 10 septembre 1957.

Eaux pluviales

 Se référer à l’article 6 des dispositions générales.

En cas d’impossibilité de réalisation d’un système de rétention/infiltration, le système de compensation à l’imperméabilisation doit être raccordé au réseau pluvial.

▪ Lutte contre la prolifération des moustiques : Afin d’éviter la prolifération de moustiques liée aux eaux stagnantes en toitures, ou dans les équipements et constructions, il est recommandé que :

✓ Toute terrasse ne doit pas laisser les eaux stagner : elle doit être plane et disposer d’une pente suffisante pour faire écouler les eaux pluviales.

✓ Les coffrets techniques doivent être verticaux et ne pas recueillir de l’eau stagnante. ✓ Les regards doivent être étanches. ✓ Les récupérateurs d’eau doivent être hermétiques à l’entrée des moustiques (pose de grilles anti insectes,

moustiquaires…)

Réseaux de distribution et d’alimentation, citernes

▪ Les réseaux publics ou privés de distribution et d’alimentation en électricité, téléphone, gaz, etc. doivent être réalisés en souterrains tant sur le domaine public que sur les propriétés privées.

▪ Pour les nouveaux projets de construction, la desserte en télévision doit être prévue en réseau collectif. ▪ Les citernes de gaz seront enterrées. ▪ Les citernes de gasoil seront disposées à l'intérieur des constructions ou enterrées. ▪ Les dispositifs de récupération des eaux de pluies seront dissimulés et intégrés à l’architecture du

bâtiment.

Superficie minimale des terrains constructibles

▪ Disposition abrogée depuis l’entrée en vigueur de la Loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).

Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

▪ Les constructions doivent être édifiées : ✓ soit à l’alignement des voies publiques existantes, à modifier ou à créer ; ✓ soit en prenant comme alignement le nu des façades existantes.

▪ Des implantations différentes sont admises dans les cas : ✓ de reconstructions sur emprises préexistantes ; ✓ d'une amélioration de l'organisation générale de l'îlot et de l'aspect du site urbain ; ✓ des ouvrages techniques d'infrastructure nécessaire au fonctionnement des services publics.

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Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

▪ Dans une bande de 15 mètres de largeur mesurée à partir de l'alignement par rapport aux voies (ou de la limite qui s'y substitue), les constructions quelle que soit la profondeur des immeubles doivent être implantées en ordre continu sur tous les niveaux, de préférence d'une limite latérale à l'autre.

▪ Au-delà de la bande de 15 mètres visée ci-dessus, ou de la bande construite si les immeubles ont une profondeur inférieure à 15 mètres, les bâtiments peuvent soit :

✓ jouxter la limite séparative si leur hauteur totale n'excède pas 3,50 mètres sur cette limite ; ✓ être implantés à un minimum de 4 mètres des limites séparatives. ▪ La reconstruction sur emprise préexistante est autorisée. ▪ Les piscines seront implantées à un minimum de 1 mètre des limites séparatives. ▪ Des implantations différentes sont admises pour les constructions et installations nécessaires aux

services publics ou d’intérêt collectif.

Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

▪ Cet article n’est pas réglementé.

Emprise au sol des constructions

▪ Cet article n’est pas réglementé.

Hauteur maximale des constructions

Conditions de mesure

▪ Tout point de construction à l'égout du toit ne doit pas dépasser un plan parallèle au sol naturel avant travaux, plan situé à une hauteur égale à la hauteur absolue.

▪ Le sol naturel doit être défini par un plan altimétrique détaillé. ▪ Lorsque le sol ou la voie est en pente, les façades des bâtiments sont divisées pour le calcul de la hauteur

en sections, dont chacune ne peut dépasser 15 mètres de longueur. La hauteur de chaque section est mesurée au milieu de chacune d’elle.

Hauteur absolue

▪ La hauteur des constructions définie dans les conditions ci-dessus, ne peut dépasser 12 mètres par rapport aux voies.

▪ Ne sont pas soumis à cette règle, les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, y compris lorsque leurs caractéristiques techniques l'imposent.

Aspect extérieur des constructions et l'aménagement de leurs abords

Dispositions générales

▪ Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d'aspect et de matériaux en harmonie avec les constructions avoisinantes. Elles ne doivent donc pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, sites et paysages urbains.

▪ Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ne sont pas soumises aux dispositions particulières définies ci-après.

Dispositions particulières

Couvertures Toitures

▪ Les toitures sont simples, à deux rampants opposés. La pente doit se situer entre 27% et 35%. Les toitures à une seule pente sont admises si elles existaient auparavant ou si elles existent sur l'un des bâtiments voisins ou si elles sont adossées.

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▪ Les toitures à plusieurs rampants sont autorisées dans le cadre : de la réalisation bâtiments isolés, à l’angle de deux rues, dans le cas de volumes importants ou d’articulation avec un bâtiment existant

▪ Elles sont réalisées en tuiles rondes ou canal vieilles ou vieillies, de la même couleur que les tuiles environnantes. Les tuiles plates mécaniques et les éverites non recouvertes sont interdites. Les éverites devront donc être recouvertes en totalité.

▪ Les toitures terrasses sont proscrites. Toutefois peuvent être autorisées : ✓ Les verrières transparentes et velux éventuellement en dépassement du pan de toiture sous réserve de

constituer moins de 20% du pan de toiture. Cependant les velux devront respecter un alignement sur le pan de toiture. ✓ Les tropéziennes incluses dans une pente de toit tuilé, avec rampant en amont et en aval, sans supprimer le faîtage. La surface de la terrasse devra constituer moins de 50% d’un pan de toiture. La surface ouverte dans la toiture devra être en retrait d’au moins 1 mètre par rapport au nu de la façade et 1 mètre par rapport au faîtage. ✓ L’ensemble verrière et tropézienne ne pourra pas dépasser 50% du pan de toiture. ✓ La réalisation de terrasses sous forme de « séchoir » à condition qu’elles ne soient pas obturées.

Débords de la couverture ▪ Les débords avals de la couverture doivent être constitués par une génoise. Seule la tuile "canal" peut être utilisée pour sa réalisation.

Souches ▪ Les souches de toutes natures doivent être traitées en même teinte que les façades, et être disposées pour éviter des hauteurs de souches trop grandes. En tout état de cause, on veillera à ce que les souches soient les moins visibles depuis les espaces publics.

Façades Ouvertures

▪ Exception faite des locaux à usage de boutique en rez-de-chaussée, la hauteur des ouvertures doit être plus importante que leur largeur et se rapprocher des proportions des ouvertures anciennes. La forme des linteaux doit respecter le style ancien avoisinant.

▪ Les ouvertures ne peuvent être obturées que par des volets persiennés ou pleins, sans barre ni écharpe. Les volets roulants sont interdits sauf en rez-de-chaussée ; toutefois, en raison de contraintes techniques, ils pourront être autorisés aux étages pour des projets de nouveaux immeubles collectifs.

▪ Les portes de garage seront pleines. Les ouvertures de vantaux des portes ou volets battants sur la rue en rez-de-chaussée sont autorisées à condition de ne pas entraver la sécurité publique.

▪ Les grilles de défense à barreaux droits en harmonie avec les couleurs traditionnelles sont autorisées. Néanmoins, ces grilles ne devront pas être en saillie sur la voie publique (voirie et trottoirs).

Balcons ▪ Les balcons ne sont pas autorisés sur les voies publiques. ▪ Dans les autres cas, les balcons ne sont autorisés que sous la forme traditionnelle. Sur les voies privées, la hauteur à respecter est de 4,50 mètres.

Revêtements ▪ Les imitations de matériaux sont interdites.

Enduits ▪ Les enduits de façades doivent être réalisés en enduit à base de chaux et de sable et/ou badigeonnés à la chaux. ▪ Ils doivent présenter un grain fin (finition frotassée ou lissée). ▪ Les reprises partielles en cas de réparation pourront être effectuées de manière identique à l’existant.

Couleurs ▪ La couleur des matériaux de construction (enduit, serrurerie, menuiseries, volets, etc.) doit être choisie afin de s'harmoniser avec celles des constructions avoisinantes. ▪ Les tons des enduits et des menuiseries doivent être choisis parmi la palette de couleurs disponible en mairie, et annexée au règlement, dont les modalités d’applications peuvent varier selon les zones.

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Locaux techniques ▪ Les locaux techniques doivent être isolés pour ne pas engendrer de nuisances sonores.

Clôtures ▪ Leur hauteur maximale ne doit pas excéder 2 mètres à partir du terrain naturel. ▪ Les murs pleins sont autorisés. A l’exception des murs en pierres sèches, les murs doivent être enduits sur toutes leurs faces et avec les mêmes tons et enduits que la construction principale. Les panneaux pleins et claustras ne sont pas autorisés. Seuls sont autorisés les brises-vues en toile. ▪ Les clôtures bordant un ruisseau doivent respecter un recul de 60 cm par rapport aux bords du ruisseau. Un accès au ruisseau doit également être conservé ou créé.

Inscriptions publicitaires ▪ Aucune inscription publicitaire ou commerciale ne peut être peinte directement sur les façades, ni aucune installation de panneaux fixés, destinés à la publicité par affiches. Seules sont admises, sur les immeubles bâtis, les enseignes des commerces et des activités qui y sont établis. ▪ Les éclairages de ces enseignes doivent être obligatoirement indirects. Les pré enseignes et les enseignes « néon » sont interdites. ▪ En aucun cas ces ouvrages en saillies ne pourront excéder 80 cm maximum à compter du mur de façade. Dans tous les cas ils devront être en retrait de 20 cm du bord de la chaussée et ne pourront être édifiés à une hauteur inférieure à 3 mètres à compter du niveau de la voie.

Panneaux photovoltaïques et capteurs solaires

Dans le secteur Uaa ▪ Les installations nécessaires à la production d'électricité photovoltaïque ou solaire sont autorisées, sous réserve qu’elles soient intégrées dans l’architecture (volets, toitures…). Les panneaux doivent présenter des proportions et dimensions harmonieuses. Leurs équipements et accessoires de raccordement et de distribution doivent être intégrés dans la construction ou masqués.

Illustrations des installations photovoltaïques interdites ou autorisées en cas de toitures pentues :

 Interdit

 Autorisé sur les nouvelles constructions et les réhabilitations

 Autorisé sur les nouvelles constructions et les réhabilitations

Dans les secteurs Uab et Uabr ▪ Les panneaux photovoltaïques et capteur solaires sont autorisés sous réserve de procéder à une intégration architecturale et paysagère harmonieuse et qu’ils soient les moins visibles depuis les espaces publics.

Antennes paraboliques ▪ Les antennes paraboliques et hertziennes doivent être implantées de façon à être le moins visible possible depuis les espaces publics et voies publiques. ▪ Les implantations sur la toiture et les implantations des antennes paraboliques au sol sont autorisées. ▪ Les implantations en façade sont proscrites.

Appareils de climatisation et d’extraction d’air ▪ L’implantation des appareils d’extraction d’air en toiture est autorisée, sous réserve de les intégrer en les dissimulant derrière des dispositifs architecturaux afin qu’ils soient invisibles.

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▪ L’implantation des appareils d’extraction d’air en façade sur rue est autorisée, sous réserve de ne pas être en saillie. Ainsi, doivent être encastrés dans le mur et dissimulés derrière des dispositifs architecturaux (en imposte ou en allège) afin d’être invisibles depuis les espaces publics :

✓ Les blocs extérieurs, ✓ Les éléments techniques nouveaux (coffre de pompe à chaleur, armoire électrique, coffre de stores,

câblages, etc.). Exemples de dissimulation des appareils de climatisation visibles depuis l’espace public :

▪ Le raccordement des écoulements des climatiseurs ne pourra pas être réalisé directement sur la voie publique : un raccordement aux gouttières du bâtiment sera imposé.

▪ Les éléments de climatiseurs et de pompes à chaleur, ainsi que les parcours des câbles et les cheminements de goulottes extérieures visibles depuis l’extérieur doivent être intégrés à la construction :

✓ Soit en étant intégrés dans la façade (dans la maçonnerie), ✓ Soit en étant installés sur la façade non visible depuis l’espace public, ✓ Soit à défaut, en les habillant d’un coffret technique en harmonie avec la façade sur rue. ▪ En cas d’impossibilité technique dument démontrée, les appareils pourront être visibles depuis le

domaine public sous réserve de la mise en place d’un dispositif architectural permettant une bonne intégration (couleurs, matériaux). Ces derniers ne devront pas entraver la bonne circulation des piétons, des PMR et des véhicules. ▪ Dans le cas d’implantation en façades non visibles depuis l’espace public : leur implantation est autorisée en saillie sous réserve d’être dissimulée derrière des dispositifs architecturaux.

Exemples de dissimulation des appareils de climatisation en saillie :

Piscines ▪ Les piscines peuvent être soit encastrées soit disposées hors sol.

Ruisseaux et canaux ▪ Les ruisseaux, canaux et ouvrages existants ou à créer, doivent être laissés à ciel ouvert et entretenus ; aucun ouvrage ne devra entraver ou diminuer le débit des eaux. ▪ La couverture ou le busage d'un cours d’eau ou d'un canal ne peut être envisagé que pour des équipements d'intérêt collectif et services publics pour lesquels l'évitement est techniquement, sanitairement ou juridiquement impossible. Ces travaux ne peuvent pas être réalisés sans autorisation administrative préalable.

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Obligations imposées aux constructeurs en matière de

réalisation d'aires de stationnement

▪ Les places de stationnement en enfilade sont interdites. ▪ La superficie minimale d’un emplacement de stationnement est de : ✓ 2,30 mètres x 5,00 mètres pour un stationnement en « épi » ou en « bataille » ; ✓ 2,30 mètres x 6,00 mètres pour un stationnement linéaire en surlargeur de voie. ▪ Toute construction ou installation nouvelle doit comporter un nombre d’emplacement de

stationnement correspondant à sa destination et à ses caractéristiques :

DESTINATIONS

Habitation

Bureau Exploitation agricole et forestière Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif Industrie Entrepôt

Sous-destinations :

Artisanat et commerce

Commerces et activités de services

Restauration Commerce de gros Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle Hébergement hôtelier et touristique

OBLIGATIONS MINIMALES 1 place par logement. + 1 place aux visiteurs tous les 2 logements. 1 place par 20 m² de surface de plancher.

Selon les caractéristiques du projet.

Surface de vente < 200 m² :

Surface de vente > 200 m² :

4 places pour 100 m² de

12 places pour 100 m² de

surface de vente.

surface de vente.

1 place pour 10 m² de salle de restauration.

Selon les caractéristiques du projet.

1 place pour 4 places d'accueil.

1 place par chambre et 1 place pour 10 m² de restauration.

▪ Le stationnement des véhicules correspondants aux besoins des constructions et installations nouvelles doit être assuré en dehors des voies publiques et sur le terrain d’assiette du projet.

▪ Pour les constructions préexistantes, les transformations de remises en rez-de-chaussée en un usage de logement ne seront pas acceptées si ce local peut être affecté à un usage de garage et que le logement principal ne remplit pas les obligations relatives aux aires de stationnements.

▪ Lorsque l’application de ces prescriptions est techniquement impossible, compte tenu des caractéristiques urbaines du site, les autorités compétentes peuvent autoriser le pétitionnaire à aménager une aire de stationnement dans un environnement immédiatement propice.

Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs, et de plantations

▪ Les espaces indiqués comme plantations à conserver ou à créer qui sont reportés aux documents graphiques, devront être plantés et il ne pourra y être réalisé aucunes constructions à l’exception des clôtures ou des aménagements de jardin.

▪ Les espaces non bâtis et les abords des constructions doivent comporter des aménagements végétaux, issus d’essences locales, visant à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant.

▪ Tout arbre de haute tige abattu doit être remplacé par un arbre d'essence adaptée au sol. ▪ Les aires de stationnement d'une superficie égale ou supérieure à 100 m² doivent être plantées à raison

d’au moins un arbre de haute tige pour 4 emplacements de stationnement.

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Coefficient d'occupation du sol (COS)

▪ Disposition abrogée depuis l’entrée en vigueur de la Loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).

Obligations en matière de performances énergétiques et environnementales des constructions

▪ Cet article n’est pas réglementé.

Obligations en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques

▪ La mise en place de fourreaux de réserves est obligatoire lors de la réalisation d’opérations d’aménagement et/ou de lotissements.

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Ub

Caractère de la zone

La zone « Ub » représente la délimitation de l’extension naturelle du centre urbain historique, son faubourg. Elle constitue aujourd’hui l’un des espaces privilégiés du renouvellement urbain fondé sur la densification d’une mixité sociale et urbaine. Cette zone « Ub » a principalement vocation à accueillir les constructions à destination d’habitat, d’hébergement hôtelier, de commerces, de bureaux, d’artisanat, à la fonction d’entrepôts, et les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. La zone Ub comporte un secteur :

- Ubr (indice « r » pour risque de mouvement de terrain).

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Historique des procédures

❖ Élaboration du Plan Local d’Urbanisme : Approuvée par délibération du conseil municipal du 28 juin 2012

❖ Modification n°1 simplifiée du Plan Local d’Urbanisme : Approuvée par délibération du conseil municipal du 23 septembre 2013

❖ Modification n°2 simplifiée du Plan Local d’Urbanisme : Approuvée par délibération du conseil municipal du 8 décembre 2014

❖ Modification n°3 de droit commun du Plan Local d’Urbanisme : Approuvée par délibération du conseil municipal du 14 décembre 2015

❖ Modification n°4 simplifiée du Plan Local d’Urbanisme : Approuvée par délibération du conseil municipal du 28 novembre 2016

❖ Modification n°5 de droit commun du Plan Local d’Urbanisme : Approuvée par délibération du conseil municipal du 27 août 2018

❖ Modification n°6 simplifiée du Plan Local d’Urbanisme : Approuvée par délibération du conseil municipal du 27 août 2020

❖ Modification n°7 simplifiée du Plan Local d’Urbanisme : Approuvée par délibération du conseil municipal du 18 octobre 2021

❖ Modification n°8 simplifiée du Plan Local d’Urbanisme : Approuvée par délibération du conseil municipal du 16 septembre 2024

❖ Modification n°9 de droit commun du Plan Local d’Urbanisme : Prescrite par arrêté municipal du 16 mai 2025 Approuvée par délibération du conseil municipal du 15 décembre 2025

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Sommaire

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Titre 1 : Dispositions générales

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Préambule

▪ Le règlement est établi conformément au code de l’urbanisme en vigueur à la date d’approbation du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Article 1 :

Champ d'application territoriale du plan

▪ Le présent règlement de PLU s'applique à l'ensemble du territoire de la commune de Pignans.

Article 2 :

Portée générale du règlement

▪ Toute personne souhaitant entreprendre des travaux ou des aménagements doit respecter les

dispositions du Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui remplace le Plan d’Occupation des Sols (POS) depuis

la loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000.

▪ Le règlement délimite les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A) et les

zones naturelles et forestières (N) et fixe les règles applicables aux espaces compris à l'intérieur de

chacune de ces zones.

▪ Le règlement permet de déterminer quelles sont les possibilités d’utilisation et d’occupation du sol ainsi

que les conditions dans lesquelles ces possibilités peuvent s’exercer. Ces règles s’appliquent à l’unité

foncière, c’est à dire à la parcelle cadastrale ou à l’ensemble des parcelles d’un seul tenant qui

appartiennent, sans rupture, à un même propriétaire. Pour connaître les contraintes affectant

l’occupation ou l’utilisation du sol, il est donc nécessaire de consulter le règlement ainsi que les autres

documents composant le PLU et notamment : les « documents graphiques » (plans) ainsi que le

« rapport de présentation » qui comporte toutes les explications et justifications utiles.

Article 3 :

Structure du règlement

▪ Le règlement comprend 5 titres :

✓ Titre 1 : Dispositions générales

✓ Titre 2 : Dispositions applicables aux zones urbaines (U)

✓ Titre 3 : Dispositions applicables aux zones à urbaniser (AU)

✓ Titre 3 : Dispositions applicables aux zones agricoles (A)

✓ Titre 4 : Dispositions applicables aux zones naturelles et forestières (N)

▪ Les titres 2 à 4 comprennent chacun les 16 articles suivants :

✓ Article 1 : Occupations et utilisations du sol interdites

✓ Article 2 : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

✓ Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies

ouvertes au public

✓ Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité et

d'assainissement

✓ Article 5 : Superficie minimale des terrains constructibles

✓ Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

✓ Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

✓ Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

✓ Article 9 : Emprise au sol des constructions

✓ Article 10 : Hauteur maximale des constructions

✓ Article 11 : Aspect extérieur des constructions et l'aménagement de leurs abords

✓ Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de stationnement

✓ Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'espaces libres, d'aires de

jeux et de loisirs, et de plantations

✓ Article 14 : Coefficient d'occupation du sol (COS)

✓ Article 15 : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière

de performances énergétiques et environnementales

✓ Article 16 : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière

d'infrastructures et réseaux de communications électroniques

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Article 4 :

Division du territoire en zones

▪ Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en zones urbaines (U), en zones à urbaniser

(AU), en zones agricoles (A) et en zones naturelles et forestières (N). Ces zones peuvent être subdivisées

en secteurs.

▪ Chaque zone, chaque secteur, avec ou sans indices de risques, sont délimités et repérés par un indice

portant le nom de la zone au plan de zonage (cf. document n°4 « Documents graphiques »).

▪ Le plan de zonage comporte également :

✓ des Espaces Boisés Classés (EBC) à créer ou à conserver :

o Ces espaces, auxquels s’appliquent les dispositions du code de l’urbanisme et autres législations et

réglementations en vigueur les concernant, sont désignés par le PLU comme espaces boisés à conserver

ou à créer et sont repérés sur les documents graphiques par les symboles définis en légende.

✓ des Emplacements Réservés (ER) :

o Les Emplacements Réservés sont repérés sur les plans conformément à la légende auxquels s’appliquent

les dispositions du code de l’urbanisme et autres législations et réglementations en vigueur les

concernant. La construction est interdite sur ces terrains, bâtis ou non. Les bénéficiaires de ces

dispositions sont les collectivités publiques ou les titulaires de services publics pour l'aménagement de

voirie, d'ouvrages publics, d'installations d'intérêt général ou d'espaces verts.

o Le droit de délaissement : Le propriétaire d'un terrain situé en Emplacement Réservé ou grevé d'une

servitude peut mettre en œuvre son droit de délaissement, dans les conditions et délais mentionnés au

code de l’urbanisme.

✓ Des plantations à conserver ou à créer :

o Les documents graphiques comportent des indications délimitant les espaces concernant les plantations

à conserver ou à créer.

✓ Des zones ou secteurs présentant des risques naturels (mouvements de terrains), indicés « r » :

o Les points sensibles de la commune de PIGNANS concernés par les mouvements de terrains ont été

définis par « L’étude des aléas et des phénomènes naturels d’origine géologiques » menée par Sud

Aménagement Agronomie en octobre 2002, (réf. étude n°91.83.35).

✓ Zones de bruits et normes acoustiques applicables sur tout ou partie de la commune :

o Les bâtiments à usage d'habitation édifiés dans les secteurs exposés au bruit des transports terrestres

sont soumis à des normes d'isolement acoustique, conformément aux dispositions de l'arrêté préfectoral du 1er août 2014, relatif à l'isolement acoustique des bâtiments (cf. annexe au présent

règlement).

o A ce titre, les constructions à usage d'habitation en bordure de ces voies bruyantes, doivent respecter

les prescriptions d'isolation acoustique de part et d'autre de la chaussée.

✓ Des Zones humides :

o Le premier alinéa de l’article L151-23 du code de l’urbanisme précise que : « Le règlement peut

identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des

motifs d'ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des

continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur

préservation. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, il est fait application du régime d'exception prévu à

l'article L. 421-4 pour les coupes et abattages d'arbres. Il peut localiser, dans les zones urbaines, les

terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à

protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent. »

o Sauf dispositions contraires prévues à l’article Ucr 2 : En application de l’article L211-1 du code de

l’environnement, les zones humides, identifiées ou non aux pièces graphiques du PLU, doivent

impérativement être conservées et strictement préservées, elles sont inconstructibles et les

affouillements, exhaussements de sol et remblais, retournement, drainage, assèchement, tous

travaux et aménagements entrainant une imperméabilisation totale ou partielle et l’édification de

clôture sont interdits.

o D’éventuelles destructions partielles de zones humides rendues nécessaires par des enjeux d’intérêt

général doivent faire l’objet de mesures compensatoires, compatibles avec les modalités définies par

le SDAGE Rhône Méditerranée en vigueur.

o Cinq zones humides sont identifiées à Pignans par le Conservatoire des Espaces Naturels de PACA

(fiches synthèses en annexe au présent règlement) :

▪ Marais de Rimauresq,

▪ Marais des salles à Pignans,

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▪ Mare temporaire de Pifarnier, ▪ Marais Valbelle, ▪ Prairie humide Pignans.

Article 5 :

Rappels

Combinaison du règlement du PLU avec les autres règles d’urbanisme et autres

réglementations.

▪ Sont et demeurent applicables sur le territoire communal les dispositions du présent règlement se

substituent aux règles générales d'aménagement et d'urbanisme du code de l’urbanisme, à l'exception

des articles qui restent applicables.

▪ Se superposent également aux règles de PLU, les codes Civil, Rural, Environnement, Forestier, santé

publique, règlement sanitaire départemental, code de la Construction et de l’Habitation, etc.

Autorisations d’urbanisme.

▪ Les travaux, installations et aménagements autres que ceux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme à l’exception de ceux soumis à permis de construire ou d’aménager, ou encore ceux soumis à déclaration préalable.

▪ L'édification des clôtures est soumise à déclaration préalable. ▪ Les ravalements de façades sont soumis à déclaration préalable. ▪ Les démolitions peuvent être soumises au permis de démolir en application code de l’urbanisme. ▪ Les coupes et abattages d'arbres sont soumis à déclaration préalable dans les Espaces Boisés Classés et

figurant comme tels aux documents graphiques. ▪ Les défrichements sont soumis à autorisation dans les espaces boisés non classés conformément au

Code Forestier.

Secteurs soumis au Droit de Préemption Urbain : « DPU ».

▪ Le droit de préemption urbain permet à une collectivité publique d'acquérir un bien immobilier en se substituant à l'acquéreur trouvé par le vendeur. Ce droit intervient dans des zones prédéfinies par un acte administratif. Il est mis en œuvre pour des opérations d'intérêt général, par exemple : la lutte contre l'insalubrité, la réalisation d'équipements collectifs, etc.

▪ La commune a institué un droit de préemption urbain sur l’ensemble des zones U et AU de la commune (cf. document n°5 « Annexes Générales »).

Servitudes d’Utilité Publiques (SUP).

▪ Les SUP sont mentionnées dans une annexe spécifique du présent dossier (cf. document n°4 « Documents graphiques » et document n°5 « Annexes Générales »).

Les règlements des lotissements.

▪ Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

▪ Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L.111-5-4. Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

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▪ La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l'article L.442-10 ; les modalités de la publication font l'objet d'un décret. La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l'application du même article L.442-10.

Constructions détruites par catastrophe naturelle ou par sinistre.

▪ Pour les constructions existantes qui ne répondent pas à la vocation de la zone est autorisée la reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d'une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an.

▪ Dans les zones de risques de mouvements de terrain à aléa fort les reconstructions peuvent être interdites.

▪ Est autorisée la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre.

Constructions existantes.

▪ Pour toutes les zones, lorsqu’il est mentionné qu’une réglementation s’applique aux constructions « existantes à la date d’approbation du PLU », il s’agit de leur existence légale.

Constructions remplissant des critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d’énergie renouvelable.

▪ Dans les zones urbaines ou à urbaniser, est autorisé un dépassement des règles relatives au gabarit dans la limite de 10 % et dans le respect des autres règles établies par le règlement, pour les constructions satisfaisant à des critères de performance énergétique élevée ou alimentées à partir d'équipements performants de production d'énergie renouvelable ou de récupération. Un décret en Conseil d'État détermine les critères de performance et les équipements pris en compte.

▪ Conformément à l’article R152-6 du code de l’urbanisme, la mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades ou d'un dispositif de protection contre le rayonnement solaire, est autorisée sur les façades dans la limite d'un dépassement de 30 centimètres par rapport aux règles d'implantation des constructions autorisées par le règlement du plan local d'urbanisme. o L'emprise au sol de la construction résultant de ce dépassement par rapport aux règles d'implantation des constructions peut être supérieure à l'emprise au sol autorisée par le règlement du plan local d'urbanisme.

Adaptations mineures.

▪ Le règlement du PLU s’applique à toute personne publique ou privée sans dérogation. Seules les adaptations mineures peuvent être octroyées dans la limite définie au code de l’urbanisme. Par "adaptation mineure", il faut entendre des assouplissements qui peuvent être apportés à certaines règles d'urbanisme sans aboutir à une modification des dispositions de protection ou à un changement du type d'urbanisation. Ces adaptations excluent tout écart important entre la règle et l'autorisation accordée. Une adaptation est mineure dès lors qu’elle remplit 3 conditions :

✓ Elle doit être rendue nécessaire et justifiée par l’un des 3 motifs suivants : par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

✓ Elle doit être limitée. ✓ Elle doit faire l’objet d’une décision expresse et motivée. ▪ Les adaptations mineures sont accordées par décision du Maire ou de l'autorité compétente. Les

dispositions des articles 3 à 13 des règlements de chacune des zones ne peuvent faire l'objet que d'adaptations mineures. Lorsqu'un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de ces immeubles avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard.

Protection du patrimoine archéologique.

▪ Dans les zones d'intérêt historique, la présence à peu près certaine de vestiges archéologiques provoquera au moment des terrassements, des découvertes entraînant l'application de la loi validée du 27 septembre 1941 portant réglementation des fouilles archéologiques. Afin d'éviter des difficultés inhérentes à une intervention tardive du Service Régional d'Archéologie au moment où les chantiers de construction sont déjà en cours, il est recommandé aux maîtres d'ouvrages de soumettre leurs projets d'urbanisme dès que des esquisses de plans de construction sont arrêtées à l'adresse suivante :

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✓ DRAC de Provence Alpes Côtes d'Azur, Service Régional de l’Archéologie, 23 boulevard du Roi René, 13617 Aix-en-Provence.

▪ Cette procédure permet de réaliser, à titre préventif, une série de sondages déterminant l'ampleur et l'intérêt des vestiges archéologiques susceptibles d'être découverts et de prendre toute mesure permettant de concilier les impératifs de l'urbanisme moderne avec ceux de l'étude et de la conservation du patrimoine archéologique.

▪ L’arrêté du 29 avril 2005 n° 83092-2005, de la Direction Régionale des Affaires Culturelle ProvenceAlpes-Côte d’Azur (DRAC PACA) détermine une zone géographique conduisant à envisager la présence d'éléments du patrimoine archéologique sur la commune de Pignans, zone « Le Pouverel ». (cf. document n°1, rapport de présentation).

Protection du patrimoine communal.

▪ Le patrimoine communal identifié dans le rapport de présentation (cf. document n°1, rapport de présentation et ses annexes) est destiné à être protégé et restauré dans les règles de l’art.

▪ En conséquence, le présent règlement procède à l’application du régime de déclaration préalable en cas de travaux et à l’exigence d’un permis de démolir pour tout élément du patrimoine communal identifié.

Débroussaillement.

▪ Les règles sur le débroussaillement obligatoire, prévues par le code forestier et fixées par l’arrêté préfectoral en vigueur et annexé au présent règlement, l’emportent sur les prescriptions édictées par le présent PLU.

Article 6 : Pluvial  Sauf disposition contraire précisée dans le règlement spécifique de chaque zone, les règles suivantes

s’appliquent à toutes les zones.

▪ Interdictions ✓ Les aménagements réalisés sur tout terrain ne doivent pas faire obstacle à l’écoulement des eaux pluviales. ✓ Tout rejet dans le réseau pluvial des routes départementales est soumis à autorisation du Département. ✓ Le débit rejeté dans le réseau pluvial ne doit pas être supérieur à celui existant avant aménagement. ✓ L'évacuation des eaux pluviales, y compris venant des gouttières, dans le réseau collectif d'assainissement des eaux usées est interdite. ✓ L’évacuation des eaux pluviales des terrasses situées en toiture (tropézienne…) par des barbacanes est interdite.

▪ Limitation de l’imperméabilisation afin de faciliter l’infiltration des eaux pluviales : ✓ Une surface imperméabilisée est une surface sur laquelle l’eau de pluie ne peut plus s’infiltrer. Elle comprend les surfaces occupées par les bâtiments (constructions, piscines, terrasses…) ainsi que les surfaces revêtues avec des produits étanches (toitures, toitures terrasses, bitume, enrobé, bi couche, asphalte, béton, pavés autobloquants, pavés scellés au ciment, etc.) et les sols stabilisés (matériaux compactés). ✓ Afin d'inciter à la désimperméabilisation et à l’utilisation de revêtements perméables (revêtements 100% perméables de type enrobé drainant, béton poreux, pavé drainant/enherbé…), les surfaces réalisées avec ce type de matériaux (places de parking, voies d’accès, …) sont comptabilisées comme des surfaces perméables mais ne sont pas comptabilisées comme des espaces de pleine terre. ✓ Les stationnements seront préférentiellement réalisés avec des matériaux perméables ou semi-perméables.

▪ Récupération des eaux pluviales et réutilisation ✓ Afin de favoriser la préservation de la ressource en eau potable, les projets de construction pourront prévoir, en plus du système d’infiltration/rétention, un dispositif de récupération des eaux de toiture à destination de l’arrosage de jardin. Ce dispositif sera hermétique aux insectes.

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▪ Compensation à l’imperméabilisation : ✓ Les mesures de compensation (caractéristiques et dimensionnement) sont définies par le Maitre d’ouvrage et soumises à l’avis du service instructeur pour leur validation. ✓ Sont concernés par une compensation à l’imperméabilisation : ▪ Toutes nouvelles imperméabilisations de plus de 20 m², ▪ Les projets soumis à autorisation d’urbanisme (permis de construire, autorisation de lotir, déclaration de travaux, autres), ▪ Les aménagements et constructions non soumises à autorisation d’urbanisme dès lors que la surface nouvellement imperméabilisée est supérieure ou égale à 20 m². ▪ Les travaux structurants d’infrastructures routières et les aires de stationnement. ✓ Application de la compensation ▪ Constructions neuves : • Toutes constructions et/ou aménagement entrainant une imperméabilisation du sol de plus de 20 m² : compensation prenant en compte l’ensemble des imperméabilisations prévues ▪ Constructions existantes : Pas de compensation. ▪ Extension « horizontale » des constructions existantes : • De plus de 20 m² : seule l’extension est à compenser • De moins de 20 m² : pas de compensation ▪ Annexes aux habitations dont piscines : • De plus de 20 m² cumulés : seules les nouvelles surfaces imperméabilisées sont à compenser • De moins de 20 m² cumulés : pas de compensation ▪ Démolition – reconstruction : • Pour les permis de construire passant par une démolition du bâti existant (superstructures), le dimensionnement des ouvrages devra prendre en compte la totalité des surfaces imperméabilisées de l’unité foncière, quel que soit son degré d’imperméabilisation antérieur. ▪ Lotissements (permis de lotir ou d’aménager) : • Une étude hydraulique sera demandée pour chaque permis d’aménager. • La compensation à l’imperméabilisation pourra être envisagée à une échelle globale (échelle du projet d’aménagement voire de la zone) selon les conclusions de l’étude, ou aux lots, sous condition que les ouvrages de rétention/infiltration soient dimensionnés pour compenser les surfaces imperméabilisées par les voiries collectives et les surfaces imperméabilisées totales susceptibles d’être réalisées sur chaque lot.

▪ Caractéristiques et dimensionnement des ouvrages de compensation ▪ L’eau de toutes les surfaces imperméabilisées doit être collectée (gouttières, collecteurs enterrés, caniveaux, rigoles, …) et dirigée vers un ou plusieurs systèmes de rétention/infiltration. ▪ Le ou les systèmes de rétention/infiltration peuvent être des noues, des bassins à ciel ouverts ou couverts, des tranchées d’infiltration, des tranchées drainantes, des puits d’infiltration, des cuves ou des citernes enterrées, des systèmes carrossables, etc... ▪ Sauf impossibilité technique dument démontrée et justifiée, le ou les ouvrages de rétention/ infiltration doivent être situés au point bas des surfaces aménagées. ▪ Le ou les ouvrages de rétention/infiltration doivent être dimensionner de manière à collecter la totalité des eaux issues des surfaces imperméabilisées de l’unité foncière. ▪ Le ou les ouvrages de rétention/infiltration peuvent être équipées d’un dispositif de surverse, permettant l’évacuation d’un éventuel surplus par déversement dans le réseau pluvial ou le milieu naturel. ✓ Les caractéristiques de la surverse sont liées aux caractéristiques locales et à l’importance des débits de rejet. ✓ Le rejet dans les espaces libres de construction de l’unité foncières sera privilégié, afin d’éviter ou de retarder le rejet dans le réseau pluvial. ✓ L’orifice de fuite de la surverse du système de rétention/infiltration est de 60 mm de diamètre. ▪ En cas d’impossibilité de réalisation d’un système de rétention/infiltration, le système de compensation (qui ne sera qu’un système de rétention) devra être raccordé au réseau pluvial.

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▪ A défaut d’une étude pluviale spécifique, le ratio de compensation est de 100 litres par m² imperméabilisé (application de la doctrine MISEN du Var). Le calcul a appliqué est le suivant : (Surface imperméabilisée nouvellement créée en m² x 100 litres) / 1000 = Volume de rétention en m3

▪ Les projets soumis à la Loi sur l’eau doivent respecter la doctrine de la MISEN en vigueur au moment du dépôt de la demande d’autorisation (documents en vigueur consultables sur le site internet de la Préfecture du Var et annexé au présent règlement).

▪ Exceptions à la règle de compensation ✓ Sont dispensés de la réalisation de la compensation à l’imperméabilisation : - Les nouvelles imperméabilisations inférieures à 20m², - Les aménagements n’entrainant aucune nouvelle imperméabilisation du sol, - Les bâtiments agricoles ou forestiers, quelle que soit leur superficie, - Les voiries départementales.

▪ Entretien des ouvrages ✓ Le maître d’ouvrage est tenu à l’obligation de bon fonctionnement des aménagements compensatoires (collecte, rétention/infiltration, évacuation) et à leur entretien afin d’assurer le maintien de leur efficacité dans le temps.

Article 7 : Prise en compte du risque inondation par débordement des cours d’eau

▪ Pour toute nouvelle construction située à moins de 30 mètres de la berge d’un vallon ou cours d’eau cadastré: ✓ Le soubassement des nouvelles constructions doit permettre une libre circulation des eaux tout en présentant des caractéristiques techniques permettant de résister aux affouillements engendrés par la crue. ✓ Il sera réalisé un vide sanitaire ajouré, pour permettre le transit de l’eau. ✓ Des exceptions pourront être admises dans des cas particuliers d’ouvrages ne permettant pas ces transparences (ouvrages techniques d’intérêt public, postes ou installations électriques, ouvrages présentant des risques de pollution, etc.), ou pour des raisons liées à la sécurité ou la salubrité publiques.

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Titre 2 : Dispositions applicables aux zones urbaines

U ZONES

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Ua

Caractère de la zone

La zone « Ua » représente la délimitation du centre urbain historique à considérer comme un patrimoine bâti constituant un ensemble urbain remarquable, dont il convient de préserver et mettre en valeur les caractères architecturaux, urbains et paysagers. Cette zone « Ua » a principalement vocation à accueillir les constructions à destination d’habitat, d’hébergement hôtelier, de commerces, de bureaux, d’artisanat, de la cave coopérative viticole, et constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. La zone Ua comporte trois secteurs :

- Uaa, - Uab, - Uabr (indice « r » pour risque de mouvement de terrain).

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