Zone 2AUZone à Plessé

Le présent règlement s'applique au territoire de la commune de PLESSE ;

a. Conformément à l'article R 111-1 du Code de l'Urbanisme, les règles de ce P.L.U. se substituent aux articles R 111-3-1, R 111-5 à R 111-13, R 111-14-1, R 111-16 à R 111-20, R 111-22 à R 111-24 du Code de l'Urbanisme.

Restent applicables les articles R 111-2, R 111-3-2, R 111-4, R 111-14-2, R 111-15 et R 111-21.

b. Se superposent aux règles propres du P.L.U., les prescriptions prises au titre de législations spécifiques, notamment :

• les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol, créées en application de législations particulières qui sont reportées sur l'annexe "tableau et plan des servitudes d'utilité publique",
• les dispositions de la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 dite "Loi d'orientation pour la ville" et ses décrets d'application,
• les dispositions de la loi n° 92-3 du 3 janvier 1992 dite "Loi sur l'eau" et ses décrets d'application,
• les dispositions de la loi n° 93-24 du 8 janvier 1993 modifiée par la loi n° 94-112 du 9 février 1994 sur la protection et la mise en valeur des paysages et ses décrets d'application,
• les dispositions des articles L 142-1 et suivants du Code de l'Urbanisme relatifs à l'élaboration et la mise en œuvre par le Département d'une politique de protection, de gestion et d'ouverture au public des espaces naturels sensibles, boisés ou non,
• les dispositions de la Réglementation Sanitaire en vigueur,
• l'arrêté ministériel du 6 octobre 1978 modifié le 23 février 1983 et l'arrêté préfectoral du 10 février 1981 relatifs à l'isolement acoustique des bâtiments d'habitation contre les bruits de l'espace extérieur, ainsi que les dispositions issues de la loi n° 92-1444 du 31 décembre 1992,
• les règles d'urbanisme des lotissements, y compris ceux dont le maintien au-delà de 10 ans après leur approbation a été décidé conformément aux dispositions de l'article L 315-2-1 du Code de l'Urbanisme,
• les zones interdites au stationnement des caravanes ainsi qu'à la création de terrains aménagés pour l'accueil des tentes et des caravanes en application des dispositions des articles R 443-9 et R 443-9-1 du Code de l'Urbanisme,

c. D'autres informations pour les aménageurs sont indiquées ci-dessous, car le statut des zones ainsi concernées peut être utile à connaître. Il s'agit :

• des zones du Droit de Préemption Urbain, instituées en application des dispositions des articles L 211-1 et suivants du Code de l'Urbanisme,
• des périmètres à l'intérieur desquels la démolition des immeubles est subordonnée à la délivrance d'un permis de démolir,
• des espaces soumis à une protection d'architecture,

Le territoire couvert par le P.L.U. est divisé en zones qui incluent notamment les terra ins classés par ce P.L.U. comme espaces boisés à conserver, à protéger ou à créer ainsi que les emplacements réservés visés aux articles L 123-1 et L 123-2 du Code de l'Urbanisme.

a) Les zones urbaines dites "zones U"

Correspondent à des secteurs déjà urbanisés et des secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

b) Les zones à urbaniser dites "zones AU"

Correspondent à des secteurs de la commune à caractère naturel, destinés à être ouverts à l'urbanisation.

c) Les zones agricoles dites "zones A"

Correspondent à des secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Y sont seules autorisées les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole.

d) Les zones naturelles et forestières dites "zones N"

Correspondent à des secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels.

En application des dispositions de l'article L 123-1 du Code de l'Urbanisme, les règles et servitud es définies par le présent règlement ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation. Des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes peuvent être autorisées par décision motivée de l'autorité compétente. Lorsqu'un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de ces immeubles avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard.

• Hauteur maximale

La hauteur maximale fixée aux articles 10 des règlements de zone est la différence d'altitude maximale admise entre tout point de l'édifice et sa projection verticale sur le sol naturel ou à défaut, tel qu'il existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet.

Toutefois, dans le cas de plans d'aménagements approuvés (lotissements... ), d'autres points singuliers de nivellement pourront servir de référence tel que fil d'eau de la voie desservant l'immeuble par exemple.

égout · Sol terrasse · H · H · Cote + 000 · H · Cote + 000

Bâtiment à toiture terrasse en pente

Bâtiment avec terrasse

Bâtiment Toiture ou à faible pente avec acrotère

La cote de référence ( + 0.0.0) sera la cote de la chaussée d'accès au terrain.

• Voies : Il s’agit des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation publique (donc y compris les voies des lotissements privés ainsi que les chemins ruraux). S’il est prévu un emplacement réservé pour élargissement d’une voie, il convient d’en tenir compte pour les implantations de bâtiments.

Les chemins d’exploitation, n’étant pas ouverts à la circulation publique ne sont pas des voies au sens du Code de l’Urbanisme. Ce sont les dispositions des articles 7 qui s’appliquent pour les constructions et installations à implanter le long de ces chemins.

chemin

voie

Palette de retournement

• Emprises publiques : aires de stationnement, places, jardins publics, emplacements réservés divers... 20 5

Rue

Rue (voie)

Place (emprise publique)

Mail (emprise

publique)

Jardin (emprise publique)

• Dépendance : Construction détachée de la construction principale (abri de jardin, garage, remise... ).

Abri de jardin : dépendance

Le garage en fond de jardin : dépendance

Terrasse

Porche

• Annexe : Construction accolée à la construction principale.

Le cellier : annexe

La véranda : annexe Le garage accolé : annexe

• Alignement : L'alignement indiqué au présent règlement concerne les voies publiques ou privées ouvertes à la circulation automobile sauf précisions particulières au document graphique. Cela concerne également les espaces publics ouverts à la circulation (place – parking…)

Pour la maison 3 3 chaussée

Le recul imposé est donné par rapport à l'alignement

5 pour le garage#

trottoir

trottoir

alignement alignement

L'alignement est la limite d'emprise de la voie

1. Emprise au sol#

L'emprise au sol, éventuellement fixée aux articles 9 des règlements de zone est le rapport entre la surface obtenue par projection verticale sur un plan horizontal de toutes parties de la construction constitutives de surface hors œuvre brute (à l'exclusion des surfaces complètement enterrées ne dépassant pas le terrain naturel et des éléments en saillie surajoutés au gros œuvre) et le terrain (parcelle ou ensemble de parcelles) intéressé par le projet de construction.

L'abri de jardin est comptabilisé · La piscine découverte n'est pas comptabilisée dans le calcul du C.E.S · Cellier · Piscine découverte

Le garage en dépendance est comptabilisé.

Le préau est comptabilisé

La totalité de la surface

de la maison et ses

annexes#

sont

comptabilisées.

Maison

arrière porche cuisine

2. Coefficient d'occupation des sols#

« C'est le rapport exprimant la surface de plancher hors œuvre nette (en mètres carrés) susceptible d'être construite par mètre carré de terrain ».

Articles L 123-1 - 13 et R 123-10 du Code de l’Urbanisme. La piscine couverte comptabilisée

L'abri de jardin clos couvert en dépendance est comptabilisé dans le calcul du C.O.S

La piscine couverte est comptabilisée dans le calcul du C.O.S

Le garage en dépendance n'est pas comptabilisé dans le calcul du COS

Un préau n'est pas comptabilisé dans le calcul du C.O.S

Le cellier est comptabilisé

Le garage en annexe n'est pas comptabilisé dans le calcul du COS

Le porche n'est

pas comptabilisé

dans le calcul du

L'arrière

C.O.S.

cuisine est

comptabilisée dans le

calcul du C.O.S

Pour le logement, on compte toutes surfaces de plancher et on déduit : - les surfaces de comble non aménageable (inférieur à 1,80m) - les loggias - les toitures terrasses - les surfaces non closes au rez-de-chaussée - autres cas particuliers

3. Bâtiments sinistrés (Article L 111-3 du Code de l'Urbanisme) La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée, nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire dès lors qu'il a été régulièrement édifié.

(article R 442-2 du Code de l'Urbanisme) Les installations et travaux divers, mentionnés aux articles 1 et 2 des règlements des différentes zones et qui sont soumis à autorisation préalable lorsque l'occupation ou l'utilisation du terrain doit se poursuivre durant plus de trois mois, sont :

a) les parcs d'attraction et les aires de jeux et de sports (*) dès lors qu'ils sont ouverts au public ;

• Y compris les terrains pour la pratique de sports motorisés et ce, quelle qu’en soit la durée (L 91-2 du 03-01-1991).

b) - les aires de stationnement ouvertes au public et les dépôts de véhicules, lorsqu'ils sont susceptibles de contenir au moins dix unités et qu'ils ne sont pas soumis à autorisation au titre de l'article R 443-4 ou de l'article R 443-7 du Code de l’Urbanisme ; - les garages collectifs de caravanes,

c) les affouillements et exhaussements du sol, à la condition que leur superficie soit supérieure à 100 m², et que leur hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement ou leur profondeur dans le cas d'un affouillement, excède 2,00 m.

Tous travaux ayant pour objet de détruire un élément de paysage identifié par le présent P.L.U., en application de l’article 7° de l’article L 123-1 et non soumis à un régime spécifique d’autorisation, doivent faire l’objet d’une autorisation préalable dans les conditions prévues aux articles R 442-4 et suivants du Code de l’Urbanisme (L n° 93-24 du 8 janvier 1993).

Sauf dispositions particulières exprimées dans les différents articles des règlements de zones, il n'est pas fixé de règles spécifiques en matière d'implantation, de coefficient d’emprise au sol, de hauteur, d’aspect extérieur, de stationnement et de coefficient d'occupation des sols pour la réalisation :

• d’ouvrages techniques (transformateurs, supports de transport d'énergie ou de télécommunications, châteaux d'eau, écostations, abri pour arrêt de transports collectifs...), nécessaires au fonctionnement des réseaux existants d’utilité publique.
• et de certains ouvrages exceptionnels tels que : clochers, mats, pylônes, antennes, silos, éoliennes….. dans la mesure où ils ne sont pas interdits dans les articles 1er des différents règlements de zones.

Prescriptions particulières applicables en ce domaine :

• « Lorsque, par suite de travaux ou d' un fait quelconque, des monuments, des ruines, substructions, mosaïques, éléments de canalisation antique, vestiges d'habitation ou de sépulture anciennes, des inscriptions ou généralement des objets pouvant intéresser la préhistoire, l'histoire, l'art, l'archéologie ou la numismatique sont mis au jour, l'inventeur de ces vestiges ou objets et le propriétaire de l'immeuble où ils ont été découverts sont tenus d'en faire la déclaration immédiate au maire de la commune, qui doit la transmettre sans délai au préfet. Celui-ci avise l'autorité administrative compétente en matière d'archéologie. » (Art. L. 531-14 à 16 du Code du patrimoine). Les découvertes de vestiges archéologiques doivent être déclarées auprès de la :

Direction Régionale des Affaires Culturelles Direction des Antiquités Historiques 1 rue Stanislas Baudry 44035 NANTES cedex 01

• Décret n° 2002-89 du 16 janvier 2002. Article 1er - 1er §: « Les opérations d’aménagement, de construction d’ouvrages ou de travaux qui, en raison de leur localisation, de leur nature ou de leur importance, affectent ou sont susceptibles d’affecter des éléments du patrimoine archéologique ne peuvent être entreprises qu’après accomplissement des mesures de détection et, le cas échéant, de conservation ou de sauvegarde par l’étude scientifique définies par la loi du 17 janvier 2001 susvisée ».
• Article R 111-3-2 du Code de l'Urbanisme : "le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions sont de nature, par leur localisation, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques".
• Les articles L. 523-1 à 14 et L. 524-1 à 16 du Code du patrimoine définissent les dispositions relatives l’archéologie préventive.

− Le classement des terrains en espace boisé classé interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements. Il entraîne notamment l’irrecevabilité des demandes d’autorisation de défrichement forestier prévues aux articles L 311-1 et suivants du Code Forestier.

− Les défrichements des terrains boisés non classés dans le présent document sont soumis à autorisation dans les cas prévus par le Code Forestier (notamment dans les massifs de plus de 4 ha) et quel qu’en soit leur superficie, dans les bois ayant fait l’objet d’une aide de l’État ou propriété d’une collectivité locale.

L’article L. 111-3 du Code rural définit le principe de réciprocité applicable par rapport aux b âtiments agricoles : « Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction précitée à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes. Par dérogation aux dispositions de l'alinéa précédent, une distance d'éloignement inférieure peut être autorisée par l'autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d'agriculture, pour tenir compte des spécificités locales, notamment dans les zones urbaines délimitées par les documents d'urbanisme opposables aux tiers et dans les parties actuellement urbanisées de la commune en l'absence de documents d'urbanisme. »

Titre 2 : Dispositions applicables à la zone urbaine#

La zone U correspond à des secteurs déjà urbanisés et à des secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter, ou sont programmables à court terme.

Cette zone comprend six secteurs : - Le secteur Ua est un secteur urbain à caractère central destiné à l’habitat et aux activités compatibles avec l’habitat ; il concerne les centres-bourgs de Plessé, du Dresny et du Coudray. - Le secteur Ub est un secteur urbain à caractère périphérique destiné à l’habitat et aux activités compatibles avec l’habitat ; il concerne les périphéries des bourgs de Plessé, du Dresny et du Coudray ainsi que le village de Saint-Clair. - Le secteur Uc est un secteur urbain à caractère peu dense destiné à l’habitat et aux activités compatibles avec l’habitat ; il concerne les villages constitués de la commune. - Le secteur Ud correspond aux secteurs constructibles du domaine de Carheil ; il comprend un sous-secteur Ude destiné aux équipements collectifs. - Le secteur UL est destiné à l'accueil des activités sportives et de loisirs, d’équipements collectifs et d’intérêt général. - Le secteur Ue est destiné à recevoir des activités industrielles, artisanales, commerciales et de services, dont l'implantation à l'intérieur des quartiers d'habitation n'est pas souhaitable.

Article U 1 - Occupations et utilisations du sol interdites#

1) L'édification de constructions destinées aux activités agricoles. 2) L'ouverture ou l'extension de carrières et de mines. 3) L'ouverture de campings et caravanings soumis à autorisation préalable.

De plus, dans les secteurs Ua, Ub et Uc, sont interdits : 4) L'édification de constructions destinées à abriter des installations incompatibles avec l'habitat en raison de leurs nuisances. 5) Les installations et travaux divers relevant de l’article R. 442-2 du Code de l’urbanisme, sauf exceptions indiquées à l’article 2.

Dans le secteur Ue, en plus des règles générales, sont interdites toutes constructions et installations non liées aux activités artisanales, commerciales et de services, notamment : 4) Les constructions à usage d'habitation autres que celles visées à l'article 2. 5) Les installations et travaux divers relevant de alinéas a) et c) de l’article R442-2 du Code de l’Urbanisme, sauf exceptions indiquées à l’article 2.

En secteur Ud, les constructions et installations non liées et nécessaires à l’habitat sont interdites. En sous-secteur Ude, les constructions et installations non liées et nécessaires aux équipements collectifs du Domaine de Carheil (équipements sportifs, salles de réunions, commerces…) sont interdites.