Zone ARTI

(soumis à l'autorisation d'exploitation commerciale les trois quarts de la surface de plancher des bâtiments affectés au prévue aux 1° et 4° du I de l'article L. 752-1 du code de commerce. L’article L.111-19 précise les méthodes de calcul pour les commerce et à l'autorisation prévue au 1° de l'article L. espaces paysagers, les espaces dédiées aux véhicules électriques, 212-7 du code du cinéma et de l'image animée) en autopartages et le places de stationnement non imperméabilisées

Autres construction

Le nombre de places de stationnement à réaliser est déterminé après étude des besoins, et ce notamment en fonction :

• de leur nature ; o du taux et du rythme de leur fréquentation ; o des besoins en salariés ; o de leur situation géographique au regard des transports en commun et des parcs publics de stationnement existants ou projetés.

Dérogations - En zone UA :

• Aucune place n’est requise, lorsque les travaux portent sur la réhabilitation d’un bâtiment existant pour la création de moins de 3 logements et que la parcelle ne permet pas de créer les places (absence d’espace ou de porche liant le domaine public à l’arrière-cour). Cette dérogation ne peut être autorisée qu’une seule fois et par unité foncière.
• Lorsque les travaux portent sur la réhabilitation pour la création de 3 logements ou plus, il est requis 1 place par logement créé, soit 3 places ou plus pour chaque opération.

Les logements locatifs financés avec un prêt aidé 1 place par logement par l'Etat et les résidences universitaires

L’hébergement des personnes âgées et les résidences séniors

1 place pour 2 logements#

• Pour la réhabilitation en logement sociaux :

Aucune place n’est requise

Les boisements recensés sur les documents graphiques du règlement au titre du L.151-23 du Code de l’Urbanisme doivent être conservés sur au moins 90% de leur surface par unité de boisement. Il peut être dérogé à cette règle pour les cas suivants :

• nécessité d’abattage pour des raisons sanitaires ou de sécurité,
• mise en œuvre d’une opération ayant un caractère d’intérêt général (implantation d’énergies renouvelables, réalisation de voiries…),
• motifs agricoles : ouvertures d’accès ou regroupement de parcelles agricoles,
• exploitation du massif forestier encadré un Plan de Gestion Forestier.

Ne sont pas soumis à déclaration préalable, les coupes et les élagages nécessaires à la sécurité et sûreté aux abords des ouvrages RTE et des canalisations de gaz. Il importe que la composition générale, l’ordonnancement soient préservés dans le temps sans pour autant figer strictement ces éléments dans leur état actuel. Ainsi ces ensembles paysagers peuvent être ponctuellement remaniés, recomposés … à partir du moment où la qualité du cadre initial n’est pas altérée.

Haie protégée au titre du L.151-23 ou du L.151-19 du Code de l’Urbanisme

Les haies recensées au titre des articles L151-19 et L151-23 du Code de l’Urbanisme ne peuvent être arrachées ou détruites que si l’arrachage ou la destruction est justifié(e) et dans les cas suivants et après déclaration préalable auprès du Maire :

• nécessité d’arrachage pour des raisons sanitaires ou de sécurité ;
• mise en œuvre d’une opération ayant un caractère d’intérêt général ;
• création d'un nouvel accès à une parcelle agricole dans la limite maximale de 10 mètres et de deux accès par parcelle ;
• création d’un accès à une parcelle urbanisable, dans la limite maximale de 5 mètres, sous réserve de la plantation d’un linéaire de haie d’essences locales sur une distance équivalente ou, en cas d’impossibilité, d’un arbre de haut jet d’essence locale pour 5 mètres linéaires de haies arrachées ;
• construction ou extension d’habitation ou d’annexes à une habitation sous réserve de la plantation, sur une distance équivalente, d'un linéaire de haie d'essences locales ou, en cas d’impossibilité, d’un arbre de haut jet d’essence locale pour 5 mètres de haies arrachées ;
• construction ou extension d’un bâtiment agricole ou industriel (ou d’annexes à un tel bâtiment) sous réserve que celui-ci soit correctement intégré dans le paysage;
• travaux d’aménagement sous réserve de la plantation, sur une distance équivalente, d'un linéaire de haies d'essences locales et à condition que l’aménagement soit correctement intégré dans le paysage.
• réorganisation du parcellaire sous réserve de la plantation, sur une distance équivalente, d'un linéaire de haie d'essences locales à moins de 300 mètres du point le plus proche de la haie initiale.

Ne sont pas soumis à déclaration préalable, les coupes et les élagages nécessaires à la sécurité et sûreté aux abords des ouvrages RTE et du réseau ferré.

La liste des essences locales est présentée en annexes (cf. Annexe Plantations).

Il importe que la composition générale, l’ordonnancement soient préservés dans le temps sans pour autant figer strictement ces éléments dans leur état actuel. Ainsi ces ensembles paysagers peuvent être ponctuellement remaniés, recomposés … à partir du moment où la qualité du cadre initial n’est pas altérée.

Le choix de localisation pour la réimplantation des haies doit permettre d’assurer au moins les mêmes fonctionnalités écologiques (fonction hydraulique et/ou anti-érosive, biodiversité) ou paysagères que les éléments paysagers qui n’ont pas pu être conservés. Cette localisation doit être étudiée en concertation avec la commune afin d’identifier les lieux les mieux appropriés au regard de la trame verte et bleue et les secteurs de reconquête pour le maillage bocager identifiés sur le territoire communal.

Arbre protégé au titre de l’article L.151-23 ou du L.151-19 du code de l’urbanisme Les arbres identifiés sur les documents graphiques du règlement en vertu du L.151-23 du code de l’urbanisme doivent être conservés, sauf nécessité d’abattage pour des raisons sanitaires ou de sécurité ou pour la mise en œuvre d’une opération ayant un caractère d’intérêt général ou pour des ouvertures d’accès (notamment accès agricole).

Ne sont pas soumis à déclaration préalable, les coupes et les élagages nécessaires à la sécurité et sûreté aux abords des ouvrages RTE.

Aucune nouvelle construction n’est autorisée sur l’espace identifié au titre de l’article du L.151-23 du code de l’urbanisme en raison de son intérêt écologique ou paysager sur les documents graphiques du règlement.

Les arbres répertoriés en vertu du L.151-23 ou du L.151-19 du code de l’urbanisme (éléments ponctuels), seront présentés en annexe du présent règlement écrit.

Patrimoine bâti identifié au titre de l’article L 151-19 du Code de l’Urbanisme Les éléments du patrimoine bâti ou végétal présentant une qualité architecturale, urbaine et paysagère identifiés aux documents graphiques en vertu du L.151-19 du code de l’urbanisme doivent être conservés, faire l’objet d’une maintenance ou d’une restauration sauf nécessité de démolition pour des raisons sanitaires ou de sécurité ou pour la mise en œuvre d’une opération ayant un caractère d’intérêt général. Dans ce cas, ils doivent faire l’objet d’une demande de permis de démolir en application de l’article R.421-28 du code de l’urbanisme.

Pour la préservation de ces éléments, sont pris en compte :

• le type d’implantation du bâti par rapport aux espaces publics et aux limites séparatives, le rythme des niveaux ;
• l’ordonnancement général du bâti par rapport aux espaces non bâti et/ou végétalisés (cours de fermes, parcs, …) ;
• la volumétrie des constructions en cohérence avec les bâtiments adjacents ;
• la composition initiale des façades, lorsqu’elles sont connues ;
• l’architecture de l’édifice y compris les encadrements d’ouvertures, les modénatures, soubassements, souches de cheminée, etc, ainsi que l’aspect des constructions qui composent l’ensemble bâti, sous réserve de la dépose des maçonneries rapportées et inadaptées à l’architecture de l’édifice et de la dépose des enduits éventuellement existant dégradés, défectueux ou inadaptés au support ou à l’architecture de l’édifice. les extensions des constructions et ensembles bâtis cités, doivent respecter la volumétrie du bâtiment à étendre et ne pas compromettre la cohérence de l’organisation générale du bâti et du paysage urbain ou naturel dans lequel ils s’insèrent ;
• les extensions des constructions et ensembles bâtis cités, doivent respecter la volumétrie du bâtiment à étendre et ne pas compromettre la cohérence de l’organisation générale du bâti et du paysage urbain ou naturel dans lequel ils s’insèrent.

Les ensembles bâtis, les bâtiments ou les édifices répertoriés en vertu du L.151-19 du code de l’urbanisme, seront présentés en annexes du présent règlement écrit.

Élément de patrimoine protégé (surfacique) au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme Au sein des parcs et jardins identifiés au titre du L 151-19 du Code de l’Urbanisme ne sont autorisées que :

• Les constructions et aménagements permettant la mise en valeur du parc ; - Un bâtiment de moins de 40 m² d’emprise au sol par unité foncière ; - Les installations et ouvrages nécessaires à la défense nationale et à la sécurité civile.

Chemin à protéger ou à créer au titre de l’article L.151-38 du Code de l’Urbanisme Les chemins identifiés sur le règlement graphique sont à conserver ou à créer. Lorsqu’ils sont existants, ils peuvent être modifiés sans pouvoir être supprimés. En termes de longueurs des linéaires visés, les modifications peuvent les rallonger dans une limite de 30% des longueurs existantes.

Textes de référence :

• Code du patrimoine, Livre V, parties législative et réglementaire.
• Décret n° 2004-490 du 3 juin 2004 modifié relatif aux procédures administratives et financières en matière d'archéologie préventive.
• Décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative aux permis de construire et aux autorisations de travaux.

Selon la taille et la localisation du projet, des prescriptions relatives à la conservation du patrimoine archéologiques pourront être imposées. Ces règles seront prescrites à l’occasion du dépôt d’une autorisation d’urbanisme par la Direction Régionales de l’Architecture et du Patrimoine.

Cette situation peut se rencontrer sur l’ensemble du territoire, conformément à l’article R523-1 du code du patrimoine.

Les prescriptions de la DRAC sont majoritairement imposées : - Lorsque votre projet est situé dans une Zone de Présomption des Prescriptions Archéologiques ; (d’ailleurs ces ZPPA auraient pu avoir leur place dans les informations annexées) - Lorsque le projet est un lotissement de grande taille ;

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Les personnes qui projettent de réaliser des constructions peuvent par ailleurs, conformément aux articles L. 522-4 et R. 523-12 du code du patrimoine, saisir l’Etat afin qu’il examine si leur projet est susceptible de donner lieu à des prescriptions de diagnostic archéologique.

8.3. Possibilites d’adaptations mineures aux regles du PLUI#

Les règles et servitudes définies par le présent règlement : - peuvent faire l'objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes - ne peuvent faire l'objet d’aucune dérogation à l’exception des cas visés aux paragraphes cidessous.

Reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d’un sinistre survenu depuis moins d’un an Des dérogations à une ou plusieurs règles édictées par le présent règlement peuvent être accordées dans les conditions prévues à l’article L.152-4 du code de l’urbanisme.

Restauration ou reconstruction d’immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques Des dérogations à une ou plusieurs règles édictées par le présent règlement peuvent être accordées dans les conditions prévues à l’article L.152-4 du code de l’urbanisme.

Travaux nécessaires à l’accessibilité des personnes handicapées Des dérogations à une ou plusieurs règles édictées par le présent règlement peuvent être accordées dans les conditions prévues à l’article L.152-4 du code de l’urbanisme.

Travaux et installations pour l’isolation par l’extérieur Des dérogations à une ou plusieurs règles édictées par le présent règlement peuvent être accordées dans les conditions prévues à l’article L.152-5 du code de l’urbanisme.

1° La mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes (cf : article R.152-6 du code de l’urbanisme) ;

2° La mise en œuvre d'une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes (cf : article R152-7 du code de l’urbanisme) ;

3° La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades (cf : article R.152-6 du code de l’urbanisme).

8.4. Restauration d’un batiment dont IL reste l’essentiel des murs porteurs#

La restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel (les ¾ des murs) des murs porteurs peut être autorisée lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien, et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment et des dispositions de l'article L. 111-11 du code de l’urbanisme, qui concernent les conditions de desserte en eau, assainissement et électricité des habitants.

8.5. Defrichements des terrains boises non classes#

Les défrichements des terrains boisés sont soumis à autorisation dans les cas prévus par le code forestier. L’arrêté préfectoral N°05-1502 du 18 mai 2005 fixe le seuil de surfaces pour certaines coupes forestières au titre de l’article 124-5 du code forestier à 1 ha pour 27 communes du territoire et à 4 ha pour les 7 autres (La Chapelle-Saint-Rémy, Beillé, Duneau, Le Luart, Bouer, Saint-Maixent, et Melleray). Sont soumis à la réglementation du défrichement les bois et forêts des particuliers et ceux des forêts des collectivités territoriales et autres personnes morales visées à l'article 2° du I de l'article L. 211-1 relevant du régime forestier. La réglementation sur le défrichement ne s'applique pas aux forêts domaniales de l'Etat. Le foncier forestier de l'Etat est régi par des règles propres à sa domanialité (Code Général de la Propriété des Personnes Publiques) et suivi par les services du ministère. D’après l’article L. 341-1 du code forestier, « est un défrichement toute opération volontaire ayant pour effet de détruire l'état boisé d'un terrain et de mettre fin à sa destination forestière. Est également un défrichement toute opération volontaire entraînant indirectement et à terme les mêmes conséquences, sauf si elle est entreprise en application d'une servitude d'utilité publique. La destruction accidentelle ou volontaire du boisement ne fait pas disparaître la destination forestière du terrain, qui reste soumis aux dispositions du présent titre. »

8.6. Prise en compte du risque mouvement de terrain#

Il est rappelé que concernant le risque mouvement de terrain (argiles, sismique et cavités souterraines), conformément aux articles 1792 du code civil et L.111-13 du code de la construction et de l’habitation, les constructeurs d’ouvrage se doivent de respecter des obligations et des normes de constructions dans les zones susceptibles d’être affectées par ces risques afin d’en limiter les conséquences.

Pour les nouvelles constructions situées dans les zones susceptibles d’être affectées par le retrait et gonflement des argiles (cf. annexe du PLUi), une étude géotechnique préalable à la construction est obligatoire, celle-ci permettant de définir les prescriptions à suivre afin d’assurer la stabilité des constructions. Les objectifs d’une telle étude sont les suivants :

• Reconnaissance de la nature du sol,
• Caractérisation du comportement du sol vis-à-vis du phénomène retrait-gonflement des argiles,
• Vérification de la compatibilité entre le projet et le comportement du sol ainsi que son environnement immédiat.

Les précautions suivantes sont à recommander afin d’assurer la stabilité des constructions, dès lors que le risque est avéré :

• Réaliser des fondations appropriées o Prévoir des fondations continues, armées et bétonnées à pleine fouille d’une profondeur d’ancrage de 0,80 à 1,20 m en fonction de la sensibilité du sol, o Assurer l’homogénéité d’ancrage des fondations sur un terrain en pente, o Eviter les sous-sols partiels, préférer les radiers ou les planchers porteurs sur vide sanitaire aux dallages sur terre-plein.
• Consolider les murs porteurs et désolidariser les bâtiments accolés
• Prévoir des chainages horizontaux (haut et bas) et verticaux (poteaux d’angle) pour les murs porteurs,
• Prévoir des joints de rupture sur toute la hauteur entre les bâtiments accolés fondés.
• Eviter les variations localisées d’humidité
• Eviter les infiltrations d’eaux pluviales à proximité des fondations, o Assurer l’étanchéité des canalisations enterrées, o Eviter les pompages à usage domestique, o Envisager la mise en place d’un dispositif assurant l’étanchéité autour des fondations (géomembrane, …).
• Prendre des précautions lors de la plantation d’arbres
• Eviter de planter des arbres avides d’eau à proximité ou prévoir la mise en place d’écrans anti-racines,
• Procéder à l’élagage régulier des plantations existantes. L’ensemble des règles de construction est disponible sur le site suivant : www.georisques.gouv.fr

8.7.Prise en compte des remontees de nappes#

L’attention des pétitionnaires est attirée sur la présence d’eau dans le sol par endroit et sur les risques d’infiltration qui peuvent en résulter. Ils sont invités à étudier et employer les techniques de construction propres à y faire face.

8.8.Obligation de production d'energies renouvelables ou de vegetalisation de#

TOITURES Lors de leur construction, d'extensions ou de rénovations lourdes, certains bâtiments fixés par le code de la construction, sont soumis à des obligations. Ils devront intégrer sur au moins 30 % de la toiture du bâtiment ou sur les ombrières surplombant ses aires de stationnement, un procédé de production d'énergies renouvelables ou un système de végétalisation. Ce pourcentage sera porté à 40 % en 2026, et à 50 % en 2027.

8.9.Ombrage et gestion des eaux pluviales des parcs de stationnement construits#

OU RENOVES À l'occasion de leur construction ou de rénovations lourdes, les parcs de stationnement extérieurs de plus de 500 m² (Article L111-19-1 du Code de l’Urbanisme) doivent intégrer sur au moins 50 % de leur surface : d'une part, des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l'infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation ; d'autre part des dispositifs végétalisés (arbres) ou des ombrières. Des exceptions existent. Nous vous présentons la réglementation.

Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) Communauté de Communes du Perche Émeraude (72) - Zone UA

Partie II – les differentes zones#

2.1. Nombre de place a realiser selon la construction#

Règles quantitatives Les aires de stationnement des véhicules doivent répondre aux normes de stationnement indiquées ci-après.

Sous-destinations ou projet

Nombre de places minimum requis

Habitation

2 places par logement#

Commerce

Dans tout nouveau bâtiment de plus de 250 m² de surface de plancher (bâtiment existant et extension comprise), des places de stationnement couvertes et aisément accessibles doivent être réalisées pour les vélos. Elles doivent répondre aux normes suivantes :

Destination ou sous-destination de la construction

Nombre de places minimum requis

Superficie minimale de 1,75 m² par logement

Habitation

Il est exigé 2 places de stationnement supplémentaires d’une (Pour toutes les opérations immobilières de superficie minimale de 1,75 m ² à chaque dizaine de logements.

logements, qu'ils soient collectifs, semi-collectifs, mitoyens ou individuels)

Cette règle ne s'applique pas lorsque le logement dispose d'un garage.

Bureaux (uniquement pour les bâtiments d’une surface de plancher supérieure à 250 m²)

Superficie minimale de 1,50m² pour 80m² de surface de plancher

Industrie (uniquement pour les bâtiments d’une surface de plancher supérieure à 500 m²)

Superficie minimale de 1,50 m² par tranche de 125 m²

Au-delà d’une surface de 25 m² dédiée au stationnement vélo, les dispositions règlementaires présentées dans le tableau ci-dessus ne s’appliquent pas.

Pour les autres destinations, le stationnement vélo n’est pas règlementé.

Ces stationnements doivent être réalisés sous la forme de locaux clos ou sécurisés par un système d’attache, couverts et aisément accessibles depuis l’espace public ou les points d’entrée du bâtiment, de préférence au même niveau que l’espace public.

Pour le stationnement des véhicules électriques, les règles sont définies par le code de la construction et de l’habitation modifié par le décret n° 2016-968 du 13 juillet 2016 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000032894192&categorieLien=id ).

2.2. Modalites de calcul du nombre de places et de realisation#

Modalités de réalisation Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions doit être réalisé en dehors des voies et emprises publiques et sur le terrain d’assiette ou dans une unité foncière privée située dans l’environnement immédiat du projet (préciser la distance 200 mètres maximum). Les emplacements seront suffisamment dimensionnés et facilement accessibles.

Dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble, les places de stationnement peuvent être réalisées de manière groupée à l’intérieur du périmètre et selon les phases de l’opération.

Sur tout le territoire, lorsque le stationnement est réalisé en surface, une attention particulière doit être portée à l’intégration paysagère de ces espaces (organisation des places de stationnement, végétalisation, choix des revêtements) afin d’en limiter l’impact visuel et environnemental. Le couvrement des parkings souterrains ou semi enterré doit s’intégrer harmonieusement au projet (toiture végétalisée, jardin suspendu, terrasses privatives) lorsque son emprise excède celle du rez-de-chaussée de l’immeuble.

Article L.151-33 du code de l’urbanisme : « Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du troisième alinéa du présent article, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions » Dans le cas de parcs de stationnement mutualisés, les normes définies ci-après peuvent être réduites mais le dimensionnement du parc doit répondre aux besoins réels de tous les projets et de toutes les catégories d’usagers potentiels. Ainsi, le nombre de places à réaliser doit être au moins égal à celui correspondant à la catégorie générant le plus de places de stationnement.

Ce mécanisme implique une délibération communale générale fixant un cout annuel par place, puis la signature d’une convention préalablement à la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.

Modalités de calcul Lorsque le nombre de places à réaliser n’est pas un nombre entier, il sera arrondi au nombre entier inférieur dès lors que la première décimale est inférieure à 5 et au nombre entier supérieur dès lors que la première décimale est supérieure ou égale à 5.

Cette modalité de calcul ne s’applique pas pour les établissements d’hébergement pour personnes âgées ; conformément à l’article R. 151-46, « lorsque le quotient donne un reste, celui-ci n’est pas pris en compte ».

Lorsqu’une construction comporte plusieurs destinations, le nombre total de places de stationnement exigibles sera déterminé en appliquant à chacune d’elles la norme qui lui est propre.

Le décompte des places est différent selon la nature de l’opération envisagée :

• pour les extensions de construction :

Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) Communauté de Communes du Perche Émeraude (72) Hors habitat : il n’est tenu compte, pour le calcul des places de stationnement exigées, que des besoins supplémentaires créées par les projets d’extensions. Pour l’habitat : dans le cas d’extension d’une construction à usage d’habitation ne créant pas de nouveau logement, d’une extension mesurée d’une construction existante ou pour la construction d’annexes, il n’est pas exigé de nouvelle place de stationnement. Toutefois, lorsque le projet entraine la suppression d’aires de stationnement existantes et que cette suppression a pour effet de ne plus répondre au nombre minimum de places requis défini dans les règles qualitatives du présent chapitre, une compensation des aires supprimées sera demandée.

• pour les changements de destination : Lors de changement de destination, il est exigé la réalisation d’un nombre de places de stationnement calculé par différence entre le nombre de places existant et les besoins du projet en appliquant les normes indiquées.
• pour les travaux de réhabilitation (sauf zone UA) : Aucune place de stationnement n’est requise, même dans le cas d’augmentation de la surface de plancher dès lors que les travaux sont réalisés dans le volume bâti existant. Toutefois, lorsque les travaux ont pour effet de créer un ou plusieurs logements, les normes fixées pour les constructions nouvelles sont applicables pour les logements supplémentaires.

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3. Regles relatives aux equipements et reseaux#

3.1.Desserte par les voies publiques ou privees#

Pour être constructible, un terrain doit être desservi : - soit directement par une voie publique ou privée, ouverte à la circulation automobile de caractéristiques proportionnées à l’importance de l’occupation ou de l’utilisation du sol envisagée et adaptée à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie ; - soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisins ou éventuellement obtenu par l'application de l'article 682 du Code Civil.

Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques correspondent à leur destination.

Les voies nouvelles ouvertes à la circulation automobile doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de défense contre l’incendie et de la collecte des ordures ménagères :

• Les voies en sens unique doivent avoir une largeur minimale de 3,5 mètres. Une largeur de voirie supérieure pourra être exigée selon l’importante et la destination des constructions.
• Les voies en double sens doivent avoir une largeur minimale de 5 mètres. o Une largeur goudronnée de 3,5 mètres est acceptée, avec 1,50 supplémentaire végétalisé. Cet espace ne peut être utilisé pour le stationnement. o Une largeur de voirie supérieure pourra être exigée selon l’importante et la destination des constructions.

L’accès doit être aménagé de façon à ne pas entraîner de risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration, ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic.

Les voies nouvelles en impasse doivent aménager dans leur partie terminale une aire de retournement pour permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour. Cette disposition ne s’applique pas lorsqu’il est aménagé une voie de bouclage réservée aux véhicules de service (lutte contre l’incendie, collecte des déchets ménagers, etc.).

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être autorisées, sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Conformément aux dispositions réglementaires en vigueur, l'ensemble des aménagements et voiries doivent prendre en compte :

• Les déplacements doux (piéton et/ou cycliste) ;
• L’accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite.

La réalisation de nouvelles voies doit prévoir l’installation d’infrastructures de communications électroniques suffisamment dimensionnées (fourreau, chambre, etc.) pour permettre le développement des réseaux numériques.

Partout ailleurs sur le réseau routier départemental, tout projet prenant accès sur une route départementale peut être refusé si cet accès présente un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant cet accès.

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3.2.Desserte par les reseaux#

Les branchements et réseaux divers doivent être enterrés et/ou dissimulés en façade des constructions. Dans le cas de lotissement ou de groupement d’habitations, l’enterrement des réseaux est imposé.

Eau potable Toute construction ou installation nouvelle doit, pour les besoins en eau destinés à la consommation humaine, être raccordée à un réseau public de distribution de caractéristiques suffisantes. L’eau destinée à l’hygiène corporelle doit être celle distribuée par le réseau d’eau potable. Pour des usages domestiques et non potables, l’utilisation d’eau d’une autre origine (puits, eaux de pluie, etc.) n’est autorisée que dans le respect de la réglementation en vigueur. Dans ce cas, les réseaux doivent être séparés physiquement (déconnexion totale du réseau public d’adduction d’eau potable) et clairement identifiés. Les divers usages de l’eau à l’intérieur d’un bâtiment (notamment pour les activités industrielles, ou artisanales) doivent être identifiés. Une protection adaptée aux risques de retour d’eau doit être mise en place au plus près de la source de risque.

Eaux usées L'assainissement collectif est imposé dans toute nouvelle opération d'aménagement. Tout bâtiment doit être raccordé au réseau collectif d'assainissement des eaux usées dans les conditions et selon les modalités définies par le gestionnaire du réseau. En l'absence de réseau d’assainissement collectif, un dispositif d'assainissement individuel conforme aux normes en vigueur est obligatoire. Il doit être conçu de façon à être directement raccordé au réseau d’assainissement collectif dès sa réalisation. Sous réserve des dispositions de la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement, toutes les eaux et matières usées doivent être évacuées par des canalisations souterraines raccordées au dispositif d'assainissement. Le rejet au réseau public des eaux résiduaires d'origine autre que domestique, en particulier industriel ou artisanal, est soumis à autorisation préalable à solliciter auprès de l'autorité compétente et peut être subordonné à un traitement approprié conformément aux règlements en vigueur. L’évacuation directe des eaux usées dans les rivières, fossés ou égouts pluviaux est interdite.

Eaux pluviales L’aménageur ou le constructeur doit réaliser les aménagements permettant de limiter l’imperméabilisation des sols et d’assurer en quantité et en qualité la maîtrise de l’écoulement des eaux pluviales, conformément à la réglementation en vigueur. Toutes les dispositions doivent être prises pour éviter la contamination des eaux pluviales par des agents polluants. Des dispositifs d'assainissement doivent être éventuellement mis en place avant infiltration ou rejet pour éviter tout risque de pollution de la nappe phréatique. Par ailleurs, des dispositifs de récupération et de réutilisation des eaux pluviales doivent être, dans la mesure du possible, mis en place pour des usages non sanitaires (arrosage espaces verts notamment) lors de toute nouvelle opération d'aménagement ou de construction de logements collectifs, ainsi que pour toute construction de bâtiment public ou d'activités. Tout nouveau bâtiment doit disposer :

• Soit d’un système de collecte et d’évacuation des eaux pluviales garantissant le bon écoulement dans le réseau de collecte lorsque ce dernier dessert le terrain et que le raccordement est techniquement possible ;
• Soit d’aménagements ou installations nécessaires pour assurer le libre écoulement des eaux pluviales et pour limiter des débits évacués (ouvrages de régulation ou de stockage des eaux pluviales…) conformes aux dispositions du zonage d’assainissement pluvial et à la charge exclusive du constructeur. Ces aménagements doivent être adaptés à l’opération et à la configuration du terrain et réalisés sur l’unité foncière du projet ou sur une autre unité foncière située à proximité.

Les eaux pluviales ne doivent, en aucun cas, être déversées dans le réseau d’eaux usées. Pour toute nouvelle construction sur une unité foncière, la mise en œuvre d’une surélévation continue (ou sous-bassement de clôtures) est obligatoire sur l’unité foncière en limite de la voie de desserte. La surélévation et / ou le sous-bassement de clôtures doit être composé d’une surface pleine et imperméable d’une hauteur minimale de 10 cm et maximale de 25 cm. La hauteur est mesurée à partir du niveau observé sur la limite d’emprise publique. Cette disposition ne concerne pas les limites parcellaires à partir desquelles l’unité foncière est entièrement située au-dessus du niveau de la voie de desserte (cf. schéma ci-contre).

Eaux de piscine Les eaux de vidange ou de débordement des piscines seront déversées dans le milieu naturel, soit directement, soit par le réseau d’eaux pluviales, après neutralisation des excès de produits de traitement. Le pétitionnaire devra s’informer préalablement des précautions à prendre (notamment en matière de débit) auprès du service de police de l’eau ou du gestionnaire de réseau d’eaux pluviales.

Défense incendie La défense incendie doit être assurée conformément aux dispositions réglementaires en vigueur.

Infrastructures et réseaux de communications électroniques Pour toutes constructions principales nouvelles, un raccordement en souterrain aux réseaux de communications électroniques doit être prévu par l’installation jusqu’en limite du domaine public d’infrastructures suffisamment dimensionnées (fourreau, chambre, etc.).

Réseaux électriques et télécommunication Les réseaux aériens existants dans les voies doivent prioritairement en centre bourg et dans les espaces paysagers, être, au fur et à mesure des travaux de réfection et de renouvellement remplacés par des câbles souterrains ou par des conduites fixées sur les façades, peintes et adaptées à l’architecture. Les nouveaux réseaux doivent être souterrains. Dans les opérations d’aménagement d’ensemble, tous les réseaux doivent être enterrés (électricité, téléphone, gaz, l'éclairage public, l'alimentation électrique en basse ou moyenne tension…).

4. Regles relatives au domaine routier departemental et autoroutier#

4.1.Implantation des constructions par rapport aux voies departementales#

Les nouvelles constructions devront respecter une marge de recul à partir de la limite du domaine public départemental en fonction de la classification de la voirie précisée au plan du règlement de la voirie départementale ci-après, sauf lorsque les règles sont précisées dans les dispositions particulières c’està-dire :

• Dans les zones urbaines et à urbaniser à vocation principale d’habitat : o Dans les zones urbaines et à urbaniser à vocation principale économique.

Extrait du règlement de la voire départementale

Le recul par rapport le long des RD 323 et RD1 et de l’A11 est encadré par la bande d’inconstructibilité le long des grands axes routiers au titre de l’article L111-6 du Code de l’Urbanisme.

4.2.Acces sur voie departementale#

Sur le réseau routier départemental, tout projet prenant accès sur une route départementale ou sur une voie communale à proximité d'un carrefour avec une route départementale, peut être refusé si cet accès présente un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant cet accès. Cette sécurité sera appréciée compte tenu, notamment, de l'opération projetée, de la disposition des accès, de leur configuration ainsi que de la nature ou de l'intensité du trafic.

4.3. Exceptions#

Sous réserve de l’avis du Conseil Départemental de la Sarthe, ces dispositions peuvent ne pas s’appliquer pour :

• les changements de destination des bâtiments identifiés au titre de l’article L. 151-11-2° du code de l’urbanisme, à condition que l’accès présente les distances minimales de visibilité requises, si le bâti est desservi par une RD ;
• pour les constructions déjà implantées dans la marge de recul ; les extensions mesurées et les annexes sont autorisées sous réserve que leur implantation ne réduise pas le recul du ou des bâtiment(s) existant(s) et à condition de ne pas créer de logement supplémentaire ;
• lorsque le projet de construction est nécessaire à l'exploitation et à la gestion de la voirie et des réseaux situés dans le domaine public départemental ;
• les serres agricoles, l’implantation des éoliennes et les bâtiments techniques liés à l’exploitation des éoliennes ;
• certains aménagements de type bassins de rétention des eaux pluviales, aires de stationnement végétalisées réservées aux véhicules légers ;
• les excavations et les exhaussements en bordure des routes départementales.

En application de l’article L122-2 du code de la Voirie routière et du décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015, les propriétés limitrophes de l’autoroute ne disposent pas d’accès sur cette dernière.

5. Regles relatives aux affouillements et exhaussements#

Sous réserve des dispositions spécifiques prévues dans certaines zones, les affouillements et exhaussements du sol sont autorisés dans chaque zone à condition :

• d’être liés et nécessaires à la réalisation des constructions et installations autorisées dans la zone ;
• ou s’ils sont liés à la réalisation des routes et aménagements routiers annexes (et sous réserve qu'ils soient compatibles avec la sauvegarde de l'environnement) ;
• ou dans le cas de fouilles archéologiques ou de restauration du milieu naturel ;
• ou s’ils sont liés à la construction d’ouvrages relatifs à la gestion des eaux pluviales ;
• ou de permettre à une construction de se mettre au niveau de la voirie sans porter atteinte aux constructions avoisinantes tels que présenté sur les schémas suivants :

En limite séparative, un exhaussement de plus de 2 mètres est interdit.

6. Regles relatives aux lotissements et divisions#

Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme intercommunal (article R 151-21 du code de l’urbanisme, 3ème alinéa).

En conséquence, la totalité des règles du PLUi sont appliquées au terrain d’assiette du lotissement et non par lot. Les règles d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques et aux limites séparatives s’appliquent notamment au périmètre du lotissement et non à celui du lot.

Situation initiale

Légende

Limite de l’unité foncière Voies publiques

Application des règles par lot

Application des règles au terrain d’assiette du lotissement

Marge de recul de X mètres par rapport aux limites séparatives

Marge de recul de X mètres par rapport aux voies publiques

Nouvelle voie créée Nouvelle construction Nouvelle division parcellaire

7. Destinations et sous-destinations prevues par le code de l’urbanisme#

Les différentes destinations et sous-destinations sont définies à l'article R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme mises à jour dans le cadre du décret n°2023-195 du 22 mars 2023, à savoir les 5 destinations et les 20 sous-destinations suivantes :

• La destination « exploitation agricole et forestière » comprenant les sous-destinations : exploitation agricole et exploitation forestière ;
• La destination « habitation » comprenant les sous-destinations : logement, hébergement ;
• La destination « commerce et activités de service » comprenant les sous-destinations : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma ;
• La destination « équipements d’intérêt collectif et services publics » comprenant les sousdestinations : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles, équipements sportifs, lieux de culte, autres équipements recevant du public ;
• La destination « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire » comprenant les sous-destinations : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition, cuisine dédiée à la vente en ligne.

D’après l’article R. 151-29, les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sousdestination que le local principal. Ces destinations ainsi que les sous-destinations sont décrites dans les pages suivantes.

La section 1 « Destinations des constructions, usages des sols et types d’activités » de chaque zone n’a pas vocation à réglementer la réhabilitation des bâtiments existants régulièrement édifiés. Les travaux seront autorisés sous réserve de respecter les autres dispositions du règlement. Les travaux nouveaux portant sur une construction irrégulière nécessitent au préalable la régularisation de cette construction.

La réfection et la réhabilitation des bâtiments anciens irréguliers qui ne pourraient plus être régularisés au regard des règles d'urbanisme en vigueur peuvent être autorisés dans les cas suivants :

• Les travaux sont nécessaires à la préservation du bâtiment et au respect des normes et où aucune action pénale ou civile n’est encore possible à l’égard de la construction ;
• Les travaux portent sur des constructions achevées depuis plus de 10 ans (hors construction réalisée ou modifiée de façon substantielle sans permis de construire conformément à l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme).

Ci-après, sont décrites les 5 destinations et les 20 sous-destinations suivantes :

• Exploitations agricoles et forestières :
• Exploitation agricole La sous-destination « exploitation agricole » recouvre les constructions destinées à l'exercice d'une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au stockage du matériel, des récoltes et à l’élevage des animaux ainsi que celles nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production, dans les conditions définies au II de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme.
• Exploitation forestière La sous-destination « exploitation forestière » recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.
• Habitation : Cette destination inclut tous les logements et hébergements. Elle exclut les logements visés dans la définition de l’hébergement hôtelier et touristique. Elle comprend 2 sous-destinations :
• Logement : La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.
• Hébergement : La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.
• Commerce et activités de service : Cette destination comprend toutes les installations et constructions où sont exercées des activités de production, transformation, de vente de produits ou de mise à dispositions d’une capacité technique ou intellectuelle. En sont exclues, les activités relevant d’une fabrication industrielle. Elle comprend 6 sous-destinations :
• Artisanat et commerce de détail : La sous-destination « artisanat et commerce de détail » recouvre les constructions commerciales destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle ainsi que les constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services.
• Restauration : La sous-destination « restauration » recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale.
• Commerce de gros : La sous-destination « commerce de gros » recouvre les constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.
• Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle : La sous-destination « activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle » recouvre les constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens.
• Hébergement hôtelier et touristique : La sous-destination « hébergement hôtelier et touristique » recouvre les constructions destinées à l'hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial.
• Cinéma La sous-destination « cinéma » recouvre toute construction répondant à la définition d'établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l'article L. 212-1 du code du cinéma et de l'image animée accueillant une clientèle commerciale.
• Équipements d’intérêt collectif et services publics : Cette destination comprend les installations et constructions qui permettent de répondre aux besoins de la population : - Équipements d’infrastructures (réseaux et aménagements du sol ou du sous-sol), - Ou ouvrages et locaux techniques liés au fonctionnement des réseaux, - Ou bâtiments à usage collectif (scolaires, sportifs, culturels, administratifs). Cette destination comprend 6 sous-destinations :
• Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés : La sous-destination « locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions destinées à assurer une mission de service public. Ces constructions peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu'un accueil limité du public. Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public.
• Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés : La sous-destination « locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cette sous-destination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d'énergie.
• Établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale : La sous-destination « établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinés à l'enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires.
• Salles d’art et de spectacles : La sous-destination « salles d'art et de spectacles » recouvre les constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d'intérêt collectif.
• Équipements sportifs : La sous-destination « équipements sportifs » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinées à l'exercice d'une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public.
• Lieux de culte La sous destination « Lieux de culte » recouvre les constructions répondant à des besoins collectifs de caractère religieux.
• Autres équipements recevant du public : La sous-destination « autres équipements recevant du public » recouvre les équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination « Équipement d'intérêt collectif et services publics ». Cette sous-destination recouvre notamment, les salles polyvalentes, les aires d'accueil des gens du voyage.
• Autres activités des secteurs primaires, secondaires ou tertiaires : Il s’agit de tous les locaux ne relevant pas des autres destinations citées précédemment. Cette destination comprend 4 sous-destinations :
• Industrie : La sous-destination « industrie » recouvre les constructions destinées à l’activité extractive du secteur primaire, les constructions destinées à l’activité industrielle et manufacturière du secteur secondaire, ainsi que les constructions destinées aux activités artisanales du secteur de la construction ou de l’industrie. Cette sousdestination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.
• Entrepôt : La sous-destination « entrepôt » recouvre les constructions destinées à la logistique, au stockage ou à l’entreposage des biens sans surface de vente, les points permanents de livraison ou de livraison et de retrait d’achats au détail commandés par voie télématique, ainsi que les locaux hébergeant les centres de données.
• Bureau : La sous-destination « bureau » recouvre les constructions fermées au public ou prévoyant un accueil limité du public, destinées notamment aux activités de direction, de communication, de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires et également des administrations publiques et assimilées.
• Centre de congrès et d’exposition La sous-destination « centre de congrès et d'exposition » recouvre les constructions destinées à l'événementiel polyvalent, l'organisation de salons et forums à titre payant.
• Cuisine dédiée à la vente en ligne. La sous-destination « cuisine dédiée à la vente en ligne » recouvre les constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique. Ces commandes sont soit livrées au client soit récupérées sur place.

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8. Coexistance du PLUI avec d’autres dispositions ayant un impact sur les projets de travaux#

Ce chapitre expose la portée du règlement à l’égard des autres dispositions relatives à l’occupation et à l’utilisation des sols.

8.1.Le regles nationales d’urbanisme applicables#

En application de l’article R111-1 du code de l'urbanisme, le RNU est applicable aux constructions et aménagements faisant l'objet d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable ainsi qu'aux autres utilisations du sol régies par le présent code.

Toutefois les dispositions des articles L.111-3 à L.111-5 à L.111-22 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu

Les autres dispositions sont les règles dites d’ordre public, elles s’appliquent sur l’ensemble du territoire y compris sur les territoires couverts par un PLU. Elles portent notamment sur la localisation, l’implantation et la desserte des constructions et aménagements, et sur la préservation des éléments présentant un intérêt architectural, patrimonial ou écologiques.

L’article L 111.15 précise que « Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement. »