Zone UEZone urbaine à Reux

Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations

Le tableau suivant précise les destinations et sous destinations autorisées sous réserve :

• Du respect des conditions particulières précisées à la suite du tableau pour les destinations et sous-destinations autorisées sous conditions,
• Des interdictions et limitations précisées à la suite du tableau.

Destination

Sous-destination

Autorisé

Exploitation agricole et forestière

Exploitation agricole Exploitation forestière

Habitation · Logement Hébergement · Artisanat et commerce de détail · X · Restauration · X · Commerce et · Commerce de gros · X activités de

Activités de services où s’effectue

X

services

l’accueil d’une clientèle

Hébergement hôtelier et touristique

X

Cinéma

X

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et

X

Equipements

assimilés

d’intérêt

Locaux techniques et industriels des collectif et

X administrations publiques et assimilés services

Établissements d'enseignement, de santé publics

X et d’action sociale · Salles d'art et de spectacles · X · Autorisé sous conditions · (1) · Interdit X X · X · Équipements sportifs · X

Autres équipements recevant du public

X · Autres activités · Industrie · (2) des secteurs · Entrepôt · (2) secondaires et · Bureau · X tertiaires · Centre de congrès et d'exposition · X

Occupations et utilisations du sol autorisées sous conditions :

(1) Les nouvelles constructions destinées à des logements sont uniquement pour les personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la gestion, la surveillance et l’entretien des établissements autorisés et sous réserve que le logement soit intégré dans le projet de bâtiment d’activités ou d'équipements.

La réhabilitation, la réfection et l’extension des habitations existantes, limitée à 30% de la superficie de l’habitation existante et limitée à une fois à partir de la date d’approbation du PLUI sont autorisés.

Les annexes jointives ou non aux constructions à usage d’habitation à condition d’être inférieures à 20 m².

(2) Les constructions à destination d’industrie et d’entrepôt sont autorisées à condition qu'elles n'engendrent ni de risques ou de nuisances incompatibles avec les activités et habitations riveraines.

Les reconstructions à l'identique après démolition/sinistre sont autorisées, sous réserve que le sinistre ne soit pas lié à un risque naturel référencé dans les documents graphiques du règlement et/ou mis en annexes du PLUi.

Les affouillements et exhaussements de sols sous condition d’être liés à la construction des bâtiments, aux équipements d'intérêt général et aux activités autorisées dans la zone ainsi qu’à l’aménagement paysager des espaces non construits accompagnant les constructions,

Règlement du Plan local d’urbanisme Intercommunal –

| Page 109

Dispositions applicables aux zones urbaines | UE#

Volumétrie et implantation des constructions

L’extension de constructions, ne respectant pas les règles d’implantations définies au présent règlement, est autorisée sous réserve de ne pas réduire la distance de l’ensemble par rapport aux limites séparatives et voiries / espaces publics à l’emprise publique, et si la sécurité le permet.

A condition de ne pas porter atteinte aux constructions voisines et/ou à la qualité des lieux, une dérogation aux règles d’implantation est autorisée dans les cas suivants :

• le maintien d’une harmonie avec l'existant, - une démolition / reconstruction à l’identique, - la protection/restauration d’éléments de patrimoine, - une configuration complexe de la parcelle. - pour permettre les travaux ou la réalisation d’équipements d'infrastructure ou d’ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services d'intérêt général,

Pour les terrains surplombant la rue, le dénivelé par rapport à la rue sera géré par un mur de soutènement.

• Implantation par rapport aux emprises publiques

Les constructions principales nouvelles sont implantées avec un retrait en tout point de la construction :

• De 10 mètres minimum par rapport à la limite des emprises des autoroutes A13 et A132,
• de 5 mètres minimum par rapport aux limites des emprises publiques des autres axes.
• Implantation par rapport aux limites séparatives

L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives devra présenter des retraits de 3 mètres minimum en tout point de la construction pour garantir le maintien et le bon développement des haies végétalisées notamment arborées en limite de parcelle et pour limiter les nuisances avec les habitations voisines.

Une implantation en limite séparative est autorisée s’il existe un bâtiment ou mur en mitoyenneté.

Exemple d’implantations possibles :

Règlement du Plan local d’urbanisme Intercommunal –

| Page 110

Dispositions applicables aux zones urbaines | UE#

• Hauteur des constructions

La hauteur des constructions sera limitée à 12 mètres au faitage et à l’acrotère. Cette hauteur maximale pourra être adaptée pour des terrains présentant une forte pente. Un dépassement pourra être autorisé, pour des éléments ponctuels, à cause d’impératifs techniques dûment motivés et liés à la spécificité de l’installation projetée : silo, cheminée, élévateur, etc.

Sur les terrains pentus (>5%), il convient que la conception des constructions s’adapte en priorité à la topographie naturelle du site. Pour ce faire, les jeux de volumes permettant la création de planchers au plus près du sol naturel seront à privilégier.

Pour les surfaces de plancher générant des plates formes importantes ou nécessitant le recours à des talus en remblai supérieur à 4 mètres, l’accès au bâtiment devra être privilégié sur deux niveaux. Un plan spécifique rattaché au NGF permettra à l’instructeur d’évaluer l’intégration de la construction au milieu naturel.

Cette règle ne s’applique pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Leur hauteur :

• ne devra pas porter atteinte aux constructions voisines et/ou à la qualité des lieux ;
• devra répondre aux besoins techniques et de fonctionnement de la structure.
• Implantation sur le terrain Un soin particulier sera apporté à l'implantation des constructions dans les terrains en pente. La plantation de bosquets d'arbres participera à l'insertion dans le paysage des constructions.

Règlement du Plan local d’urbanisme Intercommunal –

| Page 111

Dispositions applicables aux zones urbaines | UE#

Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Les nouvelles constructions devront veiller à maintenir l'harmonie générale du secteur où elles s'implantent.

Les constructions présenteront une simplicité de volume, une unité de structure et de matériaux, allant dans le sens de l’économie et d’une bonne intégration dans le paysage.

Des propositions architecturales audacieuses peuvent être acceptées sous réserve d'un projet cohérent (volume et matériaux) et à condition qu'elles s'intègrent au site.

Dans le cadre d’une approche haute qualité environnementale, les propositions architecturales pour les constructions privées et publiques prenant en compte une meilleure gestion, notamment de l’énergie et des eaux pluviales, peuvent être acceptées sous réserve d’un projet cohérent (volumes et matériaux).

Tout pastiche d'une architecture traditionnelle, étrangère au Pays d'Auge est interdit.

L'aménagement ou l'extension d'un bâtiment existant doit respecter son caractère général pour ce qui concerne notamment, l'harmonie des volumes, l'échelle des percements et les associations de matériaux et teintes.

Cas particuliers

Les ouvrages techniques divers nécessaires au fonctionnement des services publics doivent s'intégrer dans l'environnement par leur aspect et implantation. S'ils ne peuvent être dissimulés, ils doivent faire l'objet d'un traitement soigné. Les dispositions relatives aux aspects des toitures et façades ne s'appliquent pas.

• Matériaux de façades Il sera privilégié les façades en matériaux ou revêtements naturels (bois, pierre, métal, verre). Les couleurs vives ou discordantes dans l’environnement immédiat et le blanc pur sont interdits. Les alternances de couleurs ou matériaux couvrant la majorité d’une façade sont interdites.

L’ensemble des façades seront traitées avec le même soin et dans les mêmes tons que les façades principales et en harmonie avec elles.

Pour les habitations destinées aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la direction, la surveillance ou le gardiennage des établissements, les volumes du local d’activité et de l’habitation devront présenter une certaine homogénéité, notamment en ce qui concerne les teintes de matériaux.

Sont interdits pour toute construction : - L’emploi à nu, en parement extérieur, de matériaux fabriqués en vues d'être recouverts d'un revêtement ou enduit (ex : carreaux de plâtre, brique creuse…) - Les couleurs vives.

• Toiture Les valeurs iront du gris clair au gris graphite. Pour la couverture visible de la voie publique, les prises extérieures et évacuations devront être limitées et être intégrées à la structure de la construction. Les toitures végétalisées sont autorisées.

Les extension et annexes des constructions auront des caractéristiques et matériaux similaires à ceux qui sont employés pour la construction principale de l’unité foncière.

Les matériaux et teintes sont interdits : - L'emploi de la tôle non laquée,

Règlement du Plan local d’urbanisme Intercommunal –

| Page 112

Dispositions applicables aux zones urbaines | UE#

• Les aspects brillants, - La tuile grand moule, modèle "losange", tuile canal - Les couvertures fibrociment qui ne sont pas de couleurs foncées - La tôle ondulée "traditionnelle" - Les bardeaux d'asphalte imitation ardoise, imitation tuile ou autre teinte.
• Clôtures Les clôtures, ainsi que leurs portails et portillons, seront en harmonie avec le bâti qu’elles accompagnent ainsi qu’avec le paysage environnant. En particulier, s’il existe une typologie particulière de clôtures dans une rue ou pour un ensemble de parcelles, elle sera poursuivie pour les nouvelles implantations s’insérant dans cet espace.

Les clôtures autorisées seront constituées de grillages de couleur verte ou teinte similaire au bâtiment à maille rigide ou de grilles à barreaux. Sauf contrainte technique, les clôtures éventuelles le long des voies seront doublées d'une haie de type bocagère.

Sauf contrainte technique spécifique, la hauteur des clôtures est limitée à 2 mètres maximum en limite des emprises publiques.

Les ouvrages de maçonnerie sont uniquement autorisés pour la réalisation de porches ou portails dans la zone d’accès à la parcelle, ainsi que pour restaurer/prolonger des murs de clôtures existants et réalisés en matériaux traditionnels (pierres, silex, briques, etc...).

En limite d'espace naturel ou agricole, les nouvelles clôtures devront être composées de haies d'essences locales, doublées ou non de lisses normandes ou de grillages.

Les clôtures implantées à l'angle de plusieurs voies et emprises publiques ne feront pas obstacle à la visibilité. Nonobstant le respect des autres règles établies quant aux clôtures et portails, ces derniers pourront être refusés ou des modifications demandées pour des raisons de sécurité (manque de visibilité / espace de manœuvre).

Les clôtures de couleurs vives ne sont pas autorisées.

Les portillons et portails seront de même couleur que les ouvrages composant la clôture et les éléments de maçonnerie devront être traités de la même façon que les façades des bâtiments.

Les portails et les clôtures situés en zone inondable (se référer à l’annexe des prédispositions aux zones humides) devront être ajourés.

• Equipements techniques Les équipements relatifs aux nouvelles technologies (type parabole) ou à la mise en œuvre d'une démarche respectueuse de l'environnement (capteurs solaires, éoliennes individuelles, récupération des eaux pluviales, etc.) ne doivent pas porter atteintes aux lieux environnants et devront s'intégrer au paysage.

Les éléments techniques (coffrets, compteurs, boîtes aux lettres, descentes d'eau, caisson de volets roulants, câbles, etc.) doivent être intégrés à la construction ou aux clôtures en tenant compte des modénatures et des matériaux constitutifs.

Le traitement des éléments de superstructure (souches de cheminée, ventilation, etc.) est à réaliser en harmonie avec la construction qui les porte et par l'emploi de matériaux similaires en termes d'aspect et de teinte.

Les citernes, de toutes nature (eau-gaz-fuel, etc.) seront prioritairement enterrées ; si cela s'avérait impossible, leur implantation fera l'objet d'une intégration paysagère étudiée.

Règlement du Plan local d’urbanisme Intercommunal –

| Page 113

Dispositions applicables aux zones urbaines | UE#

Traitement environnemental et paysager des espaces non-bâtis et abords des constructions

• Coefficient de perméabilité

L’aménagement des espaces libres des parcelles devra maintenir une proportion d’espaces à dominante végétale et/ou non imperméabilisés suffisante pour agrémenter le cadre paysager du secteur, conserver des espaces verts en milieu urbain et éviter l’imperméabilisation totale de la parcelle. La surface perméable non plantée pourra être consacrée à des espaces de stationnement ou de circulation aménagés avec des surfaces perméables (dalles alvéolées, pavés engazonnés, allées naturelles constituées d’un mélange terre / pierres par exemple).

Cette règle ne s’applique pas pour les unités foncières présentant des configurations spécifiques ou aménagements existants ou des contraintes techniques (circulation de véhicules poids-lourds par exemple) ne permettant pas de maintenir des espaces non imperméabilisés.

• Espace libre et plantations

Les projets devront participer à la qualité environnementale végétale par la mise en place d’un accompagnement paysager des espaces extérieurs.

Les espaces libres de toute construction et non utilisés pour le stockage, la circulation et le stationnement doivent être aménagés en espaces verts dont la conception doit contribuer à l’harmonie et la qualité paysagère de l’ensemble de la zone. Les marges de recul en bordure des voies seront plantées et convenablement entretenus

Les haies et les clôtures végétales seront constituées d'essences locales variées ; la plantation de haies de thuyas ou autres résineux est interdite.

Les plantations s’inspireront des principes définis dans les fiches CAUE « Conseil de plantation », « Arbustes et arbres fruitiers », « Arbres». Ces fiches sont jointes dans les annexes.

Des haies vives ou rideaux d'arbres d'essences locales variées doivent masquer les aires de stockage extérieur et les aires de stationnement de camions et véhicules utilitaires.

Le stationnement

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations autorisées devra se faire sur le terrain.

Pour les constructions à destination d’industrie, d’entrepôt ou de commerce de gros, il est imposé, sauf impossibilité technique, une place de stationnement minimum par tranche de 100m² de surface de plancher.

Pour les constructions à destination d’artisanat et commerces de détail, il est imposé, sauf impossibilité technique, une surface de stationnement au moins de 40% de la surface de plancher commerciale.

Pour les constructions à destination de bureaux et d’activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, il est imposé, sauf impossibilité technique, une surface de stationnement au moins de 40% de la surface de plancher.

Pour les constructions à destination d’hébergement touristique et de restauration, il est imposé, sauf impossibilité technique, au minimum :

Règlement du Plan local d’urbanisme Intercommunal –

| Page 114

Dispositions applicables aux zones urbaines | UE#

Le stationnement

• Une place par unité d’hébergement touristique, - Une place par 10 m² de salle de restauration.

Ces espaces peuvent toutefois être diminués pour tenir compte des aires aménagées pour le stationnement des taxis et autocars.

Caractéristiques du stationnement des vélos

Pour les immeubles de bureaux, un espace dédié aux vélos est obligatoire pour les constructions d’une surface de plancher supérieure à 200 m². Cet espace devra être situé en rez-de-chaussée et facilement accessible depuis les différentes constructions de l’opération en cas de mutualisation du stationnement à l’échelle de l’opération.

Dispositions particulières#

En cas d’impossibilité de réaliser tout ou partie des places de stationnement nécessaires sur le terrain pour des raisons techniques ou des motifs architecturaux ou d’urbanisme, celles-ci peuvent être réalisées dans l’environnement immédiat de la construction pour laquelle ces places sont nécessaires.

Dans les opérations d’urbanisme, il est possible de réaliser un parc commun à l’ensemble ou à une partie de l’opération.

Règlement du Plan local d’urbanisme Intercommunal –

| Page 115

Dispositions applicables aux zones urbaines | UE#

Conditions de desserte par les voies publiques ou privées

Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée. Cet accès aura une largeur minimale de 5 m. Une largeur plus importante pourra être demandée par le gestionnaire du domaine public routier concerné pour des questions de sécurité.

De manière générale, les impasses doivent être évitées. A défaut, une place de retournement permettra aux véhicules de services et de secours de faire demi-tour

La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers et leurs abords doivent être dégagés de façon à assurer la visibilité. Ils doivent :

• être adaptés aux caractéristiques des constructions et équipements, - apporter la moindre gêne possible à la circulation publique, - permettre l'accès aux véhicules de lutte contre l'incendie et de collecte des ordures ménagères.

Desserte par les réseaux

L'ensemble des constructions doivent se raccorder aux réseaux collectifs existants.

Eau potable

Le branchement sur l'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle construction ou installation nécessitant une alimentation en eau. Leur mise en œuvre devra être autorisée préalablement par les services compétents.

L’aménagement d’une opération d’ensemble devra recevoir un accord préalable du syndicat d’eau. En cas d’insuffisance de la capacité, la réalisation de l’opération sera subordonnée au renforcement du réseau et/ou de la capacité des ressources en eaux potables.

Assainissement

L'évacuation des eaux ménagères et des effluents non traités dans les fossés ou les égouts pluviaux, est interdite.

Dans les zones d'assainissement collectif, toute parcelle, au droit de laquelle passe un collecteur d'eaux usées, sera considérée comme faisant partie de la zone. Dans ce cas les constructions nouvelles nécessitant un branchement à un système d'assainissement y seront raccordées et respecteront les dispositions de la règlementation en vigueur.

Pour les opérations d'ensemble raccordées au réseau d'assainissement collectif, une vérification préalable des capacités des équipements de traitements des eaux usées devra être effectuée auprès des gestionnaires. En cas d'insuffisance de la capacité, le raccordement de l'opération sera subordonné au renforcement des capacités de traitement des eaux.

Toutefois, en absence de réseau, l'assainissement individuel, en conformité avec la législation est autorisé. Les constructions devront être conçues de manières à pouvoir être branchées sur le réseau lorsqu'il sera réalisé.

Dans les zones d'assainissement non collectif, les installations et constructions respecteront les dispositions prévues par la règlementation en vigueur. L’assainissement autonome devra prendre en compte l’aptitude des sols à l’épandage souterrain.

Eaux pluviales

Dans une logique de développement durable, les eaux pluviales relatives à tout projet seront prioritairement gérées, par des dispositifs de traitement et d'infiltration sur l'emprise foncière du projet.

Règlement du Plan local d’urbanisme Intercommunal –

| Page 116

Dispositions applicables aux zones urbaines | UE#

En cas d'impossibilité technique l'écoulement vers le réseau collecteur (canalisation ou fossé) pourra être acceptée sous-réserve de ne pas aggraver les vitesses et les volumes d'écoulement à l'aval.

Des dispositifs de récupération d'eaux de pluie sont autorisés.

Autres réseaux Les nouveaux réseaux doivent être enterrés. En matière d'éclairage des voies ouvertes au public, les projets intégreront des solutions en matière d'économie d'énergie.

Règlement du Plan local d’urbanisme Intercommunal –

| Page 117

Dispositions applicables aux zones urbaines | UF#