V) · I) · II) · I) · II) · I) · II) · I) · II) · I) · II) · I) · II) · I) · II) · I) · II) · I) · II)
TITRE I : DISPOSTIONS GÉNÉRALES I) Article 1 – Champs d’application#
- Le présent règlement s’applique à la totalité du territoire des communes d’Arnon Boischaut Cher : La CelleCondé, Chambon, Châteauneuf-sur-Cher, Chavannes, Corquoy – Sainte-Lunaise, Crézançay-sur-Cher, Lapan, Levet, Lignières, Montlouis, Saint-Baudel, Saint-Loup-des-Chaumes, Saint-Symphorien, Serruelles, Uzay-le-Venon, Vallenay, Venesmes et Villecelin.
II) Article 2 – Portée respective du règlement et des législations relatives à l’occupation des sols#
- Conformément à l’article R 111-1 du Code de l’Urbanisme, les règles du Plan Local d’Urbanisme intercommunal se substituent aux articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30 du Code de l’Urbanisme.
- Restent applicables les articles R.111-2, R.111-4 et R 111-20 à R.111-27 du Code de l’Urbanisme. o article R.111-2 relatif à la salubrité et à la sécurité publique, o article R.111-4 relatif à la conservation ou à la mise en valeur d’un site ou d’un vestige archéologique, o article R.111-20 relatif aux avis de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers, o article R.111-21 relatif à la définition de la densité des constructions, o article R.111-22 relatif à la définition de la surface de plancher, o article R.111-23 relatif aux dispositifs, matériaux ou procédés favorables à la performance environnementale et énergétique ne pouvant être interdits, o article R.111-24 relatif à la restriction dans certains secteurs du territoire des dispositifs, matériaux ou procédés favorables à la performance environnementale et énergétique, o article R.111-25 relatif aux normes de stationnement et notamment celles applicables pour les logements financés avec un prêt de l’État, o article R.111-26 relatif au respect des préoccupations d’environnement, o article R.111-27 relatif au respect des lieux, sites et paysagers naturels ou urbains.
- S’ajoutent ou se substituent aux règles du Plan Local d’Urbanisme intercommunal, les prescriptions découlant de législations spécifiques instituant une limitation administrative au droit de propriété. Elles sont reportées, en annexes du PLUi, aux documents graphiques dit « plan des servitudes ».
Reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de 10 ans
- Il est rappelé que les dispositions de l’article L.111-15 du Code de l’urbanisme demeurent applicables. Elles prévoient que lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans, nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.
Constructions sur un même terrain de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance
- En dérogation aux dispositions de l’article R.151-21 du Code de l’urbanisme, dans les zones U et AU, les règles du présent PLUi sont applicables au regard des divisions dont fait l’objet le terrain d’assiette et non au regard de l’ensemble du projet.
Clôtures
- A l’exception des clôtures nécessaires à l’activité agricole, toutes les clôtures sont soumises à déclaration préalable en application de l’article R.421-12 du Code de l’urbanisme et de la délibération du Conseil Communautaire.
Permis de démolir
- Les démolitions sont soumises à permis de démolir en application de l’article R.421-26 du Code de l’urbanisme et des délibérations des Conseils municipaux lorsqu’elles existent.
Règlements des lotissements
- Les règles d’urbanisme contenues dans un règlement de lotissement de moins de 10 ans sont opposables au même titre que le présent règlement. En cas de contradiction, la plus stricte des deux règles sera applicable, sous réserve de l’application de l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme.
Articulation avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP)
- Les orientations d’aménagement et de programmation sont opposables au projet dans le cadre d’un rapport de compatibilité et le règlement impose un rapport de conformité de tout projet.
- Les travaux, constructions et aménagements doivent être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation afférentes.
- Dans un souci de plus grande liberté dans les choix d’aménagement, le règlement détermine des règles à l’échelle de l’ensemble de la zone (implantation, hauteur, etc), mais le projet devra toujours rester également compatible avec les différentes orientations d’aménagement et de programmation, qui modulent ponctuellement ces règles avec, le cas échéant, des variations possibles au sein du secteur.
- Les dossiers d’autorisations d’urbanisme devront justifier de cette compatibilité.
Dérogations au PLUi pour la mise en œuvre d’une protection contre le rayonnement solaire, isolation thermique en façade ou surélévation des toitures existantes
- L’application des dérogations visées ci-après sont applicables aux constructions achevées depuis plus de deux ans à la date de dépôt de la demande de dérogation (article R.152-5 du Code de l’urbanisme).
- La mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades ou d’un dispositif de protection contre le rayonnement solaire est autorisée sur les façades dans la limite d’un dépassement de 30 centimètres par rapport aux règles d’implantation des constructions autorisées par le règlement du PLUi. L’emprise au sol résultant d’un dépassement par rapport aux règles d’implantation des constructions effectué dans ces conditions pourra être supérieure à l’emprise au sol autorisée par le règlement du PLUi (article R.152-6 du Code de l’urbanisme). - La mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes est autorisée dans la limite d’un dépassement de 30 centimètres au-dessus de la hauteur maximale autorisée par le règlement du PLUi (article R.152-7 du Code de l’urbanisme).
Risques inondation
- Dans les zones soumises aux risques d’inondation, couvertes par le Plan de Prévention des Risques inondation (PPRi) du Cher rural et par le PPRi de l’Arnon, les dispositions réglementaires des PPRi, annexés au présent PLUi, s’appliquent.
- En outre, dans les zones inondables considérées comme potentiellement dangereuses, correspondant aux zones submergées par une hauteur de plus de 1 mètre d’eau identifiées sur les cartes des aléas et des enjeux fournies en annexe du présent PLU (pièce 5.3.2.c), les dispositions ci-après s’appliquent.
Pour les zones inondables considérées comme potentiellement dangereuses situées en dehors des zones urbanisées toute urbanisation nouvelle est par principe interdite à l’exception des dérogations suivantes, selon les conditions locales, dans des limites strictes et sous conditions de préserver la sécurité des personnes et de répondre aux dispositions réglementaires de la zone concernée :
- les constructions, reconstructions après sinistre, ouvrages, installations, aménagements nécessaires à la gestion, à l’entretien, à l’exploitation des terrains inondables, notamment par un usage agricole, ou pour des activités sportives ou de loisirs compatibles avec le risque d’inondation ;
- les réparations ou reconstructions de biens sinistrés (sauf les reconstructions à l’identique suite à une inondation torrentielle), démolitions-reconstructions et changements de destination des biens existants sans accroissement notable des capacités d’accueil de populations, sous réserve que la sécurité des occupants soit assurée et que la vulnérabilité de ces biens soit diminuée ;
- les ouvrages, installations, aménagements d’infrastructures et réseaux d’intérêt général sans alternative à l’échelle du bassin de vie et réalisés selon une conception résiliente à l’inondation ;
- les équipements dont la fonction est liée à leur implantation (portes d’écluses, équipements portuaires) ;
- les activités nécessitant la proximité immédiate du cours d’eau ;
- les constructions, ouvrages, installations, aménagements et travaux destinés à réduire les conséquences du risque d’inondation et d’érosion.
Dans les secteurs exposés à des risques très forts, notamment là où l’alerte et l’évacuation des personnes ne peuvent être assurées aisément, ces dérogations doivent être examinées avec la plus grande rigueur.
- Hormis pour la protection de zones déjà fortement urbanisées, la réduction de vulnérabilité d’installations ou équipements existants, ou la réalisation de nouveaux équipements, installations, infrastructures qui ne pourraient être implantés ailleurs, est interdite : la réalisation de nouvelle digue ou de nouveau remblai dans les zones inondables, qui diminuerait les capacités d’écoulement ou de stockage des eaux issues d’une crue sans en compenser les effets. Pour l’application de cette disposition, sont considérés comme digue, les ouvrages réalisés avec pour objectif de préserver des inondations les terrains plus bas que leur crête, situés à leur arrière.
- Dans les zones de dissipation de l’énergie qui accompagnent la rupture des ouvrages, toute nouvelle construction est interdite à l’exception des dérogations suivantes, selon les conditions locales, dans des limites strictes et sous conditions de préserver la sécurité des personnes et de répondre aux dispositions réglementaires de la zone concernée :
- les constructions, reconstructions après sinistre, ouvrages, installations, aménagements nécessaires à la gestion, à l’entretien, à l’exploitation des terrains inondables, notamment par un usage agricole, ou pour des activités sportives ou de loisirs compatibles avec le risque d’inondation ;
- les réparations ou reconstructions de biens sinistrés (sauf les reconstructions à l’identique suite à une inondation torrentielle), démolitions-reconstructions et changements de destination des biens existants sans accroissement notable des capacités d’accueil de populations, sous réserve que la sécurité des occupants soit assurée et que la vulnérabilité de ces biens soit diminuée ;
- les ouvrages, installations, aménagements d’infrastructures et réseaux d’intérêt général sans alternative à l’échelle du bassin de vie et réalisés selon une conception résiliente à l’inondation ;
- les équipements dont la fonction est liée à leur implantation (portes d’écluses, équipements portuaires) ;
- les activités nécessitant la proximité immédiate du cours d’eau ;
- les constructions, ouvrages, installations, aménagements et travaux destinés à réduire les conséquences du risque d’inondation et d’érosion.
Risques de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
- La carte « retrait-gonflement » des sols argileux présentée dans l’état initial de l’environnent matérialise les secteurs géographiques du territoire intercommunal présentant des risques de mouvements de terrain liés au retrait-gonflement des sols argileux. Dans ces secteurs, il importe au constructeur de prendre des précautions particulières pour assurer la stabilité des constructions, installations ou autres formes d’utilisation du sol. Ces précautions sont rappelées dans la plaquette « retrait-gonflement des sols argileux » figurant en annexes du présent PLUi.
Zone humide
- Toute occupation ou utilisation du sol, ainsi que tout aménagement susceptible de compromettre l’existence, la qualité, l’équilibre hydraulique et biologique des zones humides est strictement interdit, notamment pour les remblaiements, affouillements, exhaussements de sols, dépôts de matériaux, assèchements et mises en eau, sauf mesures compensatoires appropriées dûment autorisées par le Préfet et en adéquation avec les dispositions du SAGE Cher Amont, approuvé le 20 octobre 2015 et du SAGE Yèvre Auron, approuvé le 25 avril 2014.
III) Article 3 – Division du territoire en zone#
- Le territoire couvert par le présent PLUi est partagé en zones urbaines (zones U), zones à urbaniser (zones AU), zones agricoles (zones A) et zones naturelles (zones N).
- Zones urbaines o La zone UA correspond aux espaces de centres et de bourgs des communes d’Arnon Boischaut Cher. Elle est caractérisée par une mixité de fonctions urbaines, des densités élevées et une qualité patrimoniale fondée sur la présence d’un tissu ancien. Des tissus résidentiels récents sont également présents.
- La zone UB correspond aux secteurs de développement contemporain, situés en continuité des centres de certaines communes. Elle comprend également les hameaux les plus significatifs du territoire intercommunal, identifiés via un secteur spécifique UBh. La zone UB est caractérisée par une mixité de fonctions urbaines bien que la vocation résidentielle soit dominante, des densités hétérogènes et une qualité patrimoniale moins prégnante que dans la zone UA (bien que du tissu ancien soit présent, notamment dans certains hameaux).
- La zone UE correspond aux secteurs de l’espace intercommunal destinés à l’accueil d’activités économiques. Elle comporte également l’emprise d’une base logistique en reconversion, identifiée via un secteur spécifique UEr.
- Zones à urbaniser o La zone 1AU correspond à des secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation et disposant des capacités suffisantes en matière de voirie et de réseaux en périphérie. La zone 1AU comprend un secteur, 1AUep, dédié à l’accueil d’équipements et services d’intérêt collectif.
- La zone 1AUE correspond à des secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation, pour recevoir des activités économiques, et disposant des capacités suffisantes en matière de voirie et de réseaux en périphérie.
- La zone 2AU correspond à des secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation mais ne disposant pas des capacités suffisantes en matière de voirie et de réseaux en périphérie.
- Zones agricoles et naturelles
- La zone agricole, dite zone A, classe les secteurs du territoire de la Communauté de communes Arnon Boischaut Cher, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel
A agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
La zone comprend un secteur, Ae, qui identifie des constructions ou groupes de constructions isolées en zone agricole et dont les bâtiments accueillent des activités économiques non strictement agricoles.
- La zone N classe en zone naturelle et forestière, les secteurs de la Communauté de communes Arnon Boischaut Cher, équipés ou non, à protéger en raison :
§ 1° Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique.;
§ 2° Soit de l'existence d'une exploitation forestière ;
§ 3° Soit de leur caractère d'espaces naturels ;
§ 4° Soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ;
§ 5° Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d'expansion des crues.
La zone N comprend plusieurs secteurs :
§ Un secteur Nc délimitant l’emprise du Pôle du Cheval et de l’Ane à La Celle-Condé.
§ Des secteurs Nl accueillant ou pouvant accueillir des aménagements et des constructions destinés aux loisirs et aux activités sportives et récréatives de plein air.
§ Des secteurs Np délimitant l’emprise des zones Natura 2000 et le cas échéant leurs abords immédiats à des fins de protection de la fonctionnalité et de la continuité écologique des milieux.
IV) Article 4 – Adaptations mineures#
- Les règles et servitudes définies par le PLUi ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
- L’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’occupation du sol est chargée de statuer sur ces adaptations.
- Aucune adaptation ne peut être motivée par la forme ou la dimension d’une parcelle créée postérieurement à la date d’approbation du présent PLUi.
V) Article 5 – Eléments de patrimoine paysager, urbain et naturel#
Espaces boisés classés (EBC), au titre des articles L.113-2 et L.421-4 du Code de l’urbanisme
- Le classement en EBC interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Y sont notamment interdits, les recouvrements du sol par tous matériaux imperméables : ciment, bitume, ainsi que les remblais. Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à déclaration préalable.
- Ces dispositions s’appliquent aux espaces boisés classés identifiés aux documents graphiques.
Haie et bosquet à protéger, au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme
- Les haies et bosquets à protéger identifiés sur les documents graphiques doivent être conservés. - Cependant, leur destruction peut être autorisée :
- pour des raisons sanitaires, notamment en cas de maladie des végétaux ; o ou pour la réalisation ou l’extension d’une construction, d’une installation ou d’un aménagement autorisés dans les règlements de zones concernées si d’autres contraintes ne permettent pas de réaliser l’opération sur une autre partie du terrain ; o ou pour l’aménagement d’ouvrages destinés à assurer la prévention des risques (notamment pour l’aménagement de fossés permettant le rétablissement d’une circulation hydraulique) ou destinés à l’intérêt collectif ou à la gestion hydraulique ; o ou pour aménager un accès au terrain, dans la limite d’un accès par section de haie ou bosquet. Dans ce cas, la destruction est autorisée sur un linéaire de 10 mètres maximum.
Alignement d’arbres à protéger, au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme
- Les alignements d’arbres identifiés aux documents graphiques doivent être préservés voire renforcés. - A ce titre, les constructions, installations et aménagements susceptibles de compromettre leur conservation ne sont autorisés qu’à condition de conserver un maillage fonctionnel.
Mare à protéger, au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme
Les règles ci-après s’appliquent en complément ou en remplacement des règles d’implantation spécifiques à chaque zone. La règle la plus contraignante s’impose. - Pour les mares à protéger figurant aux documents graphiques, tout comblement, exhaussement ou affouillement de sol est interdit. - Pour les mares identifiées, toute construction est interdite dans un rayon de 5 mètres autour de la mare, calculé à partir du haut de la berge. Ce recul n’est toutefois pas applicable aux : o constructions liées aux dispositifs de lutte contre les inondations, o quais, ponts passerelles, pontons, cales, o moulins et autres constructions liées à l’exploitation de l’énergie hydraulique, o extensions des constructions existantes non conformes au retrait de 5 mètres minimum ainsi qu’aux reconstructions après sinistre : dans ces cas, le recul doit être au moins égal à celui de la construction existante à la date d’approbation du PLUi ou préexistante avant sinistre, o constructions de stockage, de distribution ou de transport liées au fonctionnement des réseaux d’intérêt collectif ainsi qu’aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières, piétonnières ou portuaires ou liées à l’exploitation de l’eau.
- La végétation qui est présente aux abords des mares repérées doit être conservée. - Les réhabilitations et rénovations des constructions existantes se trouvant dans un rayon de 5 mètres autour des mares repérées sont autorisées.
Elément de patrimoine bâti à protéger, au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme
- La démolition exceptionnelle d’une partie ou de la totalité d’un élément de patrimoine bâti à protéger repéré aux documents graphiques n’est autorisée que lorsqu’elle est rendue nécessaire pour assurer la sécurité des usagers ou la salubrité des locaux ou pour permettre le bon fonctionnement des réseaux d’intérêt collectif (voirie, eau, électricité, assainissement…).
- Les travaux ayant pour effet de modifier un élément de patrimoine bâti à protéger repéré aux documents graphiques sont autorisés dès lors qu’ils ne portent pas atteinte à la valeur de ce patrimoine.
- Les extensions des bâtiments identifiés aux documents graphiques comme éléments de patrimoine bâti à protéger sont possibles si elles ne dissimulent pas des éléments essentiels d’architecture et si elles ne mettent pas en péril la lecture de la logique de composition de l’ensemble du bâtiment.
- Toute évolution des éléments de patrimoine bâti à protéger identifiés aux documents graphiques se réalisera dans le respect de la construction existante à la date d’approbation du PLUi, sans exclure un traitement contemporain, notamment dans le cadre d’extension, tout en soignant les jonctions entre parties anciennes et modernes.
- Il s’agira en tous les cas de respecter ou restaurer : o l’orientation, l’organisation et la volumétrie d’ensemble de la construction, o la composition des façades et des ouvertures, o les éléments de détails architecturaux.
Site archéologique à protéger, au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme
- Les opérations d’aménagements, de constructions d’ouvrages ou de travaux, qui, en raison de leur localisation, de leur nature ou de leur importance, affectent ou sont susceptibles d’affecter des éléments du patrimoine archéologique ne peuvent être entreprises qu’après accomplissement des mesures de détection et, le cas échéant, de conservation ou de sauvegarde ainsi que des demandes de modification de la consistance des opérations.
Ensemble patrimonial ou paysager à protéger, au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme
- Les ensembles patrimoniaux ou paysagers à protéger repérés aux documents graphiques doivent conserver leur cohérence architecturale et/ou paysagère.
- La démolition totale d’un ensemble patrimonial à protéger est interdite, sauf pour motif d’intérêt général. - Les travaux sur les constructions existantes, les aménagements, les ouvrages et les nouvelles constructions devront respecter la cohérence architecturale et paysagère de l’ensemble patrimonial ou paysager et contribuer à sa ma mise en valeur.
Arbre remarquable, au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme
- Tout abattage d’arbres repérés aux documents graphiques au titre des arbres remarquables est interdit, sauf en raison d’un état phytosanitaire dégradé, ou en lien avec des conditions de sécurité, ou pour des motifs d’intérêt général.
TITRE II : ZONES URBAINES Dispositions applicables à la zone UA UA#
La zone UA correspond aux espaces de centres et de bourgs des communes d’Arnon Boischaut Cher. Elle est caractérisée par une mixité de fonctions urbaines, des densités élevées et une qualité patrimoniale fondée sur la présence d’un tissu ancien. Des tissus résidentiels récents sont également présents.
I) Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activités#