Zone UTzone urbaine d'hébergement touristique

Dans la zone UT sont interdits tous les usages, affectations des sols non visés à l’article 2 y compris :

Les constructions, ouvrages et travaux relevant des destinations ou sous-destinations suivantes : - e xploitation agricole et forestière ; - h abitation, à l’exception de ceux mentionnés à l’article 2 ; - d ans la destination « Commerce et activités de services », les sous-destinations suivantes : › a rtisanat et commerce de détail, › r estauration, à l’exception de ceux mentionnés à l’article 2,

› c ommerce de gros, › a ctivités de services avec accueil d’une clientèle, à l’exception de ceux mentionnés à l’article 2, › cinéma ; - é quipements d’intérêt collectif et services publics ; - a utres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire.

Les activités non liées à la vocation de la zone telles que : - les installations classées pour la protection de l’environnement ; - le stationnement des caravanes isolées et qui sont utilisées en habitat permanent ; - les dépôts non couverts de matériaux, ferrailles, combustibles solides, déchets ; - les affouillements et exhaussements du sol à l’exception de ceux directement liés ou nécessaires à une occupation ou utilisation admise à l’article 2 ; - les parcs d’attraction ; - l’ouverture et l’exploitation de carrières.

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TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit#

PLUi - Modification n° 2 approuvée le 29 janvier 2026 Mise en compatibilité n° 4 approuvée le 05 mars 2026

Zone UT#

Dans la zone UT sont admis sous conditions les usages, affectations des sols et activités suivants :

2.1 Conditions relatives aux destinations* des constructions* et installations#

Les constructions autorisées en zone UT sont celles issues des sous-destinations « hôtels » et « autres hébegrements touristiques».

Sont également autorisées les constructions suivantes sous conditions :

• les constructions à usage d’habitation à condition d’être rendues nécessaires pour le fonctionnement de la résidence touristique, sous la forme de gardiennage ou d’accueil lié à l’activité et dans la limite 100 m² de surface de plancher ;
• la restauration à condition d’être exclusivement réservée à la clientèle de la résidence touristique ;
• les activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle à condition d’être exclusivement réservée à la clientèle de la résidence touristique ;
• s ous réserve de la recherche d’une intégration dans le site : › les ouvrages techniques d’intérêt public de toutes natures et les réseaux de canalisation (électrique, gaz…) ainsi que les travaux de maintenance, d’entretien et de réparation des ouvrages existants, › les travaux d’aménagement d’infrastructures routières.

2.2 CONDITIONS RELATIVES À DES RISQUES OU DES NUISANCES Sans objet.

2.3 CONDITIONS RELATIVES À UNE PROTECTION PATRIMONIALE Sans objet.

2.4 Conditions relatives à la mixité fonctionnelle et sociale#

2.4.1 Mixité fonctionnelle Sans objet.

2.4.2 Mixité sociale Sans objet.

Zzoonneess uurrbbaaiinneess zone UT zones à urbaniser zones agricoles zone naturelle#

2 / C Aractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères#

La présente partie définit les droits à bâtir applicables aux terrains à travers les volumétries autorisées (hauteur et emprise au sol maximales des constructions), les règles d’implantation, les règles à respecter au regard des formes urbaines et des caractéristiques architecturales, environnementales et paysagères de la présente zone.

Pour toute opération de construction et d’aménagement, le règlement précise ainsi :

• la hauteur maximale autorisée des constructions (H) qui correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et le niveau du terrain naturel existant avant travaux ;
• l’emprise au sol maximale des constructions (ES), qui correspond à la projection verticale du volume de la construction ;
• les modalités d’implantation et d’insertion des constructions par rapport aux voies ou emprises publiques ;
• les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives (R) qui fixent la distance minimale à respecter entre la construction et le point le plus proche de la limite séparative ; - les obligations imposées en matière d’aspect extérieur des constructions ; - la part minimale de surfaces favorables à la nature (coefficient de biotope) imposée en fonction de la taille du terrain d’assiette du projet ; - les normes minimales imposées en matière de réalisation d’aires de stationnement en fonction de l’importance et de la destination des constructions.

3.1. VOLUMÉTRIE La hauteur d’une construction doit être cohérente avec la hauteur des constructions existantes au voisinage et ne doit pas excéder la hauteur maximale de 11 mètres.

Une hauteur supérieure pourra être admise dans le cadre de contraintes techniques particulières, sous réserve qu’elles soient justifiées et que la construction fasse l’objet d’une intégration paysagère et architecturale.

3.2 EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS L’emprise au sol des constructions ne peut excéder 35% de l’ensemble de la superficie de l’unité foncière.

4.1. Implantation des constructions* par rapports aux voies ou emprises publiques*#

et/ou en observant un retrait d’au moins 5 mètres par rapport à une ou plusieurs limites séparatives.

Les bassins de piscine non couverts doivent être implantés en respectant un retrait de 3 mètres minimum par rapport aux limites séparatives.

Les constructions ne constituant pas des bâtiments peuvent être implantées sur une ou plusieurs limites séparatives ou en observant un retrait par rapport à une ou plusieurs limites séparatives.

Les limites séparatives avec les voies privées, ou avec les emprises privées d’usage public, doivent être assimilées à des limites sur voies ou emprises publiques.

4.3. Implantation des constructions* sur une même propriété#

Sans objet.

4.1.1 Principes et modalités de mises en œuvre#

Les bâtiments ou parties de bâtiments doivent être implantés en observant, par rapport à l’alignement des voies ou emprises publiques, un recul d’au moins 5 mètres, dans le respect de l’implantation générale des constructions existantes aux abords du projet.

Les constructions ne constituant pas des bâtiments peuvent être implantées à l’alignement des voies ou emprises publiques, ou en observant un recul par rapport à l’alignement des voies ou emprises publiques.

4.1.2 Exception#

Lorsque que cela permet de sauvegarder un ou de(s) arbre(s) de grand développement situés à moins de 10 mètres de l’alignement ; les constructions doivent être implantées selon un recul de 10 mètres minimum par rapport à l’alignement.

Les annexes techniques des réseaux (notamment d’électricité ou de téléphone) et les locaux d’abris à conteneurs d’enlèvement des ordures ménagères doivent être implantées avec un recul de 3 mètres minimum de l’alignement.

Les installations sportives de plein-air (telles que les tennis, piscines non couvertes, etc.) peuvent être implantées à l’alignement ou en recul par rapport à l’alignement.

Lorsque l’une ou l’autre des constructions voisines existantes de part et d’autre est implantée avec un recul autre que celui défini au paragraphe précédent, l’implantation des nouvelles constructions peut être autorisée ou imposée, pour des raisons d’ordre architectural ou urbanistique, soit à l’alignement de l’une de ces constructions soit à l’alignement de la voie ou emprise publique.

Lorsque l’opération fait l’objet d’un projet d’ensemble et justifie des dispositions architecturales ou urbanistiques, des implantations différentes des prescriptions définies ci-dessus sont possibles.

4.2. Implantation des constructions* par rapport aux limites séparatives*#

Les bâtiments, ou parties de bâtiment, peuvent être implantés sur une ou plusieurs limites séparatives,

4.4. Aspect extérieur des constructions* et des clôtures#

Se reporter à la partie 1.6 des dispositions communes à toutes les zones.

4.4.1 Clôtures donnant sur des voies ou emprises publiques*#

La hauteur et la nature d’une clôture doivent être cohérentes avec la hauteur et la nature des clôtures existantes au voisinage. Elles doivent être adaptées à l’activité et à l’occupation du sol.

Les clôtures peuvent être constituées d’un mur plein, d’un mur-bahut surmonté d’un dispositif à claire-voie, d’un grillage, ou de haies vives et doivent être en harmonie avec la façade (couleur, matériau).

À proximité immédiate des carrefours, des modalités particulières de clôture peuvent être imposées pour des raisons de sécurité.

Dans le cas d’une parcelle donnant sur des emprises publiques autre que des voies, les clôtures situées le long de ces emprises pourront être constituées :

• s oit par un mur n’excédant pas 2 mètres de hauteur, sauf exception justifiée par le prolongement des murs existants de qualité ; dans ce cas la hauteur n’excédera pas celle du mur existant ;
• s oit par un muret enduit n’excédant pas 0,60 mètre surmonté d’un dispositif à claire-voie, l’ensemble ne pouvant excéder 2 mètres de hauteur ;
• s oit de haies vives d’essences diversifiées (se reporter à l’OAP thématique paysage et TVB) doublées ou non d’un grillage n’excédant pas une hauteur de 2 mètres .

4.4.2 Clôtures en limite séparative*#

La hauteur des clôtures en limites séparatives est limitée à 2 mètres maximum.

Lorsqu’une limite séparative se confond avec la limite d’une zone agricole ou naturelle et forestière, les clôtures doivent être constituées d’une clôture végétale doublée d’essence locale (se reporter à l’OAP thématique paysage et TVB) doublée ou non d’un grillage n’excédant pas une hauteur de 2 mètres.

Zone UT zzoonneess uurrbbaaiinneess zone UT zones à urbaniser#

4.5. Réseaux divers / locaux et équipements techniques#

Se reporter à la partie 1.14 des dispositions communes à toutes les zones.

5.1. Coefficient de biotope*#

L’aménagement des terrains doit intégrer une part minimale d’espaces favorables au développement de la nature à travers un coefficient de biotope de 45% minimum de la surface totale de l’unité foncière dont au minimum 70% en pleine terre.

Les espaces libres doivent être traités en espaces paysagers. Il est exigé au moins un arbre de grand développement pour 100 m² d’espaces libres.

Tout arbre abattu d’une hauteur de 3 m minimum entraînera un malus au coefficient de biotope à hauteur de -2% par arbre.

Un inventaire des arbres existants sur la parcelle (essence et hauteur) devra être fourni dans la notice paysagère de la demande d’autorisation d’urbanisme.

Tout projet prévoyant un ou des espace(s) partagés, accessibles et perméables (sauf pour les serres en agriculture urbaine), participant à la gestion des eaux pluviales et favorisant les interactions sociales, le bienêtre, la santé et permettant la programmation culturelle se verra attribuer un bonus de +2% au coefficient de biotope.

5.2. Aspect qualitatif#

Les espaces libres aux abords de la construction doivent être traités avec un soin particulier afin de participer à leur insertion dans le site, à l’amélioration du cadre de vie et à la gestion de l’eau pluviale.

Le projet paysager doit s’appuyer sur les caractéristiques du projet de construction (emprise, hauteurs et implantations) et les composantes du site préexistant, en tenant compte notamment de l’implantation des constructions avoisinantes, de la forme de la parcelle, de la topographie et des masses végétales existantes.

Selon leur nature ou leur vocation (espaces de circulation, jardins, terrasses…), le traitement paysager des espaces libres doit être approprié à leur fonction et au contexte environnant en tenant compte :

• d e l’organisation du bâti sur le terrain. Ils doivent être conçus comme un accompagnement ou un prolongement des constructions ;
• d e la composition des espaces libres voisins, afin de participer à une mise en valeur globale ;
• d e la topographie, la géologie et de la configuration du terrain afin que leur conception soit adaptée à la nature du terrain, notamment pour répondre à des problématiques de ruissellement ;
• d e l’ensoleillement, lorsqu’il s’agit d’aménagements paysagers végétalisés ;
• d e la problématique de la gestion des eaux pluviales, s’agissant de la composition et du traitement des espaces libres.

Lors de travaux de réhabilitation ou d’extension sur des constructions existantes, la qualité des espaces libres doit être maintenue ou améliorée.

Les arbres existants devront être conservés dans la mesure du possible.

En cas d’abattage d’un ou plusieurs arbres présents sur la parcelle remplissant les caractéristiques suivantes :

• p lus de 50 cm de circonférence à 1,3 m de hauteur du tronc (soit un diamètre du tronc de 16 cm) ;

et/ou

• leur surface de canopée est supérieure à 13 m² ( soit 2 m de rayon au niveau de la couronne) ;

ceux-ci devront être remplacés par des arbres d’un périmètre de tronc minimal de 14/16 cm (mesuré à 1 m du sol).

Lorsqu’il s’agit d’arbre en cépée, la replantation demandée sera également en cépée et devra être de forme 175/200 à 250/300.

L’essence se doit d’être adaptée au changement climatique et sélectionnée pour son intérêt écologique, paysager ou nourricier. Elle sera de préférence d’origine locale.

L’arbre sera planté dans un volume de terre végétale lui garantissant les conditions optimales à son bon développement (Cf. OAP Paysage et Trame verte et bleue).

Traitement des aires de stationnement :

Les aires de stationnement des véhicules motorisés doivent faire l’objet d’un traitement paysager d’ensemble, y compris les délaissés.

Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre pour 4 emplacements de voiture au minimum. Les arbres seront répartis sur l’aire de stationnement ou sur les espaces paysagers l’accompagnant selon une étude circonstanciée. Les essences seront choisies en accord avec la commune.

Pour les opérations d’ensemble :

En outre, pour les opérations d’ensemble, un ou plusieurs espace(s) d’agrément commun(s), paysager(s) et facilement accessible(s) à tous devront être aménagés. Les fonctions de ces espaces devront être clairement identifiées : cheminements piétons, pistes cyclables, aires de jeux, espaces de détente, des espaces de pleine terre…

La localisation de ces espaces paysagers pourra être prévue et partagée entre plusieurs opérations, lorsque celles-ci font l’objet d’une opération d’ensemble.

Se reporter à la partie 1.8 des dispositions communes à toutes les zones.

Zones agricoles#

3 / L Es équipements et les réseaux#

Se reporter à la partie 1.9 des dispositions communes à toutes les zones.

Se reporter à la partie 1.10 des dispositions communes à toutes les zones.

9.1. EAU POTABLE Se reporter à la partie 1.12 des dispositions communes à toutes les zones.

9.2. EAUX USÉES Se reporter à la partie 1.13 des dispositions communes à toutes les zones.

9.3. Eaux pluviales#

Se reporter à la partie 1.11 des dispositions communes à toutes les zones.

9.4. Réseaux d’électricité et de fibre optique#

Se reporter à la partie 1.14 des dispositions communes à toutes les zones.

9.5. Déchets#

Se reporter à la partie 1. 15 des dispositions communes à toutes les zones.

Zone UT zzoonneess uurrbbaaiinneess zone uu(+) zones à urbaniser caractère et vocation de la zone uu(+)#

La zone UU(+) couvre des tissus bâtis peu ou non bâtis destinés à faire l’objet d’une densification forte (secteurs UU) à très forte (secteurs UU+).

La zone UU(+) se localise principalement le long ou à proximité de voies passantes importantes disposant d’un bon niveau de desserte en transports collectifs. Ces secteurs se caractérisent par des densités, des formes urbaines et architecturales très hétérogènes. Le règlement de la zone UU(+) autorise leur évolution vers des densités bâties plus fortes.

La zone UU(+) se décompose en 8 secteurs :

• le secteur UU1 couvre les tissus bâtis localisés principalement le long et à proximité des axes d’entrées de ville. Ces tissus d’habitat sont, pour la plupart, entrecoupés de parcelles d’équipements publics, d’activités commerciales, tertiaires ou d’activités diverses. Le règlement du secteur UU1 autorise une densification des terrains, essentiellement au contact des voies ou emprises publiques ;
• l e secteur UU2 englobe les espaces urbains également localisés sur des axes principaux, qui ont récemment muté ou qui sont voués à évoluer vers des formes urbaines plus denses. Le règlement admet des possibilités d’évolution notamment par une augmentation des hauteurs maximales des constructions dans la première bande d’implantation par rapport à la voie ;
• le secteur UU3 correspond aux tissus bâtis relativement récents où la densification des terrains a déjà été réalisée. Les formes dominantes d’habitat sont collectives et sont entrecroisées de multiples activités de services et de commerce mais aussi d’équipements d’intérêt collectif et de services. Le règlement du secteur UU3 autorise des hauteurs qui s’intègrent au tissu urbain de la zone concernée ;
• l e secteur UU4 couvre des terrains destinés à faire l’objet d’opérations de renouvellement urbain sur La Rochelle ainsi qu’une partie du quartier de Rompsay. Le secteur UU4 intègre plusieurs secteurs à plan de masse (pièce n° 5.2.4 du PLUi) ;
• le secteur UU5+ concerne des tissus urbains mixtes situés le long de voies passantes (Boulevard Sautel… Léopold Robinet, Joffre, ponctuellement sur l’avenue du Commandant Lisiack). Certains terrains couverts par le secteur UU5+ sont destinés à faire l’objet d’un changement d’affectation (le parking du Lycée hôtelier). Le règlement y autorise des densités bâties fortes. - les secteurs UU6+, UU7+ correspondent à des secteurs urbains ciblés et plus ponctuels où le règlement admet des densités bâties fortes, notamment en terme de hauteur (R+6 et R+7) ; - le secteur UU8+, couvre le quartier de la gare de La Rochelle et de ses abords. Certains terrains des secteurs UU1, UU2, UU5+, sont couverts par des Orientations d’Aménagement et de Programmation spatialisées (pièce n° 3.2 du dossier de PLUi) qui s’appliquent en complément des dispositions du présent règlement. L’ensemble des secteurs UU6+, UU7+ et UU8+ sont couverts par des Orientations d’Aménagement et de Programmation spatialisées (pièce n° 3.2 du PLUi) qui s’appliquent en complément des dispositions du présent règlement. Nonobstant les règles d’urbanisme énoncées ci-après, les dispositions de la loi relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral dite « loi Littoral » ainsi que celles des Plans de Prévention des Risques Naturels et technologiques approuvés prévalent sur le présent règlement édicté pour la zone UU(+).

Extrait graphique du plan des secteurs à plan masse du secteur UU4

Vocation de la zone uu(+)#

La zone UU(+) est une zone urbaine multifonctionnelle. Elle a vocation à accueillir l’ensemble des destinations, à l’exception des constructions dont les dimensions ou les activités ne seraient pas compatibles avec le caractère résidentiel et la morphologie des tissus bâtis de la zone. Le règlement de cette zone permet, par les droits à bâtir qu’il définit, l’évolution voire la mutation forte du tissu existant qu’ils soient, à ce jour, bâtis ou non.

Zones agricoles#

1 / D Estinations* des constructions* et usage des sols#

Les constructions doivent respecter les conditions prévues dans le chapitre 1 « Les dispositions communes à toutes les zones » du présent règlement complétées, le cas échéant, par les dispositions spécifiques à la zone UU(+) définies ci-après.