Zone UM

Occupations et utilisations du sol interdites

Sont interdits :

-

les constructions à fonction d’exploitation agricole et forestière ;

-

les constructions à usage d’activités, sauf celles prévues à l’article 2 ;

-

les installations classées soumises à autorisation et à déclaration sauf celles

mentionnées à l’article 2 ;

-

les travaux, installations et aménagements soumis à autorisation au titre de l'article

R.421-18du Code de l'Urbanisme sauf ceux mentionnés à l’article 2 ;

-

les exploitations de carrières ;

-

les entrepôts sauf ceux mentionnés à l’article 2 ;

-

les dépôts de toute nature (ferrailles, matériaux, récupération de voitures, etc.).

Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

Sont admis et soumis à des conditions particulières :

-

les constructions à usage commercial, artisanal ou de service, dans la limite d’une

surface plancher de 300 m2 ;

-

Les constructions destinées à usage de bureaux ayant une surface plancher

supérieure à 300 m², lorsqu'elles sont liées à une activité déjà existante à la date

d'approbation du présent PLU (modification n°6)."

-

les industries de production et de transformation agro-alimentaire ;

-

les constructions destinées à la fonction d’entrepôt liées aux occupations et

utilisations des sols admises dans la zone et sous réserve qu’elles n’entraînent

pas pour leur voisinage des nuisances inacceptables ;

-

les aménagements susceptibles de diminuer les nuisances, les dispositions

particulières en vue de limiter les risques d’incendie et d’en éviter la propagation et

les aménagements à caractère de service pour les usagers automobiles, peuvent

être autorisés pour les dépôts d’hydrocarbure et les postes de peinture liés à des

stations-services ou à des garages existants, en particulier les superstructures

destinées au stationnement ;

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-

les installations classées pour la protection de l’environnement soumises à

déclaration listées ci-dessous, sous réserve qu’elles n’entraînent pas pour leur

voisinage des nuisances inacceptables :

- Blanchisseries, buanderies, laverie de linge traitant entre 100 et 1 000 kg/jour.

- Dépôts d’hydrocarbure liés à la station-service. - Garage dont la surface de plancher est comprise

entre 200 et 2 000 m2. - Stockage de gaz liquéfié :

- Installation de combustion dont la puissance soit comprise entre 200 et 2 000 KW

- Réservoir fixe de capacité comprise entre 5 et 50 tonnes,

- Réservoirs AEP - Stockage de bouteilles de 2,5 à 25 tonnes. - Torréfaction de café de 50 kg par jour.

- Installations de stockage de déchets ménagers et assimilés (municipaux et non dangereux)

- ressing avec emploi de moins de 1 500 litres de liquides halogènes.

- Installation utilisant des substances radioactives sous forme de sources scellées (radiographie).

- Teinture sur impression de matière textile traitant moins d’une tonne de tissu par jour.

- Poste de peinture lié à garage utilisant moins de 25 litresde peinture par jour.

- Menuiseries de puissance inférieure à 50 kilowatts.

- Les installations industrielles ou artisanales non classées.

- Les infrastructures à destination de stationnement.

-

les affouillements ou exhaussements au titre de l'article R.421-19 et suivants du

Code de l'Urbanisme nécessaires à la réalisation des constructions ou occupations

autorisées dans la zone, ou susceptibles de diminuer les risques naturels prévisi-

bles ;

-

les opérations nouvelles d'habitat collectif de 30 logements et plus sous réserve

qu’elles comportent un minimum de 15% de logements sociaux et/ou

intermédiaires dans le respect de la mixité sociale.

-

Sont autorisées la réalisation de serres nécessaires à une activité de production

alimentaire.

Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public

Il sera fait application des prescriptions mentionnées aux « Dispositions Générales, paragraphe IX. Dessertes et accès ».

Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement

 Alimentation en eau potable :

Le branchement sur le réseau public de distribution d’eau potable est obligatoire pour toute construction ou utilisation du sol qui requiert une alimentation en eau potable.

 Assainissement :

Il sera fait application des prescriptions mentionnées aux «Dispositions Générales, paragraphe X. Assainissement ».

 Ordures ménagères :

Il sera fait application des prescriptions mentionnées aux « Dispositions Générales, paragraphe XI. Ordures ménagères ».

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 Autres réseaux :

Le branchement sur le réseau public d’électricité est obligatoire pour toute construction qui requiert ce service ; les raccordements aux lignes de télécommunication et de distribution d’énergie électrique seront installés en souterrain. Les réseaux publics ou privés, d’électricité et de télécommunication seront enterrés.

Superficie minimale des terrains constructibles

Il n’est pas fixé de règle. Toutefois, en cas d’impossibilité du raccordement de la parcelle à un système d’assainissement collectif, la surface des terrains devra être suffisante à la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif en conformité avec la législation en vigueur.

Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Les dispositions de cet article sont également applicables aux voies privées. Il sera fait application des prescriptions mentionnées aux « Dispositions Générales, paragraphe XII. Alignement ».

Les constructions principales seront implantées avec un recul de 4 m minimum par rapport à l’alignement. En bordure des voies d’une emprise inférieure à 3,50 m, les constructions seront implantées à 3 m minimum de l'alignement. Les constructions annexes à la construction principale à destination de stationnement pourront s’implanter à l’alignement.

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Sur l’ensemble de la zone : Chaque construction pourra s'implanter sur 1 ou 2 limites séparatives sur une longueur maximale de 10m par limite. Cette règle n’est pas applicable aux extensions / surélévations des constructions régulièrement édifiées sur des unités foncières dont la superficie est inférieure ou égale à 300 m² à la date d’approbation du présent PLU. Des constructions non contiguës pourront être édifiées le long des limites séparatives. Les constructions ou parties de constructions ne jouxtant pas la ou les limites séparatives devront s’implanter à une distance L (comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus proche de la limite) supérieure ou égale à la moitié de la différence d'altitude he entre ces deux points, avec un minimum de 4m : 4m ≤ L ≥ h/2.

Sur le secteur de Domenjod : Les constructions de toute nature devront s’implanter à 6m minimum de l’enceinte des bâtiments principaux de la maison d’arrêt.

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Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Deux bâtiments non contigus, implantés sur une même propriété, devront respecter entre eux, une distance L supérieure ou égale à la moyenne des hauteurs des façades en vis-à-vis et/ou des niveaux droits en vis-à-vis avec un minimum de 4m :

4m ≤ L ≥ H+h /2 avec - H : hauteur de la façade la plus haute et/ou du niveau droit le plus

haut, - h : hauteur de la façade la plus petite et/ou du niveau droit le plus

petit.

Etant précisé que les façades s’entendent ici à l’exclusion des toitures, saillies et débords.

Emprise au sol des constructions L'emprise au sol des constructions est limitée à 50 % de la superficie de l'unité foncière. Pour toute unité foncière située sur plusieurs zones du PLU, l’emprise au sol sera calculée selon la superficie de chaque zone du PLU concernée

Hauteur maximale des constructions

Il sera fait application des prescriptions mentionnées aux «Dispositions Générales - paragraphe XV. Prospects. Hauteur maximale des constructions ».

Sur l’ensemble de la zone

La hauteur des constructions n’excèdera pas :

-

10 m pour la hauteur maximale H

-

7 m pour la hauteur d’égout he

-

7m pour la hauteur maximale H des parties de constructions couvertes par une

toiture–terrasse.

La hauteur maximale H des constructions annexes implantées à l’alignement n’excèdera pas 4m.

Sur le secteur de Domenjod Dans une bande de 0 à 20 m de l’enceinte des bâtiments principaux de la maison d’arrêt (zone Uma) : La hauteur maximale H des constructions ne devra pas excéder 6 m

Dans une bande de 20 à 50 m de l’enceinte des bâtiments principaux de la maison d’arrêt (zone Uma) :

La hauteur maximale H des constructions ne devra pas excéder 9 m

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Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords Il sera fait application des prescriptions mentionnées aux « Dispositions générales - paragraphe XVI. Aspect extérieur ».

Les constructions seront conçues, implantées et réalisées de sorte qu’elles constituent un ensemble harmonieux ne portant pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, au site et au paysage. Cette harmonie des nouvelles constructions, des reconstructions ou des réhabilitations, sera recherchée dans le respect des architectures et des volumes environnants. Les constructions doivent tenir compte de la forme de la parcelle, de la végétation, de la topographie et des conditions climatiques.

 Aspect des toitures :

Pour les nouvelles constructions et les surélévations des constructions existantes : Les typologies de toitures admises sur la zone Um sont les suivantes : -Une toiture à 4 pentes offrant une pente comprise entre 30 % et 140 %, sans limitation d’emprise sur la construction. -Une toiture 2 pentes offrant une pente comprise entre 30 % et 100 %, sans limitation d’emprise sur la construction. -Une toiture mono pente dans le cas d’une architecture contemporaine de qualité s’intégrant au site offrant une pente allant jusqu’à 70 %. -Une toiture terrasse, est considérée comme une toiture terrasse, une toiture dont la pente est inférieure à 15% et revêtue d’une étanchéité, sans limitation d’emprise sur la construction. -Une toiture cintrée dans le cas d’une architecture contemporaine de qualité s’intégrant au site et offrant un arc harmonieux avec l’ensemble du projet et de son environnement.

Volumétrie Les chiens-assis, lucarnes rampantes sont interdits.

Matériaux de couverture Le zinc, la tôle plane, la tôle ondulée peinte, le bardeau de bois, sont les aspects de matériaux préconisés.

Couleurs Les tôles ondulées devront être peintes. Le choix se fera dans une palette de couleurs sombres afin d’une meilleure intégration dans l’environnement végétal.

 Aspect des façades :

Les assemblages hétéroclites de matériaux de façade sans rapport avec une logique constructive ou architecturale, de même que les matériaux ou procédés imitant un autre matériau sont à éviter. Les murs ou façades situées à moins de 50 m des limites de la Zone Uma ne pourront prendre de vues directes en direction de ces limites.

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 Aspect des clôtures :

Elles sont obligatoires et seront implantées à l’alignement.

Elles seront constituées :

-

soit d’un mur bahut « créole » en maçonnerie traditionnelle d’une hauteur

maximale de 2m,

-

soit d’un mur bahut d’une hauteur de 0,50m à 0,80m surmonté d’une grille,

-

soit d'une haie vive doublée ou non d'un grillage.

 Intégration paysagère des espaces libres

Les espaces libres devront participer à l’intégration du projet dans le site.

Aires de stationnement

Il sera fait application des règles mentionnées aux « Dispositions générales - paragraphe XVII. Stationnement ».

Le stationnement véhicules non motorisés n’est pas réglementé.

Espaces libres, aires de jeux et/ou de loisirs, plantations

 Espaces libres et obligations de planter

Les marges de recul, en bordure de voies ou d’emprises publiques, seront traitées en jardins d’agrément et plantés d’arbres et d’arbustes. Il est recommandé de recourir à des plantations d’essences locales, endémiques ou indigènes.

Les espaces libres (y compris les aires de stationnement en surface) seront plantés à raison d’un arbre par 100 m2 de terrain non bâti. Il est recommandé de recourir à des plantations d’essences locales, endémiques ou indigènes et de compléter cette plantation par des arbustes et des plantes de plus petite taille.

Les projets de constructions neuves ou d’extensions devront respecter le système racinaire des arbres d’intérêt, des massifs forestiers ou des arbres isolés.

Pour les opérations d'habitat collectif, à l’exception des villas individuelles groupées de moins de 5 lots (jusqu’à 4 lots inclus), un espace libre commun, séparé de l’espace public, d’une surface minimale de 5m² pour 100m² de surface plancher, sera aménagé à l’air libre en aire de jeux fonctionnelle et planté. Cet espace pourra être réalisé sur un espace minéralisé en prévoyant une intégration paysagère par des plantations adaptées.

 Perméabilité

Pour toute opération de construction, d’aménagement ou d’extension, 35 % de la superficie de l’unité foncière sera laissée libre de toute construction ou infrastructure. Cette surface sera plantée et ne devra pas être imperméabilisée, afin de permettre une pénétration gravitaire correcte des eaux pluviales dans le sol

Les plantations existantes seront maintenues dans toute la mesure du possible. Dans le cas d’abattage, les plantations seront remplacées par des plantations de taille et de qualité équivalentes.

Pour les opérations de lotissement, les espaces communs hors voirie seront plantés et aménagés.

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Zone Uh

Zone urbaine des Hauts

Caractère de la zone

C’est une zone urbaine de densité très modérée des écarts de Domenjod, la Bretagne, Moufia, SaintFrançois, Bellepierre, Brûlé et la Montagne.

A vocation dominante d’habitat individuel issu de lotissements ou de partages familiaux, elle est partiellement équipée.

Sa constructibilité, limitée, est tributaire de la nécessité de préserver le caractère paysager du site, son aspect verdoyant ainsi que le caractère identitaire de cette zone des hauts.

Par ailleurs, l’absence de réseau public d’assainissement implique d’imposer, pour la constructibilité des terrains, une surface minimale apte à recevoir un système autonome d’épuration.

DEPARTEMENT DE LA REUNION

COMMUNE DE SAINT-DENIS

Direction Aménagement, Urbanisme, Patrimoine Historique et Artistique

MODIFICATION SIMPLIFIÉE N°8 DU PLU

4- REGLEMENT MODIFIE

DOSSIER APPROUVE

FEVRIER 2024

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Règlement approuvé

SOMMAIRE

DISPOSITIONS GENERALES

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Dispositions Générales

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Dispositions Générales

I. LEXIQUE

Remarque préliminaire : l’ensemble des schémas présentés dans le règlement sont indicatifs.

ACCES L’accès est le linéaire de façade (portail), dit « accès direct », ou de la construction (porche), ou l’espace (servitude de passage, bande de terrain), dit « accès indirect », par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain sur lequel est projetée l’opération depuis la voie de desserte ouverte à la circulation générale.

ALIGNEMENT

Limite séparant la propriété privée de la voie de desserte, publique ou d’usage public, que cette voie soit existante ou à créer ou modifier.

alignement

alignement opposé

ZZ 23

ZZ 24

voie publique

ALIGNEMENT OPPOSE Limite séparant la voie de la propriété située en vis-à-vis.

ATTIQUE Couronnement horizontal décoratif ou étages terminaux d’une construction.

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CHIEN ASSIS Lucarne couverte par un rampant unique en pente inverse de celle du toit.

Traitement d’ouverture en chien-assis

CONTIGUITE

Au sens strict, la contiguïté s’entend quand deux bâtiments ont une façade commune.

Au sens élargi, il peut être considéré qu’il y a contiguïté en présence de deux bâtiments formant un ensemble fonctionnel unique.

BAT

BAT

A

B

Entrée

Passerelle

EMPRISE AU SOL Projection verticale au sol des constructions d’une hauteur supérieure à 0,6 m par rapport au terrain naturel. Les piscines constituent de l’emprise au sol. Sont exclus les saillies, balcons, doubles peaux, auvents.

ENCORBELLEMENT Système de construction en saillie du plan vertical du mur.

FOISONNEMENT VEGETAL

Foisonnement végétal : principe de végétation multi stratifiée mêlant au minimum 2 strates parmi les trois suivantes : - buissons (5cm<20cm) - arbustes (20cm<50cm) - arbres (>50cm)

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LUCARNE RAMPANTE

Une lucarne est dite rampante lorsqu'elle est couverte par un appentis incliné dans le même sens que le versant du toit.

Traitement d’ouverture en lucarne rampante

PROSPECT Distance minimale entre la construction et l’alignement, mesurée horizontalement et calculée en fonction de la hauteur de ladite construction.

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RECUL ou RETRAIT Mesure de la distance entre la construction et l’alignement.

REZ-DE-CHAUSSEE (RDC) Partie d’une construction dont le plancher est le plus proche du niveau du sol extérieur donnant sur la chaussée.

R+2 R+1 RDC

Chaussée

Parcelle

Voie

TOITURE CINTREE : Une toiture cintrée est une toiture courbée, en forme d’arc.

VOIE DE DESSERTE

De statut public ou privé, la voie de desserte est celle qui donne accès au terrain d’assiette de l’opération ou de la construction.

Elle comporte des aménagements (chaussée, trottoir, piste cyclable…) permettant la circulation des véhicules.

La voie interne de desserte est celle située à l’intérieur de la parcelle d’assiette de l’opération.

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Règlement approuvé

HAUTEUR DE FACADE EN VIS-A-VIS : Cas 1 :

La hauteur de façade du bâtiment A prise en compte est le point le plus haut en vis-à-vis, soit dans ce cas la hauteur à l’égout. La hauteur de façade du bâtiment B prise en compte est le point le plus haut de la façade en vis-à-vis, soit dans ce cas la hauteur à l’égout des varangues.

Cas 2 :

La hauteur de façade du bâtiment A prise en compte est le point le plus haut en vis-à-vis, soit dans ce cas la hauteur à l’égout.

La hauteur de façade du bâtiment B prise en compte est le point le plus haut de la façade en vis-à-vis soit dans ce cas la hauteur à l’égout de la façade (et non des balcons, ni des auvents).

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Cas 3 :

La hauteur de façade du bâtiment A prise en compte est le point le plus haut en vis-à-vis, soit dans ce cas la hauteur à l’égout.

La hauteur de façade du bâtiment B prise en compte est le point le plus haut en vis-à-vis, soit dans ce cas la hauteur du faîtage du mur pignon.

II. CHAMP D'APPLICATION TERRITORIAL

Le présent règlement s'applique sur l’ensemble du territoire de la Commune de Saint-Denis. Les présentes dispositions générales s’appliquent sur l’ensemble du territoire. Elles sont complétées par les dispositions particulières à chacune des zones.

III. PORTÉE RESPECTIVE DU RÈGLEMENT À L'ÉGARD D'AUTRES LÉGISLATIONS RELATIVES A L'OCCUPATION DES SOLS

Art. *R. 111-1 (D. no 2007-18, 5 janv. 2007, art. 1er, I et 26, al. 1er mod. par D. no 2007817, 11 mai 2007, art. 4, 1o mod. par D.n°2015-1783, 28 déc.2015, al 1° et 2°). - Le règlement national d'urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l'objet d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable ainsi qu'aux autres utilisations du sol régies par le présent code.

Toutefois :

a) Les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 11130 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ;

b) Les dispositions de l'article R. 111-27 ne sont applicables ni dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ni dans les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, ni dans les territoires dotés d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé en application de l'article L. 313-1.

Les termes utilisés par le règlement national d'urbanisme peuvent être définis par un lexique national d'urbanisme, pris par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme.

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Règlement approuvé

1) Ces articles, qui demeurent applicables au territoire communal, sont rappelés ci-après.

2) S'ajoutent notamment aux règles propres du plan local d’urbanisme les prescriptions prises au titre de législations spécifiques concernant :

-

les dispositions des articles L. 1331-1 et suivants du code de la santé publique ;

-

les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation ou l'occupation du sol créées

en application de législations particulières annexées au présent PLU ;

-

les servitudes de passage le long des rivières de la Réunion qui sont régies par

l’article L. 5121-3 du Code Général de la Propriété des personnes Publiques

(interdiction d'implanter dans la zone de 10m prise à partir du bord des ravines) ;

-

les prescriptions applicables aux installations classées pour la protection de

l’environnement, issues de la loi du 19 juillet 1976 modifiée (NB : la liste et la

localisation des installations classées, soumises à autorisation, présentes à ce jour

sur le territoire communal figure en annexe);

-

les prescriptions applicables aux installations, ouvrages, travaux et constructions

soumises à la n°2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux

aquatiques;

-

les prescriptions relatives à la protection des monuments historiques, des

monuments naturels et des sites, issues des lois du 31 décembre 1913, du 2 mai

1930, du 27 septembre 1941 modifiées ;

-

les prescriptions relatives à la publicité, aux enseignes et pré enseignes issues du

règlement national de publicité et du règlement local de publicité

-

les prescriptions applicables aux opérations affectant les structures des

exploitations agricoles, issues du code rural;

-

les servitudes découlant des dispositions du Livre I Titre IV du code civil,

également applicables;

-

les prescriptions relatives au classement des voies de transport terrestre pour la

protection contre le bruit, issues de la loi du 31 décembre 1992 ;

-

les dispositions relatives aux lotissements, mentionnées en annexe, dont les

règles d’urbanisme spécifiques sont en vigueur ou ont été maintenues à la

demande des co-lotis en application de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme.

IV. PRESCRIPTIONS LIÉES AU PLAN DE PRÉVENTION DES RISQUES NATURELS PRÉVISIBLES (PPRNP)

Le territoire de la Commune de Saint Denis est concerné par un Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles (PPRNP), relatifs aux phénomènes d’inondation et de mouvement de terrain, dont la révision a été approuvée par l’arrêté préfectoral 1643 du 17 octobre 2012. Les occupations et utilisations des sols comprises dans son périmètre devront respecter le règlement y afférent, nonobstant les dispositions du présent Plan Local d’Urbanisme. Ces dispositions du PPRNP sont annexées au PLU.

V. DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES

1. Le présent Plan Local d’Urbanisme délimite des zones pouvant comprendre des secteurs faisant l’objet de certaines dispositions spécifiques :

 des zones urbaines :

des zones diversifiées d'habitat et d'activités :

-

une zone à caractère patrimonial, le centre ancien : Uavap qui est concernée par

l’Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine

-

une zone dense, de la bande littorale : Ud comprenant un secteur Udo ; deux

sous-secteur Udp et Udop correspondant au projet PRUNEL

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-

une zone dense de l’Université et de grands équipements publics : Uu

-

une zone de densité intermédiaire : Ui comprenant un secteur Uicm et un

secteur Uip (PRUNEL)

-

une zone modérément dense, des centres de bourgs : Uj

-

la zone correspondant à la maison d’arrêt : Uma

des zones d’habitat dominant

-

une zone de moyenne densité des mi-pentes : Um

-

une zone des hauts : Uh

une zone d'activités variées Ua divisée en plusieurs secteurs

-

les zones d’activités du Chaudron, de la Bretagne et de Bois de Nèfles : Ua

-

un secteur correspondant à la ZAC Triangle : Uat

-

deux secteurs d’activités denses en bordure du Boulevard Sud Uac et Uad

couvrant notamment la ZAC Technopole.

une zone verte d’espaces de loisirs Uv

-

décomposée en trois secteurs : Uvl (zone littorale), Uva, Uvac

 des zones à urbaniser AU

-

la zone AUicm pour le secteur de Canne Mapou

-

la zone AUj pour le secteur de la Pente des ananas

-

la zone à urbaniser de moyenne densité des mi-pentes : AUm

-

la zone à urbaniser des hauts : AUh

-

une zone à urbaniser d’activités : AUa

-

une zone AUx dont l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une révision ou

modification du PLU.

 une zone agricole :

-

zone d'exploitation agricole de culture, d’élevage ou de prairie : A

-

un sous-secteur Ac de taille et de capacité d’accueils limités

 une zone naturelle :

-

un secteur Npf, de protection forte sur le cœur du Parc National et les ZNIEFF de

type 1

-

un secteur N, naturelle, présentant un intérêt écologique au titre du massif

forestier, de la flore, de la faune et des paysages, inconstructible

-

un sous-secteur à vocation de loisirs et touristique pouvant recevoir des

équipements légers : Ntn

-

un sous-secteur dont la vocation première est touristique et de loisirs, pouvant

recevoir des constructions limitées, des équipements publics et d’intérêt collectif à

destination de commerce, artisanat, hébergement hôtelier : Ntc

Ces zones et secteurs sont délimités sur les documents graphiques du règlement du présent Plan Local d’Urbanisme.

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2. Les documents graphiques du règlement du présent Plan Local d’Urbanisme délimitent en outre :

-

les espaces boisés classés définis à l’article L. 130-1 du Code de l’urbanisme ;

-

les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, installations d’intérêt

général et aux espaces verts en précisant leur destination et les collectivités,

services et organismes publics bénéficiaires ;

-

les emplacements réservés de programmes de logements ;

3. En dernier lieu :

Un document graphique spécifique n°2, dénommé « carte des périmètres de prescriptions particulières en matière de stationnement », faisant apparaître les périmètres, tels que délimités par le Plan de Déplacements Urbains en application de l'article 28-1-2 de la loi nº 821153 du 30 décembre 1982 modifiée, à l'intérieur desquels :

-

les conditions de desserte par les transports publics réguliers permettent de

réduire ou de supprimer les obligations imposées en matière de réalisation d'aires

de stationnement, notamment lors de la construction d'immeubles de bureaux,

-

le Plan Local d'Urbanisme fixe un nombre maximum d'aires de stationnement à

réaliser lors de la construction de bâtiments à usage autre que d'habitation.

Un document graphique spécifique n° 3, dénommé « plan topographique de la Rivière SaintDenis » servant pour l’application des règles de recul et de hauteur des bâtiments implantés dans le bas de la Rivière Saint-Denis ;

Un document graphique spécifique n° 4 dénommé « secteurs protégés en raison de la richesse du sol et du sous-sol - espaces carrières».

-

Ces secteurs font l’objet de dispositions spécifiques, annexées au présent

document (cf. les annexes du règlement), qui prévalent sur les dispositions du

présent règlement.

Un document graphique spécifique n°5 dénommé « secteurs protégés en vue de la préservation des ressources naturelles - périmètres de forages et captages ». Ces périmètres font l’objet d’un règlement spécifique annexé au présent document (cf. les annexes du règlement) définissant pour chaque périmètre de protection :

-

les activités interdites

-

les activités soumises à des conditions particulières.

-

Ces dispositions prévalent sur les dispositions du présent règlement.

VI. DISPOSITIONS APPLICABLES AUX CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS NÉCESSAIRES AUX SERVICES PUBLICS OU D’INTÉRÊT COLLECTIF

Indépendamment des dispositions particulières à chacune des zones : Implantation par rapport aux voies et emprises publiques, aux limites séparatives :

Il n’est pas fixé de règle

Les constructions et installations nécessaires aux services publics et d'intérêt collectif peuvent s'implanter à l'alignement ou en limites séparatives, et/ou peuvent s'implanter en retrait sans minimum imposé et sans prospect. Hauteur maximale des constructions

Il n’est pas fixé de règle

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Aspect extérieur des constructions et aménagement des abords Il n’est pas fixé de règle Espaces libres, aires de jeux et/ou de loisirs, plantations

 Espaces libres et obligations de planter

La suppression d’arbres hors bande littorale est autorisée sous réserve de valorisation de l’ensemble du site.

VII. INSTALLATIONS CLASSÉES POUR LA PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT (ICPE)

Ces installations sont définies dans la nomenclature des installations classées et soumises à autorisation ou à déclaration selon la gravité des dangers ou des inconvénients que peut présenter leur exploitation (C. de l’Environnement, art. L. 511-2 [ancienne L. no 76-663, 19 juillet 1976, art. 2 partiel]).

VIII. ADAPTATIONS MINEURES (ART. L. 123-1 DU CODE DE L’URBANISME)

Les règles et servitudes définies par le Plan Local d’Urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

IX. DESSERTES ET ACCES 1. Règles générales :

Les accès et voiries doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences :

- de la sécurité des usagers,

- de la défense contre l’incendie et de l’utilisation des moyens de secours,

- liées à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions.

Il n’est autorisé, dans une voie de desserte publique ou privée, qu’un seul accès à double sens, ou deux accès à sens unique, à chaque construction.

Toutefois, sous réserve de pouvoir garantir la sécurité des usagers et la fluidité du trafic routier, il sera permis, au sein d’une zone urbaine et pour les constructions ou installations à vocation commerciale, de réaliser, sur la même voie publique ou privée, un second accès dénommé «Accès de livraison» et destiné à l’approvisionnement du ou des commerces ayant vocation à s’implanter.

La possibilité d’implanter cet accès de livraison sera uniquement ouverte aux projets à vocation commerciale ayant pour objet la création (par construction nouvelle, transformation de l’existant ou extension) d’un magasin de commerce de détail ou d’un ensemble commercial ayant une surface de vente totale supérieure à 1000 m².

Cet accès de livraison aura vocation à être utilisé par tous types de véhicules assurant l’approvisionnement du ou des commerces créé(s).

Il devra présenter toutes les garanties permettant d’assurer la sécurité des usagers et des riverains et, de manière générale, de toutes les personnes pouvant être présentes sur les lieux.

« L’accès livraison » ne devra pas avoir pour effet de perturber la circulation des véhicules particuliers au droit de la voie publique ou privée concernée.

A ce titre, seront notamment pris en compte des accès destinés aux usagers et aux livraisons, leur configuration, leur signalisation, la vitesse de circulation y étant autorisée ainsi que le trafic susceptible d’être généré par les véhicules de livraison.

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L’entrée et la sortie des véhicules de livraison devront s’effectuer sans manœuvre depuis la voie. Au-delà de 50 mètres de profondeur, les voies en impasse doivent permettre le retournement des véhicules. Toutefois, dans les voies en impasse sans aire de retournement et dont la longueur est supérieure à 50 mètres, les constructions pourront être autorisées sur les parcelles dont les accès sont situés à moins de 50 mètres.

2. Accès :

Pour être constructible un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée soit directement, soit indirectement. Les accès indirects ne pourront avoir une largeur inférieure à 3,5m. Au-delà de 50m de profondeur, les accès indirects nouveaux devront avoir une largeur minimale de 6m et répondre à la nature et à l’importance de l’opération. La réalisation d’un SAS véhicule devant les portails pourrait être demandé (à l’appréciation des gestionnaires des voiries) pour des raisons liées à la sécurité routière, avec un recul des portails de 5 m par rapport à l’alignement

3. Voies :

Pour être constructible un terrain doit être desservi, directement ou indirectement (accès) par une voie publique ou privée. Toute voie nouvelle de desserte doit avoir une largeur minimale de 6m. Les voies de desserte existantes à la date de la dernière procédure d’évolution du PLU doivent avoir une largeur minimale de 3,5m.

X. ASSAINISSEMENT

Pour rappel, les dispositions des articles : - L. 2224-7 L. 2224-11-6 et R. 2224-7 à R. 2224-20 CGCT décret n° 2007-1339 du 11 septembre 2007 - L. 1331-1 et suivants du code de la santé publique demeurent applicables.

 Assainissement des eaux pluviales :

Tout aménagement réalisé sur un terrain doit être conçu de façon à ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales, à permettre une percolation naturelle par une imperméabilisation limitée, et doit être raccordé au réseau séparatif correspondant aux eaux pluviales, dès lors qu’un réseau séparatif existe. En l’absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales, et ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété (bâches à eau, bassin de rétention), devront être réalisés selon des dispositifs adaptés à la taille et à la nature de l’opération et de son terrain d’assiette. Toute zone nouvellement aménagée devra être équipée d’un débourbeur / déshuileur installé en sortie d’ouvrage de régulation de débit des eaux pluviales. Il en est de même pour tout aménagement permettant le stationnement regroupé de plus de 10 véhicules.

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 Assainissement des eaux usées :

Le branchement par canalisations souterraines, sur le réseau collectif d’assainissement lorsqu’il existe, est obligatoire pour toute construction ou installation engendrant des eaux usées domestiques.

L'évacuation des effluents autres que domestiques dans le réseau public est subordonnée à un prétraitement avant rejet dans le réseau (une autorisation devra être établie par le gestionnaire du réseau).

 Assainissement non collectif

Pour rappel :

Lorsque les immeubles se situent dans une zone relevant de l'assainissement non collectif, le choix de la filière d'assainissement non collectif ainsi que la réalisation des installations incombent aux propriétaires. Ce choix peut toutefois être limité dans la mesure où, en application de l'article L.1311.1 du code de la santé publique, certaines filières d'assainissement non collectif peuvent être proscrites sur certaines parties de territoire en fonction de leurs caractéristiques géologiques et pédologiques générales.

Ce choix est fonction de l'aptitude du sol à recevoir et évacuer les eaux usées selon les critères suivants : structure du sol en place, hydromorphie, topographie et perméabilité du sol.

Les éléments de calcul1 pour effectuer ce choix concernent :

-

l'évaluation de la perméabilité du sol au moyen d'un test de percolation,

-

l'utilisation de cette évaluation pour le calcul de la surface d'épandage,

-

le dimensionnement des installations de traitement des eaux usées provenant de

petits ensembles collectifs.

La fosse septique n’est plus la filière privilégiée ; cet équipement sera employé dans des situations définies dans l’arrêté du 6 mai 1996 modifié par l’arrêté du 3 décembre 1996.

La fosse d'accumulation devra être réservée aux habitations existantes, soit lorsqu'elles sont situées dans des secteurs très fragiles, soit lorsqu'elles représentent des types d'habitat particuliers, en tout état de cause lorsqu' aucune autre solution n'est envisageable. La mise en place d’une fosse d’accumulation est limitée aux situations définies dans l’arrêté du 6 mai 1996 modifié par l’arrêté du 3 décembre 1996.

XI. ORDURES MÉNAGÈRES

Les constructions neuves à usage d’habitation collective ou d’activités, et les opérations groupées, auront l’obligation d’avoir un local d’une superficie suffisante pour recevoir les divers conteneurs liés à la collecte sélective des ordures ménagères.

Dans les lotissements et autres opérations d’aménagement, des aires de retournement seront prévues et aménagées pour le service régulier des bennes de collecte.

XII. ALIGNEMENT

L’alignement est la limite séparant la propriété des voies et emprises publiques ou d’usage public existantes, à modifier ou à créer, ou toute limite s’y substituant et figurant aux documents graphiques (largeurs de plates-formes, emplacements réservés, espaces publics …).

1 Circ. N° 97-49, 22 mai 1997, , ann. 3, § 1.1, al. 1er)., ann. 1, § 7.2 partiel

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Les saillies et tout artifice architectural sur les voies ou emprises publiques par rapport au nu des façades seront autorisées à partir du 1er étage si elles ne dépassent pas 1,40 mètre mesuré horizontalement, et à condition qu’elles ne débordent pas sur le gabarit de la voie de circulation véhicule. Il pourra être accepté de la surface de plancher en saillie le long des axes majeurs de circulation.

En dessous de 3,50 mètres, les saillies et les artifices architecturaux sur le domaine public (coffrets électriques, descentes d'eaux pluviales et de raccordements de fluides, et autres aménagements de façade) ne sont pas autorisées.

XIII. INDICATIONS GRAPHIQUES

Conformément aux articles R.123-11 et R.123-9 du code de l’urbanisme, l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques pourra le cas échéant être prescrite dans les documents graphiques.

Cette prescription est symbolisée par L’alignement correspond à la pointe du triangle : Ligne d’implantation obligatoire du bâti :

XIV. MARGE DE RECUL

Les artifices architecturaux tels que les doubles peaux, pourront être acceptés pour marquer l’alignement.

Sauf disposition spéciale contraire, les règles de recul des articles 6 et 7 s’appliquent en chaque point des niveaux rez-de-chaussée (RDC) et R+1 de la construction, à l’exclusion des balcons, saillies et débords de toiture.

Lorsque l’objet de la demande porte sur une extension ou une surélévation au droit d’une construction existante régulièrement édifiée, les marges de recul des articles 6 et 7 pourront être écartées afin de préserver la cohérence architecturale sur la parcelle.

Il sera autorisé dans la marge de recul l’implantation des rampes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.

XV. PROSPECTS. HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

La hauteur maximale H de la construction est mesurée depuis le niveau du terrain initial avant tous travaux jusqu'au sommet de la construction, ouvrages ou édicules techniques inclus, en dehors des dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables (capteurs solaires…), sous réserve des disposions du « paragraphe XVI. Aspect extérieur » et de l’article 11 de chaque zone, et sous réserve d’une bonne intégration des dispositifs au bâtiment et d’une bonne insertion dans le paysage.

La hauteur s’apprécie au droit de la construction. En outre, la hauteur maximale H de la construction pourra être limitée par une côte NGR (Bas de la Rivière) telle que mentionnée au plan 3 y annexé.

Sans préjudice des paragraphes précédents, la hauteur des constructions pourra être réglementée par une hauteur maximale he mesurée depuis le niveau du terrain initial avant tous travaux jusqu’à l’égout ou rive basse du toit. La distance L est mesurée horizontalement de la construction à la limite précisée et cela au niveau du terrain initial avant travaux liés au projet objet de la demande.

Il n’est pas autorisé de constructions créant de la surface plancher, 3 mètres en dessous du terrain initial avant tous travaux.

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XVI. ASPECT EXTÉRIEUR

Afin de constituer un ensemble harmonieux ne portant pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, au site et au paysage, toute construction doit prendre en compte son insertion dans l'espace qui l'environne. Cet espace est conditionné par le climat, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines, la forme de la parcelle. Ces cinq conditions, entre autres, influent sur l'implantation de la construction, son orientation, le choix des matériaux et des couleurs.

 Volumétrie

La volumétrie des toitures pourra être réglementée par une typologie de toitures terrasses, de toiture à versants (1, 2 ou plus), et /ou par une pente minimale de ces versants et sera obligatoire pour :

Les constructions nouvelles et les surélévations des constructions existantes avec : -Une toiture à 4 pentes offrant une pente comprise entre 30 % et 140 %, sans limitation d’emprise sur la construction. -Une toiture 2 pentes offrant une pente comprise entre 30 % et 100 %, sans limitation d’emprise sur la construction. -Une toiture mono pente dans le cas d’une architecture contemporaine de qualité s’intégrant au site offrant une pente allant jusqu’à 70 %. -Une toiture terrasse, est considérée comme une toiture terrasse, une toiture dont la pente est inférieure à 15% et revêtue d’une étanchéité, sans limitation d’emprise sur la construction. -Une toiture cintrée dans le cas d’une architecture contemporaine de qualité s’intégrant au site et offrant un arc harmonieux avec l’ensemble du projet et de son environnement.

Les travaux sur constructions existantes : Les pourcentages de pentes sont réglementés avec un minimum de 10% de pente pour la bonne évacuation des eaux pluviales.

Pour les constructions nouvelles et pour les travaux sur constructions existantes Pour permettre l’installation de panneaux solaires, les toitures en pente devront présenter un versant dont l’orientation sera comprise entre Nord-est et Nord-Ouest. Il est autorisé un niveau sous comble au maximum. Le comble se définissant comme l’espace compris entre le plancher du dernier niveau et le faîtage de la toiture. Les saillies et les artifices architecturaux par rapport au nu des façades sur les marges de recul par rapport aux limites séparatives ou entre bâtiments sur une même unité foncière sont autorisés si elles ne dépassent pas 1,40 m mesurés horizontalement. Il ne sera pas accepté de surface plancher en saillie. Le linéaire en cumulé des ouvertures de toitures doit être proportionné par rapport au linéaire de chaque façade concernée à raison d'un tiers maximum.

Les dispositions liées aux pentes de toits ne s’appliquent pas aux serres constituées d’arceaux et de bâches.

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 Aspect extérieur

Les installations techniques (climatiseur ou compresseur, antennes, chauffe-eaux solaires etc.) seront disposées afin d’être invisibles de la voie. Il est obligatoire de camoufler ces installations en façade et en toiture terrasse, par un dispositif physique ne portant pas atteinte au fonctionnement de ceux-ci, et sous couvert d’une bonne intégration architecturale. En toiture terrasse, elles seront implantées en retrait de la façade, d’une distance égale à leur hauteur. Sous respect de ces conditions, ces éléments de camouflage ne seront pas pris en compte dans le calcul des règles de hauteur.

L'emploi à nu, en parement extérieur, de matériaux destinés à être recouverts est interdit.

Les aménagements, visibles depuis l’espace public au travers des porches, seront en harmonie d’aspect avec l’ensemble bâti.

En cas d'architecture de toitures à versants, les chiens assis et lucarnes rampantes sont interdits.

Le recours à des matériaux et des mises en œuvre innovantes en matière d’aspect et de technique de construction, liés par exemple, au choix d’une démarche relevant de la Haute Qualité Environnementale, de l’utilisation rationnelle de l’énergie ou de la production d’énergie renouvelable, est admis.

Les infrastructures ou équipements liées à l’agriculture urbaine devront faire l’objet d’une intégration paysagère au même titre que les constructions.

Travaux sur constructions existantes (en cas de demande de permis de construire et de déclaration préalable générant de la surface de plancher) ou en cas de réhabilitation de logements collectifs :

-Traitement paysager : la demande d’autorisation doit présenter un projet paysager de qualité. Seront autorisés la densification végétale au sol, les murs végétaux, les toitures végétalisées,… Le foisonnement végétal sera privilégié.

-En cas de végétalisation des toitures : les toitures pourront être accessible (escalier, gardecorps) uniquement pour cet usage (verdissement, agriculture urbaine, permaculture…). Dans ce cas, les garde-corps ne seront pas comptabilisés dans la hauteur du bâtiment.

 Couleurs de toiture

Les couleurs réfléchissantes sont interdites.

XVII. STATIONNEMENT

Un plan de déplacements urbains (PDU) couvre le territoire communal. Il divise le territoire en trois zones correspondant au taux d’usage espéré de la voiture :

-

Zone Transport en commun,

-

zone tendue,

-

zone souple

telles qu’indiquées aux documents graphique du PDU et repris dans les documents graphiques du présent PLU en tant que périmètres soumis à des normes particulières de stationnement.

Les normes de stationnement ci-dessous reprennent les normes de stationnement édictées par le PDU pour les logements, les bureaux et les commerces et services de proximité.

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 Normes de stationnement

Pour toute création de surface, la réalisation de places de stationnement automobile sera exigée en fonction de la destination des constructions, selon les ratios suivants :

Catégories

Habitations : Logements aidés Autres logements

Hébergement hôtelier Foyers, résidences sociales (FPA, MAPA, MAPAD…) Résidences universitaires

Restaurants Bureaux

Commerces < 250 m2 de surface plancher ≥ 250 m2 de surface plancher

Zones Transport en Commun et tendue

(TCSP+Centre ville)

Zone souple (reste de la commune)

1 place par logement aidé

1 place par logement d'une surface plancher < 100 m2

1,5 places par logement d'une surface plancher > ou = 100 m2

1 place de stationnement pour 3 chambres

2 places de stationnement pour 3 chambres

1 place de stationnement pour 3 logements

1 place de stationnement pour 3 chambres

1,5 place de stationnement pour 2 logements

1,5 place de stationnement pour 2 chambres

4 places pour 100 m2 de surface 6 places pour 100 m2 de

plancher

surface plancher

Norme plafond (maximum)

1,5 place pour 100 m2 de surface plancher

Norme plancher (minimum)

2,5 places pour 100 m2 de surface plancher

Norme plafond

Norme plancher

2,5 places pour 100 m2 de surface plancher

3 places pour 100 m2 de surface plancher

3 places pour 100 m2 de surface plancher

3,5 places pour 100 m2 de surface plancher

Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

Etablissements hospitaliers et 1,5 place de stationnement par lit cliniques

2 places de stationnement par lit

Etablissement d’enseignement Etablissement du second degré

16,5 places pour 1000 m2 de surface plancher

Etablissement du premier degré 2,5 places par classe

3,5 places par classe

Ecoles maternelles Universités

Crèches

3 places par classe

8 places pour 1000 m2 de surface plancher

2 places par 100 m2 de surface plancher

4,5 places par classe

14 places pour 1000 m2 de surface plancher

2,5 places par 100 m2 de surface plancher

Etablissement recevant un

grand nombre de personnes (cultes, salles polyvalentes)

1 place pour 50 m2 de surface plancher

1 place pour 50 m2 de surface plancher

Le chiffre obtenu par application des règles énoncées ci-dessus sera arrondi à l'entier inférieur.

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Pour les établissements à activités mixtes simultanées, les différentes règles s'ajouteront au prorata des surfaces concernées par chaque type d’activités.

Pour les constructions non susceptibles d'être classées dans l'une des catégories ci-dessus, le principe adopté est l’analyse faite à l’appui de la déclaration du pétitionnaire précisant le nombre de personnes présentes en permanence, l’évaluation du public accueilli en simultané et les modalités de livraison et utilisations de véhicules spécifiques.

Les quotas définis ci-dessus ne font pas préjudice des normes de stationnement spécifiques issues de la réglementation des complexes commerciaux et multiplexes.

 Prescriptions particulières

La création de places supplémentaires de stationnement ne sera pas exigée en cas de changement de destination des constructions existantes régulièrement édifiées.

Sur les unités foncières dont la superficie est égale ou inférieure à 200 m2 à la date d’approbation du présent PLU, les extensions des constructions régulièrement édifiées n’emporteront pas obligation de réalisation d’aire de stationnement supplémentaire.

Les éléments permettant d’ombrager l’espace minéral de stationnement et de participer au traitement paysager seront recommandés (pergola, support de lianes, haie, sol drainant, murs végétaux, etc …).

 Modalités de réalisation

Le stationnement des véhicules, correspondant aux besoins des constructions et installations, doit être assuré en dehors des voies publiques, sur leur terrain d’assiette ou dans leur environnement immédiat.

L'accès aux stationnements ne doit pas entraîner de pente dans le trottoir. Dans le cas de stationnement en sous-sol, la pente des rampes d'accès au stationnement dans les 5 premiers mètres à partir de l'alignement ne doit pas excéder 5 %, sauf dans le cas d'impossibilité technique justifiée. Dans ce dernier cas, elle peut être portée à 20 % maximum.

Aucune place de stationnement ne devra être réalisée dans la zone comprise entre l’alignement et la construction, ce sur une profondeur maximale de 4m par rapport à la rue. Cette marge de recul sera plantée. En cas d’impossibilité technique liée à la configuration de la parcelle et selon la typologie de clôture sur rue, cette distance pourra être réduite.

Cette distance pourra être réduite notamment pour une place de stationnement handicapées PMR, uniquement dans les opérations de logements collectifs, à condition que la place de stationnement soit matérialisée au sol et qu’elle soit masquée par rapport à la voie publique par une haie végétale.

 Rappel :

En application des dispositions de l’article L.123-1-12 du Code de l’Urbanisme, lorsque le pétitionnaire ne peut pas satisfaire aux obligations de réalisation d’aires de stationnement, il pourra s’en affranchir par :

-

l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement

existant ou en cours de réalisation ;

-

l’acquisition de places dans un parking privé de stationnement existant ou en

cours de réalisation ;

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 Stationnement véhicules non motorisés :

Pour les