Departement de la reunion commune de SAINT-denis#
Direction Aménagement,
Urbanisme, Patrimoine
Historique et Artistique
Modification simplifiée n°8 du PLU#
4- Reglement modifie#
Dossier approuve fevrier#
DISPOSITIONS GENERALES
Dispositions Générales
Dispositions Générales
I. Lexique#
Remarque préliminaire : l’ensemble des schémas présentés dans le règlement sont indicatifs.
Acces#
L’accès est le linéaire de façade (portail), dit « accès direct », ou de la construction (porche), ou l’espace (servitude de passage, bande de terrain), dit « accès indirect », par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain sur lequel est projetée l’opération depuis la voie de desserte ouverte à la circulation générale.
Alignement#
Limite séparant la propriété privée de la voie de desserte, publique ou d’usage public, que cette voie soit existante ou à créer ou modifier.
alignement ZZ 23 ZZ 24
alignement voie publique
opposé
Alignement oppose#
Limite séparant la voie de la propriété située en vis-à-vis.
Attique#
Couronnement horizontal décoratif ou étages terminaux d’une construction.
Chien assis#
Lucarne couverte par un rampant unique en pente inverse de celle du toit.
Traitement d’ouverture en chien-assis
Contiguite#
Au sens strict, la contiguïté s’entend quand deux bâtiments ont une façade commune.
Au sens élargi, il peut être considéré qu’il y a contiguïté en présence de deux bâtiments formant un ensemble fonctionnel unique.
Bat bat#
A B
Entrée Passerelle
Emprise au sol#
Projection verticale au sol des constructions d’une hauteur supérieure à 0,6 m par rapport au terrain naturel.
Les piscines constituent de l’emprise au sol.
Sont exclus les saillies, balcons, doubles peaux, auvents.
Encorbellement#
Système de construction en saillie du plan vertical du mur.
Foisonnement vegetal#
Foisonnement végétal : principe de végétation multi stratifiée mêlant au minimum 2 strates parmi les trois suivantes :
- buissons (5cm<20cm)
- arbustes (20cm<50cm)
- arbres (>50cm)
Lucarne rampante#
Une lucarne est dite rampante lorsqu'elle est couverte par un appentis incliné dans le même sens que le versant du toit.
Traitement d’ouverture en lucarne rampante
Prospect#
Distance minimale entre la construction et l’alignement, mesurée horizontalement et calculée en fonction de la hauteur de ladite construction.
RECUL ou RETRAIT
Mesure de la distance entre la construction et l’alignement.
Rez-de-chaussee (RDC)#
Partie d’une construction dont le plancher est le plus proche du niveau du sol extérieur donnant sur la chaussée.
R+2 Chaussée
R+1
Rdc#
Parcelle Voie
TOITURE CINTREE :
Une toiture cintrée est une toiture courbée, en forme d’arc.
Voie de desserte#
De statut public ou privé, la voie de desserte est celle qui donne accès au terrain d’assiette de l’opération ou de la construction.
Elle comporte des aménagements (chaussée, trottoir, piste cyclable…) permettant la circulation des véhicules.
La voie interne de desserte est celle située à l’intérieur de la parcelle d’assiette de l’opération.
HAUTEUR DE FACADE EN VIS-A-VIS :
Cas 1 :
La hauteur de façade du bâtiment A prise en compte est le point le plus haut en vis-à-vis, soit dans ce cas la hauteur à l’égout.
La hauteur de façade du bâtiment B prise en compte est le point le plus haut de la façade en vis-à-vis, soit dans ce cas la hauteur à l’égout des varangues.
Cas 2 :
La hauteur de façade du bâtiment A prise en compte est le point le plus haut en vis-à-vis, soit dans ce cas la hauteur à l’égout.
La hauteur de façade du bâtiment B prise en compte est le point le plus haut de la façade en vis-à-vis soit dans ce cas la hauteur à l’égout de la façade (et non des balcons, ni des auvents).
Cas 3 :
La hauteur de façade du bâtiment A prise en compte est le point le plus haut en vis-à-vis, soit dans ce cas la hauteur à l’égout.
La hauteur de façade du bâtiment B prise en compte est le point le plus haut en vis-à-vis, soit dans ce cas la hauteur du faîtage du mur pignon.
II. Champ d'application territorial#
Le présent règlement s'applique sur l’ensemble du territoire de la Commune de Saint-Denis.
Les présentes dispositions générales s’appliquent sur l’ensemble du territoire. Elles sont complétées par les dispositions particulières à chacune des zones.
III. Portée respective du règlement à l'égard d'autres législations relatives a l'occupation des sols#
Art. *R. 111-1 (D. no 2007-18, 5 janv. 2007, art. 1er, I et 26, al. 1er mod. par D. no 2007817, 11 mai 2007, art. 4, 1o mod. par D.n°2015-1783, 28 déc.2015, al 1° et 2°). - Le règlement national d'urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l'objet d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable ainsi qu'aux autres utilisations du sol régies par le présent code.
Toutefois :
a) Les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 11130 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ;
b) Les dispositions de l'article R. 111-27 ne sont applicables ni dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ni dans les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, ni dans les territoires dotés d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé en application de l'article L. 313-1.
Les termes utilisés par le règlement national d'urbanisme peuvent être définis par un lexique national d'urbanisme, pris par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme.
1) Ces articles, qui demeurent applicables au territoire communal, sont rappelés ci-après.
2) S'ajoutent notamment aux règles propres du plan local d’urbanisme les prescriptions prises au titre de législations spécifiques concernant :
- les dispositions des articles L. 1331-1 et suivants du code de la santé publique ;
- les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation ou l'occupation du sol créées en application de législations particulières annexées au présent PLU ;
- les servitudes de passage le long des rivières de la Réunion qui sont régies par l’article L. 5121-3 du Code Général de la Propriété des personnes Publiques (interdiction d'implanter dans la zone de 10m prise à partir du bord des ravines) ;
- les prescriptions applicables aux installations classées pour la protection de l’environnement, issues de la loi du 19 juillet 1976 modifiée (NB : la liste et la localisation des installations classées, soumises à autorisation, présentes à ce jour sur le territoire communal figure en annexe);
- les prescriptions applicables aux installations, ouvrages, travaux et constructions soumises à la n°2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques;
- les prescriptions relatives à la protection des monuments historiques, des monuments naturels et des sites, issues des lois du 31 décembre 1913, du 2 mai
1930, du 27 septembre 1941 modifiées ;
- les prescriptions relatives à la publicité, aux enseignes et pré enseignes issues du règlement national de publicité et du règlement local de publicité
- les prescriptions applicables aux opérations affectant les structures des exploitations agricoles, issues du code rural;
- les servitudes découlant des dispositions du Livre I Titre IV du code civil, également applicables;
- les prescriptions relatives au classement des voies de transport terrestre pour la protection contre le bruit, issues de la loi du 31 décembre 1992 ;
- les dispositions relatives aux lotissements, mentionnées en annexe, dont les règles d’urbanisme spécifiques sont en vigueur ou ont été maintenues à la demande des co-lotis en application de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme.
IV. Prescriptions liées au plan de prévention des risques naturels prévisibles (pprnp)#
Le territoire de la Commune de Saint Denis est concerné par un Plan de Prévention des
Risques Naturels Prévisibles (PPRNP), relatifs aux phénomènes d’inondation et de mouvement de terrain, dont la révision a été approuvée par l’arrêté préfectoral 1643 du 17 octobre 2012.
Les occupations et utilisations des sols comprises dans son périmètre devront respecter le règlement y afférent, nonobstant les dispositions du présent Plan Local d’Urbanisme. Ces dispositions du PPRNP sont annexées au PLU.
V. Division du territoire en zones#
1. Le présent Plan Local d’Urbanisme délimite des zones pouvant comprendre des secteurs faisant l’objet de certaines dispositions spécifiques :
des zones diversifiées d'habitat et d'activités :
- une zone à caractère patrimonial, le centre ancien : Uavap qui est concernée par l’Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine
- une zone dense, de la bande littorale : Ud comprenant un secteur Udo ; deux sous-secteur Udp et Udop correspondant au projet PRUNEL
- une zone dense de l’Université et de grands équipements publics : Uu
- une zone de densité intermédiaire : Ui comprenant un secteur Uicm et un secteur Uip (PRUNEL)
- une zone modérément dense, des centres de bourgs : Uj
- la zone correspondant à la maison d’arrêt : Uma des zones d’habitat dominant
- une zone de moyenne densité des mi-pentes : Um
- une zone des hauts : Uh une zone d'activités variées Ua divisée en plusieurs secteurs
- les zones d’activités du Chaudron, de la Bretagne et de Bois de Nèfles : Ua
- un secteur correspondant à la ZAC Triangle : Uat
- deux secteurs d’activités denses en bordure du Boulevard Sud Uac et Uad couvrant notamment la ZAC Technopole.
une zone verte d’espaces de loisirs Uv
- décomposée en trois secteurs : Uvl (zone littorale), Uva, Uvac
- des zones à urbaniser AU
- la zone AUicm pour le secteur de Canne Mapou
- la zone AUj pour le secteur de la Pente des ananas
- la zone à urbaniser de moyenne densité des mi-pentes : AUm
- la zone à urbaniser des hauts : AUh
- une zone à urbaniser d’activités : AUa
- une zone AUx dont l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une révision ou modification du PLU.
- une zone agricole :
- zone d'exploitation agricole de culture, d’élevage ou de prairie : A
- un sous-secteur Ac de taille et de capacité d’accueils limités
- une zone naturelle :
- un secteur Npf, de protection forte sur le cœur du Parc National et les ZNIEFF de type 1
- un secteur N, naturelle, présentant un intérêt écologique au titre du massif forestier, de la flore, de la faune et des paysages, inconstructible
- un sous-secteur à vocation de loisirs et touristique pouvant recevoir des équipements légers : Ntn
- un sous-secteur dont la vocation première est touristique et de loisirs, pouvant recevoir des constructions limitées, des équipements publics et d’intérêt collectif à destination de commerce, artisanat, hébergement hôtelier : Ntc
Ces zones et secteurs sont délimités sur les documents graphiques du règlement du présent Plan Local d’Urbanisme.
2. Les documents graphiques du règlement du présent Plan Local d’Urbanisme délimitent en outre :
- les espaces boisés classés définis à l’article L. 130-1 du Code de l’urbanisme ;
- les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, installations d’intérêt général et aux espaces verts en précisant leur destination et les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires ;
- les emplacements réservés de programmes de logements ;
3. En dernier lieu :
Un document graphique spécifique n°2, dénommé « carte des périmètres de prescriptions particulières en matière de stationnement », faisant apparaître les périmètres, tels que délimités par le Plan de Déplacements Urbains en application de l'article 28-1-2 de la loi nº 821153 du 30 décembre 1982 modifiée, à l'intérieur desquels :
- les conditions de desserte par les transports publics réguliers permettent de réduire ou de supprimer les obligations imposées en matière de réalisation d'aires de stationnement, notamment lors de la construction d'immeubles de bureaux,
- le Plan Local d'Urbanisme fixe un nombre maximum d'aires de stationnement à réaliser lors de la construction de bâtiments à usage autre que d'habitation.
Un document graphique spécifique n° 3, dénommé « plan topographique de la Rivière SaintDenis » servant pour l’application des règles de recul et de hauteur des bâtiments implantés dans le bas de la Rivière Saint-Denis ;
Un document graphique spécifique n° 4 dénommé « secteurs protégés en raison de la richesse du sol et du sous-sol - espaces carrières».
- Ces secteurs font l’objet de dispositions spécifiques, annexées au présent document (cf. les annexes du règlement), qui prévalent sur les dispositions du présent règlement.
Un document graphique spécifique n°5 dénommé « secteurs protégés en vue de la préservation des ressources naturelles - périmètres de forages et captages ». Ces périmètres font l’objet d’un règlement spécifique annexé au présent document (cf. les annexes du règlement) définissant pour chaque périmètre de protection :
- les activités interdites
- les activités soumises à des conditions particulières.
- Ces dispositions prévalent sur les dispositions du présent règlement.
VI. Dispositions applicables aux constructions et installations nécessaires aux#
Services publics ou d’intérêt collectif#
Indépendamment des dispositions particulières à chacune des zones :
Implantation par rapport aux voies et emprises publiques, aux limites séparatives :
Il n’est pas fixé de règle
Les constructions et installations nécessaires aux services publics et d'intérêt collectif peuvent s'implanter à l'alignement ou en limites séparatives, et/ou peuvent s'implanter en retrait sans minimum imposé et sans prospect.
Hauteur maximale des constructions
Il n’est pas fixé de règle
Aspect extérieur des constructions et aménagement des abords
Il n’est pas fixé de règle
Espaces libres, aires de jeux et/ou de loisirs, plantations
- Espaces libres et obligations de planter
La suppression d’arbres hors bande littorale est autorisée sous réserve de valorisation de l’ensemble du site.
VII. Installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE)#
Ces installations sont définies dans la nomenclature des installations classées et soumises à autorisation ou à déclaration selon la gravité des dangers ou des inconvénients que peut présenter leur exploitation (C. de l’Environnement, art. L. 511-2 [ancienne L. no 76-663, 19 juillet 1976, art. 2 partiel]).
VIII. Adaptations mineures (ART. L. 123-1 du code de l’urbanisme)#
Les règles et servitudes définies par le Plan Local d’Urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
IX. Dessertes et acces#
1. Règles générales :
Les accès et voiries doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences :
- de la sécurité des usagers,
- de la défense contre l’incendie et de l’utilisation des moyens de secours,
- liées à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions.
Il n’est autorisé, dans une voie de desserte publique ou privée, qu’un seul accès à double sens, ou deux accès à sens unique, à chaque construction.
Toutefois, sous réserve de pouvoir garantir la sécurité des usagers et la fluidité du trafic routier, il sera permis, au sein d’une zone urbaine et pour les constructions ou installations à vocation commerciale, de réaliser, sur la même voie publique ou privée, un second accès dénommé «Accès de livraison» et destiné à l’approvisionnement du ou des commerces ayant vocation à s’implanter.
La possibilité d’implanter cet accès de livraison sera uniquement ouverte aux projets à vocation commerciale ayant pour objet la création (par construction nouvelle, transformation de l’existant ou extension) d’un magasin de commerce de détail ou d’un ensemble commercial ayant une surface de vente totale supérieure à 1000 m².
Cet accès de livraison aura vocation à être utilisé par tous types de véhicules assurant l’approvisionnement du ou des commerces créé(s).
Il devra présenter toutes les garanties permettant d’assurer la sécurité des usagers et des riverains et, de manière générale, de toutes les personnes pouvant être présentes sur les lieux.
« L’accès livraison » ne devra pas avoir pour effet de perturber la circulation des véhicules particuliers au droit de la voie publique ou privée concernée.
A ce titre, seront notamment pris en compte des accès destinés aux usagers et aux livraisons, leur configuration, leur signalisation, la vitesse de circulation y étant autorisée ainsi que le trafic susceptible d’être généré par les véhicules de livraison.
L’entrée et la sortie des véhicules de livraison devront s’effectuer sans manœuvre depuis la voie.
Au-delà de 50 mètres de profondeur, les voies en impasse doivent permettre le retournement des véhicules. Toutefois, dans les voies en impasse sans aire de retournement et dont la longueur est supérieure à 50 mètres, les constructions pourront être autorisées sur les parcelles dont les accès sont situés à moins de 50 mètres.
2. Accès :
Pour être constructible un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée soit directement, soit indirectement.
Les accès indirects ne pourront avoir une largeur inférieure à 3,5m.
Au-delà de 50m de profondeur, les accès indirects nouveaux devront avoir une largeur minimale de 6m et répondre à la nature et à l’importance de l’opération.
La réalisation d’un SAS véhicule devant les portails pourrait être demandé (à l’appréciation des gestionnaires des voiries) pour des raisons liées à la sécurité routière, avec un recul des portails de 5 m par rapport à l’alignement
3. Voies :
Pour être constructible un terrain doit être desservi, directement ou indirectement (accès) par une voie publique ou privée.
Toute voie nouvelle de desserte doit avoir une largeur minimale de 6m.
Les voies de desserte existantes à la date de la dernière procédure d’évolution du PLU doivent avoir une largeur minimale de 3,5m.
X. Assainissement#
Pour rappel, les dispositions des articles :
- L. 2224-7 L. 2224-11-6 et R. 2224-7 à R. 2224-20 CGCT décret n° 2007-1339 du 11 septembre 2007
- L. 1331-1 et suivants du code de la santé publique demeurent applicables.
- Assainissement des eaux pluviales :
Tout aménagement réalisé sur un terrain doit être conçu de façon à ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales, à permettre une percolation naturelle par une imperméabilisation limitée, et doit être raccordé au réseau séparatif correspondant aux eaux pluviales, dès lors qu’un réseau séparatif existe.
En l’absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales, et ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété (bâches à eau, bassin de rétention), devront être réalisés selon des dispositifs adaptés à la taille et à la nature de l’opération et de son terrain d’assiette.
Toute zone nouvellement aménagée devra être équipée d’un débourbeur / déshuileur installé en sortie d’ouvrage de régulation de débit des eaux pluviales. Il en est de même pour tout aménagement permettant le stationnement regroupé de plus de 10 véhicules.
Plan Local d’Urbanisme de Saint-Denis – Modification simplifiée n°8
- Assainissement des eaux usées :
Le branchement par canalisations souterraines, sur le réseau collectif d’assainissement lorsqu’il existe, est obligatoire pour toute construction ou installation engendrant des eaux usées domestiques.
L'évacuation des effluents autres que domestiques dans le réseau public est subordonnée à un prétraitement avant rejet dans le réseau (une autorisation devra être établie par le gestionnaire du réseau).
- Assainissement non collectif
Pour rappel :
Lorsque les immeubles se situent dans une zone relevant de l'assainissement non collectif, le choix de la filière d'assainissement non collectif ainsi que la réalisation des installations incombent aux propriétaires. Ce choix peut toutefois être limité dans la mesure où, en application de l'article L.1311.1 du code de la santé publique, certaines filières d'assainissement non collectif peuvent être proscrites sur certaines parties de territoire en fonction de leurs caractéristiques géologiques et pédologiques générales.
Ce choix est fonction de l'aptitude du sol à recevoir et évacuer les eaux usées selon les critères suivants : structure du sol en place, hydromorphie, topographie et perméabilité du sol.
Les éléments de calcul1 pour effectuer ce choix concernent :
- l'évaluation de la perméabilité du sol au moyen d'un test de percolation,
- l'utilisation de cette évaluation pour le calcul de la surface d'épandage,
- le dimensionnement des installations de traitement des eaux usées provenant de petits ensembles collectifs.
La fosse septique n’est plus la filière privilégiée ; cet équipement sera employé dans des situations définies dans l’arrêté du 6 mai 1996 modifié par l’arrêté du 3 décembre 1996.
La fosse d'accumulation devra être réservée aux habitations existantes, soit lorsqu'elles sont situées dans des secteurs très fragiles, soit lorsqu'elles représentent des types d'habitat particuliers, en tout état de cause lorsqu' aucune autre solution n'est envisageable. La mise en place d’une fosse d’accumulation est limitée aux situations définies dans l’arrêté du 6 mai 1996 modifié par l’arrêté du 3 décembre 1996.
XI. Ordures ménagères#
Les constructions neuves à usage d’habitation collective ou d’activités, et les opérations grou-pées, auront l’obligation d’avoir un local d’une superficie suffisante pour recevoir les divers conteneurs liés à la collecte sélective des ordures ménagères.
Dans les lotissements et autres opérations d’aménagement, des aires de retournement seront prévues et aménagées pour le service régulier des bennes de collecte.
XII. Alignement#
L’alignement est la limite séparant la propriété des voies et emprises publiques ou d’usage public existantes, à modifier ou à créer, ou toute limite s’y substituant et figurant aux documents graphiques (largeurs de plates-formes, emplacements réservés, espaces publics …).
1 Circ. N° 97-49, 22 mai 1997, , ann. 3, § 1.1, al. 1er)., ann. 1, § 7.2 partiel#
Mairie de St-Denis - Direction Aménagement, Urbanisme, Patrimoine Historique et Artistique page 15
Les saillies et tout artifice architectural sur les voies ou emprises publiques par rapport au nu des façades seront autorisées à partir du 1er étage si elles ne dépassent pas 1,40 mètre mesuré horizontalement, et à condition qu’elles ne débordent pas sur le gabarit de la voie de circulation véhicule.
Il pourra être accepté de la surface de plancher en saillie le long des axes majeurs de circulation.
En dessous de 3,50 mètres, les saillies et les artifices architecturaux sur le domaine public (coffrets électriques, descentes d'eaux pluviales et de raccordements de fluides, et autres aménagements de façade) ne sont pas autorisées.
XIII. Indications graphiques#
Conformément aux articles R.123-11 et R.123-9 du code de l’urbanisme, l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques pourra le cas échéant être prescrite dans les documents graphiques.
Cette prescription est symbolisée par
L’alignement correspond à la pointe du triangle :
Ligne d’implantation obligatoire du bâti :
XIV. Marge de recul#
Les artifices architecturaux tels que les doubles peaux, pourront être acceptés pour marquer l’alignement.
Sauf disposition spéciale contraire, les règles de recul des articles 6 et 7 s’appliquent en chaque point des niveaux rez-de-chaussée (RDC) et R+1 de la construction, à l’exclusion des balcons, saillies et débords de toiture.
Lorsque l’objet de la demande porte sur une extension ou une surélévation au droit d’une construction existante régulièrement édifiée, les marges de recul des articles 6 et 7 pourront être écartées afin de préserver la cohérence architecturale sur la parcelle.
Il sera autorisé dans la marge de recul l’implantation des rampes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.
XV. Prospects. hauteur maximale des constructions#
La hauteur maximale H de la construction est mesurée depuis le niveau du terrain initial avant tous travaux jusqu'au sommet de la construction, ouvrages ou édicules techniques inclus, en dehors des dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables (capteurs solaires…), sous réserve des disposions du « paragraphe XVI. Aspect extérieur » et de l’article
11 de chaque zone, et sous réserve d’une bonne intégration des dispositifs au bâtiment et d’une bonne insertion dans le paysage.
La hauteur s’apprécie au droit de la construction.
En outre, la hauteur maximale H de la construction pourra être limitée par une côte NGR (Bas de la Rivière) telle que mentionnée au plan 3 y annexé.
Sans préjudice des paragraphes précédents, la hauteur des constructions pourra être réglementée par une hauteur maximale he mesurée depuis le niveau du terrain initial avant tous travaux jusqu’à l’égout ou rive basse du toit.
La distance L est mesurée horizontalement de la construction à la limite précisée et cela au niveau du terrain initial avant travaux liés au projet objet de la demande.
Il n’est pas autorisé de constructions créant de la surface plancher, 3 mètres en dessous du terrain initial avant tous travaux.
XVI. Aspect extérieur#
Afin de constituer un ensemble harmonieux ne portant pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, au site et au paysage, toute construction doit prendre en compte son insertion dans l'espace qui l'environne.
Cet espace est conditionné par le climat, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines, la forme de la parcelle. Ces cinq conditions, entre autres, influent sur l'implantation de la construction, son orientation, le choix des matériaux et des couleurs.
La volumétrie des toitures pourra être réglementée par une typologie de toitures terrasses, de toiture à versants (1, 2 ou plus), et /ou par une pente minimale de ces versants et sera obligatoire pour :
Les constructions nouvelles et les surélévations des constructions existantes avec :
-Une toiture à 4 pentes offrant une pente comprise entre 30 % et 140 %, sans limitation d’emprise sur la construction.
-Une toiture 2 pentes offrant une pente comprise entre 30 % et 100 %, sans limitation d’emprise sur la construction.
-Une toiture mono pente dans le cas d’une architecture contemporaine de qualité s’intégrant au site offrant une pente allant jusqu’à 70 %.
-Une toiture terrasse, est considérée comme une toiture terrasse, une toiture dont la pente est inférieure à 15% et revêtue d’une étanchéité, sans limitation d’emprise sur la construction.
-Une toiture cintrée dans le cas d’une architecture contemporaine de qualité s’intégrant au site et offrant un arc harmonieux avec l’ensemble du projet et de son environnement.
Les travaux sur constructions existantes :
Les pourcentages de pentes sont réglementés avec un minimum de 10% de pente pour la bonne évacuation des eaux pluviales.
Pour les constructions nouvelles et pour les travaux sur constructions existantes
Pour permettre l’installation de panneaux solaires, les toitures en pente devront présenter un versant dont l’orientation sera comprise entre Nord-est et Nord-Ouest.
Il est autorisé un niveau sous comble au maximum. Le comble se définissant comme l’espace compris entre le plancher du dernier niveau et le faîtage de la toiture.
Les saillies et les artifices architecturaux par rapport au nu des façades sur les marges de recul par rapport aux limites séparatives ou entre bâtiments sur une même unité foncière sont autorisés si elles ne dépassent pas 1,40 m mesurés horizontalement. Il ne sera pas accepté de surface plancher en saillie.
Le linéaire en cumulé des ouvertures de toitures doit être proportionné par rapport au linéaire de chaque façade concernée à raison d'un tiers maximum.
Les dispositions liées aux pentes de toits ne s’appliquent pas aux serres constituées d’arceaux et de bâches.
Les installations techniques (climatiseur ou compresseur, antennes, chauffe-eaux solaires etc.)
seront disposées afin d’être invisibles de la voie. Il est obligatoire de camoufler ces installations en façade et en toiture terrasse, par un dispositif physique ne portant pas atteinte au fonctionnement de ceux-ci, et sous couvert d’une bonne intégration architecturale. En toiture terrasse, elles seront implantées en retrait de la façade, d’une distance égale à leur hauteur.
Sous respect de ces conditions, ces éléments de camouflage ne seront pas pris en compte dans le calcul des règles de hauteur.
L'emploi à nu, en parement extérieur, de matériaux destinés à être recouverts est interdit.
Les aménagements, visibles depuis l’espace public au travers des porches, seront en harmonie d’aspect avec l’ensemble bâti.
En cas d'architecture de toitures à versants, les chiens assis et lucarnes rampantes sont interdits.
Le recours à des matériaux et des mises en œuvre innovantes en matière d’aspect et de technique de construction, liés par exemple, au choix d’une démarche relevant de la Haute
Qualité Environnementale, de l’utilisation rationnelle de l’énergie ou de la production d’énergie renouvelable, est admis.
Les infrastructures ou équipements liées à l’agriculture urbaine devront faire l’objet d’une intégration paysagère au même titre que les constructions.
Travaux sur constructions existantes (en cas de demande de permis de construire et de déclaration préalable générant de la surface de plancher) ou en cas de réhabilitation de logements collectifs :
-Traitement paysager : la demande d’autorisation doit présenter un projet paysager de qualité.
Seront autorisés la densification végétale au sol, les murs végétaux, les toitures végétalisées,…
Le foisonnement végétal sera privilégié.
-En cas de végétalisation des toitures : les toitures pourront être accessible (escalier, gardecorps) uniquement pour cet usage (verdissement, agriculture urbaine, permaculture…). Dans ce cas, les garde-corps ne seront pas comptabilisés dans la hauteur du bâtiment.
Les couleurs réfléchissantes sont interdites.
XVII. Stationnement#
Un plan de déplacements urbains (PDU) couvre le territoire communal. Il divise le territoire en trois zones correspondant au taux d’usage espéré de la voiture :
- Zone Transport en commun,
- zone tendue,
- zone souple telles qu’indiquées aux documents graphique du PDU et repris dans les documents graphiques du présent PLU en tant que périmètres soumis à des normes particulières de stationnement.
Les normes de stationnement ci-dessous reprennent les normes de stationnement édictées par le PDU pour les logements, les bureaux et les commerces et services de proximité.
Pour toute création de surface, la réalisation de places de stationnement automobile sera exigée en fonction de la destination des constructions, selon les ratios suivants :
Catégories Zones Transport en Commun et Zone souple tendue (reste de la commune)
Habitations :
Logements aidés (TCSP+Centre ville)
Autres logements
1 place par logement aidé#
Hébergement hôtelier
Foyers, résidences sociales 1 place par logement d'une surface plancher < 100
(FPA, MAPA, MAPAD…) m2
Résidences universitaires
1,5 places par logement d'une surface plancher > ou
Restaurants = 100 m2
Bureaux
1 place de stationnement 2 places de stationnement#
Commerces pour 3 chambres pour 3 chambres
< 250 m2 de surface plancher
≥ 250 m2 de surface plancher 1 place de stationnement pour 3 logements
1 place de stationnement pour 3 chambres#
1,5 place de stationnement pour 2 logements
1,5 place de stationnement pour 2 chambres
4 places pour 100 m2 de surface 6 places pour 100 m2 de plancher surface plancher#
Norme plafond (maximum) Norme plancher (minimum)
1,5 place pour 100 m2 de surface 2,5 places pour 100 m2 de plancher surface plancher
Norme plafond Norme plancher
2,5 places pour 100 m2 de 3 places pour 100 m2 de surface plancher surface plancher
3 places pour 100 m2 de surface 3,5 places pour 100 m2 de plancher surface plancher#
Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif
Etablissements hospitaliers et 1,5 place de stationnement par lit 2 places de stationnement par cliniques lit
Etablissement d’enseignement 16,5 places pour 1000 m2 de surface plancher
Etablissement du second degré
Etablissement du premier degré 2,5 places par classe 3,5 places par classe
Ecoles maternelles 3 places par classe 4,5 places par classe
Universités
8 places pour 1000 m2 de surface 14 places pour 1000 m2 de#
Crèches plancher surface plancher
2 places par 100 m2 de surface 2,5 places par 100 m2 de plancher surface plancher#
Etablissement recevant un grand nombre de personnes 1 place pour 50 m2 de surface 1 place pour 50 m2 de surface (cultes, salles polyvalentes) plancher plancher
Le chiffre obtenu par application des règles énoncées ci-dessus sera arrondi à l'entier inférieur.
Pour les établissements à activités mixtes simultanées, les différentes règles s'ajouteront au prorata des surfaces concernées par chaque type d’activités.
Pour les constructions non susceptibles d'être classées dans l'une des catégories ci-dessus, le principe adopté est l’analyse faite à l’appui de la déclaration du pétitionnaire précisant le nombre de personnes présentes en permanence, l’évaluation du public accueilli en simultané et les modalités de livraison et utilisations de véhicules spécifiques.
Les quotas définis ci-dessus ne font pas préjudice des normes de stationnement spécifiques issues de la réglementation des complexes commerciaux et multiplexes.
- Prescriptions particulières
La création de places supplémentaires de stationnement ne sera pas exigée en cas de changement de destination des constructions existantes régulièrement édifiées.
Sur les unités foncières dont la superficie est égale ou inférieure à 200 m2 à la date d’approbation du présent PLU, les extensions des constructions régulièrement édifiées n’emporteront pas obligation de réalisation d’aire de stationnement supplémentaire.
Les éléments permettant d’ombrager l’espace minéral de stationnement et de participer au traitement paysager seront recommandés (pergola, support de lianes, haie, sol drainant, murs végétaux, etc …).
Le stationnement des véhicules, correspondant aux besoins des constructions et installations, doit être assuré en dehors des voies publiques, sur leur terrain d’assiette ou dans leur environnement immédiat.
L'accès aux stationnements ne doit pas entraîner de pente dans le trottoir. Dans le cas de stationnement en sous-sol, la pente des rampes d'accès au stationnement dans les 5 premiers mètres à partir de l'alignement ne doit pas excéder 5 %, sauf dans le cas d'impossibilité technique justifiée. Dans ce dernier cas, elle peut être portée à 20 % maximum.
Aucune place de stationnement ne devra être réalisée dans la zone comprise entre l’alignement et la construction, ce sur une profondeur maximale de 4m par rapport à la rue. Cette marge de recul sera plantée. En cas d’impossibilité technique liée à la configuration de la parcelle et selon la typologie de clôture sur rue, cette distance pourra être réduite.
Cette distance pourra être réduite notamment pour une place de stationnement handicapées
PMR, uniquement dans les opérations de logements collectifs, à condition que la place de stationnement soit matérialisée au sol et qu’elle soit masquée par rapport à la voie publique par une haie végétale.
En application des dispositions de l’article L.123-1-12 du Code de l’Urbanisme, lorsque le pétitionnaire ne peut pas satisfaire aux obligations de réalisation d’aires de stationnement, il pourra s’en affranchir par :
- l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation ;
- l’acquisition de places dans un parking privé de stationnement existant ou en cours de réalisation ;
- Stationnement véhicules non motorisés :
Pour les logements :
Lorsque les bâtiments neufs à usage principal d’habitation groupant au moins deux logements comprennent un parc de stationnement d’accès réservé, ces bâtiments doivent être équipés d’au moins un espace réservé au stationnement sécurisé des vélos.
Pour les bureaux :
Lorsque les bâtiments neufs à usage principal de bureaux comprennent un parc de stationnement d’accès réservés aux salariés, ces bâtiments doivent être équipés d’au moins un espace réservé au stationnement sécurisé des vélos.
Caractéristiques :
L’espace destiné au stationnement sécurisé des vélos doit être couvert et éclairé, se situer de préférence au rez-de-chaussée ou au rez de jardin du bâtiment ou à défaut au premier soussol et accessible facilement depuis les points d’entrée du bâtiment.
Cet espace qui peut être constitué de plusieurs emplacements, possède les caractéristiques minimales suivantes :
- pour les bâtiments à usage principal d’habitation : l’espace possède une superficie de 0,75 m² par logement pour les logements de types T1 et T2 et 1,5m² par logement dans les autres cas, avec une superficie minimale de 3m² ;
- pour les bâtiments à usage principal de bureaux, l’espace possède une superficie représentant 1,5% de la surface de plancher.
XVIII. Espaces boisés classés#
Les terrains repérés aux plans de zonage par l’appellation Espaces Boisés Classés (EBC) sont des espaces boisés à conserver, protéger ou à créer, en application des dispositions de l’article
L.130-1 du Code de l’Urbanisme. Ce classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Sauf dispositions contraires autorisées par l’article L.374-2 du Code
Forestier, il entraîne le rejet de plein droit d’une autorisation de défrichement au titre de l’article
R.374-1 du même Code. L’imperméabilisation au droit des masses boisées recensées est notamment interdite. Les arbres abattus seront remplacés par des arbres de la même famille.
XIX. SERVITUDE FORESTIÈRE DE PASSAGE LE LONG DES RIVIÈRES DE LA RÉUNION (ART. L.
363-7 Et R. 363-7 du code forestier)#
Pour rappel, les constructions et les clôtures doivent s’implanter obligatoirement en retrait de 10 mètres du bord des rivières ou ravines. Cette distance pourra, lorsque l’intérêt du service gestionnaire le permettra, être réduite par arrêté préfectoral sans toutefois être inférieure à 1 m.
XX. Rappels#
L’édification des clôtures est soumise à déclaration, dans les conditions prévues aux articles
L421-4 et R.421-12 et suivants du Code de l’Urbanisme.
Les travaux, installations et aménagements sont soumis à autorisation prévue dans les conditions prévues aux articles R.421-18 et suivants du Code de l’Urbanisme.
Les démolitions sont soumises à autorisation dans les conditions prévues prévue aux articles
L.421-3 et L.451-1, ainsi qu’aux articles R.421-26 et suivants du Code de l’Urbanisme.
Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à autorisation dans les Espaces Boisés Classés
(EBC) dans les conditions prévues à l’article L.130-1 du Code de l’Urbanisme et figurant comme tels aux plans de zonage.
Les défrichements sont soumis à autorisation dans les espaces boisés non classés dans les conditions prévues par l’article R.341-1 du Code Forestier.
Les ravalements sont soumis à la déclaration de travaux dans les conditions prévues aux articles R.421-17et suivants du Code de l’Urbanisme.
Conformément à l’article R.162-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, tout logement neuf compris dans un bâtiment d’habitation, au sens de l’article R.111-1 du même code, doit être pourvu d’un système de production d’eau chaude sanitaire, cette eau chaude est produite par énergie solaire pour une part au moins égale à 50 % des besoins, sauf si l’ensoleillement de la parcelle ne permet pas de mettre en place un système de production d’eau chaude sanitaire par énergie solaire couvrant au moins 50 % des besoins. Cette installation devra se faire dans le respect de la qualité architecturale de la construction et dans une bonne intégration avec l’environnement paysager.
XXI. Aménagements extérieurs#
La construction de piscines et bassins relève de la procédure de déclaration préalable prévue aux articles R 421-2d et R 421- 9f du Code de l’Urbanisme.
Nonobstant les règles d’implantation des constructions des règlements de zones, les piscines et bassins s’implanteront avec un recul minimal d’1 m par rapport à l’alignement et aux limites séparatives.
Nonobstant les règles de chaque zone, quel que soit le type de clôture choisie, celle-ci devra préférentiellement être doublée d’une haie végétale.
- Clôtures entre fonds voisins
Les murs de séparation entre limites séparatives ne devront pas excéder une hauteur totale maximale de 2,5 m par rapport au fond le plus haut et seront en harmonie avec la hauteur du mur de clôture réalisé en limite de voie publique.
- Murs de soutènement, déblais, remblais
Tout mur de soutènement, déblai ou remblai, apparent, ne pourra dépasser une hauteur de 3m. Leur cumul ne pourra dépasser une hauteur totale de 9m par tranche de 30 m mesurés dans le sens de la pente.
La distance entre deux murs de soutènement ou talus sera au moins égale à la hauteur du mur le plus haut sans être inférieure à 3 m.
Les murs de soutènement, à l’alignement des voies présentant des talus ou talwegs existants pourront avoir une hauteur maximale de 3m augmentée de la hauteur du talus ou talweg.
Dès lors que ce mur dépassera une hauteur totale de 3 m, il devra faire l’objet d’un traitement paysager végétalisé.
Sur ces murs, il ne sera autorisé comme clôture qu’un grillage doublé de haies vives.
Des murs de soutènement de 4m seront autorisés en bordure de ravine.
Un espace perméable est un espace dont la perméabilité doit permettre une pénétration gravitaire efficiente des eaux pluviales dans le sol.
Pour cette raison, les pav’herbes ou toute autre solution de ce type altérant la perméabilité ne pourront pas être comptabilisés au titre de la surface perméable exigée.
De la même manière, les espaces de circulation des véhicules sur la parcelle ne pourront pas être comptabilisés au titre de la perméabilité.
Exemple d’espaces perméables : surface en terre végétale en relation directe avec les strates sur sol naturel, espaces en eau ou liés à l’infiltration naturelle des eaux de ruissellement (pelouse, jardin d’ornement, jardin maraîcher ou horticole, fosse d’arbre, bassin, mare, noue, scories…), gravier-gazon, Gravier concassé stabilisé (chaille), surface en terre battue, …
En cas de réalisation d’un programme de plusieurs logements, les espaces nécessaires à la desserte des constructions doivent bénéficier d’un traitement de qualité incluant des surfaces plantées. Le foisonnement végétal sera privilégié.
En cas de dépôts, entreposage ou stockage de matériaux ces derniers doivent faire l’objet d’un traitement paysager soigné afin de minimiser l’impact visuel depuis la voie publique.
XXII. Infrastructures nouvelles ou de réhabilitation de réseaux de communications#
ÉLECTRONIQUES ET DE DISTRIBUTION D’ÉNERGIE.
Lorsque les travaux d’extension de création ou de restructuration sont sollicités par les opérateurs et un concessionnaire, ceux-ci sont chargés de procéder à leur enfouissement.
De même lorsque le gestionnaire de la voie engage une restructuration de ses voiries et réseaux, ces mêmes concessionnaires sont tenus d’entreprendre l’enfouissement de leurs réseaux.
Annexes#
Articles d'ordre public de portée nationale du Code de l’Urbanisme
(D. no 2007-18, 5 janv. 2007, art. 1er, II et 26, al. 1er mod par D. no 2007-817, 11 mai 2007, art. 4, 1o). — Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.
(D. no 2007-18, 5 janv. 2007, art. 1er, II et 26, al. 1er mod par D. no 2007-817, 11 mai 2007, art. 4, 1o). — Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.
Art. *R. 111-26 (D. no 2007-18, 5 janv. 2007, art. 1er, II et 26, al. 1er mod. par D. no 2007-817, 11 mai 2007, art. 4, 1o mod. par D. n°2015-1783, 28 déc. 2015). — Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement.
Art. *R. 111-27 (D. no 2007-18, 5 janv. 2007, art. 1er, II et 26, al. 1er mod. par D.
no 2007-817, 11 mai 2007, art. 4, 1o mod. par D. n°2015-1783, 28 déc. 2015)
Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Dispositions applicables aux zones urbaines#
Zone Uavap
Zone Urbaine couverte par l’AVAP
Caractère de la zone
La zone Uavap (Urbaine AVAP) concerne le centre-ville y compris le Bas de la Rivière et la
Petite-Ile. Il s’agit des contours de la ville urbanisée du début du XX° siècle.
Décomposé en sous-secteurs, trois entités homogènes peuvent être décrites :
- Le damier originel hérité de la période coloniale,
- Le secteur du Bas de la rivière et de Petite-Ile, topographiquement distinct,
- La zone péricentrale, moins structurée.
De nombreuses constructions d’intérêt architectural, dispersées dans le damier central, constituent des références variées, par leur échelle et leur aspect.
Une conservation et une restauration de la zone sont recherchées.
Les règles de constructibilité, conformément à l’AVAP, visent notamment d’une part à protéger les bâtiments existants à valeur patrimoniale et d’autre part en préservant leur lisibilité, à conforter ou retrouver les caractéristiques principales des différents secteurs. L’AVAP qui couvre cette zone et qui est la référence de certains articles du PLU, est décomposée en 6 sous-secteurs auxquels il faudra se référer pour déterminer les règles applicables.