Zone UO

Sont interdits tout ce qui n’est pas autorisés sous conditions à l’article Uo 2.

Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS

Les dispositions ci-dessous sont autorisées à la condition de respecter les principes des OAP édictées.

2.1. Les opérations d’aménagement sous réserve d’être réalisées sous forme d’une ou plusieurs opérations aboutissant à un aménagement d’ensemble et dans le respect des orientations d’aménagement et de programmation, les constructions (et leurs annexes) à usage d’habitat, de commerces, de services ou d’équipements collectifs. Une opération ne peut contraindre ou compromettre l’urbanisation de terrains inclus dans la zone ou voisins à cette zone.

2.2. Les annexes à condition d’être liés aux constructions autorisées dans la zone.

2.3. Les commerces et activités artisanales compatibles avec l’habitat à condition d’être compris dans une opération d’aménagement autorisée.

2.4. Les équipements et installations à condition d’être liés à l’exploitation ou à la gestion des infrastructures ou des réseaux.

2.5. La création de logement par construction neuve ou changement de destination à condition de respecter une distance de 10 m par rapport à la limite de la zone Av la plus proche.

2.6. L’extension des habitations et annexes existantes à la date d’approbation de la modification n° 2 du PLU, comprise dans une bande de 10 m par rapport à la limite de la zone AV la plus proche, sous réserve que l’extension ne conduise pas à l’aggravation du non- respect de la règle générale.

2.7. Les affouillements et exhaussements des sols s'ils sont indispensables pour la réalisation des types d'occupation ou d'utilisation des sols autorisés et si la topographie l'exige.

2.8. Les extensions des constructions existantes à condition de concerner des constructions autorisées dans la zone.

2.9. Le permis de démolir est accordé à condition de ne pas concerner un mur ou muret en pierre sauf s’il s’agit de le démonter car il menace de s’effondrer, pour le reconstruire à l’identique ou si cela à pour objectif de déplacer un accès jugé dangereux dans son positionnement actuel.

Intitulé du document : ZONAGE ET REGLEMENT 3.1

Zone Uo de Beauregard Nord La zone Uo de Beauregard Nord appliquera le règlement de la zone Ub

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3.2 Zone Uo de Beauregard Sud La zone Uo de Beauregard Sud appliquera le règlement de la zone Ub

3.3 Zone Uo de Beauséjour La zone Uo de Beauséjour appliquera le règlement de la zone Ub

3.4 Zone Uo de La Bourchinière La zone Uo de la Bourchinière appliquera le règlement de la zone Ucp

3.5 Zone Uo de La Métairie La zone Uo de la Métairie appliquera le règlement de la zone Ucp

3.6 Zone Uo Trébuchet La zone Uo Trébuchet appliquera le règlement de la zone Ub

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TITRE III DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER – AU

CHAPITRE 1 DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR 1AU

Le présent règlement s'applique au territoire de la commune de SAINT FIACRE SUR MAINE.

1. Les règles de ce Plan Local d'Urbanisme se substituent aux règles nationales d'urbanisme (articles R. 111-2 à R. 111-24-2 du Code de l'Urbanisme), à l'exception des articles R.111-2, R.111-4, R.111-15 et R.111-21, qui restent applicables et donc plus particulièrement :

• Salubrité et sécurité publique

Article R.111-2 Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.

• Protection des sites et vestiges archéologiques

Article R. 111-4 Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.

• Protection de l'environnement

Article R. 111-15 Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement.

• Dispositions relatives à l'aspect des constructions

Article R.111-21 Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

2 – SURSIS A STATUER (Art. L. 111-10 du Code d’Urbanisme)

« Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuses l’exécution de travaux publics, le sursis à statuer peut-être opposé, dans les conditions définies à l’article L.111-8 dès lors que la mise à l’étude d’un projet de travaux publics a été prise en considération par l’autorité compétente et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités.

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L’autorité compétente peut surseoir à statuer, dans les mêmes conditions, sur les demandes d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d’une opération d’aménagement qui a été prise en considération par le Conseil Municipal ou par l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunal ou l’arrêté de l’autorité administrative qui prend en considération le projet d’aménagement délimite les terrains concernés. Le sursis à statuer ne peut être prononcé que si l’acte décidant la prise en considération a été publié avant le dépôt de la demande d’autorisation.

La décision de prise en considération cesse de produire effet si, dans un délai de dix ans à compter de son entrée en vigueur, l’exécution des travaux publics ou la réalisation de l’opération d’aménagement n’a pas été engagée ».

3 - RECONSTRUCTION APRES SINISTRE (Article L. 111-3 du Code d'Urbanisme)

La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale «, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles » en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié.

Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.

4 – SERVITUDES D’UTILITE PUBLIQUE (Article L.126-1 du Code de l’Urbanisme, 3ème al.)

S’ajoutent aux règles propres du Plan Local d’Urbanisme, les prescriptions prises au titre de législations spécifiques concernant les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation ou l’occupation du sol créées en application de législations particulières.

Après l’expiration d’un délai d’un an à compter, soit de l’approbation du plan, soit s’il s’agit d’une servitude nouvelle de son institution, seules les servitudes annexées au plan peuvent être opposées aux demandes d’autorisation d’occupation du sol. Dans le cas où le plan a été approuvé ou la servitude instituée avant la publication du décret établissant ou complétant la liste des servitudes dressées par décret en Conseil d’Etat, le délai d’un an court à compter de cette publication.

En conséquence et conformément à l’article R.126.1 du Code de l’Urbanisme, les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol et appartenant aux catégories figurant sur la liste visée ci-dessus, font l’objet d’une annexe au présent dossier.

5 - REGLES SPECIFIQUES AUX LOTISSEMENTS (L'article L. 442-9 du Code de l'Urbanisme)

Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique « réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement ». Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4.

6 – OPPOSITION A L’APPLICATION DE L’ARTICLE R. 123-10-1 DU CODE DE L’URBANISME

Dans le cas d'une opération d’aménagement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments, les règles édictées par le règlement sont appréciées au regard de chaque division en propriété ou en jouissance et non au regard de l’ensemble du projet.

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Le territoire couvert par le PLU est divisé en zones urbaines, à urbaniser, agricoles et naturelles.

1 - Les zones urbaines – U :

• Zone Ua :

La zone Ua est un secteur déjà urbanisé. Elle englobe le centre ancien du bourg où la densité est la plus importante. Sa vocation est mixte. Elle comprend un secteur Uac en cœur de bourg qui a pour objet d’éviter la disparition des commerces.

• Zone Ub : La zone Ub est un secteur déjà urbanisé. Elle englobe les extensions urbaines plus récentes du bourg, les Charmettes, le Gué Priou et les Perrières par exemple. Souvent sous forme de tissu pavillonnaire récent, elle est à vocation dominante d’habitat.

• Zone Uc: La zone Uc est un secteur déjà urbanisé correspondant aux villages de la commune : la Bourchinière, la Métairie, La Hautière et la Garnière. Secteur constructible des villages, elle est à vocation dominante d’habitat.

Cette zone comprend une zone Ucp qui correspond aux parties patrimoniales des villages de la Bourchinière, Métairie, La Hautière et la Garnière.

• Zone Ul: La zone Ul est destinée à l’accueil des équipements collectifs, culturels, sportifs et de loisirs ou d’intérêt général.

• Zone Uo: La zone Uo est un secteur urbanisé où la collectivité envisage des opérations cherchant à optimiser l’utilisation du foncier.

2 - Les zones à urbaniser – AU :

• Zone 1AU : La zone 1AU est une zone d’urbanisation future à court ou moyen terme à vocation mixte. Elle est destinée à recevoir des habitations collectives ou individuelles, mais elle peut également accueillir des services, des équipements publics et des activités commerciales de proximité. Elle comprend deux soussecteurs : le sous-secteur 1AUc dont le règlement prend appui sur celui de la zone Uc et le sous-secteur 1AUcp dont le règlement prend appui sur celui de la zone UCp (caractère patrimonial)

• Zone 2 AU : La zone 2AU est à vocation d'urbanisation ultérieure. Elle est fermée à l’urbanisation et ne peut s'ouvrir à l'urbanisation que par la mise en œuvre de procédures particulières, en concertation avec la population.

3 - Les zones agricoles – A :

• Zone Av : La zone Av est exclusivement réservée à l’activité viticole. Elle comprend notamment les secteurs de la commune faisant l’objet d’une protection viticole au titre des appellations d’origine. La zone Av comprend un secteur Avp correspondant au secteur viticole présentant une valeur patrimoniale.

• Zone Ah : La zone Ah est constituée par les écarts et les hameaux situés en zone agricole à vocation dominante d’habitat. Cette zone comprend une zone Ahp qui correspond aux parties patrimoniales des hameaux. Certaines constructions ont été repérées comme éléments patrimoniaux au titre de l’article L 123-1-5, 7° du Code de l’Urbanisme.

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Elle comprend également un sous-secteur Ah2 correspondant au Moulin du Coin, dont le règlement diffère de la zone Ah, tant par les vocations autorisées que par la hauteur maximale qu’il autorise pour les constructions.

4 - Les zones naturelles – N :

• Zone Ns : La zone naturelle et forestière N comprend les terrains qui demandent à être protégés en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages, et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espace naturel. Elle comprend également une zone Nsi qui correspond aux parties inondables des sites compris dans le PPRI.

• Zone Nh: La zone Nh correspond aux zones bâties de hameaux du territoire où l’évolution des constructions existantes est permise, ainsi que des constructions d’annexes, dans la mesure où elles n’apportent pas de gêne aux exploitations agricoles, ni n’induisent d’impacts sur les milieux naturels limitrophes. Elle comprend une zone Nhp, qui correspond aux parties de hameaux présentant un caractère patrimonial. Elle comprend également un secteur Nhi identifiant les secteurs concernés par la zone inondable du PPRI.

• Zone Nli: La zone Nli délimite les espaces d’équipements collectifs ou d’intérêt général ou à vocation de loisirs. Elle est concernée par la zone inondable du PPRI.

1. Les terrains classés par le plan comme Espaces Boisés Classés (EBC) : boisement protégé au titre de l’article L. 130-1 du Code de l’Urbanisme. Ils sont repérés au plan par un quadrillage fin et un semis de ronds.

2. Les parcs remarquables au titre de l’article L. 123-1-5, 7° du Code de l’Urbanisme. Ils sont repérés au plan par un semis de graphisme suivant :

3. Les Emplacements Réservés Ce sont des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général et aux espaces verts sont énumérés au zonage en annexe. Ils sont repérés sur le plan par un quadrillage fin conformément à la légende.

4. Les zones humides Les zones humides repérées à l’inventaire des zones humides, haies et boisements, sont retranscrites dans le plan de zonage par une trame graphique de hachures discontinues.

5. Les constructions de caractère patrimonial

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Les constructions de caractère patrimonial sont identifiées comme éléments patrimoniaux au titre de l’article L. 123-1-5, 7° du Code de l’Urbanisme, sur le plan par une ligne ponctuée de triangle, associée à un codage alphanumérique. Ce dernier renvoie à l’inventaire joint en annexe du rapport de présentation.

6. Les constructions de caractère patrimonial

Les éléments du petit patrimoine communal sont identifiés comme éléments patrimoniaux au titre de l’article L. 123-1-5, 7°du Code de l’Urbanisme, sur le plan par …. Il s’agit d’éléments tels que : la Grotte de Lourdes et les puits rue du Coteau et rue Sophie Trébuchet…

Le permis de démolir est institué sur certaines zones du PLU. Ces zones sont repérées par un * accolé au nom de la zone : Ua*, Ub*, Ucp*, Avp*, Ahp* et Nhp*.

Les dispositions des articles 3 à 13 du règlement de chacune des zones ne peuvent faire l'objet que d'adaptations mineures en application de l'article L. 123-1-9 du Code de l’Urbanisme (configuration de la parcelle, nature des sols et caractère des constructions avoisinantes).

Lorsqu'un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de l'immeuble avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard. En toutes zones, sont autorisées les occupations et utilisations du sol, prévues en emplacements réservés au plan de zonage et dont la liste est rappelée en annexe.

Hauteur des constructions : La hauteur maximale fixée aux articles 10 des règlements de zone est la différence d’altitude entre le sol existant avant exécution des fouilles et remblais et l’égout de toiture. En cas de dénivellation, la hauteur prise en compte est la hauteur mesurée à partir du point le plus haut du terrain. Les dispositions de hauteur ne s'appliquent pas aux ouvrages techniques indispensables, cheminées et autres superstructures, lorsque leurs caractéristiques s'imposent.

Acrotère : Saillie verticale d’une façade, au-dessus du niveau d’une toiture terrasse, ou d’une toiture à faible pente, et qui constitue un rebord ou un garde-corps plein ou à claire voie. La cote de l’acrotère est une des cotes de référence qui a été choisie pour définir la hauteur maximale des constructions, particulièrement pour les constructions comportant des toitures terrasses.

Carport : Un carport est un abri qui protège tout type de véhicule. Il est non clos sur au moins deux côtés.

Annexe : Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale. Elle ne comprend aucune pièce de vie (comme une chambre, cuisine…). Un abri de jardin est une annexe destinée au stockage de produits d’entretiens ou d’outils de jardinage / bricolage. Il dispose d’une emprise au sol inférieur à 6 m².

Egout du toit : Correspond à la limite ou à la ligne basse d’un pan de couverture, vers laquelle ruissellent des eaux de pluie pour aller ensuite dans une gouttière.

Façade : Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toitures. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.

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Pignon : Un pignon est la façade latérale d’une construction où se dessine l’oblique du toit.

Pignon complet

Demi

pignon

Voiries, accès et plateformes: Un accès ne dessert qu’un seul logement. Une voirie ou voie dessert plus d’un logement. Le terme de plateforme intéresse les voiries ou voies. Elle va de limite privative à limite privative ; elle comprend la bande roulante où circulent les véhicules motorisés et parfois les vélos (aussi appelée chaussée) et les zones de déplacements doux ou alternatifs (piétons, vélos…).

Agglomération : l’entrée et la sortie d’agglomération est marquée par les panneaux limitant la vitesse de circulation à 50 km/h dans le centre-bourg et dans les villages.

Changement de destination : L’article R. 123-9 du code de l’urbanisme fixe les neuf destinations qui peuvent être retenues pour une construction : l’habitation ; l’hébergement hôtelier ; les bureaux ; le commerce ; l’artisanat ; l’industrie ; l’exploitation agricole ou forestière ; la fonction d’entrepôt ; les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Afin d’apprécier s’il y a ou non un changement de destination il convient d’abord d’examiner la destination de la construction puis de qualifier la destination du projet. Il y a changement de destination lorsqu’un bâtiment existant passe d’une des neuf catégories définies par l’article R. 1239 du code de l’urbanisme à une autre de ces catégories. Il revient au demandeur de qualifier la destination de la construction initiale et celle de son projet, pour apprécier s’il y a ou non changement de destination. Le service instructeur n’a pas à connaître les détails du projet qui permettent de qualifier sa destination, puisque cette information est déclarative.

Changement d’affectation : Le changement d’affectation concerne l’acte de transformer un local au profit d’un autre usage et ne rentrant pas dans les neuf destinations retenues pour une construction à l’article R. 1239 du Code de l’urbanisme (Ex : un garage transformé en pièce d’habitation).

Le stationnement des véhicules correspondant au besoin des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies et emprises publiques non dédiées à cet effet. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule est de 15 m².

Par bâtiment existant il faut entendre tout bâtiment comprenant des murs porteurs utilisables ou non, une charpente et une toiture. Lorsque la rénovation est autorisée, il est exclu de l’appliquer aux bâtiments en tôles, matériaux de récupération ou autres.

Compte tenu de la richesse patrimoniale de la commune et de son potentiel, le Plan Local d’Urbanisme précise que la législation sur les découvertes fortuites (loi validée du 27 septembre 1941, titre III, article 14) et celle relative aux destructions, dégradations et détériorations des biens appartenant à autrui (articles 322.1 et 322.2 du Code Pénal) s’appliquent.

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TITRE II

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Dispositions applicables aux zones Urbaines – U

• Zone Ua : La zone Ua est un secteur déjà urbanisé. Elle englobe le centre ancien du bourg où la densité est la plus importante. Sa vocation est mixte.

Elle comprend une zone Uac en cœur de bourg qui a pour objet d’éviter la disparition des commerces.

• Zone Ub : La zone Ub est un secteur déjà urbanisé. Elle englobe les extensions urbaines plus récentes du bourg, les Charmettes, le Gué Priou et les Perrières par exemple. Souvent sous forme de tissu pavillonnaire récent, elle est à vocation dominante d’habitat.

• Zone Uc : La zone Uc est un secteur déjà urbanisé correspondant aux villages de la commune : la Bourchinière, la Métairie, La Hautière et la Garnière. Secteur constructible des villages, elle est à vocation dominante d’habitat.

Cette zone comprend une zone Ucp qui correspond aux parties patrimoniales des villages de la Bourchinière, Métairie, La Hautière et la Garnière.

• Zone Ul : La zone Ul est destinée à l’accueil des équipements collectifs, culturels, sportifs, de loisirs ou d’intérêt général.

• Zone Uo : La zone Uo est un secteur urbanisé où la collectivité envisage des opérations cherchant à optimiser l’utilisation du foncier.

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TITRE II CHAPITRE 1 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE Ua

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CARACTERES DE LA ZONE Ua

C'est la zone déjà urbanisée de la partie ancienne du bourg. Elle a un caractère central d'habitat, de services et d’activités où les constructions sont généralement édifiées en ordre continu. Dans cette zone est établi un permis de démolir. Elle comprend un secteur Uac en cœur de bourg qui a pour objet d’éviter la disparition des commerces. Certaines constructions ont été repérées comme éléments patrimoniaux au titre de l’article L. 123-1-5, 7° du Code de l’urbanisme.

Rappel : Dans le cas d'une opération d’aménagement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments, les règles édictées par le règlement sont appréciées au regard de chaque division en propriété ou en jouissance et non au regard de l’ensemble du projet.