Zone NK

Intitulé du document : DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITÉ

Article I.1 – Destinations et sous-destinations des constructions, usages et affectations des sols et activités autorisées

L’ensemble des destinations et sous-destinations des constructions, usages et affectations des sols et activités définis par le Code de l’urbanisme qui ne sont pas soumis à limitations ou interdiction dans les paragraphes ci-après, sont autorisés.

Article I.2 – Destinations et sous-destinations des constructions, usages et affectations des sols et activités soumis à limitations

1. Les occupations et utilisations du sol décrites dans les alinéas ci-après sont autorisées sous conditions particulières, notamment le respect des normes d'urbanisme, d'insertion dans les paysages, d'aménagement, d'équipement et de fonctionnement pouvant être fixées par des arrêtés conjoints des ministres chargés de l'urbanisme, de l'environnement, de la santé publique et du tourisme en application de l'article R. 111-35 du Code de l'Urbanisme.

2. En application des articles L. 443-1 et R. 443-6 et suivants du Code de l’Urbanisme permettant à la collectivité d'encadrer l’accueil des installations à caractère permanent sur les terrains de camping, le nombre total d’habitations légères de loisirs (HLL), de résidences mobiles de loisirs (RML) et de caravanes présentes en permanence, ne peut pas dépasser 50 % du nombre total d’emplacements autorisés sur lesdits terrains.

Cette disposition s’applique sous réserve du respect des dispositions prévues à l’article R. R11138, 4ème alinéa, du Code de l’Urbanisme en ce qui concerne le nombre maximum d’habitations légères de loisirs (celui-ci doit demeurer inférieur soit à trente-cinq lorsque le terrain comprend moins de 175 emplacements, soit à 20 % du nombre total d'emplacements dans les autres cas).

3. L’aménagement des terrains de camping, et s’ils sont strictement nécessaires à l’exploitation du camping :

• L’extension limitée des constructions et installations existantes à la date d’entrée en vigueur du PLU, dans la limite de 30% de leur emprise au sol sans dépasser 50 m2 d’emprise au sol supplémentaire, ainsi que les adaptations, mises aux normes et travaux ayant pour effet la modification de leur aspect extérieur.

• Les aménagements et équipements sportifs et de loisirs à condition qu’ils soient constitués de constructions légères et démontables.

4. Les affouillements et exhaussements des sols, sont autorisés à condition qu’ils soient directement nécessaires aux travaux de construction et aménagements admis dans la zone ou pour des motifs d'ordre d'intégration paysagère ou architecturale ou en cas de travaux rendus nécessaires par la réalisation d'une infrastructure routière et sous réserve, dans tous les cas, que soient mises en œuvre toutes les dispositions utiles pour éviter de compromettre la stabilité des constructions sur les terrains contigus, l'écoulement des eaux et l'atteinte au site.

5. Les équipements d'intérêt collectif et de services publics à condition qu’ils soient liés à la sécurité, à la gestion des eaux, à la distribution d'énergie ou de locaux destinés au stockage des

Sont interdites les destinations et sous-destinations des constructions, usages et affectations des sols et activités suivantes :

1. Habitation, sauf dispositions mentionnées à l’alinéa I.2.3 ci-dessus.

2. Commerce et activités de service, sauf dispositions mentionnées à l’alinéa I.2.3 ci-dessus.

3. Industrie.

4. Destination exclusive d’entrepôts.

5. Bureaux.

6. Artisanat.

7. Exploitation agricole et forestière.

8. les résidences démontables, constructions légères, transportables et sans fondation, constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs au titre de l’article R. 111-51 du code de l’urbanisme.

9. Les aires de dépôt de véhicules, le stockage des véhicules d’occasion en plein air dans l’attente de leur commercialisation.

10. Les dépôts de toute nature et tout particulièrement les dépôts de matières brutes ou de récupération en plein air.

11. L'ouverture et l'exploitation des carrières.

12. En application de l’article L. 121-16 du Code de l’urbanisme, toutes les constructions ou installations sont interdites dans la bande littorale reportée sur le plan de zonage, à l’exception des constructions ou installations nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau.

. Les combles cylindriques et les sheds sont interdits.

5. Les éléments de superstructure, souches de cheminée, extracteurs, machineries d’ascenseur, dispositifs de production d‘énergie renouvelable, relais d'installation de radiotéléphonie mobile, etc. devront être intégrés de manière à en limiter leur impact visuel.

6. Les lucarnes devront s’inscrire dans une composition d’ensemble.

7. Pour les Habitations Légères de Loisirs (H.L.L), les toitures seront à deux pentes et couvertes en tuile de teinte rouge (plusieurs nuances de rouge très proches disposées en pose dite « brouillée » sont recommandées), ou d’aspect vieilli.

1.4. Dispositions pour les clôtures :

Les clôtures sur voies et emprises publiques ainsi qu’en limites séparatives sont constituées de treillages métalliques doublés de haie vive, ou bien de claires-voies. Sont exclus tous les dispositifs ajoutés venant occulter la transparence (brandes, tressage de bois, treillis plastifié, …).

La hauteur maximale de cette clôture ne devra pas excéder 1,50 mètres.

. L’évacuation des eaux usées non traitées dans les rivières, fossés ou réseaux d’eaux pluviales est formellement interdite.

2.2. Eaux usées autres que domestiques

1. Tout déversement d'eaux usées autres que domestiques dans le réseau public de collecte doit être préalablement autorisé par l’autorité compétente (article L1331-10 du Code de la santé publique).

2. Les natures quantitatives et qualitatives des eaux usées autre que domestique sont précisées dans les conventions spéciales de déversement passées entre le gestionnaire et l’établissement industriel, commercial ou artisanal désireux de se raccorder au réseau d’évacuation public.

3. L'autorisation peut être subordonnée à la participation de l'auteur du déversement aux dépenses d'investissement entraînées par la réception de ces eaux.

2.3. Eaux pluviales

1. D’une façon générale, les aménagements réalisés sur un terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales.

1 Lors de la mise en service d’un nouveau réseau collectif d’assainissement, le propriétaire d’un immeuble non encore raccordé est tenu, dans le délai de deux ans, d’effectuer le branchement (article L.1331-1, alinéa 1 du Code de la Santé Publique).

Intitulé du document : 1

. Volumétrie et implantation des constructions Partie II.1.1. Implantation des constructions

Article II.1.1 – Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ou privées existantes ou à créer

1.1. Dispositions générales

1. Les constructions (y compris les emplacements de tentes et de caravanes, les résidences mobiles de loisirs et les habitations légères de loisirs), sauf indication spéciale portée au plan (marge de recul), doivent être implantées en retrait par rapport l'alignement actuel ou projeté des voies et emprises publiques et des voies privées ouvertes à la circulation générale ou à toute limite d'emprise qui s'y substitue, implantées avec un recul minimum de :

• 5 mètres à partir de la limite d’emprise, si la plateforme de la voie a une largeur supérieure à 10 mètres.

• 10 mètres à partir de l’axe, si la plateforme de la voie a une largeur inférieure à 10 mètres.

1.2. Dispositions particulières

Une implantation autre que celle fixée dans les dispositions générales est admise ou imposée, afin de répondre à un objectif de meilleure intégration du projet dans son environnement, dans les cas suivants :

• Lorsqu’il s’agit de travaux d’extension, de surélévation ou d’amélioration de constructions existantes, à la date d’approbation du PLU, l’extension peut être autorisée dans le prolongement des murs de la construction existante.

• Pour respecter une harmonie d’ensemble, lorsque l’ordonnancement des constructions voisines diffère de la règle générale, notamment pour créer des séquences de façade.

• Lorsqu’un élément d’intérêt paysager est identifié au plan de zonage comme devant être protégé ou à créer, l’implantation de la construction est déterminée pour permettre sa protection.

• Lorsqu'il s’agit d’équipements d'intérêt collectif et de services publics liés à la sécurité, à la gestion des eaux, à la distribution d'énergie ou de locaux destinés au stockage des ordures ménagères, etc.

• Lorsque des raisons techniques ou de sécurité, directement liées à la nature de la destination de la construction, imposent une forme architecturale incompatible avec les modalités d’implantation fixées par la règle, alors la construction est autorisée au regard des contraintes techniques, notamment à l’angle de deux voies.

2.1. Dispositions générales

1. En dehors des marges de reculement indiquées sur les documents graphiques, tout point des constructions est éloigné du point le plus proche de la limite séparative d’une distance horizontale (D) au moins égale à la différence d’altitude (H) entre ces deux points, diminuée de 3 mètres, soit D ≥ H – 3 mètres.

2. Les constructions (y compris les emplacements de tentes et de caravanes, les résidences mobiles de loisirs et les habitations légères de loisirs) sont implantées sur la limite séparative ou à 2 mètres au moins de cette limite.

3. Sans préjudice des dispositions ci-dessus, le long des cours d’eau répertoriés, une zone non-aedificandi (bande inconstructible) de 6 mètres minimum est instaurée de part et d’autre de ces cours d’eau depuis le sommet de la berge.

2.2. Ces dispositions ne s’appliquent pas :

• Lorsqu'il s’agit d’équipements d'intérêt collectif et de services publics liés à la sécurité, à la gestion des eaux, à la distribution d'énergie ou de locaux destinés au stockage des ordures ménagères, etc.

• Pour des saillies, telles que débords de toit, contreforts, murets, et, d’une manière générale, tous les éléments de construction ne déterminant pas un espace clos ou couvert, qui peuvent être autorisés dans la zone de recul.

• Pour les piscines, vis-à-vis desquelles aucune distance n’est imposée. • Lorsqu’un élément d’intérêt paysager est identifié au plan de zonage comme devant être

protégé ou à créer, l’implantation de la construction est déterminée pour permettre sa protection. • Pour tenir compte d’obligations imposées par une autre réglementation ou de raisons techniques ou de sécurité, directement liées à la nature de la destination de la construction.

Article II.1.3 – Implantation des constructions non contiguës les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Non règlementé.

Intitulé du document : 1.5 – Hauteur des constructions

5.1. Hauteurs relatives

1. Hauteurs relatives par rapport aux voies et emprises publiques

La hauteur (H) de tout point des constructions, mesurée à partir du sol naturel, ne peut être supérieure à la distance horizontale (D) de ce point au point le plus proche de l’alignement opposé, soit H ≤ D.

2. Hauteurs relatives par rapport aux limites séparatives latérales et de fond

La hauteur des constructions, par rapport aux dites limites séparatives, est définie de la façon suivante :

• La hauteur (H) de tout point des constructions ne peut être supérieure à la distance horizontale (D) de ce point au point le plus proche de la limite séparative augmenté de 3 mètres, soit H ≤ D + 3 mètres.

• Toutefois, un dépassement de 1 mètre maximum de la hauteur autorisée peut être accepté pour les constructions avec pignons implantés sur la limite séparative.

5.2. Hauteurs absolues : nombre de niveaux autorisés

1. Définitions

a) Est considéré comme niveau à part entière tout plancher porteur comportant une hauteur sous dalle ou toiture (comble constitutif de niveau) supérieure à 1,80 mètres. Cette hauteur sous dalle ou toiture est calculée à partir de la face interne de la dalle ou toiture.

b) Le niveau dont le plancher bas est situé à plus de 1 mètre au-dessus du sol naturel, ou du sol fini extérieur si celui-ci est plus bas, est compté comme deuxième niveau.

c) N’entre pas, dans le calcul du nombre de niveaux :

• L’accès au parking entièrement souterrain lorsqu’il est situé au même niveau que le parking.

• Les parties en combles exclusivement occupées par des équipements techniques liés au fonctionnement de l’immeuble (tels que cheminées, ouvrages de ventilation, locaux d'ascenseur, dispositifs nécessaires à l'utilisation des énergies renouvelables, gardecorps, armoires relais d'installation de radiotéléphonie mobile, etc.), sous réserve que leur traitement architectural soit satisfaisant.

Intitulé du document : 1.4 – Emprise au sol

Non règlementé.

Intitulé du document : 2

. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Article II.2.1 – Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, concernant l’aspect extérieur des constructions

1.1. Dispositions générales :

1. Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, du site et des paysages.

2. Les constructions et les clôtures doivent s’intégrer à leur environnement par : • La simplicité et les proportions de leurs volumes. • La qualité des matériaux. • L’harmonie des couleurs. • Leur tenue générale et leur hauteur.

3. Dans ce cadre, des principes architecturaux, de volumétrie, d’implantation, de hauteur et de toiture peuvent être imposés afin de tenir compte du bâti environnant et de la nécessaire intégration des projets de construction dans leur environnement proche.

4. Sont cependant autorisées les constructions d'architecture contemporaine (notamment les techniques d’architecture bioclimatiques ou d’écoconstructions, ainsi que celles favorisant l’installation de matériel utilisant les énergies renouvelables pour l’approvisionnement énergétique des constructions) pour qui les proportions et l'aspect peuvent être radicalement différents. Des formes et des matériaux différents que ceux imposés ci-après pourront être acceptés après examen des pièces du permis de construire démontrant la pertinence des choix architecturaux et techniques.

Intitulé du document : 3

. Traitement environnemental et paysagerdes espaces non bâtis et abords des constructions

Article II.3.1 – Traitement des espaces libres de toute construction

1. En application de l'article R. 111-35 du Code de l'Urbanisme, pour chaque projet d’aménagement, le concepteur devra produire les documents suivants, qui seront soumis à l’appréciation des autorités et services compétents :

• Un plan de masse portant sur l’ensemble du terrain, faisant apparaître la topographie des lieux et l’aménagement général.

Intitulé du document : 4

. Stationnement

Article II.4.1 – Dispositions générales

Le stationnement des véhicules motorisés et des deux roues des occupants et des usagers des constructions doit être assuré en dehors des voies ouvertes à la circulation publique.

1 C’est-à-dire des arbres qui atteindront une taille adulte comprise entre 8 et 10 mètres.

3.1. Dimensions minimales indicatives des places de stationnement automobile

• longueur : • largeur : • dégagement :

Places perpendiculaires à la

voie de circulation

5,00 m 2,50 m 5,50 m

Places en épi (45° par Places longitudinales

rapport à la voie de

à la voie de

circulation)

circulation

5,00 m 2,50 m 4,00 m

5,00 m 2,00 m 3,00 m

Les aires de stationnement à créer doivent, en outre, permettre des manœuvres et une circulation aisées. Les bandes de circulation n'y auront pas une largeur inférieure à 4 mètres.

3.2. Nombre de places de stationnement automobile

Le pétitionnaire satisfait aux obligations indiquées ci-dessus en aménageant les aires de stationnement sur le terrain même.

Article II.4.4 – Normes de stationnement pour les deux-roues non motorisés

Non réglementé.

Intitulé du document : 1

. Desserte par les voies publiques ou privées

Article III.1.1 – Accès

1. Tout accès individuel desservant une construction doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux règles minimales de desserte, circulation des personnes handicapées, défense contre l’incendie, protection civile et de collecte sélective des ordures ménagères, etc.

2. Lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies publiques ou privées, l’accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

3. Dans le respect des conditions de sécurité mentionnées à l’alinéa 2 ci-dessus, le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable peut être subordonné à des prescriptions spéciales appréciées, notamment, en fonction de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.

4. Aucune règle ne s’impose aux ouvrages techniques nécessaires à l’exploitation de la voirie et des réseaux publics d’infrastructure (postes de transformation, etc.).

Article III-1-2 – Voirie

1. Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée existante ou à créer dont les caractéristiques correspondent à leur destination ou à leur importance, notamment en ce qui concerne la commodité de la circulation des engins de lutte contre l’incendie, de protection civile, de ramassage des ordures ménagères, etc.

2. L’ouverture d’une voie (y compris piste cyclable ou chemin piéton) peut être soumise à des conditions particulières de tracé et d’exécution notamment dans l’intérêt de la circulation et de l’utilisation des terrains avoisinants.

3. Les voies en impasse ne peuvent être autorisées qu’à titre temporaire, ou à titre définitif si elles sont le fruit d’un parti d’aménagement délibéré et cohérent. Dans tous les cas, elles doivent être aménagées de manière à permettre aux véhicules d’incendie et secours de se retourner aisément et sans danger.

Intitulé du document : 2.1 – Alimentation en eau potable

Toute construction ou installation nouvelle doit être desservie par une conduite de distribution d’eau potable de caractéristiques suffisantes, en application du règlement de distribution d’eau potable en vigueur. Les installations d’eau ne doivent pas être susceptibles, du fait de leur conception ou de leur réalisation, de permettre à l’occasion de phénomènes de retour d’eau, la pollution du réseau public d’eau potable ou du réseau intérieur de caractère privé, par des matières résiduaires ou des eaux nocives ou toutes substances non désirables.

Article III.2.2 – Assainissement

2.1. Eaux usées domestiques

1. Le raccordement au réseau public de collecte des eaux usées est obligatoire pour toute construction ou installation nouvelle engendrant des eaux usées.

2. Ces dispositifs doivent être conçus de manière à pouvoir être raccordés au réseau collectif d’assainissement, dès sa réalisation1. Pour les lotissements à usage d'habitation et opérations groupées d'habitations, un réseau séparatif doit être mis en place, en attente.

PLAN LOCAL D’URBANISME

DE SAINT-JEAN-DE-LUZ

Pièce n° 4.1

REGLEMENT D’URBANISME PIECE ECRITE

Mise en compatibilité par déclaration de projet

approuvée par le CC du 27/09/2025

Sommaire

DISPOSITIONS GENERALES .......................................................................................................... 7 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UA ....................................................................... 21 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UB ....................................................................... 43 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UC ....................................................................... 64 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UD ....................................................................... 88 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UE......................................................................110 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UH .....................................................................129 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UL......................................................................149 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UR .....................................................................167 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UY......................................................................177 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE 1AU ...................................................................195 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE 1AUY.................................................................214 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE 2AU ...................................................................231 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE 2AUY.................................................................239 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE A ........................................................................247 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE N ........................................................................263 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE NK .....................................................................282 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE NCU...................................................................397 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE NER...................................................................312

Le présent règlement de Plan Local d'Urbanisme (PLU) est établi en vertu des articles R. 151-1 à R. 151-4 du Code de l'Urbanisme, conformément aux dispositions de l'article L. 151-8 du Code de l’Urbanisme qui dispose que le règlement fixe en cohérence avec le PADD les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101 à L. 101-3 du Code de l'Urbanisme.

Article 1 – Champ d'application territorial

Le présent règlement s’applique à la totalité du territoire terrestre et maritime de la commune de SaintJean-de-Luz.

Nota : le territoire maritime de la commune comprend, d’une part, la partie de la baie qui lui revient et la partie de l’océan au droit de la façade littorale communale jusqu’aux limites des eaux territoriales.

Article 2 – Effets du règlement

Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3 du Code de l'urbanisme.

Conformément à l'article L. 152-1 du Code de l'urbanisme, le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements, exhaussements des sols et ouverture d'installations classées. Ces travaux ou opérations doivent en outre être compatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation que le Plan Local d'Urbanisme définit dans certains secteurs.

Le Plan Local d'Urbanisme est également opposable à toute occupation ou utilisation du sol même si celle-ci n'est pas soumise à autorisation ou déclaration à l'exception des constructions mentionnées au b de l'article L. 421-5 du Code de l'Urbanisme.

Article 3 – Portée respective du règlement à l'égard d'autres législations et réglementations relatives à l'occupation des sols

3.1. Règlement National d’Urbanisme (RNU)

Conformément à l'article R. 111-1 du Code de l'Urbanisme, les dispositions du présent Plan Local d'Urbanisme (PLU) se substituent au règlement National d’Urbanisme à l’exception des articles suivants du Code de l’Urbanisme qui demeurent applicables sur l’ensemble du territoire communal :

Article R. 111-2 :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.

Article R. 111-3 :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est susceptible, en raison de sa localisation, d'être exposé à des nuisances graves, dues notamment au bruit.

Article R. 111-4 :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.

Article R. 111-26 :

Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement. Ces prescriptions spéciales tiennent compte, le cas échéant, des mesures mentionnées à l'article R. 181-43 du code de l'environnement.

Article R. 111-27 :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

Les dispositions des articles L. 111-6 et suivants issus de la loi n° 95-101 du 2 février 1995 relative au renforcement de la protection de l’environnement continuent également à s’appliquer sur les parties non urbanisées du territoire de la commune :

Article L111-6

En dehors des espaces urbanisés des communes, les constructions ou installations sont interdites dans une bande de cent mètres de part et d'autre de l'axe des autoroutes, des routes express et des déviations au sens du code de la voirie routière et de soixante-quinze mètres de part et d'autre de l'axe des autres routes classées à grande circulation.

Cette interdiction s'applique également dans une bande de soixante-quinze mètres de part et d'autre des routes visées à l'article L. 141-19.

Article L111-7

L'interdiction mentionnée à l'article L. 111-6 ne s'applique pas : 1° Aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières ; 2° Aux services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières ; 3° Aux bâtiments d'exploitation agricole ; 4° Aux réseaux d'intérêt public.

Elle ne s'applique pas non plus à l'adaptation, au changement de destination, à la réfection ou à l'extension de constructions existantes.

Article L111-8

Le plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, peut fixer des règles d'implantation différentes de celles prévues par l'article L. 111-6 lorsqu'il comporte une étude justifiant, en fonction des spécificités locales, que ces règles sont compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des paysages.

3.2. Autres législations

En outre, les dispositions du présent règlement s'appliquent sans préjudice des prescriptions prises au titre des législations spécifiques suivantes qui demeurent applicables sur tout ou partie du territoire communal :

• Les servitudes d’utilité publique prévues aux articles L. 151-43 et R. 151-51 du Code de l’Urbanisme concernant le territoire communal et annexées au présent PLU (liste et plan).

• Le périmètre du l’Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) valant Site Patrimonial Remarquable (SPR) délimité en application des articles L. 631-1 et suivants du Code du Patrimoine. Les constructions, ensembles urbains, espaces publics, situés dans le périmètre de l’AVAP valant SPR relèvent de dispositions particulières précisées dans le cahier de prescriptions de l’AVAP. En cas d’incohérence entre le règlement du PLU et le règlement de l’AVAP valant SPR, c’est la règle la plus contraignante qui s’applique.

• Le Plan de Prévention des risques Naturels Prévisibles d’Inondation (PPRi) de Saint-Jeande-Luz approuvé et annexé au présent PLU (règlement et plan de délimitation des zones).

• Les arrêtés préfectoraux n° 99 R 529 du 9 juin 1999 et n° 99 R 1215 du 20 décembre 1999, annexés au présent PLU pris en application de la loi n°92-1444 du 31 décembre 1992 relative à la lutte contre le bruit, portant classement sonore des infrastructures de transports terrestres.

• Le zonage des eaux pluviales de la commune de Saint-Jean-de-Luz approuvé par le Conseil Communautaire de l’Agglomération Pays Basque le 5 février 2022 établi conformément à l’article L.224-10 du code général des collectivités territoriales qui : - instaure sur l’ensemble du territoire communal une zone d’application stricte et exceptionnellement des zones limitées et restreintes en application, au cas par cas, de mesures préventives ; - impose des dispositions règlementaires dans le cadre des demandes d’autorisation d’urbanisme (cf. pages 24 à 44 de la notice explicative intégrée aux annexes du dossier de plan local d’urbanisme) visant à maitriser le ruissellement tendanciel, privilégier l’infiltration des eaux pluviales dans le sous-sol, lorsque les caractéristiques hydrologiques le permettent ; respecter les prescriptions de recul et seuils pour éviter les inondations des nouvelles constructions et maîtriser la qualité des eaux pluviales

3.3. Prise en compte de périmètres réglementaires spécifiques

Le territoire communal est également concerné par un certain nombre de périmètres réglementaires reportés pour information en annexe, à savoir :

Périmètre de préemption urbain et périmètre de préemption urbain renforcé

En application de l'article L. 211-1 du Code de l'urbanisme, et par délibération du Conseil municipal du 23 Juillet 1987, la commune a mis en place le droit de préemption urbain sur l'ensemble des zones urbaines (zones U) et à urbaniser (zones AU) du territoire lui permettant d’acquérir prioritairement les biens immobiliers en cours d’aliénation.

La Communauté d’Agglomération Pays Basque, compétente en matière droit de préemption urbain depuis le 1er janvier 2017 dans le cadre du transfert de compétence en matière d’élaboration et modifications des plans locaux d’urbanisme, a délibéré le 15 Décembre 2018 pour la réinstauration de ce droit de préemption sur la Commune.

Périmètre de préemption commerciale

En application de articles L. 214-1 et suivants ainsi que R. 214-1 et R. 214-2 du Code de l'urbanisme, un droit de préemption commerciale a été institué par délibération du Conseil municipal en date du 26 Septembre 2014.

Zones du règlement local de publicité

Un règlement spécial relatif à la publicité, aux enseignes et aux pré-enseignes sur certains secteurs de la commune de Saint-Jean-de-Luz a été institué. Le document révisé a été approuvé par délibération du Conseil Communautaire concomitante à la date d’approbation du présent Plan Local d’Urbanisme.

Espaces naturels sensibles

En application des articles L. 113-8, et L. 113-9, Articles R. 113-15 à R. 113-18 du Code de l’urbanisme, le Conseil Départemental a délimité sur la commune de Saint-Jean-de-Luz des périmètres dont le caractère naturel est menacé ou rendu vulnérable pour y mettre en œuvre une politique de protection et de gestion destinée à y préserver la qualité des sites, des paysages, des milieux naturels.

Périmètre préemptiondans les espaces naturels sensibles

En application des articles L. 113-14 et L. 215-1 à L. 215-3 ainsi que des articles R. 215-1 à R. 215-3 du Code de l’urbanisme, le Conseil Départemental a créé des zones de préemption sur les Espaces Naturels Sensibles qu’il a institué sur le territoire de Saint-Jean-de-Luz et qu’il ne possède pas encore afin d’acquérir des terrains (exceptionnellement et sous conditions très restrictives des bâtis) mis en vente par leurs propriétaires.

Article 4 – Division du territoire en zones

Le territoire couvert par le Plan Local d'Urbanisme est divisé en zones urbaines ou à urbaniser et en zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger délimitées sur le document graphique.

Les zones peuvent comporter des secteurs spécifiques, assortis de règles particulières.

4.1. Zones Urbaines

Les zones urbaines « U » (article R. 151-18 du Code de l'Urbanisme), correspondent aux secteurs déjà urbanisés et aux secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Les zones urbaines auxquelles s'appliquent les dispositions du présent règlement sont :

• La zone UA. • La zone UB. • La zone UC. • La zone UD. • La zone UE. • La zone UH. • La zone UL. • La zone UR. • La zone UY.

4.2. Zones à urbaniser

Les zones à urbaniser « AU » (article R. 151-20 du Code de l'Urbanisme) correspondent aux secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone.

Les zones urbaines auxquelles s'appliquent les dispositions du présent règlement sont :

• La zone 1AU. • La zone 1AUY. • La zone 2AU. • La zone 2AUY.

4.3. Zones agricoles

Les zones agricoles « A » (article R. 151-22 du Code de l'Urbanisme) sont « les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ».

Peuvent être autorisées, en zone A les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole et à des équipements collectifs dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, le changement de destination de bâtiments dûment identifiés et l'extension bâtiments

d'habitation existants ainsi, qu’à titre exceptionnel, des constructions nouvelles dans des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées dûment délimités. La commune étant soumise à la loi Littoral, cette dernière disposition ne s’applique pas.

La zone A est la zone agricole à laquelle s'applique les dispositions du présent règlement.

4.4. Zones naturelles et forestières

Les zones naturelles et forestières « N » (article R. 151-24 du Code de l'Urbanisme) sont les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison, soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ; soit de l'existence d'une exploitation forestière ; soit de leur caractère d'espaces naturels ; soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ; soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d'expansion des crues.

Les zones naturelles et forestières auxquelles s'appliquent les dispositions du présent règlement sont :

• La zone N. • La zone NK.

• La zone NCU. • La zone NER.

4.5. Autres dispositions figurant sur la pièce graphique du règlement

Le plan de zonage fait aussi apparaître :

• Les terrains identifiés comme Espaces Boisés Classés à conserver, à protéger ou à créer, soumis aux dispositions des articles L.113-1 et L.113-2 et R.113-1 et R.113-2 du Code de l'Urbanisme. Ce classement s'applique aux bois, forêts et parcs, mais aussi à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies ou des plantations d'alignements. Le régime des Espaces Boisés Classés vise à pérenniser l'affectation boisée du sol. Il interdit donc les défrichements. L'exploitation forestière normale ou l'abattage nécessaire d'arbres peuvent en revanche être autorisés, sous réserve de replantation.

• Les cônes de vue définis au titre de l'article L.151-19 du Code de l'urbanisme. • Les terrains classés comme Espaces Verts à Protéger, en application de l'article L.151-23 du

Code de l'urbanisme. • Des alignements commerciaux, le long des axes identifiés au titre de l’article L.151-16 du

code de l’urbanisme.

• Les emplacements réservés définis à l'article L.151-41 du Code de l'urbanisme pour les voies et ouvrages publics, installations d'intérêt général et espaces verts. Ce sont des terrains que le P.L.U. affecte à la création de voies et ouvrages publics, d'installations d'intérêt général, d'espaces verts, ou d'opérations pour réaliser des programmes de logement, dans le respect des objectifs de mixité sociale1 et qui, en attendant d'être acquis par la collectivité, sont rendus inconstructibles. Le bénéficiaire de la réservation peut recourir à la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique, si l'acquisition à l'amiable se révèle impossible. Le propriétaire peut, dès l'opposabilité du P.L.U., mettre en demeure le bénéficiaire de la réservation d'acquérir le terrain.

1 Notons toutefois que, conformément à l'article R. 151-38 du Code de l'Urbanisme, cette dernière disposition n'est utilisable que dans les zones urbaines.

• Les secteurs de mixité sociale définis à l'article L.151-15 du Code de l'urbanisme dans lesquels le règlement définit la nature et la part des catégories de logements dans les programmes de logements à réaliser.

• Les marges de recul graphiques en application des articles L.151-17 et L.151-18 du Code de l'urbanisme.

• Le trait figurant la limite de la bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage en dehors des espaces urbanisés définie en application de l’article L.121-16 du Code de l'urbanisme.

• Le trait figurant la limite des Espaces Proches du Rivage définis en application de de l’article L.121-40 du Code de l'urbanisme.

• Le trait figurant la limite des périmètres couverts par la carte réglementaire du projet de Prévention du Risque Naturel Inondation (PPRi) en cours d’élaboration, en application de l’article R.111-3 du Code de l’urbanisme.

Article 5 – Application du règlement aux constructions existantes

Lorsqu'une construction existante n'est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité - ou tout au moins de ne pas aggraver la non-conformité - de ces immeubles avec lesdites règles, ou qui sont sans effet à leur égard.

Article 6 – Reconstruction d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans

La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans peut être autorisée dès lors qu’il a été régulièrement édifié conformément aux dispositions de l’article L. 111-15 du Code de l’Urbanisme en vigueur au moment de l’approbation du PLU.

Cette disposition ne s’applique pas en cas de prescriptions contraires du PLU et du Plan de Prévention des Risques Naturels d’Inondation (PPRI).

Article 7 – Permis de démolir

Toute démolition de bâtiments sur l’ensemble du territoire de la commune est soumise à autorisation de démolir conformément aux dispositions de l’article L. 421-3 du Code de l’Urbanisme et de la délibération du conseil municipal du 14 décembre 2007.

Article 8 – Édification des clôtures

Toute édification de clôtures sur l’ensemble du territoire de la commune est soumise à autorisation administrative conformément aux dispositions de l’article L. 421-4 du Code de l’Urbanisme et de la délibération municipale du14 décembre 2007.

Article 9 – Adaptations mineures

Conformément à l'article L. 152-3 du Code de l'urbanisme, des adaptations mineures dérogeant à l'application stricte des dispositions des règlements de zones pourront être accordées par l'autorité compétente, uniquement lorsqu'elles sont rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Article 10 – Dérogations

10.1. En application de l’article L. 152-4 du Code de l’urbanisme

En application de l’article L. 152-4 du Code de l’urbanisme, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire pourra, par décision motivée, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du PLU pour permettre :

• La reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d’une catastrophe naturelle survenue depuis moins d’un an, lorsque les prescriptions imposées aux constructeurs en vue d’assurer la sécurité des personnes et des biens sont contraires à ces règles.

• La restauration ou la reconstruction d’immeubles protégés au titre de la législation sur les Monuments historiques, lorsque les contraintes architecturales propres à ces immeubles sont contraires à ces règles.

• Des travaux nécessaires à l’accessibilité des personnes handicapées à un logement existant. L’autorité compétente recueille d’abord l’accord de l’autorité administrative compétente de l’État et du Maire ou du Président de l’Établissement Public de Coopération Intercommunale compétent en matière de Plan Local d’Urbanisme, lorsqu’ils ne sont pas ceux qui délivrent le permis de construire.

10.2. En application de l’article L. 152-5 du Code de l’urbanisme

En application de l’article L. 152-5 du Code de l’urbanisme, l’autorité compétente pourra, par décision motivée, dans les limites fixées par décret en Conseil d’État, déroger aux règles du PLU relatives à l’emprise au sol, à la hauteur, à l’implantation et à l’aspect extérieur des constructions afin d’autoriser :

• La mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes. • La mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes. • La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des

façades. La décision motivée peut comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant.

Ces dispositions ne sont pas applicables :

• Aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques en application du titre II du livre VI du Code du patrimoine.

• Aux immeubles protégés au titre des abords en application de l'article L. 621-30 du même Code. • Aux immeubles situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable mentionné à l'article

L. 631-1 dudit Code. • Aux immeubles protégés en application de l'article L. 151-19 du Code de l’urbanisme.

Article 11 – Ouvrages du réseau public de transport d’électricité

Les ouvrages du réseau public de transport d’électricité sont des ouvrages spécifiques qui rentrent dans la catégorie « des équipements d’intérêt collectif et services publics » au sens du 4° de l’article R. 15127 du Code de l’urbanisme.

En conséquence :

• Les règles de prospect et d’implantation ne sont pas applicables aux lignes de transport d’électricité « HTB » (>50 000 Volts) faisant l’objet d’un report dans les documents graphiques et mentionnés dans la liste des servitudes.

• Les ouvrages de Transport d’Électricité « HTB » sont admis. RTE a la possibilité de les modifier ou de les surélever pour des exigences fonctionnelles ou/et techniques.

Article 12 – Règles à appliquer en anticipation du Plan de Prévention du Risque Naturel Inondation en cours d’élaboration

Dans les secteurs affectés par un risque tel que défini dans la carte réglementaire ci-après du projet de Plan de Prévention du Risque Naturel Inondation en cours d’élaboration, les dispositions suivantes s’appliquent.

12.1. Zones d’aléas très forts à moyens (front de mer) – zone rouge Rf

Dans les zones d’aléas très forts à moyens (front de mer) soumis à des chocs mécaniques de vagues et des projections de matériaux, toute construction nouvelle est interdite.

Peuvent être autorisés sous réserve de la prise en compte de certaines obligations strictes visant à réduire le risque :

• Les installations nécessitant la proximité immédiate de la mer (emprise au sol limitée, installations démontables).

• Les ouvrages et aménagements de protection du littoral. • Les extensions limitées (uniquement si non directement menacées de destruction par l’action

des vagues et sans logement supplémentaire). • Les changements de destination n’augmentant pas la vulnérabilité. • L’entretien, la gestion, et l’aménagement des biens existants. • Les reconstructions suite à sinistre autre que celui lié au phénomène de chocs mécaniques de

vagues. • Les travaux de création ou de modification d’infrastructures publiques de transport, les réseaux

nécessaires au fonctionnement des services publics et les équipements liés à leurs exploitations. • Les aménagements de parcs et jardins.

Dispositions générales Dispositions générales

17 PLU de Saint-Jean-de-Luz – Règlement d’urbanisme – MECDU – 27/09/2025

12.2. Zones d’aléas forts et moyens des centres urbains – zone rouge hachurée RRu (quartier Fargeot-Urdazuri) et zone rouge hachurée RCu (Foch, Victor-Hugo)

Dans les zones d’aléas forts et moyens des centres urbains, peuvent être autorisés sous réserve de la prise en compte de certaines obligations visant à réduire le risque :

Les nouvelles constructions (plancher habitable hors d’eau, résilience des niveaux des rez-de-chaussée situés sous l’eau, niveau refuge, ERP de 4ème et 5ème catégorie uniquement, etc.).

• Les projets de renouvellement urbain (plan de gestion, condition d’évacuation et accessibilité des secours, réduction de la vulnérabilité, etc.).

• Les extensions limitées (sans logement supplémentaire). • Les changements de destination n’augmentant pas la vulnérabilité. • L’entretien, la gestion, et l’aménagement des biens existants. • Les reconstructions suite à sinistre autre que celui lié au phénomène de chocs mécaniques de

vagues. • Les travaux de création ou de modification d’infrastructures publiques de transport, les réseaux

nécessaires au fonctionnement des services publics et les équipements liés à leurs exploitations. • Les aménagements de parcs et jardins.

12.3. Zones d’aléas forts et moyens hors centre urbain et zones d’aléas faibles hors secteurs urbanisés – zone rouge R

Dans les zones d’aléas forts et moyens hors centre urbain, dans les zones d’aléas faibles hors secteurs urbanisés, ainsi que dans toutes les zones déterminées par hydrogéomorphologie, toute construction nouvelle est interdite.

Peuvent être autorisés sous réserve de la prise en compte de certaines obligations visant à réduire le risque :

• Les extensions limitées (sans logement supplémentaire). • L’entretien, la gestion, et l’aménagement des biens existants. • Les reconstructions suite à sinistre autre qu’inondation. • Les bâtiments agricoles (stockage, élevage, serres) liés et nécessaires à une exploitation

agricole existante uniquement en aléa faible. • Les travaux et installations destinés à réduire les conséquences du risque inondation. • Les travaux de création ou de modification d’infrastructures publiques de transport, les réseaux

nécessaires au fonctionnement des services publics et les équipements liés à leurs exploitations. • Les aménagements de parcs et jardins.

12.4. Zones d’aléas faibles des secteurs urbanisés – zone verte

Dans les zones d’aléas faibles des secteurs urbanisés, les constructions nouvelles peuvent être autorisées sous réserve de la prise en compte de certaines prescriptions visant à réduire le risque

(rehausse de plancher, emprise au sol limitée, implantation dans le sens des écoulements, etc.).

Les projets sur les biens et activités existants peuvent être autorisés selon les mêmes prescriptions de réduction du risque.

Article 13 – Protection des sites archéologiques

En application notamment des articles L. 531-1 et L. 531-14 du Code du Patrimoine et du décret n°2004490 du 3 juin 2004, les opérations d’aménagement, de construction d’ouvrages ou de travaux qui, en raison de leur localisation, de leur nature ou de leur importance, affectent ou sont susceptibles d’affecter des éléments du patrimoine archéologique ne peuvent être entreprises qu’après accomplissement des mesures de détection et le cas échéant de conservation ou de sauvegarde.

Au terme de ces textes, les découvertes fortuites doivent être signalées immédiatement à la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC), Service Régional de l’Archéologie de Nouvelle Aquitaine.

Il est recommandé aux maîtres d’ouvrages de soumettre leurs projets d’urbanisme au Service Régional de l’Archéologie. Cette procédure permet de réaliser, à titre préventif, une série de sondages déterminant l’ampleur et l’intérêt des vestiges archéologiques susceptibles d’être découverts et de prendre toute mesure permettant de concilier les impératifs de l’urbanisme avec ceux de l’étude et de la conservation du patrimoine archéologique.

L’arrêté préfectoral n° AZ.09.64.08 du 28 décembre 2009 a inventorié quatorze zones archéologiques à prendre en compte sur le territoire de la commune de Saint-Jean-de-Luz en application de l’article L. 522-5 du Code du Patrimoine et de l’article 5 du décret n° 2004-490 du 3 juin 2004 relatif aux procédures administratives et financières en matière d’archéologie préventive.

Dans ces zones, le Service Régional de l’Archéologie devra être saisi de tous les dossiers de demande de permis de construire, de démolir, d’autorisation d’installation ou de travaux divers et de création de Zones d’Aménagement Concerté.

Article 14 – Le terrain

Les demandes d'autorisation d'occupation ou d'utilisation du sol et les déclarations préalables doivent mentionner les terrains intéressés, c'est-à-dire les unités foncières concernées.

14.1. Unités foncières

Il faut entendre par unité foncière ou propriété foncière toutes les parcelles cadastrales d'un seul tenant qui appartiennent au même propriétaire. Une unité foncière est donc limitée par des emprises publiques ou des limites séparatives (lignes qui séparent l'unité foncière des unités foncières appartenant à d'autres propriétaires).

14.1.1. Limites séparatives latérales

Dès lors que le terrain d'assiette d'une construction est situé à l'angle de deux voies et que l'une de ses limites séparatives à un autre terrain est perpendiculaire à l'une des voies, cette limite ne peut être considérée comme une limite de fond de parcelle (CAA PARIS, 30 mai 2000, M. SOULIÉ req. n° 97PA02217).

14.1.2. Limites séparatives arrières RAPPEL : En matière d'implantation par rapport aux limites séparatives, l'accord du voisin fourni par le demandeur ne le dispense pas du respect des règles édictées et ne légalise pas une dérogation.

14.2. Niveau de référence

La hauteur des bâtiments implantés en limite séparative est mesurée par rapport au terrain naturel du pétitionnaire, tel qu’il existe à la date d’approbation du PLU. Cette dernière disposition est applicable dans les règles de calcul des prospects.

Article 15 – Aménagement d’une construction

L’aménagement d’une construction s’entend de tous travaux (même créateurs de surface de plancher) n'ayant pas pour effet de modifier le volume existant de la construction.

20 PLU de Saint-Jean-de-Luz – Règlement d’urbanisme – MECDU – 27/09/2025