Zone N

Destinations et sous destinations des constructions

Cet article indique quelles sont les destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions.

Mixité fonctionnelle et sociale

Cet article précise les règles de mixité fonctionnelle et sociale qui s’imposent à certains secteurs.

Volumétrie et implantation des constructions

Cet article définit les règles d’implantations de la construction, les règles d’emprises au sol et de hauteur.

Qualité architecturale, urbaine, paysagère et environnementale

Cet article définit les règles qualitatives d’intégration urbaine des constructions, des clôtures, des performances énergétiques…

Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

Cet article définit les règles qualitatives d’aménagement des espaces non bâtis.

Stationnement

Cet article encadre les obligations de stationnement à réaliser dans le cadre d’une construction en fonction de leur destination.

Voirie, accès et stationnement

Cet article définit les règles d’accès aux voies, de caractéristiques des voies nouvelles.

Conditions de desserte par les réseaux

Cet article encadre le développement et le raccordement aux réseaux d’eau d’assainissement, d’électricité et de télécommunication.

Description des destinations et sous-destinations

Définies aux articles R.151-27, R.151-28 et R.151-29 du Code de l’urbanisme

En ce qui concerne les constructions, le code de l’urbanisme définit 5 destinations et 23 sousdestinations. Ces destinations et sous-destinations peuvent être autorisées ou interdites selon différentes zones (Art. 1 et 2 du règlement des zones).

Les définitions et le contenu des sous-destinations mentionnées ci-dessous ont été précisées par l’arrêté du 10 novembre 2016 et modifiées par l’arrêté du 22 mars 2023, définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être règlementées par le règlement des plans locaux d’urbanisme. Au titre de l’article R.151-29, les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal.

LA DESTINATION DE CONSTRUCTION « EXPLOITATION AGRICOLE ET FORESTIERE » prévue au 1° de l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : exploitation agricole, exploitation forestière.

• La sous-destination « exploitation agricole » recouvre les constructions destinées à l'exercice d'une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des récoltes et à l'élevage des animaux ainsi que celles nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production, dans les conditions définies au II de l'article L. 151-11 du Code de l'urbanisme. Cet article dispose : « Dans les zones agricoles ou forestières, le règlement peut autoriser les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. L'autorisation d'urbanisme est soumise pour avis à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers ».
• La sous-destination « exploitation forestière » recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.

LA DESTINATION DE CONSTRUCTION « HABITATION » prévue au 2° de l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement.

• La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.
• La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.

LA DESTINATION DE CONSTRUCTION « COMMERCE ET ACTIVITE DE SERVICE » prévue au 3° de l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme comprend les six sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma.

• La sous-destination « artisanat et commerce de détail » recouvre les constructions destinées aux activités artisanales de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services, les constructions commerciales avec surface de vente destinées à la présentation ou à l'exposition de biens et de marchandises proposées à la vente au détail à une clientèle, ainsi que les locaux dans lesquels sont exclusivement retirés par les clients les produits stockés commandés par voie télématique.
• La sous-destination « restauration » recouvre les constructions destinées à la restauration sur place ou à emporter avec accueil d’une clientèle.
• La sous-destination « commerce de gros » recouvre les constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.
• La sous-destination « activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle » recouvre les constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services, notamment médicaux et accessoirement la présentation de biens.
• La sous-destination « hôtels » recouvre les constructions destinées à l'accueil de touristes dans des hôtels, c'est-à-dire des établissements commerciaux qui offrent à une clientèle de passage qui, sauf exception, n'y élit pas domicile, des chambres ou des appartements meublés en location, ainsi qu'un certain nombre de services.
• La sous-destination « autres hébergements touristiques » recouvre les constructions autres que les hôtels, destinées à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs.
• La sous-destination « cinéma » recouvre toute construction répondant à la définition d'établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l'article L.212-1 du Code du cinéma et de l'image animée accueillant une clientèle commerciale.

LA DESTINATION DE CONSTRUCTION « EQUIPEMENTS D'INTERET COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS » prévue au 4° de l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme comprend les sept sousdestinations suivantes : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, lieux de culte, autres équipements recevant du public.

• La sous-destination « locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions destinées à assurer une mission de service public. Une partie substantielle de la construction est dédiée à l'accueil du public. Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public.
• La sous-destination « locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cette sous-destination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d'énergie.
• La sous-destination « établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinés à l'enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires.
• La sous-destination « salles d'art et de spectacles » recouvre les constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d'intérêt collectif.
• La sous-destination « équipements sportifs » recouvre les équipements d'intérêt collectif destinés à l'exercice d'une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public.
• La sous-destination « lieux de culte » recouvre les constructions répondant à des besoins collectifs de caractère religieux.
• La sous-destination « autres équipements recevant du public » recouvre les équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination « Equipement d'intérêt collectif et services publics ». Cette sous-destination recouvre notamment les lieux de culte, les salles polyvalentes, les aires d'accueil des gens du voyage.

LA DESTINATION DE CONSTRUCTION « AUTRES ACTIVITES DES SECTEURS SECONDAIRE OU TERTIAIRE » prévue au 5° de l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme comprend les quatre sousdestinations suivantes : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition, cuisine dédiée à la vente en ligne.

• La sous-destination « industrie » recouvre les constructions destinées à l'activité extractive du secteur primaire, les constructions destinées à l'activité industrielle et manufacturière du secteur secondaire, ainsi que les constructions destinées aux activités artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. Cette sousdestination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.
• La sous-destination « entrepôt » recouvre les constructions destinées à la logistique, au stockage ou à l'entreposage des biens sans surface de vente, les points permanents de livraison ou de livraison et de retrait d'achats au détail commandés par voie télématique, ainsi que les locaux hébergeant les centres de données.
• La sous-destination « bureau » recouvre les constructions fermées au public ou prévoyant un accueil limité du public, destinées notamment aux activités de direction, de communication, de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires et également des administrations publiques et assimilées.
• La sous-destination « centre de congrès et d'exposition » recouvre les constructions destinées à l'événementiel polyvalent, l'organisation de salons et forums à titre payant.
• La sous-destination « cuisine dédiée à la vente en ligne » recouvre les constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique. Ces commandes sont soit livrées au client soit récupérées sur place.

Lexique national de l’urbanisme et lexique spécifique au PLUi

En bleu, lexique relevant du lexique national de l’urbanisme.

A

Abri : Annexes de petite superficie servant à l’entretien du jardin d’agrément ou à l’activité agricole extensive, qu’elle soit pratiquée par des professionnels ou des particuliers comme par exemple, les abris de jardin, les abris pour animaux, les abris pour le stockage du matériel d’entretien du jardin, les stationnements des véhicules d’entretien, etc. Les façades des abris lorsqu’elles existent doivent présenter le grain et l’aspect du bois.

Accès : Élément de desserte de l’unité foncière permettant le raccordement à la voie privée ou publique ouverte à la circulation. L’accès doit permettre aux véhicules et/ou aux piétons et autres mobilités douces, de pénétrer sur l’unité foncière en toute sécurité. L’accès peut être direct ou s’effectuer par un chemin ou une servitude de passage. Les dispositions générales du règlement présentent les principes d’accès à respecter dans le cadre du PLUi.

Acrotère : élément de façade, situé au-dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse et qui constitue des rebords ou garde-corps pleins ou à claire-voie. L’acrotère constitue l’élément de référence pour le calcul de la hauteur des constructions dotées d’une toiture-terrasse.

Alignement : correspond à la détermination de l'implantation des constructions par rapport au domaine public. L’article 2.1 du PLUi prévoit si les constructions nouvelles doivent s'établir à la limite du trottoir ou de la chaussée, ou respecter un certain recul, qu'il détermine.

Annexe : Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec laquelle elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale. Suivant l’article R. 151-29 du Code de l'urbanisme, en qualité de « local accessoire», l’annexe a la même destination / sous-destination que le local principal.

Auvent : Petit toit en surplomb, en saillie sur un mur, soutenu ou non par des poteaux

Attique : Étage au sommet d'une construction, en retrait par rapport au nu des façades principales du niveau immédiatement inférieur.

B

Bâtiment : Un bâtiment est une construction couverte et close.

C

Changement de destination d'une construction : Passage d’une destination à une autre parmi celles définies par le Code de l’urbanisme (articles R.151-27 et R.151-28).

Claire-voie : un dispositif pouvant constituer l’ensemble ou une partie d’une clôture. Un dispositif à claire-voie présente des vides, des jours répartis équitablement sur l’ensemble de sa hauteur et de sa longueur et représentant au moins 50% de la superficie.

Clôture : C'est un ouvrage en élévation, matérialisant une division de l'espace. Son édification peut être subordonnée au dépôt d'une déclaration préalable et est soumise à certaines règles particulières (article R.421-12 du Code de l'urbanisme).

La hauteur se mesure à partir du niveau d'origine du terrain sur son point le plus haut.

Clôture à claire-voie : clôture formée de barreaux espacés et laissant le jour entre eux. Pour que la clôture soit considérée « à claire voie », l’espacement des barreaux de la clôture devra être au moins égal à 5 centimètres.

Construction : Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’homme en sous-sol ou en surface.

Construction existante : Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissent leur fonction. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.

Construction principale : Construction correspondant à la destination majeure de l'unité foncière généralement la plus importante en termes d’usage, de taille, de volume et de surface.

Coupe et abattage : La coupe est une opération présentant un caractère régulier. Son objectif essentiel est l'entretien et la régénération des arbres et autres éléments végétaux.

L'abattage est une opération présentant un caractère accidentel ou exceptionnel (cas d'une substitution d'une essence à une autre).

D

Défrichement : Opération volontaire entraînant directement ou indirectement la destruction de l'état boisé d'un terrain et mettant fin à sa vocation forestière.

Densité : Conformément à l’article R111-21 du Code de l’urbanisme, la densité est définie par le rapport entre la surface de plancher de l’ensemble des constructions d’une unité foncière et la surface de cette unité foncière.

E

Egout du toit : Partie basse d’un pan de couverture vers lequel s’écoulent les eaux pluviales. L’égout du toit correspond, dans la plupart des cas, à la partie haute d’une gouttière ou d’un chéneau.

L’égout surplombe la gouttière, permettant l’évacuation des eaux de pluie en évitant les risques d’infiltrations. En cas de toiture plate, l’égout de toit correspond au niveau du fil d’eau d’étanchéité.

Emprise au sol : L'emprise au sol est définie à l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme comme la projection verticale des volumes de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou encorbellements. Tout élément soutenu par des poteaux ou un encorbellement est donc à comptabiliser en termes d’emprise au sol. Les balcons sont un encorbellement. Une piscine est constitutive d’emprise au sol.

Emprise publique : L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.

Espace de pleine terre : Un espace est considéré comme de pleine terre lorsqu'il n'existe aucune construction en sous-sol, ni en surplomb, à l'exception des débords de toiture et des modénatures. La présence de réseaux en sous-sol n’est pas de nature à enlever le caractère de pleine-terre.

Extension : L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.

F

Façade : Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.

Faîtage : Le faîtage est défini par la ligne de jonction supérieure de pans de toitures inclinés suivant des pentes opposées, ou la ligne de jonction haute entre un pan unique et la façade sur laquelle il s’appuie, il s’agit du point le plus haut de la construction.

G

Gabarit : Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol.

H

Hauteur : La hauteur totale d’une construction, d’une façade ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à la verticale.

Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain naturel existant avant travaux, à la date du dépôt de la demande. Dans le cas de terrain en pente, la hauteur totale des constructions est mesurée à partir de la côte moyenne du dénivelé entre les points extrêmes de la façade.

Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.

I

Impossibilité technique : l’impossibilité se démontre sous réserve de justifier de l’impossibilité d’implantation, de volumétrie ou d’extension des constructions au regard des règles énoncées. Les impossibilités techniques peuvent être justifiées au regard de plusieurs éléments : difficultés techniques en lien avec les réseaux, largeur de façade sur rue …

Installation technique : Les installations techniques sont constituées de l’ensemble des éléments en lien avec l’aménagement et l’usage des bâtiments (cheminées, dispositifs de ventilation, ascenseurs…).

L

Limite séparative : Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.

Local accessoire : Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension et est localisé sur la même unité foncière que la construction principale. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale. Conformément à l’article R.151-29 du Code de l’urbanisme, les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le bâtiment principal auquel ils se rattachent.

M

Marge de recul : La marge de recul est une distance obligatoire séparant une construction de la limite de voie ou d’emprise publique. Elle se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite.

Matériaux filtrants : Peut être défini comme un matériau filtrant, tout matériau qui laisse traverser l’eau.

O

Opération d’aménagement d’ensemble : Opération ayant pour objet ou pour effet de réaliser plusieurs terrains à bâtir ou plusieurs constructions implantées selon un schéma d’aménagement global cohérent et compatible avec l’orientation d’aménagement et de programmation. Une opération d’aménagement d’ensemble ne couvre pas forcément l’intégralité d’une zone 1AU ou d’un secteur concerné par une orientation d’aménagement et de programmation.

R

Recul par rapport à l’alignement : Le recul est la distance mesurée horizontalement et perpendiculairement entre la construction et le point le plus proche d’une emprise publique ou d’une voie publique ou privée ou d’un emplacement réservé.

Réhabilitation : Travaux d’amélioration ou de mise en conformité globale d’un logement ou d’un bâtiment n’impactant pas le gabarit, le volume ou la hauteur de celui-ci (exemples : réhabilitation d’une grange, d’un vieil immeuble ou d’une bâtisse délabrée). La réhabilitation peut s’accompagner ou non d’un changement de destination. Rénovation : Travaux ayant pour objet de rétablir une construction dans son état originel. Retrait par rapport aux limites séparatives : Le retrait est la distance mesurée horizontalement et perpendiculairement entre la construction et le point le plus proche de la limite séparative.

S

Second rideau : Le second rideau correspond à la bande d’urbanisation secondaire implantée en recul par rapport aux voies.

Servitude d’utilité publique : Servitudes administratives instaurées au motif de l’utilité publique après enquête publique. Ces servitudes se répartissent en quatre catégories :

• Servitudes de conservation du patrimoine : Patrimoine naturel, Patrimoine culturel (monuments historiques, monuments naturels et sites) et Patrimoine sportif ;
• Servitudes relatives à l'utilisation de certaines ressources et équipements : Énergie, Mines et carrières, Canalisations, Communications et Télécommunications ;
• Servitudes relatives à la défense nationale ;
• Servitudes liées à la salubrité et à la sécurité publique : Salubrité publique et Sécurité publique (surfaces submersibles, plans de prévention des risques, protection autour des mines et carrières).

Elles sont annexées au PLUi mais sont déterminées et révisées de manière indépendante. Elles sont opposables aux autorisations d’urbanisme et s’imposent en plus des règles d’urbanisme.

Sous-sol : Partie d’une construction aménagée au-dessous du rez-de-chaussée.

STECAL : Les STECAL sont les secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées, ils correspondent à des secteurs délimités au sein des zones inconstructibles des PLUi (zones A et N) et au sein desquelles certaines constructions ou installations peuvent être édifiées de manière dérogatoire (art. L. 151-13 du Code de l’urbanisme).

Surélévation : La surélévation consiste à créer un ou plusieurs niveaux supplémentaires en hauteur sur une construction déjà existante en vertu d’une autorisation d’urbanisme. L’élévation permet d’augmenter la surface du bâti sans modifier l’emprise au sol.

Surface de Plancher :

La surface de plancher est définie à l’article R.111-22 du Code de l’urbanisme :

« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ; 2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; 3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; 4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ; 5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; 6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L.231-1 du Code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; 7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; 8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors q