Zone 1AU3

2.1. Destinations, usages et affectations des sols, constructions et activités interdits 2.2. Destinations, usages et affectations des sols, constructions et activités autorisés sous conditions

. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activités#

2.1. Destinations, usages et affectations des sols, constructions et activités interdits#

Sont interdits :

• les constructions destinées à l'exploitation agricole et forestière ;
• les constructions destinées aux autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire à l'exception de celles citées à l'article 2.2 ;
• les dépôts de toute nature ;
• les carrières ;
• les campings, l'aménagement des parcs résidentiels de loisirs, l'implantation des habitations légères de loisirs et l'installation des résidences mobiles de loisirs ;
• le stationnement de caravanes constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs ;
• les installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) à l'exception de celles citées à l'article 2.2.
• Les exhaussements et affouillements du sol tendant à modifier le relief général du terrain et non autorisés sous conditions à l'article 2.2

2.2. Destinations, usages et affectations des sols, constructions et activités autorisés sous conditions#

Les constructions et installations à usage d'habitat et d'activités compatibles avec l'habitat ne sont autorisées que dans le cadre de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble.

Il conviendra également de se référer à l'annexe n°13 "cahier de prescriptions architecturales, urbaines, paysagères et environnementales" de la ZAC de l'ormois lors de la réalisation des constructions et aménagements extérieurs privatifs de la ZAC de l'Ormois.

Sont autorisés les destinations, usages et affectations des sols suivants dès lors qu'ils ne sont pas, par leur destination, leur nature, leur importance ou leur aspect, incompatibles avec l'habitat :

• Les entrepôts à condition que : ils soient liés et nécessaires aux activités autorisées dans la zone et situés à proximité immédiate de l’activité en question, ils n’engendrent pas des nuisances incompatibles avec le fonctionnement de la zone, toute disposition soit mise en œuvre pour les rendre compatibles avec le milieu avec le milieu environnant et pour qu'il s'intègrent de façon harmonieuse dans le tissu urbain existant ;
• Les installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) soumises à déclaration, à condition que :

toute disposition soit mise en œuvre pour les rendre compatibles avec le milieu environnant, elles répondent à des besoins nécessaires à la vie et à la commodité des usagers et habitants et qu’elles n’engendrent pas des nuisances incompatibles avec le fonctionnement de la zone (exemple : droguerie, laverie, station-service, etc...);

• Les antennes relais à condition qu'elles soient intégrées dans leur environnement ;
• Les affouillements et exhaussements du sol à condition qu'ils soient : nécessaires aux destinations, usages et affectations des sols admis ou existants dans la zone, nécessaires aux travaux liés à la protection contre les inondations, les risques et les nuisances, destinés aux fouilles archéologiques.

Sauf dispositions particulières exprimées dans les différents articles du présent règlement, il n'est pas fixé de règles spécifiques en matière d'implantation, de coefficient d'emprise au sol, de hauteur, d'aspect extérieur, de stationnement et de coefficient d'occupation des sols pour la réalisation :

• d'ouvrages techniques (transformateurs, supports de transport d'énergie ou de télécommunications, éco-stations, abri pour arrêt de transports collectifs...) nécessaires au fonctionnement des réseaux d'utilité publique.
• de certains ouvrages exceptionnels tels que clochers, mâts, pylones, antennes, éoliennes dans la mesure où ils ne sont pas interdites dans l'article 1er.

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

. Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière

La distance séparant deux constructions non contigües doit être au moins égale à 3 mètres.

La hauteur à l’égout (H1) des constructions ne peut excéder 9 mètres pour le premier plan de la façade.

La hauteur au faîtage ou à l'acrotère du dernier étage, situé en retrait, ne doit pas excéder 12 mètres.

La hauteur n'est pas réglementée pour les constructions et installations destinées aux équipements d'intérêt collectif et services publics.

3.1.1.1. Emprise au sol des constructions#

Non réglementé.

3.1.1.2. Volumétrie des constructions#

Non réglementé.

3.1. Volumétrie et implantation des constructions 3.1.1. EMPRISE AU SOL ET VOLUMÉTRIE DES CONSTRUCTIONS 3.1.2. IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES ET AUX EMPRISES PUBLIQUES 3.1.3. IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES 3.1.4. IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MÊME UNITÉ FONCIÈRE 3.1.5. HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

3.2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 3.2.1. PRINCIPES GÉNÉRAUX RELATIFS AUX CONSTRUCTIONS ET AUX CLÔTURES 3.2.2. CARACTÉRISTIQUES ARCHITECTURALES DES CONSTRUCTIONS 3.2.3. TRAITEMENT DES CLÔTURES

3.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions 3.3.1. AMÉNAGEMENT DES ABORDS ET VÉGÉTALISATION DES ESPACES LIBRES 3.3.2. SURFACES NON IMPERMÉABILISÉES OU ÉCO-AMÉNAGEABLES

. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Le pétitionnaire devra se référer au cahier des prescriptions architecturales, urbaine et paysagères et environnementales de la ZAC (annexe n°13).

3.2.1. Principes généraux relatifs aux constructions et aux clôtures#

Les constructions et les clôtures doivent s’intégrer à leur environnement par leur aspect extérieur (implantation, toitures, orientation, échelle, composition, couleurs…). Les bâtiments, clôtures, et installations diverses ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’aux perspectives monumentales.

L’édification d’une nouvelle construction de composition contemporaine doit être réalisée dans le respect des caractéristiques architecturales et patrimoniales du secteur concerné. Les annexes, extensions, travaux d’isolation thermique par l’extérieur (ITE), bardages et volumes secondaires doivent être composés en harmonie avec la construction principale et faire l’objet d’une intégration paysagère.

Les interventions sur les façades ne doivent pas dénaturer les caractéristiques originelles du bâtiment.

Les constructions et les clôtures doivent s’intégrer parfaitement à leur environnement par :

• la simplicité et les proportions de leurs volumes,
• le caractère pérenne et la qualité des matériaux utilisés,
• l’harmonie des couleurs.

Les matériaux bruts (tels que les parpaings, les bétons, les carreaux de plâtre...), destinés à être recouverts, doivent être enduits.

3.2.2. Caractéristiques architecturales des constructions#

Toitures des constructions

Les nouvelles constructions, présentant une toiture en pente, doivent être recouvertes d’ardoise. Toutefois, les matériaux de couleur similaire peuvent être autorisés.

Les toitures des volumes principaux seront obligatoirement à pente (simple ou doubles pentes). Les toitures à quatre pans sont proscrites.

Les toitures en tuile sont interdites, sauf en cas d'extension ou de réfection d'une construction déjà couverte en tuiles. Le zinc est proscrit sur le volume principal de la construction.

En cas de toiture terrasse, la végétalisation de celle-ci est recommandée.

Les dispositions du présent article pourront ne pas être imposées dans le cas d’un projet de qualité architecturale ou innovant, particulièrement bien intégré dans son environnement bâti ou végétal.

3.3.1. Aménagement des abords et végétalisation des espaces libres#

Traitement des abords

Les abords de la construction doivent être traités avec un soin particulier afin de participer à son insertion dans le site, à l’amélioration du cadre de vie et à la gestion de l’eau pluviale. Selon leur nature ou leur vocation (espaces de circulation, jardins, terrasses, aires de stationnement…), leur traitement paysager doit être approprié à leur fonction en tenant compte de :

• l’organisation du bâti sur le terrain afin qu’ils ne soient pas uniquement le négatif de l’emprise des constructions mais qu’ils soient conçus comme un accompagnement ou un prolongement des constructions ;
• la composition des espaces libres voisins, afin de participer à une mise en valeur globale ;
• la topographie, la géologie et de la configuration du terrain afin que leur conception soit adaptée à la nature du terrain, notamment pour répondre à des problématiques de ruissellement ;
• l’ensoleillement, lorsqu’il s’agit d’aménagements paysagers végétalisés.

Eléments de paysage

Les éléments de paysage repérés au plan de zonage doivent répondre aux dispositions spécifiques les concernant contenues dans les dispositions générales du règlement.

Le chemin de l'Ormois devra être mis en valeur et requalifier tout en permettant l'aménagement de la zone, notamment à travers certaines traversées du chemin.

Espaces libres végétalisés

25 % minimum de la superficie de l’unité foncière doivent faire l'objet d'un traitement paysager et être conservés en espace de pleine terre. Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalents.

Les espaces verts doivent être plantés à raison d'au moins un arbre par tranche finie de 200 m2 d'espace vert.

3.3.2. Surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables#

Non réglementé.

Dispositions générales Le stationnement des véhicules correspondant au besoin des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies de circulation publique. Le traitement des aires de stationnement doit privilégier des matériaux perméables ou toute autre technique favorisant la pénétration des eaux de façon à limiter l'imperméabilisation des sols. Un arbre ou arbuste est exigé pour 4 places de stationnement. La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessous est celle auxquels ces établissements sont le plus directement assimilables.

Règlement pièces écrites La superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule est de 25 m2, y compris les accès.

4.1.1. CONDITIONS DE DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES DES TERRAINS SUSCEPTIBLES DE RECEVOIR DES CONSTRUCTIONS OU DE FAIRE L’OBJET D’AMÉNAGEMENTS 4.1.2. CONDITIONS PERMETTANT UNE BONNE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES SERVICES PUBLICS DE COLLECTE DES DÉCHETS

. Implantation des constructions par rapport aux voies publiques ou privées et aux emprises publiques

Tout ou partie des façades des constructions doit s'implanter :

• soit à l'alignement,
• soit en recul dudit alignement.

En cas d'implantation en recul, celui-ci doit être au moins égal à 2 mètres.

Les annexes des constructions et les piscines :

• doivent présenter la même implantation que les constructions principales ;
• ou peuvent s'implanter librement au-delà.

Le retrait par rapport à la voie publique ne concerne pas les abris de jardin qui seront implantés obligatoirement en fond de lot.

Le long des routes nationales et départementales, les constructions doivent respecter le recul indiqué dans les dispositions générales.

L'implantation n'est pas réglementée pour :

• les constructions destinées aux équipements d'intérêt collectif et services publics ;
• les poteaux, pylônes, transformateurs et autres installations techniques nécessaires aux réseaux.

Dispositions particulières#

Des implantations différentes peuvent être imposées ou admises dans les cas suivants :

• lorsqu’une zone humide, un élément du patrimoine bâti ou végétal identifié ou non, un espace boisé classé est délimité au plan de zonage comme devant être protégé, l’implantation de la construction doit être déterminée, et la bande de constructibilité, modulée, pour répondre à sa préservation ;
• lorsque l’une des constructions voisines du projet est implantée en recul par rapport à l’emprise publique ou à la voie, l'implantation doit être assurée en harmonie avec l'une de ces constructions et avec l'unité urbaine de la rue, dans la limite du recul de la construction la plus éloignée de la limite d’emprise publique ou de la voie ;
• lorsqu’il s’agit de travaux d’extension ou d’amélioration de constructions existantes à la date d’approbation du PLUi, l’extension peut être réalisée en respectant au minimum la même implantation que celle de la construction existante ;
• lorsque le projet de construction jouxte une voie non ouverte à la circulation automobile, la règle d’implantation ne s’applique pas par rapport à cette voie, alors considérée comme une limite séparative ;
• lorsque le projet de construction concerne une annexe ;
• lorsque le projet de construction est nécessaire à l'exploitation de la voirie ;
• lorsque le projet de construction est desservi par deux voies ouvertes à la circulation automobile au moins, l’implantation applicable ne sera imposée que par rapport à l'une ou l'autre voie, en tenant compte de la sécurité d'accès à la parcelle ; l'autre voie est alors traitée comme une limite séparative.

. Conditions de desserte par les voies publiques ou privées

4.1.1. Conditions de desserte par les voies publiques ou privées des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l’objet d’aménagements

Les caractéristiques des accès et des voiries doivent permettre de satisfaire aux exigences de desserte, en ce qui concerne la défense contre l'incendie, la protection civile, la collecte des déchets ménagers, la commodité de circulation et l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.

Accès

Pour être constructible, tout terrain doit disposer d’un accès sur une voie publique ou privée dont les caractéristiques permettent de satisfaire aux exigences de desserte.

L'autorisation de construire peut être refusée si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies ouvertes à la circulation ou pour celle des personnes utilisant ces accès. La sécurité des accès est appréciée selon leur positionnement, leur configuration et en fonction de la nature et de l’intensité du trafic.

Toute autorisation peut être refusée sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées permettant la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité.

Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

Voirie

Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques ou privées doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir et présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et de la protection civile.

Les voies nouvelles créées à l’occasion de la réalisation d’un projet doivent être dimensionnées et recevoir un traitement en fonction de l’importance et de la destination des constructions qu’elles desservent.

La réalisation de nouvelles voies devra prévoir l’installation d’infrastructures de communications électroniques suffisamment dimensionnées (fourreau, chambre etc.) pour permettre le développement des réseaux numériques.

Les voies doivent si possible s’intégrer au maillage viaire environnant et participer à une bonne desserte du quartier, en compatibilité, le cas échéant, avec les orientations d’aménagement définies par secteurs.

En cas d’impossibilité, il peut être admis exceptionnellement des voies en impasse. Les voies en impasse ne sont autorisées qu’en l’absence d’autre solution. Toutefois, en cas de possibilité avérée de gestion des déchets et de la sécurité incendie ne nécessitant pas le passage des véhicules de secours et des véhicules de ramassage des ordures ménagères sur la voie en impasse, une dérogation à l’obligation de réalisation d’un dispositif de retournement pourra être accordée.

Si une palette de retournement n’est pas envisagée en bout d’impasse et/ou si l’accès ne peut se faire dans la voie, une aire de présentation des bacs en extrémité de la voie en limite de la voie circulante devra être créée et ce quelque que soit le nombre d’habitations de l’impasse.

Pour les dimensions nécessaires à la circulation et aux manœuvres des bennes à déchets ménagers, se reporter au règlement de collecte en annexe du présent règlement (annexe n°5).

4.1.2. Conditions permettant une bonne desserte des terrains par les services publics de collecte des déchets#

4.2.1. CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RÉSEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉNERGIE ET NOTAMMENT D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT 4.2.2. CONDITIONS POUR LIMITER L’IMPERMÉABILISATION DES SOLS, POUR ASSURER LA MAÎTRISE DU DÉBIT ET DE L’ÉCOULEMENT DES EAUX PLUVIALES ET DE RUISSELLEMENT 4.2.3. OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTIONS, TRAVAUX, INSTALLATIONS ET AMÉNAGEMENTS, EN MATIÈRE D’INFRASTRUCTURES ET RÉSEAUX DE COMMUNICATIONS ÉLECTRONIQUES

La zone 1AU3 correspond à la ZAC de l’Ormois à Montoir-de-Bretagne, principalement destinée à l’habitat.

. Conditions de desserte par les réseaux

4.2.1. Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’énergie et notamment d’électricité et d’assainissement

Les dispositions concernant l’eau potable, les eaux usées et les eaux pluviales sont détaillées au sein du schéma de distribution en eau potable et des zonages d’assainissement des eaux usées et des eaux pluviales.

Tous les raccordements, déversements ou projets listés ci-après seront soumis à l’application du règlement du service public de la collectivité gestionnaire du réseau et devront respecter ses prescriptions techniques :

• tout raccordement au réseau d’alimentation en eau potable
• tout déversement au réseau d’assainissement public des eaux usées
• tout déversement au réseau des eaux pluviales,
• tout projet de rétrocession des réseaux aux domaines publics