Il définit les obligations en matière de stationnement : la création de stationnements privés adaptés à la destination des futures constructions, des véhicules motorisés et des cycles.
Pour connaître les contraintes affectant l’occupation et l’utilisation du sol, il est nécessaire de consulter les documents opposables aux tiers :
- le « Règlement écrit » (pièce 4.1) ;
- les « Documents graphiques » (plans de zonage) (pièces n°4.2 du PLUi) ;
- les « Orientations d’Aménagement et de Programmation » (pièce n°3 du PLUi).
Et les documents techniques et explicatifs associés :
- le « Rapport de Présentation » (pièce n°1.2 du PLUi) ;
- le « Projet d’Aménagement et de Développement Durables » (pièce n°2 du PLUi) ;
1. Champ d’application du règlement#
Le présent règlement du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal s'applique à la totalité du territoire des communes de la Communauté de communes Bretagne romantique.
2. Les autres législations#
Il est rappelé que les dispositions prévues au présent règlement s'appliquent sans préjudice de prescriptions prises au titre d’autres législations : dispositions du Règlement National de l’Urbanisme (RNU) qui restent applicables, servitudes d’utilité publique, dispositions issues d’autres codes (code civil, code de l’environnement, code du patrimoine, …), etc.
Plusieurs articles du Règlement National d’Urbanisme (RNU) s’appliquent sur l’ensemble du territoire intercommunal malgré l’existence du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) dont :
Desserte (article L111-11)#
Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés.
Nonobstant les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions des plans locaux d'urbanisme, des plans d'occupation des sols, des plans d'aménagement de zone et des règlements des lotissements, le permis de construire ou d'aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable ne peut s'opposer à l'utilisation de matériaux renouvelables1 ou de matériaux ou procédés2 de construction permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre, à l'installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d'énergie renouvelable, y compris lorsque ces dispositifs sont installés sur les ombrières des aires de stationnement. Le permis de construire ou d'aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable peut néanmoins comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant.
Ce principe n'est pas applicable aux édifices couverts par une servitude d’utilité publique patrimoniale (monuments historiques, immeubles situés dans un périmètre des abords de monument historique ou immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable), ni aux bâtiments repérés par le PLUi comme disposant d’un intérêt patrimonial à préserver. Dans tous les autres cas, des dérogations pourront être envisagées par l’autorité instructrice lorsque l’intérêt des performances énergétiques dépassent l’intérêt de préservation du caractère patrimonial du bâti.
1 bois, végétaux et matériaux biosourcés utilisés en façade ou en toiture#
2 systèmes de production d'énergie à partir de sources renouvelables ; équipements de récupération des eaux de pluie ; brise-soleils.
Salubrite et securite (article R111-2 et R111-5)#
Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.
Dans l’objectif de garantir la sécurité des accès sur les voies publiques et notamment les routes départementales, il convient de prendre en compte l’article R111-5 du Code de l’Urbanisme qui, bien que n’étant plus d’ordre public, reste applicable sur le territoire intercommunal :
« Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par les voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficiles la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. »
« Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserves de prescriptions spéciales, si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant des accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. »
Archeologie (article R111-4)#
Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.
Insertion du projet (article R111-27)#
Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Environnement (article R111-26)#
Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement.
Secteurs affectes par le bruit (arrete prefectoral)#
Est présent en annexe du PLUi l’arrêté préfectoral portant approbation des cartes de bruit stratégiques dans le département d’Ille-et-Vilaine des voies routières dont le trafic annuel est supérieur à 3 millions de véhicules et des voies ferrées dont le trafic annuel est supérieur à 30 000 passages de trains. Dans ces périmètres, des préconisations acoustiques peuvent être appliquées.
Restauration des batiments (article L111-23)#
Conformément à l’article L111-23 du Code de l’urbanisme, le PLUi précise les dispositions relatives à la restauration des bâtiments lorsque leur intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment, s’ils disposent à minima:
- de l’essentiel des quatre murs porteurs,
- d’un accès (carrossable ou un chemin d’exploitation) communiquant avec une voie ouverte à la circulation publique,
- d’une alimentation en eau potable par le réseau public ou par forage, pour les bâtiments à vocation d’habitation,
- des ouvertures (fenêtres, portes), menuiseries et huisseries exclues.
L’habitat et les activités doivent disposer d’un système d’assainissement non collectif ou être raccordé au collectif.
Cette restauration devra respecter le volume et la destination de la construction initiale.
3. Lexique#
Alignement#
L’alignement est une limite commune entre la propriété privée et les voies et emprises publiques ouvertes à la circulation automobile. Il peut résulter soit d’un état de fait (mur, clôture, borne), soit de l’approbation d’un plan d’alignement ou de l’inscription d’un Emplacement Réservé pour modifier la voie
Alignement regulier des constructions#
L’alignement correspond à la détermination uniforme de l’implantation par rapport au domaine public de plusieurs constructions se faisant suite (ex : plusieurs constructions se faisant suite situées à 5m de la limite de l’espace public). La régularité tient dans l’écart homogène qui régule l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres (ex : chaque construction est distante l’une de l’autre de 15m).
Amenagement leger#
Les aménagements légers relèvent de la liste établie dans l’article R121-5 du Code de l’Urbanisme.
Annexe#
Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.
Bande de roulement#
Surface de la chaussée réservée à la circulation des véhicules et correspond à une voie de circulation.
Bati ancien traditionnel#
Le bâti ancien englobe toutes les constructions datées avant 1950 et réalisées sur un mode constructif traditionnel en termes de matériaux (terre cuite, terre crue, pierre, ossature bois, etc.) et de techniques (enduit à la chaux, pierre apparente, pierre de taille, colombages, etc.).
Batiment#
Un bâtiment est une construction couverte et close.
Cloture#
Une clôture est une “barrière”, construite ou végétale, qui délimite une propriété vis-à-vis d’une propriété mitoyenne ou de l’espace public, lorsque leur séparation n’est pas assurée par un bâtiment. Les filets de protection disposés autour des équipements publics et/ou d’intérêt général ne sont pas comptés dans les clôtures. Leur hauteur est mesurée à compter du terrain naturel.
Construction#
Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface.
Construction existante#
Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Destination et sous-destination d’un batiment#
Les différentes destinations et sous-destinations sont définies à l’article R.151-27 et R.151-28 du Code de l’Urbanisme. Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal.
Liste des destinations et sous destinations
(R.151-27 et R.151-28 du Code de l’Urbanisme)
Exploitation agricole et forestière
Exploitation agricole Il s’agit des constructions et installations nécessaires :
> A l’exploitation : locaux de production ou de stockage liés au processus de production, fosses à lisier, silos ;
> Aux activités en continuité avec l’acte de production :
locaux nécessaires à la transformation et au conditionnement des produits issus de l’exploitation avec éventuellement des locaux de vente de produits majoritairement produits sur place, coopérative de type
CUMA (Coopérative d’Utilisation du Matériel Agricole) ;
> Aux activités de diversification agricole : utilisation des bâtiments existants en gîtes ruraux, chambres d’hôtes (lorsqu’ils sont de qualité architecturale et situés sur le siège principal de l’exploitation)
> A l’abri des animaux liés aux activités agricoles.
Exploitation forestière Il s’agit des constructions et des entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.
Habitation Il s’agit des logements utilisés à titre de résidence
Logement principale, secondaire ou logement occasionnel. Cette sous-destination intègre :
Hébergement
> Les logements sous tous les statuts d’occupation sans
Commerce et activités de service distinction, logement de fonction agricole inclus
Artisanat et commerce de détail
Restauration > Les logements locatifs sociaux
Commerce de gros
Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle > Les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs (type yourte)
Hôtels
> Les chambres d’hôtes au sens de l’article D324-13 du code
Autres hébergements touristiques du tourisme c’est-à-dire limitées à 5 chambres pour une capacité maximale de 15 personnes
Cinéma
Équipements d’intérêt collectif et services publics > Les meublés de tourisme dès lors qu’ils ne proposent pas
Locaux et bureaux accueillant du public des de prestations hôtelières administrations publiques et assimilés
Locaux techniques et industriels des administrations Il s’agit des constructions principalement à vocation publiques et assimilés sociale ou commerciale destinées à héberger un public spécifique (étudiants, foyers de travailleurs, EHPAD…)
Cette sous-destination recouvre aussi les centres d’hébergement d’urgence, les centres d’hébergement et de réinsertion sociale et les centres d’accueil des demandeurs d’asile.
Il s’agit de tous les commerces de détail (commerce spécialisé, supermarché, Drive…) et l’artisanat avec une activité de vente de bien (boulangerie, charcuterie…)
Elle recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe à une clientèle commerciale.
Cette sous-destination n’inclut pas la restauration collective.
Il s’agit des constructions destinées à la vente aux professionnels
Il s’agit des constructions qui permettent l’accomplissement de prestations de services qu’elles soient fournies par des professionnels ou des particuliers (professions libérales, banques et assurances, opérateur mobile, salle de sport, showrooms…)
Il s’agit de toutes les constructions destinées à l'accueil de touristes dans des hôtels, c'est-à-dire des établissements commerciaux qui offrent à une clientèle de passage qui, sauf exception, n'y élit pas domicile, des chambres ou des appartements meublés en location, ainsi qu'un certain nombre de services.
Il s’agit de toutes les constructions autres que les hôtels destinées à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs.
Il s’agit de toute construction nécessitant d’obtenir une autorisation d’exploitation et l’homologation de la salle et de ses équipements de projection.
Il s’agit de toutes les constructions de porteurs d’une mission de service public (mairie, commissariat, ACOSS,
SNCF…).
Il s’agit de tous les équipements d’intérêt collectif nécessaires à certains services publics (fourrières, dépôts de transport en commun, station d’épuration, réseau de transport électrique…). Cette-sous destination inclut aussi les constructions permettant la production d’énergie reversée dans les réseaux publics et les constructions permettant la transformation d’énergie produites par des installations d’éoliennes ou de panneaux photovoltaïques
Établissements d’enseignement, de santé et d’action Il s’agit des établissements d’enseignement ou de sociale formation ainsi que les maisons de santé remplissant une
Salle d’art et de spectacles mission de service public.
Équipements sportifs Il s’agit des espaces dont la vocation principale est
Lieux de culte d’accueillir des concerts et des spectacles (opéras,
Autres équipements recevant du public théâtres…)
Il s’agit des équipements collectifs destinés à l’exercice d’une activité sportive (gymnase, stade…).
Il s’agit des constructions répondant à des besoins collectifs de caractère religieux.
Il s’agit des autres équipements collectifs dont la fonction est l’accueil du public à titre temporaire, pour exercer un culte, pour tenir des réunions publiques…
Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaire Il s’agit de tous les locaux d’activité destiné à accueillir des
Industrie activités artisanales productives et industrielles.
Entrepôts
Bureau Il s’agit de toutes les constructions destinées au stockage
Centre de congrès et d’exposition des biens ou à la logistique.
Cuisine dédiée à la vente en ligne
Il s’agit de toutes les constructions dédiées au travail tertiaire (administratif, commercial ou financier).
Il s’agit des constructions de grandes dimensions destinées à l’accueil de public (parc d’attraction, hall d’exposition…)
Il s’agit des constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique.
Emprise au sol#
L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
Espaces libres#
Les espaces libres correspondent à la superficie du terrain non occupée par l’emprise au sol des constructions, à l’exception des constructions perméables. Un espace libre est donc soit une zone de pleine terre destinée à rester ou à être végétalisée, soit une zone aménagée mais perméable (aire de stationnement avec un mélange terre-pierre). Aussi, les sous-sols totalement enterrés sont pris en compte.
Extensions#
L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.
L’extension des constructions existante par rapport au bâti initial sera apprécié au regard de la surface de plancher et/ou de l’emprise au sol initiale du bâtiment à la date d’entrée en vigueur du présent document.
Façades#
Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.
Gabarit#
Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol.
Haie#
Une haie est un ensemble d’arbres et arbustes plantés de manière linéaire et resserrée afin de constituer un écran végétal.
Hauteur#
La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond à l’égout du toit de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.
Les ouvrages techniques de faible emprise tels que les locaux techniques d’ascenseurs et les cheminées, et les ouvrages techniques concourant à la production d’énergies renouvelables ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur maximale autorisée.
Impermeabilisation des sols#
L’imperméabilisation du sol est caractérisée par le recouvrement du sol par un matériau ne permettant pas aux eaux pluviales de s’infiltrer, augmentant le ruissellement. A contrario, une surface non imperméabilisée est une surface permettant l’infiltration des eaux pluviales dans le sol.
Implantation en seconde ligne#
Sont considérées comme des constructions implantées en seconde ligne (ou second rang) les constructions implantées sur des terrains situés en retrait de la voirie avec un simple accès en façade sur rue (cas de parcelle en drapeau par exemple).
Limites separatives#
Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.
Local accessoire#
Les locaux accessoires dépendent, ou font partie intégrante, d’une construction principale à laquelle ils apportent une fonction complémentaire et indissociable. Ils peuvent recouvrir des constructions de nature très variée et être affectés à des usages divers : garage d’une habitation ou d’un bureau, atelier de réparation, entrepôt d’un commerce, remise, logement pour le personnel, lieu de vie du gardien d’un bâtiment industriel, local de stockage pour un commerce, laverie d’une résidence étudiante… De plus, conformément à l’article R151-29 du code de l’urbanisme les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le bâtiment principal auquel ils se rattachent.
Logement de fonction#
Un logement de fonction est un bien à usage d’habitation lié à une activité dans la zone considérée.
Le logement de fonction doit être justifié par la nécessité d’une surveillance permanente et rapprochée en fonction de l’activité à laquelle il est rattaché.
Logements locatifs sociaux#
Les logements locatifs sociaux sont ceux mentionnés à l’article L302-5 du Code de la Construction et de l’Habitation. Il s’agit notamment :
- Des logements locatifs HLM,
- Des logements locatifs communaux – conventionnement État,
- Des logements locatifs privés – conventionnement ANAH,
- Des logements-foyers locatifs (3 places d’hébergement équivaut pour 1 logement),
- Des logements locatifs EHPAD/CLAS (avec la règle d’un logement pour 3 places),
- Des logements d’urgence (avec la règle d’un logement pour 3 places).
Mixite typologique#
La mixité typologique considère, au sein d’une même opération d’aménagement, une diversité de modes d’habiter au travers d’une diversité de catégorie de logements. Ainsi, une diversité typologique permet d’obtenir une pluralité de taille, de type et donc d’offre en logements.
Mur traditionnel#
Un mur traditionnel, tout ou partie maçonné, peut être construit en matériaux locaux (brique, pierre, terre cuite,…) et les matériaux sont assemblés et liés par des joints ou de la colle. Ces murs s’opposent aux murs plus modernes constitués de blocs de béton ou en matériaux plus légers que les murs traditionnels.
Mutualisation du stationnement#
La mutualisation consiste à limiter l’offre privée associée à chaque projet en créant des parkings communs rassemblant les besoins complémentaires de projets proches ou associés. Elle repose sur le phénomène de foisonnement : il s’agit de la répartition des besoins instantanés émanant de plusieurs générateurs comme les commerces, les logements, le tertiaire, un équipement public, etc., et ce sur une offre mutualisée. Une mutualisation des stationnements peut être entendu dès lors qu’au moins deux destinations occupent un même espace.
Operation d’amenagement d’ensemble#
Une opération d’aménagement d’ensemble se caractérise par la réalisation d’un Permis d’Aménager
(PA) ou une Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres à l’opération d’aménagement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du maître d’ouvrage de l’opération. Les projets pourront être autorisés sur tout ou partie du secteur ciblé.
Ouvrages specifiques lies a des equipements d’interet collectif et services publics#
Un ouvrage spécifique lié à des équipements d’intérêt collectif et service public correspond à tout aménagement ou ouvrage nécessaire au bon fonctionnement d’un équipement d’intérêt collectif ou à son raccordement aux réseaux (ouvrages électriques, production d’énergie, traitement des eaux usées, gestion des eaux pluviales…).
Pleine terre#
Espace libre ayant des propriétés perméables (permettant la libre infiltration des eaux pluviales) et pouvant être aménagé en espace vert ou espace naturel (potager, pelouse, plantations…).
Sont pris en compte pour la quantification des espaces de pleine terre, les aménagements respectant les conditions cumulatives ci-dessous :
- Les espaces végétalisés ou pouvant l’être ;
- Les espaces libres non couverts, non bâtis ni en surface ni en sous-sol.
Les espaces situés au-dessus des canalisations sont également pris en compte pour la quantification des espaces de pleine terre. Les surfaces de pleine terre sont incluses dans les surfaces d’espaces libres.
Surface de plancher#
La surface de plancher est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment après déductions des surfaces prévues par le code de l’urbanisme.
Terrain d’assiette#
Terrain, éventuellement composé de plusieurs parcelles cadastrales appartenant à un ou plusieurs propriétaires, sur lequel est implanté un ou plusieurs bâtiments formant un ensemble. Le terrain d’assiette d’un projet est donc composé de cet ensemble de parcelles adjacentes formant un ensemble récepteur du projet.
Tons pierre, tons terre#
Ci-dessous, quelques exemples de tons pierres et terre :
Unite fonciere#
L’unité foncière est l’ensemble des parcelles cadastrales contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou à la même indivision.
Voies ou emprises publiques#
La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant.
L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.
Volume principal (OU construction principale)#
La construction principale est l’édifice représentant le volume le plus important – ou volume principal
- sur une propriété et abritant la fonction principale.
Volume secondaire#
On entend par « volume secondaire », toute construction attenante au volume principal et qui forme une unité fonctionnelle avec celui-ci.
4. Division du territoire en zones#
Le règlement divise le territoire communal en quatre grands types de zones et fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune d’elles :
_LES ZONES URBAINES correspondent à des « secteurs déjà urbanisés et des secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ». - Article R151-18 du Code de l’Urbanisme -
_LES ZONES À URBANISER correspondent à des secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation.
> Les zones 1AU, ouvertes à l’urbanisation, dont les secteurs se réfèrent aux zones urbaines correspondantes.
« Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement. » - Article R151-20 du Code de l’Urbanisme -
« Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du Plan Local d'Urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone. ». - Article
R151-20 du Code de l’Urbanisme -
_LES ZONES AGRICOLES correspondent à des « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ». –
Article R151-22 du Code de l’Urbanisme -
_LES ZONES NATURELLES ET FORESTIERES correspondent à des « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison :
1° Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;
2° Soit de l'existence d'une exploitation forestière ;
3° Soit de leur caractère d'espaces naturels ;
4° Soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ;
5° Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d'expansion des crues ».
- Article R151-24 du Code de l’Urbanisme –
Droit de preemption urbain#
Le droit de préemption urbain s’applique sur l’ensemble des zones U et AU du territoire du PLUi.
5. Exceptions aux règles d’urbanisme#
Adaptations mineures (article L152-3)#
Les règles ne peuvent faire l’objet d’adaptations mineures sous certaines conditions ; elles seront instruites conformément aux modalités et procédures prévues par le Code de l’Urbanisme. Ces adaptations doivent être rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
Lorsqu’un bâtiment existant n’est pas conforme aux règles du PLUi, toute autorisation de travaux le concernant ne peut être accordée que lorsqu’ils ont pour objet d’améliorer la conformité de ce bâtiment avec lesdites règles ou qui sont sans effets vis-à-vis de celles-ci.
Derogations reconstruction ou adaptation d’une construction existante#
Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans. - Article L111-15 du Code de l’Urbanisme -
De plus, des dérogations à une ou plusieurs règles du PLUi peuvent être accordées pour permettre :
1° La reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d'une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an, lorsque les prescriptions imposées aux constructeurs en vue d'assurer la sécurité des biens et des personnes sont contraires à ces règles ;
2° La restauration ou la reconstruction d'immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques, lorsque les contraintes architecturales propres à ces immeubles sont contraires à ces règles ;
3° Des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant.
- Article L152-4 du Code de l’Urbanisme -
Des dérogations aux règles du PLUi - relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions – peuvent être accordées afin d'autoriser :
1° La mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes (si la construction est achevée depuis plus de deux ans et dans la limite d’un dépassement de 30 cm) ;
2° La mise en œuvre d'une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes (si la construction est achevée depuis plus de deux ans et dans la limite d’un dépassement de 30 cm) ;
3° La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades (dans la limite d’un dépassement de 30 cm).
4° L'installation d'ombrières dotées de procédés de production d'énergies renouvelables situées sur des aires de stationnement. - Article L152-5 du Code de l’Urbanisme -
La surépaisseur ou la surélévation doit être adaptée au mode constructif et aux caractéristiques techniques et architecturales de la façade ou de la toiture et ne doit pas porter atteinte à la qualité architecturale du bâtiment et à son insertion dans le cadre bâti environnant.
Ces dispositions ne sont pas applicables :
- Aux immeubles classés ou inscrits au titres des monuments historiques ;
- Aux immeubles protégés au titre des abords ;
- Aux immeubles situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ;
- Aux immeubles protégés en application de l'article L. 151-19 du code de l’urbanisme.
Vegetalisation des constructions#
Des dérogations aux règles relatives à la hauteur et à l'aspect extérieur des constructions pourront être accordées afin d'autoriser l'installation de dispositifs de végétalisation des façades et des toitures en zones urbaines et à urbaniser.
- Article L152-5-1 du Code de l’Urbanisme -
Exemplarite environnementale#
En tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou prendre la décision sur une déclaration préalable peut autoriser les constructions faisant preuve d’exemplarité environnementale à déroger aux règles des plans locaux d’urbanisme relatives à la hauteur, afin d’éviter d’introduire une limitation du nombre d’étages par rapport à un autre type de construction. Un décret en Conseil d’État définit les exigences auxquelles doit satisfaire une telle construction.
- Article L152-5-2 du Code de l’Urbanisme -
Stationnement#
Des dérogations aux obligations de réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés peuvent être accordées en contrepartie de la création d'infrastructures ou de l'aménagement d'espaces permettant le stationnement sécurisé d'au moins six vélos par place de stationnement, sans que le projet ne prévoit moins d’une place de stationnement pour véhicule motorisé. - Article L152-6-1 du Code de l’Urbanisme –
Des dérogations aux obligations de réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés peuvent également être accordées en contrepartie de la création d’une aire de stationnement sécurisée sur une emprise privée. Si les obligations quant aux stationnements liés à un projet ne peuvent pas être réalisées sur le terrain d’assiette du projet, le pétitionnaire pourra être autorisé à aménager sur un autre terrain privé situé à moins de 250 m du premier, les surfaces de stationnement qui lui feront défaut à condition qu'il apporte la preuve qu'il réalise ou fait réaliser lesdites places (sur la base de l’article L151-33 du Code de l’Urbanisme).
Friches#
Les projets de construction ou de travaux réalisés sur une friche au sens de l'article L. 111-26 du Code de l’Urbanisme peuvent être autorisés à déroger aux règles relatives au gabarit, dans la limite d'une majoration de 30 % de ces règles, et aux obligations en matière de stationnement, lorsque ces constructions ou travaux visent à permettre le réemploi de ladite friche.
- Article L152-6-2 du Code de l’Urbanisme –
Dispositions liees aux prescriptions graphiques#
1. Les dispositions relatives aux secteurs de projet#
Orientations d’amenagement et de programmation sectorielles#
Dans les secteurs concernés par une Orientation d’Aménagement et de Programmation sectorielle, se référer à la pièce 3.1 du PLUi (OAP). Tout projet porté au sein du périmètre d’une OAP devra être compatible avec les orientations qui y sont édictées.
2. Les dispositions relatives à la trame verte et bleue#
Espaces boises classes au titre de l’article L113-1 du CU#
Le règlement graphique identifie des Espaces Boisés Classés (E.B.C.) à conserver, en superposition du zonage. Ce classement concerne la protection d'éléments existants sous forme de :
- Surfaces (bois, ensemble de plantations à protéger) ;
- Linéaires (alignements d'arbres remarquables, haies bocagères à préserver).
À l'intérieur de ces espaces, les dispositions des articles L113-1 à L113-5 et R113-1 à R113-13 du Code de l'Urbanisme sont applicables.
Ce classement entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue au chapitre Ier du titre IV du livre III du Code forestier (article L113-2 du Code de l’Urbanisme). Pour rappel, ne sont pas reconnus comme défrichement la remise en valeur de terres en friche envahis par une végétation spontanée, l’abattage dans les taillis à courte rotation, le déboisement nécessaire à l’aménagement d’équipements permettant la protection et la mise en valeur du bois ou de la forêt
Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements (article L113-2 du Code de l’Urbanisme). La construction y est strictement interdite sauf dans le cas où le bénéfice de l'article
L113-3 aura été accordé. En outre, les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation préalable.
De plus, un recul des constructions par rapport aux arbres peut être exigé dans la limite de la projection au sol de leurs couronnes.
Il est à noter que pour le calcul de l'emprise au sol des constructions, le calcul de la superficie du terrain prend en compte toute la surface du terrain, même si elle est partiellement grevée par un
Espace Boisé Classé.
Les elements d’interet ecologique#
Le règlement graphique identifie des éléments paysagers d’intérêt écologique à conserver, en superposition du zonage.
Ce classement concerne la protection d'éléments existants sous forme de :
- Surfaces (bois, ensemble de plantations à protéger) ;
- Linéaires (alignements d'arbres remarquables, haies bocagères à préserver, cours d’eau) ;
- Éléments ponctuels (arbres isolés dont l'essence et le développement sont significatifs et dont l'impact dans le paysage est remarquable).
Tous travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme intercommunal a identifié doivent être précédés d'une déclaration préalable.
Les dispositions attenantes à chaque élément d’intérêt sont indiquées ci-après :
Arbres remarquables#
Tous travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément à protéger doivent être précédés d'une déclaration préalable.
Le maintien des arbres remarquables identifiés doit être privilégié.
Si l’arasement ou la destruction définitive s’avère nécessaire pour des raisons sanitaires, de sécurité, ou d’intérêt général, elle devra faire l’objet d’une compensation par deux, sur place ou à proximité, d’arbres de même essence, à l’exception de la peupleraie, et pouvant à terme remplir le même rôle (écologique, antiérosif, paysager, etc.).
Les constructions et aménagements à proximité d’un arbre remarquable veilleront à ne pas porter atteinte à ce dernier, notamment au système racinaire. A minima, toute construction ou tout aménagement devra respecter une distance d’éloignement d’au moins 8 mètres.
Haies bocageres et talus identifies#
Le règlement graphique localise les linéaires de haies bocagères et talus nécessaires au maintien des continuités écologiques, permettant de lutter contre la dégradation des sols, présents en proximité d’une zone humide ou d’un cours d’eau, ou encore pour des questions paysagères.
Tous travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme a identifié doivent être précédés d'une déclaration préalable qui sera analysée au regard des enjeux inhérents à l’élément susmentionné (enjeux écologiques, paysagers, qualité de l’eau, érosion des sols) et pourra être refusée si elle ne remplit pas les conditions nécessaires. Dans le cas d’une acceptation, la suppression fera l’objet d’une compensation par deux, préférentiellement d’arbres de même essence (à l’exception de la peupleraie) ou, à défaut, d’arbres appartenant aux essences à privilégier sur le territoire listées dans la pièce 3.2 du PLUi (OAP Thématiques), et remplissant des fonctions identiques (écologique, antiérosion, paysage, etc.).
Les travaux d’entretien normal et d’exploitation du bois sont dispensés de déclaration préalable mais devront respecter l’essouchement et la régénération des végétaux. A défaut, les arbres devront être renouvelés avec des plants d’essences locales et leur bonne croissance devra être assurée.
Boisement identifie comme element de paysage#
Tous travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme a identifié doivent être précédés d'une déclaration préalable qui sera analysée au regard des enjeux inhérents à l’élément susmentionné (enjeux écologiques, paysagers, qualité de l’eau, érosion des sols) et pourra être refusée si elle ne remplit pas les conditions nécessaires. Dans le cas d’une acceptation, la suppression fera l’objet d’une compensation par deux, préférentiellement d’arbres de même essence (à l’exception de la peupleraie) ou, à défaut, d’arbres appartenant aux essences à privilégier sur le territoire listées dans la pièce 3.2 du PLUi (OAP Thématiques), et remplissant des fonctions identiques (écologique, antiérosion, paysage, etc.).
Les travaux d’entretien normal et d’exploitation du bois sont dispensés de déclaration préalable mais devront respecter l’essouchement et la régénération des végétaux. A défaut, les arbres devront être renouvelés avec des plants d’essences locales et leur bonne croissance devra être assurée.
Cours d’eau#
Les constructions et autres formes d’imperméabilisation du sol sont interdites à moins de 10 m d’un cours d’eau repéré au règlement graphique. Ce recul ne s’applique pas :
- aux installations de captage et de prises d'eau, ainsi qu'aux dispositifs de lutte contre les inondations, qui pourront être établis jusqu'en limite des berges ;
- aux installations et aménagements légers à vocation de gestion ou de valorisation des cours d’eau ;
- aux extensions des constructions déjà existantes à moins de 10 m des cours d’eau à la date d’approbation du PLUi, à condition de ne pas aggraver le recul de la construction existante ;
- aux quais, aux ponts, passerelles, aux pontons, aux cales, aux moulins, aux ouvrages en encorbellement, aux canaux, aux busages et canalisations, aux ouvrages hydrauliques, aux dispositifs ou ouvrages liés à l’exploitation de l’énergie hydraulique ;
- aux reconstructions après sinistre, sauf dans le cas où le sinistre est d’origine hydrologique, le recul devant être au moins égal à celui de la construction préexistante ;
- aux ouvrages techniques de stockage, de distribution ou de transport liés au fonctionnement des réseaux d’intérêt public ainsi qu’aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières, piétonnières ou portuaires ou liées à l’exploitation de l’eau qui pourront être établis jusqu’en limite des berges.
Zones humides#
La préservation des zones humides doit être la règle, et leur dégradation ou destruction l'exception, selon le principe du Code de l’environnement « éviter – réduire – compenser ». Le recours à des mesures compensatoires n'est concevable que lorsque toutes les autres solutions alternatives ont été précisément étudiées, dans les limites fixées par le SDAGE Loire-Bretagne et les SAGE applicables sur le territoire lorsque l’État est saisi d’une déclaration ou d’une demande d’autorisation au titre des articles L241-1 et R214-1 du Code de l’environnement.
Afin d’assurer leur conservation, restauration ou mise en valeur, le règlement graphique identifie les zones humides à protéger inventoriées. Tous travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme a identifié doivent être précédés d'une déclaration préalable.
Les zones humides figurant sur le plan de zonage ont été déterminées à partir d’un inventaire.
3. Les dispositions relatives aux déplacements#
Les sentiers a preserver au titre de l’article L151-38 du code de l’urbanisme#
Les sentiers et chemins, pédestres ou cyclables, identifiés au règlement graphique doivent être maintenus et valorisés afin de permettre une sauvegarde des espaces de circulation.
Marges de recul#
Marges de recul le long des routes express et grande circulation (article L111-6 du Code de l’Urbanisme) – Loi Barnier
En dehors des espaces urbanisés des communes, les constructions ou installations à usage d’habitation sont interdites dans une bande de cent mètres de part et d’autre de l’axe des voies express et des voies à grande circulation, et les constructions ou installations d’autres usages sont interdites dans une bande de cent mètres de part et d’autre de l’axe des voies express et dans une bande de soixante-quinze mètres de part et d’autre de l’axe des voies à grande circulation.
Marges de recul à partir de l’axe de la voie
Route Classement Usage Habitation Autres usages
RD137 Route à grande circulation#
100m 75m
L’article L111-7 du Code de l’Urbanisme précise que l’interdiction mentionnée à l’article précédent ne s’applique pas aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières, aux services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières, aux bâtiments d’exploitation agricole et aux réseaux d’intérêt public et aux infrastructures de production de l’énergie solaire, photovoltaïques ou thermiques. Elle ne s’applique pas non plus à l’adaptation, au changement de destination, à la réfection ou à l’extension de constructions existantes.
En outre, l’article L111-8 du Code de l’Urbanisme précise que « le plan local d’urbanisme, ou un document d’urbanisme en tenant lieu, peut fixer des règles d’implantation différentes de celles prévues par l’article L111-6 lorsqu’il comporte une étude justifiant, en fonction des spécificités locales, que ces règles sont compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l’urbanisme et des paysages ».
Les secteurs bénéficiant d’une dérogation à la Loi Barnier sont annexés au rapport de présentation du PLUi en pièce 1.3.2.
Marges de recul pour les autres voies départementales
Dans tous les autres cas, et en application du règlement de la voirie départementale, des marges de recul s’appliquent en dehors de toute agglomération définie au sens de l’article R110-2 du Code de la Route. Les marges de recul applicables sur le territoire, zones non aedificandi (hors extension d’un bâtiment déjà existant en situation dérogatoire) mesurées depuis l’axe de la voie, sont les suivantes :
Classificatio Marges de recul hors agglomération n (catégorie
N° de RD réseau RD) Usage habitation (mètres) Autres usages (mètres)
N° 137
A 100m, marge de recul exigée. 50m, marge de recul exigée.
N°20 B 100m, marge de recul exigée. 50m, marge de recul exigée.
N°73 B 100m, marge de recul exigée. 50m, marge de recul exigée.
N°794 B 100m, marge de recul exigée. 50m, marge de recul exigée.
N°795 B 100m, marge de recul exigée. 50m, marge de recul exigée.
N°895 B 100m, marge de recul exigée. 50m, marge de recul exigée.
N°27 C 50m, marge de recul exigée. 25m, marge de recul exigée.
N°68 C 50m, marge de recul exigée. 25m, marge de recul exigée.
N°73 25m, marge de recul exigée.
N°82 C 50m, marge de recul exigée. 25m, marge de recul exigée.
N°796 25m, marge de recul exigée.
N°895 C 50m, marge de recul exigée. 25m, marge de recul exigée.
N° 9 25 m, marge de recul conseillée.
N° 10 C 50m, marge de recul exigée. 25 m, marge de recul conseillée.
N° 11 25 m, marge de recul conseillée.
N° 13 C 50m, marge de recul exigée. 25 m, marge de recul conseillée.
N° 70 25 m, marge de recul conseillée.
N° 75 D 25 m, marge de recul conseillée. 25 m, marge de recul conseillée.
N° 78 25 m, marge de recul conseillée.
N° 79 D 25 m, marge de recul conseillée. 25 m, marge de recul conseillée.
N° 80 25 m, marge de recul conseillée.
N° 81 D 25 m, marge de recul conseillée. 25 m, marge de recul conseillée.
N° 83 25 m, marge de recul conseillée.
N° 85 D 25 m, marge de recul conseillée. 25 m, marge de recul conseillée.
N° 87 25 m, marge de recul conseillée.
N° 91 D 25 m, marge de recul conseillée. 25 m, marge de recul conseillée.
N° 122 25 m, marge de recul conseillée.
N° 220 D 25 m, marge de recul conseillée. 25 m, marge de recul conseillée.
N° 221 25 m, marge de recul conseillée.
N° 279 D 25 m, marge de recul conseillée. 25 m, marge de recul conseillée.
N° 285 25 m, marge de recul conseillée.
N° 287 D 25 m, marge de recul conseillée. 25 m, marge de recul conseillée.
N° 637 25 m, marge de recul conseillée.
N° 794 D 25 m, marge de recul conseillée. 25 m, marge de recul conseillée.
N° 795 25 m, marge de recul conseillée.
N° 3079 D 25 m, marge de recul conseillée. 25 m, marge de recul conseillée.
N° 3083 25 m, marge de recul conseillée.
N° 3087 D 25 m, marge de recul conseillée. 25 m, marge de recul conseillée.
N° 3795 25 m, marge de recul conseillée.
N° 3796 D 25 m, marge de recul conseillée. 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
D 25 m, marge de recul conseillée.
Perimetre de 500 metres autour de la gare de combourg#
La création de stationnements de plus de 30 places dans le périmètre proche de la gare devront chercher à produire un minimum de stationnements de vélos et encourager la mutualisation.
4. Les dispositions relatives au patrimoine bâti et paysages#
Les elements d’interet culturel, historique ou architectural repérés au titre de#
L’article L151-19 du code de l’urbanisme#
Certains bâtiments recensés au sein du plan de zonage présentant un intérêt architectural ou patrimonial, bénéficient par le biais du PLUi, d’une mesure de protection particulière.
La démolition d’un élément bâti repéré à ce titre est soumise à permis de démolir ou de construire et tous travaux ayant pour objet ou pour effet de modifier son aspect extérieur est soumis à déclaration préalable. De plus, les prescriptions suivantes leur sont applicables :
> La démolition totale ou partielle d’un bâtiment repéré est interdite. Une exception pourra néanmoins être autorisée pour des bâtiments ou parties de bâtiments présentant un intérêt architectural et patrimonial moindre ou pour des édifices dont la rénovation pose des problèmes constructifs disproportionnés avec leur intérêt architectural et patrimonial.
> En cas d’interventions sur le bâti repéré, les travaux devront tendre à une sauvegarde et mise en valeur des éléments d’intérêt architectural existants (détails architecturaux, mise en œuvre traditionnelle, couverture caractéristique, etc.).
> Pourront être refusées les extensions, surélévation, percements, restructuration ou modifications de l’aspect extérieur qui par leur ampleur, leur nombre ou leur différenciation avec la construction d’origine conduisent à une altération significative de l’édifice ancien. Des mesures conservatoires temporaires peuvent être autorisées, même contraires à la mise en valeur du bâti originel, à condition qu’elles répondent à une mesure d’urgence de sauvegarde du bâti et que leur emploi ne dépasse pas une durée de deux ans.
> Les constructions, ouvrages, installations et travaux visant l’exploitation des énergies renouvelables ne sont autorisés en façades et toitures que sous réserve d’une intégration architecturale soignée. Le type de matériel, la localisation, le mode d’intégration et l’ampleur du dispositif doivent être choisis pour garantir cet objectif. Ces dispositifs peuvent être refusés sur tout ou partie du bâtiment si leur sensibilité ou leur intérêt patrimonial le justifie.
Une liste des bâtiments repérés au titre de l’article L.151-19 est indiqué en annexe du présent document (pièce 4.3.3).
Concernant les murs traditionnels protégés, une démolition partielle sera autorisée pour permettre l’accès à la parcelle.
Batiments pouvant faire l'objet d'un changement de destination#
Le règlement du PLUi désigne, dans les zones naturelles et agricoles, « les bâtiments qui peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site. »
La liste des bâtiments susceptibles de changer de destination figure au plan de zonage et dans l'atlas des changements de destination (pièce 4.3.2 du PLUi).
Le changement de destination est soumis, en zone agricole, à l'avis conforme de la Commission
Départementale de la Préservation des Espaces Agricoles, Naturels et Forestiers, et, en zone naturelle, à l'avis conforme de la Commission Départementale de la Nature, des Paysages et des
Sites. » - Article L151-11 du code de l’urbanisme –
Le changement de destination est autorisé sous réserve de l’accord de la commission concernée.
5. Les autres dispositions#
Les emplacements reserves reperes au titre de l’article L151-41 du CU#
Les emplacements réservés, représentés sur le document graphique, sont définis selon l’article L.
151-41 du Code l’Urbanisme : « Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués :
1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ;
2° Des emplacements réservés aux installations d’intérêt général à créer ou à modifier ;
3° Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques ;
4° Dans les zones urbaines ou à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu’il définit ;
5° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des servitudes interdisant, sous réserve d’une justification particulière, pour une durée de plus de cinq ans dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global, les constructions et installations d’une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement. Ces servitudes ne peuvent avoir pour effet d’interdire les travaux ayant pour objet l’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension limitée des constructions existantes. »
La liste des emplacements réservés figure au plan de zonage et dans l’Atlas des Emplacements
Réservés (pièce 4.3.1 du PLUi).
En outre, dans les zones urbaines ou à urbaniser, le règlement peut instituer des servitudes consistant à indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d’intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier.
La preservation du caractere commercial au titre de l’article L151-16 du CU#
Dans les pôles (Combourg, Tinténiac, Saint-Pierre-de-Plesguen) et bourgs de proximité (Bonnemain,
Dingé, Hédé-Bazouges, Meillac, Pleugueneuc, Québriac, Saint-Domineuc), le maintien de la fonction commerciale - en zones UCa et UCc - est assuré par l’interdiction du changement de destination des constructions ayant la destination de commerce et activités de service en rez-de-chaussée sur rue, à l’exception de la création de locaux nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Dans toutes les autres communes – en zones UCb -, les éléments concernés par une interdiction du changement de destination sont identifiés dans le règlement graphique par une prescription ponctuelle ou linéaire.
Les secteurs de mixité sociale au titre de l’article L151-15 du CU#
Dans ces secteurs, pour toute opération d’aménagement d’ensemble et opération de construction comportant la création de plus de 10 logements, la production d’une part de logements locatifs sociaux est obligatoire.
Des parts minimums de logements locatifs sociaux sont alors attendues :
- Dans les communes pôles (Saint-Pierre-de-Plesguen (Mesnil-Roch), Tinténiac) et bourgs de proximité (Bonnemain, Dingé, Hédé-Bazouges) nécessitant un effort de rattrapage : au moins 25% de la production de logements,
- Dans les communes pôles (Combourg) et bourgs de proximité (Meillac, Pleugueneuc,
Québriac, Saint-Domineuc) ne nécessitant pas d’effort de rattrapage : au moins 20% de la production de logements,
- Dans les communes d’hyper-proximité nécessitant un effort de rattrapage (Cardroc,
Longaulnay, Saint-Thual) : au moins 15% de la production de logements,
- Dans les communes d’hyper-proximité ne nécessitant pas d’effort de rattrapage (Cuguen,
La Baussaine, La Chapelle-aux-Filtzméens, Plesder, Trévérien) : au moins 10% de la production de logements,
Les secteurs avec une proportion attendue de logements de taille reduite au#
Titre de l’article L151-14 du code de l’urbanisme#
Dans ces secteurs, pour toute opération d’aménagement d’ensemble et opération de construction comportant la création de 10 à 20 logements, une mixité typologique est encouragée au sein de l’aménagement.
Pour toute opération d’aménagement d’ensemble et opération de construction comportant la création de plus de 20 logements, une mixité typologique doit être proposée au sein de l’aménagement.
Dans les communes pôles de Combourg, Saint-Pierre-de-Plesguen (Mesnil-Roch) et Tinténiac, cette mixité doit notamment se retranscrire à travers l’intégration d’un minimum de 10% de petits logements (T3 ou moins).
Dispositions applicables à toutes les zones du territoire#
Cette partie s’attache à lister certaines règles ou dispositions particulières fixées sur le territoire intercommunal qui s’appliquent pour l’ensemble des zones et sous-secteurs (les schémas sont présents à titre d’illustration et ne sont pas opposables).
A toutes fins utiles est rappelé ici l’arrêté portant classement de bois, forêts et landes à risque d’incendie applicable sur la commune de Dingé (risque fort). L’arrêté est présent en annexe du PLUi.
A noter que les règles relatives à la hauteur, aux types de clôtures, à la surface minimale des terrains à construire, à l’aspect extérieur des constructions, à l’emprise au sol des constructions, à la performance énergétique et environnementale des constructions, aux conditions de desserte des terrains par la voie publique, aux conditions de desserte par les réseaux publics, aux implantations par rapport aux voies publiques, aux implantations par rapport aux limites séparatives, aux aires de stationnement, aux espaces libres ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif que constituent les postes de transformation électrique.
1. Implantation et volumétrie#
L’implantation du bati par rapport a la voie et emprise publique#
Lorsque la parcelle est bordée par plusieurs voies, les règles de cette section s’appliquent par rapport à au moins l’une de ces voies. Les voies qui ne servent pas de référence sont alors considérées comme des limites séparatives.
Lorsqu’un emplacement réservé a pour objet ou pour effet de créer ou de modifier une limite de voie ou de parking public, les distances minimales d’implantation s’appliquent par rapport au nouvel axe ainsi créé ou modifié.
Lorsqu’une construction existante à la date d’approbation du PLUi n’est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable, l’adaptation, le changement de destination, la surélévation, la réfection ou l’extension de cette construction pourra être autorisée si les travaux n’ont pas pour effet d’aggraver la non-conformité.
Des implantations différentes peuvent être autorisées pour des raisons de sécurité (circulation, lutte contre l’incendie).
L’implantation du bati par rapport aux limites separatives#
Lorsqu’une construction existante à la date d’approbation du PLUi n’est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable, l’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension de cette construction pourra être autorisée si les travaux n’ont pas pour effet d’aggraver la non-conformité.
Des implantations différentes peuvent être autorisées pour des raisons de sécurité (circulation, lutte contre l’incendie).
Implantation et topographie#
La composition et l’accès des constructions nouvelles et extensions doivent s’intégrer à la topographie des terrains naturels en limitant les terrassements au strict nécessaire.
La hauteur des constructions#
Au titre de l’article L151-28 3° du Code de l’Urbanisme, la hauteur autorisée des constructions situées en zones urbaines ou à urbaniser peut être majorée de 50cm dans le cas de constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive.
La hauteur n’est pas réglementée pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif dans l’ensemble des zones, sous-secteurs compris. Les travaux de maintenance ou de modification de ces ouvrages sont également autorisés pour des exigences fonctionnelles et/ou techniques.
L’emprise au sol#
L’emprise au sol cumulée des piscines (bassin et parois, hors margelles) annexes aux habitations est limitée à 40 m².
2. Qualité architecturale et paysagère#
Architecture et integration#
Rappels généraux
Les prescriptions du Site Patrimonial Remarquable annexées au PLUi seront respectées.
Tout projet doit se reporter aux dispositions présentes dans l’OAP Thématique Habitat (pièce 3.2).
Dispositions particulières#
Les dispositions architecturales ne s’appliquent pas aux équipements d’intérêt collectif et services publics, sous réserve d’une intégration architecturale et paysagère soignée dans l’environnement et lorsque les conditions de fonctionnement et de sécurité inhérentes à la construction l’imposent.
Intégration architecturale
Il convient d’intégrer chaque fois que possible tout type d’équipements de façade dans l’épaisseur de la maçonnerie sans saillie par rapport au nu extérieur de la façade et en tenant compte de la composition et de l’ordonnancement des ouvertures et de la façade.
Pour les constructions à destination d’habitation, la hauteur au faîtage des volumes secondaires est toujours inférieure à celle du volume principal.
Équipements d’intérêt public
Toute construction, installation ou ouvrage nécessaire aux services publics ou d’intérêt collectif (antenne, pylônes poste électrique, etc.) pourra être autorisée à condition de limiter toute atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif sont autorisées dans l’ensemble des zones, sous-secteurs compris. Les travaux de maintenance ou de modification de ces ouvrages y sont également autorisés pour des exigences fonctionnelles et/ou techniques.
Les constructions de toute nature, installations, dépôts et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public et à l’exploitation du trafic ferroviaire sont autorisées dans l’ensemble des zones, sous-secteurs compris.
Clotures#
Les clôtures ne présentent pas d’entraves à la circulation de la petite faune et de l’eau.
Il est rappelé, à toutes fins utiles, que l’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable.
Cela s’applique notamment dans les zones agricoles et naturelles identifiées au PLUi en application de l’article L.151-9 du Code de l’Urbanisme.
A l’exception des clôtures liées à la vocation agricole, d’habitation ou des locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, les clôtures implantées dans les zones naturelles ou forestières doivent permettre en tout temps la libre circulation des animaux sauvages.
Elles sont posées à 30 centimètres au-dessus de la surface du sol, leur hauteur est limitée à 1,20 mètres et elles ne peuvent ni être vulnérantes ni constituer des pièges pour la faune. Ces règles ne s’appliquent pas aux clôtures des parcs d’entrainement, de concours ou d’épreuves de chiens de chasse, clôtures des élevages équins, clôtures érigées dans un cadre scientifique, clôtures revêtant un caractère historique et patrimonial, domaines nationaux définis à l’article L.621-34 du Code du
Patrimoine, clôtures posées autour des parcelles sur lesquelles est exercée une activité agricole définie à l’article L.311-1 du Code rural et de la pêche maritime, clôtures nécessaires au déclenchement et à la protection des régénérations forestières, clôtures posées autour des jardins ouverts au public, clôtures nécessaires à la défense nationale, à la sécurité publique ou à tout autre intérêt public.
3. Qualité environnementale#
Dispositions generales#
Les plantations existantes, notamment les haies bordant la parcelle et les arbres les plus importants, doivent préférentiellement être conservées. Leur suppression peut être autorisée sous réserve que ces éléments ne soient pas structurants pour le cadre bâti et paysager dans lequel s’inscrit la construction, et que ces éléments ne concourent pas à la qualité écologique d’un espace structurant pour la trame verte et bleue.
Les haies séparatives ne doivent pas être mono spécifiques.
Pour les constructions voisines des zones et secteurs agricoles, il est recommandé que toute autorisation d’urbanisme soit accompagnée de la mise en place d’une haie tampon entre la construction et l’espace agricole ou potentiellement agricole. Le positionnement de la haie devra apparaitre sur le plan masse de la demande d’autorisation.
Sont dispensés de toute formalité au titre de l’article R.421-2 du Code de l’urbanisme, les clôtures, en dehors des cas prévus à l’article R.421-12, ainsi que les clôtures nécessaires à l’activité agricole ou forestière.
Encourager la performance énergétique
Dans le respect des objectifs de la loi Climat et Résilience, la limitation de la consommation énergétique des constructions doit être recherchée. L’implantation et l’orientation de la construction participent à la maîtrise des dépenses énergétiques. Le solaire passif est privilégié.
Toute forme architecturale encourageant la réduction de la consommation énergétique ou favorisant la production d’énergie renouvelable est encouragée, sous réserve d’une bonne intégration paysagère.
Les projets d’aménagement devront chercher à adapter la trame viaire à l’orientation des bâtiments et non déduire l’inverse afin de valoriser l’accès au soleil des pièces de vie comme des jardins privatifs.
Il est conseillé d’éviter les logements mono-orientés vers le nord (aucun apport solaire l’hiver) et vers l’ouest (faibles apports solaires l’hiver, risque de surchauffe l’été), et cela dans un objectif de limitation de la consommation énergétique des foyers.
A l’intérieur des marges de recul prescrites sont autorisées les épaisseurs de murs de constructions correspondantes aux dispositifs d’isolation par l’extérieur, ou aux dispositifs de production d’énergie solaire (panneaux solaires ou photovoltaïques).
Intégration des infrastructures de production énergétique
Dans le cas de bâtiments neufs sur toiture en pente, les capteurs solaires doivent s’intégrer dans la composition générale du bâtiment sur lequel ils sont implantés : rythme et positions des ouvertures, proportions, etc. Ils seront en règle générale regroupés ou dans le prolongement des ouvertures.
Les installations au sol de production d’énergie individuelles s’implantent en recul de la voirie de manière à limiter leur perception (tant visuelle que sonore) depuis l’espace public.
Les équipements techniques (pompes à chaleur, climatiseurs, etc.) sont autorisés à condition d’être intégrés au bâtiment principal ou aux annexes ou dans une petite construction qui tient compte de l’environnement bâti. En cas d’impossibilité technique, les appareils sont exceptionnellement autorisés en façade à condition qu’ils s’intègrent au maximum au bâti, qu’ils ne soient pas visibles depuis l’espace public, et que les nuisances sonores soient limitées sur le voisinage immédiat.
Pour rappel, l’article L311-1 du code rural et de la pêche maritime indique que « sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. […] Il en est de même de la production et, le cas échéant, de la commercialisation, par un ou plusieurs exploitants agricoles, de biogaz, d'électricité et de chaleur par la méthanisation, lorsque cette production est issue pour au moins 50
% de matières provenant d'exploitations agricoles ».
5. Conditions de desserte des terrains#
Acces#
Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès direct à une voie publique ou privée, ou être desservi via une servitude de passage.
Toutes les dispositions permettant une bonne visibilité et assurant la sécurité des usagers des voies publiques et celle des personnes utilisant les accès créés doivent être prises en compte pour le débouché des véhicules sur voie publique ou privée : position, configuration, nombre, etc.
Le nombre des accès sur les voies publiques pourra être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n’être autorisées que sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.
La voirie d’accès doit avoir une bande de roulement de 4,0 mètres minimum de largeur et être conçue, dans la mesure du possible, en cohérence avec la morphologie du terrain d’implantation de l’opération et avec la trame viaire existante environnante. Une largeur moins importante peut être autorisée pour des raisons techniques et/ou de sécurité.
Voies de circulation#
Les terrains doivent être desservis par des voies répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiées et dont l'édification est demandée.
Toute voie nouvelle doit avoir une bande de roulement de 4,0 mètres minimum de largeur et être conçue, dans la mesure du possible, en cohérence avec la morphologie du terrain d’implantation de l’opération et avec la trame viaire existante environnante. Une largeur moins importante peut être autorisée pour des raisons techniques et/ou de sécurité.
Les voies doivent permettre la circulation des véhicules de services publics (notamment les véhicules de lutte contre l’incendie, les véhicules d’enlèvement des ordures ménagères, etc.) jusqu’au point de service adéquat (borne incendie, site de collecte d’ordures, etc.).
En cas de création ou de réhabilitation des voies publiques ou privées, la circulation et la sécurité des deux roues, des piétons et des personnes à mobilité réduite devront être pris en compte et assurées. Lorsqu’il existe un trottoir, celui-ci devra avoir une largeur d’1,40 mètre minimum (hors mobilier urbain).
Lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, la création de nouvelles voies en impasse est interdite sauf dans les cas suivants :
- en l’absence de solution alternative permettant la création d’un bouclage routier,
- lorsqu’elles sont prolongées par des axes de cheminements doux.
Dans le cas de la création d’une voie en impasse supérieure à 60 mètres linéaire, son extrémité devra être aménagée afin de permettre aux véhicules, notamment de service et de sécurité, de faire aisément demi-tour.
Alimentation en eau potable#
Toute construction ou installation nouvelle qui, par sa destination, implique une utilisation d'eau potable, doit obligatoirement être alimentée par branchement à un réseau collectif sous pression présentant des caractéristiques suffisantes. Le raccordement est également obligatoire en cas d’aménagement, de changement d’affectation ou d’extension d’une construction existante de nature à augmenter les besoins en eau potable.
Le plan du réseau Eau Potable est annexé au PLUi (Pièce 5.3).
Gestion des eaux usees#
Toute construction ou installation nouvelle générant des eaux usées domestiques doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines de caractéristiques suffisantes raccordées au réseau public d’assainissement.
En l’absence d’un tel réseau, des installations individuelles d’assainissement conformes aux normes fixées par la réglementation en vigueur doivent être installées à proximité de la construction. Le système d’assainissement doit être défini dans le cadre d’une étude de sols et de filière ou d’une étude d’incidences ou d’impact en fonction de la capacité de l’installation mise en place conformément à la réglementation en vigueur.
La construction devra être implantée de manière à ce qu’une superficie suffisante puisse être réservée pour la conception et la réalisation du système d’assainissement non collectif.
L’évacuation des eaux ménagères et des effluents non traités dans les fossés et dans le réseau de collecte des eaux pluviales est interdite.
Les constructions devront se conformer aux zonages d’assainissement en vigueur, annexés au PLUi
(Pièces 5.4).
Gestion des eaux pluviales#
Le rejet d’eaux en dehors de la parcelle doit être fait qu’en dernier recours et après accord du gestionnaire de l’exutoire.
Pour toute nouvelle construction principale d’une emprise au sol au moins égale à 20 m², changement de destination inclus, est imposée l’installation d’un dispositif d’infiltration de type puisard ou tranchée filtrante, etc. Pour le dimensionnement de ces ouvrages d’infiltration, une crue centennale de 80mm sera prise comme référence.
Uniquement dans le cas d’un projet de construction neuve (hors extension) et/ou lors d’un changement de destination, la mise en place d’un dispositif de récupération d’eau pluviale est imposée, conformément à la réglementation en vigueur et selon les conditions énumérées ci-après :
Destination principale de la Condition Type de Volume imposé construction dispositif
Minimum requis de 0,2 m3 par
Habitation Dispositif enterré tranche de 10 m² d’emprise
Ne concerne pas les annexes au sol de la construction uniquement (dans une limite imposable de 10 m3)
Uniquement pour les
Commerce et activités de services constructions d’une emprise Dispositif enterré Minimum requis de 0,5 m3 au sol cumulée (existante et ou aérien par tranche de 10 m²
Équipements d’intérêt collectif et créée) supérieure à 600 m² d’emprise au sol de la services publics
Autres activités des secteurs - construction (dans une limite secondaires et tertiaires imposable de 20 m3)
-
Minimum requis de 0,5 m3
Dispositif enterré par tranche de 10 m²
Exploitation agricole et forestière - ou aérien d’emprise au sol de la construction (dans une limite
imposable de 50 m3)
*Ces volumes sont des minimums requis imposables qui peuvent être dépassés par le porteur de projet.
Gestion des dechets#
Les voies créées ou modifiées devront permettre l’accès des véhicules de collecte aux points de dépôts d’ordures ménagères liés aux constructions.
Des emplacements permettant l’accueil et la dissimulation des containers pour les déchets doivent obligatoirement être prévus pour toute construction nouvelle à usage d’activité admise dans la zone.
Les locaux et emplacements destinés au stockage des déchets devront être dimensionnés pour permettre le tri et faciliter la collecte des déchets. Leur intégration paysagère et architecturale devra être soignée.
Il est conseillé de prévoir l’installation d’une aire de compostage pour l’habitat collectif, à raison d’une zone de compostage par tranche de 20 logements. Cette zone doit se trouver proche de l’entrée de l’aménagement et être accessible par les véhicules légers.
Reseaux d’energie#
Toute construction ou installation nouvelle nécessitant l'utilisation d'électricité sera obligatoirement raccordée au réseau public à moins de justifier d’une capacité d’autonomie. Les réseaux électriques de distribution seront réalisés en souterrain, sauf raisons techniques particulières. Les branchements privés seront obligatoirement enterrés. Toute construction ou installation nouvelle devra pouvoir être raccordée en souterrain depuis le domaine public.
Dans le cas de lotissement ou d’opérations groupées, l’enterrement des réseaux est obligatoire.
Il est recommandé l’utilisation des énergies renouvelables pour l’approvisionnement énergétique des constructions neuves, en fonction des caractéristiques de ces constructions, et sous réserve de la protection des paysages.
Infrastructures et reseaux de communications electroniques#
Dans les zones U et AU, les constructions, travaux, installations et aménagements réalisés devront permettre aux futures constructions qui y sont liées de bénéficier d’un raccordement aux infrastructures et réseaux de communications électroniques ouverts au public existant à proximité.
Lorsque qu’une nouvelle voie de circulation est créée, les infrastructures de communications électroniques établies selon les normes ou recommandations en vigueur seront obligatoirement raccordées au réseau de communications électroniques ouvert au public le plus proche.
A toutes fins utiles sont rappelés les articles L113-11 à L113-17 du Code de la Construction et de l’Habitation qui s’applique sur le territoire intercommunal et qui visent à s’assurer de l’équipement ou du pré-équipement des aires de stationnement de bornes de recharge électrique.
Les zones urbaines dispositions applicables aux zones urbaines#