2.1.3.1 Par rapport aux voies et emprises publiques
Les constructions doivent s’implanter à une distance minimale de 5 m de la limite d’emprise
publique des voies.
Spécificité(s) locale(s)
− Cagnes-sur-Mer :
o Les constructions doivent s’implanter à une distance minimale de 22 m de l’axe de la
pénétrante Cagnes-Vence.
o Le long de l’avenue de Nice, les constructions peuvent s’implanter à l’alignement de la
future ligne 4 du tramway.
o L’implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises publiques est
non réglementée pour les équipements d’intérêt collectif et de services publics en lien
avec le tramway, nonobstant les dispositions de l’article 10.1 des dispositions
générales.
o En outre, le long de la pénétrante Cagnes-Vence (avenue des Alpes), entre le rond-
point du Drakkar et le rond-point des gendarmes d’Ouvéa, est instaurée pour les
constructions une marge de recul paysagère de 30 mètres par rapport à l’axe de la voie.
Cette marge de recul paysagère sera composée majoritairement d’espaces plantés.
o Les débords ou saillies au-dessus de l’espace public sont limités selon la largeur de
l’espace public et sans déborder les voies modes actifs (trottoirs, pistes vélos) :
1 m sur espace public inférieur à 6m ;
1,50 m sur espace public compris entre 6m et 12m ;
2 m sur espace public supérieur à 12m.
o Un recul minimum de 10 m des berges pour la Cagne devra être respecté.
o Les constructions doivent être implantées à une distance minimale de 10m de la limite
du Domaine Public autoroutier concédé de l’A8.
o Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés et liés à
l’activité ferroviaire sont autorisés sous l’emprise de l’autoroute.
o L’implantation des constructions doit s’inscrire dans les polygones d’implantation
définis au plan de zonage.
o Les parkings souterrains et leurs rampes d’accès devront s’implanter dans le polygone
d’implantation du stationnement, y compris sous les bâtiments.
− Nice :
o Le retrait est réduit à 3 m minimum pour les serres agricoles.
o Les constructions peuvent s’implanter au droit ou en retrait des limites d’implantation
graphique ou des marges de recul graphique.
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o Toutefois, sur les constructions repérées sur les documents graphiques par une trame
de cercles évidés, il ne sera pas fait application de la marge de recul réglementaire
(marge non graphique) visée à l'alinéa ci-dessus, le bâtiment pourra s’implanter en
bordure de voie.
o Dans les reculs induits, peuvent être autorisés :
Quelle que soit la surface du terrain, à l'exception des emprises concernées par
des emplacements réservés, la surélévation des constructions, sous réserve de
respecter les hauteurs maximales mentionnées en article 2.1.2,
Les balcons, oriels, situés à 5 m du sol au moins, si leur saillie ne dépasse pas
1,20m,
Les débords de toitures si leur saillie ne dépasse pas 1 m,
Les corniches si leur saillie ne dépasse pas 0,5 m,
Les marquises si leur saillie ne dépasse pas 3,50 m,
Les parties de bâtiment situées au-dessous du niveau du sol, et affectées au
stationnement des véhicules,
Les aires de stationnement et les constructions (ou parties de bâtiment) à
usage de stationnement à condition d'être en contre-haut des voies sans
dépasser de 1 m le niveau du terrain naturel ou, en contre- bas des voies sans
dépasser le niveau de la voie et sans excavation de plus de 1 de profondeur,
Les accès et leurs dalles de couverture s’ils sont limités au strict minimum et
s’ils ne remettent pas en cause la dominante d’espaces verts des marges de
recul,
Les murs de soutènement inférieurs à 2 m. La hauteur des murs de
soutènement n’est pas limitée dans le cas de reconstitution du terrain existant
ou dans le cas où ils sont nécessaires à la réalisation des accès,
Les bassins d'eaux pluviales à condition qu'ils soient enterrés,
Les aires de rassemblement des conteneurs d'ordures ménagères. Cette aire,
éventuellement couverte et/ou grillagée devra être située à un niveau
sensiblement égal à celui de la voie, agrémentée de végétation,
Les réseaux d’aspiration et ouvrages connexes permettant la collecte
pneumatique des déchets,
Les travaux relatifs à la protection et à la mise en valeur des bâtiments à
conserver et protégés au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme,
Les escaliers de secours et ascenseurs réalisés sur les bâtiments existants,
Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés,
Les installations, équipements et locaux techniques liés à l’entretien, la mise en
sécurité et le fonctionnement des infrastructures existantes : stations
d’extraction d’air, grilles de transparence aérauliques, issues de secours, ….
Les façades des constructions mettant en œuvre des dispositifs d’isolation
thermique extérieure, sont autorisées en empiètement de 30 cm maximum.
Les ouvrages de séparations
Les dispositifs enterrés permettant la collecte et l'évacuation des déchets
ménagers ainsi que leur système de levage au-dessus du terrain naturel.
o Toutefois, dans les marges de recul, figurant en trait tireté vert au plan de zonage, les
aménagements et constructions autorisées devront respecter la dominante d’espace
vert en pleine terre imposée en article 2.2.
o Aux limites d’implantations graphiques portées sur les documents graphiques
s'ajoutent, en ce qui concerne les volumes des bâtiments destinés à l’habitat, un retrait
minimum de :
De 10 m en bordure de la pénétrante du PAILLON et de l'autoroute A8.
De 8 m en bordure des bretelles d'accès à la pénétrante du PAILLON et de
l'autoroute A8.
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De 5 m en bordure de la voie Pierre MATHIS et de ses accès.
Ce retrait supplémentaire ne s’applique pas aux annexes des bâtiments
destinés à l’habitation
o Les équipements publics pourront surplomber ou enjamber les voies, emprises
publiques et reculs induits, occuper leur tréfonds ou être réalisés sous les viaducs.
Dans tous ces cas, sous réserve de satisfaire aux exigences de sécurité et de circulation,
les points d’appuis nécessaires pourront être réalisés dans les voies et emprises
publiques.
o Sont autorisés, en surplomb des voies et emprises publiques :
Les balcons, oriels, situés à 5 m du sol au moins, si leur saillie ne dépasse pas
1,20m,
Les débords de toitures si leur saillie ne dépasse pas 1 m,
Les corniches si leur saillie ne dépasse pas 0,5 m,
Les marquises si leur saillie ne dépasse pas 3,50 m,
Les travaux relatifs à la protection et à la mise en valeur des bâtiments à
conserver et protégés au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme,
Les équipements publics d'infrastructure.
Les éléments ponctuels d’architecture.
o Sont autorisés dans le tréfonds des emprises et voies publiques : les parcs de
stationnement ouverts au public.
− Saint-Laurent-du-Var :
o Les piscines doivent s'implanter à une distance minimale de 5 mètres de la limite des
emprises publiques des voies
o Les constructions doivent s’implanter soit en retrait de la limite d’emprise publique des
voies soit avec le recul précisé au plan de zonage.
o Les constructions doivent s’implanter à une distance minimale de 15 m de la limite
d’emprise de la route des Pugets.
o Les constructions doivent s’implanter à une distance minimale de 8 m de la limite
d’emprise publique des routes métropolitaines. A l’exception de la route
métropolitaine 6007, entre la limite communale Ouest et l’avenue Cyrnos, où la
distance minimale est de 4m.
o L’implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises publiques est
non réglementée pour les équipements d’intérêt collectif et de services publics en lien
avec les infrastructures de transport collectif nonobstant les dispositions de l’article
10.1 des dispositions générales.
o En cas d’extension, de reconstruction, de surélévation ou de changement de
destination d’une construction existante implantée avec des retraits différents, une
implantation différente peut être admise à condition de ne pas constituer une gêne
pour la sécurité publique et de présenter une bonne intégration dans le paysage
urbain.
o Les dispositions ci-dessus ne s’appliquent pas dans le cas de polygones d’implantation
gabaritaire avec hauteur maximale précisés au plan de zonage.
Exception(s)
− Le long de la pénétrante Cagnes-Vence (avenue des Alpes), entre le rond-point du Drakkar et le
rond-point des gendarmes d’Ouvéa, est instaurée pour les constructions une marge de recul
paysagère de 30 mètres par rapport à l’axe de la voie. Cette marge de recul paysagère sera
composée majoritairement d’espaces plantés.
− Le long de la route de France, de part et d’autre, entre l’avenue des Alpes et l’avenue de la
Colle est instaurée pour les constructions une marge de recul paysagère de 5 mètres par
rapport à l’alignement actuel ou futur. Cette marge de recul paysagère sera composée
majoritairement d’espaces plantés.
Métropole Nice Côte d’Azur Page 329 / 486 PLUm – MS3
− Hormis à Saint-Laurent du Var, les piscines doivent s’implanter à une distance minimale de 3 m
de la limite des emprises publiques des voies. Ce retrait est compté à partir du bassin.
− Dans les zones « Cours d’eau (fleuves, rivières, vallons) » identifiées et délimitées dans la carte
« trame verte et bleue », document n°5 des pièces règlementaires du PLU métropolitain, toute
construction devra être implantée avec un recul de 5 m de l'axe et 3 m des berges des cours
d'eau à ciel ouvert, afin de préserver les continuités écologiques.
2.1.3.2 Par rapport aux limites séparatives
Les constructions doivent s’implanter à une distance minimale de 4 m des limites séparatives.
Spécificité(s) locale(s)
− Cagnes-sur-Mer :
o Les constructions doivent s’implanter en tout point, par rapport aux limites séparatives,
à une distance correspondant à la moitié de la hauteur de la construction sans pouvoir
être inférieure à 5 mètres. Ce recul s’applique à la hauteur autorisée dans la zone,
exceptés les attiques ou villas sur le toit.
o Seules les annexes non habitables à un bâtiment principal peuvent être implantées au
droit des limites séparatives à la condition que leur hauteur à l’égout de toit n’excède
pas 2,50 mètres dans la limite d’un développé de façade de 5 mètres linéaires.
o L’implantation des constructions doit s’inscrire dans les polygones d’implantation
définis au plan de zonage.
o Les parkings souterrains et leurs rampes d’accès devront s’implanter dans le polygone
d’implantation du stationnement, y compris sous les bâtiments.
o Dans les reculs induits, peuvent être autorisés :
Les éléments architecturaux, débords de toiture, casquettes, éléments de
modénature architecturale, dans la mesure où leur saillie ne dépasse pas
1.20 m.
Les balcons et oriels dans la mesure où ces derniers se situent à 5 mètres
minimum de la limite séparative.
− Nice :
o Le retrait est ramené à 3 m pour les serres agricoles.
o Dans les reculs induits, peuvent être autorisés :
L’installation de systèmes solaires thermiques ou photovoltaïques ou de tout
dispositif individuel de production d'énergie renouvelable ou de récupération
d’eau à condition qu’ils soient situés en dehors des espaces identifiés au titre
de la trame verte et bleue, figurant au document n°5 des pièces réglementaires
du PLUm,
Les éléments architecturaux débords de toitures et éléments de modénature
architecturale dans la mesure où leur saillie ne dépasse pas 1,20 m,
Les balcons, oriels et saillies,
Les escaliers de secours et ascenseurs ajoutés à des bâtiments existants,
Les parties de bâtiment situées au-dessous du niveau du terrain naturel, et
affectées au stationnement des véhicules,
Les accès à condition qu’ils soient limités au minimum,
Les murs de soutènement,
Les bassins d'eaux pluviales à condition qu'ils soient enterrés,
Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés,
Les installations, équipements et locaux techniques liés à l’entretien, la mise en
sécurité et le fonctionnement des infrastructures existantes : stations
d’extraction d’air, grilles de transparence aérauliques, issues de secours,
Métropole Nice Côte d’Azur Page 330 / 486 PLUm – MS3
Les travaux relatifs à la protection et à la mise en valeur des bâtiments à
conserver et protégés au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme,
Les aires de rassemblement des conteneurs d'ordures ménagères. Cette aire,
éventuellement couverte et/ou grillagée devra être située à un niveau
sensiblement égal à celui de la voie, agrémentée de végétation,
Les réseaux d’aspiration et ouvrages connexes permettant la collecte
pneumatique des déchets,
Les façades des constructions mettant en œuvre des dispositifs d’isolation
thermique extérieure en empiétement de 30 cm maximum,
Les ouvrages de séparations,
Les installations techniques liées à la distribution d’énergie.
− Saint-Laurent-du-Var :
o En cas d’extension, de reconstruction, de surélévation ou de changement de
destination d’une construction existante implantée avec des retraits différents, une
implantation différente peut être admise à condition de ne pas constituer une gêne
pour la sécurité publique et de présenter une bonne intégration dans le paysage
urbain.
o Les dispositions ci-dessus ne s’appliquent pas dans le cas de polygones d’implantation
gabaritaire avec hauteur maximale précisés au plan de zonage.
o Tout point de toute construction, balcons compris, doit être éloigné des limites
séparatives de propriété d’une distance au moins égale à la hauteur de ce point
diminuée de 4 mètres ; cette distance ne pouvant être inférieure à 4 mètres.
o Toutefois l’implantation sur les limites séparatives est autorisée :
Si, sur le fond voisin, une construction ne comportant pas de baies est déjà
édifiée sur la limite séparative, dans ce cas, l’immeuble à construire peut y être
adossé, sans que la hauteur puisse dépasser celle de l’immeuble mitoyen ;
Pour la réalisation d’une construction annexe dès lors qu’elle n’excède pas
30m2 d’emprise au sol et 3 mètres de hauteur à l’égout sur la limite.
Exception(s)
− Les piscines doivent s’implanter à une distance minimale de 3 m des limites séparatives. Ce
retrait est compté à partir du bassin.
− Les constructions annexes à un bâtiment principal peuvent être implantées au droit des limites
séparatives à la condition que leur hauteur à l’égout de toit n’excède pas 2,50 mètres dans la
limite d’un développé de façade de 5 mètres linéaires. Ces dispositions ne s’appliquent pas sur
le territoire de la commune de Nice.
2.1.3.3 Les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Non réglementé
Spécificités locales :
- Cagnes-sur-Mer :
o L’implantation des constructions doit s’inscrire dans les polygones d’implantation
définis au plan de zonage.
o Les parkings souterrains et leurs rampes d’accès devront s’implanter dans le
polygone d’implantation du stationnement, y compris sous les bâtiments.
- Saint-Laurent du Var :
o Les bâtiments sur une même propriété doivent respecter une distance minimale de
10 mètres. Cette distance est ramenée à 5 mètres :
Pour les constructions à usage d’équipement collectif,
Métropole Nice Côte d’Azur Page 331 / 486 PLUm – MS3
Pour les constructions annexes.
o Toutefois, les règles de recul ne s’appliquent pas :
À la réalisation d’une construction annexe dès lors qu’elle n’excède pas 30
m² d’emprise au sol et 3 mètres de hauteur à l’égout sur la limite.
Aux constructions enterrées ;
Aux rampes d’accès aux parkings, accès des personnes à mobilité réduite,
escaliers, accès, murets d’ouvrages ;
Aux clôtures.
o Les dispositions ci-dessus ne s’appliquent pas dans le cas de polygones
d’implantation gabaritaire avec hauteur maximale précisés au plan de zonage.
réduits au strict minimum nécessaire à l’implantation du bâti.
2.2.2 Annexes
Les annexes doivent être traitées avec le même soin que la construction principale.
2.2.3 Façades
Les façades secondaires ou aveugles devront être traitées avec le même soin que les façades
principales.
Les canalisations d'évacuation des eaux pluviales devront être soit dissimulées, soit placées
verticalement de préférence en limite extérieure de la façade du bâtiment.
Métropole Nice Côte d’Azur Page 332 / 486 PLUm – MS3
Pour les travaux de ravalement des constructions réalisées en béton coloré (essentiellement style
Art-déco), les enduits devront être conservés et restaurés sans application de peinture ou de
badigeon.
Des précisions sur les modalités d’exécution des façades peuvent être apportées dans le cahier des
prescriptions architecturales mentionné plus haut.
Spécificité(s) locale(s) :
- Nice : les modénatures des bâtiments existants, y compris tous les éléments
d’ornementation, seront reconstitués en l’état, aucune atténuation ni suppression n’est
admise, sauf en cas de mise en cohérence à caractère historique ou architectural.
- Saint-Laurent-du-Var : La modification de l'aspect extérieur des constructions et création de
surfaces par fermeture de balcons, loggias ou vérandas sont prohibées, à l'exception des
travaux conçus dans le cadre d'une architecture d'ensemble respectant la qualité et
l'harmonie des constructions dans leur environnement.
2.2.4 Toitures
Les matériaux de couverture doivent être en harmonie avec le caractère architectural des
constructions et de l’environnement bâti.
Les toitures-terrasses sont autorisées, leur construction peut être assortie de conditions précisées
dans le cahier de prescriptions architecturales. Elles doivent être considérées comme une «
cinquième façade » et être traitées avec autant de soin que les autres. Y sont interdits tout réseau
et toute étanchéité apparents. Le sol doit être traité en carrelage/dallage ou tout autre matériau de
qualité en évitant les couleurs trop claires. Il peut aussi être végétalisé au moyen de succulentes
résistantes au climat local. La structure porteuse ne doit pas former de saillie (nervures).
Le nombre de pentes et /ou le pourcentage imposé ainsi que les matériaux peuvent être précisés
dans le cahier des prescriptions architecturales.
2.2.5 Menuiseries
On évitera la multiplication d’ouvertures de tailles différentes.
Les caissons des mécanismes de fermeture des baies seront implantés dans le corps du mur ou à
l’intérieur des bâtiments ; en aucun cas ils ne devront être visibles depuis l’extérieur de l’immeuble
sauf impossibilité technique démontrée dans le cas de réhabilitation.
2.2.6 Colorimétrie
Les couleurs des constructions devront s’intégrer harmonieusement dans le paysage. Le blanc pur
est interdit en grande surface et les couleurs vives réservées pour des éléments architecturaux
particuliers et de petite surface. Les teintes choisies pour les menuiseries extérieures et les façades
doivent suivre le nuancier communal ou, à défaut, le nuancier métropolitain.
Sont interdites toutes imitations de matériaux (faux moellons, fausses briques, faux bois etc.) Ainsi
que l'emploi à nu en parement extérieur de matériaux destinés à être recouverts tels que carreaux
de plâtre, briques creuses, agglomérés.
2.2.7 Superstructures et installations diverses
Lorsqu’elles sont autorisées, les installations techniques en toiture doivent être regroupées autant
que possible. Les différents édicules doivent être traités et placés de manière à limiter au maximum
leur impact visuel depuis l’espace public et traités avec le même soin que celui apporté aux
différentes façades.
Métropole Nice Côte d’Azur Page 333 / 486 PLUm – MS3
Les antennes et les paraboles installées en toiture seront préférentiellement disposées de façon à
être invisibles depuis l’espace public. Elles pourront être placées à l’intérieur des combles.
A l’exception des antennes, de leurs armoires techniques associées et des édicules d’ascenseur, la
hauteur des différents dispositifs et installations techniques est limitée à 1m.
Les climatiseurs doivent être disposés de manière à ne pas être visibles depuis l’espace public. Ils
sont interdits en saillie sur la façade principale et en façade sur rue. Les climatiseurs installés sur les
balcons et terrasses ne devront pas être visibles depuis la voie publique.
Les dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables (tels que les capteurs solaires)
peuvent être positionnés au sol ou en toiture à condition d’être parfaitement intégrés dans la
composition architecturale.
Spécificité(s) locale(s) :
- Cagnes-sur-Mer : Dans le cas d’installations techniques existantes supérieures à 1m, des
dispositifs techniques destinés à habiller ces édicules, pourront disposer d’une hauteur
supérieure à 1 mètre.
2.2.8 Murs de soutènement :
Les murs de soutènement doivent être traités avec le même soin que les bâtiments et être en
harmonie avec leur environnement et ne pourront excéder 3 mètres de hauteur. L’enchainement
de plusieurs murs de soutènement doit être fractionné par des restanques plantées d’une largeur
minimum de 1,5 mètre.
Les soutènements doivent être enduits ou constitués/parementés de pierre du pays. Ils recevront
des plantes grimpantes ou retombantes afin de garantir leur intégration paysagère. S’ils sont
réalisés avec d’autres matériaux en raison d’impossibilité technique dûment démontrée, ils doivent
être intégrés harmonieusement dans le paysage.
Les restanques doivent être en pierres du pays, le béton devant être réservé aux projets
contemporains identifiés comme tels par un parti architectural précis.
Les enrochements cyclopéens sont interdits sauf s’ils font l’objet d’un projet paysager.
Spécificité(s) locale(s) :
- Cagnes sur Mer, Nice et Saint Laurent du Var : les règles de hauteur ne s’appliquent pas aux
murs de soutènement (modification ou création) rendus nécessaires par l’insertion d’un
transport urbain en site propre et ses aménagements.
2.2.9 Clôtures :
Dans la zone 4 « Enjeu écologique en milieux anthropisés ou en développement » de la « trame
verte et bleue », document n°5 des pièces règlementaires du PLU métropolitain, dans le cas de
clôtures de type grillage, palissade, grille, édifiées sur un muret (mur-bahut), celui-ci doit avoir une
hauteur maximale hors sol limitée à 0,50 mètre et doit intégrer des ouvertures et des aspérités.
L’ensemble (clôture et mur-bahut) devra permettre la libre circulation de la petite faune.
Dans les autres cas, les clôtures devront être aussi discrètes que possible et devront tenir compte
de la continuité paysagère des clôtures avoisinantes.
Les dispositions relatives au dimensionnement et traitement architectural des clôtures sont
déclinées dans les paragraphes suivants ainsi que dans le cahier de prescriptions architecturales. En
cas de disposition contraire, les dispositions du cahier de prescriptions architecturales s’appliquent.
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Les clôtures peuvent être composées comme suit :
• Soit d’une haie vive d’essence locale ;
• Soit d’une grille ou d’un grillage doublé d’une haie vive d’essence locale ;
• Soit d’un mur-bahut surmonté d’une grille, d’un grillage ou d’une balustrade,
éventuellement doublé d’une haie vive d’essence locale.
Les murs-bahuts doivent être soigneusement traités, de préférence en matériaux naturels (le blanc
pur est proscrit). Leur hauteur maximale est fixée à 50 centimètres à partir du sol existant. La
hauteur totale des clôtures, mur-bahut compris, ne doit pas excéder 2 mètres.
Le portail d'entrée sera proportionné à la clôture, traité de façon cohérente avec celle-ci. La
hauteur totale des portails ne pourra excéder 2,50 mètres.
Les coffrets type EDF, télécommunications, eau… et les boîtes aux lettres seront encastrés dans les
parties maçonnées.
Les brise-vues sont interdits.
Les clôtures remarquables devront être refaites à l’identique.
Les clôtures des équipements d’intérêt collectif pourront atteindre 2.50m, celles des équipements
scolaires et des équipements liés à la petite enfance 5 m.
Les filets pare ballons des plateaux sportifs pourront atteindre 5 m.
Les murs et dispositifs antibruit réalisés pour réduire les nuisances sonores à proximité des
infrastructures routières pourront dépasser la hauteur de 2,50 m à condition de présenter, du point
de vue de l’environnement, un traitement de qualité.
Pour les clôtures adjacentes aux cours d’eau, les murs-bahuts sont proscrits. Dans ce cas, les
clôtures sont constituées d’éléments ajourés ou elles sont végétalisées.
Le long des voies ouvertes à la circulation de véhicules, quel que soit leur statut, et le long des
espaces publics, les clôtures doivent garantir la plus grande transparence nécessaire à la sécurité de
la circulation routière et à la préservation de la qualité des vues. Des dispositions particulières
peuvent être imposées pour garantir les meilleures conditions de visibilité pour la circulation
routière telles que : retrait imposé pour les portails, pan coupé, réduction de hauteur, etc.,
notamment pour celles édifiées à l’angle de deux voies
Spécificité(s) locale(s) :