Zone UB

Intitulé du document : Destination des constructions, usage des sols et natures d’activité

voir en pièces Annexes

ARTICLES 1 ET 2 : INTERDICTION ET LIMITATION DE CERTAINS USAGES ET AFFECTATIONS DES SOLS, CONSTRUCTIONS ET ACTIVITES

SONT INTERDITS

Les destinations et sous-destinations suivantes :

- Exploitation agricole et forestière ;

- Artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, hôtel, autres hébergements touristiques, cinéma ;

- Les centres de congrès et d’exposition

Les activités, les usages et affectations du sols suivants :

- Les installations classées incompatibles avec la vocation de la zone

- Les carrières ou les gravières

- Le stationnement des caravanes

- Les habitations légères de loisirs et les résidences mobiles de loisirs

- La création de terrains de caravanes ou de camping, et de parcs résidentiels de loisirs

- Les dépôts de véhicules usagers, de déchets de toute nature, le stockage de ferrailles et matériaux de démolition ou de récupération

AUTORISES A CONDITIONS

Les destinations et sous-destinations suivantes :

- L’extension des constructions existantes à la date d’approbation du PLU et à destination d’activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle dans les conditions définies à l’article 4 sous réserve d’être compatible avec les espaces agglomérés à vocation principale d’habitat.

- Les extensions des constructions existantes à la date d’approbation du PLU et à destination d’industrie, d’entrepôt et de bureaux sous réserve d’être liées à une activité existante et d’être compatible avec les tissus résidentiels.

Les activités, les usages et affectations du sols suivants :

- Les affouillements et exhaussements des sols, s’ils sont indispensables pour la réalisation des types d’occupation ou d’utilisation des sols autorisés dans la zone,

- Les installations classées pour la protection de l'environnement à condition qu’elles correspondent à des besoins nécessaires à la vie et à la commodité des habitants de la zone et que soient mises en œuvre toutes dispositions utiles pour les rendre compatibles avec les milieux environnants et permettre d’éviter les pollutions, les nuisances ou risques et dangers.

SONT AUTORISES

Les destinations et sous-destinations suivantes :

- Habitation

- Les équipements d’intérêt collectif et services publics

Par ailleurs, il est rappelé que pour être autorisé, tout projet doit être conforme avec les dispositions applicables à l’ensemble des zones ainsi qu’aux servitudes d’utilité publique.

PLU de Villeneuve-en-Retz (44)

DISPOSITIONS RELATIVES A LA MIXITE FONCTIONNELLE

Sans objet

DISPOSITIONS RELATIVES A LA MIXITE SOCIALE

Les modalités d’application du présent article sont précisées dans les dispositions applicables à l’ensemble des zones.

Intitulé du document : VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS

Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Le nu des façades des constructions devra s’implanter à l’alignement ou avec un retrait. Toutefois, pour conserver l'harmonie générale de la rue, une implantation en cohérence avec l’alignement existant des constructions riveraines pourra être exigée. Rappel : La zone UB est concernée par une prescription particulière sur les marges des recul. Cf. partie « Dispositions applicables à l’ensemble des zones », du présent règlement : Autres marges de recul – Secteur des Salines. Des implantations différentes sont possibles dans les cas suivants : (et sous réserve de l’avis favorable du gestionnaire de l’emprise publique ou de la voie publique)

- Lorsque le projet de construction est accolé à une construction existante, sur le terrain d’assiette, de valeur ou en bon état ayant une implantation différente,

- Sous réserve de l’avis favorable du gestionnaire de l’emprise publique ou de la voie publique, lorsqu’il s’agit de l’isolation par l’extérieur pour les constructions existantes, des débords de toiture et des saillies,

- Lors d’un projet d’isolation par l’extérieur,

- Lorsque le projet de construction jouxte une voie ou emprise non ouverte à la circulation automobile,

- Lorsque le projet de construction est nécessaire à l'exploitation et à la gestion de la voirie,

- Lorsque le projet de construction se situe en angle de voie ou qu'il existe des problèmes de visibilité sur voirie, il sera alors possible de n’appliquer les dispositions relatives aux limites sur voies et emprises publiques que sur une de ces limites (en priorité celle avec l’accès principal),

- Lorsqu’il relève de la destination équipements d’intérêt collectif et services publics.

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Tout point d’une façade de la construction devra être implantée sur au moins une limite séparative. Cette règle ne s’applique pas aux annexes, aux extensions et aux piscines. Vis-à-vis des autres limites séparatives, tout point de la construction s’implantera soit sur la limite, soit avec un retrait. Des implantations différentes sont possibles dans les cas suivants :

- Lors d’un projet d’isolation par l’extérieur,

- Lorsque le projet de construction est nécessaire à l'exploitation et à la gestion de la voirie,

- Lorsqu’il relève de la destination équipements d’intérêt collectif et services publics,

- Lorsque la construction est implantée à proximité d’une noue ou d’un fossé, la distance entre la construction et le point haut de la noue ou du fossé sera de 1,50 mètres minimum.

PLU de Villeneuve-en-Retz (44)

Généralités

Les constructions doivent s'intégrer à leur environnement par : - La simplicité et les proportions de leurs volumes, - La qualité des matériaux, - L'harmonie des couleurs, - Leur tenue générale : les annexes autorisées doivent s'harmoniser avec l'ensemble des constructions existantes.

Le volume des constructions doit rester simple, en harmonie avec les bâtiments du quartier qui les reçoit. Les innovations architecturales éventuelles devront faire l’objet d’une validation précise.

Clôture

Les modalités d’application du présent article sont précisées dans les dispositions applicables à l’ensemble des zones.

PLU de Villeneuve-en-Retz (44)

Intitulé du document : TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS

Espaces libres et plantations

Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes.

Protection des éléments contribuant aux continuités écologiques et à la Trame Verte et Bleue

Tout projet impactant un élément contribuant à la trame verte et bleue (haie, bois, zone humide, etc.) devra se conformer aux prescriptions définies dans le chapitre « dispositions applicables à toutes les zones ».

Coefficient de pleine terre

% de pleine terre minimum à respecter sur l’unité foncière

UB

40 %

UBb

50 %

Pour les lotissements et les permis valant division, cette règle est appliquée à l’échelle de l’ensemble du projet.

Dans le cadre d’une unité foncière existante ne respectant pas le coefficient de pleine terre à la date d’approbation du PLU, d’éventuels projets seront possibles et étudiés au cas par cas, en démontrant l’impossibilité de récréer de la surface de pleine terre.

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques.

Les modalités d’application du présent article sont précisées dans le chapitre « dispositions applicables à l’ensemble des zones ».

Les modalités d’application du présent article sont précisées dans le chapitre « dispositions applicables à l’ensemble des zones ».

Les modalités d’application du présent article sont précisées dans le chapitre « dispositions applicables à l’ensemble des zones ».

PLU de Villeneuve-en-Retz (44)

PLAN LOCAL D’URBANISME Villeneuve-en-Retz (44)

3. RÉGLEMENT

3.1 RÈGLEMENT LITTÉRAL

Version pour arrêt

Arrêt : 28/05/2024 Enquête publique du 21/10/24 au 22/11/24 Approbation : 04/02/2025

SOMMAIRE

Dispositions générales du règlement ................................................................................................... 4

Champ d’application territorial ............................................................................................................................................................ 5

Comment savoir ce qui est applicable ?..........................................................................................................................5

Rappels ................................................................................................................................................................................................... 6

Portée respective du présent règlement et des autres législations relatives à l’occupation et à l’utilisation des sols .................................................................................................................................................................. 6 Adaptations mineures .............................................................................................................................................................7 Reconstruction à l’identique.................................................................................................................................................7 Patrimoine archéologique.....................................................................................................................................................7 Code civil et recul par rapport aux limites séparatives ............................................................................................. 9

Organisation du règlement du PLU......................................................................................................................................................10

Dispositions applicables à l’ensemble des zones ...............................................................................13

Définitions .............................................................................................................................................................................................14 Destinations et sous-destinations (articles 1 et 2 de chaque zone)...............................................................................................20 Mixité fonctionnelle et sociale ........................................................................................................................................................... 22

Linéaires commerciaux........................................................................................................................................................ 22 Production de logements abordables...........................................................................................................................22

Risques et nuisances........................................................................................................................................................................... 23

Marges de recul le long des routes départementales.............................................................................................23 Autre marge de recul – secteur des Salines................................................................................................................24 Voies ferrées.............................................................................................................................................................................25 Plan de Prévention des Risques Littoraux .................................................................................................................... 25 Risque inondation .................................................................................................................................................................. 25

Secteurs de projets..............................................................................................................................................................................28

Emplacements réservés ......................................................................................................................................................28 Secteur de projet faisant l'objet d'Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) ............29 Liaison douce à préserver ou à créer.............................................................................................................................29 Lotissement et permis de construire valant division ...............................................................................................29

Stationnement, desserte par les voies et réseaux ...........................................................................................................................30

Stationnement ......................................................................................................................................................................... 30

Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère.................................................................................................. 32

Clôtures ...................................................................................................................................................................................... 32

Équipements et réseaux...................................................................................................................................................................... 37

Desserte par les voies publiques ou privées ............................................................................................................... 37 Desserte par les réseaux......................................................................................................................................................38 Règles alternatives pour les « équipements d'intérêt collectif et services publics » .................................. 41

Protection et évolution de l’espace rural .......................................................................................................................................... 42

Bâtiment patrimonial ............................................................................................................................................................42

PLU de Villeneuve-en-Retz (44)

Bâtiment pouvant changer de destination ..................................................................................................................42 Petit patrimoine à protéger................................................................................................................................................43 Entité archéologique ............................................................................................................................................................43

Eléments contribuant aux continuités écologiques et à la Trame Verte et Bleue .........................................................................44

Cours d'eau et berges à protéger....................................................................................................................................44 Zone humide à protéger .....................................................................................................................................................45 Espace boisé classé (EBC) ..................................................................................................................................................45 Boisements à conserver ......................................................................................................................................................45 Haie ou alignement d’arbres à protéger.......................................................................................................................46

Dispositions de la Loi littoral ..............................................................................................................................................................48

Dispositions applicables à la zone urbaine ........................................................................................49

Dispositions applicables au secteur UA..............................................................................................................................................51 Dispositions applicables au secteur UB.............................................................................................................................................58 Dispositions applicables au secteur UC.............................................................................................................................................64 Dispositions applicables au secteur UE ............................................................................................................................................. 70 Dispositions applicables au secteur UI..............................................................................................................................................74 Dispositions applicables au secteur UL ............................................................................................................................................. 79 Dispositions applicables au secteur UM ............................................................................................................................................84

Dispositions applicables aux zones à urbaniser................................................................................89

Dispositions applicables au secteur 1AUb ..........................................................................................................................................91 Dispositions applicables au secteur 1AUm ........................................................................................................................................96 Dispositions applicables au secteur 2AU.......................................................................................................................................... 101

Dispositions applicables à la zone agricole ......................................................................................103

Dispositions applicables au secteur A ............................................................................................................................................. 105 Dispositions applicables au secteur AN.............................................................................................................................................112 Dispositions applicables au secteur Ai ............................................................................................................................................. 118

Dispositions applicables à la zone naturelle.....................................................................................122

Dispositions applicables au secteur N..............................................................................................................................................124 Dispositions applicables au secteur NL ............................................................................................................................................130 Dispositions applicables au secteur NE............................................................................................................................................135 Dispositions applicables au secteur NR............................................................................................................................................139

ANNEXES...............................................................................................................................................144

Destinations et sous-destinations ....................................................................................................................................................145 Changement de destination...............................................................................................................................................................152 Petit patrimoine ..................................................................................................................................................................................154

PLU de Villeneuve-en-Retz (44)

Dispositions générales du

règlement

PLU de Villeneuve-en-Retz (44)

Champ d’application territorial

Le présent règlement s'applique au territoire de la commune de Villeneuve-en-Retz.

Comment savoir ce qui est applicable ?

Le règlement est composé :

- du présent règlement littéral - des documents graphiques.

Pour savoir quelles sont les règles applicables sur un secteur :

1/ faire un état des lieux réglementaire sur le document graphique

> localiser la ou les parcelles concernées sur le document graphique (pièce n°3 du PLU) et identifier la ou les zones dans lesquelles elle(s) se situe(nt)… > … mais aussi si elle(s) est (sont) concernée(s) par d’autres éléments en s’appuyant sur la légende du plan, comme :

- des prescriptions éventuelles (Boisements protégés, cours d’eau, emplacement réservé, etc.) sous forme de trames, de lignes ou point. - la présence éventuelle d’un secteur d’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP, pièce n°5 du PLU).

2/ prendre connaissance des règles applicables

En fonction de cet état des lieux, il faut ensuite rechercher les règles correspondantes dans le présent règlement écrit, à savoir :

- Les dispositions applicables à l’ensemble des zones

- Les dispositions applicables à la zone correspondante

- Et éventuellement les dispositions générales

3/ consulter le cas échéant la ou les OAP

Le cas échéant, doivent également être consultées, les OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation, pièce n°5 du PLU) correspondant au secteur dans lequel s’inscrit la parcelle ou aux OAP thématiques sur l’ensemble de la commune.

4/ consulter les annexes

D’autres plans figurent dans les annexes du dossier de PLU (pièce n°4) et peuvent avoir des effets sur la ou les parcelles concernée(s) :

- le plan et la liste des servitudes afin de vérifier que la parcelle n’est pas concernée par l’une d’entre elles (liées aux risques, protections, reculs…),

- les autres annexes (sanitaires, informations diverses…) pour vérifier si la parcelle n’est pas concernée par l’une d’entre elles.

PLU de Villeneuve-en-Retz (44)

Rappels

Portée respective du présent règlement et des autres législations relatives à l’occupation et à l’utilisation des sols

Conformément à l'article R 111-1 du Code de l'urbanisme, les règles de ce PLU se substituent aux articles R 111-3, R 111-5 à R 111-19, R 111-28 à R 111-30, R 151-21 (3ème alinéa) du Code de l'urbanisme.

Restent applicables les articles R 111-2, R 111-4, R 111-26 et R 111-27.

S’appliquent, en plus des règles propres du PLU, les lois et prescriptions prises au titre de législations spécifiques, notamment :

- les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol, créées en application de législations particulières qui sont reportées en annexe,

- les dispositions de la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 dite « Loi d'orientation pour la ville » et ses décrets d'application,

- les dispositions du code de l’environnement issu de la loi sur l’eau du 3 janvier 1992,

- les dispositions de la loi n° 93-24 du 8 janvier 1993 modifiée par la loi n° 94-112 du 9 février 1994 sur la protection et la mise en valeur des paysages et ses décrets d'application,

- Les dispositions de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement et ses décrets d’application,

- les dispositions des articles L 113-8 et suivants du Code de l'urbanisme relatifs à l'élaboration et la mise en œuvre par le département d'une politique de protection, de gestion et d'ouverture au public des espaces naturels sensibles, boisés ou non,

- les dispositions de la réglementation sanitaire en vigueur, - les dispositions prises en application de l’arrêté préfectoral

du 1er décembre 2003 et de l’arrêté ministériel du 30 mai 1996 relatifs à l'isolement acoustique des bâtiments d'habitation contre les bruits de l'espace extérieur, - les règles d'urbanisme des lotissements créés depuis moins de 10 ans, néanmoins les cahiers des charges des lotissements continuent de s’appliquer après le délai de 10 ans, - les zones interdites au stationnement des caravanes ainsi qu'à la création de terrains aménagés pour l'accueil des tentes et des caravanes, - le règlement de voirie départementale, - les dispositions de la loi n°86-2 du 3 janvier 1986 relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral, dite « Loi Littoral », - le Plan de Prévention des Risques Littoraux de la Baie de Bourgneuf Nord.

PLU de Villeneuve-en-Retz (44)

Adaptations mineures

En application des dispositions de l'article L 152-3 du Code de l'urbanisme, les règles et servitudes définies par le présent règlement ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation. Des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes peuvent être autorisées par décision motivée de l'autorité compétente.

Lorsqu'un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de ces immeubles avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard.

L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du PLU pour permettre la reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d’une catastrophe naturelle survenue depuis moins d’un an, lorsque les prescriptions imposées aux constructeurs en vue d’assurer la sécurité des biens et des personnes sont contraires à ces règles.

L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du PLU pour :

- permettre la restauration ou la reconstruction d’immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques, lorsque les contraintes architecturales propres à ces immeubles sont contraires à ces règles,

- favoriser la performance énergétique des bâtiments, - favoriser la mixité sociale (majoration du volume

constructible), - favoriser l'accessibilité des personnes handicapées, - favoriser la création architecturale au sens de la loi 77-2 du

3 janvier 1977.

Reconstruction à l’identique

La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans est autorisée, nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire dès lors qu'il a été régulièrement édifié.

Patrimoine archéologique

Prescriptions particulières applicables en ce domaine :

- la référence aux textes applicables à l'archéologie : livre V du Code du patrimoine et décret 2004-490 du 3 juin 2004 relatif aux procédures administratives et financières en matière d'archéologie préventive, et notamment ses titres II

PLU de Villeneuve-en-Retz (44)

et III (articles R523-1, R523-4, R523-8, L522-4, L522-5, L53114, …), - la législation sur les découvertes archéologiques fortuites (article L.531-14 à L.531-16 du Code du patrimoine) qui s'applique à l'ensemble du territoire communal, résumée par : « Toute découverte archéologique (poterie, monnaies, ossements, objets divers....) doit être immédiatement déclarée au maire de la commune ou au Service Régional de l'Archéologie. » - l'article 1 du décret n° 2004-490 du 3 juin 2004 pris pour l'application de la loi n° 2001-44 du 17 janvier 2001 et relatif aux procédures administratives et financières en matière d'archéologie préventive : "Les opérations d'aménagement, de construction, d'ouvrages ou de travaux qui, en raison de leur localisation, de leur nature ou de leur importance, affectent ou sont susceptibles d'affecter des éléments du patrimoine archéologique ne peuvent être entreprises que dans le respect des mesures de détection et, le cas échéant, de conservation ou de sauvegarde par l'étude scientifique ainsi que des demandes de modification de la consistance des opérations". - l'article R.111-4 du Code de l'urbanisme : "Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques". - la protection des collections publiques contre les actes de malveillance (article 322-3-1 du code pénal (loi n° 2008696 du 154 juillet 2008 – article 34) qui s'applique à l'ensemble du territoire communal, résumée par : "quiconque aura intentionnellement détruit des découvertes archéologiques faites au cours de fouilles ou fortuitement, ou un terrain contenant des vestiges archéologiques sera puni des peines portées à l'article 3223-1 du Code pénal". - l’article L122-1 du Code de l’environnement : « les ouvrages et aménagements dispensés d’autorisation d’urbanisme, soumis ou non à autorisation administrative, qui doivent être précédés d’une étude d’impact doivent faire l’objet d’une saisine du service régional de l’archéologie au titre du Code du patrimoine, article R523-4, alinéa 5. »

PLU de Villeneuve-en-Retz (44)

Code civil et recul par rapport aux limites séparatives

Ci-après deux rappels du Code civil précisant qu’un mur/façade possédant une ouverture ne peut être édifié à moins de 1,90 mètre dans le cas d’une vue droite ou de 0,60 mètre dans le cas d’une vue oblique.

Article 677 du Code civil : Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres [huit pieds] au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres [six pieds] au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

Article 678 du Code civil : On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

Article 679 du Code civil : On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance.

PLU de Villeneuve-en-Retz (44)

Organisation du règlement du PLU

Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3.

Il se décompose en 3 grandes parties complémentaires.

La première comprend les dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme.

La deuxième contient les dispositions applicables à l’ensemble des zones. Elle comprend notamment les règles liées aux prescriptions apparaissant sur le document graphique du règlement.

La troisième comprend les règles spécifiques à chaque zone et secteur définis sur le document graphique selon les quatre types prévus par le code de l’urbanisme : zones urbaines, zones d'urbanisation future, zones agricoles et zones naturelles et/ou forestières. Le PLU définis les zones et secteurs suivants :

Les zones Urbaines (U)