Parcelle 2 32 Bitschhoffen

Les thèmes qui concernent cette parcelle

12 thèmes : 7 concernent cette parcelle, 5 sans objet, 0 non lu.

• Zone du document d’urbanisme

  À cheval sur 2 zones : UEa, UBa.

  Qui répond Géoportail de l'urbanisme

  UEa, UBa rencontrent son contour. La règle dépend de l'endroit du projet sur la parcelle, et c'est la mairie qui tranche.

  Le texte entier de la zone UE

• Règles chiffrées du règlement

  6 règles chiffrées

  Qui répond Le règlement déposé par la commune

  2 règles calculées sur ce terrain, 3 règles que ce site ne tranche pas.

  1. Hauteur maximale

     Rubrique 5 · B.3 – UE : Emprise au sol maximale Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les condi

     Fixée au règlement graphique

     À comparer à votre projet

     Le règlement pose cette règle en mots, sans valeur à mesurer : son texte exact est ci-dessous

     Le texte du règlement

     La hauteur maximale hors tout des constructions est indiquée au règlement graphique.

  2. Emprise au sol

     Rubrique 5 · B.3 – UE : Emprise au sol maximale Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les condi

     Pas de chiffre lu

     Le seul cas de cette règle ne concerne pas ce terrain (un autre secteur (UEb))

     Un extrait de l'article, pas toute la règle

     Dans le secteur UEb uniquement L'extension des constructions existantes à vocation d'équipements publics ou d'intérêt collectif ne dépassera pas 150m² au sol.

  3. Recul sur la voie

     Rubrique 3 · Implantation des constructions

     Pas de chiffre lu

     À lire dans l'article

     Ce site n'a lu aucun chiffre dans cet article : la règle se lit dans son texte, lié ci-dessus

  4. Distance aux limites

     Rubrique 3 · B – volumetrie et implantation des constructions

     Pas de chiffre lu

     Le seul cas de cette règle ne concerne pas ce terrain (un autre secteur (UEl))

     Un extrait de l'article, pas toute la règle

     ... qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 5 mètres (L≥H/2, minimum 5 mètres).

  5. Espaces libres

     Rubrique 7 · Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis

     Pas de chiffre lu

     À lire dans l'article

     Ce site n'a lu aucun chiffre dans cet article : la règle se lit dans son texte, lié ci-dessus

  Les chiffres de la zone, ramenés à cette parcelle : la contenance du cadastre, le bâti et les limites mesurés sur le plan. La page projet met les vôtres en face ; elle ne dit pas si un projet est autorisé.

  Et quand le règlement ne dit rien ?

  Une ligne « Non réglementé », ou une règle absente, ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

  1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

  Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

  • R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
  • R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
  • R.111-18 le gabarit des constructions.

  Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

  2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

  Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

  • R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
  • R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
  • R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
  • R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
  • R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

  3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

  Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. Ce site affiche alors la disposition commune, et le signale.

  4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

  Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

  5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

  Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

  6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

  Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. Ce site signale la servitude quand elle touche la parcelle, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

  7. Le seul document qui engage la mairie

  Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Ce site lit le règlement et le cite ; il ne délivre aucune autorisation et ne remplace pas ce certificat.

  Le détail des règles, cas par cas

  Zone UE (secteur UEa)

  Hauteur maximaledéfinitionarticle 5dans les 25 zones

  « B.3 – UE : Emprise au sol maximale Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les condi »

  Fixée au règlement graphique« La hauteur maximale hors tout des constructions est indiquée au règlement graphique. »

  1 cas particulier

  Non réglementéeen l'absence d'indication au règlement graphique« En l'absence d'indication portée au règlement graphique, la hauteur n'est pas règlementée. »

  La hauteur n'est pas dans le règlement écrit : elle est portée par le règlement graphique, et à défaut elle n'est pas réglementée.

  Emprise au soldéfinitionarticle 5dans les 25 zones

  « B.3 – UE : Emprise au sol maximale Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les condi »

  1 disposition propre à un autre secteur ou à une autre commune est écartée : l'article entier les porte.

  Distance aux limites separativesdéfinitionarticle 3dans les 25 zones

  « B – VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS »

  1 disposition propre à un autre secteur ou à une autre commune est écartée : l'article entier les porte.

  Zone UB (secteur UBa)

  Hauteur maximaledéfinitionarticle 5dans les 25 zones

  « B.4 – UB : Emprise au sol maximale Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les condi »

  Fixée au règlement graphique, à l'égout« Dispositions générales La hauteur maximale à l'égout du toit est indiquée au règlement graphique. »

  5 m au-dessus de l'égout, au faîtage« La hauteur maximale au faîtage est limitée à 5 mètres au-dessus de la hauteur maximale autorisée à l'égout principal de toiture. »

  La hauteur à l'égout n'est pas dans le règlement écrit : elle est portée par le règlement graphique. Le texte ne fixe que l'écart admis entre l'égout et le faîtage.

  Emprise au soldéfinitionarticle 5dans les 25 zones

  « B.4 – UB : Emprise au sol maximale Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les condi »

  55 % du terrainsecteurs UBa et UBa1« Uniquement dans les secteurs UBa et UBa1 L'emprise au sol ne peut excéder 55% de l'unité foncière. »

  1 cas particulier

  Non réglementéeunités foncières de moins de 300 m²« Dispositions particulières L'emprise au sol n'est pas règlementée pour les unités foncières inférieures à 300 m². »

  1 disposition propre à un autre secteur ou à une autre commune est écartée : l'article entier les porte.

  Distance aux limites separativesdéfinitionarticle 3dans les 25 zones

  « B – VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS »

  2 m des limites séparatives« 1.2. Au-delà d'une profondeur de 50 mètres à compter de l'alignement des voies et emprises publiques existantes, à modifier ou à créer et ouvertes à la circulation publique automobile Les constructions doivent respecter une distance au moins égale à 2 mètres par rapport aux limites séparatives. »

  1 disposition propre à un autre secteur ou à une autre commune est écartée : l'article entier les porte.

• Plans de prévention des risquestoute la commune

  Aucun plan de prévention sur cette commune.sans objet

  Qui répond Géorisques, pour la commune entière

• Espaces protégés et bruit d'aérodrome

  Aucun espace protégé ni plan de bruit au centre de la parcelle.sans objet

  Qui répond INPN et DGAC, par la Géoplateforme

  • Zone naturelle d'intérêt écologique (ZNIEFF)Paysage de collines avec vergers du Pays de HanauUn inventaire, sans régime propre : il pèse dans l'examen des préoccupations d'environnement. R.111-26

  Ces périmètres n'ajoutent pas d'autorisation au permis : la charte d'un parc s'impose au plan local, l'inventaire pèse dans l'examen du dossier.

  Relevé au centre de la parcelle, à la précision des périmètres de l'INPN et de la DGAC : une limite passe parfois au milieu d'un terrain. La fiche de chaque espace dit son règlement.

• Servitudes d’utilité publique

  Aucune servitude ne touche cette parcelle.sans objet

  Qui répond Géoportail de l'urbanisme

• Prescriptions du plan

  Aucune prescription ne touche cette parcelle.sans objet

  Qui répond Géoportail de l'urbanisme

• Mentions écrites sur le plan

  Ce plan n’étiquette pas ses traits.sans objet

  Qui répond Le plan de zonage de la commune

• Informations annexées au plan

  3 informations

  Qui répond Géoportail de l'urbanisme

  • infoPérimètre application du droit de préemption urbain
  • infoalea retrait-gonflement argiles
  • infocoulees eaux boueuses

• Arrêtés de catastrophe naturelletoute la commune

  4 arrêtés

  Qui répond Géorisques, pour la commune entière

  Les arrêtés de Bitschhoffen, sur la page de la commune.

• Autorisations déjà délivrées ici

  1 dossier

  Qui répond Sitadel

  • PCPermis de construire autorisé le 5 avril 2013, 79 m² créés, 1 logementChantier ouvert, 9 RUE DE L ECOLE

  Toutes les autorisations délivrées à Bitschhoffen

• Procédure en cours sur le documenttoute la commune

  PLU-I sect approuvé - révision de PLU-I

  Qui répond SuDocUH, pour la commune entière

  La règle peut changer avant votre dossier. La page de Bitschhoffen suit la procédure.

• Contenance cadastrale

  4 624 m², surface du cadastre, non mesurée sur place.

  Qui répond Cadastre, direction générale des finances publiques

  Le plan cadastral de cette parcelle est en tête de page, sous son identifiant.