Zone N

Intitulé du document : – Procédures applicables dans toutes les zones à certaines occupations et utilisations du sol

La commune a délibéré pour instaurer le permis de démolir, la déclaration préalable obligatoire pour l’édification des clôtures et le ravalement des façades* le 23 septembre 2025.

Article 6 – Adaptations mineures

1. Lorsqu'un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé au titre de l’adaptation mineure que pour des travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de ces immeubles avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard.

2. Conformément à l’article L.152-3 du Code de l'Urbanisme, les règles et servitudes définies par un Plan Local d’Urbanisme peuvent faire l’objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Article 7 – Reconstruction d’un bâtiment à l’identique

La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si le PLU ou le PPRN en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié (article L.111-15 du Code de l'Urbanisme).

Dans le présent PLU, la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée dans toutes les zones, dès lors qu’il a été régulièrement édifié.

Article 8 – Protection des sites archéologiques

En application notamment de la loi n°2001-44 du 17 janvier 2001 relative à l’archéologie préventive modifiée par la loi n° 2003-707 du 1er août 2003 et des décrets n°2002-89 du 16 janvier 2002 et n°2004490 du 3 juin 2004, les opérations d’aménagement, de construction d’ouvrages ou de travaux qui en raison de leur localisation, de leur nature ou de leur importance, affectent ou sont susceptibles d’affecter des éléments du patrimoine archéologique ne peuvent être entrepris qu’après accomplissement des mesures de détection et le cas échéant de conservation ou de sauvegarde.

Au terme de ces lois, les découvertes fortuites doivent être signalées immédiatement à la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC), Service Régional de l’Archéologie.

Article 9 – Risques naturels et technologiques

La commune de Brezolles est répertoriée au dossier départemental des risques majeurs (DDRM) mis à jour le 15 mars 2021 par arrêté préfectoral PREF-CABINET-SIDPC 21-03/12 pour :

 Le risque inondation : une partie du territoire communal est identifiée comme zone inondable dans l’Atlas des Zones Inondables (AZI) d’Eure-et-Loir ;

 Quelques zones potentiellement sujettes aux débordements de nappe ou inondations de cave sont également identifiées aux abords de la Meuvette et de la Gervaine ;

 la présence de cavités (risque faible) : à ce jour, il n’existe pas de Plan de Prévention de ce risque. Quatre cavités sont recensées sur la commune, dont trois carrières et une cavité naturelle.

La commune est également soumise à l’existence d’un aléa retrait-gonflement des argiles sur l’ensemble de son territoire. L'article 68 de la loi Elan insère une sous-section au sein du code de la construction et de l'habitation et crée les articles L. 112-20 et suivants. Ces dispositions viennent encadrer la prévention des risques liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 relatif à la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux est venu préciser les modalités d'application. Ces dispositions sont codifiées au sein des articles R. 112-5 du code de la construction et de l'habitation.

La réalisation d’une étude géotechnique est recommandée, préalablement à toute vente et à tout projet de construction.

Les recommandations visant à réduire le risque sont consultables sur le site internet georisques : https://www.georisques.gouv.fr/mes-risques/connaitre-les-risques-pres-de-chez-moi/

Article 10 – Droit de préemption urbain

La commune a mis en place le droit de préemption urbain sur l'ensemble du territoire communal : zones urbaines (zones U) (article L.211-1 du Code de l'Urbanisme).

Dans l’ensemble de la zone N et ses secteurs sont interdites toutes les constructions et occupations du sol à l’exception de celles mentionnées au Paragraphe N.1.2.

Paragraphe N.1.2 – Destinations et sous-destinations*, usages et affectation des sols, constructions et activités autorisées et/ou soumises à des conditions particulières

Dans la zone N et dans le secteur Ne, à l’exception des secteurs Nzh, seules sont autorisées les sousdestinations*, ainsi que les usages et affectations des sols suivants :

 Les constructions et installations destinées à l’exploitation forestière ou agricole ;

 Les constructions légères, travaux ou ouvrages destinés à la pratique sportive, à la connaissance, à la découverte pédagogique, cheminements piétons ou cyclistes, balisages, tables de lecture, etc., à la gestion forestière et à la protection du site et des écosystèmes, à la fréquentation touristique, à condition de ne pas porter atteinte, par leur nature ou leur ampleur, aux qualités du site ;

 Des affouillements et exhaussements du sol sont autorisés, s’ils sont complémentaires ou nécessaires aux occupations et utilisations du sol autorisées dans la zone, notamment pour des raisons techniques ou d’adaptation au terrain naturel* ; ils sont également autorisés s’ils sont destinés à l’aménagement de voies* et réseaux divers, d’ouvrages hydrauliques ;

 Les antennes téléphoniques, sous réserve de leur bonne intégration paysagère ;

 Les occupations, modifications ou aménagements du sols menées dans le cadre d’opérations de restauration des cours d’eau et/ou des zones humides, contribuant à l’atteinte de leur bon état ;

 Les installations de production d’énergie photovoltaïque au sol sont autorisées aux conditions cumulatives suivantes :

Dans la zone N, sont autorisés sous condition :

 Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, dès lors qu’ils ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière dans l’unité foncière où ils sont implantés et qu’ils ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et paysagers et sous réserve que leur fonction rende impossible toute solution d’implantation en dehors de la zone naturelle ;

 L’aménagement, la réhabilitation* et l’amélioration des constructions existantes, dans la limite de :

o 75m2 d’emprise au sol* pour les extensions* des constructions existantes et dans la limite d’une seule extension* à partir de la date d’approbation du PLU ;

o 30m2 pour les annexes* et dans la limite de 2 constructions annexes* nouvelles par unité foncière.

 Sont également autorisées les piscines, couvertes ou non, dans la limite d’une seule piscine et de 50m2 (pourtour de la piscine compris) par unité foncière. L’utilisation de matériaux drainants doit être privilégiée pour les plages entourant les piscines ;

 Les terrains de tennis sont également autorisés à condition que leur revêtement soit perméable.

 Les abris pour animaux sous réserve qu’ils soient en matériaux naturels, ne dépassent pas une surface de plancher* de 50m² et une hauteur de 3,50 mètres au faitage*. Ces abris sont autorisés à raison d’une unité bâtie par unité foncière ;

 Les changements de destination* des constructions existantes identifiées sur le document graphique au titre de l’article L.151-11 du Code de l’Urbanisme vers les sous-destinations* suivantes : logement, hébergement, artisanat et commerce de détail, restauration, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, ainsi que l’hébergement hôtelier et touristique.

En outre, dans le secteur Ne uniquement, sont également autorisés sans condition :

 Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés.

Dans le secteur Nzh uniquement, seules sont autorisées les sous-destinations*, ainsi que les usages et affectations des sols suivants :

 Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation forestière à condition qu’elles contribuent à l’aménagement ou à la mise en valeur des qualités écologiques et paysagères du site ;

 Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, dès lors qu’ils ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité pastorale ou forestière dans l’unité foncière où ils sont implantés et qu’ils ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et paysagers, notamment au bon fonctionnement des zones humides et aux qualités écologiques et paysagères du site, et sous réserve que leur fonction rende impossible toute solution d’implantation en dehors de la zone naturelle humide ;

 Les constructions légères, travaux ou ouvrages destinés à la pratique sportive, à la connaissance, à la découverte pédagogique, cheminements piétons ou cyclistes, balisages, tables de lecture, etc., à la gestion forestière et à la protection du site et des écosystèmes, à la fréquentation touristique, à condition de ne pas porter atteinte, par leur nature ou leur ampleur, aux qualités du site et de respecter les prescriptions suivantes :

o En cas d’aménagement de chemins ou aires de repos :

▪ être réalisés en matériaux perméables ;

▪ choisir en priorité des techniques traditionnelles, durables et économiques : terre battue, mélange terre/pierre stabilisé à la chaux, “chemins empierrés”, chemins en gravier, engazonnement... ou des cheminements sur pieux évitant le tassement des sols ?

o L’insertion de mobilier urbain doit être limitée à des objectifs d’entretien et d’aménagement des espaces à destination du public (cheminements, éléments pédagogiques ; etc.) et garantir une bonne insertion paysagère et l’absence d’altération du fonctionnement des zones humides ;

o L’aménagement de la signalétique doit faire l’objet d’un projet d’ensemble et cohérent.

 Les installations démontables liées et nécessaires à l’activité de loisirs, de détente et de sport, sans création de superficie de plancher et d’emprise au sol* et sous réserve de ne pas porter atteinte aux zones humides ;

 Les occupations, modifications ou aménagements du sols menées dans le cadre d’opérations de restauration des cours d’eau et/ou des zones humides, contribuant à l’atteinte de leur bon état ;

 Les exhaussements et affouillements de sol sont autorisés pour les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés.

Intitulé du document : N.2.1 – Volumétrie et implantation des constructions

N.2.1.1. Implantation des constructions par rapport aux voies* ou emprises publiques ou privées, existantes ou projetées, ouvertes à la circulation

Les constructions nouvelles, lorsqu’elles sont autorisées, doivent être implantées :

- en recul* de 5 mètres minimum par rapport à l’alignement* des voies* ou emprises publiques ou privées existantes ou projetées ;

- en recul* de 10m minimum par rapport aux mares identifiées au titre de l’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme, ainsi qu’aux berges des cours d’eau identifiés au titre de l’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme.

Dispositions particulières applicables dans la zone N :

- Sous réserve d’une justification d’intégration au site urbain ou de contraintes fonctionnelles ou de sécurité, des implantations autres que celles définies précédemment peuvent également être requises dans les cas suivants :

o lorsqu’il s’agit de travaux d’extension* ou d’amélioration de constructions existantes, à la date d’approbation du PLU, implantées différemment de la règle. Dans ce cas, l’extension* peut être autorisée dans le prolongement des murs de la construction existante ;

o lorsqu’une construction voisine est implantée différemment de la règle fixée ci-dessus, la construction peut être implantée en harmonie avec ladite construction voisine ;

o lorsqu’il s’agit d’équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion des eaux, à la production et à la distribution d’énergie ;

o pour les équipements d’intérêt collectif et services publics autorisés dans la zone.

N.2.1.2. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives*

Dispositions générales :

Les constructions nouvelles doivent s’implanter dans le respect de leur environnement. Lorsque la limite séparative* constitue une limite avec une zone UA, UB, A, Ap et 1AUX, les constructions nouvelles doivent s’implanter en retrait* de 10 mètres minimum par rapport à ladite limite. Un retrait* de 10 mètres minimum est également obligatoire par rapport aux mares et cours d’eau identifiés au titre de l’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme.

Dispositions particulières :

- Sous réserve d’une justification d’intégration au site urbain ou de contraintes fonctionnelles ou de sécurité, des implantations autres que celles définies précédemment peuvent également être requises dans les cas suivants :

o lorsque les projets de construction assurent l’harmonie ou la continuité de volume avec les constructions voisines existantes ;

o dans le cas d’une surélévation ou d’une extension* d’une construction existante. Dans ce cas, un retrait* moindre est admis, sans toutefois :

▪ rapprocher davantage la construction de la limite séparative* du terrain en accentuant son écart à la règle définie ci-dessus ;

▪ créer une surélévation par rapport à la construction existante dans la partie du terrain qui, en application des dispositions ci-dessus, n'aurait pas été constructible ;

o dans le cas de locaux techniques et annexes* qui nécessitent, pour le fonctionnement des services collectifs, un accès* direct à la voirie (locaux container, poubelles, tri sélectif, transformateur EDF, etc.) ;

o pour les équipements d’intérêt collectif et services publics autorisés dans la zone.

N.2.1.3. Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Non réglementé.

Le pétitionnaire doit s’appuyer sur les fiches architecturales réalisées par le CAUE et le Pays Drouais et reprises dans le Titre 13 du présent règlement.

Toute extension* ou surélévation d’une construction doit être conçue dans la volumétrie et la composition générale d’une construction afin de conserver l’harmonie de ses proportions.

L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts est interdit.

Les annexes*, extensions* et dépendances doivent être traitées avec la même qualité d'aspect, de volumétrie que la construction principale*, Les garages seront de préférence accolés à la construction principale*.

- La construction doit s'adapter au terrain naturel* et non le contraire, - Les mouvements de terre et remblais sont interdits, - Les sous-sols sont interdits.

N.2.2.1.3. Façades*

Les couleurs des façades* doivent être en harmonie avec les constructions typiques de la région du Thymerais-Drouais et de la Normandie proche soit des teintes beige sable. Les teintes vives, ainsi que les gris et le blanc pur, sont interdits. Une même façade* ne peut recevoir plus de deux teintes de camaïeux différentes d’enduit. Toute couleur vive est prohibée.

Les appareils de climatisation, les prises, conduits et rejets d’air type « ventouse » doivent être intégrés dans le volume de la construction ou dans le pan de façade* sans saillie*. Toutefois, ils sont tolérés dans les allèges, les appuis, ou les linteaux des ouvertures existantes, dans les vitrines pour les constructions à vocation de commerces et activités de service.

Les coffrets, compteurs et autres dispositifs liés à la desserte par les réseaux doivent être intégrés de dans l’épaisseur ou la composition de la façade*, ou de la clôture* sauf en cas d’impossibilité technique.

Les antennes paraboliques sont interdites sur les façades* vues depuis l’espace public.

N.2.2.1.4. Ouvertures

Les ouvertures traditionnelles doivent être conservées.

L’éclairement des combles* doit être assuré soit par :

- des ouvertures en pignon ; - des châssis vitrés posés dans le pan de toit, sans saillie*. Les stores ou volets roulants dont le

caisson est extérieur sont interdits s’ils sont visibles depuis la voie* publique. Les châssis de toit devront s’harmoniser à la composition de la façade* et être encastrés dans la toiture*. Leur teinte doit être de tonalité sombre en accord avec celle de la couverture ; - des lucarnes plus hautes que larges.

Les volets doivent être prioritairement de type battant.

Les volets roulants sont cependant admis dès lors que le coffre se situe à l’intérieur de la construction pour les constructions neuves ou à l’extérieur de la construction à condition qu’il soit intégré au linteau ou protégé d’un cache pour les constructions existantes. En cas de volets roulants solaires, seul le capteur solaire doit être apparent.

N.2.2.1.5. Toitures*

Les toitures* des constructions doivent être : - à deux ou quatre rampants pour les constructions principales à vocation d’habitation, annexes* et extensions*, - à un, deux ou quatre rampants pour les toitures* des constructions annexes* et des extensions*.

La pente de toiture* doit être comprise entre 40 et 50 degrés. Des pentes différentes sont autorisées pour les toitures* d'appentis, de vérandas, d’annexes* ou de constructions destinées à l’exploitation agricole, non implantées à l’alignement* des voies* publiques, dès lors que leur volumétrie est en harmonie avec la construction principale*.

Les toitures* sont, de façon générale, couvertes de matériaux reprenant l’aspect, l’assemblage (20 à 30tuiles au m²) et les teintes de la tuile plate de pays (teinte brun rouge foncé et nuancé). Ces dispositions ne s’appliquent pas aux vérandas ni aux annexes* non visibles depuis l’espace public, ni aux constructions destinées à l’exploitation agricole.

Les toitures* végétalisées sont autorisées pour les annexes* et les extensions* à condition de respecter la composition architecturale d’origine de la construction, ainsi que pour les constructions destinées à l’exploitation agricole.

N.2.2.1.6. Clôtures* et portails

Dans la zone naturelle N, ainsi que dans les espaces forestiers des différents sous-secteurs, Les clôtures situées à plus de 150 mètres des habitations ne peuvent être ni vulnérantes ni constituer des pièges pour la faune. Les clôtures électrifiées et barbelées sont ainsi interdites sauf sous réserve d’une justification fournie par le demandeur dans le cadre d'une activité agricole ou forestière nécessitant leur usage. Les clôtures* doivent permettre la libre circulation des animaux sauvages. Elles sont posées à 30 centimètres au-dessus de la surface du sol, leur hauteur est limitée à 1,20 mètre. Elles ne peuvent ni être vulnérantes ni constituer des pièges pour la faune.

Dans tous les autres cas, les clôtures* implantées en limites séparatives* latérales et de fond de parcelle doivent permettre ponctuellement le passage de la petite faune, en présentant a minima une ouverture ponctuelle en bas de clôture* de format 11 x 11 cm, par tranche entamée de 15 mètres de linéaire de clôture*, avec au minimum un passage lorsque le linéaire de clôture* est inférieur à 15 mètres.

Dans toute la zone N, quel que soit le secteur, les clôtures* sont en matériaux naturels ou traditionnels.

N.2.2.1.6. Dispositions particulières applicables dans la zone N et son secteur Ne :

D’autres dispositions peuvent être retenues pour les équipements d’intérêt collectif et les services publics au regard de besoins particuliers et motivés liés au fonctionnement et à la sécurité, à partir d’une étude architecturale et d’intégration à l’environnement.

N.2.2.2. Dispositions applicables aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances énergétiques et environnementales

 Dispositions générales

Les projets de constructions doivent être étudiés dans le but de privilégier l’utilisation de matériaux durables pour la construction, de même que l’installation de dispositifs de production d’énergie renouvelable pour l’approvisionnement énergétique des constructions (chaudière bois, eau chaude sanitaire solaire, pompes à chaleur, photovoltaïque, géothermie, réseaux de chaleur et de boucles tempérées…).

L’orientation et la conception des constructions doivent viser à limiter la consommation d’énergie.

Les nouvelles constructions doivent respecter la législation en vigueur concernant la performance énergétique pour assurer un confort d’habiter.

Des performances supérieures à la législation en vigueur doivent être recherchées chaque fois que possible.

 Isolation Thermique Extérieure (ITE)

L'isolation rapportée par l'extérieur est autorisée, sous réserve d'être adaptée aux caractéristiques techniques et architecturales de la façade*, de ne pas porter atteinte à la qualité architecturale du bâtiment, à son insertion dans le cadre bâti environnant ni à sa bonne conservation. Elle doit notamment permettre de respecter les modénatures et reliefs présents sur la façade*.

L’isolation par l’extérieur est interdite lorsqu’elle est incompatible avec la sauvegarde des éléments d’architecture, notamment pour les façades* remarquables des constructions identifiées au titre de la préservation du patrimoine remarquable (cf. Titre 9 du présent règlement).

Les matériaux biosourcés doivent être privilégiés.

 Les panneaux solaires en toiture* :

Les panneaux solaires doivent être intégrés dans la composition architecturale d’ensemble de la construction. Leur pose doit se faire dans le respect du Guide d’insertion architecturale et paysagère des panneaux solaires dans la région Centre-Val de Loire réalisé par la DRAC Centre-Val de Loire et les UDAP du Cher, de l’Eure-et-Loir, de l’Indre, de l’Indre-et-Loire, du Loir-et-Cher et du Loiret, annexé au présent PLU.

Dans tous les cas, les panneaux solaires respectent les prescriptions suivantes :

- Ils suivent la pente du toit dans lequel ils s’inscrivent.

- Sur un même toit (à pente ou sur toiture* terrasse*), ils sont tous du même type.

- Les matériaux utilisés sont de préférence d'aspect similaire à ceux des matériaux de

couverture ; les capteurs sont de finition lisse et de teinte sombre uniforme, antiréfléchissante, avec un cadre de coloris sombre et de finition mate.

- Les panneaux à tubes, les effets de facettes ou les lignes argentées apparentes sont interdits.

- Afin d'éviter le mitage des couvertures, ils sont traités en verrière et regroupés en une seule

nappe rectangulaire, ou une bande horizontale ou verticale suivant le rythme de la façade* et l’architecture du toit.

- En présence de châssis de toit, les panneaux solaires sont composés avec eux de manière à ne

former qu’un seul ensemble homogène et harmonieux.

 Les installations solaires au sol et l’agrivoltaïsme :

Les installations solaires au sol ne doivent pas affecter durablement les fonctions écologiques du sol, ainsi que son potentiel agronomique. Elles sont autorisées uniquement si elles sont compatibles avec l’exercice d’une activité agricole ou pastorale sur le terrain sur lequel elles sont implantées.

Les franges de ces installations doivent faire l’objet d’un traitement paysager favorisant leur intégration dans le grand paysage.

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FICHE CONSEIL

La démarche

Avant de construire une maison, il faut s’interroger sur le choix du terrain, sur sa situation par rapport au reste du village. Ensuite il faut implanter la construction de manière judicieuse sur le terrain pour dégager un maximum de surface utile, pour diminuer les déperditions thermiques, pour se protéger des vents dominants ... Quelle que soit la nature de la surface à créer, il faut connaître les possibilités de construction, les modes d’implantation par rapport aux limites de parcelles..., afin de s’y conformer. Ces règles sont définies par le règlement d’urbanisme en vigueur sur le lieu : Règlement National d’Urbanisme, Carte Communale, Plan Local d’Urbanisme, selon les cas.

Les caractéristiques de

l’implantation des constructions dans le Pays Drouais

Dans les centres bourgs, les maisons accolées forment un front bâti continu.

Quelle que soit la taille des villes, bourgs ou villages et leur site d’insertion vallée, plaine ouverte ou accompagnée de bosquets, la caractéristique qui leur est commune est de présenter un paysage urbain rassemblé. Les bourgs sont constitués de rues formées par des bâtiments à l’alignement de la voie et par des murs de clôture. Les jardins sont positionnés en arrière de parcelle. Les constructions anciennes se sont groupées, formant au fil du temps et des constructions successives, un centre bourg ou centre ville organisé autour de l’espace minéral qu’est la place de l’église. L’urbanisation récente est diffuse. Elle s’est réalisée sur les franges des bourgs et villages d'origine, en contradiction avec leur profil compact.

Les qualités

• Les constructions du Pays Drouais sont regroupées à l’alignement de la voie. Elles sont mitoyennes.

En l’absence de mitoyenneté, de hauts murs de clôture en maçonnerie maintiennent la continuité du front bâti.

Attention

• Les constructions diffuses sont à éviter.

L’implantation des nouvelles constructions dans le bourg ou le village

L’implantation des nouvelles constructions dans les bourgs respectera ces caractéristiques de regroupement. Dans la mesure du possible, les maisons s’accoleront les unes aux autres. Elles seront mitoyennes. Cette disposition contribue à la qualité des espaces publics que sont les rues, places ou placettes. La mitoyenneté permet également une économie d’énergie, en protégeant les pignons des vents dominants et de l’ensoleillement direct. Les habitants diminuent leurs charges (climatologiques, construction et entretien des clôtures, murs mitoyens sans ravalement). Les nuisances sonores dans les jardins sont identiques que les maisons soient mitoyennes ou situées à 10 ou 20 m. Par rapport aux vues, la maison mitoyenne ou accolée n’est pas sous le regard de tous les voisins. Les vues ne sont pas directes mais en biais. La place libérée sur la parcelle par l’implantation en limite est alors plus grande.

Remarque La création de surface habitable dans une construction doit faire l’objet d’un projet architectural ainsi que d’une autorisation administrative auprès de la mairie : déclaration de travaux ou permis de construire le cas échéant. Il est vivement conseillé de s’adresser à un architecte compétent.

En pratique

Pour en savoir plus, consultez : • les fiches thématiques 5, 6, 7. • les fiches conseil 1, 5, 6, 9.

Pour tous renseignements administratifs, consulter la mairie. Pour tous renseignements concernant l’architecture, l’urbanisme ou le paysage, consulter le CAUE ou le Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine.

Faites vous conseiller par des professionnels (cf. liste des contacts sur la couverture). Les règles d’urbanisme doivent être consultées en mairie.

C.A.U.E. 28 : Tél. : 02 37 21 21 31 6, Rue Ch. Victor Garola - 28000 Chartres

www.caue28.org

Si la nouvelle construction ne peut être réalisée en mitoyenneté de part et d’autre, il faut toutefois maintenir l’implantation sur l’une des deux limites séparatives de propriété et si le règlement d’urbanisme en vigueur le permet (carte communale, PLU), l’implantation à l’alignement de la voie. Sinon, l’alignement sur rue est assuré par l’édification d’un mur de clôture en maçonnerie.

Les constructions doivent s’adapter à la configuration du terrain. Pour cela, il faut d’abord en identifier les caractéristiques : bois, arbre isolé, mare, points de vue, pente et orientation... Elles sont à prendre en compte et à intégrer dans la composition du projet. En particulier, ce sont les nouvelles constructions qui doivent s’adapter au terrain et non l’inverse. En cas de terrain en pente, les décrochements de volumes accompagneront la déclivité. Les terrassements et les affouillements sont vivement déconseillés.

Vents dominants

Soleil En plaine, les vents dominants sont puissants. Les maisons isolées ne peuvent s’en protéger en s’accolant les unes aux autres comme dans les villages. Dans ce cas leur implantation est guidée par l’orientation des vents dominants. La façade principale est à l’abri des vents, elle s’ouvre pour profiter du soleil. La façade opposée est peu ou pas perçée...

Formes et qualité environnementale

En milieu ouvert, l’implantation des maisons tenait compte des vents dominants pour s’en protéger. Les ouvertures principales étaient dirigées vers le sud. L’orientation des nouvelles constructions, devra prendre en compte les dispositions existantes dans le voisinage. Au sud, la façade peut être largement ouverte. Elle abritera de préférence les pièces de vie. Au nord, les ouvertures doivent être plus petites et moins nombreuses pour éviter que le froid ne pénètre. La volumétrie entre aussi en compte dans les déperditions thermiques. Les volumes les plus ramassés et simples, tels les volumes des maisons traditionnelles du Pays, limitent les surfaces en contact avec l’extérieur (sols, murs, toitures), ce qui permet de diminuer les pertes ou les apports de chaleur. Pour un même volume, une même surface et avec les mêmes matériaux, une maison compacte consomme moins d’énergie qu’une maison présentant des volumes fragmentés.

Enfin, prendre en compte la qualité environnementale consiste à : - étudier le mode de chauffage, de ventilation et d’isolation le plus économe et le

moins polluant, et si possible préférer les techniques de production d’énergie renouvelable (énergie solaire, bois...), - tirer parti des apports naturels (eau pluviale, énergie solaire...), - choisir des matériaux naturels recyclables et non de synthèse (bois, torchis, terre cuite...), - exiger un chantier “propre” et une collecte sélective des déchets de chantier (matériaux, emballages...), - utiliser judicieusement les plantations pour créer des ombrages et protéger du vent.

Création/Conception : une fenêtre sur la ville - 07

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Façade sud avec ouvertures.

Façade nord plus fermée.

AMÉNAGER LE PAYSAGE DE PROXIMITÉ

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FICHE CONSEIL

Alternance des constructions, des clôtures minérales et végétales et des arbres de hautes tiges. Rouvres.

Accompagnement végétal des constructions aux abords de la mare.

La démarche

Les abords des constructions sont constitués par des espaces dédiés à divers usages : cour d’entrée, espace de circulation, espace de travail pour les anciennes exploitations agricoles, jardin d’agrément, verger... De ces usages dépend la nature des aménagements. Avant d’entreprendre des aménagements, il est souhaitable de comprendre l’organisation initiale. Pour aménager les abords il faudra, en premier lieu, respecter la logique d’organisation des bourgs et des villages. Ensuite, les vues à conserver ou à dissimuler depuis l’intérieur de la maison et depuis les espaces extérieurs seront repérées. De la même façon, les vues depuis l’espace public seront analysées. La vocation des espaces à aménager, les végétaux existants à conserver ou à supprimer, les plantations et les cheminements à réaliser seront étudiés en plan et en volume.

A la périphérie des villages

La végétation arborescente des jardins d’agrément ou potagers, situés à l’arrière des parcelles, crée un écrin végétal à la périphérie des villages. Ces plantations doivent être conservées et reconduites dans le cas d’extension de village. Les espèces locales adaptées au sol et au climat seront choisies : feuillus en port libre tels chênes, frênes, hêtres, charmes ou bouleaux ; le cas échéant en milieu humide : saules blanc ou marsault, bouleaux.... Isolés, en bosquet, ou en alignement, ils apportent de l’ombre et créent des écrans de protection contre le vent. Pour les arbustes on privilégiera des espèces telles que : noisetier, aubépine, prunellier, fusain d’europe, cornouiller sanguin, viorne lantane, troène sauvage, sureau...

Les vergers et potagers

Les vergers seront plantés d’arbres alignés ou en quinconce. Leur sol sera enherbé. Il est préférable de choisir des espèces anciennes, de pommiers, poiriers, cerisiers.... dont les fruits sont résistants et parfumés. Les potagers seront positionnés de préférence à l’abri du vent, par exemple, abrités par les ouches, derrière le verger ou par un haut mur maçonné. Ils peuvent être aménagés selon des carrés de différentes cultures et fleurs. Ils peuvent être accompagnés de quelques arbres. Les allées du potager sont elles-aussi enherbées.

Le jardin d’agrément

Souvent situé à l’arrière de la maison, le jardin d’agrément peut présenter différents traitements de sols qui seront toujours perméables : allées empierrées, engravillonnées, avec des dalles, enherbées avec ou non des dalles en pas japonais. Les autres parties sont enherbées. Comme dans les cours, des bosquets, des arbustes décoratifs, ainsi que des plantes grimpantes et des vivaces sont plantés pour animer le jardin : noyer, merisier, sorbier, buis, osmanthe, filaria, cortaderia, chèvrefeuille, vigne, glycine, clématite, rosiers, hortensias, par exemple.

Les cours

Elles permettent de desservir différents espaces : habitation, garage, bâtiment d’activité agricole, accès au jardin d’agrément... Elles sont situées, dans la plupart des cas, à l’avant de la parcelle. Leur pratique induit un traitement de sol robuste et drainant comme un sol stabilisé, sablé, empierré ou gravillonné. Les revêtements étanches comme les dalles en béton ou le bitume sont à proscrire, car en cas d’orage violent, les eaux s’écoulent difficilement. Des débordements se produisent, pouvant aller jusqu’à l’éclatement de la conduite. Les inondations sont alors favorisées.

Les qualités

• Les haies abritent une faune et une diversité d’espèces végétales qui contribuent à l’équilibre écologique du Pays Drouais.

Attention

• Pour éviter l’emploi de désherbant chimique, recouvrir le sol de paille, d’écorce ou d’un film plastique opaque.

• Les sols ne doivent pas être étanches : les revêtements bitume et béton sont proscrits.

• L’aulne, arbre typique des vallées du Pays Drouais, est atteint par le phytophthora de l'aulne. Il faut nettoyer les outils de coupe et brûler les déchets d’abattage pour éviter de disséminer la maladie.

En pratique

Pour en savoir plus, consultez : • la fiche thématique 6. • les fiches conseil 2, 3, 6.

Faites vous conseiller par des professionnels (cf. liste des contacts sur la couverture). Les règles d’urbanisme doivent être consultées en mairie.

C.A.U.E. 28 : Tél. : 02 37 21 21 31 6, Rue Ch. Victor Garola - 28000 Chartres

www.caue28.org

Dans tous les cas, il faudra étudier l’implantation au regard du fonctionnement de l’exploitation, de l’orientation du parcellaire existant, du relief, de la végétation à conserver ou à créer, des éventuels mouvements de terrain à réaliser (déblais ou remblais)... Ensuite, le choix du site d’implantation devra, si possible, respecter les dispositions suivantes :

• S’implanter au plus près des constructions existantes pour former une continuité avec le village ou la ferme, et éviter ainsi la dispersion du bâti dans le paysage. Toutefois, les règles en vigueur, concernant les distances minimales par rapport aux habitations pour certains types de bâtiments d’exploitation doivent être respectées.

• Eviter l’implantation en ligne de crête, ou ligne de rupture de pente, qui expose le bâtiment au vent et renforce son impact visuel dans le paysage.

• Préférer les implantations sur un terrain plat, ou lorsque le cas se présente adossées contre un léger relief. Si la construction en terrain plat ou adossée contre un relief n’est pas possible, éviter une implantation perpendiculaire aux courbes de niveaux qui implique des remblais importants.

• Permettre des évolutions ultérieures Le site choisi doit permettre une éventuelle extension ultérieure.

Bâtiments d’activité en prolongement des implantations bâties.

Le traitement des abords

Un plan de paysagement devra être réalisé. Il intégrera différentes composantes : haies brise-vent, arbres en bosquet et haies libres. Cet aménagement devra être à l’échelle de la construction projetée. Il ne s’agira pas de masquer la construction à venir, mais plutôt de l’intégrer à un paysage végétal aménagé pour l’occasion.

• Planter des arbres et des arbustes en bosquet La plantation d’arbres de haute-tige et d’arbustes en bosquet devra être suffisante pour minimiser l’impact visuel du bâtiment de grandes dimensions.

• Planter des haies brise vent Les haies brise-vent comporteront des arbustes, des arbres pouvant être conduits soit en cépées (plusieurs troncs) soit en haut jet (tronc unique). Ils pourront à terme dépasser les 15 mètres de haut. Merisier, orme résistant, châtaignier, érable plane, chêne pédonculé, sont des arbres de haut-jet adaptés au Pays de Beauce. Pour la plantation des arbres en bosquet, il faudra choisir des essences locales : chênes, frênes, charmes, bouleaux...

Attention

• Eviter les implantations sur les lignes de crête ou de rupture de pente, et perpendiculaires aux courbes de niveaux.

• Les matériaux brillants et réfléchissants sont à proscrire comme la couleur blanche.

En pratique

Pour en savoir plus, consultez : • les fiches thématiques 3, 5. • la fiche conseil 9.

Toute nouvelle construction doit faire l’objet d’un projet architectural ainsi que d’une autorisation administrative auprès de la mairie : déclaration de travaux ou permis de construire le cas échéant. Il est vivement conseillé de s’adresser à un architecte compétent. Pour tous renseignements administratifs, consulter la mairie. Pour tous renseignements concernant l’architecture, l’urbanisme ou le paysage, consulter le CAUE ou le Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine.

Faites vous conseiller par des professionnels (cf. liste des contacts sur la couverture). Les règles d’urbanisme doivent être consultées en mairie.

C.A.U.E. 28 : Tél. : 02 37 21 21 31 6, Rue Ch. Victor Garola - 28000 Chartres

www.caue28.org

Intitulé du document : N.2.1.5. Hauteur des constructions

Pour les constructions destinées à l'activité agricole ou à l’exploitation forestière, la hauteur maximale ne peut excéder 11 mètres au faîtage*.

Pour les constructions destinées à l’habitation, la hauteur maximale ne doit pas dépasser 6 mètres à l’égout du toit* et 9 mètres au faîtage*, soit un rez-de-chaussée et 2 niveaux* dont le dernier doit être en comble* (R+1+Comble*).

Pour les autres destinations autorisées dans la zone, la hauteur maximale ne peut excéder 9 mètres de hauteur totale.

Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et services publics ;

Les constructions existantes ayant une hauteur supérieure à celles fixées dans le présent article peuvent faire l'objet d'extension*, selon une altimétrie identique, dès lors que l'insertion de la construction dans le site est respectée.

HAIE Alignement d'arbres et/ou d'arbustes qui marque la limite entre deux parcelles ou entre deux propriétés. On différencie les haies* diversifiées qui comptent plusieurs variétés de plantes, des haies monotypées qui ne comprennent qu’une sorte d’essence.

HAUTEUR

◼ Hauteur maximale, totale, au faîtage, ou plafond : Mesure la différence d’altitude entre le sol naturel et le point le plus élevé de la construction, non compris les ouvrages techniques de faible emprise tels que souches de cheminée, paratonnerre, machineries d’ascenseurs. Pour les bâtiments avec toiture terrasse, la hauteur maximale sera prise à l’acrotère.

◼ Hauteur de façade ou à l’égout : C’est la mesure verticale, prise au nu de la façade entre le sol naturel et le niveau le plus élevé de la façade ou jusqu’à la gouttière ou sablière pour les façades surmontées d’une toiture à pente. Pour les façades avec pignons, la hauteur sera prise entre le sol naturel et l’égout de toit. Pour les bâtiments avec toiture terrasse, la hauteur de façade sera prise au niveau de la couche d’étanchéité de la terrasse (hors acrotère).

Lorsque la voie est en pente, pour le calcul de la hauteur, les bâtiments implantés le long de ces dénivellations sont divisés le long de la voie en sections égales ne pouvant dépasser 20m de longueur : la hauteur moyenne d’une section se mesure à partir du sol naturel au milieu de la section.

LIMITES SÉPARATIVES Les limites du terrain qui aboutissent la voie, y compris les éventuels décrochements, brisures et coudes, constituent les limites séparatives latérales et de fond de parcelle ou d’une unité foncière selon le cas. La limite opposée à la voie constitue la limite de fond de terrain.

Certaines parcelles ou unités foncières situées à l’angle de plusieurs voies peuvent ainsi n’avoir que des limites séparatives latérales.

MITOYEN

Qui constitue la limite entre deux propriétés contiguës. Juridiquement, qualifie ce qui appartient de façon indivise à deux propriétaires voisins.

NIVEAU Espace situé entre un plancher et le plancher qui lui est immédiatement supérieur, se compte sur une même verticale.

NUISANCES Trouble anormal du voisinage, provoqué de jour comme de nuit, de manière répétitive, intensive ou qui dure dans le temps. Une nuisance peut être sonore, olfactive, un rejet liquide ou gazeux, une pollution lumineuse ou encore des vibrations.

OPÉRATION D’ENSEMBLE Toute opération ayant pour objet ou pour effet de porter à plus de 1 le nombre de lots ou de constructions issus de ladite opération : lotissement, permis groupé, ZAC, etc.

PAREMENT

Matériaux de surface visible d’une construction.

PLACE DE STATIONNEMENT Emplacement délimité pour y stationner son véhicule. Il doit être lisible dans le plan masse.

PLACE DE STATIONNEMENT COMMANDEE Place de stationnement située derrière une autre place de stationnement. La place commandée n’est donc pas directement accessible depuis l’allée de desserte mais « commandée » par la première.

PLEINE TERRE Les espaces verts de pleine terre sont constitués des espaces en contact direct et total avec le sol.

Un espace non construit peut être qualifié de « pleine terre » s’il réunit les conditions suivantes : - Son revêtement est perméable, - Il doit pouvoir recevoir des plantations ; - Sur une profondeur de dix mètres à compter de sa surface, il ne comporte que le passage éventuel de réseaux.

Un espace de pleine terre permet d’éviter une trop forte imperméabilisation du sol, donc de limiter les ruissellements des eaux de pluie et de reconstituer les nappes phréatiques.

Ainsi, à titre d’exemple, un parking réalisé en sous-sol et dépassant l’emprise de la construction, fait perdre la qualité de pleine terre au sol resté libre en surface.

Les parties de terrain en pleine terre ne peuvent supporter des constructions en sous-sol.

PROPRIETE, TERRAIN, UNITE FONCIERE Constitue un îlot de propriété, un terrain ou une unité foncière, une parcelle ou un ensemble de parcelles contiguës (d'un seul tenant), appartenant à un même propriétaire, à un même groupe de copropriétaires ou à une même indivision.

RECUL Le recul est la distance séparant une construction des emprises publiques ou des voies.

Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite d’emprise publique, de voie ou d’emplacement réservé.

Il est constitué par l’espace compris entre la construction et ces emprises publiques ou voies.

REHABILITATION Travaux d’amélioration générale ou de mise en conformité d’une construction existante avec les normes techniques et d’habitabilité en vigueur. Contrairement à l’extension, la réhabilitation n’a pas pour effet d’augmenter la surface et/ou le volume de la construction existante.

RETRAIT Le retrait est la distance comptée horizontalement ou perpendiculairement en tout point de la construction existante ou projetée, jusqu’au point le plus proche de la limite séparative. Ne sont pas

comptés dans le calcul du retrait, les éléments de modénature et les débords de toiture. En revanche, sont comptabilisés dans le calcul du retrait les balcons, les terrasses accessibles et tout élément de construction d'une hauteur supérieure à 0,60 mètre au-dessus du niveau du sol existant.

SAILLIE Partie de construction qui dépasse le plan de façade ou de toiture d’une construction.

SECOND RANG (CONSTRUCTIONS DE) Sont considérées comme constructions de second rang les constructions implantées sur des terrains situés en retrait de la voirie avec un simple accès en façade sur rue (cas des parcelles en drapeau par exemple).

SURÉLÉVATION Travaux réalisés sur une construction existante augmentant la hauteur sans modifier l’emprise au sol.

SURFACE DE PLANCHER La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;

5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;

7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

TERRAIN NATUREL État du sol à la date du dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme.

TERRASSE Est considérée comme une terrasse :

- Un terre-plein d’une levée de terre réalisée pour mettre de niveau (horizontal) un terrain. Ce terre-plein peut être imperméabilisé ou non,

- Dans un immeuble présentant un décrochement en hauteur, toute surface à l’air libre aménagée devant la partie close d’une construction (individuelle ou collective) et au-dessus d’un local inférieur.

TOITURE Ensemble des toits ou autres éléments de couverture d’une construction. On distingue plusieurs types de toiture :

- La toiture à pans : comporte un ou plusieurs plans inclinés concourant à définir le volume externe visible de la construction,

- La toiture terrasse : couverture quasiment plate ne comportant que de légères pentes qui permettent l’écoulement des eaux. Elle peut constituer le balcon d’un niveau supérieur au rezde-chaussée,

- La toiture végétalisée : ayant un habillage végétal.

VOIE Espace desservant plusieurs propriétés et comportant les aménagements nécessaires à la circulation des personnes et/ou des véhicules.

Intitulé du document : N.2.1.4. Emprise au sol* des constructions

La localisation et la proportion de l’emprise au sol* des constructions par rapport au terrain doit être définies dans un objectif de préserver les caractéristiques du site dans lequel elles se situent, notamment au regard des critères suivants :

- la topographie des lieux, en limitant les mouvements de terrains,

- le libre écoulement des eaux afin de préserver les sources, les rus, les ruisseaux, les systèmes d’infiltration des eaux et de limiter l’imperméabilisation des sols,

- le caractère arboré du terrain afin de limiter les défrichements.

Coefficient qui détermine la densité de construction admise. Rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher ou le nombre de mètres cubes susceptibles d’être construits par mètre carré de sol.

COMBLE

L’étage de comble correspond au niveau de plancher sous une toiture, occupant le volume compris entre le plancher haut et la toiture d’un bâtiment.

CONSTRUCTION PRINCIPALE Construction dont l’usage premier répond à la nomenclature des destinations* définie à l’article R15127 du Code de l’Urbanisme, développé ci-après, à « Destination ». Par opposition, une construction est principale quand son usage n’est pas accessoire, à l’inverse des annexes par exemple.

DEBORD DE TOITURE*

Partie de la toiture qui est en saillie de la façade.

DESTINATION L’arrêté du 10 novembre 2016 définit les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par les règlements des PLU.

Destinations

Sous-destinations

(article R.151-27 du (article R.151-28 du Code de

Code de l’Urbanisme)

l’Urbanisme)

Précisions apportées par l’arrêté du 10 novembre 2016

Exploitation agricole et forestière

Exploitation agricole Exploitation forestière

Cette sous-destination recouvre les constructions destinées à l’exercice d’une activité agricole ou pastorale. Elle recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes.

Cette sous-destination recouvre les constructions et entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l’exploitation forestière.

Habitation

Logement

Cette sous-destination recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.

Hébergement

Cette sous-destination recouvre les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de

Destinations

Sous-destinations

(article R.151-27 du (article R.151-28 du Code de

Code de l’Urbanisme)

l’Urbanisme)

Précisions apportées par l’arrêté du 10 novembre 2016

retrait*e, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.

Artisanat et commerce de détail

Cette sous-destination recouvre les constructions commerciales destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle ainsi que les constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services.

Restauration

Cette sous-destination recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale.

Commerce de gros

Cette sous-destination recouvre les constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.

Commerce et activités de service

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle

Cette sous-destination recouvre les constructions destinées à l’accueil d’une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens.

Cette sous-destination inclut notamment les professions libérales, telles qu’avocats, architectes, médecins, kinésithérapeutes…

Hébergement hôtelier et touristique

Cette sous-destination recouvre les constructions destinées à l’hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial.

Cinéma

Cette sous-destination recouvre toute construction répondant à la définition d’établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l’article L.212-1 du Code du cinéma et de l’image animée accueillant une clientèle commerciale.

Industrie

Cette sous-destination recouvre les constructions destinées à l’activité extractive et manufacturière du secteur primaire, les constructions destinées l’activité industrielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l’industrie.

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Entrepôt

Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.

Cette sous-destination recouvre les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique.

Bureau

Cette sous-destination recouvre les constructions destinées aux activités de direction et de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires.

Destinations

Sous-destinations

(article R.151-27 du (article R.151-28 du Code de

Code de l’Urbanisme)

l’Urbanisme)

Précisions apportées par l’arrêté du 10 novembre 2016

Centre de congrès et d’exposition

La sous-destination « centre de congrès et d’exposition » recouvre les constructions destinées à l’évènementiel polyvalent, l’organisation de salons et forums à titre payant.

Cuisine dédiée à la vente en ligne

La sous-destination « Cuisine dédiée à la vente en ligne » recouvre les constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique. Ces commandes sont soit livrées au client, soit récupérées sur place.

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

Cette sous-destination recouvre les constructions destinées à assurer une mission de service public. Ces constructions peuvent être fermées ou ne prévoir qu’un accueil limité du public. Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l’Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d’une mission de service public.

Cette sous-destination recouvre les constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle.

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés

Cette sous-destination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d’énergie.

Equipements d’intérêt collectif et services publics

Etablissement d’enseignement, de santé et d’action sociale

Cette sous-destination recouvre les équipements d’intérêts collectifs destinés à l’enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d’intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d’assistance, d’orientation et autres services similaires.

Salles d’art et de spectacles

Cette sous-destination recouvre les constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d’intérêt collectif.

Equipements sportifs

Cette sous-destination recouvre les équipements d’intérêts collectifs destinés à l’exercice d’une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public.

Lieux de culte

Cette sous-destination recouvre les constructions répondant à des besoins collectifs de caractère religieux.

Autres équipements recevant du public

Cette sous-destination recouvre les équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination « Equipement d’intérêt collectif et

Destinations

Sous-destinations

(article R.151-27 du (article R.151-28 du Code de

Code de l’Urbanisme)

l’Urbanisme)

Précisions apportées par l’arrêté du 10 novembre 2016

services publics ». Cette sous-destination recouvre notamment les salles polyvalentes, les aires d’accueil des gens du voyage.

EAUX PLUVIALES* Eaux issues des précipitations atmosphériques proprement dites mais aussi les eaux provenant de la fonte de la neige, de la grêle ou de la glace tombant ou se formant naturellement sur une propriété. Les eaux d'infiltration font également partie des eaux pluviales.

La gestion intégrée des eaux pluviales est l’aménagement d’une parcelle ou groupement de parcelles qui utilise les caractéristiques naturelles du site pour favoriser le cycle naturel de l’eau. Des aménagements assurent ce cycle (noues, fossés plantés). D’autres peuvent assurer la bonne qualité de l’eau avant rejet dans le milieu naturel (bassin de décantation, bassin plein air,…).

ÉGOUT DU TOIT Voir « FAITAGE »

ELEMENTS ARCHITECTURAUX

Sont considérés comme éléments architecturaux, les ouvrages en saillie des façades et des toitures, tels que corniches, auvents, bandeaux, soubassement, appui de baie… mais ne créant pas de surface de plancher.

EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS L'emprise au sol des constructions, y compris les locaux accessoires, correspond à leur projection verticale au sol, exception faite des éléments de modénature, des débords de toitures et des balcons. Sont égalementexclus du calcul, les sous-sols et les parties de constructions ayant une hauteur au plus égale à 0,60 mètre à compter du sol avant travaux.

EQUIPEMENT DE LOISIRS A USAGE PRIVE

Equipements à usage privé récréatif, culturel ou sportif dont l’usage demeure dans le cadre familial. Il peut être cité en exemple : un terrain de tennis, de volley ou une piscine.

EXTENSION

Agrandissement d’une seule et même enveloppe bâtie d’une construction qui génère une augmentation de la surface de plancher totale de celle-ci. La partie en extension doit être contigüe à l’existant. Elle peut s’effectuer horizontalement comme verticalement.

Dans l’application du règlement, il est considéré qu’une extension ne peut conduire à augmenter de plus de 30% la surface de plancher existante à la date d’approbation du PLU ; au-delà, cela sera considéré comme une construction nouvelle pour l’application du présent règlement.

Les annexes ne peuvent faire l’objet d’extension.

FACADE Paroi verticale extérieure d’une construction.

FAITAGE Arête supérieure ou partie sommitale d’un toit formée à l’intersection horizontale de deux pans de toiture opposés. La côte du faîtage est une des cotes de référence qui a été choisie pour définir la hauteur maximale des constructions notamment des toitures à pente.

Intitulé du document : N.2.2 – Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

N.2.2.1. Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, concernant l’aspect extérieur des constructions

Le projet peut être refusé, ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

N.2.2.1.1. Restauration

Dans le cadre de la restauration d’une construction typique du Thymerais-Drouais, le projet doit porter une attention particulière :

- Dans le cadre d’une extension* : à la volumétrie et l’insertion des extensions* par rapport au volume principal : orientation du faîtage*, gabarit, homogénéité des matériaux et de l’aspect extérieur des bâtiments (l’ordonnancement des façades*…)

- Dans le cadre d’une restauration : au respect des techniques traditionnelles de constructions : appareillage des murs, couleurs, matériaux, matériaux des toitures* (ardoises, tuiles plates…), formes et couleurs des menuiseries, …

- Au respect de l’ordonnancement des façades*, les nouvelles ouvertures respectant les formes traditionnelles de la construction : ouvertures plus hautes que larges, rythme de la façade*…

L’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme permettent, dans le cadre du PLU, « d’identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. »

A ce titre, certains espaces naturels ou paysagers remarquables, constitutifs de la trame verte et bleue, sont soumis à des mesures de protection et de mise en valeur spécifiques.

Trois catégories ont été définies :

 Les terrains classés comme Espaces verts paysagers à préserver (EVP) au titre de l’article L.151-23 du Code de l'Urbanisme. Les Espaces verts paysagers (EVP) sont représentés sur les documents graphiques par un figuré en forme de triangles verts. Ils correspondent à la fois à des éléments de paysage à protéger, à conserver et à mettre en valeur et à des secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique. Ces Espaces verts paysagers (EVP) ne constituent pas des espaces boisés, mais des espaces de respiration publics ou privés dans le tissu urbain constitué. Ils participent également à la création de continuités écologiques en zone urbaine comme en zone agricole et sont identifiés dans la trame verte et bleue intercommunale ;

 Des alignements d’arbres ou des haies* à protéger au titre de l’article L.151-23 du Code de l'Urbanisme. Les alignements d’arbres ou les haies* à protéger sont représentés sur les documents graphiques par un liseré constitué de ronds verts pleins. Ils correspondent également à des éléments de paysage à protéger, à conserver et à mettre en valeur. Situés sur le domaine public ou privé, ils participent de la trame verte communale et constituent des continuités écologiques à préserver. Cette protection n’interdit pas leur abattage, notamment pour des raisons phytosanitaires justifiées par une étude ad hoc, mais rend impératif leur remplacement ;

 Des cours d’eau identifiés au titre de l’article L.151-23 du Code de l'Urbanisme. Les vallées de la Meuvette et de son affluent la Gervaine ont ainsi été identifiées par un trait bleu foncé sur le document graphique. Ces cours d’eau constituent à la fois des éléments de paysage à protéger, à conserver et à mettre en valeur et à des secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique ;

 Des mares à préserver au titre de l’article L.151-23 du Code de l'Urbanisme. Ces mares à préserver sont représentées sur les documents graphiques par un rond de couleur bleue claire. Elles correspondent à la fois à des éléments de paysage à protéger, à conserver et à mettre en valeur et à des secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique. Situées sur le domaine public ou privé, elles participent à la trame bleue communale et constituent des continuités écologiques à préserver. L’ensemble des mares présentes sur la commune ont été identifiées : 9 mares sont ainsi protégées.

 Les termes suivis d’un astérisque (*) sont définis au Titre 11 – Lexique du présent règlement.

Ce sont les constructions qui doivent s’adapter à la pente du terrain et non le terrain qui doit être remodelé pour s’adapter à la nouvelle construction.

Vents dominants

Les extensions urbaines

Les extensions urbaines respecteront les dispositions précédentes. Construire à distance de l’agglomération existante ou en dehors de son prolongement immédiat, c’est : • augmenter le coût de raccordement aux réseaux du village ; • augmenter sa facture énergétique en ne profitant pas de l’effet de la

mitoyenneté ; • être contraint d’utiliser sa voiture pour accéder aux services offerts dans

l’agglomération (commerces, voisinage, services, ramassage scolaire, écoles...).

Toutes les extensions urbaines envisagées devront faire l’objet d’une étude préalable en plan de masse, permettant de prendre en compte l’insertion du projet dans le paysage, le bon lien entre les constructions projetées et celles existantes, le raccordement du réseau des nouvelles voies à celui en place. Les voies en impasse sont à éviter.

Les haies

Les haies permettent de structurer les différents espaces composant les abords, d’abriter du vent certaines plantations. Elles jouent un rôle important dans la gestion des eaux pluviales et dans le maintien de la biodiversité.

• Les haies libres sont composées d’arbustes et d’arbres à feuilles caduques. Les haies doivent être plantées d’au moins trois espèces, pour renforcer leur garnissage, l’équilibre écologique, la résistance aux maladies et l’harmonie paysagère due aux variations saisonnières. Pour le choix de quelques unes des essences conseillées voir ci-avant § A la périphérie du village. Les plants seront positionnés en deux rangées en quinconce, en les espaçant suffisamment pour permettre leur croissance.

• Les haies taillées sont composées d’une association d’arbustes à feuilles caduques ou persistantes ou les deux en mélange. Elles sont taillées strictement sur les 3 faces deux ou trois fois par an. Ce sont des haies clôture de 1 à 2 m de hauteur. Les essences résistantes à la taille et adaptées au site sont : le fusain, le charme, l’aubépine, le noisetier, le cognassier du japon pour les essences à feuilles caduques et, pour les essences à feuilles persistantes : le troène, le laurier, le houx, le buis, le berberis...

Mur de clôture en bauge avec chaperon maçonné et contreforts en brique. Escorpain.

Les haies de conifères comme le thuyas sont à proscrire. Il s’agit d’une famille de végétaux exogène, qui dénature, banalise et uniformise le paysage du Pays Drouais. De plus, les thuyas sont sensibles aux maladies et parasites et nécessitent des tailles constantes pour limiter leur hauteur.

Les clôtures : murs, porches et portes

Dans les villages, lorsque les maisons ne sont pas accolées, les clôtures maçonnées établissent le lien entre les constructions. Les perceptions à l’intérieur des rues des villages sont donc marquées par un traitement minéral, ponctuellement accompagné de végétation trottoirs enherbés et parfois fleuris, haies qui dépassent de la clôture. Les murs de clôture sont en maçonnerie de pierre calcaire, hourdés à la chaux. Leur partie supérieure est protégée de la pénétration des eaux de pluie par un chaperon. Ce chaperon est maçonné, ou recouvert de tuiles de terre cuite. Les porches et portes piétonnes sont parfois accolés. Le porche est encadré par des piliers engagés dans la maçonnerie du mur. Ils sont en maçonnerie de pierre taillée ou plus rarement de brique. Le linteau supérieur est droit, parfois cintré. Il est recouvert de tuiles plates en terre cuite. La porte cochère est en bois.

Portail avec piliers en brique. Tremblay-les-Villages.

• Pour les constructions existantes, les murs de clôture, porches et portes piétonnes seront entretenus et conservés. La création de nouveaux percements dans les murs doit être évitée ou limitée aux impératifs fonctionnels justifiés. Dans tous les cas, l’utilisation des porches existants doit être privilégiée.

• Pour les nouvelles constructions, les clôtures varieront en fonction de leur situation. En périphérie des villages, il pourra s’agir d’un muret maçonné (d’une hauteur d’1 mètre environ) doublé d’une haie vive végétale ; ou simplement d’une haie vive. A l’intérieur des villages, les clôtures respecteront le dispositif décrit pour les constructions existantes (hauts murs maçonnés...).

Escholtzia en fleur en pied de mur sur rue. Abondant.

Les trottoirs

Au pied des murs de clôture ou des constructions quand les trottoirs publics sont enherbés, il est conseillé de planter des bulbes fleuris ou des haies très basses taillées. Outre leur intérêt esthétique, les plantations permettent de limiter l’étanchéité des sols en maintenant des espaces en pleine terre. Ainsi, l’eau n’est pas emprisonnée sous le revêtement étanche, ce qui limite les remontées d’eau par capillarité dans les murs. La présence de terre végétale limite le rebond des eaux de pluies qui détériorent les pieds de mur. Les bulbes avides d’eau, comme l’iris, drainent le pied de mur. Dans la mesure du possible, les trottoirs seront de préférence perméables, en sol stabilisé et sablé avec une fine bordure enherbée et plantée de bulbes.

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Le “petit patrimoine”

Les abords des constructions sont souvent accompagnés d’éléments de “petit patrimoine” bâti ou naturel : appentis, puits, fours, mares, arbres remarquables... Il faut les conserver car ils témoignent des activités passées, d’un savoir faire constructif, d’une nécessité de drainage, ils servent de signal ou de repère... Ils peuvent être utiles et devront être bien conservés et entretenus.

Saule isolé remarquable. Boullay-les-Deux-Eglises.

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INTÉGRER DES BÂTIMENTS D’ACTIVITÉ DANS LE PAYSAGE

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FICHE CONSEIL

Bâtiments d’activité adossés à une pente.

La démarche

La construction actuelle de bâtiments d’activité liés aux nouveaux modes de

production agricole s’effectue le plus souvent à l’extérieur des exploita-

tions. Les bâtiments sont répartis dans le paysage agricole, isolés des hameaux, villages et bourgs. Ils sont de grandes dimensions. Aussi ont-ils un impact très

Bâtiments d’activité accolés à un bosquet.

fort sur le paysage, qu’ils risquent de dévaloriser. Il est donc essentiel de recher-

cher les moyens d’intégrer le mieux possible ces nouveaux bâtiments d’activité. Il faut étudier au mieux :

l’implantation du bâtiment, le traitement de ses abords et son architecture (volumes, matériaux et couleurs).

• Planter des haies de type bocagère Les essences adaptées sont le fusain, le charme, l’aubépine, le noisetier et le troène.

Attention, les haies de résineux comme le thuyas sont à proscrire. Il s’agit d’une famille de végétaux exogènes, qui dénature, banalise et uniformise le paysage. Les thuyas sont sensibles aux maladies et parasites et nécessitent des tailles constantes pour limiter leur hauteur.

L’architecture des nouveaux

bâtiments d’activité

• Les volumes En fonction de la nature de l’activité abritée par le nouveau bâtiment, il faudra étudier la possibilité de fractionner le volume, soit en plusieurs corps, soit en créant des décrochements significatifs de toiture et/ou de façade, pour créer des nouveaux volumes de dimensions proches des anciens. Plusieurs bâtiments de taille traditionnelle s’intégreront plus facilement au paysage. L’étude de la volumétrie de la toiture et de sa pente permettra de diminuer l’effet de masse du nouveau bâtiment. L’absence de toiture inclinée est déconseillée : une toiture terrasse serait onéreuse (réalisation d’une étanchéité multicouche) et renforcerait l’impression d’un volume trop massif. Il est donc vivement recommandé de réaliser une toiture à deux pans, selon les caractéristiques des toitures du Pays de Beauce. Les pentes seront telles que la hauteur du toit approchera, si possible, au minimum 1/3 de la hauteur totale du bâtiment. Des ouvertures peuvent être aménagées soit sous l’égout de toit, longues bandes horizontales qui soulignent la toiture, soit dans le pignon, ouverture ponctuelle verticale, afin d’apporter un éclairage naturel et d’animer les façades du nouveau bâtiment. Dans ce dernier objectif, il est également possible de laisser visible la trame de la structure de la construction.

• Les matériaux Les matériaux seront choisis en fonction des critères suivants : qualité environnementale, durabilité, aspect mat. Les matériaux naturels comme le bois, la pierre du Pays, les tuiles seront préférés aux autres. Les matériaux transformés comme le bardage métallique peuvent convenir (bardage d’acier galvanisé ou laqué, poly-carbonate ou verre). Les matériaux de synthèse issus de l’industrie pétro-chimique sont à éviter. Les bardages seront posés sans contact avec le sol naturel, pour qu’il ne se dégrade pas, sur un soubassement en maçonnerie de pierre de préférence, d’une hauteur de 60 à 90 cm environ. Le bardage sera posé par bandes verticales.

• Les couleurs Les couleurs trop claires, le blanc, les couleurs vives (pures), les finitions brillantes sont à proscrire. Il faudra choisir dans la gamme des teintes sombres, éteintes (non pures) proches du noir : vert-gris, brun-rouge, bleu-anthracite... Les finitions mates absorberont la lumière et éviteront le scintillement du bâtiment par réflexion. Le choix d’une couleur unique pour chaque volume permettra de minimiser l’impact visuel d’un bâtiment de grandes dimensions. Si plusieurs volumes sont construits, alors la couleur choisie peut être déclinée en saturation (plus ou moins soutenue) pour différencier les bâtiments.

Fractionnement des volumes et couleurs mates et sombres permettent de rompre la linéarité et de diminuer l’impact des bâtiments dans le paysage.

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Bardage acier laqué bleu anthracite.

LA FERME DE MARCHEZAIS - MARCHEZAIS

1

FICHE EXEMPLE

En 2007, la façade sur rue de l’ancienne grange transformée en gîte, avec un abri voyageur sur rue (0).

En 1936, la façade sur cour de la même grange.

Description

La ferme de Marchezais, est constituée d’un ensemble de granges traditionnelles organisées autour d’une cour ouverte et d’une maison neuve pour l’habitation.

Localisation et histoire de la ferme

La ferme se situe sur la commune de Marchezais, commune du nord-est du Pays Drouais. Le village de Marchezais était formé, initialement, de quelques fermes positionnées à la croisée des chemins. Les terres agricoles les entouraient. Une ligne de chemin de fer à été installée à proximité immédiate du village. Des silos à grains ont été construits en liaison directe avec la plateforme ferroviaire de chargement des matières premières. Puis, peu à peu de nouvelles constructions à usage d’habitation ont été réalisées. La ferme de Marchezais est une exploitation conventionnelle basée sur la polyculture céréales et oléagineux. Le corps de logis d’origine a été remplacé par une maison d’habitation neuve.

Diversification des activités

Les propriétaires ont souhaité diversifier leur activité : - Les ressources bâties dont ils disposaient et qui étaient en partie inutilisées du fait du

changement des pratiques de l’agriculture, pouvaient être exploitées. Aujourd’hui, les activités de gîte, d’élevage équin et de ferme pédagogique sont abritées dans les granges disponibles.

Localisation de la Ferme de Marchezais à Marchezais.

Les qualités

Usages

A l’origine, les constructions (1, 4, 5, 8) étaient des granges. Aujourd’hui, la maison d’habitation des propriétaires (3) est implantée au milieu de la propriété, face à l’entrée. L’une des granges (1) a été aménagée pour abriter un gîte. Le CAUE 28 a conseillé les propriétaires pour établir le projet. Une autre grange a été transformée en écurie (4) pour l’élevage des poneys (8). Des appentis (2) sont utilisés comme annexe du gîte et, dans le cadre de la ferme pédagogique, pour l’accueil des groupes scolaires. Un hangar (6) à été adjoint aux granges d’origine. Le four à pain et le puits (7) ont également été conservés.

Usages actuels des constructions de la Ferme de Marchezais :

0 1

0- Abri voyageur 1- Gîte 2- Appentis 3- Habitation 4- Ecurie 5- Grange 6- Hangar 7- Four à pain et puits

3 2

4

5

7

8

6

La Ferme de Marchezais est représentative des fermes du Pays Drouais. Les transformations architecturales doivent s’inscrire dans le respect des caractéristiques d’origine. • L’aménagement du corps

de logis a été réalisé à l’intérieur du volume existant. La création des baies s’inscrit dans la composition de façade préexistante.

En pratique

Pour connaître la Ferme de Marchezais : • http://perso.orange.fr/helene.maisons/

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Valoriser le patrimoine du Pays Drouais LA FERME DE MARCHEZAIS - MARCHEZAIS

Escalier Niche à chien

La grange aménagée en gîte

La grange sur rue offrait avant travaux une possibilité de créer environ 100 m2 habitables répartis sur deux niveaux. Le parti de conserver les principales caractéristiques des granges du Pays Drouais a été choisi : volumétrie, façade sur cour ouverte par des baies, façade sur rue ne comportant que des jours de souffrance, traces des baies charretières. A l’origine, cette construction était composée d’une partie de plein pied et un étage et d’une seconde partie partiellement enterrée (cave) et grenier. Un escalier extérieur desservent le grenier.

• Techniques constructives et matériaux Le bâtiment est en maçonnerie de moellons. Les encadrements des baies et chaînes d’angles sont rigidifiés par un appareillage en brique. La couverture est en tuiles plates de terre cuite petit moule. Avant les travaux d’aménagement du gîte, les parties de façade en moellons étaient enduites à pierre vue.

La grange en cours de travaux de rénovation, au printemps 2005.

• Programme Le Conseil d’Architecture d’Urbanisme et de l’Environnement d’Eure-et-Loir (CAUE 28) a assisté les propriétaires pour établir le programme de cette rénovation. Deux solutions ont été proposées, dans le même volume, soit la création d’un gîte sur deux niveaux avec trois chambres (A), soit la création d’un gîte sur deux niveaux avec deux chambres et d’une chambre d’hôtes indépendante (B). La première solution (A) a été choisie et modifiée. Une annexe existante à proximité est utilisée pour abriter entre autre le mobilier de jardin.

La grange réaménagée en gîte au printemps 2007.

• Travaux - La charpente qui menaçait de s’écrouler a été entièrement refaite. -La façade du gîte a été recomposée à l’intérieur des baies existantes. L’escalier extérieur a été conservé et intégré à l’intérieur de l’entrée. L’ancienne niche à chien a été maintenue et mise en valeur. Un plancher à niveau unique, a été créé sur la totalité de la surface. Un enduit couvrant, à base de chaux naturelle, a été mis en oeuvre de façon à masquer les différentes reprises de maçonnerie. Les encadrements en maçonnerie de briques des anciennes baies charretières sont restés apparents. -Les dimensions des baies charretières ont été réduites à l’intérieur des baies existantes. Les autres baies ont été conservées. -Des fenêtres et portes, en bois, isolantes, ont été installées.

En juin 2004, les propositions d’aménagement d’un gîte, par le CAUE 28

A

B

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L’état initial en juin 2004.

La solution (A) : aménagement d’un gîte comportant trois chambres.

La solution (B) : aménagement d’un gîte comportant deux chambres et d’une chambre d’hôtes indépendante.

Le plan réalisé est un mélange des deux solutions avec intégration de l’escalier extérieur à l’intérieur du gîte.

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AMÉNAGEMENT D’UNE GRANGE EN ATELIERS D’ARTISTES

2

FICHE EXEMPLE

La reconversion des constructions agricoles

Les pratiques agricoles ont évolué. Dans de nombreux cas, certains bâtiments des fermes sont inutilisés. Parfois, c’est la ferme elle-même qui n’est plus en exploitation. Certaines communes se portent acquéreurs des constructions les plus remarquables pour un usage administratif ou culturel. Mais la vocation du bâti plus modeste est aussi de caractériser le paysage bâti du Pays et de constituer son patrimoine ordinaire. Les modes de vie, les contraintes économiques et réglementaires évoluent. Ils doivent être pris en compte pour une reconversion intelligente des constructions anciennes. Pour autant, les spécificités des architectures anciennes doivent être maintenues, mises en valeur. Les nouveaux aménagements doivent concilier ces intérêts d’apparence contradictoire.

La démarche préalable

Chaque construction est unique. Dans tous les cas, il importe avant toute intervention d’étudier le bâtiment de façon détaillée.

• La lecture du bâtiment Déchiffrer l’histoire du bâtiment et de ses habitants permet de comprendre ses spécificités et de les maintenir. Il s’agit d’une lecture approfondie de : - l’environnement (étude des vues depuis l’extérieur, des clôtures, des typologies architecturales) ; - l’orientation ; - l’implantation par rapport à la rue, sur la parcelle et par rapport aux dénivellements éventuels ; - la volumétrie : rapport entre la longueur de la façade et sa hauteur, et rapport entre la hauteur de la toiture et de la façade ; - la composition des façades : étude rapport entre les surfaces pleines (murs) et les surfaces ouvertes (baies), étude du positionnement des baies (régulièrement disposées, de façon symétrique ou aléatoire) ; - son histoire et ses transformations éventuelles (surélévations, extensions, modifications des percements).

Ensuite, le relevé détaillé de l’état existant permettra de repérer la constitution du bâti : techniques constructives, baies existantes, éventuels désordres fissures etc... Ces documents graphiques sont indispensables pour établir le projet de restauration. Le projet sur le bâtiment ainsi étudié se fera en “discrétion”. Il s’agira de respecter ses différentes composantes, et d’y conformer les nouvelles interventions.

Esquisse de l’état existant d’une ferme type du Pays Drouais

• Le programme Une fois la compréhension du bâtiment acquise, il faut expliciter clairement un programme. Celui-ci est étroitement lié aux possibilités d’aménagement des volumes, accès, implantations et surfaces existants. Ainsi, si l’exemple exposé autorise la création de logements, d’autres constructions de par leur configuration pourraient ne pas être adaptées à l’habitation mais à d’autres usages (association culturelle, hébergement rural, bureaux ...). Une fois le mode d’occupation choisi, il faut déterminer : - les fonctions qui doivent être abritées dans une pièce spécifique ou non ; - la relation de ces pièces les unes avec les autres, leur relation avec l’espace extérieur ; - les différentes options d’aménagement, pour n’en n’exclure aucune à priori. D’autres paramètres (faisabilité technique et financière) indiqueront par la suite les options à retenir et celles à exclure.

• Le parti architectural Il devra être fondé sur la confrontation entre les caractéristiques du bâtiment et le programme. Ainsi les éléments d’architectures tels que la présence d’une porte charretière, d’un haut volume sous toiture ou tout autre seront utilisés. Les volumes initiaux ne doivent pas être dénaturés (surélévations abusives, créations de baies trop nombreuses, éventrement de la façade etc...). La prise en compte de la qualité environnementale, pourra également être support de projet. Comment intégrer la production d’énergies renouvelables ? Comment récupérer les eaux pluviales ? Comment obtenir la meilleure des isolations thermiques... Autant de questions qui trouveront leur réponse dans des propositions formelles.

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Façade est des granges.

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Valoriser le patrimoine du Pays Drouais AMÉNAGEMENT D’UNE GRANGE EN ATELIERS D’ARTISTES

Remarque La transformation d’une construction agricole pour un autre usage doit faire l’objet d’un projet architectural ainsi que d’une autorisation administrative auprès de la mairie (permis de construire). Il est vivement conseillé de s’adresser à un architecte compétent.

Esquisse d’aménagement d’une ferme type du Pays Drouais

Plan de masse

Les travaux

Dans tous les cas, l’aménagement des corps de ferme doit être réalisé de façon globale car la transformation affecte l’ensemble du fonctionnement de la propriété. Pour cette raison, les opérations ponctuelles, au “coup par coup” ne sont pas souhaitables. La plupart des travaux étant alors multipliés par le nombre d’interventions. Cela est le cas pour tous les réseaux (arrivée d’électricité, évacuation des eaux...).

• Fonctions - Pour la grange avec pigeonnier, les volumes sont conservés, comme la porte charretière. Une baie vitrée, dont la croisée est simplement découpée, éclaire l’atelier/salle d’exposition. - Pour la grange en L, les volumes sont conservés, comme les baies du rez-de-chaussée. Sur la façade sud/est, sous comble, des lucarnes à croupe sont installées sur le versant de toiture, dans l’axe des baies existantes. Sur la façade nord/est de nouvelles baies sont créées au 1er étage. Cette grange accueille 8 chambres d’artistes et une salle commune pour la préparation des repas et la détente. - Des garages sont positionnés à l’intérieur de la grange accolée au pigeonnier. - L’accès est indépendant de celui de la ferme dont une partie reste dédiée à l’exploitation. Une cour est traitée en stabilisé, elle se désolidarise de celle de la ferme par la plantation d’un mail d’ormes.

• Matériaux - La couverture des toitures est entièrement refaite en tuiles de terre cuite petit moule (70 au m2). - Les façades sont enduites à pierre vue avec un mortier de chaux naturelle teinté dans la masse. - Le pignon, à l’origine ouvert, est équipé d’une grande baie vitrée sur la totalité de sa surface. Cette baie est doublée d’un panneau brise-soleil : série de lames en bois, orientables selon la position du soleil. - Les croisées sont en bois peint. Les volets sont en bois, installés à l’intérieur de la résidence.

Façade est

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Plan du rez-de-chaussée

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« 78 communes, 5 Communautés de communes et une Communauté d’Agglomération … Un bassin de vie de près de 100 000 habitants sur 100 000 hectares …»

Partenaires financiers :

ÉDITION : Septembre 2007

Intitulé du document : N.2.3 – Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

N.2.3.1. Aspects qualitatifs

Le traitement des abords des constructions doit concourir à leur insertion dans le site.

Selon leur nature et leur vocation, les espaces libres (espaces de circulation, jardins, aires de stationnement) doivent recevoir un traitement paysager approprié à leur fonction en tenant compte :

- de l'organisation du bâti sur le terrain afin que les espaces libres constituent un accompagnement des constructions ;

- de la composition des espaces libres voisins afin de participer à une mise en valeur globale ; - de la topographie et de la configuration du terrain, notamment pour répondre au ruissellement

des eaux pluviales* ; - de l'exposition du terrain pour la conception des espaces végétalisés. Les plantations existantes doivent, autant que possible au regard du projet, être maintenues. Dansle cas d'une construction implantée en recul*dela voirie, l'espace situé entre le bâti etla voie* doit faire l'objet d'un traitement paysager de qualité.

La plantation de haies* d’essences locales pluristratifiées est obligatoire en limite séparative* avec la zone naturelle N.

Toutes les plantations, qu'il s'agisse d'arbres de haute tige* ou dehaies*, doivent être réalisées à partir d'essences locales. Elles sont préconisées notamment dans le traitement végétal des limites mitoyennes* et de fond de parcelles.

Le choix des essences et des végétaux sur les espaces libres doit se faire notamment en fonction de leurs capacités de captation et de rétention des polluants. L’implantation des zones végétalisées doit intégrer le rôle de « barrière filtrante » qu’elles peuvent jouer par rapport aux gaz d’échappement.

Conformément à la loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l'eau et les milieux aquatiques, on veillera à limiter l’imperméabilisation des surfaces de stationnement et de circulation. Il convient donc de privilégier les espaces minéraux sablés, dallés ou pavés de préférence aux espaces bitumés ou enrobés.

Le traitement du sol des aires de stationnement à l’air libre doit permettre l’infiltration des eaux pluviales* (sauf pour les zones de circulation).

N.2.3.2. Aspects quantitatifs

Dans la zone N, à l’exception du secteur Ne, 90 % au moins de la superficie totale du terrain doit demeurer en pleine terre*.

Les aires de stationnement doivent être plantées d’arbres de haute tige* à raison d’un sujet pour 2 places.

Ont été identifiés comme Espaces verts paysagers à préserver l’ensemble des éléments relais des milieux boisés situés en zones urbaines ou agricoles identifiés dans la trame verte et bleue intercommunale. Ces espaces contribuent à la fois :

 à la résorption des îlots de chaleur en milieu urbain ;

 à la limitation de l’imperméabilisation des sols et à une meilleure gestion des eaux pluviales* ;

 à la préservation et à la création de continuités écologiques en milieu urbain.

Prescriptions :

Dans ces Espaces verts paysagers à préserver, seuls sont autorisés :

 les annexes* aux conditions cumulatives suivantes : o elles doivent être destinées à l’entretien, la gestion ou la mise en valeur du secteur identifié comme élément de paysage ; o leur emprise ne doit pas excéder 30m2 ; o leur hauteur est limitée à 3,50m ;

 les piscines dans la limite d’une seule piscine et de 50m2 (pourtour de la piscine compris) par unité foncière. Les plages entourant les piscines doivent être en matériaux drainants ;

 les terrains de tennis sont également autorisés à condition que leur revêtement soit perméable ;  les extensions* et surélévations des constructions existantes à la date d’approbation du PLU,

dans la limite de 75m2 d’emprise au sol* pour les extensions* des constructions existantes et dans la limite d’une seule extension* à partir de la date d’approbation du PLU ;  les places de stationnement* à condition d’être perméables ;  la création d’accès* ;  les cheminements piétonniers ou cyclables perméables ou semi-perméables ;  les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, dès lors qu’ils ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et paysagers et sous réserve que leur fonction rende impossible toute solution d’implantation en dehors de l’Espace vert paysager à préserver.

Ces constructions ne sont autorisées qu’aux conditions cumulatives suivantes :

 le respect des différentes règles de la zone dans laquelle elles s’implantent;  leur implantation doit tenir compte des arbres et plantations existantes ;  les déboisements, lorsqu'ils s'avèrent nécessaires, doivent être justifiés et accompagnés par la

plantation de nouveaux arbres ou arbustes permettant une replantation équivalente (surface et nombre d’arbres) à l’aide d’essences locales.

2. Les haies* et alignements d’arbres

et les arbres remarquables

à

préserver

Les alignements d’arbres ou arbres remarquables présents sur l’espace public ou sur des parcelles privées, identifiés comme « alignements d’arbres ou arbres remarquables à préserver » sont à conserver ou à planter. Tout abattage d’arbre doit être justifié par une étude ad hoc et compensé par la plantation d’un arbre de même stature.

Les sorties de véhicules doivent être étudiées en conséquence.

3. Les cours d’eau et les

mares à préserver

Toute destruction (par comblement, drainage,…), ainsi que tous travaux ou constructions susceptibles de compromettre leur pérennité, sont interdits.

Tous les travaux d’entretien sont autorisés et encouragés.

Intitulé du document : – Stationnement

Lorsque les dispositions règlementaires applicables aux zones urbaines prescrivent un nombre de places de stationnement* par logement pour les constructions neuves à usage d’habitation, il convient d’appliquer ces mêmes dispositions pour toute création de logement, que ce soit par changement de destination* ou par aménagement d’une construction existante.

Lorsqu’une division en vue de créer au moins un lot à bâtir a pour effet de supprimer le stationnement qui permettait de satisfaire aux besoins de la parcelle bâtie, les places de stationnement* correspondantes devront être réalisées sur le lot bâti, après obtention, le cas échéant, de l’autorisation d’urbanisme correspondante.

Lorsque les bâtiments neufs à usage principal d’habitation groupant au moins deux logements sont équipés d’un parc de stationnement bâti clos et couvert d’accès* réservé aux seuls occupants des places de stationnement*, constitué notamment de places de stationnement* individuelles fermées ou d’accès* sécurisé, ce parc est alimenté en électricité pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables.

Toute opération devra être en conformité avec la Loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées.

Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire à ces obligations, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.

Lorsqu'une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d'une concession à long terme ou d'un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues aux articles L. 151-30 et L. 15132 du Code de l’urbanisme, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l'occasion d'une nouvelle autorisation.

Article 15 – Dérogation à l’article R.151-21 du Code de l’Urbanisme

En dérogation à l’article R.151-21 du Code de l’Urbanisme, dans le cas d’un lotissement ou de celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées dans le présent règlement sont appréciées au regard de chacun des lots créés.

Article 16 – Libre écoulement des eaux de source

Concernant les eaux de sources, il est rappelé que les dispositions des articles 640 à 642 du Code Civil s’appliquent : le propriétaire peut disposer des eaux de sources et/ou en assurer la continuité d’écoulement vers le fond inférieur, sans jamais aggraver la situation existante avant travaux.

Toute nouvelle construction doit limiter au maximum son impact sur la circulation des eaux.

Article 17 – Création et règlementation des vues

Il est rappelé que les dispositions des articles 675 à 680bis du Code Civil s’appliquent, imposant des règles de distance pour la création de vues.

Article 18 – Illustrations

Les schémas servent de supports d’illustration au contenu du règlement. En cas d’imprécision sur les schémas ou d’incohérence avec le règlement, c’est ce dernier qui prime d’un point de vue réglementaire.

TITRE 2 – DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES MIXTES A VOCATION DOMINANTE D’HABITAT

Extrait du rapport de présentation

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit être assuré en dehors des voies* ouvertes à la circulation publique et des voies* de desserte internes aux établissements publics.

Dans le cas d’un aménagement se traduisant par une extension* (sans création de nouveaux logements) ne dépassant pas 20 m² de surface de plancher*, il n’est pas imposé de réaliser de nouvelles places de stationnement* à condition de ne pas supprimer de places existantes. Dans le cas contraire, les règles générales s’appliquent y compris si les travaux d’aménagement se traduisent par un ou plusieurs nouveaux logements qu’il y ait ou non extension de la surface de plancher*.

La suppression de places de stationnement* existantes est interdite sauf si celles-ci sont remplacées par des places nouvelles obligatoirement réalisées sur le terrain. Lorsqu’un terrain bâti fait l’objet d’une division, le nouveau terrain supportant la construction existante doit impérativement disposer, à minima, du nombre de places de stationnement* qui existait initialement. Si de nouveaux logements sont créés sur ce terrain, les dispositions générales s’appliquent en plus.

Les places de stationnement* ne sont ni comptabilisées, ni admises sur les espaces verts de pleine terre* imposés au Paragraphe N.2-3-2.

La norme applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-après est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables.

Lorsque le décompte des places aboutit à un nombre décimal, le nombre de places de stationnement* exigé est arrondi à l’entier supérieur.

Destinations* (article R.151-28 du Code de

l’Urbanisme)

Habitation

Exploitation agricole et forestière Equipements d’intérêt collectif et services publics

Normes de stationnement des véhicules individuels motorisés

Il est exigé au moins : - Deux places de stationnement* par logement pour les constructions à vocation d’habitation.

Au-delà de 200m² de surface de plancher*, il sera créé une place de stationnement* supplémentaire par tranche de 40m² de surface de plancher*, avec un maximum de 3 places. Le garage compte pour une place de stationnement*. Conformément à l’article L. 151-35 du Code de l'Urbanisme : - pour les logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat : 1 place par logement

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations à destination* agricole doit être assuré en dehors des emprises publiques, sur le terrain d'assiette de la construction ou dans son environnement immédiat.

Le nombre de places de stationnement* à réaliser doit être adapté à la nature de l’équipement, à son mode de fonctionnement, à sa localisation sur le territoire communal (proximité des transports en commun, existence de parcs publics de stationnement à proximité, etc.) et au nombre et au type d’utilisateurs concernés.

Intitulé du document : – Accès*

Lorsqu'une autorisation d'urbanisme a pour effet la création d'un accès* nouveau ou la modification des conditions d'utilisation d'un accès* existant à une voie publique, son bénéficiaire doit, préalablement à l'exécution des travaux, obtenir une autorisation d'accès* du service gestionnaire de la voirie communale ou départementale, précisant notamment les caractéristiques techniques nécessaires eu égard aux exigences de sécurité routière. Cette prescription est également valable lorsque les modifications des conditions d'utilisation d'un accès*, ou la création d'un accès*, n'impliquent pas une autorisation d'urbanisme.

Article 12 – Servitude de cour commune

Les propriétaires de terrains contigus peuvent prévoir entre leurs bâtiments des servitudes visant à ne pas bâtir ou à ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant. Ces servitudes de « cour commune » sont créées en vertu des articles L.471-1 et suivants du Code de l’Urbanisme.

La servitude de cour commune est instituée par acte authentique.

Article 13 – Sursis à statuer

Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas suivants, en application de l’article L.424-1 du Code de l’Urbanisme :

« Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus aux articles L. 102-13, L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l'article L. 331-6 du code de l'environnement.

Il peut également être sursis à statuer :

1) Dès la date d'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique d'une opération, sur les demandes d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations à réaliser sur des terrains devant être compris dans cette opération ;

2) Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution de travaux publics, dès lors que la mise à l'étude d'un projet de travaux publics a été prise en considération par l'autorité compétente et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités ;

3) Lorsque des travaux, constructions ou installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d'une opération d'aménagement, dès lors que le projet d'aménagement a été pris en considération par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités.

Le sursis à statuer ne peut être prononcé que si la décision de prise en considération prévue aux 2° et 3° du présent article et à l'article L. 102-13 a été publiée avant le dépôt de la demande d'autorisation. La décision de prise en considération cesse de produire effet si, dans un délai de dix ans à compter de son entrée en vigueur, l'exécution des travaux publics ou la réalisation de l'opération d'aménagement n'a pas été engagée.

Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans. (…) »

L’article L.153-11 du Code de l'Urbanisme précise :

« L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable. »

N.3.1.1. Accès*

Pour être constructible, une unité foncière doit avoir accès* à une voie* publique ou privée, directement ou par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin (article 682 du Code Civil).

Les accès* doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l’incendie, de protection civile.

Aucune opération ne doit prendre accès* sur les chemins agricoles, chemins ruraux et sur les chemins d’accès* aux surfaces forestières.

N.3.1.2. Voirie

Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies* ainsi que leur profil doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir, dans le respect de la sécurité publique. L’ouverture de toute voie* privée non destinée à desservir une installation existante ou autorisée est interdite. Les voies* en impasse doivent comporter à leur extrémité une placette de retournement d’un gabarit suffisant permettant aux véhicules, quelle que soit leur catégorie, d’y faire demi-tour sans marche arrière. De manière générale, des espaces de manœuvre suffisants doivent être aménagés pour permettre les évolutions des véhicules de toute catégorie, et leur retournement.

N.3.1.3. Desserte forestière

Il est impératif d’assurer une bonne desserte forestière dans le but de permettre le défruitement et de garantir la défense contre l’incendie.

L’accès est un passage privé, non ouvert à la circulation publique, situé sur l’emprise de la propriété ou aménagé sur fonds voisin reliant la construction à la voie de desserte. Il correspond donc, selon le cas, à un linéaire de façade du terrain (portail) ou de la construction (porche), par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain de l’opération depuis la voie de desserte ouverte à la circulation publique.

ACROTÈRE Saillie verticale d’une façade située au-dessus d’une toiture. Il désigne la cote de référence pour définir la hauteur maximale de construction.

ALIGNEMENT Limite des emprises publiques ou de la voie (publique/privée), actuelle ou projetée, avec le terrain d'assiette de la construction.

ANNEXE

Est considérée comme construction annexe, une construction qui répond aux conditions cumulatives suivantes :

- une construction non affectée à l’habitation ou à l’activité : abri de jardin, remise à bois, celliers, réserves, garages, poulailler, etc. ;

- une construction contiguë ou non à une construction principale* ; - une emprise au sol* inférieure à 30m2 ; - une hauteur maximale de 3,50m.

ARBRES DE HAUTE TIGE

Un arbre à haute tige est un arbre possédant un tronc de 2 mètres de hauteur minimum (entre le collet au pied de l’arbre et les premières branches) et dont le houppier atteint 10 mètres de haut à plein développement.

Le houppier désigne l’ensemble des parties aériennes d’un arbre, à l’exception de la base du tronc (le fût). Il comprend les branches, les rameaux et le feuillage de l’arbre.

ATTIQUE Étage ou demi-étage supérieur d’un édifice, réalisé en retrait par rapport aux niveaux inférieurs et qui vient couronner, parfois de façon décorative, une construction.

BAIE Constituent des baies toute ouverture dans la façade qui assure un éclairement de toute pièce quelle qu’elle soit. Le règlement de zone précise les distances minimales d’ouverture de ces baies par rapport aux limites de propriété ainsi qu’aux constructions édifiées sur une même propriété. Ne constitue pas une baie :

- une ouverture située à plus de 2,60m au-dessus du plancher du rez-de-chaussée ou à plus de 1,90m au-dessus du plancher pour les étages supérieurs ;

- une porte d’accès* non vitrée ou en verre translucide ; - les pavés de verre.

En outre, les ouvertures à châssis fixe et à vitrage translucide ne sont pas assimilées à des baies.

CLÔTURE Ouvrage divisant et délimitant un espace soit entre deux parcelles privées, soit entre des parcelles privées et le domaine public.

Intitulé du document : N.3.2 – Desserte par les réseaux

N.3.2.1. Alimentation en eau potable

Le branchement sur le réseau d'eau potable public est obligatoire pour toute construction, aménagement ou installation qui requiert une alimentation en eau. En outre, les canalisations ou tout autre moyen équivalent doivent être suffisants pour assurer une défense incendie et conformes aux normes en vigueur.

Le branchement aux réseaux publics est à la charge du pétitionnaire.

N.3.2.2. Eaux usées

Le branchement, par des canalisations souterraines, est obligatoire sur le réseau collectif d’assainissement pour toute construction ou installation engendrant des eaux usées. L’ensemble des prescriptions du règlement d’assainissement intercommunal relatives aux eaux usées doit être respecté.

La gestion d’eaux usées provenant d’installations industrielles ou artisanales (eaux autres que domestiques) est subordonnée à un prétraitement approprié pour être conforme aux normes admissibles. L’autorisation de rejet vers un réseau public de collecte peut être accompagnée d’un arrêté spécial de déversement.

Les eaux usées ne doivent pas être déversées dans le réseau d’eaux pluviales* dans le cas d’un réseau d’assainissement séparatif.

Dans les zones non desservies par un système d’assainissement collectif des eaux usées, les propriétés doivent être dotées d’un système d’Assainissement Non Collectif (ANC) conforme à la règlementation en vigueur et aux dispositions prévues par le règlement intercommunal du Service Public de l’Assainissement Non Collectif (SPANC).

Ce dispositif est conçu de façon à permettre le branchement sur le réseau collectif dès sa réalisation, dès lors qu’un système d’assainissement collectif est programmé.

Le dispositif de traitement individuel des eaux usées doit être adapté selon les secteurs de la commune à la nature des sols, à la vulnérabilité des nappes phréatiques, à la topographie, à la perméabilité naturelle des sols et à la présence potentielle de cavités souterraines.

L’unité foncière, issue ou non d’une division, doit avoir, pour être constructible, une superficie suffisante pour permettre la réalisation d’un système d’assainissement individuel et pour garantir la gestion des eaux pluviales* ainsi que le prévoient les dispositions ci-dessous.

N.3.2.3. Eaux pluviales*

L’ensemble des prescriptions du règlement d’assainissement intercommunal relatives aux eaux pluviales* doit être respecté.

Le principe de gestion des eaux pluviales* est le rejet au milieu naturel sur l’unité foncière, sans rejet dans les réseaux collectifs publics. Ce rejet au milieu naturel peut s’effectuer par infiltration dans le sol ou par écoulement dans des eaux superficielles. Dans tous les cas, des solutions limitant les quantités d’eaux de ruissellement ainsi que leur pollution devront être recherchées.

Chaque parcelle doit disposer d’un système de stockage et d’infiltration permettant de gérer ces eaux pluviales* selon une occurrence de pluie de référence.

Tout ou partie des eaux pluviales* n’est accepté dans le réseau public que dans la mesure où l’usager démontrera que l’infiltration ou la rétention, sur son unité foncière, ne sont pas possibles ou insuffisantes, ou que le rejet en milieu naturel n’est pas possible.

Cette évacuation est obligatoirement séparée des eaux usées et raccordée par un débit de fuite limité au réseau public, par un branchement distinct de celui des eaux usées.

En cas d’absence de réseau public d’eaux pluviales*, l’usager doit dans tous les cas réaliser une gestion intégrale des eaux pluviales* sur son unité foncière, sans rejet vers le domaine public ni les propriétés voisines.

Les surfaces imperméabilisées destinées au stationnement doivent faire l’objet d’un prétraitement de débourbage déshuilage avant tout rejet dans un système de gestion des eaux pluviales*.

N.3.2.4. Réseaux divers

Toute construction doit être raccordée aux réseaux publics d’électricité, présentant des caractéristiques suffisantes pour répondre aux besoins de la nouvelle construction.

Les ouvrages, de quelque nature qu’ils soient, doivent être implantés en souterrain de la construction jusqu'au point de raccordement avec le réseau public.

Tout terrain rendu constructible devra prévoir les aménagements nécessaires à l’installation de la fibre optique et autres réseaux de communication électronique.

N.3.2.5. Collecte des déchets

Pour toute opération de plus de deux logements, il doit être aménagé un emplacement collectif pour la collecte des déchets et le tri sélectif.

Par ailleurs, le pétitionnaire devra se référer au règlement intercommunal des déchets fournis en annexe du PLU.

4. Règlement

Arrêté le : 23 septembre 2025

Enquête publique : du lundi 19 janvier 2026 au jeudi 19 février 2026 Approuvé le : 16 juin 2026

Sommaire

TITRE 1 - DISPOSITIONS GÉNÉRALES ............................................................................................3 TITRE 2 – DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES MIXTES A VOCATION DOMINANTE D’HABITAT .................................................................................................................................12 TITRE 3 – DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE URBAINE A VOCATION D’EQUIPEMENTS......35 TITRE 4 – DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES A VOCATION D’ACTIVITES ECONOMIQUES ..........................................................................................................................44 TITRE 5 – DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER..............................................58 TITRE 6 - DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE AGRICOLE......................................................81 TITRE 7 – DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE NATURELLE...................................................95 TITRE 8 – DISPOSITIONS PARTICULIERES AU TITRE DE LA PRESERVATION DU PATRIMOINE NATUREL COMMUNAL.............................................................................................................110 TITRE 9 – DISPOSITIONS PARTICULIERES AU TITRE DE LA PRESERVATION DU PATRIMOINE BATI COMMUNAL ............................................................................................................................113 TITRE 10 – EMPLACEMENTS RESERVES AU TITRE DE L’ARTICLE 151-41° DU CODE DE L’URBANISME ..........................................................................................................................134 TITRE 11 – LEXIQUE ..................................................................................................................135 TITRE 12 – LISTE DES ESSENCES LOCALES .................................................................................146 TITRE 13 – RECOMMANDATIONS ARCHITECTURALES ..............................................................156

TITRE 1 - DISPOSITIONS GÉNÉRALES

Le présent règlement de Plan Local d'Urbanisme (PLU) est établi en vertu des articles R. 151-1 à R. 1514 du Code de l'Urbanisme, conformément aux dispositions de l'article L. 151-8 du Code de l’Urbanisme qui dispose que le règlement fixe en cohérence avec le Projet d'Aménagement et de Développement Durables (PADD) les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101 à L. 101-3 du Code de l'Urbanisme.

Article 1 – Champ d’application territorial

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la commune de Brezolles.

Article 2 – Portée respective du règlement à l’égard d’autres législations et réglementations relatives à l’occupation des sols

Sont et demeurent notamment applicables au territoire communal couvert par le Plan Local d'Urbanisme :

1. Les articles L.101-2, L.424-1, L.421-4, R.111-2 à R.111-5, R.111-26, et R.111-27 du Code de l’Urbanisme.

2. Les servitudes d’utilité publique instituant une limitation administrative au droit de propriété et annexées au présent plan local d'urbanisme.

3. Les articles du Code de l’Urbanisme concernant le droit de préemption urbain dans les zones U et AU.

4. La Loi du 22 Juillet 1987 relative à la prévention des risques majeurs.

Article 3 – Effets du règlement

Le règlement fixe, en cohérence avec le Projet d'Aménagement et de Développement Durables (PADD) les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3. du Code de l'Urbanisme.

Conformément à l'article L. 152-1 du Code de l'urbanisme, le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements, exhaussements des sols et ouverture d'installations classées. Ces travaux ou opérations doivent en outre être compatibles avec les orientations d'aménagement que le Plan Local d'Urbanisme définit dans certains secteurs.

Conformément aux articles L.421-6 et L.421-8 du Code de l'Urbanisme, le Plan Local d'Urbanisme est également opposable à toute occupation ou utilisation du sol même si celle-ci n'est pas soumise à autorisation ou déclaration à l'exception des constructions mentionnées au b de l'article L.421-5 du Code de l'Urbanisme.

Article 4 – Division du territoire en zones

Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en zones urbaines (U), en zones à urbaniser (AU), en zones agricoles (A) et en zones naturelles (N) délimitées sur le document graphique.

Les zones peuvent comporter des sous-zones et des secteurs spécifiques, assortis de règles particulières.

4.1. Les zones urbaines