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DEPARTEMENT DES ALPES-MARITIMES
COMMUNE DE CABRIS (06530)
MODIFICATION DE DROIT COMMUN N°4 DU PLAN LOCAL D’URBANISME
PIECE N°2 : REGLEMENT ECRIT
PLU approuvé le 03 avril 2013 Dernière modification le 20 septembre 2017 Modification de droit commun n°4 approuvée le
Le Maire,
Avenue de la Clapière, Résidence n°1 la croisée des chemins
05200 EMBRUN Tel : 04.92.46.51.80 contact@alpicite.fr - www.alpicite.fr
RAPPEL
Article L.101-1 et L102-2 code de l'urbanisme
« Le territoire français est le patrimoine commun de la nation. Les collectivités publiques en sont les gestionnaires et les garantes dans le cadre de leurs compétences. En vue de la réalisation des objectifs définis à l'article L. 101-2, elles harmonisent leurs prévisions et leurs décisions d'utilisation de l'espace dans le respect réciproque de leur autonomie. »
« Dans le respect des objectifs du développement durable, l'action des collectivités publiques en matière d'urbanisme vise à atteindre les objectifs suivants : 1° L'équilibre entre : a) Les populations résidant dans les zones urbaines et rurales ; b) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ; c) Une utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ; d) La sauvegarde des ensembles urbains et la protection, la conservation et la restauration du patrimoine culturel ; e) Les besoins en matière de mobilité ; 2° La qualité urbaine, architecturale et paysagère, notamment des entrées de ville ; 3° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l'habitat, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs de l'ensemble des modes d'habitat, d'activités économiques, touristiques, sportives, culturelles et d'intérêt général ainsi que d'équipements publics et d'équipement commercial, en tenant compte en particulier des objectifs de répartition géographiquement équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services, d'amélioration des performances énergétiques, de développement des communications électroniques, de diminution des obligations de déplacements motorisés et de développement des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile ; 4° La sécurité et la salubrité publiques ; 5° La prévention des risques naturels prévisibles, des risques miniers, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature ; 6° La protection des milieux naturels et des paysages, la préservation de la qualité de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des ressources naturelles, de la biodiversité, des écosystèmes, des espaces verts ainsi que la création, la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques ; 7° La lutte contre le changement climatique et l'adaptation à ce changement, la réduction des émissions de gaz à effet de serre, l'économie des ressources fossiles, la maîtrise de l'énergie et la production énergétique à partir de sources renouvelables. »
SOMMAIRE
2022
LISTE DES ABREVIATIONS UTILISEES
C.D.A.C. : D.P.U. : D. T. A. : I.C.P.E. : N. G. F. : P. A. D. D. : P. A. Z. : P.L.U. : P.P.R. : Z.A.C. : Z.N.I.E.F.F :
Commission Départementale d’Aménagement Commercial Droit de Préemption Urbain Directive Territoriale d’Aménagement Installations Classées pour la Protection de l’Environnement Nivellement Général de France Projet d’Aménagement et de Développement Durable Plan d’Aménagement de Zone Plan Local d’Urbanisme Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles Zone d’Aménagement Concerté Zone Naturelle d'Intérêt Ecologique, Faunistique et Floristique
2022
GLOSSAIRE (Définitions au sens du présent règlement)
Acrotère Bandeau périphérique qui entoure une toiture. Il peut être composé d’un socle destiné à recevoir un ornement à chacune des extrémités de la toiture ainsi qu’au sommet du fronton ou d’un mur pignon.
Alignement sur voie et emprise publique Limite entre le domaine public et le domaine privé.
Annexes Sont considérés comme annexes les locaux secondaires constituant une dépendance d’un bâtiment à usage principal d’habitation : abris bois, abris de jardin, garages pour véhicules et vélo, pool-house, locaux techniques de piscine
Attique Dernier étage d’une construction, de proportions moindres que l’étage inférieur ; c’est à dire dont les façades sont en retrait par rapport aux façades inférieures du bâtiment (à l’exception des pignons éventuels), permettant d’obtenir des terrasses accessibles.
Bâtiment Volume construit au-dessus du sol, avec ou sans fondation, aménageable pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel, touristique, sportif, de loisirs, commercial ou agricole, etc….
Chien-assis Lucarne à couverture à deux pentes en saillie sur le toit.
Claire-voie Clôture ou garde-corps formé de barreaux espacés et laissant du jour entre eux.
Clôture Ouvrage édifié en limite de 2 unités foncières. Les clôtures ne sont pas incluses dans la terminologie des « constructions ». Ainsi, quand toute construction est interdite à une certaine distance des limites séparatives, les clôtures sont règlementées par délibération du Conseil Municipal.
Construction Tout type d’ouvrage, en dur, inamovible.
Destination des locaux Affectation (ou utilisation) principale de locaux existants ou futurs.
L’article R.123-9 4ème du code de l’urbanisme fixe les neuf destinations qui peuvent être retenues pour une construction :
• L’habitation ; • L’hébergement hôtelier ; • Les bureaux ; • Le commerce ; • L’artisanat ; • L’industrie ; • L’exploitation agricole ou forestière ; • La fonction d’entrepôt ; • Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. • Les maisons de retraite établissements de santé, d’enseignement, socio-éducatifs, sportifs,
culturels ou liés à la sécurité.
Afin d’apprécier s’il y a ou non un changement de destination il convient d’abord d’examiner la destination de la construction puis de qualifier la destination du projet. Il y a changement de destination lorsqu’un bâtiment existant passe d’une des neuf catégories définies par l’article R.123-9 du code de l’urbanisme à une autre de ces catégories. Il revient au demandeur de qualifier la destination de la construction initiale et celle de son projet, pour apprécier s’il y a ou non changement de destination. Le service instructeur n’a pas à connaître les détails du projet qui permettent de qualifier sa destination, puisque cette information est déclarative.
Exemples : Des logements meublés pour l’hébergement de très courte ou longue durée, de personnes en difficultés, peuvent être considérés comme étant destinés à l’habitation ou à l’hébergement hôtelier. Tout dépendra du contenu du projet.
La transformation d’un local de magasin photo en agence immobilière ne constitue pas un changement de destination. Dans les deux cas, il s’agit d’une activité commerciale. Néanmoins, les travaux réalisés peuvent être soumis à permis ou à déclaration selon leur nature ou leur situation
A savoir : Le changement de destination ne produit aucun effet en matière de taxes d’urbanisme, si la surface de plancher est préexistante à l’opération projetée.
Egout du toit Egout principal situé dans la partie la plus basse de la toiture. En cas de toiture-terrasse plantée, l’égout sera considéré au niveau de l’étanchéité.
Emprise au sol L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Sont également exclues les surfaces de piscines, dans la limite de 40 m² (par exemple une piscine de 50m² comptera donc pour 10m² d’emprise au sol).
Equipements d’intérêt général Ensemble des installations, réseaux et bâtiments qui permettent d’assurer à la population résidente et aux entreprises les services d’intérêt général dont ils ont besoin.
Equipements techniques de superstructures Edicules techniques dépassant des toitures, constructions à usage d’équipement d’intérêt général du type transformateur EDF, pylône EDF ou de téléphonie mobile, antennes, capteurs solaires, gaines d’ascenseur, etc.
Espaces verts Espaces végétalisés comprenant une végétation basse ainsi que des arbres et arbustes d’essences variées. S’ils ne sont pas en pleine terre, ils doivent comporter une épaisseur de terre suffisante pour permettre à au moins 1 arbre de plus de 4 m par 100 m² de s’y développer.
Etablissements de santé Hôpitaux et cliniques, publics ou privés, maison de retraite médicalisée.
Extension Est dénommée « extension » l’agrandissement de la construction principale ou une construction réalisée sur le même terrain que la construction principale, mais accolée à celle-ci.
Extension limitée Extension limitée de la SHON existante, étant entendu que le bâti existant doit avoir une existence administrative (soit sans permis de construire si édifié avant la loi du 15 juin 1943 instituant son obligation, soit ultérieurement grâce à une autorisation d’urbanisme).
Gabarit Enveloppe extérieure d’un volume (hauteur, largeur et longueur).
Groupe d’habitations Ensemble de villas ou immeubles accolés ou non. Un groupe d’habitation comprend au moins 2 bâtiments, avec 2 entrées distinctes.
Hauteur absolue La hauteur absolue des constructions est mesurée, à l'aplomb de la façade, du sol naturel ou excavé, à l'égout du toit.
Hauteur frontale La hauteur frontale correspond à la différence altimétrique entre le point le plus bas et le point le plus haut de la construction, mesurée du TN ou excavé (à l’exception de l’excavation, nécessaire à l’aménagement de la rampe d’accès) jusqu'à l'égout du toit, elle comprend l 'ensemble des niveaux décalés des constructions édifiées en gradins.
Implantation Emprise que le bâtiment occupe au niveau du sol et du sous-sol (les parties en surplomb telles que balcons, loggias, toiture…ne sont donc pas prises en compte).
Infrastructure Ensemble des équipements et installations réalisés au sol ou en sous-sol nécessaires à l’exercice des activités humaines à travers l’espace (infrastructures de transport, aménagements hydrauliques, énergétiques et de communication, réseaux divers, etc.).
Installations classées Installations classées pour la protection de l’environnement en application de la loi n°83-630 du 12 juillet 1983 dite loi Bouchardeau.
Limite sur voie et emprise publique Limite entre l’unité foncière et une voie ou emprise publique. Sont considérées comme voies : - les voies communales, qu’elles soient classées dans le domaine public ou le domaine privé de la commune, - les voies privées ouvertes à la circulation publique, - les voies privées desservant des groupes d’habitations et des immeubles, - les voies piétonnes et escaliers extérieurs. Sont considérées comme emprises publiques : - les jardins publics, - les places publiques.
Limite séparative Limite entre l’unité foncière du projet et une propriété privée qui lui est contiguë.
Lotissement Article R 442-1 du code de l’urbanisme Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partages ou de locations, d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.
Mur de soutènement Un mur de soutènement a pour objet de maintenir les erres lorsque les sols des deux fonds riverains ne sont pas au même niveau. Même si le mur a été construit en limite de propriété, il constitue, en raison de sa fonction, un mur de soutènement et non un mur de clôture. Ainsi, les dispositions relatives aux clôtures ne lui sont pas applicables. En revanche, ne constitue pas un mur de soutènement mais un mur de clôture celui qui n’a pas pour objet de corriger les inconvénients résultant de la configuration naturelle du terrain mais qui a pour but de permettre au propriétaire de niveler sa propriété après apport de remblais. Le mur de soutènement peut être surmonte d’une clôture qui est soumise au régime des clôtures.
Marge de recul par rapport aux voies Recul minimum ou imposé le long des voies publiques ou privées et des emprises publiques. Il se compte à partir de l’alignement actuel ou de l’élargissement futur quand il est prévu. Cette marge de recul peut être représentée sur les documents graphiques du présent P.L.U. En l’absence de dispositions graphiques, une marge de recul est définie par l’article 6 du règlement de la zone.
Plain-pied (Construction de) : Construction qui ne présente pas d’étage, et dont l’ensemble des pièces sont généralement situées en rez-de-jardin. Dans le cas du présent PLU, la hauteur frontale d’une construction de plain-pied sera limitée à 3.00 m à l’égout de la construction.
Recul par rapport aux rivières et cours d’eau Recul minimum ou imposé le long des rivières et cours d’eau. Il se compte à partir de l’alignement actuel ou à partir de l’axe des rivières ou cours d’eau. Cette marge de recul peut être représentée sur les
documents graphiques du présent P.L.U. En l’absence de dispositions graphiques, une marge de recul est définie par l’article 6 du règlement de la zone.
Retrait par rapport aux limites séparatives Recul pouvant être imposé, par rapport aux limites séparatives, par l’article 7 du règlement de la zone.
Sous-sol Etage souterrain d’un bâtiment non visible de l’extérieur et qui ne peut être vu ou perçu du dehors.
Terrasse tropézienne Terrasse dont l’ouverture est créée par une « échancrure » dans la toiture existante, sans changement de pentes de la toiture.
Unité foncière Ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision ou pour lesquelles ceux-ci sont titrés.
LEXIQUE
Alignement L’alignement est la détermination par l’autorité administrative de la limite du domaine public routier aux droits des propriétés riveraines. Il est fixé soit par un plan d’alignement, soit par un alignement individuel. (art. L. 112-1 du Code de la voirie routière) La procédure d’alignement ne peut être appliquée pour définir les limites d’une voie privée, et ne peut s’appliquer aux chemins ruraux qui font partie du domaine privé de la commune.
Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) Déclaration formulée préalablement à la vente d’un bien immobilier compris dans un périmètre de préemption.
Droit de Préemption Urbain (DPU) Droit dont disposent les communes pour acquérir en priorité des biens dès lors qu’ils font l’objet d’une mutation. Ce droit est institué par le Conseil Municipal dans les communes disposant d’un POS ou d’un PLU. Il s’applique tout ou partie des zones urbaines ou d’urbanisation future.
Emprise au sol L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Sont également exclues les surfaces de piscines, dans la limite de 40 m² (par exemple une piscine de 50m² comptera donc pour 10m² d’emprise au sol).
Habitation Légère de Loisirs (HLL) Constructions à usage non professionnel, démontables ou transportables. Elles sont donc constitutives de logements destinés à l’occupation temporaire ou saisonnière. Elles ne peuvent être implantées que dans les conditions visées à l’article R. 444-1 du Code de l’Urbanisme.
Mitoyenneté La clôture séparant deux fonds contigus est, soit privative, soit mitoyenne. Elle est privative lorsqu’elle est la propriété exclusive du propriétaire de l’un des fonds. Elle est mitoyenne lorsqu’elle appartient aux propriétaires des fonds contigus en copropriété indivise. Toute clôture séparative peut être mitoyenne, quelle que soit sa nature : murs, haies, fossés… La preuve de la mitoyenneté se fait par la production d’un titre, par la prescription ou par les présomptions légales. Le montant de l’obligation aux charges de la mitoyenneté (entretien, réparation, reconstruction) est proportionnel au droit de chacun.
Parc Résidentiel de Loisirs (PRL) Un terrain spécialement aménagé pour l’accueil des HLL et qui fait l’objet d’une procédure d’autorisation alignée sur celle des campings caravanings.
Permis de construire valant division Un permis de construire valant division est une opération portant sur un ensemble de constructions réalisées sur un même terrain, dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance. Les articles 5, 6, 7 et 8 des règlements de chaque zone s’appliquent sur chaque lot ou propriété résultant d’une division en propriété ou en jouissance.
Surface de plancher (article R. 112-2 du code de l’urbanisme) : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : 1° des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètres ;
4° des surfaces de planchers aménagés en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5° des surfaces de plancher des combles non aménageables ;
6° des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Terrain à bâtir Un terrain dont les capacités juridiques et physiques lui permettent de recevoir immédiatement une construction. Cette qualification est notamment utile pour l’évaluation du terrain. Le terrain peut bénéficier de cette qualification s’il comporte des équipements indispensables comme une voie d’accès (voire une servitude de passage…), une alimentation en eau potable et en électricité. Il est également tenu compte des règles d’occupation des sols qui s’appliquent au terrain. Un terrain situé en zone inconstructible du PLU ne peut être qualifié de terrain à bâtir.
TITRE 1
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DISPOSITIONS GENERALES