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Edifiable

Zone UE2zone d'activités commerciales

Une zone d'activités à dominante commerciale où les exploitations agricoles ou forestières, les dépôts de ferraille et les panneaux solaires au sol sont interdits, et où les habitations ne sont admises que dans les cas énumérés.

  • Zone urbaine

Les règles de la zone UE2

  • Usage

    Panneaux solaires au sol interdits

    les constructions interdites

    5 cas particuliers
    Exploitations agricoles et forestières interdites
    La phrase du règlement

    « 1.1. Les destinations, sous-destinations, ou usages des sols suivants sont interdits : • Les exploitations agricoles* ou forestières* ; »

    Dépôts de ferraille et de déchets interdits
    La phrase du règlement

    « 1.1. Les destinations, sous-destinations, ou usages des sols suivants sont interdits : [...] • Les dépôts de ferraille, matériaux, déchets ou véhicules désaffectés ; »

    Extension limitée à 25 % de la surface de ventecommerces et activités de services, une seule fois
    La phrase du règlement

    « • L'extension des commerces et activités de services, dans la limite de 25% de la surface de vente* existante au 1er janvier 2014 et une seule fois à compter de l'approbation du PLUi ; »

    Commerces de gros admis
    La phrase du règlement

    « • Les commerces de gros ; »

    Logement de gardiennage limité à 50 m2présence permanente nécessaire, intégré au bâtiment d'activité
    La phrase du règlement

    « ... des établissements édifiés dans la zone, aux conditions suivantes cumulées : o qu'elles soient intégrées au bâtiment d'activité, o dans la limite de 50 m2 de surface de plancher ; »

    Article UE2 1 « –Destinations des constructions*, usages des sols et natures »

  • Recul sur la rue

    5 m de recul au minimum

    en l'absence de recul porté au zonage

    la distance à garder avec la rue

    Article UE2 3 « Implantation des constructions* par rapport aux voies et aux emprises d’usage »

  • Limites

    En limite séparative

    si la hauteur est inférieure à 7 m, avec un dispositif coupe-feu

    la distance à garder avec les voisins

    2 cas particuliers
    6 m de recul au minimumimplantation en recul, bande verte comprise
    La phrase du règlement

    « 2.1. Les constructions doivent être édifiées : [...] • Soit en recul* par rapport à ces limites, sans qu'il puisse être inférieur à 6 mètres et en incluant une bande verte d'au moins 3 mètres. »

    Implantation en limite interditeau contact des zones à vocation d'habitat
    La phrase du règlement

    « ... les nuisances que peuvent générer les activités économiques vis-à-vis des constructions à usage d'habitation édifiées sur les zones voisines, les implantations en limite séparative* sont interdites. »

    Article UE2 3 « Implantation des constructions* par rapport aux voies et aux emprises d’usage »

  • Stationnement

    Voir les dispositions générales

    les places de voiture à prévoir

    1 cas particulier
    Stationnements vélos exigésprès des entrées, pour les salariés et les clients
    La phrase du règlement

    « 2.4. Des stationnements vélos doivent également être aménagés à proximité d'une ou des entrées de la construction (à destination des salariés et des clients). »

    Le nombre de places lui-même est fixé par les dispositions générales DG 2.4.

    Article UE2 8 « Stationnement »

  • Espaces verts

    1 arbre ou 30 m2 d'arbustes pour 150 m2

    par tranche d'espace vert réalisé

    les arbres à planter

    1 cas particulier
    Voir les dispositions générales
    La phrase du règlement

    « Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la DG 2.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions. »

    Le chapitre fixe aussi un coefficient de biotope par surface de 0,25, et de 0,5 au minimum pour les surfaces non bâties de la bande de recul par rapport à l'alignement, dans la rubrique « Coefficient de biotope par surface » que le texte servi range avec la qualité urbaine : cette question cite l'article des espaces libres, où il ne se lit pas, et ne peut donc pas le servir. Sur une parcelle dont le coefficient est déjà inférieur au coefficient requis, une extension ne peut le réduire qu'en cas de travaux de mise aux normes, dans la limite de 10 % de la surface de plancher existante.

    Article UE2 7 « – Aménagement* des espaces libres »

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Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

  • R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
  • R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
  • R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

  • R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
  • R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
  • R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
  • R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
  • R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. La disposition commune s'affiche alors, signalée comme telle.

4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La fiche de la parcelle signale la servitude quand elle la touche, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

7. Le seul document qui engage la mairie

Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Les pages citent le règlement ; elles ne délivrent aucune autorisation et ne remplacent pas ce certificat.

Le texte du règlement de la zone UE2, 8 rubriques
Sommaire

Le règlement de la zone UE2, rubrique par rubrique

Le règlement entier, 193 rubriques

Rubrique UE2 1Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions

Intitulé du document : –Destinations des constructions*, usages des sols et natures

d’activités

Article 1 - Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités

1.1. Les destinations, sous-destinations, ou usages des sols suivants sont interdits :

  • Les exploitations agricoles ou forestières ;
  • Les habitations, sauf celles mentionnées au §1.2 ;
  • Les commerces et activités de services, sauf ceux mentionnés au § 1.2 ;
  • Les équipements d’intérêt collectif et services publics, sauf ceux mentionnés au § 1.2 ;
  • Les autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire ;
  • Les dépôts de ferraille, matériaux, déchets ou véhicules désaffectés ;
  • Les installations de panneaux solaires au sol ;
  • Les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), sauf celles mentionnées au § 1.2
1.2. Les destinations, sous-destinations ou usages des sols suivants sont autorisés sous conditions : -
  • L’extension des commerces et activités de services, dans la limite de 25% de la surface de vente existante au 1er janvier 2014 et une seule fois à compter de l’approbation du PLUi ;
  • L’agrandissement d’un commerce existant par restructuration ou démolition- reconstruction d’un bâtiment attenant à ce commerce, dans la limite de 25% de la surface de vente existante au 1er janvier 2014 et une seule fois à compter de l’approbation du PLUi ;
  • Les commerces de gros ;
  • Les changements de destination au profit d’activité commerciale (artisanat et commerce de détail) de plus de 700 m2 de surface de vente non divisible ;
  • Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés;
  • L’aménagement et l’extension des installations classées (ICPE) soumises à autorisation existantes, à condition qu’il n’en résulte aucune aggravation des dangers et des nuisances.
  • Les installations classées (ICPE) soumises à déclaration ou enregistrement à condition qu’elles ne génèrent pas de risque ou de nuisances pour le voisinage ;
  • Les constructions à usage d’habitation directement liées aux activités dont la nature justifie d’une présence permanente pour le gardiennage ou la surveillance des établissements édifiés dans la zone, aux conditions suivantes cumulées :
  • qu’elles soient intégrées au bâtiment d’activité,
  • dans la limite de 50 m2 de surface de plancher ;
  • L’aménagement ou l’extension mesurée des bâtiments dont la destination n’est pas autorisée dans la zone, dans la limite de 30% de la surface de plancher existante à l’approbation du présent document.

Rubrique UE2 2Mixité fonctionnelle et sociale

Non réglementé

Chapitre 2 –Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères

Article 3 – Hauteurs* des constructions*

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 2.1. Volumétrie et implantation des constructions. Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 2.1.

La hauteur des constructions est limitée à 12 m.

Rubrique UE2 3Implantation des constructions

Intitulé du document : Implantation des constructions* par rapport aux voies et aux emprises d’usage

collectif

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 2.1. Volumétrie et implantation des constructions. Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 2.1.

En l’absence de recul sur le zonage, les constructions doivent être édifiées avec un recul minimal de 5 m par rapport aux voies et aux emprises d’usage collectif.

Article 5 - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives*

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 2.1. Volumétrie et implantation des constructions. Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 2.1.

Les constructions doivent être édifiées :

  • Soit en limite séparative et à condition que la hauteur soit inférieure à 7 mètres et avec la réalisation d’un dispositif coupe-feu,
  • Soit en recul par rapport à ces limites, sans qu’il puisse être inférieur à 6 mètres et en incluant une bande verte d’au moins 3 mètres.

Au contact de la zone Ue2 avec des zones à vocation d’habitat et afin de limiter les nuisances que peuvent générer les activités économiques vis-à-vis des constructions à usage d’habitation édifiées sur les zones voisines, les implantations en limite séparative sont interdites.

Rubrique UE2 6Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 2.2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère. Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 2.2.

Le blanc est interdit pour le revêtement des façades ainsi que les couleurs et matériaux présentant une forte brillance. Les enseignes doivent être intégrées dans le volume des façades et ne doivent pas dépasser 12 mètres de hauteur absolue. Les éclairages orientés vers le haut sont interdits.

Article 7 - Coefficient de biotope par surface*

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 2.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions.

Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 2.3.

Le coefficient de biotope par surface est fixé à 0,25.

En sus, dans la bande de recul des constructions par rapport à l’alignement, les surfaces non bâties doivent avoir un coefficient de biotope par surface minimum de 0,5.

Sur les parcelles dont le CBS est inférieur au CBS requis, les extensions ne peuvent réduire ce CBS qu’en cas de travaux de mise aux normes dans la limite de 10% de la surface de plancher existante.

Rubrique UE2 7Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis

Intitulé du document : – Aménagement* des espaces libres

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 2.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions.

Les clôtures devront respecter les prescriptions prévues dans la DG 2.2 Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère.

La plantation d’un arbre haute tige ou de 30 m2 d’arbustes est attendue par tranche de 150 m2 d’espace vert réalisé. Les aménagements libres de toute construction, y compris les espaces de stationnement pour les véhicules légers sont traités, de préférence, avec des matériaux perméables sauf dispositions contraires inscrites dans des Servitudes d’Utilité Publique (canal du Forez, captage d’eau potable, …).

Les aires de stockage et dépôts extérieurs de matériaux, matériels et véhicules doivent être implantés et aménagés de manière à limiter leur impact visuel à partir des voies et emprises d'usage collectif.

Rubrique UE2 8Stationnement

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 2.4. Stationnement. Les règles ci-dessous complètent la DG 2.4. Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 2.4.

Des stationnements vélos doivent également être aménagés à proximité d’une ou des entrées de la construction (à destination des salariés et des clients).

Rubrique UE2 9Desserte par les voies publiques ou privées

Intitulé du document : – Desserte par les voies publiques et privées

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 3.1. Desserte par les voies publiques ou privées. Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 3.1.

Rubrique UE2 10Desserte par les réseaux

Intitulé du document : – Desserte par les réseaux

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 3.2. Desserte par les réseaux. Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 3.2.

Le service assainissement de Loire Forez agglomération délivre cet arrêté d'autorisation de rejet, qui peut parfois être accompagné d'une convention spéciale de déversement en fonction du type de rejet.

Cette autorisation est délivrée à condition que le rejet des eaux résiduaires, autres que domestiques, soit assuré dans des conditions conformes aux règlements en vigueur, notamment le règlement du service assainissement de Loire Forez agglomération.

Dans le cadre de toute demande d'urbanisme, si l'établissement est concerné par ce type de rejet, il doit impérativement en informer le service assainissement afin de valider avec lui les préconisations.

Au moment de la demande de branchement, ou dès que les travaux sont terminés, l'établissement est tenu de se rapprocher du service assainissement afin que ce dernier puisse lui délivrer cette autorisation de rejet. Ce document lui sera remis après une visite sur site afin de vérifier le respect des déclarations du permis de construire.

Les dispositions générales, qui valent dans toutes les zones

Les 23 autres zones de Cezay

Fichiers à télécharger et sources

PLUi de Cezay, approuvé le 10/03/2026, 8 rubriques pour la zone UE2.

Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.