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Edifiable

Zone UE3zone d'activités tertiaires et de services

Une zone d'activités ouverte aux bureaux et aux services, où les exploitations agricoles ou forestières, les dépôts de ferraille et les panneaux solaires au sol sont interdits.

  • Zone urbaine

Les règles de la zone UE3

  • Usage

    Panneaux solaires au sol interdits

    ce qui est interdit de construire

    5 cas particuliers
    Exploitations agricoles et forestières interdites
    La phrase du règlement

    « 1.1. Les destinations, sous-destinations ou usages des sols suivants sont interdits : • Les exploitations agricoles* ou forestières* ; »

    Dépôts de ferraille et de déchets interdits
    La phrase du règlement

    « 1.1. Les destinations, sous-destinations ou usages des sols suivants sont interdits : [...] • Les dépôts de ferraille, matériaux, déchets ou véhicules désaffectés ; »

    Show-room limité à 25 % de la surface de plancher et à 200 m2lié à l'activité de production sur le site
    La phrase du règlement

    « 1.2. Les destinations, sous-destinations ou usages des sols sont autorisées sous conditions : ... de 25% de la surface de plancher, sans jamais être supérieur à 200 m2. »

    Logement de gardiennage limité à 50 m2présence permanente nécessaire, intégré au bâtiment d'activité
    La phrase du règlement

    « 1.2. Les destinations, sous-destinations ou usages des sols sont autorisées sous conditions : ... soient intégrées au bâtiment d'activité, o dans la limite de 50 m2 de surface de plancher ; En plus dans le sous-secteur Ue3-b, les destinations et sous-destinations ou usages des sols suivants sont également autorisées sous conditions : • Les commerces et activités de service de type hébergement hôtelier et touristique et cinéma. »

    Extension limitée à 30 % de la surface de plancherbâtiments dont la destination n'est pas autorisée dans la zone
    La phrase du règlement

    « • L'aménagement ou l'extension mesurée des bâtiments dont la destination n'est pas autorisée dans la zone, dans la limite de 30% de la surface de plancher existante à l'approbation du document. »

    Article UE3 1 « –Destinations des constructions*, usages des sols et natures »

  • Recul sur la rue

    5 m de recul au minimum

    la distance à garder avec la rue

    4 cas particuliers
    21 m de l'alignementen secteur Ue3.a, le long de la RD496
    La phrase du règlement

    « En Ue3.a seront attendus : • Un recul* de 21 m par rapport à l'alignement* des voies publiques le long de la RD496 ; »

    35 m de l'axe de la voieen secteur Ue3.a, le long de la RD204
    La phrase du règlement

    « En Ue3.a seront attendus : [...] • Un recul* de 35 m de l'axe de la voie le long de la RD204 ; »

    5 m des autres voiesen secteur Ue3.a
    La phrase du règlement

    « En Ue3.a seront attendus : [...] • Un recul* de 5 m le long des autres voies. »

    5 m de recul au minimumen secteur Ue3-b
    La phrase du règlement

    « En Ue3-b, les constructions* doivent être édifiées avec un recul* minimal de 5 m par rapport aux voies et aux emprises d'usage collectif. »

    Article UE3 3 « Implantation des constructions* par rapport aux voies et aux emprises d’usage »

  • Stationnement

    Voir les dispositions générales

    les places de voiture à prévoir

    1 cas particulier
    Stationnements vélos exigésprès des entrées, pour les salariés et les clients
    La phrase du règlement

    « 2.4. Des stationnements vélos doivent également être aménagés à proximité d'une ou des entrées de la construction (à destination des salariés et des clients). »

    Le nombre de places lui-même est fixé par les dispositions générales DG 2.4.

    Article UE3 8 « Stationnement »

  • Espaces verts

    1 arbre ou 30 m2 d'arbustes pour 150 m2

    par tranche d'espace vert réalisé

    les arbres à planter

    1 cas particulier
    Voir les dispositions générales
    La phrase du règlement

    « Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la DG 2.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions. »

    Le chapitre fixe aussi un coefficient de biotope par surface de 0,4, dans la rubrique « Coefficient de biotope par surface » que le texte servi range avec la qualité urbaine : cette question cite l'article des espaces libres, où il ne se lit pas, et ne peut donc pas le servir. Sur une parcelle dont le coefficient est déjà inférieur au coefficient requis, une extension ne peut le réduire qu'en cas de travaux de mise aux normes, dans la limite de 10 % de la surface existante.

    Article UE3 7 « – Aménagement* des espaces libres »

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Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

  • R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
  • R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
  • R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

  • R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
  • R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
  • R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
  • R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
  • R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. La disposition commune s'affiche alors, signalée comme telle.

4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La fiche de la parcelle signale la servitude quand elle la touche, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

7. Le seul document qui engage la mairie

Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Les pages citent le règlement ; elles ne délivrent aucune autorisation et ne remplacent pas ce certificat.

Le texte du règlement de la zone UE3, 8 rubriques
Sommaire

Le règlement de la zone UE3, rubrique par rubrique

Le règlement entier, 193 rubriques

Rubrique UE3 1Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions

Intitulé du document : –Destinations des constructions*, usages des sols et natures

d’activités

Article 1 - Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités

1.1. Les destinations, sous-destinations ou usages des sols suivants sont interdits :

  • Les exploitations agricoles ou forestières ;
  • Les habitations, sauf celles mentionnées au §1.2 ;
  • Les commerces et activités de services, sauf ceux mentionnés au § 1.2 ;
  • Les équipements d’intérêt collectif et services publics, sauf ceux mentionnés au § 1.2 ;
  • Les autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire, sauf celles mentionnées § 1.2 ;
  • Les dépôts de ferraille, matériaux, déchets ou véhicules désaffectés ;
  • Les installations de panneaux solaires au sol ;
  • Les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), sauf celles mentionnées au § 1.2.

1.2. Les destinations, sous-destinations ou usages des sols sont autorisées sous conditions :

  • Les activités commerciales de type show-room liées à une activité de production sur le site, dans la limite de 25% de la surface de plancher, sans jamais être supérieur à 200 m2.
  • Les activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle ;
  • Les restaurants ;
  • Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés;
  • Les locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés ;
  • Les bureaux ;
  • Les centres de congrès et d’exposition ;
  • L’aménagement et l’extension des installations classées (ICPE) soumises à autorisation existantes, à condition qu’il n’en résulte aucune aggravation des dangers et des nuisances ;
  • Les installations classées (ICPE) soumises à déclaration ou enregistrement à condition qu’elles ne génèrent pas de risque ou de nuisances pour le voisinage ;
  • L’aménagement ou l’extension mesurée des bâtiments dont la destination n’est pas autorisée dans la zone, dans la limite de 30% de la surface de plancher existante à l’approbation du document.
  • Les constructions à usage d’habitation directement liées aux activités dont la nature justifie d’une présence permanente pour le gardiennage ou la surveillance des établissements édifiés dans la zone, aux conditions suivantes cumulées :
  • qu’elles soient intégrées au bâtiment d’activité,
  • dans la limite de 50 m2 de surface de plancher ;

En plus dans le sous-secteur Ue3-b, les destinations et sous-destinations ou usages des sols suivants sont également autorisées sous conditions :

  • Les commerces et activités de service de type hébergement hôtelier et touristique et cinéma.

Rubrique UE3 2Mixité fonctionnelle et sociale

Intitulé du document : Mixité fonctionnelle et sociale urbaines, architecturales,

Non réglementé

Chapitre 2 – Caractéristiques environnementales et paysagères

Article 3 – Hauteurs* des constructions*

Les construction, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 2.1. Volumétrie et implantation des constructions. Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 2.1.

En Ue3 et dans le sous-secteur Ue3-b, la hauteur des constructions est limitée à 12 m.

En Ue3-a, la hauteur des constructions est limitée à 9 m.

Rubrique UE3 3Implantation des constructions

Intitulé du document : Implantation des constructions* par rapport aux voies et aux emprises d’usage

collectif

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 2.1. Volumétrie et implantation des constructions. Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 2.1.

En Ue3, en l’absence de recul sur le zonage, les constructions doivent être édifiées avec un recul minimal de 5 m par rapport aux voies et aux emprises d’usage collectif.

En Ue3.a seront attendus :

  • Un recul de 21 m par rapport à l’alignement des voies publiques le long de la RD496 ;
  • Un recul de 35 m de l’axe de la voie le long de la RD204 ;
  • Un recul de 5 m le long des autres voies.

En Ue3-b, les constructions doivent être édifiées avec un recul minimal de 5 m par rapport aux voies et aux emprises d’usage collectif.

Cette implantation doit rester cohérente avec les constructions voisines et favoriser la création ou le maintien d’un front bâti sur rue.

Article 5 - Implantation des constructions* par rapport aux limites séparatives*

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 2.1. Volumétrie et implantation des constructions. Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 2.1.

Les constructions doivent être édifiées :

  • Soit en limite séparative et à condition que la hauteur soit inférieure à 7 mètres et avec la réalisation d’un dispositif coupe-feu ;
  • Soit en recul par rapport à ces limites, sans qu’il puisse être inférieur à 6 mètres et en incluant une bande verte d’au moins 3 mètres.

Au contact de la zone Ue3 avec des zones à vocation d’habitat, et afin de limiter les nuisances que peuvent générer les activités économiques vis-à-vis des constructions à usage d’habitation édifiées sur les zones voisines, les implantations en limite séparative sont interdites.

Rubrique UE3 6Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 2.2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère. Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 2.2. Les règles ci-dessous complètent la DG 2.2.

Pour les façades, la gamme de couleur doit être à dominante d’ombres et rappelant les couleurs présentes dans le paysage. L’emploi de couleurs vives est proscrit ainsi que le blanc. Les éclairages orientés vers le haut sont interdits.

Si des clôtures sont implantées, elles sont positionnées en limite de parcelle, adossées systématiquement à une composition végétale et obligatoirement de couleur verte.

Les clôtures en limite de voie publique sont constituées d’un treillis soudé d’une hauteur de 2 mètres maximum. Les murs maçonnés doivent être utilisés uniquement pour encadrer le portail d’entrée et sont limités à une hauteur maximale de 2 mètres.

Les enseignes doivent être intégrées dans le volume des façades et ne doivent pas dépasser 9mètres de hauteur absolue en Ue3a.

Article 7 - Coefficient de biotope par surface*

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 2.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions.

Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 2.3.

Le coefficient de biotope par surface est fixé à 0,4.

Sur les parcelles dont le CBS est inférieur au CBS requis, les extensions ne peuvent réduire ce CBS qu’en cas de travaux de mise aux normes dans la limite de 10% de la surface existante.

Rubrique UE3 7Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis

Intitulé du document : – Aménagement* des espaces libres

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 2.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions.

Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 2.3.

La plantation d’un arbre haute tige ou de 30 m2 d’arbustes est attendue par tranche de 150 m2 d’espace vert réalisé. Les aménagements libres de toute construction, y compris les espaces de stationnement pour les véhicules légers sont traités, de préférence, avec des matériaux perméables.

Les aires de stockage et dépôts extérieurs de matériaux, matériels et véhicules doivent être implantés et aménagés de manière à limiter leur impact visuel à partir des voies et emprises d'usage collectif.

Rubrique UE3 8Stationnement

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 2.4. Stationnement. Les règles ci-dessous complètent la DG 2.4. Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 2.4.

Des stationnements vélos doivent également être aménagés à proximité d’une ou des entrées de la construction (à destination des salariés et des clients).

Rubrique UE3 9Desserte par les voies publiques ou privées

Intitulé du document : – Desserte par les voies publiques et privées

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 3.1. Desserte par les voies publiques ou privées. Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 3.1.

Rubrique UE3 10Desserte par les réseaux

Intitulé du document : – Desserte par les réseaux

Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la

DG 3.2. Desserte par les réseaux. Les conditions dérogatoires sont également citées dans la DG 3.2.

Le service assainissement de Loire Forez agglomération délivre cet arrêté d'autorisation de rejet, qui peut parfois être accompagné d'une convention spéciale de déversement en fonction du type de rejet.

Cette autorisation est délivrée à condition que le rejet des eaux résiduaires, autres que domestiques, soit assuré dans des conditions conformes aux règlements en vigueur, notamment le règlement du service assainissement de Loire Forez agglomération.

Dans le cadre de toute demande d'urbanisme, si l'établissement est concerné par ce type de rejet, il doit impérativement en informer le service assainissement afin de valider avec lui les préconisations.

Au moment de la demande de branchement, ou dès que les travaux sont terminés, l'établissement est tenu de se rapprocher du service assainissement afin que ce dernier puisse lui délivrer cette autorisation de rejet. Ce document lui sera remis après une visite sur site afin de vérifier le respect des déclarations du permis de construire.

Les dispositions générales, qui valent dans toutes les zones

Les 23 autres zones de Cezay

Fichiers à télécharger et sources

PLUi de Cezay, approuvé le 10/03/2026, 8 rubriques pour la zone UE3.

Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.