Zone U2zone urbaine d'habitat bâtie près de la voie

Une zone urbaine à destination principale d'habitat, où les exploitations agricoles ou forestières et les dépôts de ferraille sont interdits.

Zone urbaine

Les règles de la zone U2

Usage
Exploitations agricoles et forestières interdites
les constructions interdites
3 cas particuliers
Dépôts de ferraille et de déchets interdits
La phrase du règlement
« 1.1. Les destinations, sous-destinations ou éléments suivants sont interdits : [...] • Les dépôts de ferraille, matériaux, déchets ou véhicules désaffectés. »
Extension limitée à 25 % de la surface de ventecommerces hors des secteurs de diversité commerciale
La phrase du règlement
« • En dehors des secteurs de préservation ou de développement de la diversité commerciale, [...] hébergement hôtelier et touristique, cinéma) dans la limite de 25% de la surface de vente* existante au 1er janvier 2014 ; »
Entrepôts limités à 100 m2 de surface de plancherliés à une activité économique existante
La phrase du règlement
« 1.2. Les destinations, sous-destinations ou éléments suivants sont autorisés sous conditions : [...] • Les constructions nouvelles d'entrepôts dans la limite de 100 m² de surface de plancher, à condition qu'elles soient liées à une activité économique existante à la date d'approbation du PLUi ; »
Article U2 1 « – Destinations des constructions*, usages des sols et natures »
Recul sur la rue
6 m au maximum des voies
la distance à garder avec la rue
Article U2 3 « Implantation des constructions* par rapport aux voies et aux emprises d’usage »
Limites
En limite séparative
si la hauteur sur limite n'excède pas 6 m
la distance à garder avec les voisins
1 cas particulier
Moitié de la hauteur, 3 m au minimumimplantation en retrait des limites
La phrase du règlement
« • En retrait des limites séparatives, à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, sans pouvoir être inférieure à 3 m. »
Article U2 3 « Implantation des constructions* par rapport aux voies et aux emprises d’usage »
Stationnement
Voir les dispositions générales
les places de voiture à prévoir
Précisions du règlement
Le chapitre de zone renvoie aux dispositions générales DG 2.4.
Article U2 8 « Stationnement »
Espaces verts
Coefficient de biotope par surface fixé à 0,5
le terrain à laisser en pleine terre
1 cas particulier
Voir les dispositions générales
La phrase du règlement
« 7 - Coefficient de biotope par surface Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues dans la DG 2.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions. »
Le chapitre de zone fixe un coefficient de biotope par surface et renvoie pour le reste aux dispositions générales DG 2.3 pour les espaces non bâtis et DG 2.2 pour les clôtures. Le coefficient est écrit dans la rubrique « Coefficient de biotope par surface », que le texte servi range avec la qualité urbaine : c'est elle que cette question cite.
Article U2 6 « Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère »

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Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. La disposition commune s'affiche alors, signalée comme telle.

4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La fiche de la parcelle signale la servitude quand elle la touche, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

7. Le seul document qui engage la mairie

Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Les pages citent le règlement ; elles ne délivrent aucune autorisation et ne remplacent pas ce certificat.

Le texte du règlement de la zone U2, 8 rubriques

Sommaire

Le règlement de la zone U2, rubrique par rubrique

Le règlement entier, 193 rubriques

Rubrique U2 1Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions

Intitulé du document : – Destinations des constructions*, usages des sols et natures

d’activités

Article 1 - Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités

1.1. Les destinations, sous-destinations ou éléments suivants sont interdits :

Les exploitations agricoles ou forestières ;
Les commerces et activités de services sauf ceux mentionnés au § 1.2 ;
Les équipements d’intérêt collectif et services publics, sauf ceux mentionnés au §1.2 ;
Les autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire sauf celles mentionnées au § 1.2 ;
Les dépôts de ferraille, matériaux, déchets ou véhicules désaffectés.

1.2. Les destinations, sous-destinations ou éléments suivants sont autorisés sous conditions :

Les activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, la restauration, l’artisanat (destiné à la vente de bien ou de services) et le commerce de détail sous conditions d’être implantés dans les secteurs de préservation ou de développement de la diversité commerciale ;
En dehors des secteurs de préservation ou de développement de la diversité commerciale, l’extension de commerces et activités de services (artisanat et commerces de détail, restauration, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma) dans la limite de 25% de la surface de vente existante au 1er janvier 2014 ;
Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés sous réserve d’être compatibles avec une zone à destination principale d’habitat (fourrières automobile, dépôt de transport en commun, centre technique municipaux, station d’épuration, …) ;
Les établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale ;
Les équipements sportifs ;
Les autres équipements recevant du public ;
La construction ou l’extension des activités des secteurs secondaire et tertiaire de type industrie sous conditions d’être des constructions artisanales du secteur de la construction ou de l’industrie et ne pas occasionner de gêne pour le voisinage (bruit, odeur, fumée, …) ;
Les constructions nouvelles d’entrepôts dans la limite de 100 m² de surface de plancher, à condition qu’elles soient liées à une activité économique existante à la date d’approbation du PLUi ;