Règlement du PLU de Combres : le texte intégral

Dispositions générales

1 article, qui valent dans toutes les zones

Dispositions générales

p

4.2 Règlement littéral

1 Mode d’emploi DU RÈGLEMENt ............................................................... 5

1.1 Composition du règlement .............................................................................................................. 5 1.2 Division du territoire en zones......................................................................................................... 7 1.3 Description des destinations et sous destinations définies aux articles R.151-27, R.151-28 et R.15129 du code de l’urbanisme ........................................................................................................................... 8 1.4 Lexique .......................................................................................................................................... 10

2 Dispositions générales.............................................................................12

2.1 Champ d’application territorial du PLUi......................................................................................... 12 2.2 Portée respective du présent règlement et des autres législations relatives à l’occupation et à l’utilisation des sols.................................................................................................................................... 12 2.3 Autres dispositions règlementaires ............................................................................................... 13

Rappel du code de l’urbanisme sur la restauration de bâtiments ............................................................... 13 Rappel du code civil sur les vues sur la propriété de son voisin................................................................... 13 Rappel du code de l’urbanisme sur l’installation des résidences mobiles de loisirs et des caravanes ........ 13 Rappel du code forestier sur les règles relatives au défrichement .............................................................. 14 2.4 Adaptation mineure ...................................................................................................................... 14 2.5 Informations délivrées par les documents graphiques du PLUi...................................................... 14 Les emplacements réservés au titre de l’article L. 151-41 du Code de l’Urbanisme ............................................................... 14 Les bâtiments pouvant changer de destination en zone A et N au titre de l’article L.151-11 .................................................... 14 Périmètres soumis à Orientations d’Aménagement et de Programmation au titre de l’article L.151-7 du Code de l’Urbanisme ........ 15 Les éléments du patrimoine naturel et écologiques protégés au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme ...................... 15 Le petit patrimoine au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme............................................................................ 17 Le patrimoine bâti protégé au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme .................................................................. 18 Les zones humides identifiées au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme............................................................. 18 Secteur soumis à des risques naturels et technologiques ............................................................................................ 18 Secteur soumis à des nuisances ............................................................................................................................ 19

3 Dispositions applicables à l’ensemble des zones .....................................19

3.1 Règle dérogatoire pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ....................................................................................................................................... 19 3.2 Desserte par les voies publiques ou privées .................................................................................. 19

Accès............................................................................................................................................................. 19 Voirie ............................................................................................................................................................ 20 3.3 Restrictions et obligations particulières en bordure de certaines voies ......................................... 20 3.4 Conditions de desserte par les réseaux.......................................................................................... 21 Eau potable et défense incendie .................................................................................................................. 21 Eaux usées .................................................................................................................................................... 21

3.5 Stationnement .............................................................................................................................. 23 Stationnement des véhicules ....................................................................................................................... 23

4 Les zones urbaines ..................................................................................25

4.1 Dispositions applicables à la zone UB ............................................................................................ 25 CHAPITRE I : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITÉS................. 26 CHAPITRE 2 : CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGE......... 28 CHAPITRE 3 : EQUIPEMENTS ET RESEAUX .................................................................................................... 32

4.2 Dispositions applicables à la zone UH ............................................................................................ 33 CHAPITRE I : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITÉS................. 34 CHAPITRE 2 : CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGE......... 36 CHAPITRE 3 : EQUIPEMENTS ET RESEAUX .................................................................................................... 40

4.3 Dispositions applicables à la zone UP ............................................................................................ 41 CHAPITRE I : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITÉS................. 42 CHAPITRE 2 : CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGE............................................ 44 CHAPITRE 3 : EQUIPEMENTS ET RESEAUX.................................................................................................................. 48

4.4 DISPOSITION APPLICABLES A LA ZONE UL...................................................................................... 49 CHAPITRE I : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITÉS................. 50 CHAPITRE 2 : CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGE............................................ 52 CHAPITRE 3 : EQUIPEMENTS ET RESEAUX.................................................................................................................. 54

4.5 DISPOSITION APPLICABLES A LA ZONE URBAINE UZ ...................................................................... 55 CHAPITRE I : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITÉS................. 56 CHAPITRE 2 : CARACTÉRISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGE............................................ 58 CHAPITRE 3 : EQUIPEMENTS ET RESEAUX.................................................................................................................. 60

5 Les zones a urbaniser ..............................................................................61

5.1 Dispositions applicables aux zones à urbaniser à vocation d’habitat ............................................. 62 CHAPITRE I : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITÉS................. 63 CHAPITRE 2 : CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGE............................................ 65 CHAPITRE 3 : EQUIPEMENTS ET RESEAUX.................................................................................................................. 69

5.2 Dispositions applicables aux zones à urbaniser à vocation d’activités ................................................ 70 CHAPITRE I : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITÉS................................................. 71 CHAPITRE 2 : CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGE............................................ 73 CHAPITRE 3 : EQUIPEMENTS ET RESEAUX.................................................................................................................. 75

5.3 Dispositions applicables à la zone d’urbanisation future – 2AU ..................................................... 76 Chapitre I. Usage des sols et destination des constructions.......................................................................................... 77 Chapitre II caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère.......................................................... 78 CHAPITRE 3 : EQUIPEMENTS ET RESEAUX.................................................................................................................. 80

6 LA ZONE AGRICOLE..................................................................................81

6.1 Dispositions applicables aux zones agricoles ................................................................................. 81 CHAPITRE I. USAGE DES SOLS ET DESTINATION DES CONSTRUCTIONS ....................................................... 82 CHAPITRE II CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE ...... 85 CHAPITRE III : EQUIPEMENTS ET RESEAUX ................................................................................................... 88

7 LA ZONE NATURELLE ...............................................................................89

7.1 Dispositions applicables à la zone naturelle................................................................................... 90 CHAPITRE I. USAGE DES SOLS ET DESTINATION DES CONSTRUCTIONS ....................................................... 91 CHAPITRE II CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE ...... 94 CHAPITRE III : EQUIPEMENTS ET RESEAUX ................................................................................................... 98

1 MODE D’EMPLOI DU RÈGLEMENT

Cette partie présente la manière dont doit être appréhendé le règlement écrit. Elle guide les usagers du document d’urbanisme dans sa compréhension et vise à faciliter la lecture de tous.

1.1 Composition du règlement

Le règlement du PLUi se compose : • De documents graphiques, composés : ▪ D’un plan de zonage du territoire sur lequel sont reportées les différentes zones et les servitudes applicables ; ▪ De plans thématiques permettant de localiser le champ d’application de certains dispositifs règlementaires (fonctions urbaines, implantation des constructions, emprise au sol, hauteur, …). • D’un document écrit qui : ▪ Fixe les dispositions générales s'appliquant à l'échelle de l'ensemble du territoire intercommunal ; ▪ Fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune des zones, et le cas échéant, établit des règles spécifiques.

Chaque zone est régie par 7 articles s’organisant de la manière suivante :

1. Usage des sols et destination des constructions 1.1 Destinations et sous-destinations des constructions, usages et affectations des sols, nature d’activités interdites ou autorisées sous conditions L’article 1.1 fixe les destinations, sous destinations, usages et affectations des sols, natures d’activités qui sont interdites et celles soumises à des conditions particulières. Par défaut, les affectations non mentionnées dans l’article 1.1 sont autorisées.

1.2 Mixité fonctionnelle et sociale

2. Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères 2.1 Volumétrie et implantation des constructions L’article 2.1 fixe les règles relatives à l’implantation, l’alignement et la hauteur des constructions autorisées. Dans les zones urbaines, ces éléments seront spatialisés au sein des planches graphiques

2.2 Insertion architecturale, urbaine, paysagère et environnementale L’article 2.2 fixe les règles relatives à l’insertion urbaine, paysagère et architecturale des constructions. Classées en catégorie plus ou moins contraignante, ces règles sont spatialisées sur une planche graphique.

2.3 Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions L’article 2.3 traite les règles relatives à la végétalisation, aux espaces libres des constructions et aux espaces partagés.

3. Equipements et réseaux 3.1 Voirie, accès et stationnement

3.2 Conditions de desserte par les réseaux

Les occupations et utilisations du sol doivent être conformes à ces dispositions écrites et graphiques. Au-delà des dispositions réglementaires, certains secteurs, identifiés sur les documents graphiques (plan règlementaire), sont concernés par des Orientations d’Aménagement et de Programmation. Ces orientations, audelà d’un schéma d’aménagement de principe (desserte, espaces publics, densité attendue, …) viennent préciser la manière dont les terrains doivent être aménagés. Le projet urbain attendu sur ces sites stratégiques est décrit. Les occupations du sol doivent être compatibles avec ce document de référence.

1.2 Division du territoire en zones

Le présent règlement divise le territoire intercommunal en zone urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles (N). Il fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones.

LES ZONES URBAINES (U) Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs ou les équipements publics existants ou en cours de réalisation qui ont une capacité suffisante pour desservir des constructions à implanter.

LES ZONES A URBANISER (AU) Les secteurs classés en zone à urbaniser, sont des espaces destinés à être ouverts à l’urbanisation. Si les voies publiques ainsi que les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement existants aux abords de la zone sont de capacité suffisante pour desservir les constructions nouvelles qui viendront s’y implanter, les secteurs sont alors classés 1AU. Leurs conditions d’aménagement et d’équipement sont définies dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation ainsi que dans le présent règlement. Les constructions y sont autorisées au fur et à mesure de la mise en place des équipements de la zone, planifiés par les Orientations d’Aménagement et de Programmation et par le règlement. Si les voies publiques et les réseaux existants aux abords de la zone ne sont pas en capacité de desservir les nouvelles constructions qui devraient s’y implanter, le secteur est alors classé 2AU. Une modification ou révision du PLUi sera nécessaire pour son ouverture à l’urbanisation.

LES ZONES AGRICOLES (A) Certaines zones du PLUi, équipées ou non, ont la possibilité d’être classées en « zones agricoles » afin de les protéger de l’urbanisation, en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles qui les composent. De manière générale, ce zonage couvre les secteurs à dominante rurale et marqué par la présence de l’activité agricole.

LES ZONES NATURELLES ET FORESTIERES (N) Peuvent être classés en zone naturelle et forestière, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison : ▪ soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point

de vue esthétique, historique ou écologique ; ▪ soit de l’existence d’une exploitation forestière ; ▪ soit de leur caractère d’espaces naturels ; ▪ soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ; ▪ soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues.

1.3 Description des destinations et sous destinations définies aux articles R.151-27, R.151-28 et R.151-29 du code de l’urbanisme

Les destinations et sous destinations correspondent aux activités pouvant être autorisées ou interdites dans les différentes zones (Art. 1 et 2 du règlement des zones). Leur définition est encadrée par l'arrêté du 10 novembre 2016.

La destination de construction « exploitation agricole et forestière » prévue au 1° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : exploitation agricole, exploitation forestière.

• La sous-destination « exploitation agricole » recouvre les constructions destinées à l'exercice d'une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes.

• La sous-destination « exploitation forestière » recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.

La destination de construction « habitation » prévue au 2° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement.

• La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.

• La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.

La destination de construction « commerce et activité de service » prévue au 3° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les six sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques.

• La sous-destination « artisanat et commerce de détail » recouvre les constructions commerciales destinées à la présentation et à la vente de biens directe à une clientèle ainsi que les constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services.

• La sous-destination « restauration » recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle.

• La sous-destination « commerce de gros » recouvre les constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.

• La sous-destination « activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle » recouvre les constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens.

• La sous-destination « hôtels » : recouvre les constructions destinées à l'accueil de touristes dans des hôtels, c'est-à-dire des établissements commerciaux qui offrent à une clientèle de passage qui, sauf exception, n'y élit pas domicile, des chambres ou des appartements meublés en location, ainsi qu'un certain nombre de services.

• La sous-destination « autres hébergements touristiques » : recouvre, quant à elle, les constructions autres que les hôtels destinés à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs.

• La sous-destination « cinéma » recouvre toute construction répondant à la définition d'établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l'article L. 212-1 du code du cinéma et de l'image animée accueillant une clientèle commerciale.

La destination de construction « équipements d'intérêt collectif et services publics » prévue au 4° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les six sous-destinations suivantes : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public.

• La sous-destination « locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions destinées à assurer une mission de service public. Ces constructions peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu'un accueil limité du public. Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public.

• La sous-destination « locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cette sousdestination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d'énergie.

• La sous-destination « établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinés à l'enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires.

• La sous-destination « salles d'art et de spectacles » recouvre les constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d'intérêt collectif.

• La sous-destination « équipements sportifs » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinés à l'exercice d'une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public.

• La sous-destination « autres équipements recevant du public » recouvre les équipements collectifs destinés à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sousdestination définie au sein de la destination « équipements d'intérêt collectif et services publics ». Cette sous-destination recouvre notamment les lieux de culte, les salles polyvalentes, les aires d'accueil des gens du voyage.

La destination de construction « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » prévue au 5° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les quatre sous-destinations suivantes : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition.

• La sous-destination « industrie » recouvre les constructions destinées à l'activité extractive et manufacturière du secteur primaire, les constructions destinées à l'activité industrielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.

• La sous-destination « entrepôt » recouvre les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique.

• La sous-destination « bureau » recouvre les constructions destinées aux activités de direction et de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires.

• La sous-destination « centre de congrès et d'exposition » recouvre les constructions destinées à l'événementiel polyvalent, l'organisation de salons et forums à titre payant.

1.4 Lexique

A Annexe : Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale, avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.

B Bâtiment : Un bâtiment est une construction couverte et close.

C Construction : Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface Construction existante : Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissent leurs fonctions.

E Emprise au sol : L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords (isolation comprise) et surplombs inclus. Toutefois les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou encorbellements.

Extension : L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation,

excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.

F Façade : Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.

G Gabarit : Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol.

H Hauteur : La hauteur totale d’une construction, d’une façade ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à la verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date du dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.

L Limite séparative : Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques. Local accessoire : Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale.

V Voies ou emprises publiques : La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.

2 DISPOSITIONS GENERALES

2.1 Champ d’application territorial du PLUi

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la communauté de communes « Terres de Perche »

2.2 Portée respective du présent règlement et des autres législations relatives à l’occupation et à l’utilisation des sols

Conformément à l'article R. 111-1 du code de l'urbanisme, les articles R. 111-3, R. 111-5 à R 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables sur le territoire couvert par le PLUi. En outre, demeurent applicables tous les autres articles du Code de l'Urbanisme, ainsi que toutes les autres législations et prescriptions particulières en vigueur sur le territoire nonobstant les dispositions de ce PLUi, en particulier :

• L'article L.111-11 stipulant que "Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés".

• Les prescriptions spécifiques aux Servitudes d'Utilité Publique affectant l'utilisation du sol. Les servitudes d'utilité publique font l'objet d'un recueil et d'un plan annexé au PLUi.

• Les dispositions propres à la réglementation des Installations Classées pour la protection de l'Environnement (I.C.P.E.) et le règlement sanitaire départemental (R.S.D..) notamment pour les bâtiments agricoles (implantation et extension) vis-à-vis d’habitations de tiers et réciproquement (article L.111-3 du code rural).

• Les règles du Code Forestier relatives aux demandes d'autorisation de défrichement, que la parcelle concernée soit grevée ou non par une protection en espace boisé classé (EBC).

• Les articles L.341-1 et suivants du code forestier stipulant que la destruction de l'affectation forestière d'une parcelle boisée est soumise à autorisation préfectorale à partir d’un certain seuil dès lors que cette parcelle est incluse au sein d'un massif boisé (massif défini en tant qu'unité boisée et non pas en termes de propriété) d'un seul tenant.

Peuvent s’ajouter ou se substituer aux règles du PLUi mentionnées dans le présent règlement, les prescriptions architecturales et urbanistiques particulières définies à l’occasion d’opérations d’aménagement particulières (ZAC, lotissement...).

2.3 Autres dispositions règlementaires Rappel du code de l’urbanisme sur la restauration de bâtiments

Au titre de l’article L.111-15 du code de l’urbanisme, la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si le plan local d’urbanisme ou le PPRNP en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié. Le présent PLUi ne va pas à l’encontre de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme. Au titre de l’article L.111-23 du code de l’urbanisme, peut également être autorisée, sauf dispositions contraires du plan local d’urbanisme, la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.

Rappel du code civil sur les vues sur la propriété de son voisin

Toute construction doit respecter les dispositions de l’article 678 du Code Civil : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres (1.90 m) de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification des constructions ». Il est toutefois rappelé que les autorisations d’urbanisme sont accordées au regard des seules règles d’urbanisme et sous réserve du droit des tiers.

Rappel du code de l’urbanisme sur l’installation des résidences mobiles de loisirs et des caravanes

Au titre de l’article R111-42 du code de l’urbanisme : « Les résidences mobiles de loisirs ne peuvent être installées que : 1° Dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet, autres que ceux créés après le 1er octobre 2007 et exploités par cession d'emplacements ou par location d'emplacements d'une durée supérieure à un an ; 2° Dans les villages de vacances classés en hébergement léger en application du code du tourisme ; 3° Dans les terrains de camping régulièrement créés, à l'exception de ceux créés par une déclaration préalable ou créés sans autorisation d'aménager, par une déclaration en mairie, sur le fondement des dispositions du code de l'urbanisme dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2007 ou constituant des aires naturelles de camping. »

Au titre de l’article R111-49 du code de l’urbanisme : « l'installation des caravanes, quelle qu'en soit la durée, est interdite dans les secteurs où la pratique du camping a été interdite dans les conditions prévues à l'article R. 11134 ». Le présent règlement de PLUi précise les zones autorisant la pratique du camping.

Rappel du code forestier sur les règles relatives au défrichement

Le défrichement est défini dans l’article L 341-1 du code forestier comme « toute opération volontaire entraînant directement la destruction de l’état boisé d’un terrain et mettant fin à sa destination forestière. Par principe, le défrichement des bois et forêts est soumis à l’obtention d’une autorisation préalable. L’article L.341-3 du Code forestier précise que : « Nul ne peut user du droit de défricher ses bois et forêts sans avoir préalablement obtenu une autorisation. » L'arrêté préfectoral du 10 novembre 2005, précise que tout défrichement ayant lieu dans un massif boisé de plus de 0,5 hectares pour la Beauce et la Beauce Dunoise et 4 hectares pour le Drouais-Thymerais, Le Perche et le Faux Perche ne peut être effectué sans avoir préalablement obtenu une autorisation par la Direction Départementale des Territoires d’Eure-et-Loir. De plus, toute autorisation de défrichement est subordonnée à compensation, qui peut être la réalisation de boisements, de travaux sylvicoles, ou encore le paiement d’une indemnité équivalente. L’article L 342-1 du code forestier précise les défrichements exemptés d’autorisation.

2.4 Adaptation mineure

Au titre de l’article L.152-3 du code de l’urbanisme, les règles et servitudes définies par le présent Plan Local d'Urbanisme intercommunal peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

2.5 Informations délivrées par les documents graphiques du PLUi

En complément du plan de zonage qui délimite les différentes zones du PLUi, les documents graphiques du règlement délimitent :

Les emplacements réservés au titre de l’article L. 151-41 du Code de l’Urbanisme

Les documents graphiques du PLUi délimitent des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général ainsi qu’aux espaces verts et les espaces nécessaires aux continuités écologiques en précisant leur destination. De même, il désigne les collectivités, services et organismes publics qui en sont bénéficiaires (suivant les indications portées sur les documents graphiques du règlement).

Les bâtiments pouvant changer de destination en zone A et N au titre de l’article L.151-11

Le changement de destination d’un bâtiment repéré au plan de zonage au titre de l’article L.151-11 du code de l’urbanisme est autorisé dans les conditions définies par le règlement de la zone A et N. Le changement de destination (ou passage d’une destination à une autre), avec ou sans travaux, nécessite le dépôt d’une autorisation d’urbanisme. Le changement de destination d’un bâtiment ou partie de bâtiment désigné par le PLUi est alors soumis, en zone agricole, à l'avis conforme de la Commission départementale de la

préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers (CDPENAF) et, en zone naturelle (zone N du présent règlement), à l'avis conforme de la Commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS).

Périmètres soumis à Orientations d’Aménagement et de Programmation au titre de l’article L.151-7 du Code de l’Urbanisme

Les constructions, installations et aménagements projetés au sein de ces secteurs doivent être compatibles avec les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) applicables au secteur.

Ces secteurs OAP sont définis à l’article R.151-8 du code de l’urbanisme. Leurs conditions d’aménagement et d’équipements ne sont pas définies par des dispositions du présent règlement mais directement par l’OAP ellemême.

Les éléments du patrimoine naturel et écologiques protégés au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme

Les haies à protéger au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme

En cohérence avec la Charte du PNR du Perche, les haies identifiées au plan de zonage au titre de l’article L.15123 du code de l’urbanisme sont protégés.

Caractérisation des haies

L’inventaire des haies réalisé par le PNR du Perche dans le cadre de l’élaboration du PLUi caractérise ces dernières en fonction du rôle assuré au quotidien et de la nature de l’entretien envisageable.

Pour les haies de Niveau 1 : les haies stratégiques ou haies à protection stricte. Il s’agit des haies les plus importantes à préserver et qui sont donc inarrachables (hormis cas de maladies, ou de servitudes, de dangers ou d'erreur avérée de cartographie -fourré). Elles regroupent notamment :

• Les haies le long des ripisylves ; • Les haies le long des chemins de randonnées inscrits au PDIPR ; • Les haies présentes dans les corridors bocagers ou forestiers identifiés sur la Trame Verte et Bleu (TVB)

à l’échelle du SCoT ; • Les haies plantées dans le cadre des programmes de plantations subventionnés.

Pour les haies de Niveau 2 : les haies à enjeux ou haies à protection relative. Il s’agit du reste du linéaire de haies dont l’arrachage, s’il est autorisé par l’autorité compétente, sera obligatoirement soumis à compensations avec une base minimale d’un linéaire de 1 pour 1.

Déclaration préalable :

Les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer une haie repérée au plan de zonage doivent faire l’objet d’une déclaration préalable, sauf pour les travaux suivants, qui ne nécessitent pas de déclaration préalable :

• Pour des motifs liés à la sécurité.

• Les opérations d’entretien ou d’exploitation de la haie n’ayant pas d’impact notable sur le paysage ou l’intérêt écologique : taille de formation, élagage, recépage, balivage, abattage accompagné de replantation ou régénération naturelle.

Cette autorisation pourra soit être refusée, soit être acceptée et soumise à la mise en œuvre de mesures compensatoires (voir Mesures de compensation en cas de modification/suppression suite à une déclaration préalable autorisée) si la haie concernée par ces travaux :

• Présente un intérêt pour la gestion de l’eau (ralentissement des ruissellements, réduction de l’érosion des sols …) ou le paysage.

• Nécessite un abattage pour des raisons sanitaires. Afin de mener au mieux l’instruction des demandes d’arrachage, une commission locale pourra être réunie. Pour chaque linéaire de haie visé par une telle démarche, cette commission pourra assurer une analyse au cas par cas sur l’exactitude de sa localisation mais aussi sur l’adéquation des enjeux et fonctionnalités réels dont il fait l’objet afin de proposer un avis favorable ou non à son arrachage. En cas d’avis favorable à l'arrachage, la commission pourra ainsi justifier et garantir, pour le linéaire concerné, la conformité et la cohérence des modalités de compensations qui lui sont fixées et ainsi guider au mieux l’avis final de l’autorité compétente. Pour l’ensemble de ces

Zone UB

Ce que la zone UB autorise, en clair

UB 1Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions

Intitulé du document : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITÉS

ARTICLES 1 ET 2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES OU ADMISES SOUS CONDITIONS Sont précisés dans le tableau suivant, selon la zone et ses secteurs, les destinations et sous-destinations autorisées, admises sous condition ou interdites.

DESTINATIONS

SOUS-DESTINATIONS

Exploitation agricole et forestière

Habitation

Exploitation agricole Exploitation forestière Logement Hébergement

Artisanat et commerce de détail

Commerce et activités de service

Restauration Commerce de gros Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle

Hôtels

Equipements d'intérêt collectif et services publics

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Autres hébergements touristiques

Cinéma Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés Etablissements d'enseignement, de santé et d'action sociale Salles d'art et de spectacles Equipements sportifs Autres équipements recevant du public Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d'exposition

UH et UHv

[1] [2]

[2]

1) Dans la zone UH :

a) Sont autorisées les extensions des constructions à destination d’exploitations agricoles existantes ayant une existence légale à la date d’approbation du PLUi ;

2) Dans la zone UH :

a) Sont autorisées les constructions de la sous-destination « Commerce de gros » à condition que la surface de plancher totale à destination de commerce de gros, à l’échelle de l’unité foncière, soit inférieure ou égale à 150 m².

b) Sont autorisées les constructions de la sous-destination « Entrepôt » à condition que la surface de plancher totale à destination d’entrepôt, à l’échelle de l’unité foncière, soit inférieure ou égale à 150 m².

Sont précisés dans le tableau suivant les autres activités, usages et affectations autorisés, admis sous condition(s) ou interdits.

USAGES ET AFFECTATIONS DES SOLS

UB 2Mixité fonctionnelle et sociale

Intitulé du document : 2 - Mixité fonctionnelle et sociale

Non réglementé

UB 3Implantation des constructions

Intitulé du document : 3 - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Disposition générale : Les constructions doivent être édifiées sur au moins une limite séparative. En cas de retrait, celui-ci devra être à minima de 1,9 m.

Disposition alternative :

Une implantation différente peut être autorisée, à condition de respecter un recul minimum de 1 m par rapport aux limites séparatives :

₋ pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, ₋ pour la réfection, la transformation et l'extension des constructions existantes ne respectant pas la règle,

à condition de ne pas aggraver la situation (non-respect du recul minimum exigé après extension par exemple), ₋ Pour les annexes de moins de 20 m² d’emprise au sol,

UB 4Hauteur et volumétrie des constructions

Intitulé du document : 1 - Hauteur maximale des constructions

La hauteur maximale des constructions devra garantir une bonne insertion de la construction dans l’environnement bâti et/ou naturel, pour permettre une unité architecturale, paysagère et urbaine avec les bâtiments existants à la date d’approbation du PLUi.

Les ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures et infrastructures sont exclus du calcul de la hauteur.

Disposition générale : La hauteur maximale autorisée des constructions principales est de 7m à l’égout du toit. La hauteur des annexes non jointes est limitée à 3,5 mètres à l’égout du toit. Ces dispositions ne s’appliquent pas :

₋ aux installations techniques nécessaires aux constructions ou indispensables dans la zone (antennes, pylônes, châteaux d’eau, ouvrages d’aération,…),

₋ en cas d’extension d’un bâtiment existant dont la hauteur est supérieure à celle définie ci-dessus, sans toutefois aggraver la situation existante,

₋ aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Les extensions pourront s’aligner sur la hauteur des constructions existantes. Article 2.2 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Disposition générale : Les constructions seront édifiées :

• soit à l'alignement des voies publiques existantes, modifiées ou à créer.

• soit en retrait minimum de 1m si la continuité visuelle du bâti est assurée sur l’ensemble de la limite de voie ou emprise par des éléments de type mur, porche et/ou portail.

Disposition alternative : ₋ Dans le cas où les habitations voisines contigües et en bon état ne sont pas implantées à l’alignement, la construction peut être implantée dans le prolongement des constructions existantes :

₋ En cas d’impossibilité technique liées à des problématiques d’accès ou de réseaux, une implantation différente peut-être autorisée.

₋ Dans le cadre de bâtiments existants ne respectant pas les présentes règles d’implantation, l’extension

des bâtiments reste autorisée, sous réserves de ne pas aggraver le non-respect de la règle générale.

Les équipements techniques d'infrastructures et les équipements collectifs d’intérêt général sont exemptés des règles suivantes lorsque leurs caractéristiques techniques et fonctionnelles l'imposent et sous réserve qu'ils ne portent atteinte à la sécurité des usagers.

UB 5Emprise au sol et pleine terre

Intitulé du document : 4 - Emprise au sol

L’emprise au sol n’est pas règlementée.

UB 6Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Intitulé du document : 5 - Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords

L’autorisation de construire peut-être refusée ou n’être accordée que sous réserve de prescriptions particulières, si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages urbains ou ruraux, et à la conservation des perspectives monumentales. Les travaux portant sur des édifices anciens représentatifs de l'architecture traditionnelle locale, notamment le changement de destination, la réfection, l’aménagement et l’extension de ces bâtiments, doivent se faire dans le

respect de leur intégrité, notamment de l'ordonnancement et du rythme des façades, des éléments de modénature, ainsi que dans l’esprit du respect de la mise en œuvre traditionnelle des matériaux. D'une manière générale, sont interdits les pastiches d’une architecture étrangère à la région. Pour les équipements et constructions publics, ainsi que pour les ouvrages techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion des eaux, à la protection phonique, à la distribution d’énergies tels que transformateur, station de relevage, pylône, abribus, local destiné au stockage des déchets, coffret …, les règles édictées ci-après peuvent ne pas être respectées, sous réserve de ne pas porter atteinte à la cohérence architecturale du bâti environnant, à la forme urbaine existante, à l’environnement et à la qualité du paysage. Pour les constructions présentant un parti pris architectural ou énergétique, des dispositions différentes peuvent être autorisées (décrites ci-après) sous les conditions suivantes :

• respecter les effets d’ensemble bâti (orientations des constructions, couvrements en pentes) pour favoriser le jeu des silhouettes bâties, et de contribuer au maintien de l’harmonie générale et des lignes du paysage ;

• respecter les dominantes architecturales, le rapport de plein / vide et les polychromies existantes. Est proscrit de laisser à nu les matériaux destinés à être recouverts d’un enduit ou parement.

TOITURE Une bonne intégration de la toiture avec les constructions voisines et son environnement doit être globalement recherchée. Les dispositifs d’énergie renouvelable notamment les panneaux à énergie solaire doivent être de teinte uniforme sur l’ensemble de leur surface. Les éléments de superstructures tels que souches de cheminées, matériels de ventilation et de climatisation, cages d’escaliers et ascenseurs, locaux techniques doivent s’intégrer harmonieusement. Les pentes de toitures devront respecter une inclinaison minimum de 40°. En cas de réhabilitation ou d’extension d’un bâtiment existant présentant une pente inférieure, on pourra reprendre la pente initiale de la construction. Les toitures des constructions principales et de leurs extensions devront être couvertes en ardoises, en tuiles plates ou mécaniques de teinte flammée ou vieillie (aspect petit moule). En cas d’extension ou de réhabilitation de bâtiments couverts en d’autres matériaux, la couverture pourra être exécutée en reprenant des matériaux similaires à ceux d’origine, à l’exception de la tôle ondulée.

En zone UB : Pour les volumes secondaires, les toitures monopentes ou à toit plat sont admises sous les conditions suivantes :

₋ une surface maximale d’un tiers du total de la toiture. ₋ un parti pris architectural garantissant une qualité d’ensemble du projet

OUVERTURE Une harmonie sera recherchée dans les proportions des percements des constructions principales et les volumes secondaires. La dimension des ouvertures doit être réfléchie afin de garantir un meilleur apport de lumière. Depuis l’espace public, les ouvertures des volumes secondaires devront s’harmoniser avec le rythme des ouvertures de la construction principale.

FACADE La cohérence dans la composition des façades sera recherchée entre les matériaux, les couleurs et les ouvertures mais aussi dans leur disposition et leur volume :

o sur une même construction ; o avec les constructions environnantes et le paysage ; o en cas de transformation, d’extension, de surélévation ou d’annexe avec la construction

principale.

Afin de minimiser son impact dans le paysage environnant, le choix des couleurs devra contribuer à l'intégration harmonieuse de la construction et à l’allégement des volumes. Les teintes des façades reprendront les teintes des sables locaux. Le blanc pur est interdit. A vérifier Charte

CLOTURE Le long des voies publiques existantes, modifiées ou à créer Les clôtures, dont les portails, doivent présenter une homogénéité avec les constructions avoisinantes, dans leurs formes, matériaux et teintes. Sont admis :

• Les murets enduits de chaque côté surmonté ou non d’un dispositif à claire voie ; • Les murs en pierres locales. • Les grillages doublés ou non d’une haie d’essences locales variées, • Les haies d’essences locales variées Sont interdits en clôtures sur rue : • L’usage de claustras, canisses, palissades, ou plaques et poteaux en ciment. • Les haies composées d’une seule espèce végétale persistante.

La hauteur maximale admise de la clôture est de 1,8 mètres ; En limites séparatives Sont interdits en clôtures sur les limites séparatives, les haies composées d’une seule espèce végétale persistante. Dispositions particulières : Ces règles ne s’appliquent pas aux équipements d’intérêt collectif et services publics ;

UB 7Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis

Intitulé du document : 6 - Espaces libres et plantations Espaces libres

Les espaces libres doivent faire l'objet d'un traitement paysager qualitatif à dominante végétale. Les plantations existantes doivent être maintenues dans la mesure du possible. Dans le cas d’abattage, les plantations seront remplacées par des plantations de taille et de qualité équivalentes.

Espaces de pleine terre Les espaces de pleine terre peuvent être aménagés en espaces végétalisés et paysager (pelouses, plantations, …). Ces espaces de pleine terre pourront participer aux dispositifs de gestion intégrée des eaux pluviales. Ces espaces doivent occuper à minima 10% de l’emprise du projet. Cette disposition ne s’applique pas pour les terrains de moins de 500 m².

UB 10Desserte par les réseaux

Intitulé du document : 2 - Conditions de desserte par les réseaux Se référer aux dispositions générales

4.2 Dispositions applicables à la zone UH

ZONES ET CORRESPONDANCE SOUSSECTEURS

DESCRIPTION

UH

Zone urbaine de faubourgs

et villages

Zone UH

Ce que la zone UH autorise, en clair

UH 1Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions

Intitulé du document : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITÉS

ARTICLES : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES OU ADMISES SOUS CONDITIONS Sont précisés dans le tableau suivant, selon la zone et ses secteurs, les destinations et sous-destinations autorisées, admises sous condition ou interdites.

DESTINATIONS

SOUS-DESTINATIONS

Exploitation agricole et forestière Habitation

Commerce et activités de service

Exploitation agricole Exploitation forestière Logement Hébergement Artisanat et commerce de détail Restauration Commerce de gros Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle

Hôtels

Equipements d'intérêt collectif et services publics

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Autres hébergements touristique

Cinéma

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés Etablissements d'enseignement, de santé et d'action sociale Salles d'art et de spectacles Equipements sportifs Autres équipements recevant du public Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d'exposition

UP et UPL [1] [2]

[2]

1) Dans la zone UP et ses secteurs, sont autorisées les extensions des constructions à destination d’exploitations agricoles existantes ayant une existence légale à la date d’approbation du PLUi.

2) Dans la zone UP sont autorisées :

a) les constructions de la sous-destination « Restauration » à condition qu’elles ne génèrent pas de nuisances incompatibles avec le voisinage résidentiel.

b) les constructions de la sous-destination « Entrepôt » à condition que la surface de plancher totale à destination d’entrepôt, à l’échelle de l’unité foncière, soit inférieure ou égale à 250 m².

Sont précisés dans le tableau suivant les autres activités, usages et affectations autorisés, admis sous condition(s) ou interdits.

USAGES ET AFFECTATIONS DES SOLS

UH 2Mixité fonctionnelle et sociale

Intitulé du document : 2 - Mixité fonctionnelle et sociale

Non réglementé

UH 3Implantation des constructions

Intitulé du document : 2 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Disposition générale : Les constructions seront édifiées en retrait minimum de 3m.

Disposition alternative : ₋ Dans le cas où les habitations voisines contigües et en bon état ne sont pas implantées à l’alignement, la construction peut être implantée dans le prolongement des constructions existantes :

₋ En cas d’impossibilité technique liées à des problématiques d’accès ou de réseaux, une implantation différente peut-être autorisée.

₋ Dans le cadre de bâtiments existants ne respectant pas les présentes règles d’implantation, l’extension des bâtiments reste autorisée, sous réserves de ne pas aggraver le non-respect de la règle générale.

Les équipements techniques d'infrastructures et les équipements collectifs d’intérêt général sont exemptés des règles suivantes lorsque leurs caractéristiques techniques et fonctionnelles l'imposent et sous réserve qu'ils ne portent atteinte à la sécurité des usagers.

Article 2.3 - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Disposition générale : Les constructions doivent être édifiées en limite séparative ou avec un retrait minimum de 3m.

Disposition alternative :

Une implantation différente peut être autorisée : ₋ pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, ₋ pour la réfection, la transformation et l'extension des constructions existantes ne respectant pas la règle, à condition de ne pas aggraver la situation (non respect du recul minimum exigé après extension par exemple), ₋ Pour les annexes de moins de 20 m² d’emprise au sol,

UH 4Hauteur et volumétrie des constructions

Intitulé du document : 1 - Hauteur maximale des constructions

URBAINE,

ARCHITECTURALE,

Disposition générale :

La hauteur maximale autorisée des constructions principales est de 7m à l’égout du toit.

La hauteur des annexes non jointes est limitée à 3,5 mètres à l’égout du toit.

Ces dispositions ne s’appliquent pas :

₋ aux installations techniques nécessaires aux constructions ou indispensables dans la zone (antennes, pylônes, châteaux d’eau, ouvrages d’aération,…),

₋ en cas d’extension d’un bâtiment existant dont la hauteur est supérieure à celle définie ci-dessus, sans toutefois aggraver la situation existante,

₋ aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

Les extensions pourront s’aligner sur la hauteur des constructions existantes.

UH 5Emprise au sol et pleine terre

Intitulé du document : 4 - Emprise au sol

Disposition générale : L’emprise au sol ne pourra excéder 60% de l’unité foncière.

UH 6Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Intitulé du document : 5 - Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords

L’autorisation de construire peut-être refusée ou n’être accordée que sous réserve de prescriptions particulières, si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages urbains ou ruraux, et à la conservation des perspectives monumentales. Les travaux portant sur des édifices anciens représentatifs de l'architecture traditionnelle locale, notamment le changement de destination, la réfection, l’aménagement et l’extension de ces bâtiments, doivent se faire dans le respect de leur intégrité, notamment de l'ordonnancement et du rythme des façades, des éléments de modénature, ainsi que dans l’esprit du respect de la mise en œuvre traditionnelle des matériaux. D'une manière générale, sont interdits les pastiches d’une architecture étrangère à la région. Pour les équipements et constructions publics, ainsi que pour les ouvrages techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion des eaux, à la protection phonique, à la distribution d’énergies tels que transformateur, station de relevage, pylône, abribus, local destiné au stockage des déchets, coffret …, les règles édictées ci-après

peuvent ne pas être respectées, sous réserve de ne pas porter atteinte à la cohérence architecturale du bâti environnant, à la forme urbaine existante, à l’environnement et à la qualité du paysage.

Pour les constructions présentant un parti pris architectural ou énergétique, des dispositions différentes peuvent être autorisées (décrites ci-après) sous les conditions suivantes :

• respecter les effets d’ensemble bâti (orientations des constructions, couvrements en pentes) pour favoriser le jeu des silhouettes bâties, et de contribuer au maintien de l’harmonie générale et des lignes du paysage ;

• respecter les dominantes architecturales, le rapport de plein / vide et les polychromies existantes. Est proscrit de laisser à nu les matériaux destinés à être recouverts d’un enduit ou parement.

TOITURE Une bonne intégration de la toiture avec les constructions voisines et son environnement doit être globalement recherchée. Les dispositifs d’énergie renouvelable notamment les panneaux à énergie solaire doivent être de teinte uniforme sur l’ensemble de leur surface.

Les éléments de superstructures tels que souches de cheminées, matériels de ventilation et de climatisation, cages d’escaliers et ascenseurs, locaux techniques doivent s’intégrer harmonieusement.

Les pentes de toitures devront respecter une inclinaison minimum de 40°.

En cas de réhabilitation ou d’extension d’un bâtiment existant présentant une pente inférieure, on pourra reprendre la pente initiale de la construction.

Les toitures des constructions principales et de leurs extensions devront être couvertes en ardoises, en tuiles plates ou mécaniques de teinte flammée ou vieillie (aspect petit moule).

En cas d’extension ou de réhabilitation de bâtiments couverts en d’autres matériaux, la couverture pourra être exécutée en reprenant des matériaux similaires à ceux d’origine, à l’exception de la tôle ondulée.

Pour les volumes secondaires, les toitures monopentes ou à toit plat sont admises sous les conditions suivantes : ₋ une surface maximale d’un tiers du total de la toiture. ₋ un parti pris architectural garantissant une qualité d’ensemble du projet

OUVERTURE Une harmonie sera recherchée dans les proportions des percements des constructions principales et les volumes secondaires.

La dimension des ouvertures doit être réfléchie afin de garantir un meilleur apport de lumière.

Depuis l’espace public, les ouvertures des volumes secondaires devront s’harmoniser avec le rythme des ouvertures de la construction principale.

FACADE La cohérence dans la composition des façades sera recherchée entre les matériaux, les couleurs et les ouvertures mais aussi dans leur disposition et leur volume :

o sur une même construction ; o avec les constructions environnantes et le paysage ;

o en cas de transformation, d’extension, de surélévation ou d’annexe avec la construction principale.

Afin de minimiser son impact dans le paysage environnant, le choix des couleurs devra contribuer à l'intégration harmonieuse de la construction et à l’allégement des volumes. Les teintes des façades reprendront les teintes des sables locaux. Le blanc pur est interdit.

CLOTURE Le long des voies publiques existantes, modifiées ou à créer Les clôtures, dont les portails, doivent présenter une homogénéité avec les constructions avoisinantes, dans leurs formes, matériaux et teintes. Sont admis :

• Les murets enduits de chaque côté ; • Les murs en pierres locales. • Les grillages doublés ou non d’une haie d’essences locales variées, • Les haies d’essences locales variées Sont interdits en clôtures sur rue : • L’usage de claustras, canisses, palissades, ou plaques et poteaux en ciment. • Les haies composées d’une seule espèce végétale persistante. La hauteur maximale admise de la clôture est de 1,6 mètre ; En limites séparatives Sont interdits en clôtures sur les limites séparatives, les haies composées d’une seule espèce végétale persistante. La hauteur maximale admise de la clôture est de 2 mètres. En limite d’espace agricole et naturelle Les clôtures devront être simples en bois ou à dominante végétale Dispositions particulières : Ces règles ne s’appliquent pas aux équipements d’intérêt collectif et services publics ;

UH 7Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis

Intitulé du document : 6 - Espaces libres et plantations

Espaces libres Les espaces libres doivent faire l'objet d'un traitement paysager qualitatif à dominante végétale. Les plantations existantes doivent être maintenues dans la mesure du possible. Dans le cas d’abattage, les plantations seront remplacées par des plantations de taille et de qualité équivalentes.

Espaces de pleine terre Les espaces de pleine terre peuvent être aménagés en espaces végétalisés et paysager (pelouses, plantations, …). Ces espaces de pleine terre pourront participer aux dispositifs de gestion intégrée des eaux pluviales. Dans la zone, ces espaces doivent occuper à minima 20% de l’emprise du projet. Cette disposition ne s’applique pas pour les terrains de moins de 500 m². Les ouvrages techniques de gestion de l'eau communs à ces opérations (tels les noues, bassins de rétention ou d'infiltration, …) doivent, sous réserve de contraintes techniques spécifiques, faire l'objet d'un aménagement paysager à dominante végétale contribuant à leur insertion paysagère dans l'environnement.

UH 8Stationnement

Intitulé du document : 7 - Stationnement

Se référer aux dispositions générales.

UH 9Desserte par les voies publiques ou privées

Intitulé du document : 1 - Voirie et accès

Se référer aux dispositions générales.

UH 10Desserte par les réseaux

Intitulé du document : 2 - Conditions de desserte par les réseaux

Se référer aux dispositions générales

4.3 Dispositions applicables à la zone UP

ZONES ET CORRESPONDANCE SOUSSECTEURS

DESCRIPTION

UP

Zone urbaine pavillonnaire La zone UP est destinée à l’habitat et aux activités

compatibles avec l’habitat. Cette zone est composée

d’un tissu urbain à dominante pavillonnaire.

UPL

Zone urbaine pavillonnaire La zone UPL est un sous-secteur de la zone UP

secteur de La Loupe

correspondant au tissu pavillonnaire dense de La

Loupe avec une mixité fonctionnelle.

Zone UL

Ce que la zone UL autorise, en clair

UL 1Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions

Intitulé du document : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITÉS

ARTICLES : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES OU ADMISES SOUS CONDITIONS Sont précisés dans le tableau suivant, selon la zone et ses secteurs, les destinations et sous-destinations autorisées, admises sous condition ou interdites.

DESTINATIONS

SOUS-DESTINATIONS

UL

Exploitation agricole et forestière

Habitation

Exploitation agricole Exploitation forestière Logement Hébergement

Artisanat et commerce de détail

Commerce et activités de service

Restauration Commerce de gros Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle

Hôtel

Equipements d'intérêt collectif et services publics

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Autres hébergements touristiques Cinéma Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés

Etablissements d'enseignement, de santé et d'action sociale

Salles d'art et de spectacles Equipements sportifs Autres équipements recevant du public Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d'exposition

Sont précisés dans le tableau suivant les autres activités, usages et affectations autorisés, admis sous condition(s) ou interdits.

USAGES ET AFFECTATIONS DES SOLS

Dépôts et réservoirs de substances susceptibles d'altérer la qualité de l'eau, dépôts de ferraille, matériaux et véhicules désaffectés

Ouverture et extension de terrains de campings ou de caravaning ainsi que ceux affectés à l’implantation d’habitations légères de loisirs et le stationnement des caravanes Dépôts de véhicules, garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs Installations classées pour la protection de l’environnement

Affouillements et exhaussements du sol

UL 3Implantation des constructions

Intitulé du document : 2 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Disposition générale :

L’implantation des constructions devra permettre d’optimiser au mieux l’espace et de concilier fonctionnalité du site et intégration à l’environnement urbain. L’implantation des constructions par rapport à l’alignement existant ou futur des voies publiques et privées ouvertes à la circulation publique et emprises publiques pourra se faire en rupture avec celle des constructions avoisinantes à condition que les façades et retraits fassent l’objet d’un traitement qualitatif.

Article 2.3 - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Disposition générale : L’implantation des constructions devra permettre d’optimiser au mieux l’espace et de concilier fonctionnalité du site et intégration à l’environnement urbain. L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives sera libre mais devra limiter les impacts sur les constructions voisines. Article 2.4 - Emprise au sol

Disposition générale : L’emprise au sol n’est pas réglementée.

UL 4Hauteur et volumétrie des constructions

Intitulé du document : 1 - Hauteur maximale des constructions

URBAINE,

ARCHITECTURALE,

Disposition générale :

La hauteur maximale des constructions devra garantir une bonne insertion de la construction dans l’environnement bâti et/ou naturel, pour permettre une unité architecturale, paysagère et urbaine avec les bâtiments existants à la date d’approbation du PLUi. Les ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures et infrastructures sont exclus du calcul de la hauteur.

En zone UL : La hauteur maximale des constructions ne doit pas excéder 12 mètres

Les extensions pourront s’aligner sur la hauteur des constructions existantes.

UL 5Emprise au sol et pleine terre

Intitulé du document : 6 - Espaces libres et plantations Espaces libres

Les espaces libres doivent faire l'objet d'un traitement paysager qualitatif à dominante végétale. Espaces de pleine terre Les espaces de pleine terre peuvent être aménagés en espaces végétalisés et paysager (pelouses, plantations, …). Ces espaces de pleine terre pourront participer aux dispositifs de gestion intégrée des eaux pluviales. Dans la zone UL, ces espaces doivent occuper à minima 30% de l’emprise du projet. Les ouvrages techniques de gestion de l'eau communs à ces opérations (tels les noues, bassins de rétention ou d'infiltration, …) doivent, sous réserve de contraintes techniques spécifiques, faire l'objet d'un aménagement paysager à dominante végétale contribuant à leur insertion paysagère dans l'environnement. Article 2.7 - Stationnement

Se référer aux dispositions générales.

UL 6Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Intitulé du document : 5 - Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords

Disposition générale :

Les constructions doivent s’intégrer à leur environnement. Ainsi, et au titre de l’article R111-27 du code de l’urbanisme :

« Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. »

Clôture

Clôture sur voies et bordure de l’espace public

Sont admis :

-

Les murs maçonnés en pierre ou les murs en pierre sèche assurant une liaison avec l’environnement bâti

n’excédant pas 2 mètres de hauteur maximum,

-

Les murets maçonnés en pierre d’une hauteur de 1 mètre surmonté d’un dispositif à claire voie, le tout ne

devant pas dépasser 1,60 mètres de hauteur.

Les végétaux d'essences locales, pouvant être protégés par un grillage discret. Dans ce cas la hauteur maximale de l’ensemble ne devant pas dépasser 1,60 mètre.

Clôture sur limites séparatives

La hauteur maximale des clôtures sera limitée à 1,80 mètres.

Des hauteurs différentes pourront être autorisées pour des raisons liées à la sécurité.

Sont interdits :

-

les murs non enduits,

-

les plaques béton préfabriqué.

La reconstruction à l’identique d’un mur existant ou d’un talus pourra être imposée ou autorisée, même si celui-ci dépasse la hauteur autorisée.

UL 10Desserte par les réseaux

Intitulé du document : 2 - Conditions de desserte par les réseaux Se référer aux dispositions générales

4.5 DISPOSITION APPLICABLES A LA ZONE URBAINE UZ

Art R. 151-18 du code de l’urbanisme « Les zones urbaines sont dites "zones U". Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. »

Zone UP

Ce que la zone UP autorise, en clair

UP 2Mixité fonctionnelle et sociale

Intitulé du document : 2 - Mixité fonctionnelle et sociale

Non réglementé

UP 3Implantation des constructions

Intitulé du document : 2 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Disposition générale : En zone UP, les constructions seront édifiées en retrait minimum de 5m. En zone UPL, les constructions seront édifiées en retrait minimum de 3m. Disposition alternative :

₋ Dans le cas où les habitations voisines contigües et en bon état ne sont pas implantées à l’alignement, la construction peut être implantée dans le prolongement des constructions existantes :

₋ En cas d’impossibilité technique liées à des problématiques d’accès ou de réseaux, une implantation différente peut-être autorisée.

₋ Dans le cadre de bâtiments existants ne respectant pas les présentes règles d’implantation, l’extension des bâtiments reste autorisée, sous réserves de ne pas aggraver le non-respect de la règle générale.

Les équipements techniques d'infrastructures et les équipements collectifs d’intérêt général sont exemptés des règles suivantes lorsque leurs caractéristiques techniques et fonctionnelles l'imposent et sous réserve qu'ils ne portent atteinte à la sécurité des usagers.

Article 2.3 - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Disposition générale : En zone UP, les constructions doivent être édifiées avec un retrait minimum de 3m. En zone UPL, les constructions peuvent être édifiées en contiguïté des limites séparatives. Si le bâtiment à construire ne jouxte pas les limites séparatives, la marge de retrait doit être égale ou supérieure à 3 m. Disposition alternative :

Une implantation différente peut être autorisée : ₋ pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, ₋ pour la réfection, la transformation et l'extension des constructions existantes ne respectant pas la règle, à condition de ne pas aggraver la situation (non respect du recul minimum exigé après extension par exemple), ₋ Pour les annexes de moins de 20 m² d’emprise au sol,

UP 4Hauteur et volumétrie des constructions

Intitulé du document : 1 - Hauteur maximale des constructions

URBAINE,

ARCHITECTURALE,

Disposition générale :

La hauteur maximale autorisée des constructions principales est de 7m à l’égout du toit.

La hauteur des annexes non jointes est limitée à 3,5 mètres à l’égout du toit.

Ces dispositions ne s’appliquent pas :

₋ aux installations techniques nécessaires aux constructions ou indispensables dans la zone (antennes, pylônes, châteaux d’eau, ouvrages d’aération,…),

₋ en cas d’extension d’un bâtiment existant dont la hauteur est supérieure à celle définie ci-dessus, sans toutefois aggraver la situation existante,

₋ aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

Les extensions pourront s’aligner sur la hauteur des constructions existantes.

UP 5Emprise au sol et pleine terre

Intitulé du document : 4 - Emprise au sol

Disposition générale : En zone UP, l’emprise au sol ne pourra excéder 40% de l’unité foncière.

UP 6Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Intitulé du document : 5 - Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords

L’autorisation de construire peut-être refusée ou n’être accordée que sous réserve de prescriptions particulières, si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages urbains ou ruraux, et à la conservation des perspectives monumentales. Les travaux portant sur des édifices anciens représentatifs de l'architecture traditionnelle locale, notamment le changement de destination, la réfection, l’aménagement et l’extension de ces bâtiments, doivent se faire dans le respect de leur intégrité, notamment de l'ordonnancement et du rythme des façades, des éléments de modénature, ainsi que dans l’esprit du respect de la mise en œuvre traditionnelle des matériaux. D'une manière générale, sont interdits les pastiches d’une architecture étrangère à la région. Pour les équipements et constructions publics, ainsi que pour les ouvrages techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion des eaux, à la protection phonique, à la distribution d’énergies tels que transformateur, station de relevage, pylône, abribus, local destiné au stockage des déchets, coffret …, les règles édictées ci-après peuvent ne pas être respectées, sous réserve de ne pas porter atteinte à la cohérence architecturale du bâti environnant, à la forme urbaine existante, à l’environnement et à la qualité du paysage.