Zone UA

Intitulé du document : Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités, destinations et sous

Destinations et Sous-destinations des constructions

Autorisé

Interdit

Autorisé sous conditions

Habitation

Logement Hébergement

X X

Dans le respect des conditions précisées ci-après.

Commerces et activités de services

À condition de ne pas générer de nuisances olfactives, sonores, visuelles et de trafic, incompatibles avec

Artisanat et commerce de détails

X la proximité immédiate d’habitations et sous réserve d’être compatible avec l’OAP Thématique

Aménagement artisanal commercial et logistique.

Restauration

X

À condition de ne pas générer de nuisances olfactives, sonores, visuelles et de trafic, incompatibles avec la proximité immédiate d’habitations et dans le respect des conditions précisées ci-après

Commerce de gros

X

Activité de service avec accueil clientèle

X

Cinéma

X

Hôtels

X

À condition de ne pas générer de nuisances olfactives, sonores, visuelles et de trafic, incompatibles avec la proximité immédiate d’habitations et dans le respect des conditions précisées ci-après.

Autres hébergements touristiques

X

Exploitation agricole et forestière

Exploitation agricole

X

Exploitation forestière

X

Equipement d’intérêt collectif et services publics

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

X

À condition de ne pas générer de nuisances olfactives, sonores, visuelles et de trafic, incompatibles avec la proximité immédiate d’habitations et dans le respect des conditions précisées ci-après.

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés

X

Dans le respect des conditions précisées ci-après.

Etablissement d’enseignement, de santé et d’action sociale

X

Dans le respect des conditions précisées ci-après.

Salles d’art et de spectacles

X

Dans le respect des conditions précisées ci-après.

Equipements sportifs

X

Dans le respect des conditions précisées ci-après.

Lieux de culte

X

Dans le respect des conditions précisées ci-après.

Autre équipement recevant du public

X

Dans le respect des conditions précisées ci-après.

Autres activités de secteurs primaire, secondaire ou tertiaire

Industrie

X

À condition de ne pas générer de nuisances olfactives, sonores, visuelles et de trafic, incompatibles avec la proximité immédiate d’habitations et dans le respect des conditions précisées ci-après.

Entrepôt

X

Bureau

X

Dans le respect des conditions précisées ci-après.

Centre de congrès et d’exposition

X

Dans le respect des conditions précisées ci-après.

Cuisine dédiée à la vente en ligne

X

Dans le respect des conditions précisées ci-après.

PARTIE 2 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Ua

En complément du tableau ci-dessus, sont interdits les usages et affectations des sols ainsi que les types d’activités suivants :

• Les garages collectifs de caravanes, de camping-cars ou de résidences mobiles de loisirs ;

• Les garages de véhicules légers de trois unités et plus sauf pour les opérations d’habitat collectif et/ou d’intérêt général ;

• Les constructions soumises au régime d’installations classées pour la protection de l’environnement soumis au régime d’autorisation et d’enregistrement ;

• Le stationnement isolé d’une ou de plusieurs caravanes ou camping-cars quelle qu’en soit la durée, sauf à raison d’une unité (caravane ou camping-car) sur l’unité foncière où est implantée la construction constituant la résidence de l'utilisateur ;

• Les dépôts de véhicules ;

• Les dépôts de ferrailles, déchets, matériaux divers ainsi que les dépôts de toute nature pouvant générer des nuisances ou des risques ;

• Les éoliennes sur mat de particulier ;

• Les aires d’accueil de camping-cars (stationnement).

Sont autorisés sous conditions les usages et affectations des sols ainsi que les types d’activités suivants :

• Les affouillements et exhaussements du sol sont autorisés à condition d’être directement liés aux travaux de constructions autorisées ou ils sont nécessaires pour la recherche archéologique

Intitulé du document : Mixité fonctionnelle et sociale Se référer à la sous-section 2 de la section 1 de la partie 1.

PARTIE 2 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Ua

Intitulé du document : Volumétrie et implantations des constructions Articles R151-39 à R151-40 du Code de l’Urbanisme

De manière générale, tous les projets de construction, réfection, transformation, extension ou surélévation de bâtiments doivent respecter le cadre urbain, architectural et paysager dans lequel le projet s’insère. Les projets d’extension, de transformation ou surélévation ne doivent pas dénaturer la volumétrie de la construction initiale lorsqu’elle présente un caractère patrimonial.

Pour les constructions principales et annexes, d’autres formes, matériaux ou aspect extérieur peuvent être admis dans le cadre d’un parti architectural spécifique et cohérent, à condition que leur réalisation ne remette pas en cause l’harmonie avec les constructions avoisinantes et leur bonne intégration paysagère.

L’implantation des constructions est définie par rapport aux limites de la propriété et de l’espace public. Des règles précises d’alignement ou de recul sont à retrouver au sein de chaque type de zone. De plus, des distances par rapport aux limites séparatives sont appliquées.

L’implantation des constructions doit prendre en considération les caractéristiques dominantes de l’environnement urbain dans lequel s’inscrit la construction ainsi que la configuration du terrain.

Une implantation particulière de la construction pourra être imposée lorsque la sécurité des biens et des personnes l’exige (construction à l’angle de deux voies, circulation) ou pour des motifs d’ordre esthétique, architectural ou urbain.

Pour chaque zone, les dispositions ne s’appliquent pas :

• En cas de réfection, transformation, extension ou surélévation d’un bâtiment existant ne pouvant pas respecter les dispositions générales, la construction peut être implantée en retrait, dans le prolongement du bâtiment existant, afin de permettre une meilleure continuité de volume avec ce dernier ;

• Lorsque l'implantation d'une construction ne peut pas être conforme à la règle en raison de la préservation d'un élément ou d'un espace végétal identifié au plan de zonage au titre de la qualité paysagère et écologique. Dans ce cas, le choix d'implantation de la construction est déterminé afin de mettre en valeur cet élément, tout en prenant en compte la morphologie urbaine environnante ;

• Lorsque les caractéristiques particulières du terrain, telles qu'une configuration irrégulière, une topographie accidentée, une situation en décalage altimétrique par rapport au niveau de la voie, une localisation au contact de plusieurs limites de voies ne permettent pas une implantation conforme à la règle. Dans ce cas, le choix d'implantation de la construction est déterminé afin d'adapter la construction en vue de son insertion sur le terrain, en prenant en compte la morphologie urbaine environnante ;

• S’il s’agit de travaux d’extension de constructions existantes à la date d'approbation du PLUi implantées différemment de la règle. Dans ce cas, l’extension peut être réalisée en respectant la même implantation que celle de la construction existante.

Implantation par rapport aux voies départementales

Le règlement de la voirie départementale impose des règles de recul suivant différents contextes. Ces règles s’appliquent pour les nouvelles constructions en bordure des voies départementales situées hors agglomération, sous réserve de l’application des dispositions de l’article L111-6 du Code de l’Urbanisme pour les routes classées « voie à grande circulation ».

Règles relatives aux lotissements et aux divisions Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (article R151-21 du Code de l’Urbanisme). En conséquence, la totalité des règles du PLUi sont appliquées au terrain d’assiette du lotissement et non par lot. Les règles d’implantation par rapport aux voies, aux emprises publiques et aux limites séparatives s’appliquent notamment au périmètre du lotissement et non à celui du lot.

Règles relatives aux lotissements et divisions

Source : PLUi de l’Huisne Sarthoise repris par la 4CPS

Pour les autres constructions, les implantations à respecter sont définies au regard des caractéristiques propres à chaque zone. Il faut donc se référer aux dispositions applicables à la zone concernée pour déterminer les hauteurs à respecter.

Implantations par rapport aux voies et emprises publiques

Les constructions en zone Ua doivent être implantées de sorte à préserver le caractère patrimonial du centre-bourg.

Dans ce sens, les constructions doivent être édifiées : • Soit à l’alignement par rapport aux voies (existantes ou à créer) publiques ou privées ouvertes à la circulation automobile, cet alignement pouvant être marqué par un muret ;

Lorsque la construction est bordée d’une part par une construction implantée à l’alignement de la voie, et d’autre part par une construction non implantée à l’alignement de la voie, le porteur de projet doit justifier le choix d’implantation au regard des implantations des constructions de la rue et de la cohérence globale de l’ensemble.

Ces dispositions ne s'appliquent pas pour les terrains en second rideau ou en l'absence d'alignement bâti. Dans ces cas, une implantation en cohérence avec la zone Ua caractérisée par des constructions anciennes sera attendue.

Implantations par rapport aux limites séparatives Les constructions doivent être implantées :

• À l’alignement par rapport à au moins une des limite(s) séparative(s)

• Soit à l’alignement des constructions existantes dans le cas où elles ne sont pas implantées à l’alignement de la voie ou dans le sens de l'alignement marqué par un mur/muret ou un bâtiment annexe ;

Cette mesure s’inscrit dans une logique d’optimisation de l’espace foncier afin de réduire l’utilisation des sols. L’objectif est d’utiliser les parcelles de façon à permettre de futures possibilités de division.

PARTIE 2 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Ua

Volumétrie • Dispositions générales

La hauteur des constructions autorisées dans la zone doit s’intégrer aux constructions avoisinantes. La hauteur des constructions autorisées dans la zone ne peut pas excéder 14 mètres, par rapport au point le plus haut de la construction, qu’il s’agisse du faitage ou de l’attique.

Il peut être dérogé à la hauteur maximale lorsque la construction s’intègre dans un front bâti plus haut, c’est-à-dire lorsque les constructions avoisinantes au projet présentent une hauteur supérieure. Dans ce cas la hauteur doit être dument justifiée.

En cas de nouvelle construction en continuité de la construction principale, la hauteur des constructions des annexes et extensions doit être inférieure ou égale à la hauteur de la construction principale, au faitage ou à l’attique.

Pour les constructions existantes qui auraient une hauteur supérieure, la hauteur maximale autorisée pour toute extension, réfection ou transformation est celle du bâtiment existant.

Un sous-sol est autorisé à condition que le point le plus bas soit raccordable gravitairement au réseau public sans exhaussement du terrain naturel. La surélévation du sous-sol est limitée à 1 mètre à partir du sol naturel.

• Dispositions particulières

À Conlie et à Sillé-le-Guillaume, la hauteur des constructions à usage d’habitation est limitée à 4 niveaux (RDC+2 et combles ou attique pour une toiture à au moins deux pentes) dans la limite d’une hauteur maximale de 17 mètres par rapport au point le plus haut de la construction, qu’il s’agisse du faitage ou de l’attique.

Intitulé du document : Hauteur

De manière générale, la hauteur des constructions doit rester cohérente avec les hauteurs et les qualités urbaines et architecturales environnantes. Elle doit permettre la meilleure intégration paysagère possible des constructions.

Point bas de référence du calcul de la hauteur : La hauteur des constructions se mesure à partir du profil de la rue la plus haute qui jouxte l’unité foncière du projet, lorsque la rue est située au même niveau que le terrain. Lorsque le terrain est en pente, le point de référence de la hauteur maximale est pris au point le plus haut depuis la rue. Toutefois, lorsque le terrain présente une forte déclivité et est situé en hauteur par rapport au profil de la rue, la hauteur sera mesurée à partir du point le plus bas du sol naturel initial de l’unité foncière du projet.

Point haut de référence du calcul de la hauteur : La hauteur maximale est appréciée depuis le point bas de référence jusqu’au faitage de la construction, lorsque la construction présente un faitage. A défaut de faitage, la hauteur est appréciée jusqu’à l’acrotère le plus haut de la construction projetée.

Les ouvrages de faible emprise, tels que les souches de cheminée et de ventilation, les clochetons, les tourelles etc. ne sont pas à prendre en compte dans le calcul de la hauteur. Néanmoins ces ouvrages ne devront pas représenter plus de 1/5 de la hauteur maximale de la construction.

Les constructions à destination d'équipements d'intérêt collectif et services publics peuvent avoir une hauteur différente de celles fixées, sur justifications, dès lors qu’existent des contraintes ou spécificités architecturales, techniques ou fonctionnelles.

La construction devra prendre en compte les caractéristiques dominantes de l’environnement urbain dans lequel s’inscrit la construction.

Des dispositions ne s’appliquent pas en cas de reconstruction à la suite d'un sinistre (ou d’un bâti démoli depuis moins de 10 ans à la date d’approbation du PLUi).

Les limites de hauteur sont définies au regard des caractéristiques de chaque zone. Il faut donc se référer aux dispositions générales et aux dispositions applicables à la zone concernée pour déterminer les hauteurs à respecter.

Intitulé du document : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère Articles R151-37 à R151-38 du Code de l’Urbanisme

Tout projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives bâties et non bâties environnantes.

La disposition posée au paragraphe précédent s’applique même dans le cas de l’utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre, à l’installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d’énergie renouvelable correspondant aux besoins de la consommation domestique des occupants de l’immeuble ou de la partie d’immeuble concernés.

Aspect extérieur des constructions

Les constructions doivent s’intégrer à l’environnement et au paysage existant.

Les restaurations, agrandissements ou surélévations du bâti ancien d'intérêt patrimonial devront être compatibles avec le caractère architectural originel de la construction, notamment en ce qui concerne l’aspect des matériaux.

Les éléments de superstructures tels que matériaux de ventilation, de climatisation, etc. doivent être dissimulés ou intégrés de manière à réduire leur impact visuel dans l’environnement. Ils ne sont autorisés qu’à la condition de ne pas générer de nuisances olfactives, sonores, visuelles incompatibles avec la proximité immédiate d’habitations.

En lien avec : OAP Thématique Patrimoine

Les annexes et extensions à la construction principale doivent être conçues de sorte que leur disposition, leur volume et leur aspect soient en harmonie avec la construction principale. Cela inclut le choix des couleurs et des formes afin d’assurer une cohérence esthétique sur l’ensemble de la propriété.

Pour les ouvrages techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion des eaux, à la protection phonique, à la distribution d’énergies tels que transformateur, abribus, local destiné au stockage des déchets, coffret, etc. ainsi que pour les équipements collectifs, les règles édictées peuvent ne pas être respectées, sous réserve de ne pas porter atteinte à la cohérence architecturale du bâti environnant, à la forme urbaine existante, à l’environnement et à la qualité du paysage.

Des règles plus précises s’appliquent suivant les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France lorsque le projet est situé dans un périmètre délimité des abords ou dans les abords d’un monument historique ou d’un site inscrit.

Façades

Le traitement des façades doit concourir à la qualité et à l’animation des espaces publics. Elles doivent s’intégrer et contribuer à la qualité architecturale urbaine et paysagère du milieu environnant.

La tonalité des façades devra rester cohérente avec celles de l’ensemble du secteur concerné. De plus, les teintes des façades enduites devront correspondre aux teintes locales.

L’emploi à nu des matériaux destinés à être enduits est interdit. Les façades existantes ou nouvelles qui ne sont pas réalisées en matériaux destinés à rester apparents (cas des briques creuses, parpaings, etc.) doivent recevoir un enduit ou parement.

Dès lors, par leur aspect, les nouvelles constructions et les modifications de constructions existantes doivent être en harmonie avec les constructions voisines existantes. Les façades de teintes vives ou criardes ainsi que les gris (ciment à anthracite), le noir et le blanc pur sont interdites.

Les dimensions et l’emplacement des fenêtres et des ouvertures doivent respecter les proportions traditionnelles. Les fenêtres de toit sont autorisées sous réserve de leur intégration discrète et de respecter les règles de hauteurs applicables.

Les éléments décoratifs doivent être sobres et en accord avec le style architectural de chaque zone. De plus, les éléments de modénature qui caractérisent l’architecture locale seront préservés et mis en valeur. Pour le bâti ancien, les ravalements doivent être exécutés en respectant l’aspect des façades d’origine et en conservant les éléments architecturaux typiques.

Les techniques ou les formes architecturales innovantes découlant de la mise en œuvre d’une démarche de haute qualité environnementale clairement justifiée par le pétitionnaire ou de l’utilisation d’énergies renouvelables sont autorisés en façade, sous réserve que ces éléments s’intègrent harmonieusement dans leur environnement bâti. Leur implantation sur façade sera privilégiée du côté non-visible depuis la voie publique. Les couleurs choisies pour ces dispositifs devront s’intégrer à l’ensemble de la construction et des constructions avoisinantes.

D’autres règles sont définies au regard des caractéristiques propres à chaque zone. Il faut donc se référer aux dispositions générales et aux dispositions applicables à la zone concernée pour déterminer les éléments à respecter.

• Autres documents disponibles :

En lien avec : OAP Thématique Patrimoine

Toitures

Les techniques ou les formes architecturales innovantes découlant de la mise en œuvre d’une démarche de haute qualité environnementale clairement justifiée par le pétitionnaire ou de l’utilisation d’énergies renouvelables sont autorisés en toiture, sous réserve que ces éléments s’intègrent harmonieusement dans leur environnement bâti.

Les garde-corps font l’objet d’une mise en œuvre qualitative et sont intégrés dès la conception du projet, de façon à éviter une dénaturation de la construction.

Panneaux photovoltaïques

L’installation de panneaux photovoltaïques doit suivre l’inclinaison de la toiture et ne pas dépasser le faîtage ou les débords de toit. Elle doit s’insérer ou se faire au plus près de la toiture.

Une implantation discrète devra être recherchée. Leur mise en œuvre devra s’effectuer avec une intégration au plus près de l’aspect du matériau de couverture de la toiture.

L’implantation devra se faire en respectant la composition de la façade et la géométrie des versants de toit.

L’installation de panneaux photovoltaïques ne devra pas créer de réflexions gênantes pour le voisinage ou la voirie.

Des règles plus précises peuvent s’appliquer selon les prescriptions de l’ABF lorsque le projet est situé dans le périmètre délimité des abords ou dans les abords d’un monument historique ou d’un site inscrit.

• Autres documents disponibles :

En lien avec : OAP Thématique Patrimoine

Clôtures Par leur aspect, leurs proportions, et le choix de leur traitement, les clôtures doivent s’harmoniser avec la construction principale, le traitement des espaces libres et les caractéristiques dominantes du site de la construction.

La hauteur maximale des clôtures sur l’ensemble du territoire est fixée par principe à 2 mètres. Les règlements propres à chaque zone prévoient pour certains des hauteurs inférieures qu’il convient de respecter. Par ailleurs, une hauteur supérieure peut être autorisée pour tout projet qui le justifierait par un besoin spécifique de sécurité ou d’application des normes et règlements en vigueur.

Elles doivent également respecter la qualité d’ensemble de la zone, donnée par les matériaux, percements, rapports entre les pleins et vides, ainsi que par la prise en compte des clôtures et constructions avoisinantes.

Le traitement végétal des clôtures doit être privilégié, surtout dans les zones en entrées de bourg ou au sein des zones constituant des espaces de transitions. Ces clôtures végétales peuvent être doublées de clôtures matérielles sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la continuité écologique des trames vertes et bleues. Elles seront composées d’essences locales, variées, non invasives et adaptées au changement climatique. Tout traitement non végétal doit être dument justifié.

Ces clôtures végétales permettent de créer des corridors écologiques permettant le passage de la faune.

• Autres documents disponibles :

En lien avec : OAP Thématique Continuités écologiques

Pour en savoir plus : 200072718_3.3.2_Liste_essences

Pour en savoir plus : 200072718_3.3.3_Recommandation_plantation_haie_PNR

Quand la création de clôture végétale n’est pas possible, la création d’une clôture qui permet le passage de la faune sera privilégiée.

Les clôtures non végétales doivent être qualitatives. Pour les murs ou murets de pierre, préexistants dans la zone, ils devront, dans la mesure du possible être remis en état ou conservés. Leur éventuelle démolition sera strictement limitée au besoin de la construction.

Les clôtures qui ne sont pas réalisées en matériaux destinés à rester apparents doivent recevoir un parement ou un enduit rappelant la teinte et l’aspect des enduits traditionnels.

En bordure de voies publiques ou en angle, les clôtures ne doivent pas créer de visibilités gênantes, notamment pour des raisons de sécurité routière.

Afin de ne pas dégrader les conditions de visibilité en bordure de route départementale, toute réalisation de clôture ou de haie pourra être limitée en hauteur selon le contexte de chaque construction.

La règlementation ne s’applique pas aux clôtures liées à la sécurité des voies ferroviaires.

D’autres règles sont définies au regard des caractéristiques propres à chaque zone, notamment en termes de hauteur. Il faut donc se référer aux dispositions générales et aux dispositions applicables à la zone concernée.

• Autres documents disponibles :

En lien avec : OAP Thématique Continuités écologiques

En lien avec : OAP Thématique Patrimoine

Aspect extérieur des constructions

Les projets doivent, le cas échéant, respecter les principes définis dans l’orientation d’aménagement et de programmation thématique « Patrimoine ».

• Autres documents disponibles :

En lien avec : OAP Thématique Patrimoine

Façades • Dispositions générales

Les travaux portant sur des édifices anciens qui représentent l'architecture traditionnelle locale, telle que définie dans l’OAP Patrimoine doivent se faire dans le respect de leur intégrité, notamment de l'ordonnancement et du rythme des façades, des proportions des ouvertures et des spécificités des toitures.

En outre, les soubassements, les encadrements d’ouvertures, les chaînages, les appuis de fenêtre, les corniches ainsi que les autres éléments de modénature doivent être préservés et mis en valeur.

PARTIE 2 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Ua

Le rythme et les proportions des ouvertures du bâti traditionnel seront respectés. Ainsi, exception faite des fenêtres, les ouvertures visibles depuis l’espace public seront en proportion environ une fois et demie plus haute que large, à deux ventaux ou en vitre pleine. Cette disposition ne s’applique pas non plus aux vitrines commerciales, aux équipements publics ou aux portes de garage.

Dans le cas de réhabilitations, les ouvertures du rez-de-chaussée et des étages seront alignées pour respecter les travées et les linteaux seront horizontaux et alignés entre eux. Afin de respecter le caractère patrimonial de la zone, la réalisation d’un bandeau d’encadrement des ouvertures est obligatoire. Par sa conception, il devra s’intégrer harmonieusement à la façade du bâti et aux constructions avoisinantes.

Les teintes des menuiseries et portes seront choisies en référence à la période et à la typologie du bâti, afin de respecter la logique constructive et l’harmonie architecturale du quartier. Le gris anthracite, le noir ainsi que le blanc pur (à l’exclusion des volets roulants non visible depuis l’espace public) sont interdits.

Les volets roulants avec coffre visible depuis le domaine public sont interdits.

• Autres documents disponibles :

En lien avec : OAP Thématique Patrimoine

Toitures Pour toutes les constructions autorisées au sein de la zone Ua, les toitures doivent s’intégrer harmonieusement dans le tissu urbain existant et respecter le cadre architectural dans lequel elles s’intègrent.

Afin de respecter les époques de construction dans le cas de réhabilitations, les matériaux utilisés doivent permettre de maintenir à l’identique l’aspect de la toiture d’origine. Les couleurs type ardoise ou terre cuite sont à privilégier.

• Autres documents disponibles :

En lien avec : OAP Thématique Patrimoine

Clôtures

Le long des voies publiques ou privées, qu’elles soient existantes ou projetées, les clôtures doivent respecter une hauteur maximale totale de 1,80 mètres.

La hauteur maximale d’une clôture pleine est limitée à 0,80 mètre. Cette clôture peut être surmontée d’une clôture ajourée ou doublée d’une haie dans la limite de hauteur de 1,80 mètres.

Des dispositions particulières peuvent néanmoins s’appliquer :

• Il est autorisé la construction d’un mur d’une hauteur supérieure à celle exprimée précédemment à condition d’être de même hauteur et de s’inscrire dans la continuité immédiate d’un mur existant ;

• Il est autorisé la reconstruction ou la réfection d’un mur ancien sur une hauteur inférieure ou égale à la hauteur initiale ;

• Une hauteur supérieure pourra être autorisée pour toute construction d’équipement public, justifiée par des besoins de sécurité ou d’application des normes et règlements en vigueur.

Le long des autres emprises publiques et des limites séparatives, les clôtures respecteront une hauteur maximale de 2 mètres. Une hauteur supérieure pourra être autorisée pour toute construction d’équipement public, justifiée par des besoins de sécurité ou d’application des normes et règlements en vigueur.

PARTIE 2 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Ua

• Autres documents disponibles :

En lien avec : OAP Thématique Continuités écologiques En lien avec : OAP Thématique Patrimoine

Intitulé du document : Traitement environnemental et paysager des espaces non-bâtis et abords des constructions Articles R151-43 du Code de l’U

Coefficient nature Le coefficient nature représente le rapport entre la surface des parcelles composant une unité foncière et les espaces verts. Comme c'est un coefficient, il n'a pas d'unité de mesures. Pour le calculer, il convient de multiplier la surface d'espaces verts par la surface de l’unité foncière.

Un espace libre est qualifié de « nature » s’il répond à ces conditions :

• Il est perméable et végétalisé ;

• Il ne comporte que le passage éventuel de réseaux (électricité, téléphone, internet, eau potable, eaux usées ou pluviales).

Le règlement fixe un coefficient nature différent en fonction des zones afin qu’il soit adapté aux morphologies urbaines du territoire. Ces dispositions s’appliquent à tous les projets de constructions et d’aménagement, soumis ou non à autorisation d’urbanisme. Ces seuils sont des minimums. Une part plus importante d’espace végétalisé est acceptée et encouragée.

Commune pôle

Ua

0,05

Ub

0,15

Ue

0,25

Uc

0,25

Uz

0,25

AUh 0,15

AUe 0,25

AUz 0,25

Bourg d'appui aux

deux communes pôles 0,1 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25

Bourg d'appui et commune péri-urbaine

0,1 0,25 0,3 0,3 0,3 0,25 0,3 0,3

Bourg d'appui à une

commune pôle

0,2 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3

Commune périurbaine

0,2 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3

Commune rurale

0,2 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3

• Autres documents disponibles :

En lien avec : OAP Thématique Continuités écologiques

Plantations Les plantations, qu'il s'agisse d'arbres, de haies ou d’autres espèces, devront être effectuées avec des essences locales, variées, adaptées au climat local et au changement climatique et non-invasives.

• Autres documents disponibles :

En lien avec : OAP Thématique Continuités écologiques

Pour en savoir plus : Liste_essences

Intitulé du document : Stationnement Articles L151-30 et suivants et R151-44 et suivants du Code de l’Urbanisme

Stationnement automobile La réalisation d'aires de stationnement conformes aux besoins de toute opération de construction ou d'occupation du sol est prescrite lorsqu’elle est nécessaire au regard de la localisation du projet et des infrastructures accessibles situées à proximité.

La création de places de stationnement doit favoriser l’infiltration des eaux pluviales grâce à l’utilisation de matériaux perméables.

Les places de stationnement devront contribuer à la qualité des espaces publics notamment par l’emploi de plantations d’accompagnement

Pour les parkings supérieurs à 10 places, 20 % de la surface totale devra être dédiée aux espaces verts.

Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci doivent être réalisées sur le terrain d'assiette du projet. Le pétitionnaire peut déroger à cette règle si la possibilité de se stationner à proximité de l’opération sur un espace dédié au stationnement est justifiée et sous réserve de l’accord du propriétaire de cet espace.

Pour les logements, des dispositions s’imposent pour les parcs de stationnement liés à un programme comportant plus de deux logements. Le nombre de places équipées à réaliser doit être conforme aux dispositions des articles R113-6 et suivants du Code de la Construction et de l‘Habitat.

La réalisation d’aires de stationnement pour les logements sociaux, les établissements assurant l'hébergement des personnes âgées est limitée à une place par logement, quand elles sont nécessaires.

Ce plafond est divisé par deux lorsque les logements sont situés à moins de 500 mètres d'une gare et que la qualité de la desserte le permet.

Pour les autres constructions à usage d'habitation situées à moins de 500 mètres d'une gare desservie, le plafond est fixé à une aire de stationnement par logement (art. L151-36 du Code de l’Urbanisme).

Règles quantitatives :

Sous-destination de la construction

Nombre de places minimum requis

Habitation

1 place par logement

Pour la zone Ua

1 place par logement si besoin justifié

Le nombre de places de stationnement à réaliser est déterminé après étude des besoins, et ce en fonction :

- De leur nature ;

Autres constructions

- Du taux et du rythme de leur fréquentation ; - Des besoins en salariés ;

- De leur situation géographique au regard des transports en commun et des parcs publics de stationnement existants ou projetés.

Stationnement cyclable

Les infrastructures de stationnement vélo doivent être fixes et permettre de stabiliser le vélo et d’attacher le cadre et au moins une roue. Elles doivent se situer sur la même unité foncière, de préférence au rez-de-chaussée ou au premier sous-sol du parc de stationnement du bâtiment ou de l’ensemble d’habitation.

Le stationnement doit être accessible facilement depuis la voie publique ou/et depuis les entrées principales des bâtiments desservis. Si les circonstances l’exigent, l’espace de stationnement pourra être réalisé au sous-sol ou en étage à condition que l’accessibilité des vélos soit possible.

• Autres documents disponibles :

En lien avec : OAP Thématique Continuités écologiques

Intitulé du document : Desserte des voies publiques ou privées Articles R151-47 à R151-48 du Code de l’Urbanisme

Pour être constructible, un terrain doit être desservi directement par une voie publique ou privée. Celle-ci doit être ouverte à la circulation automobile et posséder des caractéristiques proportionnées à l’importance de l’occupation ou de l’utilisation du sol envisagée et adaptée à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie.

Lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être autorisées sous réserve que l'accès soit établi depuis la voie où la gêne pour la circulation sera moindre. La voie d’accès doit être suffisamment large pour garantir la sécurité de la desserte du site. De plus, la largeur de voirie exigée devra répondre à l’usage programmé de la voie, tant en matière de gabarit de voie que d’aménagements dédiés aux liaisons douces.

Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies de desserte doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir.

Le terrain peut être desservi également par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisins ou éventuellement obtenu par l'application de l'article 682 du Code Civil.

Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques correspondent à leur destination.

Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies, les accès doivent, s'effectuer à partir de la voie présentant le moindre risque pour la circulation générale. Ces dispositions générales peuvent ne pas s’appliquer, en cas d’impossibilité technique.

L’autorisation d’urbanisme peut être refusée si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant l’accès, quel que soit leur mode de déplacement (piétons, vélos, véhicules terrestres à moteur).

Les voies nouvelles ouvertes à la circulation automobile doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de défense contre l’incendie et de la collecte des ordures ménagères.

Le nombre d’accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité routière notamment sur les routes départementales ou sur les voies de contournement.

Conformément aux dispositions réglementaires en vigueur, l'ensemble des aménagements et voiries doivent prendre en compte les déplacements doux et l’accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite.

Les voies nouvelles en impasse ouvertes à la circulation automobile doivent être aménagées de façon à permettre aux véhicules d’opérer un demi-tour (lutte contre l’incendie, ramassage des ordures ménagères, etc.).

Lorsque la nouvelle voie dessert moins de six logements et/ou a une longueur inférieure à 50 mètres, cet aménagement n’est pas exigé.

Lorsqu’aucun aménagement destiné à faciliter le retournement des véhicules notamment pour le ramassage des ordures ménagères n’est réalisé, un espace suffisant pour permettre le dépôt temporaire des containers (ordures ménagères/tri sélectif) devra être créé en entrée de zone.

Les différents modes de déplacements doivent être pris en compte dans la conception des voies nouvelles.

Accès sur les voies départementales : Les projets qui prennent accès sur une route départementale ou une voie communale à proximité d’un carrefour avec une route départementale peuvent être refusés si l’accès présente un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou celles des personnes utilisant ces accès. La sécurité sera appréciée en prenant en compte l’opération projetée, la disposition, la configuration et la nature des accès ou l’intensité du trafic.

Sous réserve de l’avis du Conseil Départemental de la Sarthe, ces dispositions peuvent ne pas s’appliquer pour :

• Les changements de destination des bâtiments identifiés au titre de l’article L151-11-2° du Code de l’Urbanisme, à condition que l’accès présente les distances minimales de visibilité requises, si le bâti est desservi par une route départementale ;

• Pour les constructions déjà implantées dans la marge de recul, les extensions mesurées et les annexes sont autorisées sous réserve que leur implantation ne réduise pas le recul du ou des bâtiment(s) existant(s) et à condition de ne pas créer de logement supplémentaire ;

• Lorsque le projet de construction est nécessaire à l'exploitation et à la gestion de la voirie et des réseaux situés dans le domaine public départemental ;

• Les serres agricoles, l’implantation des éoliennes et les bâtiments techniques liés à l’exploitation des éoliennes ;

• Certains aménagements de type bassins de rétention des eaux pluviales, aires de stationnement végétalisées réservées aux véhicules légers ;

• Les excavations et les exhaussements en bordure des routes départementales.

Accès sur l’autoroute : Les propriétés limitrophes de l’autoroute ne disposent pas d’accès sur celleci (article L122-2 du Code de la Voirie Routière et Décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015).

Accès Voiries

Eau potable

Toute construction ou installation qui, du fait de sa destination, nécessite l’alimentation en eau potable, doit être raccordée au réseau collectif de distribution d’eau potable par une conduite de dimensions suffisantes.

Pour des usages domestiques et non potables, l’utilisation d’eau d’une autre origine (puits, eaux de pluie, etc.) est autorisée seulement si elle respecte la réglementation en vigueur. Dans ce cas, les réseaux doivent être séparés physiquement (déconnexion totale du réseau public d’adduction d’eau potable) et clairement identifiés.

Une protection adaptée aux risques de retour d’eau doit être mise en place au plus près de la source de risque.

Eaux usées

Sous réserve des dispositions de la législation relative aux installations classées et lorsque les réseaux existent, toute construction ou installation doit évacuer ses eaux usées.

Les constructions et installations nouvelles nécessitant un système d’assainissement doivent être raccordées au réseau public d’eaux usées. Les évacuations des eaux usées autres que domestiques dans le réseau d’eaux usées sont admises sous réserve qu’une autorisation de rejet soit établie par l’autorité compétente après autorisation du gestionnaire de réseau.

En l’absence de réseau collectif ou en cas d’impossibilité de raccordement au réseau, les constructions et installations peuvent être autorisées, sous réserve que leurs eaux usées soient dirigées sur des dispositifs d’assainissement non collectif réglementaires et conformes à la réglementation en vigueur.

L’évacuation des eaux usées traitées est réalisée prioritairement par infiltration dans le sol si la perméabilité le permet. Dans le cas où le sol en place sous-jacent ou juxtaposé au traitement ne permet pas l’infiltration, les eaux usées traitées sont drainées et rejetées vers le milieu hydraulique superficiel, après autorisation du propriétaire ou du gestionnaire du milieu récepteur.

Eaux pluviales

La gestion des eaux pluviales devra être traitée en priorité à la parcelle. Pour cela, les terrains doivent pouvoir être aménagés pour permettre le libre écoulement des eaux pluviales et une infiltration à la parcelle. L’imperméabilisation des sols doit être limitée afin d’assurer la maitrise du débit et de l’écoulement.

Toutes les dispositions doivent être prises pour éviter la contamination des eaux pluviales par des agents polluants. Pour cela, des dispositifs d'assainissement peuvent être mis en place avant infiltration ou rejet pour éviter tout risque de pollution de la nappe phréatique.

Des installations peuvent également être mises en place pour assurer une collecte, un stockage et une récupération des eaux pluviales mesurée. L’usage de ces eaux pluviales devra se faire conformément à la réglementation en vigueur. Les eaux pluviales ne doivent, en aucun cas, être déversées dans le réseau d’eaux usées.

Ces dispositions peuvent ne pas s’appliquer en raison de la configuration, de la topographie ou de la surface de la parcelle, en raison de la nature du sol ou dans le cadre de surverse des systèmes de récupération des eaux pluviales. Dans ce cas et sous réserve d’être dûment justifié, le constructeur pourra rejeter les eaux pluviales au réseau public d’eaux pluviales dès lors que ce dernier dessert le terrain et que le raccordement est techniquement possible.

Eaux de piscine

Les eaux de vidange ou de débordement des piscines doivent être déversées dans le milieu naturel, soit directement, soit par le réseau d’eaux pluviales, après neutralisation des excès de produits de traitement. Le pétitionnaire devra s’informer des précautions à prendre auprès du service de police de l’eau ou du gestionnaire de réseau d’eaux pluviales.

Défense incendie

La défense incendie doit être assurée conformément aux dispositions réglementaires en vigueur. Celle-ci doit se faire soit depuis le réseau public lorsqu’il présente les caractéristiques suffisantes définies par le service compétent, soit par un dispositif privé lorsque le réseau public est insuffisant.

Électricité et communications numériques

Pour toute construction ou installation nouvelle, les branchements doivent être réalisés en souterrain sauf en cas d’impossibilité technique ou juridique avérée. Ils devront être posés dans une même tranchée.

Collecte des ordures ménagères

Pour les constructions à destination d’activité, ainsi que pour toute construction supérieure à trois logements, un local destiné au stockage des ordures ménagères et permettant d’effectuer le tri doit être aménagé. Pour les constructions existantes au sein desquelles il y aurait des impossibilités techniques majeures à aménager ces locaux, elles peuvent être exemptes de cette disposition après analyse et justification des services gestionnaires.

Pour les constructions existantes, les locaux existants destinés aux déchets ménagers doivent être maintenus pour cet usage ou déplacés dans un autre local présentant au minimum la surface du local existant. En cas d’absence de locaux existants destinés aux déchets ménagers, le projet de réhabilitation en prévoit la réalisation, dans la mesure du possible.

PARTIE 2 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Ua

Eau potable Eaux usées Eaux pluviales Électricité et communications numériques Collectes des ordures ménagères

PARTIE 3 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Ub

VU pour être annexé à la délibération en date du 2 mars 2026 APPROUVANT le projet de Plan Local d'Urbanisme intercommunal Fait à Conlie, le 2 mars 2026 Présidente de la CC de la Champagne Conlinoise et du Pays de Sillé, Valérie RADOU

TABLE DES MATIERES

DISPOSITIONS GENERALES DU REGLEMENT ................................................................................................. 3 PRESENTATION GENERALE ................................................................................................................................ 3 INFORMATIONS DELIVREES PAR LES DOCUMENTS GRAPHIQUES .............................................................. 6 DEFINITIONS........................................................................................................................................................ 15 LES DIFFERENTES ZONES DU TERRITOIRE ................................................................................................... 18 PARTIE 1 : APPLICABLE A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE .............................................................................. 19

DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ................................................................................ 37 PARTIE 2 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Ua ........................................................................... 37 PARTIE 3 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Ub ........................................................................... 44 PARTIE 4 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Ue ........................................................................... 49 PARTIE 5 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Uc ........................................................................... 53 PARTIE 6 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Uz ........................................................................... 58

DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER .......................................................................... 63 PARTIE 7 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR 1AUh ...................................................................... 63 PARTIE 8 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR 1AUz....................................................................... 68 PARTIE 9 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR 1AUe ...................................................................... 73 PARTIE 10 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR 2AU ...................................................................... 78

DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES .............................................................................. 79 PARTIE 11 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR A ........................................................................... 79 PARTIE 12 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Ap ......................................................................... 88 PARTIE 13 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Az ......................................................................... 91 PARTIE 14 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR At .......................................................................... 96

DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES NATURELLES ......................................................................... 100 PARTIE 15 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR N ......................................................................... 100 PARTIE 16 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Nt ........................................................................ 107 PARTIE 17 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Nl .........................................................................111 PARTIE 18 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Nj .........................................................................115 PARTIE 19 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Nf .........................................................................119 PARTIE 20 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Nz ....................................................................... 124 PARTIE 21 : DISPOSITIONS APPLICABLES AU SECTEUR Ne....................................................................... 129

PRESENTATION GENERALE

CHAMP D’APPLICATION DU REGLEMENT

Ce règlement s’applique à la totalité du territoire de la 4CPS.

DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES

« Le règlement délimite les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger. Il peut préciser l'affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées et également prévoir l'interdiction de construire. Il peut définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées. »

Article L151-9 du Code de l’Urbanisme

Le territoire est divisé en quatre types de zones principales distinctes :

• Zones Urbaines à vocation mixte ou spécialisée (U) ; • Zones à Urbaniser (AU) ; • Zones Agricoles (A) ; • Zones Naturelles et forestières (N).

Ces zones sont représentées sur les documents graphiques, figurant dans le dossier du PLUi. Ces dernières sont désignées sur les plans par des indices en lettre majuscule.

Certains sous-secteurs de ces zones principales font l’objet de dispositions spécifiques en raison de leurs particularités. Lorsque c’est le cas, les indices en lettre majuscules sont complétés par des lettres minuscules.

• Les zones urbaines (U)