Dispositions générales
3. Règlement écrit
Arrêté le : 20 novembre 2018 Enquête publique : Du 27 août au 27 septembre 2019 Approuvé le : 19 février 2020
Sommaire
LEXIQUE ...................................................................................................................................................................4 REGLES GENERALES .................................................................................................................................................9 ZONE URBAINE .......................................................................................................................................................14 ZONE AGRICOLE .....................................................................................................................................................29 ZONE NATURELLE...................................................................................................................................................38 ANNEXES ................................................................................................................................................................47 LISTE DES ESSENCES LOCALES................................................................................................................................47 FICHES ACTIONS.....................................................................................................................................................54 FICHES ARCHITECTURALES.....................................................................................................................................61
LEXIQUE
Règlement écrit
ACROTERE Saillie verticale d’une façade située au-dessus d’une toiture. Il désigne la cote de référence pour définir la hauteur maximale de construction.
ADJONCTION Construction accolée à la construction principale sans posséder d’accès direct avec la construction.
ALIGNEMENT Limite des emprises publiques ou de la voie (publique/privée), actuelle ou projetée, avec la parcelle ou l’unité foncière de la construction.
ANNEXE (locaux accessoires) Construction ayant un caractère accessoire au regard de la destination de la construction principale. Elle est située sur la même unité foncière et non accolée à la construction principale à laquelle elle se rattache).
ARBRE DE HAUTE TIGE Arbres mesurant au moins 4 m de hauteur à l’âge adulte, par opposition aux arbres à basse tige ou arbustes.
ATTIQUE Etage ou demi-étage supérieur d’un édifice, réalisé en retrait par rapport aux niveaux inférieurs et qui vient couronner, parfois de façon décorative, une construction.
BAIE Toute ouverture dans une façade du bâtiment, assurant des fonctions d’éclairage naturel et de ventilation.
BANDE DE CONSTRUCTIBILITE Espace constructible de l’unité foncière. Généralement en alignement à la voie et/ou espace public et avec les bâtiments existants environnant. La profondeur de la bande de constructibilité principale est mesurée horizontalement et perpendiculairement à la limite de l’emprise publique ou de la voie (publique/privée), ou encore de la marge de recul.
CLÔTURE Ouvrage divisant et délimitant un espace soit entre deux parcelles privées, soit entre des parcelles privées et le domaine public.
CONSTRUCTION PRINCIPALE Construction dont l’usage premier répond à la nomenclature des destinations définie à l’article R151-27 du Code de l’Urbanisme, développé ci-après, à « Destination ». Par opposition, une construction est principale quand son usage n’est pas accessoire, à l’inverse des annexes par exemple.
COMBLE Ensemble constitué par la charpente et la couverture qui peut dégager une partie intérieure sous les versants du toit.
DESTINATION La destination d’une construction constitue l’usage ou l’affectation de celle-ci ou autrement dit « ce pour quoi elle a été conçue, réalisée ou transformée ». Elles sont détaillées à l’article R151-27 du Code de l’urbanisme. Chaque destination comprend plusieurs sous-destinations, détaillées à l’article R151-28 du Code de l’urbanisme :
● Exploitation agricole et forestière comprend les sous-destinations suivantes : exploitation agricole et exploitation forestière ;
● Habitation : Elle distingue les sous-destinations « logement » et « hébergement » qui marque la distinction entre l’hébergement permanent d’une ou plusieurs personnes et l’hébergement temporaire pour la seconde ;
● Commerce et activités de services : Elle comprend les sous-destinations suivantes : Artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activité de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et cinéma ;
● Equipements d’intérêt collectif et services publics. Elle comprend les sous-destinations suivantes : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques ou leurs délégataires, locaux techniques et industriels des administrations publiques ou de leurs délégataires, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salle d’art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ;
● Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires : Elle comprend les sous-destinations industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition.
EAUX PLUVIALES Eaux issues des précipitations atmosphériques proprement dites mais aussi les eaux provenant de la fonte de la neige, de la grêle ou de la glace tombant ou se formant naturellement sur une propriété. Les eaux d'infiltration font également partie des eaux pluviales.
EGOUT DU TOIT Voir « FAITAGE »
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS L'emprise au sol des constructions, y compris les locaux accessoires, correspond à leur projection verticale au sol, exception faite des éléments de modénature, des débords de toitures et des balcons. Sont également exclus du calcul, les sous-sols et les parties de constructions ayant une hauteur au plus égale à 0,60 m à compter du sol avant travaux.
EMPLACEMENT RESERVE Espace destiné à accueillir des équipements d’intérêt général. La destination future étant définie, toutes constructions ou occupations autre ne seront pas acceptées.
EXTENSION Agrandissement d’une seule et même enveloppe bâtie d’une construction qui génère une augmentation de la surface de plancher totale de celle-ci. La partie en extension doit être contigüe à l’existant. Elle peut s’effectuer horizontalement comme verticalement bâtiment.
FACADE Paroi verticale extérieure d’une construction.
FAITAGE Arête supérieure ou partie sommitale d’un toit formée à l’intersection horizontale de deux pans de toiture opposés. La côte du faîtage est une des cotes de référence qui a été choisie pour définir la hauteur maximale des constructions notamment des toitures à pente.
Hauteur au faîtage Hauteur à l’égout du toit
HAIE Alignement d'arbres et/ou d'arbustes qui marque la limite entre deux parcelles ou entre deux propriétés. On différencie les haies diversifiées qui comptent plusieurs variétés de plantes, des haies monotypées qui ne comprennent qu’une sorte d’essence.
LIMITES SEPARATIVES Les limites d’une parcelle ou d’une unité foncière qui aboutissent à la voie, y compris les éventuels décrochements, brisures et coudes, constituent les limites séparatives latérales et de fond de parcelle ou d’unité foncière selon le cas.
MITOYEN Qui constitue la limite entre deux propriétés contiguës. Juridiquement, qualifie ce qui appartient de façon indivise à deux propriétaires voisins.
NIVEAU Espace situé entre un plancher et le plancher qui lui est immédiatement supérieur, se compte sur une même verticale.
NUISANCES Trouble anormal du voisinage, provoqué de jour comme de nuit, de manière répétitive, intensive ou qui dure dans le temps. Une nuisance peut être sonore, olfactive, un rejet liquide ou gazeux, une pollution lumineuse ou encore des vibrations.
OPERATION D’ENSEMBLE Toute opération ayant pour objet ou pour effet de porter à plus de 1 le nombre de lots ou de constructions issus de ladite opération : lotissement, permis groupé, ZAC…
PLACE DE STATIONNEMENT Emplacement délimité pour y stationner son véhicule. Il doit être lisible dans le plan masse.
PLACE DE STATIONNEMENT COMMANDEE Place de stationnement située derrière une autre place de stationnement. La place commandée n’est donc pas directement accessible depuis l’allée de desserte mais « commandée » par la première.
PLEINE TERRE Un espace non construit peut être qualifié de « pleine terre » s’il réunit les conditions suivantes :
- Son revêtement est perméable, - Il doit pouvoir recevoir des plantations. Une condition supplémentaire peut être demandée : Sur une profondeur de dix mètres à compter de sa surface, il ne comporte que le passage éventuel de réseaux.
RECUL/RETRAIT Le retrait est la distance comptée horizontalement ou perpendiculairement en tout point de la construction existante ou projetée, jusqu’au point le plus proche de la limite séparative. Ne sont pas
comptés dans le calcul du retrait, les éléments de modénature et les débords de toiture. En revanche, sont comptabilisés dans le calcul du retrait les balcons, les terrasses accessibles et tout élément de construction d'une hauteur supérieure à 0,60 m au-dessus du niveau du sol existant.
SAILLIE Partie de construction qui dépasse le plan de façade ou de toiture d’une construction.
SEQUENCE Ensemble composé de plusieurs constructions, situées en façade d’un ou plusieurs îlots contigus ou en vis-à-vis sur une même voie, présentant une unité architecturale et/ou urbaine.
SOUTENEMENT Ouvrage de maçonnerie, destiné à soutenir, contenir, s’opposer à des « poussées ».
SURELEVATION Travaux réalisés sur une construction existante augmentant la hauteur sans modifier l’emprise au sol.
SURFACE DE PLANCHER La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ; 2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; 3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ; 4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ; 5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; 6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L.231-1 du Code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; 7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; 8° D'une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
TERRAIN NATUREL Etat du sol à la date du dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme.
TERRASSE Est considérée comme une terrasse :
- Un terre-plein d’une levée de terre réalisée pour mettre de niveau (horizontal) un terrain. Ce terre-plein peut être imperméabilisé ou non,
- Dans un immeuble présentant un décrochement en hauteur, toute surface à l’air libre aménagée devant la partie close d’une construction (individuelle ou collective) et au-dessus d’un local inférieur.
TOITURE
Ensemble des toits ou autres éléments de couverture d’une construction. On distingue plusieurs types
de toiture :
- La toiture à pans : comporte un ou plusieurs plans inclinés concourant à définir le volume
externe visible de la construction,
- La toiture terrasse : couverture quasiment plate ne comportant que de légères pentes qui permettent l’écoulement des eaux. Elle peut constituer le balcon d’un niveau supérieur au rezde-chaussée,
- La toiture végétalisée : ayant un habillage végétal.
UNITE FONCIERE L’unité foncière est constituée de l’ensemble des parcelles cadastrales contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou à la même indivision.
VOIE Espace desservant plusieurs propriétés et comportant les aménagements nécessaires à la circulation des personnes et/ou des véhicules.
REGLES GENERALES
Règlement écrit
SECTION 1 : CHAMP D’APPLICATION TERRITORIAL DU REGLEMENT DU PLAN LOCAL D’URBANISME
Le présent règlement s’applique sur le territoire de la commune d’Ecluzelles.
SECTION 2 : PORTEE JURIDIQUE DU REGLEMENTS DU PLAN LOCAL D’URBANISME
Les occupations et utilisation du sol doivent être d’une part, compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) lorsqu’elles existent, et, d’autre part, conformes aux dispositions du règlement, qu’il soit écrit ou graphique.
L’autorité chargée d’instruire les demandes doit donc procéder à l’instruction et délivrer l’autorisation tant sur la base de ces deux documents que sur la base de prescriptions particulières édictées à partir d’autres législations et réglementations ayant des effets sur l’occupation et l’utilisation du sol.
SECTION 3 : ARTICULATION DES REGLES DU PLAN LOCAL D’URBANISME AVEC D’AUTRES DISPOSITIONS RELATIVES A L’OCCUPATION OU A L’UTILISATION DU SOL
Les dispositions du présent règlement s’appliquent sans préjudice des prescriptions particulières édictées au titre de législations spécifiques. Ces dernières continuent de produire des effets malgré l’existence d’un Plan Local d’Urbanisme du fait de leur caractère d’ordre public.
Sécurité publique
L’article R.111-2 du Code de l’urbanisme prévoit que le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, ou sont situées à proximité de telles constructions (principe de réciprocité).
Site archéologique
L’article R.111-4 du Code de l’urbanisme prévoit que : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques. »
Dommages environnementaux
L’article R.111-26 du Code de l’urbanisme prévoit que : « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement. »
Protection architecturale
L’article R.111-27 du Code de l’urbanisme prévoit que : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. »
Energies renouvelables
Les articles L.111-16 et R.111-23 du Code de l’urbanisme prévoient que : « Nonobstant les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions des plans locaux d'urbanisme, des plans d'occupation des sols, des plans d'aménagement de zone et des règlements des lotissements, le permis de construire ou d'aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable ne peut s'opposer à l'utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre, à l'installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d'énergie renouvelable correspondant aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernés. »
« Pour l'application de l'article L. 111-6-2, les dispositifs, matériaux ou procédés sont :
1° Les bois, végétaux et matériaux biosourcés utilisés en façade ou en toiture, 2°Les systèmes de production d'énergie à partir de sources renouvelables, lorsqu'ils correspondent aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée. Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme précise les critères d'appréciation des besoins de consommation précités ; 3° Les équipements de récupération des eaux de pluie, lorsqu'ils correspondent aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée ; 4° Les pompes à chaleur ; 5° Les brise-soleils. »
Toutefois, les projets pourront être refusés ou n'être acceptés que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales dans le cadre des règles de sécurité et/ou de protection du paysage, de la faune et de la flore citées ci-avant.
Adaptations mineures
L’article L.152-3 Code de l’urbanisme prévoit que : « Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme :
1° Peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ; 2° Ne peuvent faire l'objet d'aucune autre dérogation que celles prévues par les dispositions de la présente sous-section. »
SECTION 4 : DOCUMENTS GRAPHIQUES
4.1 - ÉLEMENT DU PATRIMOINE ET DU PAYSAGE IDENTIFIES COMME A PRESERVER (L.151-19 ET L.151-23 DU CODE DE L’URBANISME)
« Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. »
« Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, ces prescriptions sont celles prévues aux articles L.113-2 et L.421-4.
Il peut localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent. »
La commune a identifié les éléments paysagers et bâtis suivants au titre de ces dispositions : Eléments bâtis :
Eléments bâtis
Maison Grange Tourelle Maison La Mairie L’Eglise Pierre de Pucre Pont de pierre
Localisation
Rue Etienne Malassis Rue de l’Etang Rue de l’Etang
Montée de Blainville Rue Etienne Malassis
Place de l’Eglise Plan d’eau
Entrée dans le vieux bourg
Références cadastrales
B754 B136 B135 B219 B047 B69 A257 Non cadastré
Zonage
UA UA UA UB UE UE N N
Eléments paysagers :
Patrimoine naturel
Ripisylve
Jardins
Haies
Plan d’eau et marais Île aux Cormorans
Mare Mare Mare
Localisation
Abords de l’Eure
Rue de l’Etang
Route de Lavrillette
Nord d’Ecluzelles Plan d’eau
Bordure du plan d’eau Bordure du plan d’eau Bordure du plan d’eau
Références cadastrales
Voir règlement graphique
A154, A155 A156, A158, A159, A352 ZA32, A559, A551, A551, A553, A554,
A555 Voir règlement graphique
A261 B143 B917 B30
Zonage
UB, UBj, UA, UAj, UE, A, N
UC UB, UBj, UE, N,
NL N N A N Ne
4.2. EMPLACEMENTS RESERVES (L.151-41 DU CODE DE L’URBANISME)
« Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués :
1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ;
2° Des emplacements réservés aux installations d'intérêt général à créer ou à modifier ;
3° Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques ;
4° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit ;
5° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des servitudes interdisant, sous réserve d'une justification particulière, pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement. Ces servitudes ne peuvent avoir pour effet d'interdire les travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes. »
La liste des emplacements réservés figure sur le plan de zonage ainsi que dans la partie 2 du rapport de présentation.
Numéro
Destination
Bénéficiaire
Parcelles
Zonage
ER1
Maintien des continuités écologiques
Agglo du Pays de A265,266,267,268,269,270,275,318,3
Dreux
22 ; B904, 905, 906,907, 908,909, 793
N
4.3. ESPACES BOISES CLASSES (L.113-1 ET L.113-2 DU CODE DE L’URBANISME)
Les articles L.113-1 et L.113-2 du Code de l’urbanisme prévoient que : « Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies ou des plantations d'alignements. »
« Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue au forestier. Il est fait exception à ces interdictions pour l'exploitation des produits minéraux importants pour l'économie nationale ou régionale, et dont les gisements ont fait l'objet d'une reconnaissance par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé avant le 10 juillet 1973 ou par le document d'urbanisme en tenant lieu approuvé avant la même date. Dans ce cas, l'autorisation ne peut être accordée que si le pétitionnaire s'engage préalablement à réaménager le site exploité et si les conséquences de l'exploitation, au vu de l'étude d'impact, ne sont pas dommageables pour l'environnement. Un décret en conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent alinéa. »
Sur la commune d’Ecluzelles aucun espace boisé classé n’a été identifié.
SECTION 5 : SECTEURS FAISANT L’OBJET D’ORIENTATION D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION
Le PLU doit comporter des orientations d’aménagement et de programmation, pouvant « définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur, l’environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain et assurer le développement de la commune. Elles peuvent comporter un échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants. Elles peuvent porter sur des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager. »
La commune a identifié un secteur d’Orientations d’Aménagement et de Programmation qui est identifiable au plan de zonage par un figuré spécifique.
SECTION 6 : ADAPTATIONS MINEURES DU REGLEMENTS
Les règles et servitudes définies par un Plan Local d’Urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour les travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de ces immeubles avec lesdites règles, ou qui sont sans effet à leur égard.
SECTION 7 : PERMIS DE DEMOLIR
Les démolitions sont soumises à permis de démolir, dans le périmètre d’un monument historique ou d’une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. En dehors de ces périmètres, la commune peut soumettre, par délibération, les démolitions à permis de démolir.
La commune a instauré le permis de démolir sur l’ensemble du territoire communal.
SECTION 8 : CLOTURES
Les travaux de clôture peuvent être soumis à autorisation préalable, conformément aux dispositions du Code de l’urbanisme qui s’y rapportent.
La commune a soumis les travaux de clôture à autorisation préalable.