Communauté Urbaine de Caen la mer plan local d’urbanisme de Fleury-sur-Orne www.caenlamer.fr
POS élaboration — approuvée le 17.08/1978 POS révision — approuvée le 29.09/1995 PLU élaboration — approuvée le 21.09/2006
PLU révision — approuvée le 30.01/2020 Modification n°1 — approuvée le 01.10/2020
Modification n°2 du PLU
pièce n° 4a
Règlement Écrit
Approbation#
vu pour être annexé à la délibération du conseil communautaire en date du 15 décembre 2022 le Président, Joël BRUNEAU
Introduction au règlement#
Champ d'application
Application du règlement eu égard à d'autres réglementations
Rappel de dispositions particulières applicables sur le territoire communal
Application des règles dans le cas d'opérations d'aménagement ayant pour conséquence une division en jouissance ou en propriété
Lexique#
PRÉSENTATION ET RÈGLEMENT DES ZONES URBAINES :
zone UE
zone UF
zone UG
PRÉSENTATION ET RÈGLEMENT DES ZONES A URBANISER :
zone 1AU
zone 2AU
PRÉSENTATION ET RÈGLEMENT DES ZONES AGRICOLES, NATURELLES ET FORESTIÈRES :
zone A
zone N
Normes pour le stationnement en compatibilité avec le PDU
Stationnement des vélos dans les espaces privés
Introduction
Champ d'application
Le présent règlement s'applique à l’ensemble du territoire de la commune de Fleury-sur-Orne (14). Il est établi conformément aux dispositions du Code de l'Urbanisme, et en particulier à celles de ses articles L.151.1 et suivants et R.151.1 et suivants. Il est constitué d’un règlement écrit et d’un règlement graphique. Toutes les règles, qu’elles soient écrites ou graphiques, sont opposables aux autorisations d’urbanisme dans un rapport de conformité.
Application du règlement eu égard à d'autres réglementations
> Les servitudes d'utilité publique Les servitudes d’utilité publique sont opposables à toute demande d’occupation ou d’utilisation du sol. Elles sont listées dans la pièce 5a dite SERVITUDES D’UTILITÉ PUBLIQUE ET ANNEXES DOCUMENTAIRES du PLU qui précise leur contenu ou lieu de consultation ; celles le nécessitant, sont reportées sur le plan 5b dit PLAN DES SERVITUDES D’UTILITÉ PUBLIQUE ET DES ANNEXES DOCUMENTAIRES du PLU.
> Les articles "d'ordre public" du règlement national d'urbanisme Les dispositions du présent règlement se substituent à celles des articles R.111-1 et suivants du code de l'urbanisme à l'exception des articles dits "d'ordre public", qui sont et demeurent applicables sur le territoire communal :
§ Article R111-2 : permettant d'assurer la protection et la salubrité publique ; § Article R111-4 : permettant de protéger les vestiges archéologiques ; § Article R111-26 : permettant de protéger l'environnement ; § Article R111-27 : permettant de protéger le caractère et l'intérêt des lieux, sites et paysages.
> Adaptations mineures § Articles L152-3, L152-4 et L152-5 du Code de l'urbanisme ;
> Autorisations des matériaux et procédés à visée environnementale § Principe : Article L111-16 du Code de l'urbanisme ; § Mise en œuvre : R111-23 et R111-24 du Code de l'urbanisme ;
> Réciprocité des reculs entre constructions agricoles et les habitations ou immeubles habituellement occupés par des tiers
§ Article L111-3 du Code Rural ;
> Reconstruction après sinistre § En application de l'article L111-15 du Code de l'urbanisme, la reconstruction à l'identique d'un bâtiment régulièrement édifié, qui a été détruit ou démoli, est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf lorsque le règlement ci-après en dispose autrement, dans les zones de risques.
CAEN LA MER – modification n°2 du P.L.U. de FLEURY-SUR-ORNE
Règlement#
Introduction
Rappel de dispositions particulières applicables sur le territoire communal
> Édification et modification de clôtures § La délibération du conseil municipal du 25 janvier 2010 prise en application de l'article R421-12 du Code de l'urbanisme, soumet à la procédure de déclaration préalable l'édification ou la modification de clôtures.
> Droit de Préemption urbain § Le droit de préemption est applicable sur l'ensemble des zones urbanisées et urbanisables du PLU de la commune : il est de la compétence de CAEN LA MER.
> Permis de démolir § Il est requis pour les constructions situées dans le périmètre de protection d'un monument historique ou pour celles qui sont repérées au titre des constructions d'intérêt.
Application des règles dans le cas d'opérations d'aménagement ayant pour conséquence une division en jouissance ou en propriété
> Article R151-21 Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, alors les règles édictées par le P.L.U. sont appréciées au regard de l'unité foncière avant division, sauf si des règles particulières prévues dans le règlement ci-après permettent une appréciation au regard de chaque lot ou terrain issu de la division en propriété ou en jouissance.
Lexique
Les définitions qui suivent visent à éclairer la lecture du règlement. Pour les termes qui disposent d'une définition dans un code (code de l'urbanisme, du tourisme, de l'environnement, etc.), la définition en application lors de la révision N°1 du PLU est rappelée ci-après pour information. Pour les autres termes, la définition donnée ci-après précise l'acception retenue pour l'application du règlement du PLU de FLEURY-SUR-ORNE.
Abattage (voir coupe) : action à caractère exceptionnel et limité qui consiste à abattre un ou plusieurs arbres ;
Accès : entrée/sortie d'une unité foncière depuis une voie de desserte ; elle peut se prolonger par une voie de desserte privée ;
Acrotère : rebord périphérique placé au dernier niveau d'un bâtiment, au-dessus de la terrasse ou du point bas de la toiture ;
Affouillements et exhaussements de sol : sont désignés ainsi les affouillements et exhaussements de sol dont la superficie est supérieure à 100m2, et dont la hauteur ou la profondeur excède 2m ;
Alignement : limite entre les voies ou emprises publiques et les propriétés privées ;
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Introduction
Annexe d'un bâtiment à usage d'habitation : construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à celles du bâtiment principal, qui apporte un complément à ses fonctionnalités. Elle doit être implantée à proximité afin de marquer un lien d’usage.
Artisanat (voir commerce de détail) : on distinguera l'artisanat avec une activité commerciale de vente de biens ou de services nécessitant une boutique (boulangerie, boucherie, cordonnerie, salon de coiffure, …) qui sera assimilé aux commerces de détail, des autres activités artisanales (professionnels du secteur du bâtiment et des travaux publics, carrossier,… ) qui sont assimilées, pour ce règlement aux activités industrielles.
Attique (étage en attique) : dernier étage d'une construction construit avec un retrait permettant la réalisation d'une terrasse. Pour être pris en compte dans le calcul des hauteurs, le retrait périphérique entre le nu du mur des étages inférieurs et celui de l'étage en attique aura une largeur d'au moins 1,5m, sur l'essentiel du pourtour de la construction ;
Baie : ouverture dans une paroi par laquelle une personne peut voir à l'extérieur en position debout sur le plancher du local ;
Bâtiment : un bâtiment est une construction couverte et close ;
Caravane : véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d'être déplacés par traction et que le code de la route n'interdit pas de faire circuler (R.111-37 du Code de l'urbanisme) ;
Clôture : tout ouvrage qui permet d'obstruer le passage et d'enclore un espace ; Clôture à claire voie : clôture composée de tout dispositif (lisses horizontales, balustres, barreaudages verticaux droits, etc.) visant à obstruer la vue en limite de propriété est dit à claire-voie si les jours représentent au moins la moitié de la surface du plan de la clôture ;
Combles : ensemble formé par la couverture et la charpente d'un bâtiment ; Par extension, volume compris entre le dernier plancher haut et la toiture ;
Commerce de détail / commerce de gros : sont appelés "commerces de détail" les magasins où s’effectuent essentiellement la vente de marchandises à des consommateurs pour un usage domestique. Ainsi, entrent dans cette catégorie, les commerces de proximité, supermarchés et hypermarchés mais aussi, les points de retraits par la clientèle d'achats effectués par internet ou organisés pour l'accès automobile ("drive"), l'artisanat avec une activité commerciale de vente de biens (boulangerie, épicerie, …) ainsi que les commerces de gros qui pratiquent une activité significative de commerce de détail (vente d’objets d’occasion, brocantes, dépôts-ventes, …).
Construction : une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l'homme en sous-sol ou en surface. En l'absence de dispositions spécifiques, le terme vise aussi les extensions et les annexes des constructions à usage d'habitation.
Coupe : action à caractère régulier qui consiste à abattre un ou plusieurs arbres ;
Défrichement : toute opération qui a pour effet de détruire l'état boisé d'un terrain et de mettre fin à sa destination forestière ; ils sont interdits dans les espaces boisés classés ;
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Introduction
Démolition : toute destruction totale ou partielle d'un bâtiment qui porte atteinte au gros-œuvre ;
Densité (R111-21 du Code de l'urbanisme) : la densité de construction est définie par le rapport entre la surface de plancher de cette construction et la surface de terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée. La superficie des terrains cédés gratuitement en application de l'article R. 332-16 est prise en compte pour la définition de la densité de construction.
Égout du toit : ligne basse du pan de toiture ;
Emprises publiques (voir voies) : espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie, ni d’équipement public (voies ferrées ou de tramways, cours d’eau domaniaux, canaux, jardins ou parcs publics, places publiques, …) ;
Emprise au sol (article R420-1 du Code de l'urbanisme) : L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois sont exclus : - les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises, - les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. On considérera de plus que les terrasses de moins de 0,60m de hauteur, comptée par rapport au terrain naturel avant aménagement, ne produisent pas d'emprise au sol.
Équipement public ou d'intérêt collectif : on désigne ainsi l'ensemble des bâtiments et des installations qui permettent d'assurer à une population les services collectifs dont elle a besoin. On distingue deux grandes familles d'équipements publics ou d'intérêt collectif : - Les équipements de superstructure que sont les bâtiments à usage collectif ; - Les équipements d'infrastructure qui comprennent les aménagements et installations nécessaires à la desserte par les voies, canalisations ou réseaux pour les besoins des communications, de l'énergie ou de l'hydraulique (eaux pluviales, eaux usées, …) ; ils comprennent aussi les espaces et installations pour les parcs, jardins, cimetières ou le traitement des déchets.
Espaces communs ou non privatifs : sont ainsi dénommés dans les opérations de lotissements ou de constructions groupées : la voirie automobile ou piétonne, les aires de stationnement et les espaces communs non destinés à être utilisés par un seul foyer ;
Extension : agrandissement d'une construction existante présentant des dimensions inférieures à celleci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante ;
Extension limitée : inférieure à 30 % de la surface de plancher existante à la date d’approbation du présent PLU ;
Existant(e) : qui a été autorisé antérieurement à la date d'approbation du présent PLU. Ainsi, une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Faîtage : ligne de jonction supérieure de pans de toiture ou ligne supérieure du pan de toiture ;
Front bâti : alignement bâti formé par plusieurs constructions et/ou murs de pierre d’une hauteur supérieure à 2m, servant de référence pour l’implantation de nouvelles constructions ;
CAEN LA MER – modification n°2 du P.L.U. de FLEURY-SUR-ORNE
Introduction
Hauteur des constructions (mode de calcul) : La hauteur d'une construction, d'une façade ou d'une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et le point le plus bas situé à la verticale de ce point. Elle s'apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date du dépôt de la demande sauf : - si des dispositions particulières sont prévues par le règlement de zone ou qu'une côte de niveau minimale de plancher est retenue par un Plan de Prévention des Risques ou une carte d'aléa, elle s'apprécie alors par rapport à ces données. - dans le cas de terrains naturels fortement décaissés par rapport aux terrains environnants, pour s'inscrire dans l'épannelage général du secteur, elle s'apprécie par rapport au niveau des terrains voisins ou de la côte de fil d'eau de la chaussée. Le point le plus haut correspond au faitage de la construction ou au sommet de l'acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. La hauteur droite est mesurée au nu de la façade, du sol au point de rencontre (matérialisé ou non) avec le nu de la toiture ou en cas de toiture terrasse, le haut du premier acrotère ; Dans ce calcul les éléments architecturaux d'importance secondaire (ex : prolongement pour lucarne, …) ne sont pas pris en compte. Les installations techniques de faible emprise (cheminées, antennes, dispositifs relatifs aux cabines d'ascenseurs, aux chaufferies, à la climatisation, ou à la sécurité comme des garde-corps en toiture) sont exclues du calcul.
Mesure des hauteurs :
Expression en nombre de niveaux : on désigne par "niveau" toute différence de hauteur supérieure à 1,80 m entre deux planchers superposés ;
Héberge : ligne qui correspond à la limite de mitoyenneté d'un mur séparatif commun à deux constructions accolées ou adossées, de hauteur inégale ;
Hôtel (article R311-5 du Code du tourisme) : l'hôtel de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n'y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration. Il
CAEN LA MER – modification n°2 du P.L.U. de FLEURY-SUR-ORNE
Introduction est exploité toute l'année en permanence ou seulement pendant une ou plusieurs saisons. Il est dit hôtel saisonnier lorsque sa durée d'ouverture n'excède pas neuf mois par an en une ou plusieurs périodes. On désignera par "résidence hôtelière", les hôtels qui louent des appartements ;
Immeuble d'habitation collectif : bâtiment dans lequel est superposé même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties ;
Limite séparative de propriétés : limite séparative latérale (qui joint l'alignement en un point et qui sépare le terrain des terrains mitoyens) et limite de fond de parcelle (qui joint deux limites latérales) ;
Local accessoire : il fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe ou une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale. Il est réputé avoir la même destination ou sous-destination que le bâtiment principal auquel il se rattache. Il peut recouvrir des constructions de nature très variée et être affecté à des usages divers : garage d’une habitation ou d’un bureau, atelier de réparation, entrepôt d’un commerce, remise, logement pour le personnel, lieu de vie du gardien d’un bâtiment industriel, local de stockage pour un commerce, laverie d’une résidence étudiante …
Lot : parcelle issue d'un terrain loti ;
Lotissement (article L442-1 du code de l'urbanisme) : constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ; Nota : l'article R442-1 du Code de l'urbanisme précise les exceptions à cette règle.
Nouvelle ou nouveau : qui est postérieur à la date d'approbation du présent PLU ;
Pignon : partie haute d'un mur de façade qui soutient les pans de toiture. Elle est la plus souvent triangulaire, mais peut présenter des formes plus variées (courbe, polygones, …).
Prise en compte pour le calcul de la hauteur :
Résidence mobile de loisirs (Mobil Home) (R.111-33 du code de l'urbanisme) : est regardé comme une résidence mobile de loisirs, un véhicule terrestre habitable qui est destiné à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conserve des moyens de mobilité lui permettant d'être déplacé par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler ;
Résidence service : La résidence service est un ensemble immobilier composé de logements et de locaux pour des services communs (accueil, blanchisserie, locaux de restauration, de récréation, etc.). L'acquisition des
CAEN LA MER – modification n°2 du P.L.U. de FLEURY-SUR-ORNE
Introduction logements peut y faire l'objet d'un statut fiscal dérogatoire. On distingue : les résidences étudiantes, séniors, de tourisme, etc.
Résidence de tourisme (article D321-1 du code du tourisme) : "La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale". Elle entre dans la catégorie « hôtellerie ».
Surface de plancher (R111-22 du code de l'urbanisme) : " La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : 1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ; 2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; 3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; 4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ; 5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; 6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; 7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; 8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. "
Sol naturel ou terrain naturel : celui qui existe avant les travaux d'exhaussement ou d'affouillements du sol nécessaires à la réalisation de la construction ;
Stationnement (taille des places de stationnement) : POUR LES VÉHICULES AUTOMOBILES LÉGERS : Pour être prise en compte dans le quota prescrit par le règlement (sous réserve de la réglementation sur l'accessibilité) : - une place de stationnement ne pourra avoir une dimension inférieure à 5m x 2,5m rectangulaire y compris dans les aires de stationnement sous-bâtiment. Cette emprise nette pourra être au maximum réduite : o de 0,1m du fait de la présence d'un obstacle (poteau), o jusqu'à 4,80 x 2,30 pour le stationnement en épi. - Elle ne pourra être close depuis la voie publique par une clôture, pour le stationnement individuel, ni incluse dans un box pour le stationnement sous construction. - La part du quota de stationnement mutualisable devra être librement accessible depuis une voie ouverte à la circulation publique.
CAEN LA MER – modification n°2 du P.L.U. de FLEURY-SUR-ORNE
Introduction
POUR LES CYCLES : leur stationnement respectera les dispositions du document porté en annexe en particulier en ce qui concerne les dimensions des couloirs d'accès nécessaire à du stationnement sousconstruction.
Mode de rangement
par vélo
largeur allée
perpendiculaire
0,6 x 2,0 m
1,80 m longitudinal dont pour un seul vélo
2,0 x 0,6 m 2,0 x 0,9 m 0,90 m en épi à 45° 0,8 x 1,4 m 1,20 m dont pour le 1er vélo 1,4 x 1,4 m
Les aires ou locaux de stationnement devront être facilement accessibles depuis la voie publique (et le réseau cyclable environnant). Les aires seront équipées de dispositifs de fixation ; les aires extérieures seront couvertes.
Unité foncière ou terrain : bien foncier, regroupant une ou plusieurs parcelles attenantes, appartenant au même propriétaire ;
Véranda : construction légère, largement vitrée accolée à une façade ;
Voie (publique ou privée) : qui dessert une ou plusieurs propriétés et qui est aménagée pour recevoir la circulation des personnes et des véhicules. La voie s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les espaces cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les espaces plantés, noues, fossés et talus qui la bordent, le cas échéant.
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Règlement zone UE présentation#
Présentation de la zone
La zone UE est destinée à l’accueil d’activités économiques. Elle pourra aussi recevoir des équipements publics ou d'intérêt collectif, compatibles avec cette vocation dominante. Ses constructions et leurs aménagements devront présenter un niveau de qualité tant architecturale que paysagère, à la mesure de leur situation en bordure de l'une des principales entrées dans l’agglomération caennaise. La partie de la zone comprise dans la ZAC du parc d'activités, fait l'objet d'Orientations d'Aménagement et de Programmation, avec lesquelles les opérations de construction ou d'aménagement devront être compatibles.
Elle se divise en trois secteurs déterminés en fonction des destinations et sous destinations qui y sont autorisées :
- Le secteur UEa est une zone peu dense en bordure du boulevard périphérique, qui prolonge les quartiers d'habitat du Bas de Fleury. Les activités agricoles et de diversification à vocation récréative y dominent et pourront y être développées. La création de logements y sera par contre strictement limitée. A noter : ce secteur se situe en grande partie dans le périmètre de protection rapprochée de la prise d'eau dans l'Orne.
- Le secteur UEb correspond au parc d'activités "Normandika" implanté en bordure du boulevard périphérique de l'agglomération caennaise. Compris dans la ZAC du parc d'activités, il est aménagé et construit.
- Le secteur UEc est aussi compris dans la ZAC d'ACTIVITÉS et il est en cours d'urbanisation.
RAPPEL : Dans les zones couvertes par un Plan de Prévention des Risques (PPR), les interdictions, restrictions et prescriptions prévues par son règlement s'appliquent quelles que soient les dispositions du présent règlement.
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Règlement de la zone
ZONE UE RÈGLEMENT I- Destination des constructions, usage des sols et natures d’activités#