Département Du Tarn
Commune de GARRIGUES
P.L.U. Plan local d’urbanisme elaboration#
5 – Partie règlementaire#
5.2 Reglement : partie ecrite#
ELABORATION:
Arrêtée le : 08/04/2009
Approuvée le :
Exécutoire le :
Vu pour être annexé à la délibération du Conseil Municipal en date du :
Elaboration prescrite le 01/06/2002
Atelier Sol et Cite
Gérard FRESQUET-Brigitte FRAUCIEL Urbanistes OPQU- Architectes dplg 23 route de Blagnac - 31200 TOULOUSE Faubourg de Narcès – 46800 MONTCUQ Tel : 05.61.57.86.43 - Fax : 05.61.57.97.78
E-Mail : soletcite@wanadoo.fr
5.2
Chapitre 1-DISPOSITIONS GENERALES#
1- Champ d’application#
Le présent règlement s’applique à la totalité du territoire de la commune de GARRIGUES.
2- Portee respective du reglement a l’egard d’autres legislations relatives a l’occupation des sols#
1. Les règles générales de l'urbanisme#
Les lois et règlements en vigueur restent applicables sauf dispositions plus contraignantes prescrites par le présent règlement.
Sont et demeurent notamment applicables les articles suivants du Code de l’Urbanisme : R.111-2 : salubrité et sécurité publique, R.111-4 : conservation et mise en valeur d'un site ou vestige archéologique, R.111-15 : prescriptions relatives à la protection de l’environnement, R.111-21: respect du patrimoine urbain, naturel et historique,
2. Les prescriptions spécifiques à certaines zones ou secteurs#
Les servitudes d'utilité publique Les servitudes d'utilité publique sont instituées et gérées selon leur propre législation. Les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol du territoire communal sont figurées en annexe au PLAN LOCAL D’URBANISME.
Les opérations d'utilité publique Dans l’hypothèse où des travaux sont projetés sur des terrains compris dans une opération faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique pourra être fait application des articles suivants du Code de l’Urbanisme : * L.111-9 qui permet de surseoir à statuer sur cette demande de travaux dès la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique * L. 421-6 qui permet de refuser une demande de permis de construire dès la publication de l’acte déclarant d’utilité publique cette opération.
Les règles spécifiques aux lotissements Dans le cadre de la procédure de lotissement, des règles d'urbanisme peuvent être établies en complément des dispositions du PLAN LOCAL D’URBANISME au sein d’un règlement : Ces règles particulières contenues dans le dossier d'autorisation de lotir sont applicables concomitamment aux dispositions du PLAN LOCAL D’URBANISME durant une période de dix ans, à compter de l'autorisation de lotir ; toutefois les règles du lotissement sont seules applicables dans les cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement. Toutefois, après ce délai de dix ans, ces règles peuvent être maintenues à la demande des co-lotis, selon les modalités prévues par le Code de l’Urbanisme.
Les périmètres à l’intérieur desquels l’autorité compétente peut surseoir à statuer sur les demandes d’autorisation en application des articles mentionnés à l’article L.111-7 du Code de l’Urbanisme.
Les périmètres de préemption, institués en application des articles L.211-1, L 142-3, L. 212-1 du Code de l’Urbanisme. Un Droit de Préemption Urbain s’applique sur la Commune (zones urbaines et zones à urbaniser).
3. Les autres règles#
Le Code de l’Urbanisme Le code forestier Le code minier Le règlement sanitaire départemental.
3- Division du territoire en zones#
Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme comporte des zones et des secteurs de zones :
ZONES URBAINES : - la zone UA, - la zone UB et le secteur UB a, - la zone UC,
ZONES D’URBANISATION FUTURE : - la zone 1AU et les secteurs 1 AU, 1 AU b, 1 AU d, - la zone 2AU,
ZONE AGRICOLE : - la zone A,
ZONE NATURELLE : - la zone N et ses secteurs Na, Nb, Nl, et Ns.
Le territoire comporte également : - des ESPACES BOISES CLASSES, à conserver, à protéger ou à créer, repérés sur les documents graphiques. - Des EMPLACEMENTS RESERVES aux voies et ouvrages publics.
4- Organisation du reglement#
Conformément aux dispositions de l’article R 123-9 du Code de l’Urbanisme, le règlement de chacune des zones comprend :
Article 1 : les occupations et utilisations du sol interdites Article 2 : les occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières Article 3 : les conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public Article 4 : les conditions de desserte par les réseaux Article 5 : la superficie minimale des terrains Article 6 : l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Article 7 : l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Article 8 : l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Article 9 : l’emprise au sol des constructions Article 10 : la hauteur des constructions Article 11 : l’aspect extérieur des constructions et l’aménagement de leurs abords Article 12 : le stationnement Article 13 : les espaces libres et les plantations Article 14 : le coefficient d’occupation des sols.
5- Adaptations mineures#
Les dispositions des articles 3 à 13 du règlement de chaque zone ne peuvent faire l’objet que d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes (article L 123-1 du Code de l’Urbanisme).
Lorsqu’une construction existante ou une occupation du sol n’est pas conforme aux règles applicables à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui n’ont pas pour effet d’aggraver la non-conformité de ces constructions à l’égard de ces dites règles.
6- Equipements publics et d’interet collectif#
Dans toutes les zones, l’édification d’ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement : - Des réseaux divers (eau potable, assainissement, gaz, électricité, télécommunications, ouvrages pour la sécurité publique, etc…). - Des voies de circulation terrestres, ferroviaires, aériennes ou aquatiques peuvent être autorisées même si les installations ne respectent pas le corps de règle de la zone concernée.
Toutes justifications techniques doivent être produites pour démontrer les motifs du choix du lieu d’implantation.
7- Reconstruction des batiments apres un sinistre#
La reconstruction des bâtiments à l’identique est autorisée après un sinistre à l’exception des sinistres liés aux risques naturels majeurs, dans le respect des lois d’aménagement et d’urbanisme et des servitudes d’utilité publique existantes.
8- Sites archeologiques#
Lorsque, par suite de travaux ou d'un fait quelconque, des monuments, des ruines, substructions (…) et plus généralement des objets pouvant intéresser la préhistoire, l'histoire, l'art, l'archéologie ou la numismatique sont mis au jour, l'inventeur de ces vestiges ou objets et le propriétaire de l'immeuble où ils ont été découverts sont tenus d'en faire la déclaration immédiate au maire de la commune, qui doit la transmettre sans délai au préfet (article L531-14 du code du patrimoine). Le service compétent relevant de la préfecture de région Midi-Pyrénées est le Service Régional de l’Archéologie, 7 rue Chabanon 31200 TOULOUSE.
Le décret n°2004-490 du 3 juin 2004 relatif aux procédures administratives et financières en matière d’archéologie préventive prévoit, de la part des autorités compétentes pour instruire et délivrer les autorisations d’urbanisme, la saisine des services préfectoraux en absence de zonages particuliers pour certaines opérations d’urbanisme (ZAC, lotissements, opérations soumises à étude d’impact, travaux soumis à déclaration préalable en application de l’article 421-17 du code de l’urbanisme), et la possibilité de prendre l’initiative de cette saisine en se fondant sur les éléments de localisation du patrimoine archéologique dont elles auraient connaissance.
L’article L332-2 du code pénal prévoit les peines encourues au cas de la destruction, la dégradation ou la détérioration réalisée sur « un immeuble classé ou inscrit, une découverte archéologique faite au cours de fouilles ou fortuitement, un terrain contenant des vestiges archéologiques ».
9 - Lexique#
Alignement : l’alignement est la détermination par l’autorité administrative de la limite du domaine public routier aux droits des propriétés riveraines. Il est fixé soit par un plan d’alignement, soit par un alignement individuel. (art. L. 112-1 du Code de la voirie routière) La procédure d’alignement ne peut être appliquée pour définir les limites d’une voie privée, et ne peut s’appliquer aux chemins ruraux qui font partie du domaine privé de la commune.
Coefficient d’Occupation des Sols (COS) : le rapport entre la surface hors-œuvre nette des constructions et la surface du terrain supportant ces constructions. Il existe plusieurs catégories de COS. Ils peuvent être soit uniques, soit alternatifs, soit différenciés. (art. R 123-10 du Code de l’Urbanisme)
Construction annexe : construction qui par sa destination, ses caractéristiques et ses dimensions, peut être regardée comme des accessoires du bâtiment d’habitation.
Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) : Déclaration formulée préalablement à la vente d’un bien immobilier compris dans un périmètre de préemption.
Droit de Préemption Urbain (DPU) : droit dont disposent les communes pour acquérir en priorité des biens dès lors qu’ils font l’objet d’une mutation. Ce droit est institué par le Conseil Municipal dans les communes disposant d’un POS ou d’un PLU. Il s’applique tout ou partie des zones urbaines ou d’urbanisation future.
Emprise au sol : l’emprise au sol se définit par la projection au sol et sur le plan horizontal, de toutes parties de construction situées au-dessus du sol comprenant piscines, balcons, loggias, oriels, bardeaux, débords de toiture, annexes à l’habitat, excepté les terrasses au niveau du sol et non couvertes (dictionnaire de l’urbanisme, éditions du Moniteur).
Habitation Légère de Loisirs (HLL) : constructions à usage non professionnel, démontables ou transportables. Elles sont donc constitutives de logements destinés à l’occupation temporaire ou saisonnière. Elles ne peuvent être implantées que dans les conditions visées à l’article R. 111-33 du Code de l’Urbanisme.
Mitoyenneté : la clôture séparant deux fonds contigus est, soit privative, soit mitoyenne. Elle est privative lorsqu’elle est la propriété exclusive du propriétaire de l’un des fonds. Elle est mitoyenne lorsqu’elle appartient aux propriétaires des fonds contigus en copropriété indivise. Toute clôture séparative peut être mitoyenne, quelle que soit sa nature : murs, haies, fossés… La preuve de la mitoyenneté se fait par la production d’un titre, par la prescription ou par les présomptions légales. Le montant de l’obligation aux charges de la mitoyenneté (entretien, réparation, reconstruction) est proportionnel au droit de chacun.
Parc Résidentiel de Loisirs (PRL) : un terrain spécialement aménagé pour l’accueil des HLL et qui fait l’objet d’une procédure d’autorisation alignée sur celle des campings caravanings.
Surface hors-œuvre brute (SHOB) : elle est calculée à partir du nu extérieur des murs de façade : elle englobe tous les murs (y compris les gros murs). (art. R 112-2 du Code de l’Urbanisme et circulaire du 12 novembre 1990) En font partie : - les combles et sous-sols aménageables ou non pour l’habitation. - les balcons.
- Les loggias, coursives. - Les toitures-terrasses accessibles ou non. Ne comprend pas : - les surfaces non couvertes des terrasses de plain-pied avec le rez-de-chaussée. - les diverses saillies architecturales à caractère décoratif (auvent, marquise, bandeau, corniche, etc…). - le vide des trémies d’escaliers, d’ascenseur ou de monte-charge, les cabines d’ascenseur, les rampes d’accès. La SHOB sert à calculer la surface hors-œuvre nette. Surface hors-œuvre nette (SHON) : on déduit de la surface hors-œuvre brute : - celle des combles et des sous-sols non aménageables. - celle des toitures, terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes au rez-de-chaussée. - celle des parties de bâtiment aménagées en vue du stationnement des véhicules. La SHON comprend notamment buanderies, ateliers, celliers, salle de jeux, séchoirs, vestiaires ; etc. La SHON ne comprend pas : - les caves sans ouvertures, - les locaux situés dans les combles ou en sous-sol dans la mesure ou la toiture est < 1,80m, leur accessibilité est difficile, leur utilisation correspond à des installations techniques (chaufferies, machinerie d’ascenseur, installation téléphonique, stockage des ordures ménagères). - Une surface égale, de façon forfaitaire à 5% des surfaces hors-œuvre affectées à l’habitation. Cela pour tenir compte de la fraction de l’épaisseur des murs rendue nécessaire pour une meilleure isolation. La SHON est retenue pour le calcul de la densité d’une construction, notamment au regard du coefficient d’occupation des sols et du plafond légal de densité. C’est l’élément qui servira de base pour diverses impositions fiscales. (art. R 112-2 du Code de l’Urbanisme et circulaire du 12 novembre 1990). Terrain à bâtir : un terrain dont les capacités juridiques et physiques lui permettent de recevoir immédiatement une construction. Cette qualification est notamment utile pour l’évaluation du terrain. Le terrain peut bénéficier de cette qualification s’il comporte des équipements indispensables comme une voie d’accès, une alimentation en eau potable et en électricité. Il est également tenu compte des règles d’occupation des sols qui s’appliquent au terrain.
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Chapitre 2 - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES#
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Zone UA#
La quasi-totalité de la commune est touchée par le Plan de Prévention des Risques naturels concernant les mouvements différentiels de sols liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles dans le département du Tarn. Le règlement de ce Plan de Prévention des Risques retrait et gonflement des sols est donc applicable dans la zone repérée sur la carte de zonage réglementaire jointe en annexe du présent PLU.