Zone N

Pragma-scf république française - département du bas-rhin plan local d’urbanisme heiligenberg#

3 - Règlement#

P.L.U. Approuvé par délibération le maire du conseil municipal le 17 décembre 2025#

Pour une bonne lecture, n’oubliez pas l’éco-impression en recto-verso

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1. Division du territoire#

Division du territoire en zones

Le présent règlement divise le territoire communal en zones urbaines (U), à urbaniser AU, agricoles (A) et naturelles (N). Il fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones. La zone urbaine U : La zone Urbaine (U) concerne l'ensemble du tissu urbain existant. Elle est composée de 5 secteurs permettant de moduler la règle générale afin de s’adapter à des enjeux spécifiques :

• Ue : Secteur urbain à vocation économique ;
• Uh : Secteur urbain historique ;
• Uhe : Secteur urbain «écart» à dominante résidentielle ;
• Ur : Secteur urbain à dominante résidentielle ;
• Ut : Secteur urbain à vocation touristique. La zone d'urbanisation future AU : La zone d'urbanisation future (AU) destinée au développement urbain :
• 1AUh : Secteur d’extension urbaine dédié à l’habitat. La zone agricole A : La zone Agricole (A) destinée à protéger les terres agricoles en raison de leur potentiel agronomique, biologique ou économique. Elle est composée de deux secteurs :
• Ac : Secteur agricole constructible.
• Ab : Secteur agricole support de biodiversité. La zone naturelle N : La zone Naturelle (N) destinée à protéger les espaces naturels en raison de la qualité des sites et milieux, des paysages et de leur intérêt écologique. Elle est composée de 3 secteurs permettant de moduler la règle générale afin de s’adapter à des enjeux spécifiques.
• Nb : Secteur naturel réserve de biodiversité ;
• Nt : Secteur naturel à vocation touristique ;
• Nl : Secteur naturel à vocation d’espace de loisirs.

2. Composition du règlement des zones#

Chaque zone du PLU est soumise à un règlement construit sur le modèle suivant :

• ARTICLE 1 : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS L’article 1 fixe les règles relatives aux destinations, constructions et occupations autorisées, interdites, ou soumises à conditions particulières.
• ARTICLE 2 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS L’article 2 fixe les règles concernant l’implantation des constructions par rapport aux espaces publics et aux limites séparatives.
• ARTICLE 3 : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS ET TOITURES L’article 3 fixe les règles concernant les hauteurs de constructions autorisées selon le type de toiture.
• ARTICLE 4 : STATIONNEMENT L’article 4 fixe les règles relatives aux normes de stationnement imposées et à l’aménagement des aires de stationnement.
• ARTICLE 5 : ARCHITECTURE ET PAYSAGE URBAIN L’article 5 fixe les règles relatives à l’insertion urbaine, paysagère et architecturale des constructions.
• ARTICLE 6 : TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES L’article 6 fixe les règles relatives à la végétalisation, aux espaces libres de constructions et aux espaces partagés au travers de l’instauration d’un Coefficient de biotope par surface (CBS) comprenant une part à aménager en pleine terre.

Dispositons générales

1. Champ d’application territorial du PLU#

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire communal.

Il est établi en application des articles L.151-8 à L.151-42 et r.151-9 à r.151-50 du Code de l’Urbanisme. Il s’applique aux constructions nouvelles et à tout aménagement de constructions existantes.

Il s’applique également :

• aux installations classées pour la protection de l’environnement,
• aux démolitions (article L. 421-3 du Code de l’Urbanisme).

2. Portee du reglement a l’egard d’autres legislations#

Règlement National d’Urbanisme (RNU)

Les règles du PLU se substituent au règlement National d’Urbanisme à l’exception des articles suivants du Code de l’Urbanisme qui demeurent applicables sur l’ensemble du territoire communal couvert par le PLU :

• Article R.111-2 : « le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».
• Article R.111-4 : « le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques ».
• Article R.111-26 : « le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement. Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement ».
• Article R.111-27 : « le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

Cette interdiction ne s’applique pas (art. L.111-7 CU) :

• « aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières ;
• aux services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières ;
• aux bâtiments d’exploitation agricole ;
• aux réseaux d’intérêt public.

elle ne s’applique pas non plus à l’adaptation, au changement de destination, à la réfection ou à l’extension de constructions existantes ».

Autres législations

Sont annexés les documents suivants applicables sur tout ou partie du territoire communal, nonobstant les dispositions du PLU :

• Les servitudes d’utilité publique prévues aux articles L. 151-43 et r. 151-51 (annexe) du Code de l’Urbanisme concernant le territoire communal.

Périmètres visés aux articles R. 151-52, R. 151-53 du Code de l’Urbanisme

Le territoire de la commune de Heiligenberg est concerné par un certain nombre de périmètres reportés pour information en annexe, à savoir :

• Les périmètres à l’intérieur desquels s’applique le droit de préemption urbain défini à l’article L. 211-1 et suivants du Code de l’Urbanisme ainsi que les éventuels périmètres de Zone d’Aménagement Différé créée en application de l’article L. 212-1 du Code de l’Urbanisme.

3. Dispositions applicables a certains travaux#

Permis de démolir

• Les constructions existantes du site Ue de la papeterie sont protégées au titre de l’article L151.19 du code de l’urbanisme. A ce titre, toute démolition de bâtiments ou d'éléments d'architectures est soumise à autorisation de démolir conformément aux dispositions de l’article L. 421-3 du Code de l’Urbanisme et de la délibération municipale prise concomitamment à l’approbation du présent PLU.

Reconstruction d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans

• La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans peut être autorisée dès lors qu’il a été régulièrement édifié conformément aux dispositions de l’article L. 111-15 du Code de l’Urbanisme en vigueur au moment de l’approbation du PLU.

Travaux sur bâti existant

Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de cette immeuble avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard.

Adaptations mineures, dérogations, règles alternatives

• Les règles et servitudes définies par le PLU de la commune de Heiligenberg ne peuvent faire l’objet d’aucune autre dérogation que celles prévues par les articles L. 152-4 à L. 152-6, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

4. Dispositions relatives aux réseaux techniques urbains#

Dans la perspective d’un développement durable, précautionneux de la gestion des ressources naturelles et du bien-être des habitants, le village peut être considéré comme un organisme vivant, disposant de son propre métabolisme. Il s’agit alors d’appréhender :

• ses consommations (d’énergie, de matériaux, de ressources naturelles),
• ses rejets (pollutions, déchets, effluents...),
• ses aléas (risques et nuisances,...). Si les enjeux liés au métabolisme urbain ne font pas l’objet d’un article spécifique, ils sont présents dans l’ensemble du volet réglementaire, notamment au travers des dispositions suivantes.
• Prise en compte des risques, nuisances et pollutions

Prévention des Risques Naturels Prévisibles d’Inondation Les terrains couverts par le PPRI de la Bruche, Communauté de communes de la région de Molsheim - Mutzig doivent respecter les prescriptions contenues dans le règlement du PPRI présenté en annexe PPRI. Le règlement, via le plan de zonage, a rendu non ædificandi les sites exposés au risque. De plus, en zone A et N l'implantation des constructions respectera un recul minimal de 15 mètres des berges des cours d'eau et canaux. Ce recul minimal est de 6 mètres en zone U, mais ne s'applique pas à l'extension des constructions existantes sous réserve que celles-ci se fassent dans le respect minimum du recul existant pour la construction agrandie.

Risque de rétractation-gonflement des argiles La commune est exposé à un risque moyen. Le détail des zones d’aléa du risque de rétractationgonflement des argiles sont consultables sur le site Internet : http://www.argiles.fr.

Sols pollués et stockage des déchets

La liste des sites ayant accueilli une activité susceptible de générer une pollution dans les sols est consultable à l’adresse internet suivante : http://basias.brgm.fr/.

De manière spécifique, le site de l'ancienne papeterie ( site Ue - lieu-dit Duerrmatten) identifié au plan de zonage devra faire l'objet de précautions adaptées en cas de changement d'usage et de destination.

Isolation acoustique des constructions affectées par le bruit de la RD 1420 et de la ligne ferroviaire Molsheim-Rothau

La commune de Heiligenberg est inscrite comme secteur affecté par le bruit dans l’arrêté préfectoral du 19 août 2013 portant classement des infrastructures de transports terrestres du département du Bas-Rhin et déterminant l’isolement acoustique des bâtiments d’habitation dans les secteurs affectés par le bruit à leur voisinage présenté en annexe Classement sonore des infrastructures.

La RD1420 est à la fois classée route express soumise à une marge de recul de 100 mètres et classée Route à grande circulation

Prises en compte des rejets (déchets, eaux usées et ruissellement)

Collecte des déchets

Les dispositions suivantes s’appliquent :

• Chaque unité foncière bâtie doit comporter des locaux de stockage des déchets suffisamment grands, dimensionnés de manière à recevoir et permettre de manipuler sans difficulté tous les récipients nécessaires à la collecte sélective des déchets à partir de la voie publique.
• Le système de stockage doit être techniquement compatible avec le matériel utilisé par l’autorité compétente en matière de collecte. De même, les surfaces nécessaires au stockage seront conformes aux dispositions en vigueur de l’autorité compétente. en cas d’opérations d’aménagement d’ensemble, les systèmes de stockage sont mutualisables.
• Les locaux de stockage des déchets doivent, dans les constructions destinées à l’habitation, être aménagés de préférence en rez-de-chaussée.
• Les locaux seront isolés et fermés lorsqu’ils donnent sous les fenêtres des habitants. Ces dispositions s’appliquent également en cas de restructuration de bâtiments existants, sauf si les caractéristiques de ces bâtiments rendent impossible cette mise en œuvre.

Gestion des eaux usées et assainissement

• Les aménagements réalisés sur le terrain doivent être conformes à la règlementation en vigueur.

Gestion des eaux pluviales et maîtrise du ruissellement

Pour tous projets engendrant de nouvelles imperméabilisations du sol (par exemple : construction d’un bâtiment (maison individuelle, immeuble, hall de stockage, …), création de voiries, aménagements, extension d’un bâtiment ou de construction existant(e), construction d’un préau, abri de jardin, carport, garage, pergola, …) ou lors d’une reconstruction sur une surface initialement imperméable (exemple : démolition puis reconstruction d’un bâtiment), la mise en place de dispositifs de gestion des eaux pluviales sur le terrain d’assiette de l’opération, est obligatoire. Dans la mesure du possible, il est nécessaire de prévoir les systèmes de gestion des eaux de pluie suivants, par ordre de priorité :

1/ L’infiltration superficielle et diffuse, par des techniques fondées sur la nature et végétalisées (exemple : noue, jardin de pluie, …) ou par l’utilisation de revêtements perméables (pavés drainants, enrobés poreux, stabilisé, …) ; 2/ L’infiltration enterrée et concentrée (exemple : puits d’infiltration, tranchée d’infiltration, cagettes d’infiltration, …) ; 3/ Le rejet à débit limité vers un émissaire naturel (cours d’eau, fossé…), sous réserve de l’autorisation du gestionnaire du milieu récepteur ; 4/ Le rejet à débit limité vers un réseau public (unitaire ou séparatif), sous réserve de l’autorisation du gestionnaire du réseau.

La combinaison de plusieurs systèmes est envisageable. Une réflexion pourra également être menée concernant la réutilisation des eaux pluviales à l’intérieur du bâtiment. Dans tous les cas de figure, les aménagements projetés doivent être conformes aux préconisations suivantes :

• un volume de stockage de 450 m3 par hectare imperméabilisé est à prévoir (dimensionnement retenu sur la base d’une pluie décennale) ;
• un débit de rejet limité à 3 litres/seconde par hectare (prise en compte de la totalité de la surface de la parcelle) conformément aux prescriptions du SDAGE Rhin-Meuse.

Ces mesures de rétention des eaux de ruissellement s’appliquent aussi bien pour les projets de reconstruction dans les zones déjà urbanisées que lors des nouveaux aménagements dans les zones ouvertes à l’urbanisation : ceci pour tout permis d'aménager ou permis de construire représentant une surface imperméabilisée de plus de 600 m2. Sont ainsi autorisés et encouragés :

• les installations permettant la récupération et l’utilisation des eaux pluviales à des fins non domestiques ;
• les aménagements permettant une gestion alternative des eaux pluviales (la rétention, l’infiltration, …) et un traitement naturel des eaux sur la parcelle, afin de diminuer les rejets vers les réseaux.

Prise en compte des périmetres de protection des captages d’alimentation en eau potable

Les terrains situés dans les périmètres de protection des captages d’alimentation en eau potable (forage de Gresswiller), défini par l'arrêté préfectoral du 15 mai 1995, retracé sur le plan de servitude, doivent respecter les prescriptions imposées à l'intérieur des périmètres de protection définis par l'arrêté susvisé.

Prise en compte des performances énergétiques et du village connecté

Economie d’énergie et développement des énergies renouvelables Le PLU cherche à favoriser le développement des énergies renouvelables afin de diversifier les sources d’énergie.

D’une manière générale, les projets de construction devront respecter les normes en vigueur concernant les objectifs en matière de réduction des consommations d’énergie. Des dispositions particulières relatives aux économies d’énergie et au développement des énergies renouvelables figurent au sein du règlement s’agissant :

• du débord sur l’emprise publique des travaux d’isolations par l’extérieur des constructions existantes (Cf. article U2),
• de la non prise en compte des éléments de production d’énergie renouvelable dans la règle générale de hauteur (Cf. article U3),

Village connecté et haut débit numérique Les projets concourant au développement des Nouvelles Technologies de l’Information et de la Communication sont encouragés. Il sera notamment recherché le raccordement au réseau Très Haut Débit dès sa mise en service ; durant la période d'attente il sera procédé à la mise en place du prégainage.

5. Dispositions relatives à la protection du cadre bati, naturel et paysager#

Des périmètres et dispositions pour la protection du cadre bâti, naturel et paysager s’appliquent et sont reportés aux documents graphiques.

Protection du patrimoine naturel et paysager

Boisement, haies, bosquets, alignements d’arbres, continuités végétales et ripisylves à conserver, valoriser ou créer

Les boisements, haies, bosquets, alignements d’arbres, arbres isolés, continuités végétales et ripisylves identifiés au titre de l’article L.151-23 CU aux documents graphiques sont à conserver, à valoriser, à replanter ou à planter de manières à garantir la préservation et la confortation de la biodiversité. Concernant les prairies, elles se doivent d'être conservées dans le même souci de préservation et de confortation de la biodiversité.

• Les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le PLU a identifié en application de l’article L.151-23 CU doivent être précédés d’une déclaration préalable de travaux (art. r.421-23 CU).
• L'autorisation ou le refus de l'autorisation est rendu au cas par cas selon les motifs présentés : les raisons liées à la santé et la qualité des sujets ainsi qu'à la sécurité des biens et des personnes sont notamment retenues. En cas d'abattage, provoqué ou rendu nécessaire, il peut être demandé des plantations nouvelles en compensation.

Préservation de la trame verte et bleue

En zone A et N, l'implantation des constructions et des aménagements (excepté les aménagements publics d'infrastructure) respectera un recul minimal de 15 mètres des berges des cours d'eau et des ripisylves. En zone U, ce recul est limité à 6 mètres, cependant les bâtiments existants peuventêtre agrandis dans le prolongement du recul existant si celui-ci est inférieur à 6 mètres.

Protection du patrimoine bâti

Les constructions existantes du site Ue de la Papeterie sont protégées au titre de l’article L151.19 du code de l’urbanisme. A ce titre, il est prescrit que :

• tous les travaux effectués sur un bâtiment ou ensemble de bâtiments repérés doivent être conçus pour contribuer à la préservation de leurs caractéristiques culturelles, historiques et architecturales et à leur mise en valeur (ceci y compris lors de la mise en œuvre de dispositifs d'isolation extérieur) ;
• les extensions ou constructions nouvelles doivent être implantées de façon à respecter et mettre en valeur l’ordonnancement architectural du bâti existant.

6. Dispositions relatives à la mise en oeuvre des projets urbains et à la maitrise de l’urbanisation#

Au-delà des intentions d’aménagement présentées dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation, pour lesquelles une compatibilité des projets sera nécessaire, le règlement fixe les dispositions suivantes afin de garantir la cohérence du projet de village.

Maillage, espaces et équipements publics

Emplacements réservés

Les emplacements réservés pour création ou extension de voies (y compris chemins piétons et pistes cyclables) et ouvrages publics, d’installations d’intérêt collectif et d’espaces verts (article L. 151-41 du Code de l’Urbanisme), sont figurés aux documents graphiques et répertoriés par un numéro de référence. La liste des emplacements réservés, figurant en annexe, donne toutes les précisions sur la destination de chacune des réserves. Les réserves portées au plan sont soumises aux dispositions des articles L. 152- 2 du Code de l’Urbanisme.

• Toute construction y est interdite.
• Une construction à titre précaire peut exceptionnellement être réalisée conformément à l’article L. 433-1 du Code de l’Urbanisme.
• Le propriétaire d’un terrain, bâti ou non, inscrit en emplacement réservé par un PLU peut :
• conserver et jouir de son bien tant que la collectivité bénéficiaire n’aura pas l’intention de réaliser l’équipement prévu ;
• mettre en demeure le bénéficiaire de l’emplacement réservé d’acquérir son terrain.
• La collectivité ou le service public bénéficiaire dispose d’un délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande pour se prononcer.

Projets urbains

Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)

Le document Orientations d’Aménagement et de Programmation délimite en son sein ses périmètres d'application.

Opération d’aménagement d’ensemble

En application de l’article r.151-21, 3ème alinéa du Code de l’Urbanisme, toutes les opérations d’aménagement d’ensemble font l’objet d’une mutualisation de l’ensemble des obligations définies par les OAP, et une application lot par lot des dispositions du Règlement.

Sont considérées notamment comme des opérations d’aménagement d’ensemble :

• les lotissements,
• les ZAC,
• les opérations faisant l’objet d’un permis groupé ou d’un permis d’aménager,
• les opérations portant sur une unité foncière d’une superficie supérieure à 5000 m².

Droit de Préemption Urbain

Les périmètres concernés par un Droit de Préemption Urbain simple ou renforcé recouvre l'ensemble des zones U et AU du plan de zonage.

Le droit de préemption urbain offre la possibilité à la collectivité de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier mis en vente, pour réaliser une opération d’aménagement ou mettre en oeuvre une politique publique.

7. Conditions de desserte par la voirie et les#

Réseaux#

Les projets faisant l’objet d’un permis de construire doivent satisfaire à certaines exigences pratiques et fonctionnelles en matière d’accessibilité et de connexion aux réseaux techniques de la ville. Ces obligations doivent leur permettre de bénéficier de ces services mais aussi de réduire l’impact de leur présence dans le paysage urbain.

Conditions de desserte par la voirie

Accès

• Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou à une voie privée soit directement soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur un fond voisin ou éventuellement obtenu par application de l’article 682 du Code Civil.

Cet accès ou cette voie devra disposer d’une largeur minimale de 4 mètres. Cette largeur minimale ne s’applique pas aux extensions ou transformations du bâti existant, ni à la création d’annexes, sauf dans le cas de création de logements.

• La largeur des accès sur la voie publique doit être proportionnée à la taille et au besoin des constructions, et réciproquement. Elle est limitée, par unité foncière, à 5 mètres pour les logements et les bureaux.
• Pour les opérations de logements et bureaux présentant, par unité foncière, un linéaire d’emprise sur voie inférieur à 30 mètres, un seul accès à la voie publique sera autorisé, à l’exception de la création d’une sortie sur une voie différente.

Voirie

• Les voies et les accès à créer ou à aménager doivent être adaptés aux usages qu’ils supportent et aux opérations qu’ils doivent desservir.
• Dans tous les cas, elles doivent permettre l’accès et la bonne circulation des véhicules de secours, de lutte contre les incendies et de collecte des ordures ménagères.
• Les accès, y compris les portes de garage situées à l’alignement de l’espace public, doivent être aménagés de façon à répondre aux conditions de sécurité publique, notamment au regard de l’intensité de la circulation et des conditions de visibilité.

Conditions de desserte par les réseaux

Eau potable • L’alimentation de toute construction nouvelle, dont le besoin en eau potable est reconnu, est assurée par le réseau public s’il existe ou à défaut, par un moyen conforme à la réglementation en vigueur.

Eaux pluviales • Voir supra : Dispositions relatives au métabolisme urbain.

Assainissement • Voir supra : Dispositions relatives au métabolisme urbain.

Réseaux d’alimentation en énergie et réseaux de communication

• Tout nouveau réseau sur domaine privé nécessaire à l’alimentation de la construction devra être réalisé en souterrain jusqu’au point de raccordement situé en limite du domaine public.
• Concernant les postes de transformation d’électricité, de télécommunications et de gaz, ils peuvent être, nonobstant l'article 2 du règlement de chaque zone (consacré à l'alignement par rapport aux voies et emprises publiques), implantés en limite des voies publiques et des limites séparatives de voisinage.

Zone urbaine (U)

La zone urbaine (U) concerne l’ensemble du territoire urbanisé. Elle a vocation à répondre aux besoins de la commune en terme de constructions nouvelles, de changements de destination et d'évolution du bâti existant. Elle est composée de 5 secteurs permettant de moduler la règle générale afin de s’adapter à des enjeux spécifiques :

• Ue : Secteur urbain à vocation économique ;
• Uh : Secteur urbain historique ;
• Uhe : Secteur urbain «écart» à dominante résidentielle ;
• Ur : Secteur urbain à dominante résidentielle ;
• Ut : Secteur urbain à vocation touristique.