Dispositions générales
Département de Mayotte
Commune de Koungou
REGLEMENT PLAN LOCAL D’URBANISME
COMMUNE DE KOUNGOU
Modification n°1 du PLU de la COMMUNE DE KOUNGOU approuvée par délibération n° 033/CK/2016
du Conseil Municipal en date du 04 Septembre 2016
SOMMAIRE
Commune de Koungou
CHAPITRE 1 - DISPOSITIONS GENERALES. ................................................................................................................5
PREAMBULE .....................................................................................................................................................6 CHAMP D’APPLICATION TERRITORIAL DU P.L.U..............................................................................................6 PRESENTATION DE LA COMPOSITION DU P.L.U. .............................................................................................7 ARTICULATION DES REGLES DU PLAN LOCAL D’URBANISME AVEC D’AUTRES DISPOSITIONS RELATIVES A L’OCCUPATION OU A L’UTILISATION DU SOL ................................................................................................11 LES PERIMETRES PARTICULIERS AYANT UNE INCIDENCE SUR LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL 12 ASSAINISSEMENT ........................................................................................................................................... 13 ADAPTATION MINEURES ...............................................................................................................................13 RECONSTRUCTIONS EN CAS DE SINISTRE ......................................................................................................13
CHAPITRE 2 – REGLEMENT DE ZONES....................................................................................................................15
DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES .....................................................................................17 DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER ................................................................................35
DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES 1AU....................................................................................38 DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES 2AU....................................................................................52 DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES....................................................................................57 DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES NATURELLES .................................................................................71
P.L.U. DE LA COMMUNE DE KOUNGOU - DEPARTEMENT DE MAYOTTE – REGLEMENT –
CHAPITRE 1
DISPOSITIONS GENERALES
P.L.U. DE LA COMMUNE DE KOUNGOU - DEPARTEMENT DE MAYOTTE – REGLEMENT –
PREAMBULE
Toute personne souhaitant entreprendre des travaux ou des aménagements doit respecter les dispositions du Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui remplace le Schéma d’Aménagement de Commune.
Après avoir déterminé dans quelle zone du PLU votre terrain est situé, le règlement vous informera : - Articles 1-2 : Des occupations et utilisations des sols interdites ou admises sous conditions. - Articles 3-4 : Des obligations en matière de desserte par les réseaux et les voies. - Articles 6-7-8 : Des implantations possibles de la construction par rapport aux voies, aux limites avec le(s) terrain(s) voisin(s) et aux constructions sur une même unité foncière. - Article 10 : De la hauteur de la construction. - Article 11 : De l’aspect extérieur de la construction. - Article 12 : Des exigences en matière de stationnement. - Article 13 : Du traitement des espaces extérieurs. - Article 14 : Des règles de densité.
Pour connaître les contraintes affectant l’occupation ou l’utilisation du sol, il est nécessaire de consulter le règlement ainsi que les autres plans et documents composant le PLU.
Les règles varient en fonction de la situation du terrain dans un zone déterminée du PLU ou dans un périmètre particulier.
Il est recommandé de contacter le service instructeur pour connaître : - la faisabilité de votre projet ; - le type de demande d’autorisation ou de déclaration préalable à déposer en mairie préalablement à l’engagement de tous travaux ; - les pièces à joindre à la demande qui doivent permettre de décrire la situation du bien, son contexte et la nature des travaux projetés ; - les éventuelles autres formalités.
"Un PPRN a été prescrit en 2009 sur le territoire de la Commune et est en cours d'élaboration en vue d'une approbation prévisible fin 2016. Dès son approbation, le PPRN étant un document supracommunal, il sera annexé au PLU en tant que servitude d'utilité dans un délai d'un an. Le PLU devra ensuite être rendu compatible avec ce document dans un délai de trois ans."
CHAMP D’APPLICATION TERRITORIAL DU P.L.U.
Le présent règlement s'applique à l'ensemble du territoire de la Commune de KOUNGOU.
P.L.U. DE LA COMMUNE DE KOUNGOU - DEPARTEMENT DE MAYOTTE – REGLEMENT –
PRESENTATION DE LA COMPOSITION DU P.L.U.
CONTENU ET FINALITE DU PLAN LOCAL D’URBANISME :
Conformément aux articles L.123-1 et R.123-1 à R.123-9 du Code de l’urbanisme, le dossier du plan local d’urbanisme se décompose comme suit :
- LE RAPPORT DE PRESENTATION : Il expose le diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et précise les besoins répertoriés en matière de développement économique, d’aménagement de l’espace, d’environnement, d’équilibre social de l’habitat, de transports, d’équipements et de services et analyse l’état initial de l’environnement. Il explique les choix retenus pour établir le projet d’aménagement et de développement durable et la règle d’urbanisme. Sa lecture est utile pour comprendre les règles et les orientations affectant les occupations et les utilisations des sols
- LE PROJET D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLE (PADD) : Il définit les orientations générales d’aménagement et d’urbanisme retenues pour l’ensemble du territoire communal de KOUNGOU, illustrées de cartes.
- LES ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT PAR QUARTIER OU PAR SECTEUR (OA) : Elles permettent de préciser les conditions d’aménagement de certains secteurs qui vont connaître un développement, une restructuration ou une mise en valeur particulière.
- LE REGLEMENT : Il comprend un document écrit et des documents graphiques qui définissent le zonage et les règles d’occupation et d’utilisation des sols applicables à chaque terrain de la commune de KOUNGOU. Le règlement écrit se décompose en quatre chapitres : o les dispositions générales applicables à l’ensemble du territoire ; o les dispositions zone par zone ; o la liste des servitudes d’urbanisme particulières ; o le lexique des termes employés par le règlement.
- LES ANNEXES : Elles constituent un recueil regroupant les contraintes affectant l’occupation et l’utilisation des sols autres que celles issues du règlement du plan local d’urbanisme. Elles doivent comporter les servitudes d’utilité publique qui affectent les occupations et les utilisations des sols, ainsi que d’autres documents qui apportent des précisions sur la façon d’occuper ou d’utiliser les sols." Les occupations et utilisations doivent être conformes aux prescriptions des servitudes d’utilité publique et tenir compte des informations portées dans les autres documents.
P.L.U. DE LA COMMUNE DE KOUNGOU - DEPARTEMENT DE MAYOTTE – REGLEMENT –
LA PORTEE JURIDIQUE DU REGLEMENT DU PLAN LOCAL D’URBANISME :
Les occupations et utilisations du sol doivent être d’une part compatibles avec les orientations d’aménagement par quartier ou par secteur lorsqu’elles existent, d’autre part conformes aux dispositions du règlement, qu’il soit écrit ou graphique.
L’autorité chargée d’instruire les demandes doit donc procéder à l’instruction et délivrer l’autorisation tant sur la base de ces deux documents que sur la base de prescriptions particulières édictées à partir d’autres législations et réglementations ayant des effets sur l’occupation et l’utilisation du sol.
LA DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES
Le territoire couvert par le Plan local d'urbanisme (PLU) est divisé en zones urbaines, en zones à urbaniser, en zones agricoles et en zones naturelles et forestières (Art.123.4). Ces zones, à l'intérieur desquelles s'appliquent les règles prévues à l'article R.123.9 sont les suivantes :
- Les Zones Urbaines dites "Zones U" :
Peuvent être classées en zone urbaine les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
Plusieurs sous-secteurs ont été distingués :
o Sous-secteurs mixtes U-zpg-a, U-zpg-b, Ua, Ub et Uc, plus ou moins denses : U-zpg-a / U-zpg-b correspondent aux zones urbaines comprises
dans la zone dite "des cinquante pas géométriques" ; plus ou moins dense Ua, zone urbaine dense / hauteur maximale des constructions R+5 Ub, zone urbaine intermédiaire / hauteur maximale des constructions R+2 Ub1, zone ubraine dense / hauteur maximale de constructions R+5
Uc, zone urbaine peu dense / hauteur maximale des constructions R+1 o Sous-secteurs spécialisés
Up, à vocation portuaire Ue, à vocation d’activités économiques Ut1, à vocation d’activités d’hébergement touristique peu dense Ut2, à vocation d’activités d’hébergement touristique dense Ucp, occupé par le centre pénitentiaire. Upvlt, zones urbanisées par des fermes photovoltaïques au sol.
- Les Zones à urbaniser dites "Zones AU" :
Peuvent être classées en Zone à urbaniser à court terme (Zone 1AU) les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation. Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existants à la périphérie immédiate d'une zone AU, ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone. Le projet d'aménagement et de développement durable et le règlement définissent les conditions d'aménagement et d'équipement de la zone. Les
P.L.U. DE LA COMMUNE DE KOUNGOU - DEPARTEMENT DE MAYOTTE – REGLEMENT –
constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par le projet d'aménagement et de développement durable et le règlement.
Plusieurs sous-secteurs ont été distingués : o Sous-secteurs mixtes 1AUa, 1AUb et 1AUc, plus ou moins denses 1AU-Zpg-a, développement urbain, dense en R+3, situé dans la zone dite « des cinquante pas géométriques » compatible avec la loi littoral. 1AU-Zpg-b, développement urbain, dense en R+2 situé dans la zone dite « des cinquante pas géométriques » compatible avec la loi littoral. 1AUa, développement urbain dense en R+3, 1AUb, développement urbain moyennement dense en R+2, 1AUc, développement urbain peu dense en R+1,
o Sous-secteurs spécialisés : 1AUe, destiné à l’accueil d’activité économique de type industriel et artisanal. 1AUp, destiné à l’accueil d’équipements, d’activité économique de type industriel et artisanal liés à l’activité portuaire.
Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU, n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone dite Zone à urbaniser à long terme (Zone 2AU), son ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme notamment lorsque la mise en place des réseaux manquants sera réalisée.
Plusieurs sous-secteurs ont été distingués : o Sous-secteurs mixtes 2AU
- Les zones agricoles, dites "Zones A" : Peuvent être classées en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole y sont seules autorisées.
Un sous-secteur a été distingué : o Sous-secteur Apr, à vocation agricole et situé dans les espaces proches du rivage.
- Les zones naturelles et forestières, dites "Zones N" : Peuvent être classées en zone naturelle et forestière les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels.
- Les emplacements réservés : Le Plan local d'urbanisme comporte les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général et aux espaces verts en précisant leur destination, et les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires. (Suivant indications portées sur les documents graphiques).
P.L.U. DE LA COMMUNE DE KOUNGOU - DEPARTEMENT DE MAYOTTE – REGLEMENT –
LE REGLEMENT PEUT COMPRENDRE TOUT OU PARTIE DES REGLES SUIVANTES :
- Article 1 : Occupations et utilisations du sol interdites.
- Article 2 : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières.
- Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public.
- Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement, ainsi que, dans les zones relevant de l'assainissement non collectif délimitées en application de l'article L.2224-10 du Code Général des Collectivités Locales, les conditions de réalisation d'un assainissement individuel.
- Article 5 : Superficie minimale des terrains constructibles, lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif.
- Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques.
- Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.
- Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété.
- Article 9 : Emprise au sol des constructions.
- Article 10 : Hauteur maximale des constructions.
- Article 11 : Aspect extérieur des constructions et l'aménagement de leurs abords ainsi que, éventuellement, les prescriptions de nature à assurer la protection des éléments de paysage, des quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger mentionnés au i de l'article R.123-11.
- Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisations d'aires de stationnement.
- Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisations d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs, et de plantations.
- Article 14 : Coefficient d'occupation du sol défini par l'article R.123-10.
Nota : Les articles 1° et 2° sont obligatoires. Les autres articles sont facultatifs.
Pour information : Les mots suivis d'un astérisque * sont définis dans le lexique en fin de document
P.L.U. DE LA COMMUNE DE KOUNGOU - DEPARTEMENT DE MAYOTTE – REGLEMENT –
ARTICULATION DES REGLES DU PLAN LOCAL D’URBANISME AVEC D’AUTRES DISPOSITIONS RELATIVES A L’OCCUPATION
OU A L’UTILISATION DU SOL
Les dispositions du présent règlement s’appliquent sans préjudice des prescriptions particulières édictées au titre des législations spécifiques ci-après. Il s’agit notamment des dispositions suivantes :
1- Sursis à statuer :
L’article L.111-7 du code de l’urbanisme prévoit qu’il peut être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations, dans les cas prévus par :
Article L.111-9 du Code de l’urbanisme relatif à l’enquête publique et à la déclaration d’utilité publique.
Article L.111-10 du Code de l’urbanisme relatif aux « périmètres d’études ».
Article L.123-6 du Code de l’urbanisme relatif à la prescription d’élaboration ou de révision d’un plan local d’urbanisme, combiné avec l’article L.123-13 du Code de l’urbanisme.
2- Prescriptions liées à la présence d’aléas naturels et du plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) en cours d’élaboration
La commune de KOUNGOU est concernée par la présence d’aléas et de risques naturels. Un projet de Plan de Prévention des Risques Naturels prévisibles (PPRN) est en cours d’élaboration. Son approbation relève de la compétence préfectorale : elle aura pour effet de le rendre opposable aux tiers. Le PPRN sera alors annexé au présent PLU dans le cadre d’une procédure de mise à jour.
Dans l’attente d’un PPRN approuvé, dans les secteurs exposés à des aléas naturels, tout projet de construction et aménagement devra prendre en compte l'existence de ces risques, s'en protéger, ne pas accroître l’exposition aux risques des populations alentours.
Les ZONES DU PLAN LOCAL D'URBANISME CONCERNEES PAR UN ALEA NATUREL FORT sont INCONSTRUCTIBLES EN L’ETAT / l’urbanisation de cette zone est conditionnée à la levée des risques par la réalisation d’une étude spécifique et de ses résultats.
Le projet sera refusé ou ne sera accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales (définies dans le cadre d’une étude spécialisée validée par le BRGM) ; s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation.
Attention les zones recensées dans le PLU sont imprécises et non exhaustives, DANS L'ATTENTE DU PPRNP en cours d'élaboration (Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles) Une cartographie présentant l'état actuel des connaissances des aléas est consultable en mairie.
L’implantation des constructions ne pourra se faire sans respecter un recul de10 mètres par rapport aux berges des cours d’eau et des ravines, ceci pour assurer la gestion, l’entretien et prévenir les risques naturels.
P.L.U. DE LA COMMUNE DE KOUNGOU - DEPARTEMENT DE MAYOTTE – REGLEMENT –
3- Servitudes d’utilité publique :
Les servitudes d’utilité publique affectant le territoire peuvent être reportées dans une annexe spécifique du dossier du plan local d’urbanisme (annexe : servitudes d’utilité publique). Les règles de chaque zone du plan local d’urbanisme peuvent voir leur application modifiée, restreinte ou annulée par les effets particuliers d’une servitude d’utilité publique.
4- Raccordement des constructions aux réseaux :
Outre les règles édictées par le plan local d’urbanisme, il est rappelé que les raccordements des constructions aux réseaux d’eau et d’assainissement doivent également satisfaire à la réglementation en vigueur à Mayotte :
a. aux règles de salubrité et de sécurité publique spécifiées notamment dans le Code civil, le Code de la santé publique, le Code de la construction et de l’habitation, le Code général des collectivités territoriales ;
b. au règlement sanitaire départemental ;
c. aux règlements :
o du service public d’assainissement collectif ; o du service public d’assainissement non collectif dès lors qu’il existe ; o et au règlement du service public de l’eau.
5- Dispositions particulières au littoral applicables à Mayotte
Article L.711-1 et suivant du Code de l’urbanisme relatif à l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral.
PERIMETRES PARTICULIERS AYANT UNE INCIDENCE SUR LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL
Il s’agit des périmètres reportés en annexe du plan local d’urbanisme.
Dans ces périmètres, s’appliquent des dispositions destinées à assurer la mise en œuvre soit d’un projet urbain au moyen d’outils particuliers tel que l’outil d’urbanisme opérationnel, soit d’actions foncières liées à ces opérations.
Périmètres de préemption :
a. Le droit de préemption urbain pourra être institué sur tout ou partie des zones U et AU du territoire communal par délibération du Conseil Municipal, en vertu de l’article L.211-1er du Code de l’urbanisme, dès lors que le présent PLU sera approuvé.
b. Les zones d’Aménagement différée (ZAD) sont précisées sur une annexe cartographique.
P.L.U. DE LA COMMUNE DE KOUNGOU - DEPARTEMENT DE MAYOTTE – REGLEMENT –
ASSAINISSEMENT
Les systèmes d’assainissement à mettre en œuvre sur le territoire de la commune de KOUNGOU sont précisés dans l’Annexe Assainissement du présent règlement.
ADAPTATION MINEURES
L'application stricte d'une des règles des articles 3 et 5 à 13 du règlement de zone peut faire l'objet des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes (conformément à l’article L.123.1 du Code de l'urbanisme).
RECONSTRUCTIONS EN CAS DE SINISTRE
La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. Cependant, la reconstruction à l'identique doit être refusée dans les cas suivants : Si des servitudes d'utilité publique rendent inconstructible le terrain considéré : il peut s'agir de servitudes relatives à la sécurité publique, telle que la création d'un plan de prévention des risques naturels majeurs ou des problèmes d’accessibilités, de servitudes aéronautiques, d'un espace boisé classé, d'un emplacement réservé,... S'il s'agit de constructions ou d'installations non compatibles avec le caractère de la zone.
P.L.U. DE LA COMMUNE DE KOUNGOU - DEPARTEMENT DE MAYOTTE – REGLEMENT –
CHAPITRE 2
REGLEMENT DE ZONES
P.L.U. DE LA COMMUNE DE KOUNGOU - DEPARTEMENT DE MAYOTTE – REGLEMENT –
DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES
P.L.U. DE LA COMMUNE DE KOUNGOU - DEPARTEMENT DE MAYOTTE – REGLEMENT –
DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES U O A VOCATION MIXTE U-zpg-a, U-zpg-b, Ua, Ub, Ub1, Uc O D’ACTIVITES ECONOMIQUES Ue, Up O D’ACTIVITES D’HEBERGEMENT TOURISTIQUE Ut1, Ut2 O ET D’EQUIPEMENTS COLLECTIFS Ucp
Caractère de la zone U
Les zones urbaines sont des secteurs déjà urbanisés, ou bien des secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
Douze sous-secteurs ont été différenciés :