Zone UCP

Intitulé du document : – U : Occupations et utilisations du sol interdites Dispositions particulières :

Commune de Koungou

En sous-secteur Ua, Ub, Ub1, Uc, U zpg-a, Uzpg-b, Ucp, Upvlt :

- L'ouverture et l'exploitation de carrières - L’ouverture des terrains de camping et de caravaning - Les constructions ou installations destinées aux activités industrielles. - Les constructions ou installations destinées aux entrepôts. - Le dépôt de ferrailles, et matériaux de démolition et déchets divers.

En sous-secteur Ue, Up :

- Les constructions ou installations destinées à l'hôtellerie. - L’ouverture des terrains de camping et de caravaning - Les constructions individuelles isolées à usage d’habitation - L'ouverture et l'exploitation de carrières

En sous-secteur Ut1, Ut2 :

- Les constructions individuelles isolées à usage d’habitation - L’ouverture et l’exploitation de carrières

Article 2 – U : Occupations et utilisations du sol autorisées sous conditions

«Les zones du PLU concernées par un aléa naturel fort sont inconstructibles en l’état. Pendant la phase d’élaboration du PPRN, aucune levée ou requalification d’aléa n’est autorisée. Une fois le PPRN approuvé, des études complémentaires s’inscrivant dans une procédure de révision du PPRN pourront permettre une requalification des aléas pour des opérations globales d’aménagement.»

Dispositions particulières :

En sous-secteurs U zpg-a, U zpg-b :

- Les constructions ou installations destinées aux commerces ; - Les constructions ou installations destinées aux activités artisanales et sous réserve que

l’activité ne crée pas de risques ou de nuisances incompatibles avec le voisinage ; - Les constructions ou installations destinées aux équipements touristiques et hôteliers ; - Les travaux et ouvrages des opérations de réaménagement de quartier, et de résorption

de l'habitat insalubre. ; - Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêts collectifs

(transformateur EDF, pompe de relevage, assainissement, etc.) et les équipements d’intérêt général, sous réserves qu’ils n’engendrent pas de nuisances incompatibles avec le voisinage ; - L'adaptation, le changement de destination, la réfection et l'extension (à hauteur de 30% maximum de la surface de plancher) des constructions existantes - Les installations classées à autorisation ou à déclaration, liées à l’activité urbaine ainsi que les extensions mineurs d’installations classées existantes sous réserve qu’il n’en résulte

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pas pour le voisinage une augmentation des dangers et nuisances et que l’aspect des bâtiments soit compatible avec le lieu environnant,

En sous-secteur Ua, Ub, Ub1, Uc:

- Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêts collectifs (transformateur EDF, pompe de relevage, assainissement, etc.) et les équipements d’intérêt général, sous réserves qu’ils n’engendrent pas de nuisances incompatibles avec le voisinage.

En sous-secteur Ue

- Les entrepôts liées et nécessaires à l’activité de la zone ; - Les logements de fonction dans la limite d’un logement par activité qu’ils soient accolés

ou qu’ils fassent partie intégrante du bâtiment d’activité ; - Le stockage et le dépôt de matériaux ou de matériel lié à l’activité de la zone ; - L’aménagement et l’extension des activités existantes ; - Les constructions ou installations destinées aux activités industrielles et artisanales ; - Les constructions ou installations destinées aux services publics ; - Les constructions ou installations destinées aux équipements collectifs, nécessaires aux

activités économiques présentes dans le secteur.

En sous-secteur Up :

- Les constructions ou installations destinées aux activités de transits ainsi qu’aux activités industrielles et artisanales liées aux activités portuaires.

- Les constructions ou installations destinées aux services publics, et aux équipements collectifs nécessaires aux activités portuaires

- Les logements de fonction ou de gardiennage dans la limite d’un logement par activité qu’ils soient accolé ou qu’ils fassent partie intégrante du bâtiment d’activité

- Le stockage et le dépôt de matériaux ou de matériel, les installations de matériaux de récupération ou de déchets, à la condition qu’ils soient liés à l’activité portuaire.

En sous-secteur Ut1 et Ut2 :

- Les constructions nécessaires à l’activité touristique (hébergement, restauration). - L’aménagement et l’extension de l’activité existante - Les aires de stationnement ouvertes au public - Les installations techniques d’intérêt collectif

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En sous-secteur Ucp :

- L’aménagement et l’extension des établissements pénitentiaires et des équipements liés à sa réalisation et à son fonctionnement.

- Les aires de stationnement ouvertes aux publics. - La reconstruction après sinistre de constructions autorisées dans le secteur.

En sous secteur Upvlt :

- Les fermes photovoltaïques au sol et des équipements nécessaires à leurs réalisations et à leur fonctionnement.

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Intitulé du document : – U : Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises publiques

En sous-secteurs U zpg-a, U zpg-b, Ua, Ub, Ub1 et Uc :

Les constructions doivent être édifiées, sur la limite d’emprise des voies publiques existantes, à modifier, ou à créer, ou avec un recul de 2 mètres minimum par rapport aux limites de l’emprise publique.

Limite séparative

Limite séparative

Voie et/ou emprise publique Totalement sur la limite de la voie ou l’emprise publique

Limite séparative

Limite séparative

2m

Voie et/ou emprise publique En retrait de 2 m minimum

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En sous-secteur Ut1 ou Ut2 ou Ucp :

Les constructions devront être édifiées sur la limite d’emprise ou avec un recul de 3 mètres minimum par rapport à la limite d’emprise des voies publiques existantes, à modifier, ou à créer.

Limite séparative

Limite séparative

Limite séparative

3m

Voie Marge de recul de 3 m minimum

Voie Totalement sur la limite d’emprise

En sous-secteur Ue et Up :

Les constructions doivent être implantées soit en limite séparative, soit avec un retrait minimal de 2 mètres.

Limite latérale

Limite séparative

2m m3m Marge de recul de 2 m minimum

Voie et/ou emprise publique

En sous-secteur Upvlt : Non renseigné

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Article 7 – U : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les dispositions du présent article ne s'appliquent ni aux constructions existantes, ni aux extensions qui n’augmentent pas les emprises aux sols initiales, ni aux piscines.

En sous-secteur U zpg-a, U zpg-b, Ua, Ub, Ub1 et Uc : Les constructions doivent être implantées soit en limite séparative, soit avec un recul minimal de 1 mètre.

En sous-secteur Ut1 et Ut2 : Les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives avec un minimum de 2 mètres minimum.

En sous-secteur Ue et Up :

Les constructions doivent être implantées soit en limite séparative, soit avec un retrait minimal de 2 mètres

En sous-secteur Ucp :

Les constructions devront être implantées à une distance minimale de 6 mètres des limites séparatives.

En sous-secteur Upvlt :

Pour les modules photovoltaïques l’implantation se fera avec un retrait de 5 mètres. Pour les autres constructions, l’implantation sera en limite séparative, soit avec un retrait minimal de 3 mètres.

Article 8 – U : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Dispositions communes : Non règlementé

Intitulé du document : – U : Hauteur maximale des constructions.

Commune de Koungou

Dispositions communes :

Les dispositions du présent article s’appliquent à toute nouvelle construction et extension, à l’exception des édifices religieux et des constructions publiques / ou bâtiments publics.

La hauteur des constructions est la différence d'altitude, mesurée verticalement, entre tout point de la construction et le niveau du sol naturel avant travaux.

Cependant cette hauteur peut être dépassée pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif présentant un intérêt général.

En sous-secteur Uzpg-a, Uzpg-b, Ua, Ub, Ub1, Uc, Ut1, Ut2

Uzpg-a Uzpg-b

Ua Ub Ub1 Uc Ut1 Ut2

Hauteur de la construction projetée (en mètres)

Hauteur maximum à l’égout

Hauteur maximum au faîtage

Hauteur maximum à l’acrotère

Avec toiture en pente 14

Avec toiture en pente 16

Avec toiture terrasse 14

11

13

11

19

21

19

11

13

11

19

21

19

8

10

8

7

9

7

13

15

13

Exception : La hauteur des édifices religieux et des constructions publiques / ou bâtiments publics, n’est pas règlementée.

En sous-secteur Ue et Up :

La hauteur maximale des constructions est limitée à 15 mètres à l’égout du toit et à 20 mètres au faîtage ou de 15 mètres à l’acrotère pour les toitures terrasses.

Des hauteurs différentes peuvent être autorisées en cas de contraintes techniques justifiées.

En sous-secteur Ucp et Upvlt :

Non règlementé

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Intitulé du document : – U : Emprise au sol des constructions.

Dispositions communes : Non règlementé.

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Intitulé du document : – U : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords

Les dispositions du présent article ne s'appliquent ni aux constructions existantes, ni aux extensions. Les extensions devront s’effectuer en harmonie avec la construction existante.

Les constructions et installations à édifier ou à modifier doivent participer, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, à l’intérêt et à la mise en valeur du caractère des lieux avoisinants, des sites, des paysages naturels ou urbains.

Dispositions communes :

Façades et Pignons

Les façades et pignons devront être traités avec la même qualité de finition.

Toitures

Les toitures en tôle sont admises.

Les toitures présentant l'aspect de matériaux naturels (Bois, Toitures végétalisées, Toitures en matériaux végétales) sont encouragées.

Dispositions particulières :

Intitulé du document : – U : Accès et voiries

Dispositions communes :

Accès

Définition : L'accès est la partie de limite du terrain jouxtant la voie de desserte ouverte à la circulation, qu'elle soit publique ou privée, et permettant d'accéder au terrain d’assiette de la construction ou de l'opération. Dans le cas d'une servitude de passage, l'accès est constitué par le débouché de la servitude sur la voie.

Pour être constructible, tout terrain doit avoir un accès suffisamment dimensionné pour permettre le passage d’un véhicule à une voie publique ou privée :

- soit directement, - soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin

Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celle des voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Voirie

Définition : La voirie constitue la desserte du terrain sur lequel est projetée l'opération ou la construction. Il s'agit de voies de statut privé ou public, ou de l'emprise d'une servitude de passage.

Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir et permettre de satisfaire aux exigences des règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, ramassage des ordures ménagères, …

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Article 4 – U : Desserte des terrains par les réseaux

Dispositions communes:

Eau potable

Toute construction ou installation en ayant l’usage, doit être raccordée obligatoirement au réseau public de distribution d’eau potable de caractéristiques suffisantes.

Intitulé du document : Assainissement

Toute construction ou installation doit être raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, lorsqu'il existe. A défaut de réseau public de collecte, un dispositif d'assainissement individuel, conçu et construit conformément à la règlementation en vigueur, est admis.

Les eaux usées ne doivent pas être déversées dans le réseau public de collecte des eaux pluviales.

L'évacuation des eaux usées, même traitées en surface, dans les rivières, ravines ou fossé est interdite.

Eaux pluviales

Si le réseau existe, les aménagements doivent être tels qu’ils garantissent l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collectif.

En l’absence de réseau les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales sont à la charge exclusive du propriétaire.

Article 5 – U : Superficie minimale des terrains constructibles

Dispositions communes :

Non réglementée

A titre informatif

Dans les zones d’assainissement non collectif ou dans les zones d’assainissement collectif en l’absence de réseaux publics ou en cas d’impossibilité technique de raccordement, la superficie des terrains doit être suffisante pour répondre aux contraintes techniques liées à la réalisation d’un dispositif d’assainissement individuel et dans le respect des objectif de protection des milieux naturels établis par la réglementation en vigueur. Cf. Annexe - Schéma d’assainissement du SIEAM

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Département de Mayotte

Commune de Koungou

REGLEMENT PLAN LOCAL D’URBANISME

COMMUNE DE KOUNGOU

Modification n°1 du PLU de la COMMUNE DE KOUNGOU approuvée par délibération n° 033/CK/2016

du Conseil Municipal en date du 04 Septembre 2016

SOMMAIRE

Commune de Koungou

CHAPITRE 1 - DISPOSITIONS GENERALES. ................................................................................................................5

PREAMBULE .....................................................................................................................................................6 CHAMP D’APPLICATION TERRITORIAL DU P.L.U..............................................................................................6 PRESENTATION DE LA COMPOSITION DU P.L.U. .............................................................................................7 ARTICULATION DES REGLES DU PLAN LOCAL D’URBANISME AVEC D’AUTRES DISPOSITIONS RELATIVES A L’OCCUPATION OU A L’UTILISATION DU SOL ................................................................................................11 LES PERIMETRES PARTICULIERS AYANT UNE INCIDENCE SUR LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL 12 ASSAINISSEMENT ........................................................................................................................................... 13 ADAPTATION MINEURES ...............................................................................................................................13 RECONSTRUCTIONS EN CAS DE SINISTRE ......................................................................................................13

CHAPITRE 2 – REGLEMENT DE ZONES....................................................................................................................15

DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES .....................................................................................17 DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER ................................................................................35

DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES 1AU....................................................................................38 DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES 2AU....................................................................................52 DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES....................................................................................57 DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES NATURELLES .................................................................................71

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CHAPITRE 1

DISPOSITIONS GENERALES

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PREAMBULE

Toute personne souhaitant entreprendre des travaux ou des aménagements doit respecter les dispositions du Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui remplace le Schéma d’Aménagement de Commune.

Après avoir déterminé dans quelle zone du PLU votre terrain est situé, le règlement vous informera : - Articles 1-2 : Des occupations et utilisations des sols interdites ou admises sous conditions. - Articles 3-4 : Des obligations en matière de desserte par les réseaux et les voies. - Articles 6-7-8 : Des implantations possibles de la construction par rapport aux voies, aux limites avec le(s) terrain(s) voisin(s) et aux constructions sur une même unité foncière. - Article 10 : De la hauteur de la construction. - Article 11 : De l’aspect extérieur de la construction. - Article 12 : Des exigences en matière de stationnement. - Article 13 : Du traitement des espaces extérieurs. - Article 14 : Des règles de densité.

Pour connaître les contraintes affectant l’occupation ou l’utilisation du sol, il est nécessaire de consulter le règlement ainsi que les autres plans et documents composant le PLU.

Les règles varient en fonction de la situation du terrain dans un zone déterminée du PLU ou dans un périmètre particulier.

Il est recommandé de contacter le service instructeur pour connaître : - la faisabilité de votre projet ; - le type de demande d’autorisation ou de déclaration préalable à déposer en mairie préalablement à l’engagement de tous travaux ; - les pièces à joindre à la demande qui doivent permettre de décrire la situation du bien, son contexte et la nature des travaux projetés ; - les éventuelles autres formalités.

"Un PPRN a été prescrit en 2009 sur le territoire de la Commune et est en cours d'élaboration en vue d'une approbation prévisible fin 2016. Dès son approbation, le PPRN étant un document supracommunal, il sera annexé au PLU en tant que servitude d'utilité dans un délai d'un an. Le PLU devra ensuite être rendu compatible avec ce document dans un délai de trois ans."

CHAMP D’APPLICATION TERRITORIAL DU P.L.U.

Le présent règlement s'applique à l'ensemble du territoire de la Commune de KOUNGOU.

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PRESENTATION DE LA COMPOSITION DU P.L.U.

CONTENU ET FINALITE DU PLAN LOCAL D’URBANISME :

Conformément aux articles L.123-1 et R.123-1 à R.123-9 du Code de l’urbanisme, le dossier du plan local d’urbanisme se décompose comme suit :

- LE RAPPORT DE PRESENTATION : Il expose le diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et précise les besoins répertoriés en matière de développement économique, d’aménagement de l’espace, d’environnement, d’équilibre social de l’habitat, de transports, d’équipements et de services et analyse l’état initial de l’environnement. Il explique les choix retenus pour établir le projet d’aménagement et de développement durable et la règle d’urbanisme. Sa lecture est utile pour comprendre les règles et les orientations affectant les occupations et les utilisations des sols

- LE PROJET D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLE (PADD) : Il définit les orientations générales d’aménagement et d’urbanisme retenues pour l’ensemble du territoire communal de KOUNGOU, illustrées de cartes.

- LES ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT PAR QUARTIER OU PAR SECTEUR (OA) : Elles permettent de préciser les conditions d’aménagement de certains secteurs qui vont connaître un développement, une restructuration ou une mise en valeur particulière.

- LE REGLEMENT : Il comprend un document écrit et des documents graphiques qui définissent le zonage et les règles d’occupation et d’utilisation des sols applicables à chaque terrain de la commune de KOUNGOU. Le règlement écrit se décompose en quatre chapitres : o les dispositions générales applicables à l’ensemble du territoire ; o les dispositions zone par zone ; o la liste des servitudes d’urbanisme particulières ; o le lexique des termes employés par le règlement.

- LES ANNEXES : Elles constituent un recueil regroupant les contraintes affectant l’occupation et l’utilisation des sols autres que celles issues du règlement du plan local d’urbanisme. Elles doivent comporter les servitudes d’utilité publique qui affectent les occupations et les utilisations des sols, ainsi que d’autres documents qui apportent des précisions sur la façon d’occuper ou d’utiliser les sols." Les occupations et utilisations doivent être conformes aux prescriptions des servitudes d’utilité publique et tenir compte des informations portées dans les autres documents.

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LA PORTEE JURIDIQUE DU REGLEMENT DU PLAN LOCAL D’URBANISME :

Les occupations et utilisations du sol doivent être d’une part compatibles avec les orientations d’aménagement par quartier ou par secteur lorsqu’elles existent, d’autre part conformes aux dispositions du règlement, qu’il soit écrit ou graphique.

L’autorité chargée d’instruire les demandes doit donc procéder à l’instruction et délivrer l’autorisation tant sur la base de ces deux documents que sur la base de prescriptions particulières édictées à partir d’autres législations et réglementations ayant des effets sur l’occupation et l’utilisation du sol.

LA DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES

Le territoire couvert par le Plan local d'urbanisme (PLU) est divisé en zones urbaines, en zones à urbaniser, en zones agricoles et en zones naturelles et forestières (Art.123.4). Ces zones, à l'intérieur desquelles s'appliquent les règles prévues à l'article R.123.9 sont les suivantes :

- Les Zones Urbaines dites "Zones U" :

Peuvent être classées en zone urbaine les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Plusieurs sous-secteurs ont été distingués :

o Sous-secteurs mixtes U-zpg-a, U-zpg-b, Ua, Ub et Uc, plus ou moins denses : U-zpg-a / U-zpg-b correspondent aux zones urbaines comprises

dans la zone dite "des cinquante pas géométriques" ; plus ou moins dense Ua, zone urbaine dense / hauteur maximale des constructions R+5 Ub, zone urbaine intermédiaire / hauteur maximale des constructions R+2 Ub1, zone ubraine dense / hauteur maximale de constructions R+5

 Uc, zone urbaine peu dense / hauteur maximale des constructions R+1 o Sous-secteurs spécialisés

Up, à vocation portuaire Ue, à vocation d’activités économiques Ut1, à vocation d’activités d’hébergement touristique peu dense Ut2, à vocation d’activités d’hébergement touristique dense Ucp, occupé par le centre pénitentiaire. Upvlt, zones urbanisées par des fermes photovoltaïques au sol.

- Les Zones à urbaniser dites "Zones AU" :

Peuvent être classées en Zone à urbaniser à court terme (Zone 1AU) les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation. Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existants à la périphérie immédiate d'une zone AU, ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone. Le projet d'aménagement et de développement durable et le règlement définissent les conditions d'aménagement et d'équipement de la zone. Les

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constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par le projet d'aménagement et de développement durable et le règlement.

Plusieurs sous-secteurs ont été distingués : o Sous-secteurs mixtes 1AUa, 1AUb et 1AUc, plus ou moins denses 1AU-Zpg-a, développement urbain, dense en R+3, situé dans la zone dite « des cinquante pas géométriques » compatible avec la loi littoral. 1AU-Zpg-b, développement urbain, dense en R+2 situé dans la zone dite « des cinquante pas géométriques » compatible avec la loi littoral. 1AUa, développement urbain dense en R+3, 1AUb, développement urbain moyennement dense en R+2, 1AUc, développement urbain peu dense en R+1,

o Sous-secteurs spécialisés : 1AUe, destiné à l’accueil d’activité économique de type industriel et artisanal. 1AUp, destiné à l’accueil d’équipements, d’activité économique de type industriel et artisanal liés à l’activité portuaire.

Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU, n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone dite Zone à urbaniser à long terme (Zone 2AU), son ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme notamment lorsque la mise en place des réseaux manquants sera réalisée.

Plusieurs sous-secteurs ont été distingués : o Sous-secteurs mixtes 2AU

- Les zones agricoles, dites "Zones A" : Peuvent être classées en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole y sont seules autorisées.

Un sous-secteur a été distingué : o Sous-secteur Apr, à vocation agricole et situé dans les espaces proches du rivage.

- Les zones naturelles et forestières, dites "Zones N" : Peuvent être classées en zone naturelle et forestière les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels.

- Les emplacements réservés : Le Plan local d'urbanisme comporte les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général et aux espaces verts en précisant leur destination, et les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires. (Suivant indications portées sur les documents graphiques).

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LE REGLEMENT PEUT COMPRENDRE TOUT OU PARTIE DES REGLES SUIVANTES :

- Article 1 : Occupations et utilisations du sol interdites.

- Article 2 : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières.

- Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public.

- Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement, ainsi que, dans les zones relevant de l'assainissement non collectif délimitées en application de l'article L.2224-10 du Code Général des Collectivités Locales, les conditions de réalisation d'un assainissement individuel.

- Article 5 : Superficie minimale des terrains constructibles, lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif.

- Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques.

- Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.

- Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété.

- Article 9 : Emprise au sol des constructions.

- Article 10 : Hauteur maximale des constructions.

- Article 11 : Aspect extérieur des constructions et l'aménagement de leurs abords ainsi que, éventuellement, les prescriptions de nature à assurer la protection des éléments de paysage, des quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger mentionnés au i de l'article R.123-11.

- Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisations d'aires de stationnement.

- Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisations d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs, et de plantations.

- Article 14 : Coefficient d'occupation du sol défini par l'article R.123-10.

Nota : Les articles 1° et 2° sont obligatoires. Les autres articles sont facultatifs.

Pour information : Les mots suivis d'un astérisque * sont définis dans le lexique en fin de document

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ARTICULATION DES REGLES DU PLAN LOCAL D’URBANISME AVEC D’AUTRES DISPOSITIONS RELATIVES A L’OCCUPATION

OU A L’UTILISATION DU SOL

Les dispositions du présent règlement s’appliquent sans préjudice des prescriptions particulières édictées au titre des législations spécifiques ci-après. Il s’agit notamment des dispositions suivantes :

1- Sursis à statuer :

L’article L.111-7 du code de l’urbanisme prévoit qu’il peut être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations, dans les cas prévus par :

Article L.111-9 du Code de l’urbanisme relatif à l’enquête publique et à la déclaration d’utilité publique.

Article L.111-10 du Code de l’urbanisme relatif aux « périmètres d’études ».

Article L.123-6 du Code de l’urbanisme relatif à la prescription d’élaboration ou de révision d’un plan local d’urbanisme, combiné avec l’article L.123-13 du Code de l’urbanisme.

2- Prescriptions liées à la présence d’aléas naturels et du plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) en cours d’élaboration

La commune de KOUNGOU est concernée par la présence d’aléas et de risques naturels. Un projet de Plan de Prévention des Risques Naturels prévisibles (PPRN) est en cours d’élaboration. Son approbation relève de la compétence préfectorale : elle aura pour effet de le rendre opposable aux tiers. Le PPRN sera alors annexé au présent PLU dans le cadre d’une procédure de mise à jour.

Dans l’attente d’un PPRN approuvé, dans les secteurs exposés à des aléas naturels, tout projet de construction et aménagement devra prendre en compte l'existence de ces risques, s'en protéger, ne pas accroître l’exposition aux risques des populations alentours.

Les ZONES DU PLAN LOCAL D'URBANISME CONCERNEES PAR UN ALEA NATUREL FORT sont INCONSTRUCTIBLES EN L’ETAT / l’urbanisation de cette zone est conditionnée à la levée des risques par la réalisation d’une étude spécifique et de ses résultats.

Le projet sera refusé ou ne sera accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales (définies dans le cadre d’une étude spécialisée validée par le BRGM) ; s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation.

Attention les zones recensées dans le PLU sont imprécises et non exhaustives, DANS L'ATTENTE DU PPRNP en cours d'élaboration (Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles) Une cartographie présentant l'état actuel des connaissances des aléas est consultable en mairie.

L’implantation des constructions ne pourra se faire sans respecter un recul de10 mètres par rapport aux berges des cours d’eau et des ravines, ceci pour assurer la gestion, l’entretien et prévenir les risques naturels.

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3- Servitudes d’utilité publique :

Les servitudes d’utilité publique affectant le territoire peuvent être reportées dans une annexe spécifique du dossier du plan local d’urbanisme (annexe : servitudes d’utilité publique). Les règles de chaque zone du plan local d’urbanisme peuvent voir leur application modifiée, restreinte ou annulée par les effets particuliers d’une servitude d’utilité publique.

4- Raccordement des constructions aux réseaux :

Outre les règles édictées par le plan local d’urbanisme, il est rappelé que les raccordements des constructions aux réseaux d’eau et d’assainissement doivent également satisfaire à la réglementation en vigueur à Mayotte :

a. aux règles de salubrité et de sécurité publique spécifiées notamment dans le Code civil, le Code de la santé publique, le Code de la construction et de l’habitation, le Code général des collectivités territoriales ;

b. au règlement sanitaire départemental ;

c. aux règlements :

o du service public d’assainissement collectif ; o du service public d’assainissement non collectif dès lors qu’il existe ; o et au règlement du service public de l’eau.

5- Dispositions particulières au littoral applicables à Mayotte

Article L.711-1 et suivant du Code de l’urbanisme relatif à l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral.

PERIMETRES PARTICULIERS AYANT UNE INCIDENCE SUR LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL

Il s’agit des périmètres reportés en annexe du plan local d’urbanisme.

Dans ces périmètres, s’appliquent des dispositions destinées à assurer la mise en œuvre soit d’un projet urbain au moyen d’outils particuliers tel que l’outil d’urbanisme opérationnel, soit d’actions foncières liées à ces opérations.

Périmètres de préemption :

a. Le droit de préemption urbain pourra être institué sur tout ou partie des zones U et AU du territoire communal par délibération du Conseil Municipal, en vertu de l’article L.211-1er du Code de l’urbanisme, dès lors que le présent PLU sera approuvé.

b. Les zones d’Aménagement différée (ZAD) sont précisées sur une annexe cartographique.

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ASSAINISSEMENT

Les systèmes d’assainissement à mettre en œuvre sur le territoire de la commune de KOUNGOU sont précisés dans l’Annexe Assainissement du présent règlement.

ADAPTATION MINEURES

L'application stricte d'une des règles des articles 3 et 5 à 13 du règlement de zone peut faire l'objet des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes (conformément à l’article L.123.1 du Code de l'urbanisme).

RECONSTRUCTIONS EN CAS DE SINISTRE

La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. Cependant, la reconstruction à l'identique doit être refusée dans les cas suivants : Si des servitudes d'utilité publique rendent inconstructible le terrain considéré : il peut s'agir de servitudes relatives à la sécurité publique, telle que la création d'un plan de prévention des risques naturels majeurs ou des problèmes d’accessibilités, de servitudes aéronautiques, d'un espace boisé classé, d'un emplacement réservé,... S'il s'agit de constructions ou d'installations non compatibles avec le caractère de la zone.

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CHAPITRE 2

REGLEMENT DE ZONES

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DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES

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DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES U O A VOCATION MIXTE U-zpg-a, U-zpg-b, Ua, Ub, Ub1, Uc O D’ACTIVITES ECONOMIQUES Ue, Up O D’ACTIVITES D’HEBERGEMENT TOURISTIQUE Ut1, Ut2 O ET D’EQUIPEMENTS COLLECTIFS Ucp

Caractère de la zone U

Les zones urbaines sont des secteurs déjà urbanisés, ou bien des secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Douze sous-secteurs ont été différenciés :