Dispositions générales
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Déclaration de projet approuvée le 13 novembre 2018
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SOMMAIRE
NOTES LIMINAIRES
TITRE I
Article 1 Article 2
Article 3 Article 4 Article 5 Article 6 Article 7
DISPOSITIONS GENERALES
Champ d’application territorial Portée du règlement à l’égard des autres législations relatives à l’occupation des sols Division du territoire en zones Adaptations mineures Marge de reculement Secteur soumis au risque d'inondation Rappels
TITRE II LES ZONES URBAINES
Chapitre I Dispositions applicables à la zone UC Chapitre II Dispositions applicables à la zone UE Chapitre III Dispositions applicables à la zone UA
TITRE III LES ZONES À URBANISER
Chapitre I Dispositions applicables à la zone 1AU Chapitre II Dispositions applicables à la zone 2AU
TITRE IV LA ZONE AGRICOLE
Chapitre I Dispositions applicables à la zone A
TITRE V
Chapitre I
LES ZONES NATURELLES
Dispositions applicables à la zone NP
.p. 3
.
p. 8 p. 8 p. 10 p. 11 p. 12 p. 12 p. 13
.
p. 17 p. 27 p. 37
.
p. 49 p. 59
.
p. 65
.
p. 77
PLU DE LUITRE- REGLEMENT - SOMMAIRE
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PLU DE LUITRE- REGLEMENT - SOMMAIRE
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NL
NOTES LIMINAIRES
PLU DE LUITRE - REGLEMENT - NOTES LIMINAIRES
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LE REGLEMENT DU P.L.U.
Chaque zone du P.L.U. est soumise à un règlement construit sur le modèle suivant :
SECTION I - NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL Article 1er : Types d'occupation ou d'utilisation du sol interdits Article 2 : Types d'occupation ou d'utilisation du sol soumis à des conditions spéciales.
La section 1 définit la vocation principale de la zone et liste les interdictions et les autorisations soumises à conditions spéciales.
SECTION II - CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL
Article 3 Article 4 Article 5 Article 6
Article 7
Article 8
Article 9 Article 10 Article 11 Article 12 Article 13
: Accès et voirie : Desserte par les réseaux (eau, assainissement, électricité) : Caractéristiques des terrains (forme, surface...) : Implantation des constructions par rapport aux voies, emprises
publiques et réseaux divers : Implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres
sur une même unité foncière : Emprise au sol : Hauteur des constructions : Aspect extérieur (forme, matériaux) - Clôtures : Stationnement des véhicules : Espaces libres - plantations - espaces boisés classés
La section 2 définit les règles auxquelles doivent répondre les terrains constructibles et l'implantation des constructions.
SECTION III - POSSIBILITES D'OCCUPATION DU SOL
Article 14
: Possibilités maximales d'occupation du sol
La section 3 définit les densités.
Le contenu de chaque règlement de zone est fixé en fonction:
PLU DE LUITRE - REGLEMENT - NOTES LIMINAIRES
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LE COEFFICIENT D’EMPRISE AU SOL
Le coefficient d’emprise au sol est le rapport de la surface occupée par la projection de la construction à la surface du terrain.
La surface du terrain est comptée comme dit précédemment.
Les constructions de garages enterrés ne seront pas comptées dans l’emprise au sol sous réserve que le niveau de la dalle supérieure ne dépasse pas plus de 50 cm le niveau naturel environnant.
Le coefficient d’emprise au sol n’est pas applicable aux installations et équipements techniques liés aux réseaux des services publics ou d’intérêt collectif.
LES HAUTEURS D’IMMEUBLE
Sauf dispositions spécifiques prévues à l’article 10, la hauteur maximale est calculée, à la date du dépôt de la demande d’autorisation, du sol naturel à l’égout du toit sans inclure la hauteur des toitures.
Dans le cas de toiture terrasse, la hauteur maximale est calculée, à la date du dépôt de la demande d’autorisation, du sol naturel au point le plus haut situé à l’aplomb de la façade.
En cas de terrain en pente, les façades des bâtiments sont divisées en sections qui ne peuvent dépasser 30 m de longueur et la cote de hauteur de chaque section est prise en son milieu.
LOTISSEMENTS ANCIENS
Dans les 5 ans à compter de l’achèvement d’un lotissement, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de nouvelles dispositions du P.L.U. intervenues postérieurement à l’autorisation de lotir (article L.44214 du Code de l’Urbanisme).
PERMIS DE CONSTRUIRE VALANT DIVISION
Un permis de construire valant division est une opération portant sur un ensemble de constructions réalisées sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance.
Les articles 5, 6, 7 et 8 du règlement s’appliquent sur chaque lot ou propriété résultant d’une division en propriété ou en jouissance sauf dispositions spéciales prévues dans ces articles.
L’emprise au sol est calculée globalement.
PLU DE LUITRE - REGLEMENT - NOTES LIMINAIRES
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NL
UNITE FONCIERE OU TERRAIN
Est considéré comme unité foncière ou terrain, tout bien foncier d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire. Sont prises en compte, pour le calcul de la surface du terrain, les parties grevées par un emplacement réservé ou un espace boisé classé. Par contre, les surfaces affectées à l’emprise d’une voie privée ouverte à la circulation générale ne sont pas comptabilisées dans le calcul de la surface du terrain.
FONDS DE PARCELLES
Pour les terrains de forme quadrilatère, est dénommée fond de parcelle, la limite du terrain opposée à celle par laquelle s’effectue l’accès principal à la construction.
Dans les autres cas, le fond de parcelle est constitué par la limite opposée la plus éloignée de celle supportant cet accès principal, à l’exception des terrains de forme triangulaire pour lesquels il n’y a pas de fond de parcelle.
Une limite pour laquelle doivent être appliquées en premier lieu les prescriptions de l’article 6 des règlements de zones ne peut se voir attribuer le caractère de fond de parcelle.
PIECES PRINCIPALES.
En référence à l’article R.111-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, les pièces principales sont constituées des seules pièces destinées au séjour ou au sommeil, à l’exclusion de toute autre pièce qui constituent soit des pièces de service, soit des dépendances.
Suivant son positionnement et sa relation avec le bâti auquel elle s’accole, une véranda pourra être, soit considérée comme une pièce principale, soit commune de pièce de service.
VOIES
Sauf dispositions différentes prévues par l’article 6, les dispositions de cet article s’appliquent à toutes les voies publiques ou privées ouvertes à la circulation générale à l’exception des chemins d’exploitation pour lesquels on appliquera celles de l’article 7.
BÂTIMENTS ANNEXES
Sont considérés comme bâtiments annexes, pour bénéficier de certaines règles qui leur sont propres, les locaux ayant un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que remises, abris de jardin, garages, celliers… implantés à l’écart de cette construction.
ACTIVITES EXISTANTES
Sont considérées comme activités existantes, les activités qui présentent sur le site au moins une partie des moyens de production et pas uniquement le siège social.
PLU DE LUITRE - REGLEMENT - NOTES LIMINAIRES
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DG
TITRE I
DISPOSITIONS GENERALES
PLU DE LUITRE - REGLEMENT - TITRE I : DISPOSITIONS GENERALES
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Article 1
DG
CHAMP D’APPLICATION TERRITORIAL
Le présent document s’applique à l’ensemble de territoire de la commune de Luitré. Sont soumis aux dispositions juridiques du règlement, les zones et secteurs du Plan Local d’Urbanisme délimités sur les documents graphiques aux échelles de 1/5000 et 1/2000.
Article 2
PORTEE DU REGLEMENT A L’EGARD DES AUTRES LEGISLATIONS RELATIVES A L’OCCUPATION DES SOLS
1. Code de l’urbanisme
Les règles de ce plan local d’urbanisme se substituent à celles des articles R. 111.1 à R. 111.24 du code de l’urbanisme, à l’exception des articles suivants qui restent applicables :
- Article R 111-2 qui prévoit que le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations.
- Article R 111-4 qui prévoit que le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise ne valeur d’un site ou de vestiges archéologiques.
- Article R 111-15 qui prévoit que le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L.110 et L.110-2 du code de l’environnement. Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.
- Article R 111-21 qui prévoit que le projet peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
PLU DE LUITRE - REGLEMENT - TITRE I : DISPOSITIONS GENERALES
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DG
2. Autres dispositions Les dispositions prévues au présent règlement s'appliquent sans préjudice de prescriptions prises au titre des législations spécifiques suivantes :
2.1 - Se superposent aux règles du P.L.U. : Les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol, créées en application de législations particulières, reportées sur les plans et le tableau des servitudes.
2.2 - S’ajoutent aux règles du P.L.U. : Toute règle ou disposition découlant de législations et réglementations particulières et notamment : code civil, code rural, code forestier, code des communes, code des impôts, code de l’environnement, code de la voirie routière, règlement sanitaire, code du domaine public fluvial et de la navigation intérieure...).
2.3 - Sites archéologiques : En application du décret n°2004-490 du 3 juin 2004 relatifs aux procédures administratives et financières en matière d’archéologie préventive pris pour l’application du Livre V, titre II du Code du patrimoine, le Préfet de région – Service régional de l’archéologie – sera saisi systématiquement pour :
o les créations de ZAC et les opérations de lotissements affectant une superficie supérieure ou égale à 3 hectares,
o les travaux soumis à déclaration préalable en application de l’article R. 422-3-1 du code de l’urbanisme,
o les aménagements et ouvrages qui doivent être précédés d’une étude d’impact en application de l’article L. 122-1 du Code de l’environnement,
o les travaux sur les immeubles classés au titre des monuments historiques soumis à autorisation en application des articles L. 621-9, 621-10 et 621-28 du Code du patrimoine.
De plus, en vertu de l’article 531-14 du Code du patrimoine, lorsque
par suite de travaux ou d’un fait quelconque, des monuments, ruines
[…], ou plus généralement des objets pouvant intéresser la
préhistoire, l’histoire, l’art, l’archéologie ou la numismatique sont mis
à jour, l’inventeur de ces vestiges ou objets et le propriétaire de
l’immeuble où ils ont été découverts sont tenus d’en faire la
déclaration immédiate au maire de la commune, lequel prévient la
direction régionale des affaires culturelles de Bretagne (Hôtel de
Blossac
6
rue
du
Chapître
CS
24405
35044 RENNES CEDEX – tél. 02 99 29 67 67).
La protection des collections publiques contre les actes de malveillance (article 322.2 du Code pénal) se résume comme suit: "Quiconque aura intentionnellement détruit des découvertes archéologiques faites au cours de fouilles ou fortuitement ou un terrain contenant des vestiges archéologiques sera puni des peines mentionnées à l'article 322".
PLU DE LUITRE - REGLEMENT - TITRE I : DISPOSITIONS GENERALES
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Article 3
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DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES
Le territoire couvert par le P.L.U. de Luitré est divisé en zones urbaines, en zones à urbaniser et en zones agricole et naturelle délimitées sur les documents graphiques aux échelles du 1/5000 et 1/2000.
1. Les zones urbaines Les zones urbaines auxquelles s’appliquent les dispositions des différents chapitres du titre II du présent règlement sont :
Zone UC Zone UE Zone UA
Centre ancien de la commune à vocation mixte d’habitat, équipements, commerces, artisanat.
Zone d’extension récente à vocation dominante d’habitat.
Zone urbaine accueillant les activités artisanales, industrielles, commerciales et de bureau.
2. Les zones à urbaniser Les zones à urbaniser auxquelles s'appliquent les dispositions des différents chapitres du titre III du présent règlement sont :
Zone 1AU
Espaces naturels suffisamment équipés en pourtour de la zone et pouvant recevoir les extensions de l’urbanisation à court terme.
Zone 2AU
Espaces naturels actuellement non équipés et destinés à recevoir des extensions de l’urbanisation à long terme.
3. Les zones agricoles et naturelles Les zones naturelles auxquelles s’appliquent les dispositions des différents chapitres des titres IV et V du présent règlement sont :
Zone A
Zone à vocation agricole à protéger.
Secteur Ah : secteur destiné à couvrir le bâti non agricole dispersé au sein de la zone à dominante agricole Secteur Ahc : secteur destiné à couvrir les villages constructibles localisés au sein de la zone à dominante agricole
PLU DE LUITRE - REGLEMENT - TITRE I : DISPOSITIONS GENERALES
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Zone NP
Secteur Aha : secteur destiné à couvrir les secteurs à vocation d’activités artisanales dispersés au sein de la zone à dominante agricole en vue de permettre leur développement Secteur Aht : secteur destiné à permettre le développement des activités à vocation touristique et localisé au sein de la zone à dominante agricole.
Zone naturelle de protection des milieux naturels et des paysages
Secteur NPa : secteur de protection stricte des milieux naturels sensibles Secteur NPb : secteur de protection des paysages à l’intérieur desquels l’évolution du bâti existant est autorisée. Secteur NPbe : secteur destiné à couvrir l’ancien site minier de Montbelleux au sein duquel tout aménagement ou construction est interdit Secteur NPL : secteur destiné à couvrir les espaces naturels de loisirs
Article 4
ADAPTATIONS MINEURES
Conformément à l’article L.123-1 à 12 du code de l’urbanisme, les dispositions des articles 3 à 13 des règlements de chacune des zones ne peuvent faire l’objet que d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. Les adaptations mineures font l’objet d’un avis motivé du Maire.
Les dispositions des articles 1, 2, 14 ne peuvent faire l’objet ni d’adaptation ni de dérogation.
Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de ces immeubles ou qui sont sans effet à leur égard.
PLU DE LUITRE - REGLEMENT - TITRE I : DISPOSITIONS GENERALES
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Article 5
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MARGE DE RECULEMENT
Sont interdites dans les marges de reculement portées aux plans toute construction nouvelle, y compris les bâtiments annexes isolés.
Y sont autorisés : - les constructions aux installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières (stations de péages, stations services, aire de repos...), - les services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières (installations des services de secours et d'exploitation), - les réseaux d'intérêt public et leur support, - l'adaptation, la réfection ou l'extension des constructions existantes réalisée dans leur prolongement sans décroché avançant vers la voie. Si le changement de destination est autorisé, cela est précisé à l'article 2 du règlement des zones naturelles.
Article 6
SECTEUR SOUMIS AU RISQUE D'INONDATION
Toute occupation ou utilisation du sol susceptible d'aggraver le risque doit être strictement limitée pour préserver le champ d'expansion des crues, conserver les capacités d'écoulement et éviter l'exposition des personnes et des biens.
A cette fin sont interdits :
- tout ouvrage, remblaiement ou endiguement qui ne sera pas justifié par la protection des lieux fortement urbanisés ou qui ne serait pas indispensable à la réalisation de travaux d'infrastructure publique,
- les murs et clôtures susceptibles de constituer un obstacle au libre écoulement des crues.
- les constructions nouvelles à l'exception de : - l'extension limitée des constructions existantes à la date d'approbation du P.L.U. prenant en compte le risque dans la limite des plafonds suivants : - 25 m² d'emprise au sol pour les constructions à usage d'habitation, annexes comprises, - 30 % • de leur emprise au sol pour les bâtiments publics ou à usage d'activités économiques autres qu'agricoles, sous réserve que le premier plancher de l'extension se situe à au moins 20 cm au-dessus des plus hautes eaux et qu'elle ne comporte pas de sous-sol,
- les bâtiments et installations agricoles sous réserve qu'ils soient directement et indispensables aux activités agricoles existantes et qu'ils n'entraînent aucun remblai. La construction sur pilotis est autorisée.
PLU DE LUITRE - REGLEMENT - TITRE I : DISPOSITIONS GENERALES
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Article 7
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RAPPELS
1. Zones de nuisances sonores le long des infrastructures routières L’arrêté préfectoral du 17 novembre 2000, en application de la loi n°921444 du 31 décembre 1992 relative à la lutte contre le bruit et de l’arrêté ministériel du 30 mai 1992 relatif aux modalités de classement des infrastructures de transport terrestres, a défini et classé les secteurs affectés par le bruit. Les certificats d’urbanisme mentionneront l’existence d’un tel secteur.
Sans que cela soit sanctionné par le permis de construire, les pièces principales et cuisine des logements ainsi que les établissements d’enseignement devront respecter un isolement acoustique minimal déterminé selon le cas par la méthode forfaitaire de l’article 6 ou par évaluation en application de l’article 7 de l’arrêté ministériel du 30 mai 1996.
2. Coupes et abattages d'arbres Les coupes et abattages d'arbres sont soumis à déclaration dans les espaces classés (article L 130-1 du code de l'urbanisme). Cette déclaration n’est toutefois pas requise conformément à l’article R.130-1 du code de l’urbanisme :
• lorsque le propriétaire procède à l’enlèvement des arbres dangereux, des chablis, et des bois morts,
• lorsque les bois et forêts sont soumis au régime forestier et administrés conformément aux dispositions des articles L. 111-1 et suivants du code forestier,
• lorsque le propriétaire a fait agréer un plan simple de gestion dans les conditions prévues aux articles L. 222-1 à L.222-4 et à l’article L.223-2 du code forestier ou fait application d’un règlement type de gestion approuvé conformément aux dispositions du II de l’article L.8 et de l’article L.222-6 du même code,
• lorsque les coupes entrent dans le cadre d’une autorisation par catégories définies par arrêté préfectoral pris après avis du Centre Régional de la Propriété Forestière (voir arrêté préfectoral du 9 mars 2006).
Par ailleurs, les coupes et abattages d’arbres, même isolé, sont soumises à accord préalable de l’Architecte des Bâtiments de France dans les périmètres de protections des monuments historiques classés ou inscrits et à l’intérieur des périmètres des sites classés ou inscrits.
3. Défrichement Les demandes d'autorisation de défrichement sont irrecevables dans les espaces boisés classés (article L 130-1 du code de l'urbanisme).
Le défrichement des bois non classés, est soumis à déclaration préalable en application des articles L 311-1, L 311-2 et L 312-1 du code forestier (bois de plus de 1 hectare ou issu d'un ensemble de plus de 1 hectare conformément à l’arrêté préfectoral du 28 février 2003, parcs ou
PLU DE LUITRE - REGLEMENT - TITRE I : DISPOSITIONS GENERALES
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jardins clos d'une superficie de plus de 10 hectares attenants à une habitation principale...).
Nota : Toute modification du paysage en dehors de l’usage agricole ordinaire des sols est soumise à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France dans le périmètre de protection d’un monument historique ou / et d’un site protégé. Ainsi toutes les coupes et abattages d’arbre, même isolé, ainsi que les défrichement à l’intérieur des périmètres de protection des monuments historiques inscrits ou classés et des sites inscrits ou classés sont soumis pour avis à monsieur l’Architecte des Bâtiments de France même en l’absence de tout classement ou repérage simple aux plans de zonage en application de l'article L 123-1-5 7ème alinéa.
4. Permis de démolir Toute démolition d'un bâtiment est soumise à permis de démolir :
- dans les champs de visibilité d'un monument historique ou dans un site inscrit - s’il est inscrit sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques - s’il n’est pas protégé au titre des monuments historiques mais repéré au plan pour des motifs d’ordre esthétique ou historique en application de l’article L.123-1-5 7° du Code de l’Urbanisme. Sont concernés les bâtiments identifiés sur les documents graphiques :
le château du Bois le Houx, le château de Feulavoir et dépendances, la Gasnerais, le Haut Montbelleux, Feulavoir, Les Noës, Laleu.
5. Autres travaux Tous travaux ayant pour effet de détruire un élément de paysage identifié par le Plan Local d’Urbanisme en application du 7ème paragraphe de l’article L.123-1-5 du code de l’urbanisme et non soumis à un régime d’autorisation, devront faire l’objet d’une déclaration préalable.
6. Zones humides En application de l’article L.123-1 du Code de l’Urbanisme, de l’article L.211-1 du Code de l’Environnement et du Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux du Bassin Loire Bretagne, tout projet de construction, affouillement ou exhaussement du sol susceptible de compromettre l’existence, la qualité, l’équilibre hydraulique et biologique des zones humides identifiées sur les plans de zonage est interdit à l’exception de celles nécessaires à un service public ou à une opération publique ou d’intérêt général dès lors qu’il aura été justifié qu’aucune autre solution viable ne peut être mise en place en-dehors d’une zone humide. Dans cette dernière hypothèse, des mesures compensatoires conformes aux dispositions du SDAGE Loire-Bretagne et au SAGE du Couesnon devront être mises en place.
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TITRE II
LES ZONES URBAINES
PLU DE LUITRE – REGLEMENT – TITRE II : ZONES URBAINES
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PLU DE LUITRE – REGLEMENT – TITRE II : ZONES URBAINES
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UC
CHAPITRE I
DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE UC
GENERALITES
Caractère de la zone La zone UC correspond au centre traditionnel de la commune. Il s’agit d’une zone mixte qui accueille aussi bien de l’habitat que des commerces et services, des équipements publics et administratifs ou même certaines activités artisanales. Elle comprend les éléments identitaires forts du bourg : église, place centrale, mairie, … Le tissu urbain, dans cette zone, est dense, relativement homogène et présente une réelle qualité architecturale.
Objectif recherché Préserver et valoriser de l’architecture traditionnelle et de la structure ancienne du bourg, tant dans la palette chromatique et texturale que dans l’organisation et l’implantation du bâti.
Le patrimoine communal répertorié et identifié sur les documents graphiques est à conserver et à restaurer. La démolition projetée d’un élément répertorié devra faire l’objet au préalable d’une demande de permis de démolir.
PLU DE LUITRE - REGLEMENT - TITRE II : ZONES URBAINES
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UC
Section I NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DES SOLS