Dispositions générales
Révision du Plan Local d’Urbanisme
5. Règlement
PLU révisé approuvé par délibération du Conseil municipal en date du 20 juillet 2020 MODIFICATION DE DROIT COMMUN APPROUVÉE LE 20 NOVEMBRE 2025
VERSION DU 22/10/25
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SOMMAIRE
SOMMAIRE ........................................................................................................ 3 DÉFINITIONS ...................................................................................................... 4 DISPOSITIONS GÉNÉRALES.....................................................................................21 DISPOSITIONS COMMUNES APPLICABLES EN TOUTES ZONES ...........................................28 DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE U-CV..............................................................41 DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE U-FT ..............................................................51 DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE U-R ...............................................................62 DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE U-HC .............................................................74 DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE U-AE..............................................................84 DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE U-A14...........................................................90 DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE AU................................................................94 DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE AU-M ............................................................98 DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE A ................................................................103 DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE N ................................................................111 ANNEXES .......................................................................................................119 ANNEXE 1 : RECOMMANDATIONS POUR LES CONSTRUCTIONS À USAGE D’HABITATION........120 ANNEXE 2 : LISTE NON EXHAUSTIVE D’ESSENCES PRÉCONISÉES, À ÉVITER OU PROSCRITES.....131 ANNEXE 3 : EMPLACEMENT RÉSERVÉS ...................................................................137 ANNEXE 4 : FICHE DU SDIS SUR LES REGLES A RESPECTER EN MATIERE DE PROTECTION CONTRE L’INCENDIE................................................................138
Les termes écrits en italique au sein du présent règlement répondent aux définitions ci-dessous.
Les termes marqués d’un astérisque (*) reprennent les définitions contenues dans le lexique national d’urbanisme prévu par le décret du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du Code de l'urbanisme et à la modernisation du contenu du PLU. Ces définitions sont complétées et précisées afin que celles-ci soient adaptées au contexte local.
Abri léger
Un abri léger (notamment carport, tonnelle, pergola…) est une structure qui se compose d’une toiture légère posée sur poteaux et ouverte sur toutes ses faces.
L’emprise maximale d’un abri léger est limitée à 20 m² pour une hauteur maximale de 3 m au point le plus haut.
H= 3 m max.
20 m² d’emprise au sol max.
Accès et voie nouvelle
L’accès est constitué par la limite entre le terrain et la voie qui le dessert, et permet l’entrée et la sortie de véhicules ou de piétons sur le terrain. Le nombre et la dimension des accès sont adaptés à l’occupation du terrain, et au type d’usage de l’accès (véhicule ou piéton).
La voie nouvelle est une emprise publique ou privée qui permet de desservir une ou plusieurs unités foncières distinctes.
Acrotère
Muret plein ou à claire-voie établi au faîte des façades, à la périphérie de la toiture-terrasse d'un bâtiment.
Acrotère
Alignement par rapport aux voies
L’alignement est la limite commune d’un fond privé et du domaine public ou d’un fond privé et d’une voie ouverte à la circulation publique.
Annexe*
Voir « Construction annexe » 4
Arbres
Les arbres sont définis par la hauteur de leur tige :
Arbre demi-tige
Le tronc mesure entre 1 mètre et 1,4 mètres de haut avant qu’apparaissent les premières branches
Arbre tige
Le tronc mesure entre 1,5 mètre et 1,8 mètres de haut avant qu’apparaissent les premières branches
Arbre haute tige
Le tronc mesure au moins 1,9 mètre avant qu’apparaissent les premières branches
DÉFINITIONS
Attique
Partie supérieure d’un bâtiment, en retrait sur au moins deux façades principales des niveaux inférieurs.
Balcon
Plateforme en saillie sur la façade d'un bâtiment, fermée par un garde-corps, une rambarde ou une balustrade et qui communique avec une pièce.
Bâtiment*
Un bâtiment est une construction couverte et close. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale.
Coefficient de biotope par surface (CBS)
Introduit par la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, le coefficient de biotope décrit la proportion des surfaces favorables à la biodiversité (surface éco-aménageable) par rapport à la surface totale d’une parcelle. Le règlement du PLU peut « imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, éventuellement pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville ». L’application d’un coefficient de biotope permet de s’assurer globalement de la qualité d’un projet, en réponse à plusieurs enjeux : amélioration du microclimat, infiltration des eaux pluviales et alimentation de la nappe phréatique, création et valorisation d’espace vital pour la faune et la flore.
Clôture
Désigne tout type d’installation (mur, muret, grille, etc.) ou de plantation de végétaux, qui délimite un terrain qui sert à enclore 2 propriétés privées ou une propriété privée et le domaine public.
Construction*
Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface. La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres), et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment, telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment. A contrario, les installations techniques de petites dimensions (chaufferie, éoliennes, poste de transformation, canalisations …), et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme et ne sont donc pas considérés comme des constructions.
Construction annexe*
Une construction annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale, et située sur la même unité foncière. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.
Construction existante*
Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Une construction édifiée soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet, est considérée comme légalement construite.
Construction principale
La construction principale correspond au volume bâti, notamment à destination d’habitation, qui peut comprendre un garage intégré au volume.
Les éléments complémentaires ne sont pas inclus dans cette notion de bâtiment principal : il s’agit des bâtiments non contigus et non destinés à l’habitation : garage, abri de jardin, mais aussi les piscines et abris de piscine.
Construction principale
Constructions annexes
Piscine
Comble
Le comble est constitué de l’espace compris entre le plancher haut et la toiture d’un bâtiment.
Destination et sous-destination des constructions (articles R. 151-27 à R. 159 du Code de l’urbanisme)
La définition des destinations et sous-destinations de constructions est issue de l’arrêté du 10 novembre 2016 mis à jour dans le cadre du décret n°2023-195 du 22 mars 2023 :
DÉFINITIONS
PRÉCISIONS TECHNIQUES
HABITATION
Logement
La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. Les chambres d’hôtes de moins
Inclut : –
Tous les statuts d’occupation (propriétaires, locataire, occupant à titre gratuit, etc.) et tous les logements, quel que soit le mode de financement.
de 5 unités d’hébergement sont comprises dans cette sous-destination.
– Les « résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs » (ex : yourtes, tipis, etc.).
– Les chambres d’hôtes, limitées à cinq chambres et quinze personnes (code du tourisme, art. D. 324-13).
– Les meublés de tourisme ne proposant pas de prestations hôtelières, au sens du b) du 4° de l’article 261-D du code général des impôts.
Hébergement
La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sousdestination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.
COMMERCES ET ACTIVITÉS DE SERVICES
Constructions à vocation sociale ou à vocation commerciale, destinées à héberger un public spécifique.
Inclut les centres d’hébergement d’urgence, les centres d’hébergement et de réinsertion sociale (CHRS), les centres d’accueil de demandeurs d’asile (Cada).
Artisanat et commerce de détail
La sous-destination « artisanat et commerce de détail » recouvre les constructions commerciales destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle ainsi que les constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services.
Restauration
Inclut les commerces de détail, notamment les épiceries, les supermarchés et les points permanents de retrait par la clientèle tels que les « drives ».
Inclut également l’artisanat avec activité commerciale de vente de biens (boulangeries, charcuteries, etc.) et l’artisanat avec activité commerciale de vente de services (cordonnerie, salon de coiffure, etc.).
La sous-destination « restauration » recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale. Commerce de gros
N’inclut pas la restauration collective (salariés ou usagers d’une entreprise ou administration).
La sous-destination « commerce de gros » recouvre Toutes constructions destinées à la vente entre les constructions destinées à la présentation et la professionnels. vente de biens pour une clientèle professionnelle. Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle
La sous-destination « activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle » recouvre les constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens.
Inclut : –
–
Les constructions où s’exerce une profession libérale (médecin, avocat, architecte, etc.) Toutes les constructions permettant l’accomplissement de prestations de services fournies à des particuliers ou à des professionnels : assurances, banques,
Hôtels
agences immobilières, agences de location de véhicules, salles de sport, magasins de téléphonique mobile, etc.
La sous-destination “hôtels” recouvre les constructions destinées à l’accueil de touristes dans des hôtels, c’est-à-dire des établissements commerciaux qui offrent à une clientèle de passage qui, sauf exception, n’y élit pas domicile, des chambres ou des appartements meublés en location, ainsi qu’un certain nombre de services
Autres hébergements touristiques
La sous-destination “autres hébergements touristiques” recouvre les constructions autres que les hôtels destinés à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs.
Cinéma
La sous-destination « cinéma » recouvre toute construction répondant à la définition d'établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l'article L. 212-1 du code du cinéma et de l'image animée accueillant une clientèle commerciale.
Toute construction nécessitant d’obtenir une autorisation d’exploitation et l’homologation de la salle et de ses équipements de projection.
AUTRES ACTIVITÉS DES SECTEURS PRIMAIRES, SECONDAIRES ET TERTIAIRES
Industrie
La sous-destination « industrie » recouvre les constructions destinées à l'activité extractive et manufacturière du secteur primaire, les constructions destinées à l'activité industrielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.
Constructions industrielles ou artisanales affiliées à l’industrie (construction automobile, construction aéronautique, ateliers métallurgiques, maçonnerie, menuiserie, peinture, …).
Entrepôt
La sous-destination « entrepôt » recouvre les constructions destinées à la logistique, au stockage ou à l’entreposage des biens sans surface de vente, les points permanents de livraison ou de livraison et de retrait d’achats au détail commandés par voie
Constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique, et incluant notamment les locaux logistiques dédiés à la vente en ligne et les centres de données.
télématique, ainsi que les locaux hébergeant les centres de données.
Bureau
La sous-destination « bureau » recouvre les constructions fermées au public ou prévoyant un accueil limité du public, destinées notamment aux activités de direction, de communication, de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires et également des administrations publiques et assimilées.
Constructions destinées au travail tertiaire, les sièges sociaux des entreprises privées et les différents établissements assurant des activités de gestion financière, administrative et commerciale.
Centre de congrès et d’exposition
La sous-destination « centre de congrès et d'exposition » recouvre les constructions destinées à l'événementiel polyvalent, l'organisation de salons et forums à titre payant.
Constructions de grandes dimensions, notamment les centres, les palais et les parcs d’exposition, les parcs d’attractions, les zéniths, etc.
Cuisine dédiée à la vente en ligne
La sous-destination « cuisine dédiée à la vente en ligne » recouvre les constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique. Ces commandes sont soit livrées au client soit récupérées sur place.
ÉQUIPEMENTS D’INTÉRÊT COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS
Locaux et bureaux des administrations publiques et assimilés
La sous-destination « locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions destinées à assurer une mission de service public. Ces constructions peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu'un accueil limité du public. Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l'État, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public.
– Constructions des porteurs d’une mission de service public, que l’accueil du public soit une fonction principale du bâtiment (mairie, préfecture, etc.) ou une annexe (ministère, services déconcentrés de l’État) ou une maison de service public.
– Constructions permettant d’assurer des missions régaliennes de l’État (commissariat, gendarmerie, caserne de pompiers, établissements pénitentiaires, etc.).
– Bureaux des organismes publics ou privés, délégataires d’un service public administratif (Acoss, Urssaf, etc.) ou d’un service public industriel et commercial (SNCF, RATP, régie de transports publics, VNF, etc.).
Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
La sous-destination « locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cette sousdestination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d'énergie.
– Équipements
d’intérêt
collectif
nécessaires à certains services publics
(fourrières automobiles, dépôts de
transports en commun, stations
d’épuration, etc.).
– Constructions permettant la production
d’énergie reversée dans les réseaux
publics de distribution et de transport
d’énergie, locaux techniques nécessaires
comme els transformateurs électriques,
etc.
Établissements d’enseignement de santé et d’action sociale
La
sous-destination
« établissements
d'enseignement, de santé et d'action sociale »
recouvre les équipements d'intérêts collectifs
destinés à l'enseignement ainsi que les
établissements destinés à la petite enfance, les
équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, les
équipements collectifs accueillant des services
sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services
similaires.
Salles d’art et de spectacles
– Établissements
d’enseignement
(maternelle, primaire, collège, lycée,
université,
grandes
écoles),
établissements
d’enseignement
professionnels
et
techniques,
établissement d’enseignement et de
formation des adultes.
– Hôpitaux, cliniques, maisons de
convalescence, maisons de santé privées
ou publiques (code de la santé publique,
art. L. 6323-3) assurant le maintien de
services médicaux dans les territoires
sous-équipés (lutte contre les déserts
médicaux).
La sous-destination « salles d'art et de spectacles » recouvre les constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d'intérêt collectif.
Salles de concert, théâtres, opéras, etc.
Équipements sportifs
La sous-destination « équipements sportifs » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinées à l'exercice d'une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public. Autres équipements recevant du public
Stades dont la vocation est d’accueillir du public pour des évènements sportifs privés (stades de football…) Équipements sportifs ouverts au public en tant qu’usagers (piscines municipales, gymnases…).
La sous-destination « autres équipements recevant du public » recouvre les équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sousdestination définie au sein de la destination
Autres équipements collectifs dont la fonction est l’accueil du public à titre temporaire, pour pratiquer un culte (églises, mosquées, temples…) pour tenir des réunions publiques, organiser des activités de loisirs ou de fête (salles polyvalentes, maisons de
« Équipement d'intérêt collectif et services publics ». quartier…), assurer la permanence d’un parti Cette sous-destination recouvre notamment les salles politique, d’un syndicat, d’une association, pour polyvalentes, les aires d'accueil des gens du voyage. accueillir des gens du voyage.
Lieux de culte
La sous destination « Lieux de culte » recouvre les constructions répondant à des besoins collectifs de caractère religieux
EXPLOITATIONS AGRICOLES ET FORESTIÈRES
Exploitation agricole
La sous-destination « exploitation agricole » recouvre les constructions destinées à l'exercice d'une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au stockage du matériel, des récoltes et à l’élevage des animaux ainsi que celles nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production, dans les conditions définies au II de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme. . Exploitation forestière
Toutes constructions concourant à l’exercice d’une activité agricole au sens de l’article L. 3111-1 du Code rural et de la pêche maritime.
La sous-destination « exploitation forestière » recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.
Notamment les scieries, maisons forestières, etc.
Emplacement réservé
L’emplacement réservé correspond à une emprise sur un ou plusieurs terrains privés, qui est réservée dans le PLU en vue de réaliser un équipement public, un espace public ou une infrastructure publique.
Emprise au sol*
L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements, tels que les éléments de modénatures et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux et des encorbellements. Les installations techniques qui font partie intégrante des constructions et participent de leur volume général, tels que les ascenseurs extérieurs, sont à comptabiliser dans leur emprise.
L’emprise au sol totale d’un terrain est constituée de la somme des emprises de toutes les constructions figurant sur celui-ci (constructions principales, constructions annexes) ainsi que des terrasses ou débord de sous-sols en élévation de 0,60 m ou plus par rapport au terrain naturel. Les murs de clôture présents sur le terrain ne sont pas constitutifs d’emprise au sol.
ode de calcul de l emprise au sol
ode de calcul de l emprise au sol
DÉFINITIONS
SurploSmubrplomb
arquise
arquise
Débord
Débord
Débord de toiture soutenu
Eléments de modénature
Eléments de modénature
Débord de toiture non soutenu
Débord de toiture soutenu
Débord de toiture non soutenu
Les piscines non couvertes réalisées, (y compris leurs abords) à une hauteur inférieure en tout point à 0,60 m par rapport au terrain naturel ne constituent pas d'emprise au sol au sens du présent règlement.
Pour l’application spécifique du règlement du PPRI en zone inondable (voir Annexe 7.1.d), l’emprise au sol correspond à la « projection verticale du volume hors œuvre du bâtiment hormis les éléments de saillies et de modénature peu importants ».
Équipements collectifs
Ce sont des équipements publics ou privés qui assurent une fonction de service aux habitants en particulier dans les domaines administratif, sportif, culturel, médical, social et scolaire.
Espace vert de pleine terre
Un espace vert de pleine terre est un espace de jardin végétalisé qui doit permettre l’infiltration des eaux et qui ne dispose d’aucun traitement de sol autre que la terre. Un espace est considéré comme « de pleine terre » au sens du présent règlement lorsqu’il n’existe aucun élément bâti ou ouvrage sous sa surface dans une profondeur d’au moins 4 m. Les allées piétonnes non imperméabilisées et de moins d’1 mètre de largeur réalisées par des pavés à joints enherbés, dalles en pas japonais, sable stabilisé, platelage bois, etc. sont considérés dans le calcul des espaces verts de pleine terre.
N’entrent pas dans la définition de la pleine terre :
• tout revêtement artificiel, • les terrasses, • les accès et cheminements piétons imperméables ou de plus d’1 mètre de large, • les piscines et abords, • les espaces de circulation et stationnement des véhicules, quel que soit le traitement (par exemple, les
dalles drainantes engazonnées, bandes de roulements plantées, etc.)
Les ouvrages d’infrastructures situés en profondeurs (réseaux, canalisations) ne sont pas de nature à remettre en cause un espace de pleine terre.
Extension*
L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante. L’extension doit également constituer un ensemble architectural avec la construction principale existante.
Façade*
Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature. On distingue la façade principale (façade sur rue), la façade arrière et les façades latérales le plus souvent appelées pignons. Les éléments de modénatures tels que les acrotères, les bandeaux, les corniches, les moulures décoratives ou fonctionnelles, les bordures, les chambranles ou marquises sont constitutifs de la façade.
Gabarit*
Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects (voir marges de recul ou de retrait) et d’emprise au sol.
Hauteur* des constructions
La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques (antennes, cheminées, cabines d’ascenseur, chaufferies, climatisation) sont exclues du calcul de la hauteur dans la limite de 3 m de hauteur. Doit être regardé comme sol naturel ou sol existant celui qui existe à la date de l’autorisation de la construction avant travaux d’adaptation liés à cette autorisation.
Modalités de calcul de la hauteur en cas de terrain en pente : Dans le cas d’un terrain en pente, la hauteur est mesurée à la moitié de la largeur de la façade ou du pignon. Si la longueur de façade excède 20 m, elle est divisée en tranches dont aucune n’excède 20 m, la hauteur est calculée au milieu de chaque tranche.
Limites séparatives* latérales et de fond de parcelle
Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques. Les limites séparatives peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. Le fond de parcelle est le fond opposé à la voie publique ou privée carrossable qui dessert la parcelle.
Loggia
Balcon couvert dont le fond est en retrait par rapport au nu de la façade.
Lucarne
Une lucarne est une baie verticale placée en saillie sur la pente d’une toiture, pour donner du jour, de l'aération ou l'accès au comble. La lucarne est composée d'une façade verticale, de deux côtés (appelés « joues » ou « jouées ») et d'une couverture généralement à deux ou trois pentes (croupe) formant des noues avec le pan de toiture principal. La lucarne est un ouvrage de charpente qui dépend de la toiture, même si sa façade peut être en maçonnerie.
Marge de recul ou de retrait
Distance de retrait fixée par les règles d’implantation des constructions du présent règlement entre une construction et les différentes limites du terrain (limites séparatives ou limite avec le domaine public) ou une autre construction sur le même terrain. Dans tous les cas, la marge de retrait de la construction est comptée à partir de son point le plus proche de la limite du terrain ou le plus proche de l’autre construction située sur le même terrain. Ne sont pas pris en compte pour le calcul de distance les éléments architecturaux ou techniques suivants en saillie des façades :
- bandeaux corniches ou moulures ; - simples débords de toiture (non soutenus par des poteaux ou des encorbellements) ; - gouttières ; - stores bannes ; - marquises ; - panneaux photovoltaïques ; - blocs de climatisation ou les installations de production d’électricité ou de chaleur extraites du sol
(pompe à chaleur par exemple).
La marge de retrait minimale peut être fixe ou variable selon la hauteur des constructions, avec ou sans distance minimale fixe.
Elle peut également varier selon que la façade vis-à-vis de la limite comporte ou non des ouvertures créant des vues. Lorsque le règlement de zone prévoit des marges de retrait différentes si la façade comporte ou non des ouvertures créant des vues et que cette même façade comporte des parties sans vues et des parties avec vues :
• la marge en cas d’ouverture créant des vues s’applique au linéaire de façade situé jusqu’à un mètre de part et d’autre de chaque élément créant les vues ;
• la marge en cas de façade sans ouverture créant des vues s’applique au linéaire de façade situé horizontalement à plus d’un mètre de tout élément créant une vue.
Ouverture
Toute baie, orifice ou passage traversant de part en part un mur ou une paroi entre l’intérieur et l’extérieur de la construction. Le contraire d’une façade avec ouverture étant une façade aveugle.
Vues et éléments créant des vues
Sont considérés comme des éléments constituants des vues au sens du présent règlement : • les ouvertures situées au-dessus du plancher : – à moins de 2,60 m en rez-de-chaussée, – à moins de 1,90 m pour les étages. • les fenêtres, • les portes-fenêtres, • les lucarnes, • les balcons, • les loggias, • les terrasses situées à plus de 0,60 m du terrain naturel,
Ne sont pas considérés comme des éléments constituant des vues au sens du présent règlement : • les abris légers, • les percements en sous-sol, à condition que le point le plus haut de l’ouverture ne soit pas situé à plus de 0,80 m au-dessus du terrain naturel, • les portes pleines ou à vitrage translucide, • les châssis de toit à plus de 1,90 m du plancher de la pièce desservie, • les châssis fixes à verre translucide, • les marches et paliers des escaliers extérieurs, • les pavés de verre,
• les terrasses ou toit-terrasses inaccessibles (absence d’ouverture de toute nature donnant sur la terrasse), ou équipés de pare-vues d’au moins 1,90 m de hauteur.
• les terrasses situées au maximum à 0,60 m de hauteur par rapport au terrain naturel • les ouvertures situées au-dessus du plancher :
– à 2,60 m ou plus du rez-de-chaussée ; – à 1,90 m ou plus pour les étages, • les châssis oscillants non battants à plus de 1,90 m du plancher pour tous les niveaux.
Ouverture de toit
Ouverture à châssis vitré, ouvrant ou non, pratiquée dans la couverture (fenêtre de type Vélux).
Pan d’une toiture
Surface plane formée par un versant de toiture.
Place commandée
Au sens du présent règlement, une place de stationnement commandée est une place qui n’est pas accessible directement depuis la voie de desserte, mais en traversant une autre place de stationnement située dans son prolongement longitudinal.
Piscine
Au sens du présent règlement, une piscine est un bassin artificiel étanche rempli d’eau dont les dimensions permettent à un être humain de s'y plonger au moins partiellement. Les piscines non pourvues de dispositif de couverture ne sont pas constitutives d’emprise au sol pour l’application du présent règlement si elles sont entièrement enterrées ou à une hauteur hors sol d’un maximum de 60 cm (cf. la définition de l’emprise au sol). Dès lors qu’une piscine est équipée d’un dispositif de couverture en surélévation (d’une hauteur minimale de 0,60 m), elle constitue de l’emprise au sol (cf. photo ci-contre).
Sous-sol
Partie enterrée ou semi enterrée de la construction à condition que le niveau supérieur du sous-sol n’excède pas 1 m de hauteur par rapport au terrain naturel. Les sous-sols semi-enterrés, dont le niveau supérieur excède 60 cm ou plus par rapport au terrain naturel, sont constitutifs d’emprise au sol. Leur création est conditionnée par le PPRI dans les zones affectées.
Surface de plancher1
[Article R. 111-22 Code de l’urbanisme] La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
• des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
• des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; • des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ; • des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non,
y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvre ; • des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités
à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; • des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de
bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; • des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; • d’une surface égale à 10 % des surfaces de planchers affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Terrain naturel
Doit être regardé comme sol/terrain naturel ou sol existant celui qui existe à la date de la demande d’autorisation de la construction avant travaux d’adaptation liés à cette autorisation, même si la topographie du terrain a été avant cette date modifiée à la suite de précédents travaux de construction ou de terrassement régulièrement édifiée.
Terrasses
Plate-forme extérieure horizontale aménagée sur le toit d'un bâtiment ou sur le sol (éventuellement surélevée). Les terrasses ne génèrent pas d’emprise au sol sauf si elles sont surélevées à une hauteur de 0,60 m ou plus par rapport au terrain naturel.
Terrasse inaccessible
Une terrasse est considérée comme inaccessible si elle ne présente pas d’ouverture permettant un accès régulier, hors accès technique permettant l’entretien des blocs de climatisation, machinerie d’ascenseur, végétalisation de la toiture, etc.
Unité foncière
Une unité foncière est constituée par la ou les parcelles contigües d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire, à la même indivision ou à la même copropriété.
Voies et emprises publiques*
La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant.
1 Pour plus de précisions, se référer à la circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme, annexée au présent règlement.
L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.
Le présent Plan Local d’Urbanisme (PLU) s'applique à l'ensemble du territoire communal de Montesson.
I – PORTÉE DU RÈGLEMENT À L’ÉGARD DES AUTRES LÉGISLATIONS RELATIVES À L’OCCUPATION DES SOLS
1. Demeurent applicables, en plus des règles du PLU, les articles du règlement national d'urbanisme, à l’exception des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 du Code de l’urbanisme.
2. Par ailleurs, sont et demeurent applicables sur le territoire communal, les articles législatifs du Code de l’urbanisme relatif :
• aux périmètres de travaux publics, • aux périmètres de déclaration d’utilité publique, • à la réalisation de réseaux, • aux routes à grande circulation.
3. S’ajoutent de plus aux règles propres du PLU, les servitudes d’utilité publique qui font l’objet d’une notice annexée au présent dossier de PLU ou qui sont publiées sur le portail national de l’urbanisme prévu à l’article L.133-1 du code de l’urbanisme, accessible à l’adresse www.geoportail-urbanisme.gouv.fr (art. L.152-7 du code de l’urbanisme).
4. Les prescriptions prises au titre des autres législations spécifiques concernant l’occupation ou l’utilisation des sols s’ajoutent aux règles propres au PLU, notamment les périmètres de droit de préemption urbain.
5. Au titre de la règlementation sur l’archéologie préventive (article L. 521-1 du Code du patrimoine et article R. 425-31 du Code de l’urbanisme), toute découverte fortuite de vestiges susceptibles de présenter un caractère archéologique doit faire l’objet d’une déclaration immédiate au maire.
6. Règles de construction : tout bâtiment créé, étendu ou modifié en application du présent règlement doit respecter les dispositions du Code de la construction et de l’habitation et du Code civil (notamment ses articles 653 à 710 relatifs aux vues, droit de passage, servitude de cour commune, mitoyenneté, plantations, etc.), ainsi que les normes d’accessibilité pour autrui.
7. Accessibilité des personnes handicapées : en application de l’article L. 152-4 du Code de l’urbanisme, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du plan local d'urbanisme pour autoriser des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant. Il est également rappelé que pour tout logement construit pour autrui, les conditions d’accessibilité doivent être conformes aux articles L.161-1 et suivants et R.162-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
II – RAPPELS DE DISPOSITIONS LÉGISLATIVES, RÈGLEMENTAIRES ET JURISPRUDENTIELLES, ET DE DÉLIBÉRATIONS MUNICIPALES
ADAPTATIONS MINEURES
En application du 1° de l’article L. 152-3 du Code de l’urbanisme, les règles et servitudes définies par un Plan Local d'Urbanisme peuvent faire l'objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
AIRES DE STATIONNEMENT
En application de l’article L. 151-33 du Code de l’urbanisme, lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant de l'alinéa précédent, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. En application des articles L. 151-34 et suivants du Code de l’urbanisme, il ne peut, nonobstant toute disposition du Plan Local d’Urbanisme, être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’État. Les plans locaux d’urbanisme peuvent en o