Dispositions générales
Modification de droit commun approuvée le 20 novembre 2025 version du 22/10/25
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Annexe 4 : fiche du SDIS sur les regles a respecter en matiere de
Définitions
Les termes écrits en italique au sein du présent règlement répondent aux définitions ci-dessous.
Les termes marqués d’un astérisque (*) reprennent les définitions contenues dans le lexique national d’urbanisme prévu par le décret du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du Code de l'urbanisme et à la modernisation du contenu du PLU. Ces définitions sont complétées et précisées afin que celles-ci soient adaptées au contexte local.
Abri léger
Un abri léger (notamment carport, tonnelle, pergola…) est une structure qui se compose d’une toiture légère posée sur poteaux et ouverte sur toutes ses faces. H= 3 m
max.
L’emprise maximale d’un abri léger est limitée à 20 m² pour une hauteur maximale de 3 m au point le plus haut. 20 m² d’emprise au sol max.
Accès et voie nouvelle
L’accès est constitué par la limite entre le terrain et la voie qui le dessert, et permet l’entrée et la sortie de véhicules ou de piétons sur le terrain. Le nombre et la dimension des accès sont adaptés à l’occupation du terrain, et au type d’usage de l’accès (véhicule ou piéton).
La voie nouvelle est une emprise publique ou privée qui permet de desservir une ou plusieurs unités foncières distinctes.
Acrotère
Muret plein ou à claire-voie établi au faîte des façades, à la périphérie de la toiture-terrasse d'un bâtiment.
Acrotère
Alignement par rapport aux voies
L’alignement est la limite commune d’un fond privé et du domaine public ou d’un fond privé et d’une voie ouverte à la circulation publique.
Annexe*
Voir « Construction annexe »
Arbres
Les arbres sont définis par la hauteur de leur tige :
Arbre demi-tige Le tronc mesure entre 1 mètre et 1,4
mètres de haut avant
qu’apparaissent les
premières branches
Arbre tige Le tronc mesure
entre 1,5 mètre et 1,8
mètres de haut avant
qu’apparaissent les
premières branches
Arbre haute tige Le tronc mesure au moins 1,9 mètre
avant
qu’apparaissent les
premières branches
Attique
Partie supérieure d’un bâtiment, en retrait sur au moins deux façades principales des niveaux inférieurs.
Balcon
Plateforme en saillie sur la façade d'un bâtiment, fermée par un garde-corps, une rambarde ou une balustrade et qui communique avec une pièce.
Bâtiment
Un bâtiment est une construction couverte et close. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale.
Coefficient de biotope par surface (CBS)
Introduit par la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, le coefficient de biotope décrit la proportion des surfaces favorables à la biodiversité (surface éco-aménageable) par rapport à la surface totale d’une parcelle. Le règlement du PLU peut « imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, éventuellement pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville ».
L’application d’un coefficient de biotope permet de s’assurer globalement de la qualité d’un projet, en réponse à plusieurs enjeux : amélioration du microclimat, infiltration des eaux pluviales et alimentation de la nappe phréatique, création et valorisation d’espace vital pour la faune et la flore.
Clôture
Désigne tout type d’installation (mur, muret, grille, etc.) ou de plantation de végétaux, qui délimite un terrain qui sert à enclore 2 propriétés privées ou une propriété privée et le domaine public.
Construction
Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface. La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres), et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment, telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment. A contrario, les installations techniques de petites dimensions (chaufferie, éoliennes, poste de transformation, canalisations …), et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme et ne sont donc pas considérés comme des constructions.
Construction annexe
Une construction annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale, et située sur la même unité foncière. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.
Construction existante
Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Une construction édifiée soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet, est considérée comme légalement construite.
Construction principale
La construction principale correspond au volume bâti, notamment à destination d’habitation, qui peut comprendre un garage intégré au volume.
Les éléments complémentaires ne sont pas inclus dans cette notion de bâtiment principal : il s’agit des bâtiments non contigus et non destinés à l’habitation : garage, abri de jardin, mais aussi les piscines et abris de piscine.
Construction principale
Constructions annexes
Piscine
Comble
Le comble est constitué de l’espace compris entre le plancher haut et la toiture d’un bâtiment.
Destination et sous-destination des constructions (articles R. 151-27 à R. 159 du Code de l’urbanisme)
La définition des destinations et sous-destinations de constructions est issue de l’arrêté du 10 novembre 2016 mis à jour dans le cadre du décret n°2023-195 du 22 mars 2023 :
Définitions précisions techniques habitation
Logement
La sous-destination « logement » recouvre les Inclut :
constructions destinées au logement principal, – Tous les statuts d’occupation secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion (propriétaires, locataire, occupant à titre des hébergements couverts par la sous-destination « gratuit, etc.) et tous les logements, quel hébergement ». La sous-destination « logement » que soit le mode de financement.
recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. Les chambres d’hôtes de moins
de 5 unités d’hébergement sont comprises dans cette – Les « résidences démontables constituant sous-destination. l’habitat permanent de leurs utilisateurs » (ex : yourtes, tipis, etc.).
- Les chambres d’hôtes, limitées à cinq chambres et quinze personnes (code du tourisme, art. D. 324-13).
- Les meublés de tourisme ne proposant pas de prestations hôtelières, au sens du b) du
4° de l’article 261-D du code général des impôts.
Hébergement
La sous-destination « hébergement » recouvre les Constructions à vocation sociale ou à vocation constructions destinées à l'hébergement dans des commerciale, destinées à héberger un public résidences ou foyers avec service. Cette sous- spécifique.
destination recouvre notamment les maisons de Inclut les centres d’hébergement d’urgence, les retraite, les résidences universitaires, les foyers de centres d’hébergement et de réinsertion sociale travailleurs et les résidences autonomie. (CHRS), les centres d’accueil de demandeurs d’asile
(Cada).
Commerces et activités de services
Artisanat et commerce de détail
La sous-destination « artisanat et commerce de Inclut les commerces de détail, notamment les détail » recouvre les constructions commerciales épiceries, les supermarchés et les points permanents destinées à la présentation et vente de bien directe à de retrait par la clientèle tels que les « drives ».
une clientèle ainsi que les constructions artisanales Inclut également l’artisanat avec activité commerciale destinées principalement à la vente de biens ou de vente de biens (boulangeries, charcuteries, etc.) et services. l’artisanat avec activité commerciale de vente de services (cordonnerie, salon de coiffure, etc.).
Restauration
La sous-destination « restauration » recouvre les N’inclut pas la restauration collective (salariés ou constructions destinées à la restauration ouverte à la usagers d’une entreprise ou administration).
vente directe pour une clientèle commerciale.
Commerce de gros
La sous-destination « commerce de gros » recouvre Toutes constructions destinées à la vente entre les constructions destinées à la présentation et la professionnels.
vente de biens pour une clientèle professionnelle.
Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle
La sous-destination « activité de service où s'effectue Inclut :
l'accueil d'une clientèle » recouvre les constructions – Les constructions où s’exerce une destinées à l'accueil d'une clientèle pour la profession libérale (médecin, avocat, conclusion directe de contrat de vente de services ou architecte, etc.)
de prestation de services et accessoirement la – Toutes les constructions permettant présentation de biens. l’accomplissement de prestations de services fournies à des particuliers ou à des professionnels : assurances, banques,
agences immobilières, agences de location de véhicules, salles de sport, magasins de téléphonique mobile, etc.
Hôtels
La sous-destination “hôtels” recouvre les constructions destinées à l’accueil de touristes dans des hôtels, c’est-à-dire des établissements commerciaux qui offrent à une clientèle de passage qui, sauf exception, n’y élit pas domicile, des chambres ou des appartements meublés en location, ainsi qu’un certain nombre de services
Autres hébergements touristiques
La sous-destination “autres hébergements touristiques” recouvre les constructions autres que les hôtels destinés à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs.
Cinéma
La sous-destination « cinéma » recouvre toute Toute construction nécessitant d’obtenir une construction répondant à la définition autorisation d’exploitation et l’homologation de la d'établissement de spectacles cinématographiques salle et de ses équipements de projection.
mentionnée à l'article L. 212-1 du code du cinéma et de l'image animée accueillant une clientèle commerciale.
Autres activités des secteurs primaires, secondaires et tertiaires
Industrie
La sous-destination « industrie » recouvre les Constructions industrielles ou artisanales affiliées à constructions destinées à l'activité extractive et l’industrie (construction automobile, construction manufacturière du secteur primaire, les aéronautique, ateliers métallurgiques, maçonnerie, constructions destinées à l'activité industrielle du menuiserie, peinture, …).
secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.
Entrepôt
La sous-destination « entrepôt » recouvre les Constructions destinées au stockage des biens ou à la constructions destinées à la logistique, au stockage logistique, et incluant notamment les locaux ou à l’entreposage des biens sans surface de vente, logistiques dédiés à la vente en ligne et les centres de les points permanents de livraison ou de livraison et données.
de retrait d’achats au détail commandés par voie
télématique, ainsi que les locaux hébergeant les centres de données.
Bureau
La sous-destination « bureau » recouvre les Constructions destinées au travail tertiaire, les sièges constructions fermées au public ou prévoyant un sociaux des entreprises privées et les différents accueil limité du public, destinées notamment aux établissements assurant des activités de gestion activités de direction, de communication, de gestion financière, administrative et commerciale.
des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires et également des administrations publiques et assimilées.
Centre de congrès et d’exposition
La sous-destination « centre de congrès et Constructions de grandes dimensions, notamment les d'exposition » recouvre les constructions destinées à centres, les palais et les parcs d’exposition, les parcs l'événementiel polyvalent, l'organisation de salons et d’attractions, les zéniths, etc.
forums à titre payant.
Cuisine dédiée à la vente en ligne
La sous-destination « cuisine dédiée à la vente en ligne » recouvre les constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique. Ces commandes sont soit livrées au client soit récupérées sur place.
Équipements d’intérêt collectif et services publics
Locaux et bureaux des administrations publiques et assimilés
La sous-destination « locaux et bureaux accueillant – Constructions des porteurs d’une mission du public des administrations publiques et assimilés » de service public, que l’accueil du public recouvre les constructions destinées à assurer une soit une fonction principale du bâtiment mission de service public. Ces constructions peuvent (mairie, préfecture, etc.) ou une annexe être fermées au public ou ne prévoir qu'un accueil (ministère, services déconcentrés de limité du public. Cette sous-destination comprend l’État) ou une maison de service public.
notamment les constructions de l'État, des – Constructions permettant d’assurer des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi missions régaliennes de l’État que les constructions des autres personnes morales (commissariat, gendarmerie, caserne de investies d'une mission de service public. pompiers, établissements pénitentiaires, etc.).
- Bureaux des organismes publics ou privés, délégataires d’un service public administratif (Acoss, Urssaf, etc.) ou d’un service public industriel et commercial
(SNCF, RATP, régie de transports publics,
VNF, etc.).
Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
La sous-destination « locaux techniques et industriels – Équipements d’intérêt collectif des administrations publiques et assimilés » recouvre nécessaires à certains services publics les constructions des équipements collectifs de (fourrières automobiles, dépôts de nature technique ou industrielle. Cette sous- transports en commun, stations destination comprend notamment les constructions d’épuration, etc.).
techniques nécessaires au fonctionnement des – Constructions permettant la production services publics, les constructions techniques d’énergie reversée dans les réseaux conçues spécialement pour le fonctionnement de publics de distribution et de transport réseaux ou de services urbains, les constructions d’énergie, locaux techniques nécessaires industrielles concourant à la production d'énergie. comme els transformateurs électriques, etc.
Établissements d’enseignement de santé et d’action sociale
La sous-destination « établissements – Établissements d’enseignement d'enseignement, de santé et d'action sociale » (maternelle, primaire, collège, lycée, recouvre les équipements d'intérêts collectifs université, grandes écoles), destinés à l'enseignement ainsi que les établissements d’enseignement établissements destinés à la petite enfance, les professionnels et techniques, équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, les établissement d’enseignement et de équipements collectifs accueillant des services formation des adultes.
sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services – Hôpitaux, cliniques, maisons de similaires. convalescence, maisons de santé privées ou publiques (code de la santé publique, art. L. 6323-3) assurant le maintien de services médicaux dans les territoires
sous-équipés (lutte contre les déserts
médicaux).
Salles d’art et de spectacles
La sous-destination « salles d'art et de spectacles » Salles de concert, théâtres, opéras, etc.
recouvre les constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d'intérêt collectif.
Équipements sportifs
La sous-destination « équipements sportifs » - Stades dont la vocation est d’accueillir du public recouvre les équipements d'intérêts collectifs pour des évènements sportifs privés (stades de destinées à l'exercice d'une activité sportive. Cette football…)
sous-destination comprend notamment les stades, - Équipements sportifs ouverts au public en tant les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public. qu’usagers (piscines municipales, gymnases…).
Autres équipements recevant du public
La sous-destination « autres équipements recevant Autres équipements collectifs dont la fonction est du public » recouvre les équipements collectifs l’accueil du public à titre temporaire, pour pratiquer destinées à accueillir du public afin de satisfaire un un culte (églises, mosquées, temples…) pour tenir des besoin collectif ne répondant à aucune autre sous- réunions publiques, organiser des activités de loisirs destination définie au sein de la destination ou de fête (salles polyvalentes, maisons de
« Équipement d'intérêt collectif et services publics ». quartier…), assurer la permanence d’un parti
Cette sous-destination recouvre notamment les salles politique, d’un syndicat, d’une association, pour polyvalentes, les aires d'accueil des gens du voyage. accueillir des gens du voyage.
Lieux de culte
La sous destination « Lieux de culte » recouvre les constructions répondant à des besoins collectifs de caractère religieux
Exploitations agricoles et forestières
Exploitation agricole
La sous-destination « exploitation agricole » recouvre Toutes constructions concourant à l’exercice d’une les constructions destinées à l'exercice d'une activité activité agricole au sens de l’article L. 3111-1 du Code agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre rural et de la pêche maritime.
notamment les constructions destinées au stockage du matériel, des récoltes et à l’élevage des animaux ainsi que celles nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production, dans les conditions définies au II de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme.
.
Exploitation forestière
La sous-destination « exploitation forestière » Notamment les scieries, maisons forestières, etc.
recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.
Emplacement réservé
L’emplacement réservé correspond à une emprise sur un ou plusieurs terrains privés, qui est réservée dans le
PLU en vue de réaliser un équipement public, un espace public ou une infrastructure publique.
Emprise au sol
L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements, tels que les éléments de modénatures et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux et des encorbellements. Les installations techniques qui font partie intégrante des constructions et participent de leur volume général, tels que les ascenseurs extérieurs, sont à comptabiliser dans leur emprise.
L’emprise au sol totale d’un terrain est constituée de la somme des emprises de toutes les constructions figurant sur celui-ci (constructions principales, constructions annexes) ainsi que des terrasses ou débord de sous-sols en élévation de 0,60 m ou plus par rapport au terrain naturel. Les murs de clôture présents sur le terrain ne sont pas constitutifs d’emprise au sol.
ode de calcul de l emprise au sol ode de calcul de l emprise au sol
SurploSmubrplomb arquise arquise
Débord Eléments de modénature
Débord Eléments de modénature
Débord de toiture soutenu Débord de toiture non soutenu
Débord de toiture soutenu Débord de toiture non soutenu
Les piscines non couvertes réalisées, (y compris leurs abords) à une hauteur inférieure en tout point à 0,60 m par rapport au terrain naturel ne constituent pas d'emprise au sol au sens du présent règlement.
Pour l’application spécifique du règlement du PPRI en zone inondable (voir
Annexe 7.1.d), l’emprise au sol correspond à la « projection verticale du volume hors œuvre du bâtiment hormis les éléments de saillies et de modénature peu importants ».
Équipements collectifs
Ce sont des équipements publics ou privés qui assurent une fonction de service aux habitants en particulier dans les domaines administratif, sportif, culturel, médical, social et scolaire.
Espace vert de pleine terre
Un espace vert de pleine terre est un espace de jardin végétalisé qui doit permettre l’infiltration des eaux et qui ne dispose d’aucun traitement de sol autre que la terre. Un espace est considéré comme « de pleine terre » au sens du présent règlement lorsqu’il n’existe aucun élément bâti ou ouvrage sous sa surface dans une profondeur d’au moins 4 m. Les allées piétonnes non imperméabilisées et de moins d’1 mètre de largeur réalisées par des pavés à joints enherbés, dalles en pas japonais, sable stabilisé, platelage bois, etc. sont considérés dans le calcul des espaces verts de pleine terre.
N’entrent pas dans la définition de la pleine terre :
- tout revêtement artificiel,
- les terrasses,
- les accès et cheminements piétons imperméables ou de plus d’1 mètre de large,
- les piscines et abords,
- les espaces de circulation et stationnement des véhicules, quel que soit le traitement (par exemple, les dalles drainantes engazonnées, bandes de roulements plantées, etc.)
Les ouvrages d’infrastructures situés en profondeurs (réseaux, canalisations) ne sont pas de nature à remettre en cause un espace de pleine terre.
Extension
L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante. L’extension doit également constituer un ensemble architectural avec la construction principale existante.
Façade
Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature. On distingue la façade principale (façade sur rue), la façade arrière et les façades latérales le plus souvent appelées pignons.
Les éléments de modénatures tels que les acrotères, les bandeaux, les corniches, les moulures décoratives ou fonctionnelles, les bordures, les chambranles ou marquises sont constitutifs de la façade.
Gabarit
Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects (voir marges de recul ou de retrait) et d’emprise au sol.
Hauteur des constructions
La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques (antennes, cheminées, cabines d’ascenseur, chaufferies, climatisation) sont exclues du calcul de la hauteur dans la limite de 3 m de hauteur.
Doit être regardé comme sol naturel ou sol existant celui qui existe à la date de l’autorisation de la construction avant travaux d’adaptation liés à cette autorisation.
Modalités de calcul de la hauteur en cas de terrain en pente :
Dans le cas d’un terrain en pente, la hauteur est mesurée à la moitié de la largeur de la façade ou du pignon.
Si la longueur de façade excède 20 m, elle est divisée en tranches dont aucune n’excède 20 m, la hauteur est calculée au milieu de chaque tranche.
Limites séparatives latérales et de fond de parcelle
Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus.
En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.
Les limites séparatives peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. Le fond de parcelle est le fond opposé à la voie publique ou privée carrossable qui dessert la parcelle.
Loggia
Balcon couvert dont le fond est en retrait par rapport au nu de la façade.
Lucarne
Une lucarne est une baie verticale placée en saillie sur la pente d’une toiture, pour donner du jour, de l'aération ou l'accès au comble. La lucarne est composée d'une façade verticale, de deux côtés (appelés « joues » ou « jouées ») et d'une couverture généralement à deux ou trois pentes (croupe) formant des noues avec le pan de toiture principal. La lucarne est un ouvrage de charpente qui dépend de la toiture, même si sa façade peut être en maçonnerie.
Marge de recul ou de retrait
Distance de retrait fixée par les règles d’implantation des constructions du présent règlement entre une construction et les différentes limites du terrain (limites séparatives ou limite avec le domaine public) ou une autre construction sur le même terrain.
Dans tous les cas, la marge de retrait de la construction est comptée à partir de son point le plus proche de la limite du terrain ou le plus proche de l’autre construction située sur le même terrain. Ne sont pas pris en compte pour le calcul de distance les éléments architecturaux ou techniques suivants en saillie des façades :
- bandeaux corniches ou moulures ;
- simples débords de toiture (non soutenus par des poteaux ou des encorbellements) ;
- gouttières ;
- stores bannes ;
- marquises ;
- panneaux photovoltaïques ;
- blocs de climatisation ou les installations de production d’électricité ou de chaleur extraites du sol (pompe à chaleur par exemple).
La marge de retrait minimale peut être fixe ou variable selon la hauteur des constructions, avec ou sans distance minimale fixe.
Elle peut également varier selon que la façade vis-à-vis de la limite comporte ou non des ouvertures créant des vues.
Lorsque le règlement de zone prévoit des marges de retrait différentes si la façade comporte ou non des ouvertures créant des vues et que cette même façade comporte des parties sans vues et des parties avec vues :
- la marge en cas d’ouverture créant des vues s’applique au linéaire de façade situé jusqu’à un mètre de part et d’autre de chaque élément créant les vues ;
- la marge en cas de façade sans ouverture créant des vues s’applique au linéaire de façade situé horizontalement à plus d’un mètre de tout élément créant une vue.
Ouverture
Toute baie, orifice ou passage traversant de part en part un mur ou une paroi entre l’intérieur et l’extérieur de la construction. Le contraire d’une façade avec ouverture étant une façade aveugle.
Vues et éléments créant des vues
Sont considérés comme des éléments constituants des vues au sens du présent règlement :
- les ouvertures situées au-dessus du plancher :
- à moins de 2,60 m en rez-de-chaussée,
- à moins de 1,90 m pour les étages.
- les fenêtres,
- les portes-fenêtres,
- les lucarnes,
- les balcons,
- les loggias,
- les terrasses situées à plus de 0,60 m du terrain naturel,
Ne sont pas considérés comme des éléments constituant des vues au sens du présent règlement :
- les abris légers,
- les percements en sous-sol, à condition que le point le plus haut de l’ouverture ne soit pas situé à plus de 0,80 m au-dessus du terrain naturel,
- les portes pleines ou à vitrage translucide,
- les châssis de toit à plus de 1,90 m du plancher de la pièce desservie,
- les châssis fixes à verre translucide,
- les marches et paliers des escaliers extérieurs,
- les pavés de verre,
- les terrasses ou toit-terrasses inaccessibles (absence d’ouverture de toute nature donnant sur la terrasse), ou équipés de pare-vues d’au moins 1,90 m de hauteur.
- les terrasses situées au maximum à 0,60 m de hauteur par rapport au terrain naturel
- les ouvertures situées au-dessus du plancher :
- à 2,60 m ou plus du rez-de-chaussée ;
- à 1,90 m ou plus pour les étages,
- les châssis oscillants non battants à plus de 1,90 m du plancher pour tous les niveaux.
Ouverture de toit
Ouverture à châssis vitré, ouvrant ou non, pratiquée dans la couverture (fenêtre de type Vélux).
Pan d’une toiture
Surface plane formée par un versant de toiture.
Place commandée
Au sens du présent règlement, une place de stationnement commandée est une place qui n’est pas accessible directement depuis la voie de desserte, mais en traversant une autre place de stationnement située dans son prolongement longitudinal.
Piscine
Au sens du présent règlement, une piscine est un bassin artificiel étanche rempli d’eau dont les dimensions permettent à un être humain de s'y plonger au moins partiellement.
Les piscines non pourvues de dispositif de couverture ne sont pas constitutives d’emprise au sol pour l’application du présent règlement si elles sont entièrement enterrées ou à une hauteur hors sol d’un maximum de 60 cm (cf. la définition de l’emprise au sol).
Dès lors qu’une piscine est équipée d’un dispositif de couverture en surélévation (d’une hauteur minimale de 0,60 m), elle constitue de l’emprise au sol (cf. photo ci-contre).
Sous-sol
Partie enterrée ou semi enterrée de la construction à condition que le niveau supérieur du sous-sol n’excède pas 1 m de hauteur par rapport au terrain naturel. Les sous-sols semi-enterrés, dont le niveau supérieur excède 60 cm ou plus par rapport au terrain naturel, sont constitutifs d’emprise au sol. Leur création est conditionnée par le PPRI dans les zones affectées.
Surface de plancher1
[Article R. 111-22 Code de l’urbanisme] La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
- des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
- des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
- des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
- des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvre ;
- des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
- des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du
Code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
- des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
- d’une surface égale à 10 % des surfaces de planchers affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Terrain naturel
Doit être regardé comme sol/terrain naturel ou sol existant celui qui existe à la date de la demande d’autorisation de la construction avant travaux d’adaptation liés à cette autorisation, même si la topographie du terrain a été avant cette date modifiée à la suite de précédents travaux de construction ou de terrassement régulièrement édifiée.
Terrasses
Plate-forme extérieure horizontale aménagée sur le toit d'un bâtiment ou sur le sol (éventuellement surélevée).
Les terrasses ne génèrent pas d’emprise au sol sauf si elles sont surélevées à une hauteur de 0,60 m ou plus par rapport au terrain naturel.
Terrasse inaccessible
Une terrasse est considérée comme inaccessible si elle ne présente pas d’ouverture permettant un accès régulier, hors accès technique permettant l’entretien des blocs de climatisation, machinerie d’ascenseur, végétalisation de la toiture, etc.
Unité foncière
Une unité foncière est constituée par la ou les parcelles contigües d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire, à la même indivision ou à la même copropriété.
Voies et emprises publiques
La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant.
1 Pour plus de précisions, se référer à la circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme, annexée au présent règlement.
L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.
Le présent Plan Local d’Urbanisme (PLU) s'applique à l'ensemble du territoire communal de Montesson.
I – Portée du règlement à l’égard des autres législations relatives à l’occupation des sols
1. Demeurent applicables, en plus des règles du PLU, les articles du règlement national d'urbanisme, à l’exception des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 du Code de l’urbanisme.
2. Par ailleurs, sont et demeurent applicables sur le territoire communal, les articles législatifs du Code de l’urbanisme relatif :
- aux périmètres de travaux publics,
- aux périmètres de déclaration d’utilité publique,
- à la réalisation de réseaux,
- aux routes à grande circulation.
3. S’ajoutent de plus aux règles propres du PLU, les servitudes d’utilité publique qui font l’objet d’une notice annexée au présent dossier de PLU ou qui sont publiées sur le portail national de l’urbanisme prévu à l’article L.133-1 du code de l’urbanisme, accessible à l’adresse www.geoportail-urbanisme.gouv.fr (art.
L.152-7 du code de l’urbanisme).
4. Les prescriptions prises au titre des autres législations spécifiques concernant l’occupation ou l’utilisation des sols s’ajoutent aux règles propres au PLU, notamment les périmètres de droit de préemption urbain.
5. Au titre de la règlementation sur l’archéologie préventive (article L. 521-1 du Code du patrimoine et article
R. 425-31 du Code de l’urbanisme), toute découverte fortuite de vestiges susceptibles de présenter un caractère archéologique doit faire l’objet d’une déclaration immédiate au maire.
6. Règles de construction : tout bâtiment créé, étendu ou modifié en application du présent règlement doit respecter les dispositions du Code de la construction et de l’habitation et du Code civil (notamment ses articles 653 à 710 relatifs aux vues, droit de passage, servitude de cour commune, mitoyenneté, plantations, etc.), ainsi que les normes d’accessibilité pour autrui.
7. Accessibilité des personnes handicapées : en application de l’article L. 152-4 du Code de l’urbanisme, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du plan local d'urbanisme pour autoriser des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant. Il est également rappelé que pour tout logement construit pour autrui, les conditions d’accessibilité doivent être conformes aux articles L.161-1 et suivants et R.162-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
II – Rappels de dispositions législatives, règlementaires
Et jurisprudentielles, et de délibérations municipales adaptations mineures
En application du 1° de l’article L. 152-3 du Code de l’urbanisme, les règles et servitudes définies par un Plan
Local d'Urbanisme peuvent faire l'objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
Aires de stationnement
En application de l’article L. 151-33 du Code de l’urbanisme, lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant de l'alinéa précédent, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.
En application des articles L. 151-34 et suivants du Code de l’urbanisme, il ne peut, nonobstant toute disposition du Plan Local d’Urbanisme, être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’État. Les plans locaux d’urbanisme peuvent en outre ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction de ces logements.
L’obligation de réaliser des aires de stationnement n’est pas applicable aux travaux de transformation ou d’amélioration de bâtiments affectés à des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’État, y compris dans le cas où ces travaux s’accompagnent de la création de surface de plancher, dans la limite d’un plafond fixé par décret en Conseil d’État.
Aspect extérieur des constructions
Selon l’article R. 111-21 du Code de l’urbanisme, un projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Bâtiments détruits ou démolis
Au titre de l’article L. 111-15 du Code de l’Urbanisme, la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié.
Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.
Le présent PLU ne s’oppose pas à ces dispositions, sous réserve des dispositions édictées par les plans de prévention des risques applicables aux terrains concernés.
Clôtures
En application de la délibération du Conseil municipal du 13 septembre 2007, l’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable (sauf si elle fait partie d’une construction, dans ce cas elle est incluse dans la demande de permis de construire).
Constructions existantes non conformes aux règles du PLU
Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux dispositions édictées par le règlement applicable à la zone, un permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux, qui ont pour objet d’améliorer la conformité de cet immeuble avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard, à l’exception de cas mentionnés au sein des dispositions communes applicables en toutes zones. (Conseil d’État, no 79530 du
27/05/88)
Constructions non soumises à autorisation d’urbanisme
À l'exception des constructions et des travaux mentionnés aux b et e de l'article L. 421-5 et aux articles L. 421-5-
1, L. 421-5-2 et L. 421-5-3 du code de l’urbanisme, les constructions, aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre de ce code doivent être conformes aux dispositions mentionnées à l'article
L. 421-6. (art. L.421-8)
Elles restent donc soumises au respect des différentes règles du présent règlement.
Corridors écologiques
Le plan de zonage du PLU identifie des corridors écologiques et corridors écologiques alluviaux à protéger au titre de l’article L. 151-23 du Code de l’urbanisme. Ces secteurs contribuent à la préservation des continuités écologiques et à la trame verte et bleue. Tous aménagements ou constructions susceptibles de porter atteinte au corridor écologique et à leur fonctionnement sont interdits, hormis les infrastructures ou superstructures d’intérêt collectif.
Dérogation aux règles du PLU
En application du 2° de l’article L. 152-3 du Code de l’urbanisme, les règles et servitudes définies par un Plan
Local d'Urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception de celles prévues par les dispositions des articles L. 152-4 et suivants.
Emplacements réservés
Sur les emprises foncières classées en emplacement réservé sur le plan de zonage au titre de l’article L. 151-41 du Code de l’urbanisme ne sont autorisées que les occupations et utilisations du sol correspondant à la destination de cet emplacement telle qu’elle est mentionnée sur le tableau figurant sur le document graphique.
Espaces boisés classés
Les espaces classés en espaces boisés classés et figurant comme tels sur le plan de zonage sont soumis aux dispositions de l’article L. 113-1 du Code de l’urbanisme.
Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations.
Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d'alignements.
Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.
Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue aux chapitres Ier et II du titre Ier livre III du code forestier.
Les coupes et abattages d'arbres sont soumis à la déclaration préalable prévue par l'article L. 421-4.
Espaces paysagers protégés
Les espaces paysagers protégés et figurant comme tels sur le plan de zonage sont soumis aux dispositions de l’article L. 151-23 du Code de l’urbanisme. Il s’agit de sites à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d’ordre esthétique, historique ou écologique. Toute construction y est interdite, hormis :
- les constructions et installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif,
- les travaux ou aménagements nécessaires à l'exploitation de la voie d'eau ou à la valorisation de cette dernière,
- les constructions liées à la gestion et à l’entretien des jardins familiaux,
- les constructions qui ne remettent pas en cause le caractère paysager de la zone dans laquelle elles s’inscrivent.
Occupation du domaine public fluvial et berges de seine
Sur l'ensemble du linéaire de la voie d'eau du territoire communal, l'autorité gestionnaire (Voies Navigables de
France) est responsable des autorisations délivrées de toute occupation de son domaine, qu'il s'agisse de rejet et/ou prises d'eau en Seine, de travaux réalisés sur celui-ci ou d'occupations privatives instituées par la loi n° 90-
1168 du 29 décembre 1990. Par ailleurs, les propriétaires riverains de la Seine ne peuvent planter d'arbres ni se clore par haie autrement qu'à une distance de 9,75 m sur les bords où il existe un chemin de halage ou d’exploitation. Dans les autres cas, les propriétaires riverains de la Seine ne peuvent planter d'arbres ni se clore par haie autrement qu'à une distance de 3,25 m.
Les servitudes de halage ou a minima de marchepied ne sont en aucun cas à considérer comme voirie d'accès aux habitations. Elles ne doivent pas être confondues avec les dessertes obligatoires au titre du PLU (article
R. 111-5 du Code de l'urbanisme).
Participation des constructeurs
Il est rappelé que les bénéficiaires de permis de construire sont soumis aux taxes et participations prévues par les dispositions législatives en vigueur et participeront ainsi au financement des équipements.
Les projets faisant l’objet d’une convention de Projet Urbain Partenarial (PUP) pourront être exonérés, en tout ou partie, de certaines taxes et participations, selon les conditions spécifiques de la convention de PUP applicable.
Permis de démolir
Le permis de démolir ayant été institué en application de la délibération du Conseil municipal du 13 septembre
2007, les démolitions sont soumises à autorisation préalable. Ce permis pourra être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur des quartiers, des monuments et des sites. La décision sera prise en tenant compte de l’intérêt historique ou architectural de la construction et de l’impact d’une éventuelle démolition dans le paysage.
Prévention du risque d’inondation
La commune est couverte par le Plan de Prévention du Risque d’Inondation (PPRI) de la Vallée de la Seine et de l’Oise, approuvé par arrêté préfectoral du 30 juin 2007. Dans toutes les zones concernées par un risque d’inondation, identifiées sur le document graphique par la limite de zone du PPRI, tout projet doit respecter les dispositions du règlement du PPRI (cf. annexes servitudes 7.1.d du dossier PLU). Notamment, les reconstructions après démolition doivent respecter les dispositions du PPRI.
Les bâtiments publics nécessaires à la gestion de crise, dont les équipements de santé, les casernes de pompiers et de gendarmerie, devront dans la mesure du possible être implantés en dehors de I ‘enveloppe de probabilité de la crue (cf. annexe 7.3.q, plan de synthèse des risques).
Dans le cas contraire, il conviendra de veiller à ce que les bâtiments restent, en toutes circonstances, aisément accessibles par la route et desservis par des réseaux résilients et à ce que les planchers des bâtiments eux-mêmes soient situés au-dessus de la cote estimée.
Prévention du risque lié à la présence d’anciennes carrières
Des zones affectées ou susceptibles d’avoir été affectées par d’anciennes cavités abandonnées sont reportées sur le plan des servitudes (annexe no 7.1.a). Ces périmètres ont été approuvés par l’arrêté préfectoral no 86400 du 5 août 1986.
En effet, aux termes de l’article L. 562-6 du Code de l’environnement, ces périmètres liés à la présence d’anciennes carrières souterraines valent désormais Plan de Prévention des Risques Naturels prévisibles (PPRN).
À l’intérieur des zones où figurent d'anciennes cavités abandonnées, les projets de constructions pourront faire l’objet d'une consultation de l’Inspection Générale des Carrières qui proposera des recommandations techniques. Les permis de construire peuvent être soumis à l’observation de règles techniques spéciales ou être refusés en application des dispositions de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme.
Prévention du risque lié au transport de matières dangereuses
Des dispositions particulières en matière maitrise de l’urbanisation s’appliquent dans le périmètre des servitudes d’utilité publique (SUP) prenant en compte la maitrise des risques autour des canalisations de transport de gaz naturel institué par l’arrêté préfectoral no 2016246-0031 du 2 septembre 2016. Ces périmètres sont représentés à titre indicatif sur le plan des servitudes en annexe no 7.1.a ; en cas d’écart entre la représentation graphique et les distances SUP figurant dans le tableau de l’arrêté préfectoral en annexe 7.1.c, seules ces dernières font foi, par rapport au tracé réel des canalisations.
Ces dispositions affectent notamment les Établissements Recevant du Public (ERP) et les Immeubles de Grande
Hauteur (IGH) de la manière suivante :
Dans le périmètre de distance SUP1 :
La délivrance d’un permis de construire relatif à un ERP susceptible de recevoir plus de 100 personnes ou à un
IGH est subordonnée à la fourniture d’une analyse de compatibilité ayant reçu l’avis favorable du transporteur ou, en cas d’avis défavorable du transporteur, l’avis favorable du Préfet rendu au vu de l’expertise mentionnée au III de l’article R. 555-31 du Code de l’environnement.
L’analyse de compatibilité, prévue au j de l’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme, est établie conformément aux dispositions de l’arrêté ministériel du 5 mars 2014 définissant les modalités d'application du chapitre V du titre V du livre V du code de l'environnement et portant règlement de la sécurité des canalisations de transport de gaz naturel ou assimilé, d'hydrocarbures et de produits chimiques.
Dans les périmètres de distance SUP2 :
L’ouverture d’un ERP susceptible de recevoir plus de 300 personnes ou d’un IGH est interdite.
Dans les périmètres de distance SUP3 :
L’ouverture d’un ERP susceptible de recevoir plus de 100 personnes ou d’un IGH est interdite.
Pour tout projet de construction situé à proximité d’ouvrages de gaz, le transporteur GRTgaz doit être consulté :
GRTgaz - Pôle Exploitation Val de Seine
Équipe Travaux Tiers
2 rue Pierre Timbaud
92238 Gennevilliers cedex
Prévention du risque de retrait-gonflement des argiles
Certains secteurs du territoire sont concernés par le risque de retrait / gonflement des argiles. Dans ces secteurs, les constructeurs doivent suivre des préconisations techniques particulières figurant en annexe informative 7.3.i du dossier PLU, destinées notamment à éviter que les infiltrations d’eaux pluviales ne soient situées à proximité des fondations.
Voies bruyantes
La commune de Montesson est concernée par un arrêté préfectoral de classement acoustique des infrastructures de transports terrestres et à l’isolement acoustique des bâtiments dans les secteurs affectés par le bruit. Cet arrêté n°00.324/DUEL du 10 octobre 2000 fixe les secteurs concernés et les niveaux de nuisances sonores à prendre en compte pour la construction de bâtiments et pour les prescriptions techniques de nature à les réduire. Les voies et secteurs concernés sont mentionnés dans l’annexe 7.3.l du dossier PLU.
Zone non aedificandi
En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites dans une bande de cent mètres de part et d'autre de l'axe de l’autoroute (A14), au sens du Code de la voirie routière.
Toutefois, un certain nombre d'exceptions à ce principe sont applicables de plein droit. Elles concernent :
- les constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières ;
- les services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières ;
- les bâtiments d'exploitation agricole ;
- les réseaux d'intérêt public : les supports d'installation nécessaires aux réseaux ;
- l’adaptation, la réfection ou l'extension des constructions existantes : cette disposition concerne les bâtiments existants, elle ne s'applique donc pas aux ruines. De plus la loi n'autorise que les travaux d'adaptation, de réfection, ou d'extension.
Dispositions communes applicables en toutes zones
Les dispositions suivantes s’appliquent sur l’ensemble du territoire de la commune, sauf disposition contraire spécifique à chaque zone.
Abris légers et annexes : règles particulières d’implantation
Les constructions et installations de type abris légers (pergolas, tonnelles, carports, etc.), qui, par nature, ne possèdent pas de façade, doivent respecter les marges de retrait minimales prévues pour les constructions dont les façades ne possèdent pas d’ouverture créant des vues.
Les constructions annexes, dans la limite de 20 m² d’emprise au sol et de 3,5 m de hauteur, et les abris légers ne sont pas soumis aux règles d’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain.
Cas particulier des piscines : voir paragraphe « piscines : règles particulières d’implantation ».
Antennes relais
Dans les zones U-cv, U-ft et U-r, la hauteur maximale autorisée des supports d’antennes relais est celle correspondant aux règles de hauteur maximale définies pour chaque zone.
Dans les autres zones, la hauteur des supports d’antennes relais est limitée au strict minimum nécessaire pour assurer la couverture des réseaux sur le territoire, justifié par une étude de propagation des ondes.
Application des dispositions du présent règlement en cas de division de parcelle
En application de l’article R. 151-21 du Code de l’urbanisme, il est institué que, dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le présent règlement sont appréciées au regard de chacun des lots issus de la division.
Dans le cas d’un lotissement dont la voirie est constitutive d’un lot, les règles de superficie minimale d’espaces verts de pleine terre ne sont pas applicables à ce lot de voirie (mais restent applicables pour chacun des autres lots).
COEFFICIENT DE BIOTOPE DE SURFACE (CBS) Dispositions générales
Un Coefficient de Biotope par Surface (CBS) minimum est imposé et comprend une part minimum obligatoire de surface en pleine terre (PLT). Le Coefficient de Biotope par Surface et la surface en pleine terre sont calculés à l’unité foncière et sont fixés en fonction des zones. Les places de stationnement sont exclues du calcul du CBS.
Calcul du Coefficient de biotope par surface
Le coefficient de biotope par surface est calculé suivant la formule suivante :
- étititititititititititititititititititititititittétititititititititititititititititittétitititititi
- =
- ′tititititititititititititititititititititititittétititititititititititititititititititititititititititititittètitititititititititititi
La surface éco-aménagée est la somme des surfaces favorables à la nature sur la parcelle, pondérées par un ratio tenant compte de leurs qualités environnementales.
Les différents types de surfaces sont pondérées par les ratios suivants :
- Espace de pleine terre : coefficient de 1
- Sol perméable (terrasse bois, allée de gravier …) : coefficient de 0,5
- Toiture végétalisée : coefficient de 0,3
- Sol imperméabilisé : coefficient de 0
À ce calcul du CBS, on ajoute un bonus
- de 0,1 pour toute plantation de nouvel arbre de haute tige au sein de l’unité foncière.
- de 0,05 pour toute plantation de nouvel arbre de tige ou demi-tige au sein de l’unité foncière.
Les arbres devront être plantés au minimum
- à 2 m des limites séparatives.
- à une distance des constructions et les uns des autres au moins égale au diamètre moyen de la couronne à l’âge adulte de l’espèce concernée
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RÉSEAUX PUBLICS D’EAU,
D’électricité, d’assainissement
Alimentation en eau potable
Toute construction ou installation nouvelle qui, par sa destination, implique une utilisation d'eau potable doit être alimentée par un branchement à un réseau collectif de distribution sous pression présentant des caractéristiques suffisantes, respectant les conditions imposées par le règlement du service gestionnaire des eaux et, le cas échéant, celui du service de prévention contre l'incendie.
Assainissement
Les réseaux privatifs doivent être conçus de manière à ce que les eaux usées et les eaux pluviales soient séparées conformément aux règlements communaux d’assainissement collectif et non-collectif annexés au PLU :
Eaux usées
Pour toute construction nouvelle ou lors de travaux réalisés sur une construction existante, toutes les eaux et matières usées doivent être dirigées vers le réseau collectif d'assainissement.
Toutefois, en l'absence de ce réseau, un assainissement individuel est autorisé à condition qu'il soit conçu de façon à pouvoir être raccordé au réseau collectif, quand celui-ci sera réalisé. En outre, l'installation d'assainissement individuel doit être réalisée dans le respect des normes en vigueur et être soumis à autorisation de la commune.
L'évacuation des eaux usées industrielles dans le réseau public d'assainissement est subordonnée à un prétraitement.
Les eaux usées et les eaux pluviales doivent être traitées séparément.
Eaux pluviales
Les eaux de pluie doivent être infiltrées et gérées à la parcelle : stockage, infiltration, réutilisation pour des usages domestiques.
L’infiltration forcée des eaux pluviales est proscrite dans les zones de carrières ou de risque de retrait gonflement d’argile (se référer à la notice figurant en annexe du dossier de PLU) en raison des risques de formation de fontis, excepté si une étude démontre le contraire, notamment pour les parcelles situées en limite de zone à risques.
Pour les constructions dont la surface de plancher est supérieure à 2 000 m², le débit de fuite dans le réseau public d’eau pluviale s’il existe, doit être limité à 2 litres par second par hectare imperméabilisé, pour des occurrences de pluie allant jusqu’à la pluie décennale.
Pour les autres constructions, le ruissellement ne peut être rejeté dans le réseau public d’eaux pluviales qu’en cas d’impossibilité avérée et démontrée d’infiltrer sur la parcelle et après qu’aient été mises en œuvre des solutions susceptibles d’infiltrer ou de stocker les apports pluviaux afin de limiter au maximum le rejet dans le réseau.
Les eaux issues des surfaces imperméabilisées des parkings et voiries doivent être traitées (débourbées et déshuilées) avant l’infiltration à la parcelle ou rejet dans le réseau public. Cette obligation concerne les parkings d’une taille supérieure à 6 places.
Toute installation artisanale ou commerciale non soumise à autorisation ou à déclaration au titre de la législation sur les installations classées ou du Code de l’environnement, doit être équipée d’un dispositif de traitement des eaux pluviales adapté à l’importance de la nature de l’activité et assurant une protection efficace du milieu naturel.
Déchets
Une note de recommandation de gestion des déchets et encombrants est annexée au PLU (annexe 7.2.d). Elle intègre le calcul de la surface de stockage et du nombre de conteneurs à déchets nécessaires pour les opérations de logements.
Pour les opérations portant sur la construction de 3 logements ou plus, un local ou un emplacement spécifique pour le stockage des containers à déchets ménagers doit être prévu, d’une surface minimale de 6 m² et conforme aux dispositions de l’annexe 7.2.d. Il doit également être prévu sur le terrain, mais directement accessible depuis la voie publique, un local ou une aire de présentation des containers pour la collecte des déchets.
Réseaux divers
Les réseaux privés de raccordement réalisés sur la parcelle devront être enterrés.
Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public
Règles relatives aux accès sur les voies publiques
Le nombre des accès créés sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité ou des services publics. Lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, le ou les accès doivent être établis sur la voie où la gêne pour la circulation des véhicules, des vélos ou des piétons est la moindre.
Le nombre et la largeur des entrées charretières sont limités à ce qui est strictement nécessaire pour assurer une bonne desserte du terrain et des constructions, les accès inutiles ou superflus peuvent être interdits.
Les accès doivent créer le minimum de perturbation pour le stationnement public existant et ne doivent en aucun cas porter atteinte aux arbres d’alignement.
Règles relatives à la desserte de la parcelle
Toute autorisation d'occupation du sol peut être refusée sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées permettant la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie (voir fiche du SDIS en annexe 4 du présent règlement). Elle peut également être refusée si les accès sont insuffisamment dimensionnés, compte tenu du nombre de logements ou de m² de surface de plancher projetés, ou si les accès présentent un risque pour la sécurité des personnes. Cette sécurité est appréciée compte tenu, notamment, de la disposition des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
La desserte de la parcelle peut être assurée soit par une voie publique soit par une servitude légalement instituée sur une emprise privée.
Règles relatives aux voies créées sur les parcelles pour la desserte des constructions projetées
Les voies créées sur les parcelles pour desservir les constructions ou les parkings doivent être de dimension suffisante pour répondre, dans des conditions satisfaisantes de confort et sécurité, aux besoins générés par le programme de construction projeté. Les voies doivent être conçues et aménagées de manière à garantir la sécurité des piétons et des cyclistes, au besoin par des aménagements de voie spécifiques aux vélos. Les voies en impasse doivent être aménagées avec une aire de retournement de telle sorte que les véhicules puissent tourner, notamment les véhicules d’enlèvement des ordures ménagères (voies publiques) et de secours.
Coproprieté horizontale
Dans le cas où le terrain d’assiette d’un projet est situé à l’intérieur d’une copropriété horizontale dont les voies d’accès ne constituent pas des parties communes, et dont les limites des lots en jouissance exclusive sont bien définies, les différentes règles édictées par le présent règlement sont appréciées au regard des limites du lot de copropriété concerné, et non de l’unité foncière globale de la copropriété.
Extension de constructions existantes situées dans les marges de
Retrait par rapport à la voie et aux limites séparatives
Lorsqu’une construction existante, régulièrement édifiée à la date d’approbation du premier PLU (20 décembre 2012), est implantée en tout ou partie, dans la marge de retrait imposée par les règles d’implantation par rapport aux voies et aux limites séparatives de la zone où se situe la construction, il peut être autorisée au sein de cette marge une seule extension de cette construction dans le respect des conditions cumulatives suivantes :
- que la surface de plancher et l'emprise au sol créées dans cette marge soient chacune inférieures à
20 m²,
- qu’elle soit située dans le prolongement du volume existant,
- qu’elle respecte les dispositions du présent règlement.
Cette extension peut être conçue :
- dans le cas d’une surélévation, dans ce cas la surélévation ne doit pas excéder 3 m, dans le respect de la règle de hauteur maximale applicable dans la zone en question,
- dans le cas d’une extension, dans ce cas le linéaire de façade créé dans la marge de retrait ne doit pas excéder 5 m.
Cette extension ne doit pas comporter d’ouverture créant des vues.
Implantation par rapport aux voies ou emprises publiques
Implantation par rapport aux limites séparatives
Isolation par l’extérieur
Une modulation de 20 cm maximum des marges de retrait fixées par les règles d’implantation par rapport aux voies, limites séparatives et entre les constructions sur un même terrain du présent règlement peut être autorisée si cela est nécessaire pour permettre la réalisation d’une isolation thermique par l’extérieur d’une construction existante.
Cette disposition ne dispense pas de respecter les autres règles écrites et graphiques du Plan Local d’Urbanisme, ni d’obtenir les éventuelles autorisations nécessaires au titre des autres règlementations applicables (ex : servitude de surplomb du fond voisin, autorisation de surplomb du domaine public…).
Linéaires commerciaux et artisanaux à préserver
Des axes où doit être préservée ou développée la diversité commerciale et artisanale sont repérés sur le document graphique au titre de l’article L. 151-16 du Code de l’urbanisme. Le changement de destination vers l’habitation des rez-de-chaussée à destination de commerce de détail et artisanat y est interdit.
Occupation et utilisations du sol interdites
En toutes zones, à l’exception des zones U-ae, sont interdits :
- les dépôts de matériaux, d’épaves,
- les activités engendrant des nuisances olfactives ou sonores,
- les activités engendrant des nuisances de fumées ou des poussières, etc.
En toutes zones sont interdites :
- la création de terrain de camping ou de parc résidentiel de loisirs,
- la création d’aire de dépôt de véhicules, garage collectif de caravanes ou résidences mobiles de loisirs.
Panneaux solaires
Les panneaux solaires doivent être intégrés dans la composition architecturale d’ensemble de la construction.
Dans le cas où ils sont posés en toiture, ils doivent être positionnés au plus près et parallèlement au faîtage.
Dans le cas d’une pose de panneaux photovoltaïques en surimposition, une surépaisseur maximale de 30 cm sera autorisée. Dans le cas de nouvelles constructions, l’utilisation de dispositifs ne présentant pas de surépaisseur sera recherchée (par exemple : tuiles photovoltaïques, panneaux encastrés…).
Qu’ils soient intégrés ou non au bâti, leur disposition doit être la plus discrète et homogène possible en regroupant les panneaux solaires. Leur implantation doit respecter les critères paysagés ou architecturaux.
Dans le cas où les panneaux ne sont pas en toiture, on veillera à ce qu’ils ne soient pas visibles du domaine public.
Les dispositions relatives au patrimoine paysager au titre de l’article L.151-23 du CU
Zones humides ou présumées humides à préserver - L.151-23
L’arrêté du 24 juin 2008 précisant les critères de définition et de délimitation des zones humides en application des articles L. 214-7-1 et R. 211-108 du Code de l’environnement permet de déterminer si un milieu est de type
« zone humide ».
Afin de ne pas porter atteinte aux zones humides ou présumées humides identifiées sur le plan de zonage, des dispositions particulières sont applicables dès lors qu’une étude a pu justifier du caractère humide de la zone au sens de l’arrêté du 24 juin 2008.
Est également annexée au présent dossier de PLU une cartographie des « enveloppes d’alertes de zones potentiellement humides ». Sur cette carte, réalisée par le DRIEE, sont reportées des zones pour lesquelles les informations existantes laissent présager une forte probabilité de présence d’une zone humide (enveloppe de classe 3), qui reste à vérifier et dont les limites sont à préciser.
Pour tout projet de construction, le porteur de projet devra conduire une étude de caractérisation et de délimitation de la zone afin de prendre en compte ses enjeux spécifiques.
Par ailleurs, dans les zones humides avérées (par une étude de caractérisation) il est interdit :
- de créer tout remblai susceptible de porter atteinte à la zone humide,
- de réaliser des caves et sous-sols et aménagements de niveaux enterrés ou semi-enterrés,
- d’implanter toute construction susceptible de gêner le fonctionnement de la zone humide, en particulier les clôtures pleines sont interdites.
- de réaliser quelque affouillement ou exhaussement de sol, à l’exception de la zone de compensation et de biodiversité lié au projet d’intérêt général de prolongement de la digue de
Sartrouville.
Espace paysager remarquable - L.151-23
Dans les espaces considérés comme « espace paysager remarquable » au titre de l’article L. 151-23 du Code de l’urbanisme :
- les éventuelles constructions à destination d’équipement d’intérêt collectif et services publics à édifier en application du présent règlement doivent être localisées de manière à porter le minimum d’atteinte aux éléments constitutifs de la qualité de ces paysages, en particulier aux arbres ou éléments végétaux remarquables.
- les coupes et abattages d’arbre sont soumis à déclaration préalable au titre de l’article R 421-23 du Code de l’urbanisme.
Les dispositions relatives au patrimoine bâti au titre de l’article
L.151-19 Du CU
À l’intérieur des périmètres identifiés sur le plan de zonage comme « sente protégée » au titre de l’article L. 151-
19 du Code de l’urbanisme, les sentes et chemins devront préserver une ambiance rurale. Toute construction ou aménagement à proximité devra respecter l’intégration, les vues et l’accessibilité aux sentes et chemins. Le long des limites publiques ou privées avec des sentes protégées au règlement graphique, les constructions devront s’implanter avec un recul minimum de 3 mètres.
Dispositions en cas d’intervention sur les constructions existantes : transformation, modification de façade, extension…
À l’intérieur du périmètre identifié sur le plan de zonage comme « ensemble bâti protégé » au titre de l’article
L. 151-19 du Code de l’urbanisme :
- est interdite la démolition des constructions anciennes, présentant un intérêt architectural ou patrimonial, et en bon état de conservation ou de réhabilitation
- un soin particulier doit être apporté aux travaux de réhabilitation des constructions existantes.
L’architecture de la construction d’origine doit être prise en compte et respectée, en particulier dans le choix des matériaux et des couleurs. Les éléments décoratifs d’origine doivent, dans la mesure du possible, être conservés et mis en valeur. En cas de création de nouveaux percements, ceux-ci doivent être intégrés dans la composition des façades en tenant compte du rythme et des éléments de modénature.
En cas de pose de volets roulants, les caissons ne doivent pas être visibles de l’extérieur.
Piscines : regles d’implantation particuliere
En dehors des zones concernées par le PPRi de la Vallée de la Seine et de l'Oise, les piscines non couvertes (y compris leurs abords) réalisées à une hauteur inférieure en tout point à 0,60 m par rapport au terrain naturel, ne constituent pas d'emprise au sol au sens du présent règlement.
Les piscines (couvertes ou non) doivent respecter une distance minimale de 3 m par rapport à toutes les limites du terrain (privées ou publiques, y compris limites de voirie), que la piscine soit intérieure ou extérieure, couverte ou non.
Elles sont cependant exclues des règles de retrait entre plusieurs constructions sur un même terrain.
Pompes à chaleur / climatisation / ventilation : regles d’implantation particuliere
Les blocs de ventilation, de climatisation ou de pompe à chaleur (air/air, air/eau, géothermique…) ne sont pas considérés comme des points de la construction pour l’application des règles de retrait.
Ces éléments ne doivent pas être installés sur la façade côté rue, et ne doivent pas être visibles depuis l’espace public.
Règles particulières pour les équipements d’intérêt collectif et les constructions à usage de service public
Toutes les règles édictées par le présent règlement ainsi que par les Orientation d’Aménagement et de
Programmation, pourront ne pas s’appliquer aux équipements d’intérêt collectif et services publics sous réserve d’une bonne insertion paysagère, urbaine et architecturale.
C’est le cas notamment pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif telles que les lignes de transport d’électricité, ainsi que pour les travaux de maintenance ou de modification de ces ouvrages pour des exigences fonctionnelles et/ou techniques.
Réseau de chaleur urbain
La commune dispose d’un réseau de chaleur classé ce qui implique une obligation de raccordement pour certains bâtiments, dans une zone autour du réseau qualifiée de périmètre de développement prioritaire.
Dans la zone autour du réseau, qualifiée de périmètre de développement prioritaire, le raccordement au réseau de chaleur est obligatoire pour :
- tout bâtiment neuf dont les besoins en chauffage sont de 30 kW ou plus ;
- tout bâtiment renouvelant son installation de chauffage de 30 kW ou plus.
Le seuil de puissance de 30 kW peut être relevé par la collectivité. Il est demandé aux pétitionnaires de se référer au Schéma directeur du réseau de chaleur du SITRU.
Par ailleurs, au-delà des équipements souterrains, les constructions et installations liées et nécessaires à la constitution de ce réseau d’intérêt général sont autorisées nonobstant les règles du présent règlement.
Stationnement : normes applicables en matière de nombre de places à créer et modalités de réalisation
I – Dimensions des places et des voies d’accès
La superficie moyenne d’une place de stationnement est de 25 m2 dégagement compris.
Les places de stationnement doivent avoir une dimension minimale de 2,50 m de largeur et de 5 m de longueur, avec une réduction possible à 4,5m de longueur dans le cas de places extérieures situées dans le prolongement d’un espace vert. Chaque emplacement doit présenter une accessibilité et un dégagement satisfaisant afin de limiter toute manœuvre sur l’espace public.
Les rampes de parking destinées à desservir les parcs de stationnement doivent être intégrées dans la construction. Dans le cas où la configuration du terrain ou des contraintes techniques ne le permettraient pas, elles doivent être traitées de manière à s’harmoniser avec la construction et les espaces extérieurs.
La pente des rampes d’accès au sous-sol ne doit pas excéder 4 % dans les 5 premiers mètres à partir de l’alignement sauf en cas d’impossibilité technique majeure.
Les dimensions et pentes des places de stationnement accessibles aux personnes à mobilité réduite devront répondre, selon le cas, aux spécifications de l’Arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction ou de l’Arrêté du 20 avril 2017 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public lors de leur construction et des installations ouvertes au public lors de leur aménagement.
II – Nombre de places à réaliser par catégorie de construction
Le nombre minimum de places de stationnement à réaliser par catégorie de construction est présenté ci-dessous.
La norme applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessous est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables.
Chaque constructeur doit réaliser, sur le terrain propre à l'opération, le nombre d'aires de stationnement qui lui est imparti en application de ces dispositions.
Nombre minimal de places de stationnement :
Destinations Sous-destinations Règles de stationnement automobile
- Pour les logements jusqu’à 60 m² de surface de plancher : au moins 1 place par logement.
- Pour les logements de plus de 60 m² et jusqu’à 120 m² de surface de plancher : au moins 2 places par logement.
- Pour les logements de plus de 120 m² de surface de plancher : au moins 3 places par logement.
Les places commandées sont interdites en cas de desserte des
Logement véhicules sur des axes départementaux.
HABITATION Sur les autres axes et voies, elles sont autorisées dès lors qu’elles ne nécessitent pas plus de deux manœuvres sur le domaine public. Dans ce cas, elles sont limitées à deux places de stationnement.
Exception : en application de l’article L. 151-34 du Code de l’urbanisme, pour la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’État, il n’est pas demandé plus d’une place par logement.
- 1 place par tranche entamée de 5 unités
Hébergement d’hébergement.
- 1 place de stationnement par tranche entamée de 60 m² de surface de plancher.
- 1 place de stationnement dédiée à la livraison
COMMERCES ET doit être réalisée pour tous les commerces d’une
ACTIVITÉS DE Artisanat et surface de vente supérieure à 300 m².
SERVICES commerce de détail
Exception : Il n’est pas exigé de place de stationnement en zone
U-cv pour les commerces de moins de 300 m² de surface de vente.