9.1. Eau potable 9.2. Assainissement et eaux pluviales 9.3. Électricité et réseaux d’énergie 9.4. Téléphone et réseaux numériques 9.5. Déchets
Tous les articles ne sont pas nécessairement réglementés.
Pour une bonne compréhension du texte, les définitions des termes techniques sont données dans le LEXIQUE ci-après et le règlement graphique inclut également des schémas explicatifs.
3/ rechercher dans le Règlement graphique (plans de zonage) d'autres conditions ou contraintes d'urbanisme telles que les Espaces boisés classés (EBC), les Emplacements réservés (ER), les Orientations d’aménagement et de programmation (OAP), ou encore l'existence éventuelle de Servitudes d’utilité publique (SUP), de périmètres particuliers (Zone d'aménagement concerté, ZAC), de périmètres d’étude ou de sursis à statuer, de périmètres de Droit de préemption urbaine (DPU), etc.
4/ rechercher les éventuelles règles complémentaires ou servitudes spécifiques au secteur concerné, en se reportant notamment aux ANNEXES du dossier du PLU : - les Servitudes d'utilité publique (SUP) pour connaître d'autres contraintes réglementaires grevant éventuellement le terrain ; - les annexes sanitaires (assainissement et eaux pluviales, eau potable, déchets, etc.) qui dressent un état de ces équipements, et précisent éventuellement le Zonage réglementaire d’assainissement et d’eaux pluviales ;
5/ se reporter aux règlements des différents services gestionnaires des services publics (eau potable, assainissement et eaux pluviales, déchets, etc.).
En cas de doute ou d’imprécision de certaines règles, le Rapport de présentation, le Projet d’aménagement et de développement durables (PADD) et les Orientations d’aménagement et de programmation (OAP) forment le cadre de compatibilité permettant d’apprécier chaque situation particulière.
3. Règles générales d’urbanisme#
Les règles locales d’urbanisme du PLU s’inscrivent dans le cadre général du Code de l’urbanisme, dont certaines règles sont rappelées ci-après.
En particulier, les dispositions des articles R. 111-2, R. 111-3, R. 111-4, R. 111-14, R. 111-26 et R. 111-27 du Code de l'urbanisme demeurent applicables et se superposent à celles du présent règlement.
Article R 111-.2 refus ou prescriptions spéciales pour les constructions de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique.
Article R 111-3.2 refus ou prescriptions spéciales pour les constructions de nature à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.
Article R 111-4 refus pour les constructions dont l'accès est dangereux pour la sécurité.
Article R 111-14 délivrance du permis de construire dans le respect des préoccupations d'environnement.
Article R 111-26 prise en compte de directive d'aménagement national.
Article R 111-27 refus ou prescriptions spéciales pour les constructions de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
L’autorité compétente peut surseoir à statuer dans les conditions prévues aux articles L. 424-1, L. 102-13 et L. 424-1 du Code de l’urbanisme.
Les articles L. 111-6 à L. 111-10 du Code de l’urbanisme définissent les conditions de construction au voisinage des grands axes de circulation.
4. Autres règlementations applicables aux projets de construction ou d’aménagement#
Les règles d’urbanisme, qui relèvent du droit public du Code de l’urbanisme, ne sont pas exclusives d’autres règles qui peuvent s’appliquer à un projet de construction ou d’occupation du sol et qui relèvent de différents codes législatifs (Code civil, Code de la construction et de l’habitation, Code de l’environnement, Code de la santé publique, etc.).
Les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve du droit des tiers, qui relève du Code civil.
En particulier, il est utile de rappeler les dispositions du Code civil qui réglementent les ouvertures et les vues sur les fonds voisins, selon les articles suivants :
- article 675 : « L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. »
- article 676 : « Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. » Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (0,10 m) (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant. »
- article 677 : « Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (2,60 m) (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (1,90 m) (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. »
- article 678 : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres (1,90 m) de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. »
- article 679 : « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres (0,60 m) de distance. »
- article 680 : « La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés. »
En matière d’accès, tout terrain enclavé nécessite que son propriétaire produise une servitude de passage suffisante instituée par acte authentique ou par voie judiciaire (articles 682 et suivants du Code civil). Le droit des tiers définit également les conditions de demande d’autorisation d’urbanisme dans le cas d’immeubles en copropriété ou en lotissement.
5. Service public de consultance architecturale#
Il peut exister sur la commune un service public et gratuit de consultance architecturale, qui peut être sollicité à n’importe quel moment du projet de construction ou d’aménagement. Sa consultation n’est pas obligatoire, mais recommandée afin de faciliter la compréhension des règles et les relations avec le service instructeur des demandes d’autorisations d’urbanisme.
Titre I. dispositions générales#
Titre I – dispositions générales#
1. Occupations et utilisations du sol réglementées par le PLU#
Les destinations et sous-destinations du sol réglementées par le Code de l’urbanisme sont définies comme suit
1. Exploitation agricole ou forestière 1.1. Exploitation agricole 1.2. Exploitation forestière 2. Habitation 2.1. Logement 2.2. Hébergement 3. Commerce et activités de service 3.1. Artisanat et commerce de détail 3.2. Restauration 3.3. Commerce de gros 3.4. Activités de service avec accueil de clientèle 3.5. Hébergement hôtelier et touristique 3.6. Cinéma 4. Équipements d’intérêt collectif et services publics 4.1. Bureaux et locaux accueillant du public des administrations publiques 4.2. Locaux techniques et industriels des administrations publiques 4.3. Établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale 4.4. Salles d’art et de spectacles 4.5. Équipements sportifs 4.6. Autres équipements recevant du public 5. Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire 5.1. Industrie 5.2. Entrepôt 5.3. Bureau 5.4. Centre de congrès et d’exposition
Par ailleurs, sont notamment soumises à autorisation d’urbanisme les occupations du sol et constructions suivantes :
- les exhaussements ou affouillement des sols, - les installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) soumises à déclaration ou à autorisation, - les installations et travaux divers (parcs d'attractions ouverts au public, aires de jeux et de sports ouvertes au public, aires de stationnement ouvertes au public, dépôts de véhicules, garages collectifs de caravanes, - les carrières, - le stationnement des caravanes et le camping hors des terrains aménagés, - les terrains aménagés pour l'accueil des campeurs et caravanes, - les habitations légères de loisirs, - les démolitions, - les coupes et abattages d'arbres, - les défrichements, - etc. (liste non limitative).
2. Adaptations mineures de certaines règles#
Les dispositions des articles du règlement du PLU ne peuvent faire l'objet que d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes (article L. 152-3 du Code de l'urbanisme).
3. Lexique#
Annexes Une annexe est une construction secondaire, de dimensions red́ uites et infeŕ ieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnaliteś de la construction principale. Elle doit être implanteé selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.
Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire La destination des sols « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » comprend les sous destinations suivantes : - industrie - entrepôt - bureau - centre de congrès et d’exposition.
Bâtiment Un bat̂ iment est une construction couverte et close.
Construction Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et geń eŕ ant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface.
Coefficient d’emprise au sol (CES) et emprise au sol d’une construction L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous deb́ ords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éleḿ ents de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les deb́ ords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
Les constructions non fermées constituent de l’emprise au sol
Les auvents ne constituant pas seulement des avancées de toitures constituent de l’emprise au sol.
Exemples : les 3 cas à gauche ci-dessus constituent de l’emprise au sol, les 3 cas à droite ci-dessus ne constituent pas d’emprise au sol.
Le Coefficient d’emprise au sol (CES) d’une construction est le rapport entre l’emprise au sol de cette construction et la surface du terrain sur laquelle elle est implantée.
Commerce et activités de service La destination des sols « commerces et activités de service » comprend les sous destinations suivantes : - artisanat et commerce de détail - restauration - commerce de gros - activités de service avec accueil de clientèle - hébergement hôtelier et touristique - cinéma.
Construction existante Une construction est consideŕ ée comme existante si elle est reconnue comme leǵ alement construite et si la majorité des fondations ou des éleḿ ents hors fondations det́ erminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas et̂ re considérée comme une construction existante.
Emprise d’une voie publique L'emprise d'une voie publique désigne la surface du terrain appartenant à la collectivité publique et affectée à une voie de circulation ; elle correspond à l'ensemble composé par la chaussée, les accotements ou trottoirs éventuels, les fossés ou caniveaux et les talus.
Équipements d’intérêt collectif et services publics La destination des sols « équipements d’intérêt collectif et services publics » comprend les sous destinations suivantes : - bureaux et locaux accueillant du public des administrations publiques - locaux techniques et industriels des administrations publiques - établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale - salles d’art et de spectacles - équipements sportifs - autres équipements recevant du public.
Équipements techniques de superstructure Éléments mineurs d’équipement techniques des constructions : cheminées, machineries d’ascenseurs, panneaux solaires, etc. Ces éléments ne sont pas pris en compte dans le calcul des hauteurs maximales.
Exploitation agricole ou forestière La destination des sols « exploitation agricole et forestière » comprend les sous destinations suivantes : - exploitation agricole - exploitation forestière.
Extension L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante preś entant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélev́ ation, excavation ou agrandissement), et doit preś enter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.
Façade Les façades d’un bat̂ iment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois exteŕ ieures hors toiture. Elles integ̀ rent tous les éleḿ ents structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les eĺ éments de modeń ature.
Habitation La destination des sols « habitat » comprend les sous destinations suivantes : - logement - hébergement.
Hauteurs La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la diffeŕ ence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de deṕ ot̂ de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur. Dans certaines zones et/ou pour certains types de constructions, le règlement distingue 2 hauteurs maximales : - hauteur de 1er rang (H1) : hauteur mesurée sur la périphérie d’une construction. Dans le cas d’une toiture en pente, il s’agit de la hauteur « à l’égout » qui est mesurée en bas de pente de la construction ; les murs pignons des toitures en pente ne sont pas pris en compte dans la hauteur de 1er rang. Dans le cas de toits terrasses, il s’agit de la hauteur mesurée à l’acrotère ou à la corniche supérieure de la façade. - hauteur hors tout (H2) : hauteur totale de la construction (= hauteur au faîtage, dans le cas d’une toiture en pente). Lorsque le règlement ne porte qu’une seule indication de hauteur maximale, il s’agit de la hauteur hors tout.
Limites séparatives Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs uniteś foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent et̂ re distinguées en deux types: les limites lateŕ ales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncier̀ e par rapport aux voies et emprises publiques.
Saillies Sauf disposition contraire précisée dans le règlement, « aucune construction nouvelle ne peut, à quelque hauteur que ce soit, empiéter sur l'alignement, sous réserve des règles particulières relatives aux saillies » (article L. 112-5 du Code de la voirie routière).
Servitudes d'utilité publique La servitude d’utilité publique (SUP) est une limitation de la propriété dans un but d’intérêt général. Elle peut résulter de législations indépendantes du Code de l’urbanisme, comme par exemple les servitudes relatives à la conservation du patrimoine, à l’utilisation de certaines ressources ou à la sécurité ou salubrité publique (monuments historiques, passage de canalisations d’eau ou de gaz...). L’ensemble de ces servitudes, annexées au PLU, est identifié dans une liste établie par décret (article R. 161-8 du Code de l’urbanisme).
Surface de plancher de la construction (SP) La Surface de plancher de la construction (SP) remplace la Surface hors œuvre nette (SHON) et la Surface hors œuvre brute (SHOB) depuis l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans la définition de la densité, traduite à travers l’article R. 112-2 du Code de l’urbanisme. La Surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1/ des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2/ des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3/ des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
4/ des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5/ des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6/ des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L231-1 du Code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7/ des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8/ d'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Tènement foncier (ou unité foncière) Un tènement foncier (ou unité foncière) est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. Le tènement foncier constitue l’unité foncière de référence pour l’application des règles du PLU. Lorsque qu’un terrain privé est traversé par une voie publique, les parcelles situées de part et d’autre de cette dernière forment autant de tènements ou d’unités foncières distinctes.
Voies et emprises publiques
La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des veh́ icules motoriseś , les itineŕ aires cyclables, l’emprise reś erveé au passage des piet́ ons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces exteŕ ieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’eq́ uipement public. Voie privée Voie n'ayant fait l'objet ni d'une acquisition ni d'une réalisation par la collectivité, et dont la mise en œuvre est assurée dans le cadre d'une opération d'aménagement privée (lotissement, permis groupé, ensemble collectif, ...).
Schémas d’application des règles de prospect et de hauteurs#
Schéma 1 – Prospect relatif sur voie Implantation par rapport aux voies et aux emprises publiques
Schéma 2– Prospect relatif sur limites Implantation par rapport aux limites séparatives, dans le cas d’une implantation sur limites.
Schéma 3 - Prospect relatif sur limites Implantation par rapport aux limites séparatives, dans le cas d’une implantation en retrait.
Titre II. zones urbaines#
ZONE Ua
Chapitre I. affectation des zones et destination des constructions#