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Orschwiller
Département du Bas-Rhin
règlement du PLU
Document copie conforme à la délibération prise par le Conseil Municipal d’Orschwiller en date du 18 octobre 2023
Plan Local d’Urbanisme
é Bureau d'études o l i s
Urbanisme Aménagement du territoire Communication et concertation 56 rue de la Prairie 88100 Saint Dié des Vosges 09 79 05 77 46 / 06 17 46 79 59 eolis.todesco@orange.fr
sommaire
Mode d’emploi du règlement
3
Titre 1 : Les dispositions générales
9
Titre 2 : Les dispositions applicables aux zones urbaines
17
Titre 3 : Les dispositions applicables aux zones à urbaniser
37
Titre 4 : Les dispositions applicables aux zones agricoles
47
Titre 5 : Les dispositions applicables aux zones naturelles et forestières
53
règlement écrit co mmune d’ORS CHWI LLER - É laborat ion du Plan Local d’ Urbanisme
éolis
éolis ici et là FloraGIS
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règlement écrit
commune d’ORSCHWILLER - Élaboration du Plan Local d’Urbanisme
mode d’emploi du règlement
1.- Le mode d’emploi du règlement écrit du PLU
Le présent règlement écrit du Plan Local d’Urbanisme est divisé en 5 chapitres : - Chapitre 1 : Les dispositions générales applicables à l’ensemble du territoire - Chapitre 2 : Les dispositions applicables aux zones urbaines (zones U) - Chapitre 3 : Les dispositions applicables aux zones à urbaniser (zones AU) - Chapitre 4 : Les dispositions applicables aux zones agricoles (zones A) - Chapitre 5 : Les dispositions applicables aux zones naturelles et forestières (zones N)
En amont de la lecture de ce document, il est préférable d’effectuer :
1 Une lecture de la composition du règlement et de son lexique.
2 Une lecture des dispositions générales applicables à l’ensemble du territoire
communal.
3 Une lecture du chapitre du règlement écrit correspondant à la zone dans
laquelle est située votre parcelle. Vous y trouverez le corps de règles qui s’applique alors à votre parcelle. Des schémas – à valeur informative - illustrent les propos développés. Dans le rapport de présentation du PLU, vous trouverez des éléments qui vous aideront dans la compréhension du corps des règles. Une lecture complémentaire du document « Orientation d’Aménagement et de Programmation » est nécessaire pour les terrains inclus dans ces périmètres mentionnés sur le document graphique du PLU.
4 Une lecture des annexes du PLU et des Servitudes d’Utilité Publique qui rassemblent
les dispositions règlementaires spéciÞques ne relevant pas directement du PLU mais qui s’appliquent à certains terrains.
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2.- Le lexique
Accès : partie de terrain qui correspond à l’interface entre la voie privée et la voie publique, donnant sur une voie publique ou privée carrossable.
Acrotère : élément de façade, en général mur ou muret en maçonnerie, situé au-dessus du niveau de la toiture terrasse ou d’une toiture à faible pente.
Affouillement (du sol) : extraction en terre ferme dont le but premier n’est pas l’extraction de matériaux, mais la réalisation d’une excavation pour un usage particulier.
Alignement : limite entre le terrain d’assiette du projet et le domaine public ou une voie privée.
Annexe : construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les 2 constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale. L’annexe est fermée ou non, non habitée.
Bâtiment : construction couverte et close. Changement de destination : modification de l’usage d’un bâtiment, avec ou sans travaux, selon les destinations suivantes : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaires ou tertiaire.
Clôture : toute enceinte qui ferme tout l’accès ou une partie d’un terrain et qui sépare deux propriétés privée, ou une propriété privée avec le domaine public. La clôture comprend les piliers et les portails.
Construction : ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface.
Construction existante : construction reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Construction principale : toute construction à l’exception des annexes. Égout de toiture : l’égout de toiture (hors toiture terrasse) - à l’opposé du faîtage - est la partie la plus basse de la toiture évacuant les eaux de pluies.
Emprise au sol : projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux et des encorbellements.
Espace libre : espace de l’unité foncière non occupée par une ou des constructions. Exhaussement (du sol) : élévation du niveau du sol naturel par remblai.
emprise au sol
Exploitation agricole : Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle, ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation. Les activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques
en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle sont réputées agricoles. Il en est de même de la production et, le cas échéant, de la commercialisation, par un ou plusieurs exploitants agricoles, de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation, lorsque cette production est issue pour au moins 50 % de matières provenant d’exploitations agricoles.
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Extension : agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.
Façade : ensemble des parois extérieures hors toiture d’un bâtiment ou d’une construction. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.
Le terme de façade principale s’entend ici comme celle qui est la plus proche de la voie ou de l’espace public et où se situe l’entrée principale de la construction.
Faitage : ligne haute horizontale qui recouvre la toiture d’un bâtiment et qui fait la liaison entre les différents versants d’un toit, limite supérieure de la construction.
Implantation : distance en tout point de la construction. L’implantation vaut prise en compte des débords de toits, balcons et de tout point de la construction.
Installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) : installation fixe dont l’exploitation présente des risques pour l’environnement et d’une manière générale les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients, soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publique, soit pour l’agriculture, soit pour la nature et l’environnement, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que les éléments du patrimoine archéologique.
Hauteur des constructions : différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande.
Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faitage de la construction, ou au
calcul de la hauteur des constructions
sommet de l’acrotère, dans les cas des toitures terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.
Hauteur des constructions dans les terrains en pente :
Les hauteurs des constructions sont calculées entre le point médian de l’emprise au sol et le faitage ou l’acrotère, ou hors tout suivant les cas de figures.
calcul de la hauteur des constructions dans les terrains en pente
Limite séparative : limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. On distingue les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.
limites séparatives
Parcelle cadastrale : portion de territoire d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire, située dans une même commune, une même section et un même lieu-dit. Une parcelle cadastrale est identifiée par l’association de sa (ou ses) lettre(s) de section et d’un numéro cadastral attribués par section.
Piscine : bassin artificiel, de forme et de dimensions variables, aménagé pour la baignade, comprenant également l’ensemble des installations qui entourent ce bassin. Les règles d’urbanisme à respecter dépendent de la surface du projet. A caractère familial, la piscine est
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considérée comme une annexe de la construction principale.
Recul ou retrait : distance séparant tout point de la construction (balcons, débords de toits, saillies et éléments architecturaux compris) des emprises publiques, des voies ou des limites séparatives. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement aux limites. Il est constitué par l’espace compris entre la construction et ces emprises publiques ou voies.
Servitude d’utilité publique : limitations administratives au droit de propriété créées au cas par cas pour la protection d’ouvrages publics (ex : protection des conduites enterrées) ou le bon fonctionnement des services particuliers (ex : protection des captages d’eau potable).
Schlupf : Le schlupf se définit comme un étroit passage ou venelle entre les façades latérales de deux bâtiments pour former une sorte de couloir perpendiculaire à l’alignement des façades sur la rue et servant à l’origine à l’évacuation des eaux ainsi qu’à ralentir ou à arrêter les incendies. La largeur du schlupf varie généralement entre 0,5 et 1,20 mètre.
Au-delà de 1.20 mètres de nu de façade à la limite séparative, cet espace n’est plus considéré comme un schlupf.
Sol ou terrain naturel : sol existant avant travaux, remblai ou déblai. Sous-sol : étage de locaux souterrains ou enterrés situés au-dessous du rez-de-chaussée d’une construction.
schlupf
Terrain naturel : le sol tel qu’il existe au moment de la demande d’autorisation, préalablement à tous travaux d’aménagement liés au projet présenté.
Toiture terrasse : couverture de toit offrant un taux de pente inférieur à 8%.
Unité foncière : îlot de propriété d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.
Voies ou emprises publiques : la voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie, ni d’équipement public.
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3.- Les destinations et les sous-destinations du PLU
Les destinations et les sous-destinations de constructions pouvant être réglementées sont définies dans le tableau cidessous.
5 destinations
20 sous-destinations
Typologie
Habitation
Logements Hébergements
- Les logements utilisés à titre de résidence principale, secondaire ou de logement occasionnel, quel que soient les statuts d’occupation.
- Les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs (ex : yourtes).
- Les chambres d’hôtes (limité à 5 chambres avec une capacité maximale de 15 personnes).
- Les meublés de tourisme et les gites.
- Les constructions principalement à vocation sociale, destinées à héberger un public spécifique (étudiants, foyers de travailleurs, EHPAD, …).
- Les hébergements assurant les mêmes fonctions et visant le même public, mais à vocation commerciale (notamment les résidences étudiantes avec service para-hôtelier…).
- Les centres d’hébergement d’urgence, les centres d’hébergement et de réinsertion sociale, les centres d’accueil des demandeurs d’asile.
Commerce et activités de
services
Artisanat et commerce de détail
Restauration
- Tous commerces de détail (épiceries, supermarchés, drive). - L’artisanat avec une activité commerciale de vente de biens (boulangeries, charcuteries,..)
ou de vente de services (cordonnerie, salon de coiffure,…).
Les constructions destinées à la restauration ouvertes à la vente directe à une clientèle commerciale. Cette sous-destination n’inclut pas la restauration collective.
Commerce de gros Activité de services où
s’effectue l’accueil d’une clientèle
Les constructions destinées à la vente entre professionnels.
Les constructions permettant l’accomplissement de prestations de service qu’elles soient fournies à des professionnels ou des particuliers (ex : professions libérales, banques, agences immobilières, salles de sport privées, spa …).
Hébergement hôtelier
Les hôtels, les constructions démontables ou non destinées à délivrer des prestations hôtelières.
Autre hébergement touristique Cinéma
- Les constructions à vocations touristiques : résidences de tourisme, villages résidentiels de tourisme, villages et maisons familiales de vacances.
- Les bâtiments nécessaires au fonctionnement des terrains de campings et des parcs résidentiels de loisirs.
Toute construction nécessitant d’obtenir une autorisation d’exploitation et l’homologation de la salle et de ses équipements de projection.
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Bureaux et locaux accueillant du public des
administrations publiques et assimilés
- Les constructions des porteurs d’une mission de service public avec accueil du public (mairie, préfecture, ministère, …).
- Les constructions permettant d’assurer des missions régaliennes de l’État (gendarmerie, caserne de pompiers, établissement pénitentiaire, …).
- Les bureaux des organismes publics ou privés, délégataires d’un service public administratif (URSSAF…) ou d’un service public industriel et commercial (SNCF, RATP, VNF…).
- Les maisons de services publics.
Equipements d’intérêt collectif et
services publics
Locaux techniques et industriels des administrations
publiques et assimilés
- Les équipements d’intérêt collectif nécessaires à certains services publics (fourrières, stations d’épuration, …).
- Les constructions permettant la production d’énergie reversée dans les réseaux publics de distribution et de transport d’énergie, les locaux techniques (transformateurs électriques, …).
- Les constructions permettant la transformation d’énergie produite par des installations
d’éoliennes ou de panneaux photovoltaïques.
Etablissements de santé et d’action
sociale Equipements sportifs Salle d’art et de
spectacles
- L’ensemble des établissements d’enseignement général, technique et professionnel, les établissements de formation pour adultes.
- Les hôpitaux, cliniques, maisons de convalescence, maisons de santé privées ou publiques.
Les équipements d’intérêt collectif destinés à l’exercice d’une activité sportive (stades, piscines municipales, gymnases,…).
Les salles de concert, les théâtres, les opéras, …
Autres équipements recevant du public
Les autres équipements collectifs dont la fonction est l’accueil du public à titre temporaire pour pratiquer un culte, pour tenir des réunions publiques, organiser des activités de loisirs ou de fête (salles polyvalentes, maisons de quartier, …), assurer la permanence d’un parti politique, d’un syndicat, d’une association, pour accueillir des gens du voyage.
Exploitation agricole et forestière
Autres activités des
secteurs secondaire et
tertiaire
Exploitation agricole L’ensemble des constructions concourant à l’exercice d’une activité agricole.
Exploitation forestière Exemple : les maisons forestières, les scieries.
Industrie
Les constructions industrielles ou artisanales affiliées à l’industrie (construction automobile, aéronautique, atelier métallurgique, maçonnerie, …). Le caractère industriel d’une activité peut s’apprécier au regard de la nature des opérations de transformation ou de production qu’elle effectue et de l’importance des moyens techniques qu’elle met en œuvre pour les réaliser.
Entrepôt Centre des congrès et
d’exposition Bureau
Les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique (locaux logistiques dédiés à la vente en ligne, centres de données).
Les constructions de grandes dimensions (parcs d’exposition, parcs d’attraction, zéniths, …).
Les constructions destinées au travail tertiaire, les sièges sociaux des entreprises privées et les différents établissements assurant des activités de gestion financière, administrative et commerciale.
éolis
titre 1.
les dispositions générales et les règles communes à toutes les zones
règlement écrit commune d’ORSCHWILLER - Élaboration du Plan Local d’Urbanisme
éolis
éolis
10
les dispositions générales