Zone UR

1.1. Usages et affectations des sols, types d’activités, destinations et sous-destinations interdits#

En zone UR, sont interdites les occupations du sol suivantes :

• Les constructions, installations et ouvrages à destination d’exploitation agricole et forestière ;
• Les constructions, installations et ouvrages à destination de l’industrie ou d’entrepôts ;
• La création, l’extension et la modification des installations classées pour la protection de l’environnement à l’exception de celles indiquées à l’article 1.2.
• L’ouverture et l’exploitation de carrières ou de gravière ;
• Le stationnement sauvage de caravanes et de camping-cars en dehors des espaces dédiés à cet effet ;
• Les constructions, installations et ouvrages liés aux campings et aux parcs résidentiels de loisir ;
• Les dépôts de ferrailles, combustibles solides ou liquides, déchets de toutes natures, ainsi que les entreprises de cassage de voiture et de transformation des matériaux de récupération.

RÈGLEMENT LITTÉRAL – Zone UR PLUi approuvé en date du 17.01.2023

Au sein du secteur URj, sont interdits les usages et affectation des sols, les types d’activités ainsi que les destinations et sous destinations non mentionnés à l’article 1.2.

1.2. Usages et affectations des sols, types d’activités, destinations et sous-destinations soumis à conditions particulières

En sus de l’ensemble des destinations et sous destinations non mentionnées à l’article 1.1, sont autorisés sous conditions en zone UR (à l’exception du secteur URj) :

• Les constructions, installations et ouvrages à destination d’artisanat et de commerce de détail, à condition :
• Que leur présence soit compatible avec le voisinage tant d’un point de vue des nuisances que de leur insertion paysagère ;
• De bénéficier d’une voirie de desserte et de capacités de stationnement suffisantes pour le fonctionnement de leur activité et l’accueil de leur clientèle ;
• Qu’ils soient directement rattachés à une construction principale à usage d’habitation et que leur surface de plancher n’excède pas 30% de la construction principale dont ils dépendent.
• La création, l’extension et la modification des ICPE soumises à autorisation, déclaration ou enregistrement à condition :
• Qu’elles n’entraînent aucune insalubrité ni sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes ou aux biens ;
• Qu’elles soient compatibles avec le voisinage, tant d’un point de vue des nuisances que de l’environnement ;
• Que leurs exigences de fonctionnement lors de leur ouverture ou à terme soient compatibles avec les infrastructures existantes, notamment les voiries et assainissement.
• Les affouillements et exhaussements des sols nécessitant une autorisation, à condition que leur réalisation soit liée aux usages et affectations autorisés dans la zone, qu’ils contribuent à l’amélioration de l’environnement ou de l’aspect paysagers ou qu’ils soient rendus nécessaires pour des raisons fonctionnelles ou de raccordement réseaux.
• Les éoliennes domestiques sous réserve d’une bonne intégration dans leur environnement et d’absence de nuisances, et sous réserve que leur hauteur n’excède pas 9 mètres.
• Les panneaux photovoltaïques en toiture sous réserve d’une bonne intégration dans leur environnement et d’absence de nuisances.

Par ailleurs, sont uniquement autorisés sous conditions au sein du secteur URj :

• Les installations légères liées à la valorisation de ces espaces (aires de jeux, abris pour vélo, cheminements doux, bac de compostage, abris de jardin…).
• Les extensions et les annexes d’habitation lorsqu’il s’agit d’un jardin privatif sous réserve que 80 % de l'emprise du secteur identifié reste en terre naturelle.

Ces aménagements devront respecter l’environnement dans lequel ils s’insèrent pour une intégration harmonieuse dans le paysage.

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Dans les zones soumises à un risque d’inondation, repérées au document graphique, l’édification de nouvelle construction est autorisée sous condition :

• De ne pas réaliser de sous-sols ;
• De réaliser un vide sanitaire (construction à destination d’habitation ou d’activités - hors annexes) ;
• De s’opérer dans le respect de la préservation du champ d’expansion des crues et de ne pas entrainer une réduction des capacités d’écoulement des eaux ;

Par ailleurs l’adaptation, la réfection et les extensions des constructions existantes est autorisée sous condition :

• De réaliser un vide sanitaire (construction à destination d’habitation ou d’activités - hors annexes) ;
• De ne pas aggraver l’exposition des personnes et des biens face au risque inondation ;
• De s’opérer dans le respect de la préservation du champ d’expansion des crues et de ne pas entrainer une réduction des capacités d’écoulement des eaux ;

Enfin, il est recommandé de surélever le premier plancher des bâtiments par rapport au niveau du terrain naturel, en particulier ceux à usage d’habitation.

Dans les zones soumises à un risque fort de retrait et gonflement des argiles, repéré au document graphique, les constructions admises propres à chaque zone sont autorisées sous réserve de mettre en œuvre des dispositions de constructibilité spécifique limitant ce risque (adaptations des fondations, rigidification de

Territoire en Val d’Egray Communauté de Communes Val de Gâtine la structure du bâtiment, désolidarisation des différents éléments de structure…).

Non règlementé.

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3.3.1 Dispositions générales :

En zone UR, les constructions doivent être édifiées en recul de 4 mètres minimum des voies existantes, modifiées ou à créer hormis pour les annexes qui pourront s’implanter à l’alignement des voies. Également, afin de rompre la linéarité des implantations et de permettre une intensification bâtie, les constructions principales pourront venir s’implanter à l’alignement des voies existantes, modifiées ou à créer sur une partie de la façade principale.

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Principes d’implantation

3.3.2 Dispositions particulières : Cas des équipements d’intérêt collectif et services publics : L’implantation des constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et de services publics par rapport aux voies et emprises publiques n’est pas réglementée. Cas des constructions existantes non conformes aux dispositions du présent article : Pour les constructions existantes, non implantées conformément aux dispositions de ce présent article les travaux d’extension sont autorisés sous réserve qu’ils s’opèrent dans le prolongement des façades existantes et qu’ils n’aggravent pas le non-respect des règles. Cas des éoliennes domestiques :

Les éoliennes domestiques seront implantées à une distance minimale de 3m des voies et emprises publiques.

3.4. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives 3.4.1 Dispositions générales :

En zone UR, les constructions doivent être édifiées soit :

• Sur une des limites séparatives latérales (débords de toit inclus) ;
• En retrait d’une distance au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction (L=H/2) de la limite séparative latérale la plus proche, sans jamais être inférieure à 3 mètres (débords de toit inclus).

Possibilité 1

3.4.2 Dispositions particulières :

Possibilité 2

Cas des équipements d’intérêt collectif et services publics :

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L’implantation des constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et de services publics par rapport aux limites séparatives (latérales ou de fond de parcelle) n’est pas réglementée. Cas des constructions existantes non conformes aux dispositions du présent article :

Pour les constructions existantes, non implantées conformément aux dispositions de ce présent article, les travaux d’extension sont autorisés sous réserve qu’ils s’opèrent dans le prolongement des façades existantes et qu’ils n’aggravent pas le non-respect des règles.

Cas des annexes :

Les annexes pourront être édifiées en limite latérale et/ou en fond de parcelles.

Cas des éoliennes domestiques :

Les éoliennes domestiques seront implantées à une distance minimale de 2,5m des limites séparatives.

3.5. Implantation des constructions par rapport aux autres constructions sur une même propriété#

Non réglementé.

En zone UR, la hauteur maximale est limitée à 9 mètres au faîtage. Pour cette hauteur, le nombre de niveaux maximum admis est R+1+C pour les constructions présentant une toiture à pente et R+2 pour celles présentant une toiture terrasse.

3.2.2 Dispositions particulières :

Cas des équipements d’intérêt collectif et services publics :

La hauteur des constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et de services publics pourra, si les fonctionnalités du projet le nécessitent, déroger à la règle de hauteur autorisée dans la zone UR.

Une attention particulière devra toutefois être portée sur la bonne insertion de cette construction dans son environnement proche afin de ne pas générer de rupture trop importante dans le paysage.

Cas des annexes :

En zone UR, la hauteur maximale des annexes est limitée à 4 mètres au point le plus haut de la construction.

Cette hauteur maximale est portée à 5 mètres pour les annexes destinées au stationnement de camping-car.

4.1. Caractéristiques des façades, des toitures et des clôtures Composition d’ensemble et intégration dans le paysage :

Constructions nouvelles

Toutes constructions nouvelles, y compris les ouvrages, les édicules techniques et les extensions doivent par leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur présenter un aspect compatible avec le caractère et l’intérêt des lieux avoisinants, des sites et des paysages ruraux locaux.

Toute utilisation de matériaux susceptible de donner un aspect provisoire à la construction est interdit. En ce sens, les matériaux destinés à être recouverts d’un parement ou d’un enduit, ne peuvent être laissés apparents tant sur les surfaces et les pignons des constructions que sur les clôtures.

Les ouvrages et édicules techniques propre à la construction (caisson de climatisation, antenne relais, coffret électrique, parabole, dispositifs liés aux énergies renouvelable, etc.) doivent être dissimulés ou être pensés de telle manière à constituer un élément de la composition architecturale afin de limiter leur impact visuel depuis les voies et emprises publiques.

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Les extensions, annexes et abris de jardins devront être traités avec le même soin que la construction principale dont ils dépendent afin d’assurer une cohérence à l’échelle de la composition d’ensemble.

Enfin, si le terrain est compris dans un périmètre de Monument Historique reporté au plan de la servitude AC1 en annexe du PLUi, les caractéristiques architecturales des nouvelles constructions ne devront pas porter atteinte aux perspectives et devront respecter, en ce sens, les prescriptions attenantes à cette servitude.

Architecture contemporaine et bioclimatique

• La réalisation de constructions, y compris pour les maisons individuelles, d’expression architecturale contemporaine est possible, en particulier par l’usage de matériaux nouveaux de qualité et par le dessin de formes nouvelles avec un soucis de cohérence et d’intégration par rapport aux lieux environnants.
• L’inscription du projet dans une démarche contemporaine permettra aussi de mieux intégrer la spécificité de l’architecture bioclimatique en accompagnement d’une meilleure prise en compte du développement durable.

Restauration et réhabilitation de bâtiments anciens en pierre

Dans les secteurs, quartiers, rues marqués par l’architecture traditionnelle, les bâtiments anciens faisant l’objet d’une restauration ou d’une réhabilitation, devront respecter les spécificités architecturales d’origine. Leur restauration devra favoriser l’utilisation et la mise en œuvre de matériaux d’origine. Les travaux à effectuer sur ces constructions ne doivent pas porter atteinte à l’homogénéité de la composition urbaine ni aux caractéristiques historiques de la construction.

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Cette disposition ne s'oppose pas au choix de matériaux plus contemporains si la qualité du projet et les références architecturales permettent une bonne intégration de la construction dans son environnement.

• Les pierres de taille et chaînages en brique doivent être conservés apparents, sans être enduits, ni peints, ni sablés à sec afin de conserver leur aspect de surface.
• Les enduits sur murs en moellons seront d’une couleur ton pierre de pays, affleurants et sans surépaisseur.
• Les génoises existantes seront conservées en l’état ou reprises si nécessaires.
• Les ouvertures créés ou modifiées dans une maçonnerie ancienne recevront un encadrement en pierre de taille ou en parement à l’identique de l’existant. Les châssis seront posés en feuillure.

Extension de bâtiments

• Les extensions de bâtiments devront présenter une volumétrie simple qui s’intègrera harmonieusement à la construction existante.
• Lorsqu’une extension présente une continuité architecturale avec le bâtiment ancien, elle devra respecter les règles énoncées au paragraphe « Bâtiments anciens en pierre ». Par contre, une extension d’architecture contemporaine devra veiller à ne pas dénaturer le bâtiment ancien auquel elle se rattache.

Façades et ouvertures

L’ensemble de la construction, y compris les ouvrages techniques (gaine de ventilation, souche de cheminée, etc.), ainsi que les façades latérales et arrières, qu’elles soient mitoyennes ou non, doivent être traités avec la même attention que la façade principale et en harmonie avec elle (matériaux, couleurs, nature du parement, etc.).

Toitures :

Les toitures doivent assurer le bon couronnement de la construction et présenter une simplicité de volume et une unité de conception (forme, couleur et matériau) afin de s’inscrire en harmonie avec celles avoisinantes. Les toitures des annexes pourront être à une seule pente, sous réserve que la largeur mesurée perpendiculairement au faîtage n’excède pas 4 mètres. Les toitures terrasses accessibles ou non, ainsi que leurs acrotères doivent être travaillés avec les mêmes soins que celles à pans, une attention particulière devra être portée à l’insertion des gaines techniques et la végétalisation de ces toitures est encouragée.

Afin de tenir compte des impératifs techniques attenants à la mise en place des dispositifs d’énergie renouvelable, les doubles toits sont autorisés sous réserve qu’ils ne majorent pas de plus 50 cm la hauteur autorisée.

Clôtures :

Les clôtures ainsi que l’ensemble des éléments entrant dans leur composition (mur, porte, portail, grilles, etc.) doivent être conçues avec simplicité et présenter une cohérence d’aspect avec la construction principale et le contexte dans lequel elles s’inscrivent.

Elles seront, en bordure de voie ou emprise publique, ou en limite séparative, édifiées de manière à s’harmoniser avec celles environnantes et ne devront pas excéder 1,60 mètres de hauteur (hauteur mesurée au niveau du terrain naturel avant travaux). Elles seront constituées, en fonction de leur environnement, soit :

• D’un mur plein, présentant une cohérence d’aspect avec ceux présents à proximité.
• D’un mur bahut, surmonté d’un dispositif à claire voie, et doublé ou non d’une haie vive constituée d’essences locales.
• De haies vives composées d’essences variées et de préférence locales.
• D’un grillage doublé ou non de haies vives d’essences locales. Il est également recommandé de prévoir des ouvertures au niveau du sol, pour permettre le déplacement de la petite faune.

4.2. Inscriptions Patrimoine bâti et paysager à protéger au titre du L.151-19 du code de l’urbanisme#

Voir dispositions communes à toutes les zones.

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Toute modification sur un élément classé au titre de l’article L.151-19 est subordonnée à une déclaration préalable, selon les conditions fixées en pages 22 et 23 du présent règlement.

4.3. Les haies à protéger au titre de l’article L 151 -19 du code de l’urbanisme#

Voir dispositions communes à toutes les zones.

Toute modification sur un élément classé au titre de l’article L.151-19 est subordonnée à une déclaration préalable, selon les conditions fixées en pages 22 et 23 du présent règlement.

4.4. Les boisements, arbres remarquables ou alignement d’arbres à protéger au titre de l’article L 151 -19 du code de l’urbanisme

Voir dispositions communes à toutes les zones.

Toute modification sur un élément classé au titre de l’article L.151-19 est subordonnée à une déclaration préalable, selon les conditions fixées en pages 22 et 23 du présent règlement.

En sus des dispositions communes à toutes les zones :

5.1. Obligations en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations, d’aires de jeux et de loisirs#

5.1.1 Dispositions générales :

Les espaces libres de pleine terre (hors construction et surface revêtue) ainsi que les délaissés des aires de stationnement, doivent présenter un traitement paysager soigné, proportionné à l’échelle du terrain, adapté à ses caractéristiques et à celles des lieux environnants dans lesquels il s’insère.

Afin de maximiser la présence de la trame verte au sein des tissus bâtis, ce traitement paysager privilégiera la réalisation d’espaces libres et de plantations d’un seul tenant, composés d’essences locales.

Lors de l’aménagement d’un terrain, la préservation des plantations et des arbres de haute tige existants doit être assurée, sauf si leur abattage est rendu nécessaire par le projet de construction ou d’aménagement ou bien pour des raisons de sécurité et salubrité publiques. Dans ce cas, tout arbre abattu sera remplacé par un arbre équivalent à terme.

Les fonds de parcelles situés en franges des terrains agricoles ou naturels devront présenter un traitement paysager afin de composer un écran végétal entre zone bâtie et zone agricole et/ou naturelle.

En sus des dispositions précédentes, au sein du secteur URj :

Les espaces verts paysagers doivent conserver leur aspect naturel végétal. Au moins 80% de leur superficie doit être aménagé en espace vert de pleine terre, libre ou planté.

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5.1.2 Dispositions particulières :

Dans les zones soumises à un risque fort de retrait et gonflement des argiles, repérées au document graphique :

• La plantation d’arbres à proximité des fondations est interdite, sauf à mettre en place un écran anti-racines ;
• Une surface étanche de 1,5 mètres minimum depuis les murs de la construction sera privilégiée.

5.2. Les abords des cours d’eau à protéger au titre de l’article L 15123 du code de l’urbanisme#

Voir dispositions communes à toutes les zones.

Toute modification sur un élément classé au titre de l’article L.151-23 est subordonnée à une déclaration préalable, selon les conditions fixées en pages 23 et 24 du présent règlement.

5.3. Les zones humides au titre de l’article L 151-23 du code de l’urbanisme#

Voir dispositions communes à toutes les zones.

Toute modification sur un élément classé au titre de l’article L.151-23 est subordonnée à une déclaration préalable, selon les conditions fixées en pages 23 et 24 du présent règlement.

6.1 Modalités d’application des normes de stationnement#

Conditions de réalisation :

Le stationnement des véhicules motorisés ou non doit être assuré en dehors des voies et emprises publiques.

En cas d’impossibilité de réaliser les places de stationnement exigées par le présent article sur le terrain d’assiette de l’opération ou sur un terrain contigu, le constructeur est autorisé à aménager sur un autre terrain situé à moins de 300 mètres du premier, les surfaces qui lui font défaut sous réserve qu’il fournisse la preuve de réalisation des dites places.

Modalités d’application :

Sont soumis à l’obligation de réaliser des aires de stationnement pour véhicules motorisés ou non motorisés :

• Toute construction neuve ;
• Tout changement de destination susceptible de générer de nouveaux besoins ;
• Toute division d’une construction existante susceptible de générer de nouveaux besoins ;
• Toute reconstruction après démolition.

En cas de changement de destination de tout ou partie d’une construction, le nombre de place de stationnement exigé doit correspondre à la destination future.

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En cas de division d’une construction en plusieurs logements, le nombre de place de stationnement à réaliser correspond aux places nécessaires pour les logements existants et pour ceux créés par la division.

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Destinations Habitation

Normes

Logement :

▪

Il est demandé, au minimum, 1 place de stationnement par logement.

Hébergement :

▪

Il est demandé, au minimum, 1 place de stationnement pour 3 places d’hébergement.

Artisanat, commerce de détail, restauration, Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, cinéma :

Commerces et activités de services

Le nombre de place de stationnement doit être étudié au cas par cas en tenant compte :

▪

Des besoins créés par l’activité (notamment pour le stationnement des salariés) ;

▪

De ses jours et heures de fréquentation (clientèle, fournisseurs…) ;

▪

Des possibilités de stationnement existantes à proximité.

Hébergement hôtelier et touristique :

▪

Il est demandé, au minimum, 1 place de stationnement pour 3 lits.

Le nombre de place de stationnement doit être étudié au cas par cas en tenant compte :

Équipements d’intérêt collectif et ▪ Des besoins créés par l’équipement ;

services publics

• De ses jours et heures de fréquentation ;
• Des possibilités de stationnement existantes à proximité.

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire (bureau,

• Non règlementé.

7.1. Condition de desserte par les voies publiques ou privées et accès aux voies ouvertes au public#

Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une ou plusieurs voie(s) publique(s) ou privée(s) ouverte(s) à la circulation, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin.

Les caractéristiques et configurations de ces voies doivent :

• Répondre aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir ;
• Satisfaire les exigences de la sécurité, de la protection civile au regard de la nature du trafic et de son intensité.

Voies nouvelles :

Toute voie nouvelle doit présenter une largeur initiale de chaussée au moins égale à :

• 5,50 mètres, dans le cas où elle desservirait plusieurs habitations ;
• 3,5 mètres, dans le cas contraire. Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules de sécurité et d’urgence de faire demi-tour.

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Conditions d’accès aux voies :

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Une attention particulière devra également être portée à leur dimensionnement afin de faciliter l’accessibilité des services publics (secours, incendie, enlèvement d’ordures ménagères, etc.).

La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers, et leurs abords doivent être dégagés de façon à assurer la visibilité.

8.1. Eau potable#

Toute construction ou toute installation nouvelle qui, par sa destination implique une utilisation d’eau potable, doit être alimentée par branchement à un réseau collectif de distribution sous pression ou à un dispositif d’adduction d’eau potable présentant des caractéristiques suffisantes, dans les conditions et selon les modalités définies par le gestionnaire du réseau, si les durées de temps de séjour de l’eau sont compatibles avec la règlementation en vigueur.

8.2. Assainissement#

Eaux usées :

Toute construction doit être raccordée au réseau public d'assainissement des eaux usées s’il existe dans les conditions et selon les modalités définies par le gestionnaire du réseau. Dans le cas où le réseau public n’existe pas, toute construction doit être assainie par un dispositif d'assainissement individuel conforme à la législation en vigueur.

Tout rejet d’effluents domestiques ou non domestiques non traités dans les fossés, les cours d’eau ou dans le réseau d’eaux pluviales est strictement interdit.

Eaux pluviales :

Les aménagements réalisés sur le terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales

Sous réserve que la nature des sols soit adaptée et que les dispositions des documents cadres ne s’y opposent pas, des solutions alternatives et durables (rétention, temporisation, récupération, infiltration) pour la gestion des eaux pluviales doivent être prioritairement recherchées afin d’infiltrer in situ, tout ou partie des volumes ruisselés. Dans le cas d’opération d’aménagement d’ensemble ces solutions devront être pensées à l’échelle de l’opération.

Si les solutions alternatives sont insuffisantes, déconseillées ou techniquement non réalisables, et qu’il existe un réseau public apte à recueillir ces eaux pluviales, les aménagements sur le terrain garantiront leur évacuation dans ledit réseau.

À défaut d’une étude spécifique, précisant la valeur du débit de fuite, le débit maximal des installations et aménagements mis en œuvre est de 3 l/s/ha pour une pluie décennale.

8.3. Infrastructures et réseaux de communication électronique#

Le raccordement des constructions aux réseaux téléphoniques et électriques sera réalisé en souterrain jusqu’à la limite du domaine public en un point à déterminer en accord avec les services gestionnaires.

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Toute nouvelle construction devra mettre en place des canalisations et câbles reliant le domaine public pour prévoir un raccordement aux réseaux de communications électroniques Très Haut Débit.

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