Zone UE

Intitulé du document : TYPES D'OCCUPATION OU D'UTILISATION DU SOL INTERDITS

Les occupations et utilisations du sol suivantes sont interdites :

 Les constructions à destination industrielle  Les constructions à destination d’entrepôts  Les installations classées pour la protection de l’environnement à usage industriel.  L’ouverture et l’exploitation de carrières  Les dépôts et aires de stockage de véhicules neufs ou d’occasion, épaves de

véhicules, ferraille.  Les exploitations agricoles

Intitulé du document : TYPES D'OCCUPATION OU D'UTILISATION DU SOL ADMIS A DES CONDITIONS PARTICULIERES

Non réglementé

SECTION 2 : CONDITIONS D'OCCUPATION DU SOL

Accès

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée carrossable, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le fonds voisin (production d’un droit de passage institué par un acte authentique). Toute construction, si elle n’est pas desservie par une voie publique carrossable, doit être cependant desservie par une voie existante privée en bon état de viabilité. Par conséquent, tout terrain enclavé est inconstructible.

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Dans tous les cas de figure (y compris passage sur un fonds voisin), les accès doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité, de l’approche des matériels de lutte contre l’incendie, de la protection civile.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique (automobile et piétonne).

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité, en particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n'être autorisées que sous réserve que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies publiques.

La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers, et leurs abords doivent être aménagés de façon à assurer la visibilité. Les accès doivent être situés en des points les plus éloignés possible des carrefours existants, virages, et autres endroits où la visibilité est mauvaise.

Les portes et accès à des cours existantes seront maintenues dans leur emplacement et leur axe de pénétration, sauf si l’opération vise à améliorer la sécurité globale de l’accès.

Voirie

Toute construction, si elle n’est pas desservie directement par une voie publique carrossable, doit être desservie par une voie existante ou privée, en bon état de viabilité.

Toute voie privée ou publique doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité, de l’approche des matériels de lutte contre l’incendie, de la protection civile, ainsi que l’enlèvement des ordures ménagères. Notamment, si ces voies se terminent en impasse, elles doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules précités puissent faire demi-tour.

Ordures ménagères

Les constructions neuves à usage d’habitation collective ou d’activités, les opérations groupées, auront l’obligation d’avoir un local d’une superficie suffisante pour recevoir les divers conteneurs liés à la collecte des ordures ménagères.

L’alimentation en eau potable et l’assainissement des constructions doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur, et aux prévisions des projets d’alimentation en eau potable et des projets d’assainissement de la commune.

Eau Toute équipement doit être raccordé au réseau public d’eau potable.

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Si des moyens de lutte contre l’incendie sont à implanter, leur nombre et leur emplacement seront déterminés en accord avec les Services de Sécurité compétents.

Assainissement

 Eaux usées Toute construction ou installation nécessitant une évacuation des eaux usées doit être raccordée au réseau collectif d’assainissement si celui-ci communique avec une station d’épuration suffisante Dans le cas contraire, toute construction ou installation devra être assainie par un dispositif conforme à l’arrêté interministériel technique du 6 Mai 1996 relatif à l’assainissement non collectif. La nature des effluents doit être compatible avec les caractéristiques du réseau ; en cas d’incompatibilité, le constructeur doit assurer le traitement des eaux usées avant rejet.

 Eaux pluviales Les aménagements doivent garantir et maîtriser l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau public. En l’absence d’un réseau d’eaux pluviales, le constructeur doit réaliser sur son terrain et à sa charge, des dispositifs appropriés et proportionnés permettant l’évacuation des eaux pluviales. Les dispositifs d’évacuation devront être conçus de manière à pouvoir être branchés sur le réseau public dès que celui-ci sera réalisé.

Électricité, gaz, téléphone Les réseaux publics de lignes de télécommunication et de distribution d’énergie électrique ou de gaz doivent être installés en souterrain chaque fois que les conditions techniques et économiques le permettent. Lorsque les lignes publiques électriques ou téléphoniques sont enterrées, les raccordements correspondants sur les parcelles privées doivent l'être également systématiquement. Ces dispositions s’appliquent à toutes les occupations du sol admises à l’article UE 1.

Intitulé du document : CARACTÉRISTIQUES DES TERRAINS

Sans prescription

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

Non réglementé

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Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES

Constructions neuves Les constructions en retrait des limites séparatives seront implantées selon les prescriptions suivantes. La distance comptée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus bas et le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3,00 m.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MÊME PROPRIÉTÉ

La distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus bas et le plus proche d'une autre construction doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points.

Non réglementé.

Intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS

La hauteur des constructions est mesurée :

 A partir de l’altitude moyenne du sol naturel existant avant tous travaux d’exhaussement ou d’affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet lorsque celui-ci est distant de plus de 20,00 m de la voirie publique d’accès.

 A partir du niveau de l’axe de la voirie mesuré à hauteur de l’entrée d’immeuble dans l’autre cas.

La hauteur Ha des constructions est mesurée à l’égout de toiture ou à l’acrotère, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. La hauteur Hm maximale des constructions est mesurée au faîtage du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. La hauteur de référence Hr est la hauteur à l’égout, définie comme étant la hauteur la mieux appropriée au caractère de la rue. La Hr n’est donnée qu’à titre indicatif. Hauteur à l’égout : non réglementé

L’autorisation d’utilisation du sol ou de bâtir pourra être refusée ou n’être accordée que sous réserve de prescriptions particulières, si l'opération en cause, par sa situation, ses

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dimensions, son architecture ou son aspect extérieur est de nature à porter atteinte :  Au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants.  Aux sites.  Aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

Le règlement de la ZPPAUP est applicable à l’intérieur de son périmètre.

Intitulé du document : STATIONNEMENT DES VÉHICULES

Pour toute construction ou aménagement devront être réalisées des installations propres à assurer le stationnement des véhicules correspondant aux besoins, en dehors des voies publiques, et à l’intérieur des propriétés. Pour toutes les constructions et infrastructures, le calcul sera établi en fonction de l’activité de l’équipement.

Modalités d’application Sans objet.

Stationnement deux-roues Des stationnements pour les deux-roues (vélos, motos…) devront être prévus.

Intitulé du document : ESPACES VERTS ET PLANTATIONS

Espaces libres et obligations de planter Non réglementé

SECTION 3 : POSSIBILITÉS MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL

Intitulé du document : COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL

Le COS n’est pas réglementé.

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ZONE UX

La zone UX est destinée à recevoir des établissements à usage de bureaux, d’activités industrielles, tertiaires, logistiques et d’activités artisanales, et commerciales. La zone UXa concerne l’ancien établissement industriel DEPALOR. La zone UXb concerne la zone située à l’Ouest de la Ville entre les zones 1AUXL et UX et l’autoroute A4.

SECTION 1 : NATURE DE L’OCCUPATION OU DE L’UTILISATION DU SOL

L’article 3 fixe les conditions de desserte et d’accès des terrains pour qu’ils soient constructibles, en plus de l’exig

ence des règles de sécurité actuellement en vigueur. Cet article exige notamment que les voies privées et publiques aient les dimensions, formes et caractéristiques adaptées aux futures constructions et usages qu’elles supporteront.

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L’article 4 traite de la desserte par les réseaux, et énonce les conditions de desserte en eau potable, les conditions d

’assainissement, et d’arrivée des autres réseaux (gaz électricité, téléphone, câble), ainsi que les conditions particulières en cas d’absence de certains de ces réseaux. Conformément à la loi sur l’eau du 03 janvier 1992, en cas d’absence de réseau public d’assainissement, il est exigé que les immeubles soient dotés d’un système d’assainissement autonome en bon état, et à la charge de son propriétaire. Ce système devra pouvoir être raccordé dès qu’un réseau public sera en service.

Cet article fixe les dimensions minimales que doit avoir un terrain pour être constructible sans pouvoir être contraire

aux lois SRU et UH.

Rédaction obligatoire Cet article est obligatoire dans le règlement de PLU. Il établit les règles d’implantation par rap

port aux voies en termes d’alignement, marge de recul et retrait. Cet article, qui participe à la définition du gabarit des voies, a une incidence sur la morphologie des espaces publics et constitue un élément essentiel de conservation du centre-ville.

Rédaction obligatoire Cet article est obligatoire dans un règlement de PLU. Il traite de l’implantation d’une constructi

on par rapport aux limites séparatives du terrain qui la supporte, c’est-à-dire les deux limites latérales et la limite de fond de propriété. ARTICLE 8 : Rédaction obligatoire Cet article est, comme les deux précédents, obligatoire, et concerne l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété. Ces règles répondent à des besoins de sécurité et d’hygiène.

L’article 9 fixe l’emprise au sol des constructions sur leur terrain. Cette emprise varie selon la superficie du terrain

, selon les zones, et selon la nature de l’occupation du sol.

La hauteur des constructions est indiquée pour chaque zone de règlement, et tient compte du caractère de la zone et des

constructions existantes, pour que le paysage urbain reste homogène. Une hauteur de référence, dont l’application n’est pas obligatoire, est donnée dans certaines zones, pour faciliter l’instruction des dossiers de demande de construction.

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Il traite de l’aspect extérieur des constructions. Aux termes de l’article R.111-21 du Code de l’Urbanisme, par leur sit

uation, leur dimension, ou leur aspect extérieur, les constructions et autres occupations du sol ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. L’aspect extérieur des constructions est réglementé sur la base du règlement et des recommandations de la ZPPAUP. Figure à la fin du règlement une annexe relative à l’aspect extérieur des constructions extraite du règlement de la ZPPAUP.

Le stationnement des véhicules doit pouvoir être assuré en dehors des voies publiques. Le nombre de places de stationnement doit correspondre aux besoins de la construction, en tenant compte, pour les constructions existantes, du changement d’affectation et de l’augmentation de la surface de plancher. Les dimensions des places de stationnement sont fixées et, éventuellement, leur situation, leur accès, et le nombre de places minimum en fonction de la nature de l’occupation du sol de chaque zone. Lors d’impossibilité de réaliser les places nécessaires sur le terrain supportant une construction, des dispositions particulières sont proposées.

Pour chacune des zones, une superficie minimale de terrain doit être libre de toute construction ou infrastructure, et des prescriptions en terme d’imperméabilisation du sol sont édictées, de manière à éviter un engorgement trop rapide des réseaux. L’article 13 fixe également les règles d’obligation de planter et de protection des plantations existantes (dont les espaces boisés classés au titre de l’article L.130-1 du Code de l’Urbanisme).

SECTION 3 : POSSIBILITÉ D’OCCUPATION DU SOL

Les possibilités maximales d’occupation du sol sont le plus souvent déterminées par la fixation d’un coefficient d’occup

ation du sol (COS). Lorsqu’il n’y a pas de COS imposé, un COS de référence est donné pour évaluer l’impact du projet faisant l’objet d’une demande d’autorisation.

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LISTE ET DEFINITION DES ZONES :

La zone UA correspond à la Vieille Ville, (centre ancien assez dense, fortifications et glacis, anciens bâtiments militaires et bâtiments publics, quartiers d’habitation plus récents construits concentriquement autour des fortifications, dans l’emprise des glacis…). L’implantation y est le plus souvent en ordre continu pour la Vieille Ville, et presque toujours discontinu pour le reste des secteurs urbanisés.

La zone UA est destinée à recevoir de l’habitat, mais également les activités qui lui sont annexées comme des commerces et services, ainsi que des équipements publics (mairie, école...). Tout ce qui reste de la Forteresse de Vauban à l’Est et au Sud est destiné à être conservé et restauré.

Cette zone comprend un secteur UAa correspondant au Centre-Ville, et quatre secteurs périphériques : UAb, UAc, UAd et UAe.

 Secteur UAa : construit en ordre continu, il est délimité par la rue Uhrich, le lycée, la rue de l’Arsenal, la rue de la Manutention, la rue du Commandant Taillant, la rue de l’Hôpital, la rue de la Gare.

 Secteur UAb : construit en ordre discontinu, et incluant la Porte de France, il est délimité au Nord par les deux terrains de sport et l’école maternelle, à l’Est par les rues Uhrich et de la Gare, au Sud par l’alignement Sud des constructions de la rue du 23 Novembre, et à l’Ouest par la rue des Glacis.

 Secteur UAc : A l’Est et au Sud du secteur UAa, il englobe tout ce qui reste de la fortification. Y sont inclus, le lycée, la Porte d’Allemagne, la Caserne Sud, les Magasins militaires, A noter que le bastion Nord Est, inclus dans le périmètre de la ZAC Vauban en est exclu.

 Secteur UAd : construit en ordre discontinu mais assez homogène, il s’agit essentiellement de lotissements d’habitation ; il est délimité à l’ouest par le glacis de la ZAC Vauban et le pied des ouvrages de fortification, au Nord et à l’Est par les rues du Champ de Mars, de la Petite Pierre, de Bitche, rue du Comte Palatin, chemin du Général Rottenbourg.

 Secteur UAe : construit en ordre discontinu, peu homogène, il comporte de l’habitat en individuel, en collectif, des activités tertiaires et de services.

La zone UB est la zone urbaine de développement historique le long des voies de liaison entre les villages environnants et les hameaux de Trois Maisons, Bois de Chênes et Quatre Vents au Sud et à l’Est, Maisons Rouges, direction Mittelbronn à l’Ouest et Vilsberg et Buchelberg au Nord, et le cœur de ville de Phalsbourg.

L’urbanisation est peu homogène, mais les possibilités de densification sont réelles et doivent être encouragées.

C’est l’objet des secteurs UBa et UBb, concernés par ailleurs par la loi relative à la lutte contre le bruit et le classement des voies bruyantes.

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La zone UC est la zone de développement récente de Phalsbourg, aussi bien en maisons individuelles au coup par coup qu’en lotissements, dont certains de taille importante.

Ce développement s’est fait sur les hauteurs de Bois de Chênes et de Trois Maisons, et peu en périphérie immédiate de la vieille Ville.

Il paraît important de modifier cette tendance, dans une approche de développement durable, et de développer une urbanisation plus dense au Sud de la vieille Ville.

La zone UC est destinée à recevoir des ensembles coordonnés d’habitations de type individuel et collectif, avec implantation discontinue, ainsi que les activités qui leurs sont liées (commerces et services).

La zone UC est subdivisée en :

 3 sous zones : UC1, UC2 et UC3, pour tenir compte du développement autour de la Vieille Ville (UC1) et autour des hameaux (UC2 et UC3).

 4 secteurs :

 Le secteur UCa : il s’agit de la cité Clark.

 Le secteur UCb : il s’établit autour du cimetière israélite,

 Le secteur UCc : il s’agit d’anciens vergers.

 Le secteur UCd : il s’agit de la cité des Chasseurs et du groupe d’habitation SANEF.

Ces secteurs, tout en étant proches de la zone UC, sont des ensembles particuliers dont il convient de conserver les formes urbaines.

La zone UD correspond au centre des hameaux de Trois Maisons Bas, Trois Maisons Haut, Bois de Chênes Bas, Bois de Chênes Haut et Buchelberg.

Le caractère ancien du hameau doit être maintenu. C’est un habitat rural avec de nombreuses dépendances.

La taille des parcelles est peu homogène et leur superficie est très variable.

La construction ou la restructuration du bâti doit donc s’adapter au foncier sous peine de détruire le caractère rural du hameau.

La zone UE est la zone des grands équipements publics ou d’intérêt général.

Il s’agit principalement du secteur du lycée Saint Antoine et des équipements sportifs communaux le jouxtant, le secteur des équipements publics communaux à l’Ouest de la vieille ville, la cité scolaire Erckmann Chatrian, le secteur de l’ancien hôpital, les cimetières et les équipements sportifs du hameau de Trois Maisons.

L’urbanisation est peu homogène, ce qui tient à la nature même de la zone, mais les possibilités de densification et de restructuration et d’extension doivent être possibles.

La zone UX est destinée à recevoir des installations classées ou non, ne créant pas de nuisances en contradiction avec la proximité des zones d’habitation. Cette zone est à usage

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de bureaux, d’activités industrielles, tertiaires, logistiques et d’activités artisanales, et commerciales, à l’exclusion de l’habitat. Cependant, l’habitat nécessaire aux activités de la zone peut être autorisé.

La zone 1AU est la zone de développement futur de Phalsbourg, réalisée de manière organisée en procédure de ZAC ou de lotissement. Elle inclut plusieurs zones :

 La zone 1AU1 : caractérisée par un COS de 0,6.  La zone 1AU2 : caractérisée par un COS de 0,4.  La zone 1AU3 : caractérisée par un COS de 0,3.  La zone 1AU Vauban : faisant d’ores et déjà l’objet d’une procédure de ZAC et

correspondant à une extension du centre-ville. Toute urbanisation en zone 1AU est l’aboutissement d’une volonté politique.

La zone 1AUX est destinée à recevoir des établissements ne créant pas de nuisances en contradiction avec la proximité des zones résidentielles, à usage de bureaux, d’activités industrielles, tertiaires, logistiques et d’activités artisanales, et commerciales, à l’exclusion de l’habitat.

La zone 2AU est la zone de développement futur, caractérisée soit, par l’existence de servitudes dont la suppression ou la modification nécessite la révision de la ZPPAUP, soit par l’absence totale d’équipements, soit par le besoin d’attendre que les zones de développement du PLU soient déjà en cours d’urbanisation.

La zone 2AUX est la zone réservée au développement futur d’une activité industrielle lourde.

La zone A est une zone naturelle réservée aux activités agricoles en raison de la valeur agronomique des terrains, ou en raison des possibilités normales d’exploitation de l’agriculture. Le classement de la zone A n’est en réalité pas subordonné à la valeur agricole particulière du sol, mais à une forme d’utilisation. Les constructions, autres qu’à usage agricole, y sont interdites.

 La zone Aa correspond au site d’une ancienne carrière, site se prêtant bien à un gros équipement de loisirs de nature.

La zone N est une zone naturelle non équipée caractérisant un site qu’il convient de protéger, soit pour sa valeur forestière, Na, soit en raison de la volonté de créer une zone de protection, Nb, entre des zones urbanisées ou d’urbanisation future, soit de protéger les fossés de la forteresse, Nc.

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POINTS ANNEXES :

Les terrains situés aux abords des cours d’eau sont grevés d’une « servitude de non constructibilité des rives des cours d’eau » sur une largeur de 6,00 mètres de part et d’autre (cf. article L 215-18 du Code de l’Environnement).

Ce point est rappelé dans le tableau Annexe 2 : Servitudes d’Utilité Publique.

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ZONE UA

La zone UA correspond à la Vieille Ville (centre ancien assez dense, fortifications et glacis, anciens bâtiments militaires et bâtiments publics, quartiers d’habitation plus récents construits concentriquement autour des fortifications, dans l’emprise des glacis…). L’implantation y est le plus souvent en ordre continu pour la Vieille Ville, et presque toujours discontinu pour le reste des secteurs urbanisés.

La zone UA est destinée à recevoir de l’habitat, mais également les activités qui lui sont annexées comme des commerces et services, ainsi que des équipements publics (mairie, école...). Tout ce qui reste de la Forteresse de Vauban à l’Est et au Sud est destiné à être conservé et restauré.

Cette zone comprend un secteur UAa correspondant au Centre-Ville, et quatre secteurs périphériques : UAb, UAc, UAd et UAe.

 Secteur UAa : construit en ordre continu, il est délimité par la rue Uhrich, le lycée, la rue de l’Arsenal, la rue de la Manutention, la rue du Commandant Taillant, la rue de l’Hôpital, la rue de la Gare.

 Secteur UAb : construit en ordre discontinu, et incluant la Porte de France, il est délimité au Nord par les deux terrains de sport et l’école maternelle, à l’Est par les rues Uhrich et de la Gare, au Sud par l’alignement Sud des constructions de la rue du 23 Novembre, et à l’Ouest par la rue des Glacis.

 Secteur UAc : A l’Est et au Sud du secteur UAa, il englobe tout ce qui reste de la fortification. Y sont inclus, le lycée, la Porte d’Allemagne, la Caserne Sud, les Magasins militaires, A noter que le bastion Nord Est, inclus dans le périmètre de la ZAC Vauban en est exclu.

 Secteur UAd : construit en ordre discontinu mais assez homogène, il s’agit essentiellement de lotissements d’habitation, il est délimité à l’ouest par le glacis de la ZAC Vauban et le pied des ouvrages de fortification, au Nord et à l’Est par les rues du Champ de Mars, de la Petite Pierre, de Bitche, rue du Comte Palatin, chemin du Général Rottembourg.

 Secteur UAe : construit en ordre discontinu, peu homogène, il comporte de l’habitat en individuel, en collectif, des activités tertiaires et de services.

SECTION 1 : NATURE DE L’OCCUPATION OU DE L’UTILISATION DU SOL