Les possibilités maximales d’occupation du sol sont le plus souvent déterminées par la fixation d’un coefficient d’occup ation du sol (COS). Lorsqu’il n’y a pas de COS imposé, un COS de référence est donné pour évaluer l’impact du projet faisant l’objet d’une demande d’autorisation.
LISTE ET DEFINITION DES ZONES :
La zone UA correspond à la Vieille Ville, (centre ancien assez dense, fortifications et glacis, anciens bâtiments militaires et bâtiments publics, quartiers d’habitation plus récents construits concentriquement autour des fortifications, dans l’emprise des glacis…). L’implantation y est le plus souvent en ordre continu pour la Vieille Ville, et presque toujours discontinu pour le reste des secteurs urbanisés.
La zone UA est destinée à recevoir de l’habitat, mais également les activités qui lui sont annexées comme des commerces et services, ainsi que des équipements publics (mairie, école...). Tout ce qui reste de la Forteresse de Vauban à l’Est et au Sud est destiné à être conservé et restauré.
Cette zone comprend un secteur UAa correspondant au Centre-Ville, et quatre secteurs périphériques : UAb, UAc, UAd et UAe.
- Secteur UAa : construit en ordre continu, il est délimité par la rue Uhrich, le lycée, la rue de l’Arsenal, la rue de la Manutention, la rue du Commandant Taillant, la rue de l’Hôpital, la rue de la Gare.
- Secteur UAb : construit en ordre discontinu, et incluant la Porte de France, il est délimité au Nord par les deux terrains de sport et l’école maternelle, à l’Est par les rues Uhrich et de la Gare, au Sud par l’alignement Sud des constructions de la rue du 23 Novembre, et à l’Ouest par la rue des Glacis.
- Secteur UAc : A l’Est et au Sud du secteur UAa, il englobe tout ce qui reste de la fortification. Y sont inclus, le lycée, la Porte d’Allemagne, la Caserne Sud, les Magasins militaires, A noter que le bastion Nord Est, inclus dans le périmètre de la ZAC Vauban en est exclu.
- Secteur UAd : construit en ordre discontinu mais assez homogène, il s’agit essentiellement de lotissements d’habitation ; il est délimité à l’ouest par le glacis de la ZAC Vauban et le pied des ouvrages de fortification, au Nord et à l’Est par les rues du Champ de Mars, de la Petite Pierre, de Bitche, rue du Comte Palatin, chemin du Général Rottenbourg.
- Secteur UAe : construit en ordre discontinu, peu homogène, il comporte de l’habitat en individuel, en collectif, des activités tertiaires et de services.
La zone UB est la zone urbaine de développement historique le long des voies de liaison entre les villages environnants et les hameaux de Trois Maisons, Bois de Chênes et Quatre Vents au Sud et à l’Est, Maisons Rouges, direction Mittelbronn à l’Ouest et Vilsberg et Buchelberg au Nord, et le cœur de ville de Phalsbourg.
L’urbanisation est peu homogène, mais les possibilités de densification sont réelles et doivent être encouragées.
C’est l’objet des secteurs UBa et UBb, concernés par ailleurs par la loi relative à la lutte contre le bruit et le classement des voies bruyantes.
La zone UC est la zone de développement récente de Phalsbourg, aussi bien en maisons individuelles au coup par coup qu’en lotissements, dont certains de taille importante.
Ce développement s’est fait sur les hauteurs de Bois de Chênes et de Trois Maisons, et peu en périphérie immédiate de la vieille Ville.
Il paraît important de modifier cette tendance, dans une approche de développement durable, et de développer une urbanisation plus dense au Sud de la vieille Ville.
La zone UC est destinée à recevoir des ensembles coordonnés d’habitations de type individuel et collectif, avec implantation discontinue, ainsi que les activités qui leurs sont liées (commerces et services).
La zone UC est subdivisée en :
- 3 sous zones : UC1, UC2 et UC3, pour tenir compte du développement autour de la Vieille Ville (UC1) et autour des hameaux (UC2 et UC3).
- 4 secteurs :
- Le secteur UCa : il s’agit de la cité Clark.
- Le secteur UCb : il s’établit autour du cimetière israélite,
- Le secteur UCc : il s’agit d’anciens vergers.
- Le secteur UCd : il s’agit de la cité des Chasseurs et du groupe d’habitation SANEF.
Ces secteurs, tout en étant proches de la zone UC, sont des ensembles particuliers dont il convient de conserver les formes urbaines.
La zone UD correspond au centre des hameaux de Trois Maisons Bas, Trois Maisons Haut, Bois de Chênes Bas, Bois de Chênes Haut et Buchelberg.
Le caractère ancien du hameau doit être maintenu. C’est un habitat rural avec de nombreuses dépendances.
La taille des parcelles est peu homogène et leur superficie est très variable.
La construction ou la restructuration du bâti doit donc s’adapter au foncier sous peine de détruire le caractère rural du hameau.
La zone UE est la zone des grands équipements publics ou d’intérêt général.
Il s’agit principalement du secteur du lycée Saint Antoine et des équipements sportifs communaux le jouxtant, le secteur des équipements publics communaux à l’Ouest de la vieille ville, la cité scolaire Erckmann Chatrian, le secteur de l’ancien hôpital, les cimetières et les équipements sportifs du hameau de Trois Maisons.
L’urbanisation est peu homogène, ce qui tient à la nature même de la zone, mais les possibilités de densification et de restructuration et d’extension doivent être possibles.
La zone UX est destinée à recevoir des installations classées ou non, ne créant pas de nuisances en contradiction avec la proximité des zones d’habitation. Cette zone est à usage de bureaux, d’activités industrielles, tertiaires, logistiques et d’activités artisanales, et commerciales, à l’exclusion de l’habitat. Cependant, l’habitat nécessaire aux activités de la zone peut être autorisé.
La zone 1AU est la zone de développement futur de Phalsbourg, réalisée de manière organisée en procédure de ZAC ou de lotissement. Elle inclut plusieurs zones :
- La zone 1AU1 : caractérisée par un COS de 0,6.
- La zone 1AU2 : caractérisée par un COS de 0,4.
- La zone 1AU3 : caractérisée par un COS de 0,3.
- La zone 1AU Vauban : faisant d’ores et déjà l’objet d’une procédure de ZAC et correspondant à une extension du centre-ville. Toute urbanisation en zone 1AU est l’aboutissement d’une volonté politique.
La zone 1AUX est destinée à recevoir des établissements ne créant pas de nuisances en contradiction avec la proximité des zones résidentielles, à usage de bureaux, d’activités industrielles, tertiaires, logistiques et d’activités artisanales, et commerciales, à l’exclusion de l’habitat.
La zone 2AU est la zone de développement futur, caractérisée soit, par l’existence de servitudes dont la suppression ou la modification nécessite la révision de la ZPPAUP, soit par l’absence totale d’équipements, soit par le besoin d’attendre que les zones de développement du PLU soient déjà en cours d’urbanisation.
La zone 2AUX est la zone réservée au développement futur d’une activité industrielle lourde.
La zone A est une zone naturelle réservée aux activités agricoles en raison de la valeur agronomique des terrains, ou en raison des possibilités normales d’exploitation de l’agriculture. Le classement de la zone A n’est en réalité pas subordonné à la valeur agricole particulière du sol, mais à une forme d’utilisation. Les constructions, autres qu’à usage agricole, y sont interdites.
- La zone Aa correspond au site d’une ancienne carrière, site se prêtant bien à un gros équipement de loisirs de nature.
La zone N est une zone naturelle non équipée caractérisant un site qu’il convient de protéger, soit pour sa valeur forestière, Na, soit en raison de la volonté de créer une zone de protection, Nb, entre des zones urbanisées ou d’urbanisation future, soit de protéger les fossés de la forteresse, Nc.
POINTS ANNEXES :
Les terrains situés aux abords des cours d’eau sont grevés d’une « servitude de non constructibilité des rives des cours d’eau » sur une largeur de 6,00 mètres de part et d’autre (cf. article L 215-18 du Code de l’Environnement).
Ce point est rappelé dans le tableau Annexe 2 : Servitudes d’Utilité Publique.
Zone UA#
La zone UA correspond à la Vieille Ville (centre ancien assez dense, fortifications et glacis, anciens bâtiments militaires et bâtiments publics, quartiers d’habitation plus récents construits concentriquement autour des fortifications, dans l’emprise des glacis…). L’implantation y est le plus souvent en ordre continu pour la Vieille Ville, et presque toujours discontinu pour le reste des secteurs urbanisés.
La zone UA est destinée à recevoir de l’habitat, mais également les activités qui lui sont annexées comme des commerces et services, ainsi que des équipements publics (mairie, école...). Tout ce qui reste de la Forteresse de Vauban à l’Est et au Sud est destiné à être conservé et restauré.
Cette zone comprend un secteur UAa correspondant au Centre-Ville, et quatre secteurs périphériques : UAb, UAc, UAd et UAe.
- Secteur UAa : construit en ordre continu, il est délimité par la rue Uhrich, le lycée, la rue de l’Arsenal, la rue de la Manutention, la rue du Commandant Taillant, la rue de l’Hôpital, la rue de la Gare.
- Secteur UAb : construit en ordre discontinu, et incluant la Porte de France, il est délimité au Nord par les deux terrains de sport et l’école maternelle, à l’Est par les rues Uhrich et de la Gare, au Sud par l’alignement Sud des constructions de la rue du 23 Novembre, et à l’Ouest par la rue des Glacis.
- Secteur UAc : A l’Est et au Sud du secteur UAa, il englobe tout ce qui reste de la fortification. Y sont inclus, le lycée, la Porte d’Allemagne, la Caserne Sud, les Magasins militaires, A noter que le bastion Nord Est, inclus dans le périmètre de la ZAC Vauban en est exclu.
- Secteur UAd : construit en ordre discontinu mais assez homogène, il s’agit essentiellement de lotissements d’habitation, il est délimité à l’ouest par le glacis de la ZAC Vauban et le pied des ouvrages de fortification, au Nord et à l’Est par les rues du Champ de Mars, de la Petite Pierre, de Bitche, rue du Comte Palatin, chemin du Général Rottembourg.
- Secteur UAe : construit en ordre discontinu, peu homogène, il comporte de l’habitat en individuel, en collectif, des activités tertiaires et de services.
Section 1 : nature de l’occupation ou de l’utilisation du sol#