Zone UP

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Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

Equipement d’intérêt collectif et services publics

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1. Occupation et utilisation du sol interdites ou autorisées#

Sont interdites les constructions ayant les destinations et les sous-destinations suivantes :

• Exploitation agricole et forestière ;
• Sous-destinations Commerce de gros et Cinéma ;
• Sous-destination Équipements sportifs
• Sous-destinations Industrie et Entrepôt.

Sont également interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :

• les installations classées pour la protection de l’environnement ne respectant pas les dispositions du 2 ci-dessous ;
• les terrains aménagés pour l’accueil des campeurs, des caravanes ainsi que les habitations légères de loisirs ;
• le stationnement hors garage supérieur à 3 mois de caravanes isolées ;
• le stationnement ou garage collectif des poids lourds.

2. Occupation et utilisations du sol soumises à conditions particulières#

Un permis de démolir est demandé pour toute démolition d’un élément bâti.

Sont admises les occupations et utilisations du sol non mentionnées à l’article précédent. Par ailleurs, sous conditions, sont admises les occupations et utilisations du sol suivantes :

• l’aménagement des constructions existantes à la date d’approbation du PLUI ;
• le changement de destination des constructions existantes pour créer des habitations, du commerce de détail, de la restauration, des activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, de l’hébergement hôtelier et touristique, des équipements d’intérêt collectif et services publics, centre de congrès et d’exposition ainsi que des bureaux ne présentant pas de nuisances incompatibles avec l’habitat, dans le volume existant et dans le respect de l’architecture de ces constructions ;
• les installations classées pour la protection de l’environnement uniquement en lien avec les activités autorisées ci-dessus, si celles-ci n’occasionnent pas de nuisances incompatibles avec l’habitat ;
• une extension limitée de ces constructions qui serait rendue nécessaire techniquement pour répondre aux besoins d’une habitation ou d’une activité existante ou envisagée, par site. Celle-ci (contemporaine ou non) sera intégrée au bâtiment existant, dans la limite de 100 m² d’emprise au sol ;
• la création de garages pour le stationnement des véhicules, dans les dépendances existantes, ou à défaut pour répondre à des besoins supplémentaires conformément aux normes de stationnement définies à l’article « 6. Stationnement » ;
• une annexe par site (hors garage), en arrière du front par rapport à la rue et aux bâtiments existants, et dont l’usage ne peut pas être intégré dans les bâtiments existants (abri à bois, local destiné à l’entretien du parc...). Celle-ci aura une emprise au sol de 30 m² maximum ;
• une piscine par site sous réserve qu’elle ne dépasse pas le niveau du sol (pas de superstructure) ;
• les affouillements et exhaussements de sol dans la mesure où ils sont nécessaires aux aménagements, qu’ils ne nuisent pas à la sécurité et à la commodité de la circulation, qu’ils sont exécutés en application des dispositions relatives aux eaux pluviales et au risque d’inondation et qu’ils s’intègrent dans le paysage.

Article 2 – zone UP caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères#

L’implantation est mesurée en tout point du bâtiment. En cas de parcelle disposant d’une limite de parcelle sur une voie ou emprise publique de type chemin piéton, ouvrage technique, passage de canalisation (noue, réseau enterrée), l’implantation n’est pas tenue de respecter la règle.

1.1 Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques#

En zone UP, L’implantation d’une extension doit respecter les éléments ou ensembles paysagers, ou du patrimoine tels qu'identifiés au document graphique (au titre de l’article L15119 et L151-23 du Code de l’Urbanisme).

Des dispositions autres que celles définies dans la règle générale peuvent être exceptionnellement autorisées ou imposées pour :

• la construction d’équipements d’intérêt collectif ou de services publics pouvant déroger à ces règles,
• la réalisation d’un dispositif technique sous réserve de justifications techniques, architecturales ou d’intégration dans le site.

En zone UPf, les constructions doivent respecter les règles d’implantation indiquées dans le règlement du SPR de Fondremand (joint en annexe de ce règlement).

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1.2 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives#

Pour l’implantation des constructions, les distances (d) par rapport aux limites séparatives et de fond de parcelle sont mesurées horizontalement à partir de tout point de la construction à la limite séparative de propriété. 1.2.1 Dispositions générales En zone UP, les extensions doivent être implantées autant que possible en dehors du cône de vue sur la demeure ou le château depuis l’allée d’accès principale (historique ou plus récente) et :

• soit en limite séparative latérale. Elles peuvent s’appuyer sur les murs en pierre existants ;
• soit en retrait des limites séparatives et dont la distance devant être au moins égale à la moitié de la différence de hauteur entre tout point du bâtiment et le point de la limite séparative la plus proche, avec un minimum de 3 mètres.

Les annexes doivent être implantées en arrière front, de façon à être le moins visible possible de la rue. La construction d’une piscine et de ses locaux techniques doit respecter une marge de recul de 2 mètres entre la limite du bord de bassin de la piscine et les limites séparatives. En zone UPf, les constructions doivent respecter les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives indiquées dans le règlement du SPR de Fondremand (joint en annexe de ce règlement).

1.2.2 Dispositions particulières Des dispositions autres que celles définies dans la règle générale peuvent être exceptionnellement autorisées ou imposées pour :

• un équipement collectif d’intérêt général peut s’implanter soit en limite séparative, soit en retrait ;
• un dispositif technique peut s’implanter soit en limite séparative, soit en retrait sous réserve de justifications techniques, architecturales ou d’intégration dans le site.

2.1 Hauteur des constructions#

En zone UP, sous réserve de respecter les dispositions règlementaires du PPRi, la hauteur maximum des constructions correspond à la différence d’altitude, mesurée verticalement, entre la hauteur de l’égout ou de l’acrotère et le terrain naturel avant travaux pour les terrains dont la pente est inférieure ou égale à 25%.

La hauteur maximum est fixée à R+1+combles ou attique pour les extensions, à l’exception de locaux techniques tels que les ascenseurs.

La hauteur des constructions annexes ne doit pas excéder 3 m.

Toute surélévation des bâtiments de demeures ou châteaux ou dépendances existants à la date d’approbation du PLUI est interdite (sauf pour tous travaux visant rendre aux bâtiments anciens leur volume initial (restauration de toiture…)).

Des adaptations sont toutefois autorisées pour des équipements d'intérêt collectif et les services publics.

En zone UPf, la hauteur des constructions doivent respecter les règles indiquées dans le règlement du SPR de Fondremand (joint en annexe de ce règlement).

Les extensions limitées ne peuvent dépasser une emprise au sol de 100 m² par volume principal. Les annexes ne peuvent dépasser une emprise au sol de 30 m².

La construction d’une piscine est autorisée condition que sa surface soit inférieure ou égale à 50 m².

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3.1 Intégration architecturale du projet#

Un permis de démolir sera demandé pour toute démolition d’un élément bâti (bâtiment, tour, mur, portail, …) ou d’un élément remarquable recensé au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme.

Tout projet de transformation, d’extension des constructions et portant sur un immeuble repéré, présentant un intérêt patrimonial repérées au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme, doit prendre en compte le caractère patrimonial du bâti existant et préserver/valoriser son architecture spécifique, en se reportant aux prescriptions ci-dessous et aux fiches figurant en annexe au présent règlement.

Les dispositions de l’article R.111-27 du Code de l’urbanisme sont applicables : « le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

Des dispositions différentes, pour l’ensemble de cet article, seront possibles lorsqu’elles résulteront d’une création ou d’une innovation architecturale de qualité s’intégrant au site et au patrimoine bâti.

Le demandeur justifiera son choix (choix des formes, des volumes et des couleurs) et l’intégration du projet architectural avec le site et/ou les constructions avoisinantes.

Seront recherchés la simplicité des formes et leur compacité pour favoriser les économies d’énergie, l’harmonie du volume, l’harmonie des couleurs, l’harmonie dans les pentes de toitures et l’harmonie dans les percements, avec les caractères traditionnels dominants des demeures, châteaux, dépendances existants à la date d’approbation du PLUI.

En cas de réhabilitation ou d’isolation thermique de bâtiments existants, les travaux sont autorisés sous réserve d’être compatibles avec l’écologie des chauves-souris.

3.2 Traitement des toitures#

3.2.1 Couvertures En zone UP, les couvertures des constructions existantes doivent avoir l’aspect des couvertures en tuiles plates de teinte rouge brun, sauf pour certains bâtiments dont la couleur de la couverture est grise, celle-ci sera alors conservée.

Les extensions reprendront la couleur et le type de tuile du bâtiment principal existant.

En secteur UPf, l’aspect des couvertures de toitures doit respecter les prescriptions instituées dans le règlement du SPR de Fondremand (joint en annexe de ce règlement).

3.2.2 Forme, typologie et gabarit En zone UP, la pente de toiture des bâtiments existants (demeures, châteaux, dépendances) ne doit pas être modifiée. Les extensions peuvent se faire avec une pente de toit identique à celle du toit des bâtiments existants.

Une pente plus faible peut être admise pour les bâtiments annexes et les vérandas (entre 30 et 45%).

Les toits à pan unique sont autorisés pour les annexes de petite dimension en limite séparative, ou semi-enterrés dans un talus.

Les grandes toitures à une pente sont interdites pour les volumes isolés, mais autorisés s’ils s’intègrent dans l’environnement urbain et :

• s’ils sont accolés à une construction existante ou en limite séparative latérale non visible depuis le domaine public,
• s’ils permettent de répondre à un volume bâti favorable à l’efficacité de la production d’énergie solaire thermique ou photovoltaïque.

Les toitures-terrasses sont interdites en partie supérieure du bâtiment, sauf extension de bâtiments existants supportant une toiture-terrasse ou lorsqu’elles permettent une meilleure liaison entre deux bâtiments.

En secteur UPf, la forme, la typologie et le gabarit des toitures doivent respecter les prescriptions du règlement du SPR de Fondremand (joint en annexe).

3.2.3 Ouvertures L’éclairage des combles sera réalisé au moyen des dispositifs suivants :

• les lucarnes à condition de reprendre le modèle des lucarnes des bâtiments existants, ou d’être à deux pans perpendiculaires au rampant ou lucarne croupe à trois pans. Les changements de pente occasionnés par une ouverture sont proscrits. Sont interdits les lucarnes rampantes, les chiens assis, les lucarnes à jouées galbées et les lucarnes en trapèze.
• la pose de châssis de toiture doit être étudiée notamment au regard des trames de composition des percements et d’une recherche architecturale, en évitant la multiplicité des dimensions et des implantations et sous condition que le versant de toiture soit peu visible du domaine public.

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3.3 Façades#

3.3.1 Enduits et couleurs En zone UP, les matériaux de façade devront être utilisés selon leurs propres qualités et leur bonne tenue au vieillissement, en excluant les imitations et les effets d’inachevé. Les matériaux traditionnels (ex : type pierres, type brique de parement, type pierre calcaire, type meulière, type enduits grattés, type lissés ou brossés) doivent être employés de préférence à tout autre.

Sont interdits en façade :

• les matériaux brillants,
• l’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (type carreaux de plâtre, type brique creuse, type parpaings, etc.). Seuls les constructions ou éléments en pierre de taille et les encadrements de baies en pierre, bandeaux, corniches, modénatures, motifs décoratifs... sont destinés à être conservés et à rester apparents,
• les enduits à finition grossière et/ou écrasée,
• les façades de couleur vive. Leur couleur doit être semblable à celle des enduits traditionnels de la région, type gris clair ou beige clair ou bois brut (non exotique).

Historiquement, sur le bâti ancien, les ouvrants et dormants des portes et fenêtres étaient laissées en bois brut et grisaient naturellement. Pour cette raison, sur le bâti ancien la couleur blanche est interdite. La couleur gris clair ou beige clair ou le bois brut (non exotique) est préconisée.

3.3.2 Isolation des murs par l’extérieur Dans la zone UP, en cas de réhabilitation ou d’isolation thermique des bâtiments existants, les isolations par l’intérieur sont conseillées.

En cas de réhabilitation ou d’isolation thermique de bâtiments existants, les travaux sont autorisés sous réserve d’être compatibles avec l’écologie des chauves-souris.

Sera privilégiée l’isolation par les combles qui sont à l’origine de la déperdition d’énergie la plus importante d’une manière générale, et l’isolation des planchers bas lorsque cela sera possible : plus aisé pour les logements sur vide sanitaire ou sur cave. Un enduit chaux/chanvre sur la ou les façades peut être envisagé.

En secteur UPf, l’aspect des façades doit respecter les dispositions règlementaires instituées dans le règlement du SPR de Fondremand (joint en annexe de ce règlement).

En secteurs UPf, dispositifs en façades, antennes et coffrets, doivent respecter les dispositions règlementaires instituées dans le règlement du SPR de Fondremand (joint en annexe de ce règlement).

3.3.3 Ouvertures En zone UP, Les volets roulants seront disposés en arrière du linteau, sans caisson apparent en façade, et de ton en référence aux menuiseries traditionnelles des bâtiments existants (en général gris clair). La couleur blanche est interdite pour le bâti ancien.

Dans le cas d’utilisation de volets roulants, les volets traditionnels en bois seront maintenus sur la façade pour conserver une harmonie de la façade.

Les percements existants des demeures et châteaux et des dépendances seront conservés, sauf dans le cas d’une extension pour laquelle un nouveau percement peut exceptionnellement être créé. En tout état de cause, les proportions verticales (plus hautes que larges) et l’alignement dans les plans verticaux sont à respecter. Les baies de proportion horizontale sont donc interdites.

En secteur UPf, les ouvertures doit respecter les dispositions règlementaires instituées dans le règlement du SPR de Fondremand (joint en annexe de ce règlement).

3.4 Clôtures#

En zone UP, les clôtures sont règlementées en limite de voies et emprises ouvertes à la circulation.

Les murs de clôture existants en pierre doivent être conservés. Un accès supplémentaire peut éventuellement être créé pour une fonctionnalité particulière. Des modifications ou travaux peuvent être autorisés sous réserve du respect des dispositions édictées à la parties 6.2 des Disposition Générales (« 2/ Précision s’agissant des travaux ou modifications portant sur les murs, murets et clôtures repérés sur le document graphique », page 13).

Les clôtures doivent être perméables aux déplacements de la petite faune terrestre (espace ajouré au niveau du sol, début des clôtures à quelques centimètres du sol, anfractuosités à intervalles réguliers, …).

Les autres clôtures autorisées se limiteront à :

• soit à un mur en moellons recouvert d’un enduit gris ou de couleur identique à la façade des bâtiments d’une hauteur limitée à 2 mètres,
• soit d’une clôture grillagée de couleur grise ou/et une haie d’arbustes d’essences locales variées à l’exclusion de thuyas ou lauriers,
• soit d’un mur en pierres ou moellons recouvert d’un enduit surmonté d’une grille simple à barreaux verticaux.

Les murs pleins doivent comporter au moins une anfractuosité pour la faune : interstices dans les murets de pierre, aménagement de loges, nichoirs ou abris intégrés, plantation de végétaux, ….

Des bosquets d’arbres feuillus de haute tige peuvent accompagner une clôture, notamment en bordure du domaine public.

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En secteur UPf, les clôtures et murs doivent respecter les dispositions règlementaires instituées dans le règlement du SPR de Fondremand (joint en annexe de ce règlement).

En zone UP, les voies d’accès sur le domaine privé et les parkings sont aménagés avec des matériaux perméables. Leur aspect sera le plus naturel possible : couleur sable ou couleur pierre (gris clair, beige) de la région. Les dispositifs de production, de distribution et de stockage d’énergie, de télécommunications ou encore de l’eau sont réalisés selon les tracés et les techniques ayant le moindre impact sur le bâti, l’environnement et le paysage.

Ils sont disposés en dehors du cône de vue depuis l’allée centrale menant à la demeure ou au château, soit à l’arrière, soit sur les côtés, soit dissimulés derrière les murs en pierre ou derrière des plantations.

En secteur UPf, les espaces libres non bâtis doivent d’abord respecter les prescriptions règlementaires instaurées dans le règlement du SPR de Fondremand (joint en annexe de ce règlement).

5.1 Stationnement des véhicules motorisés#

Le stationnement des véhicules répondant aux besoins des constructions ou installations, doit être assuré en dehors du domaine public. Les manœuvres d’entrée ou de sortie des véhicules doivent pouvoir s’effectuer hors des voies publiques.

Les règles applicables aux établissements et constructions non prévus ci- dessous sont celles auxquelles ces établissements sont le plus directement assimilables :

• Pour les constructions nouvellement à usage d’habitation (changement de destination) ainsi que pour les divisions d’immeubles (habitations, bureaux, commerces...) avec réalisation de travaux intérieurs en vue d’une redistribution d’appartements non soumis à autorisation d’urbanisme (hors extensions) : o 2 places minimum par logement et 1 place par logement pour les logements locatifs sociaux ; o Pour une opération d’ensemble, des places de stationnement pour les visiteurs doivent être prévues ;
• Pour les activités (restauration, hébergement hôtelier et touristique, bureaux,…), appelées à recevoir du public : 1 place par 25 m² de surface de plancher au-delà de 200 m² de surface de plancher ;
• Pour les constructions et installations nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et services publics, les prescriptions en matière de stationnement doivent répondre au bon fonctionnement de la structure.

5.2 Stationnement des cycles#

Des espaces couverts et sécurisés doivent être aménagés pour le stationnement des vélos et des poussettes, conformément aux normes minimums figurant ci-après.

• pour toute construction à usage d’habitation groupant au moins deux logements : o 0,75m²/logement de 2pièces ; o 1,5m² pour un logement de 3 pièces et plus, o avec une surface minimum totale de 3m²;
• pour les bâtiments neufs à usage principal de bureaux : 1 m² par emploi de bureau ;
• pour les autres constructions dédiées aux activités et les établissements recevant du public, les normes à prendre en compte sont déterminées, en fonction des besoins induits par la nature, la fonction, les utilisateurs et la localisation des constructions.